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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bergerac, Première Chambre, 7 juillet 2026, n° 25/00436

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux professionnels
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Parties (entreprises)

AIMAR MICHEL SYLVAIN LEO

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié à effet du 9 juin 1989, Monsieur [O] [T] a donné à bail à Monsieur [E] [R] [W] [K] une parcelle de terrain à usage commercial située au Pont de [Localité 1] sur la commune de [Localité 1] (DORDOGNE) dont la destination est « l’installation et l’exploitation d’un centre de location de bateaux, canoés, vélos, et raft et toutes activités de rapportant aux loisirs et jeux en ce compris la vente de tous articles publicitaires et objets publicitaires et de souvenirs », moyennant un loyer annuel de 2.000 francs. 
Selon acte notarié des 23 et 25 juillet 2018, Monsieur [T], alors en liquidation judiciaire et représenté par Maître [V] es qualité de mandataire-judiciaire, a vendu la parcelle louée à la commune de [Localité 1].
Le 6 novembre 2024, la commune de [Localité 1] a révisé le loyer commercial à la charge de Monsieur [K] à effet de la date anniversaire du bail soit le 9 juin 2024 sur la base de l’indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2023 et a indiqué que le loyer pour l’année 2024 est donc de 924,57 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, elle a fait délivrer à Monsieur [K] un congé sans indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2025.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2024, reçue le 6 décembre 2024, Monsieur [K] a demandé le renouvellement du bail et ce, à effet du 9 juin 2025 et s’est ainsi maintenu dans les lieux.
C’est dans ce contexte que par acte extra-judiciaire du 19 mai 2025, Monsieur [E] [K] a fait assigner la commune de [Localité 1] prise en la personne de son maire devant le tribunal judiciaire de BERGERAC, sur le fondement des articles L145-9 et L145-17 du code de commerce, aux fins notamment d’annulation du congé. 
Le 16 juin 2026, la commune de [Localité 1] a constitué avocat.
La décision sera contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile. 
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2025, Monsieur [K] présente les demandes suivantes :
Annuler le congé délivré par la commune de [Localité 1] le 14 novembre 2024 ;Dire nul et de nul effet ce congé ;Dire et juger que le bail commercial qui lui a été consenti en date du 9 juin 1989 est renouvelé à compter du 9 juin 2025 ;Débouter la commune de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions ;Condamner la commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;Condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance.Au soutien, il fait valoir que :
Il existe des irrégularités puisqu’il n’a pas été sollicité pour exercer son droit de préemption alors qu’il était locataire au moment de la vente de l’immeuble et que l’acte de vente produit est signé par Me [V] es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [T] alors qu’il était décédé et que c’était sa fille [B] [T] épouse [I] la véritable propriétaire dudit bien ;le bail, qui s’est poursuivi par tacite reconduction à défaut de congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement, est nul puisqu’il ne reprend pas les dispositions du dernier alinéa de l’article L 145-9 du code de commerce ;le bail est également nul pour violation de l’article L145-17 du code de commerce en ce que le bailleur doit justifier d’un motif grave et légitime lorsqu’il refuse le renouvellement du bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction et ce, si l’infraction commise par le preneur s’est poursuivie plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur délivrée par un acte extra judiciaire sous peine de nullité ; le congé étant nul, le bailleur ne peut pas se prévaloir d’un motif légitime pour justifier son congé ;il conteste le défaut d’exploitation puisqu’à défaut la commune de [Localité 1] n’aurait pas manqué de le lui faire constater ;il est bien immatriculé au RCS de CAHORS contrairement à ce que la commune de [Localité 1] soutient et il exploite plusieurs bases nautiques de canoés en DORDOGNE, dans le LOT et en CORREZE sans qu’il soit nécessaire d’avoir une immatriculation propre pour chaque base de canoés puisqu’il existe une unité d’exploitation entre le siège social et la base de canoés de [Localité 1] qui n’est ni autonome ni un établissement secondaire ou permanent, vu sa période d’ouverture entre le printemps et septembre, contrairement à l’établissement qu’il exploite à [Localité 4] qui a une immatriculation propre au de ses activités et exploitation.Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, la commune de [Localité 1] présente les demandes reconventionnelles suivantes :
Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce,
Vu l’article 1227 du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,

débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes,juger valide le congé délivré le 14 novembre 2024 à Monsieur [K] ;déclarer Monsieur [K] occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2025 date retenue par le congé pour libérer les lieux ;prononcer son expulsion ;fixer à 500 euros par mois l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] à son profit depuis le 30 juin 2025 ;condamner Monsieur [K] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens de l’instance ;prononcer l’exécution de la décision à intervenir.Au soutien, elle fait valoir que :
les observations de Monsieur [K] sur l’acte de vente ne l’intéressent pas mais l’ancien propriétaire ou le rédacteur de l’acte sachant qu’une demande d’annulation de la vente se prescrit sous 6 mois de la connaissance de ladite vente ;le bail consenti à Monsieur [K] porte sur un terrain nu et dans ce cas, le statut protecteur des baux commerciaux ne peut s’appliquer que sous conditions cumulatives non remplies ; au titre de l’exigence de l’existence de constructions à usage commercial fixes et solides, le seul élément présent sur place est un petit kiosque en bois sans fondation ni aucun élément fixe ; au titre de l’exigence de l’immatriculation du locataire, Monsieur [K] ne la remplissait pas au jour de la notification du congé privant ainsi ce dernier à indemnité d’éviction ; il s’en suit que le congé sans indemnité d’éviction qu’elle a délivré est valide ;subsidiairement, si le statut protecteur des baux commerciaux est retenu par le tribunal, il n’en demeure pas moins que M [K] devait être immatriculé au titre de son établissement secondaire puisqu’en cas de pluralité d’établissements, le commerçant doit être immatriculé pour son établissement principal et en complément pour chacun des établissements secondaires ; l’immatriculation de l’établissement principal de M [K] sis à [Localité 3] dans le lot est insuffisante pour qu’il exploite l’établissement sis à [Localité 1] puisque la base de canoés de [Localité 1] est autonome de l’établissement principal situé à 40 KM plus loin et vu qu’il possède son propre kiosque, caisse, stationnement, embarcations (descentes en canoé à partir de [Localité 1]), sa propre publicité (site internet, numéro de téléphone propres) sachant que ce n’est pas non plus un local accessoire et que M [K] l’exploite depuis 36 ans ; le fait que M [K] exploite la base de canoé sur une période restreinte de l’année est une décision d’opportunité qui ne remet pas en cause que son activité est permanente avec présence de son kiosque et panneaux présents ; le fait de ne pas immatriculer son établissement permanent distinct de l’établissement principal alors qu’il a sa propre unité d’exploitation constitue le délit de travail dissimulé par dissimulation d’activité ; M [K] sait très bien qu’il devait immatriculer l’établissement secondaire de [Localité 1] puisqu’il l’a bien fait pour celui de [Localité 4] ;les articles L 145-1 et suivants du code de commerce ne s’appliquent qu’aux exploitants régulièrement immatriculés au RCS de sorte que le congé n’est pas nul du fait de ne pas avoir reproduit une mention relative à ce statut ;aucune mise en demeure n’était nécessaire puisque la condition préalable nécessaire au bénéfice du statut des baux commerciaux de s’immatriculer n’est pas remplie.Par ordonnance en date du 23 janvier 2026, le juge de la mise en Etat a clôturé l’instruction de l’affaire et fixé l’audience de plaidoirie au 5 mai 2026.
A l’issue de cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
Par acte notifié le 7 juillet 2026, Monsieur [K] a changé de conseil.

Motifs

MOTIVATION DE LA DECISION
1°) Sur la demande tendant à faire produire ses effets au congé portant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux
Aux termes de l'article L. 145-1 du code de commerce :
« I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. »
Ainsi, l'article L145-1 du code de commerce prévoit les conditions dans lesquelles l'on peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, lequel ouvre notamment un droit au renouvellement du bail prévu par les articles L145-8 et suivants du même code, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement en application de l'article L145-28 dudit code.
Pour y prétendre, le propriétaire du fonds de commerce doit, entre autres conditions, démontrer qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
L'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers des locaux dans lesquelles est exploité un fonds de commerce ou une entreprise artisanale est une condition légale nécessaire et objective du bénéfice des statuts commerciaux (article L.145-1 I du code de commerce).
Cette immatriculation, qui conditionne donc le droit au renouvellement du bail, s'apprécie à la date à laquelle le renouvellement est demandé ou offert, c'est-à-dire à la date de la demande de renouvellement ou du congé du bailleur.
Toute régularisation ultérieure est inefficace.
En outre, il convient de rappeler que l'immatriculation doit porter sur l'ensemble des locaux où s'exerce l'activité. Les établissements, qualifiés de secondaires, doivent eux aussi être immatriculés (C. com. art. R 123-41 ; C. com. art. R 123-247, 3° issu de décret 2022-1014 du 19-7-2022). À défaut, le locataire n'aura pas droit au renouvellement du bail du local abritant l'établissement pour lequel il n'est pas immatriculé, même si l'établissement principal a fait l'objet d'une inscription. Seuls les locaux accessoires échappent à l'obligation d'immatriculation.
En cas de pluralité d'établissements, le commerçant doit être immatriculé pour son établissement principal et en complément pour chacun des établissements secondaires, sauf dans le cas d'une exploitation indivisible dans des locaux formant un ensemble ; ainsi, pour prétendre au renouvellement d'un bail et au paiement d'une indemnité d'éviction, il convient de justifier d'une immatriculation à l'adresse des locaux objets dudit bail.
Défini par les articles R 123-40 et R 123-247, 3°-a du code de commerce comme un établissement « permanent, distinct du siège social ou de l'établissement principal, et dirigé par la personne tenue à l'immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec des tiers », l'établissement secondaire est défini comme un établissement faisant l'objet d'une exploitation commerciale distincte de l'établissement principal auquel est attachée une clientèle propre.
Par ailleurs, la condition d’immatriculation nécessaire pour bénéficier du statut des baux commerciaux peut être invoquée en tout état de cause par le bailleur. En effet, même si le bailleur est lié, en application du statut des baux commerciaux, par les motifs de son congé, il peut à tout moment de la procédure soutenir que ce statut n'est pas applicable en l'absence de l'une des conditions essentielles de l'existence du droit au renouvellement.
La soumission volontaire des relations contractuelles au statut des baux commerciaux doit résulter d'une volonté non équivoque des parties et notamment de celle du bailleur.
En l’espèce, il appartient à Monsieur [E] [K] qui invoque le bénéfice du statut des baux commerciaux de justifier qu'il en remplit les conditions.
Il est constant que pour bénéficier de ce statut, il doit y avoir un bail, portant sur un local, dans lequel un fonds de commerce ou artisanal est exploité, le locataire devant en outre être immatriculé au Registre du commerce ou au Répertoire des métiers.
La commune de [Localité 1], bailleur, produit un extrait Kbis d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés de [Localité 5] concernant Monsieur [K] [E] à la date du 29 octobre 2024. 
Il en ressort que :
- Monsieur [K] [E] est immatriculé sous le numéro 314 692 989 depuis le 21 février 1984 ;
- n’est mentionné qu'un établissement principal dont l’enseigne est « [Adresse 1] [Etablissement 1] » à l'adresse [Adresse 1] [Adresse 3] à [Localité 3] avec un début d’activité en mode exploitation personnelle à compter du 1er mai 1983 pour l’activité suivante : « Parc d’attraction, buvette, location de canoë, vélos, etc. Bar (licence IV), location Ulm, publicité aérienne (photos, banderoles), baptêmes de l’air, petite restauration » ;
- au titre des « autres établissements dans le ressort », sont mentionnés 2 établissements comme suit :
* à l’adresse [Adresse 4] à [Localité 6], avec un début d’activité identique pour l’activité suivante : « loueur de meubles (ETS PRINCIPAL DEVENU ETS SECONDAIRE AU 1/5/91) (CREATION) »
* à l’adresse [Adresse 5] à [Localité 4] sous le nom commercial « [K] [E] » et l’enseigne « [Adresse 1] », avec un début d’activité au 1er juillet 2012 pour l’activité suivante : « Location canoës vélos pédalos bateau à passagers saisonnier ».

Le locataire ne fournit pas d'extrait Kbis du RCS de BERGERAC mentionnant un établissement secondaire à l'adresse des locaux loués au Pont de [Localité 1] à [Localité 1] (DORDOGNE) et ne démontre donc pas d'immatriculation de l'établissement exploité dans les lieux loués au moment du congé délivré par le bailleur le 14 novembre 2024.
Par ailleurs, il ne ressort nullement des pièces produites une quelconque renonciation du bailleur à se prévaloir du défaut d'immatriculation du locataire.
Sur le moyen de Monsieur [K] tenant à l’absence de nécessité d’avoir une immatriculation propre pour chacune des bases de canoës qu’il exploite tant en DORDOGNE, dans le LOT ou en CORREZE :
Il soutient ainsi qu’il est immatriculé au RCS de CAHORS et qu’aux termes de cette immatriculation, il exploite plusieurs bases de canoë dans différents départements. Selon lui, chaque base de canoë n’est pas un établissement secondaire en ce qu’il existerait une unité d’exploitation entre le siège social et la base de canoës notamment celle de [Localité 1] en DORDOGNE. Il soutient en outre que cette base ne serait pas non plus un établissement permanent car elle ouvre du printemps en septembre. Il soutient même que cette base de canoës n’encaisserait pas les clients et n’aurait aucune autonomie.
Il résulte des articles L. 123-1 à L. 123-11-1 du code de commerce que pour pouvoir légalement exercer son activité, tout commerçant ou industriel doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Comme déjà expliqué plus haut, l’article L. 145-1 du code de commerce subordonne l'application des règles du statut des baux commerciaux à cette immatriculation.
Il est constant que l'inscription au registre du commerce doit comporter le lieu où s'exerce l'activité. Seuls les locaux principaux sont soumis à l'immatriculation, à l'exclusion des locaux accessoires. 
De même, les établissements secondaires au sens du décret du 10 mai 1984 doivent faire l'objet d'une immatriculation.
À défaut du respect de cette exigence, le preneur perd également le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction. 
Toutefois, il est constant que des locaux voisins ou contigus formant une unité d'exploitation ne nécessitent pas plusieurs inscriptions.

Dans le cas présent, il est d’abord constaté que Monsieur [K], qui se décrit bien comme étant commerçant dans l’entête de son acte introductif d’instance du 19 mai 2025, ne soulève aucunement que la base de canoës de [Localité 1] serait des locaux accessoires à son établissement principal sis à [Localité 3] (46). Le tribunal n’a donc pas à examiner ce point. 
Force est de constater en second lieu qu’il peine à qualifier la nature même de la base de canoës de [Localité 1], exploitée sur la parcelle louée, puisqu’il indique ce qu’elle n’est pas, selon lui, à savoir ni un établissement principal, ni un établissement secondaire mais qu’elle formerait une unité d’exploitation avec son établissement principal immatriculé au RCS de CAHORS. Le tribunal doit donc s’interroger sur la nature de l’exploitation de cette base de canoës. 
Ainsi, selon le contrat de bail litigieux, la parcelle est louée en vue de « l’installation et l’exploitation d’un centre de location de bateaux, canoés, vélos, et raft et toutes activités de rapportant aux loisirs et jeux en ce compris la vente de tous articles publicitaires et objets publicitaires et de souvenirs ». 
Monsieur [K] ne produit aucune pièce sur les conditions d’exploitation de la base de canoës de [Localité 1]. 
Sans être contredite par Monsieur [K], la commune de [Localité 1] indique, photographies à l’appui produites aux débats, que cette base est autonome en ce qu’elle a un kiosque en bois, une caisse, un stationnement, des embarcations, un site internet démontrant qu’elle dispose de plusieurs moyens de paiement, propose des descentes en canoë entre la base de [Localité 1] et [Localité 7] en DORDOGNE ce qui est loin de correspondre à une unité d’exploitation avec le siège social à [Localité 3] dans le LOT à plus de 40 KM de là.
Il en résulte qu’une activité commerciale est bien exploitée dans les locaux de la base de canoës de [Localité 1], à savoir celle prévue à la destination du bail. Ainsi, il est relevé que l’exploitation de l’activité commerciale à l’égard d’une clientèle qui a lieu principalement dans ces locaux a fait naître un fonds de commerce qui exclut la qualification de locaux accessoires à un fonds de commerce, ces deux qualifications étant exclusives l’une de l’autre. Il s’ensuit que les locaux doivent être immatriculés à moins que ne soit dûment caractérisée une unité d’exploitation avec d’autres locaux immatriculés contigus.
Sur le moyen tenant à l’unité d’exploitation :
Monsieur [K] ne produit aucune pièce au soutien de ce moyen.
Le tribunal remarque sur les pages extraites du site internet produites par la commune de [Localité 1] l’entête « [Adresse 1] Canoës » Pont de [Localité 1] [Localité 1] » ce qui fait écho à l’enseigne commerciale de l’établissement secondaire de Monsieur [K] à l’adresse [Adresse 5] à [Localité 4], ce qui est totalement insuffisant à caractériser l’unité d’exploitation, en l’absence de document commercial l’attestant, d’éléments comptables, fiscaux et sociaux (notamment, des salariés appelés à travailler indifféremment dans les différents locaux) établissant la réalité de cette unité d’exploitation.
Par ailleurs, Monsieur [K] se borne à alléguer la présence d’une clientèle commune du fait que les clients achèteraient, selon lui, leurs billets au siège social soit à [Localité 3] (46), dont la preuve peut être apportée par la production de fichiers de clients communs, ou la démonstration d’opérations commerciales communes sur une base régulière, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce.
Surabondamment, il n’est pas rapporté la preuve que les locaux sis à [Localité 1] en DORDOGNE et ceux sis à [Localité 3] dans le LOT, sont contigus ou voisins. Bien au contraire, vu leur distance géographique et dans des départements différents, ils sont clairement séparés et distincts. 
Le tribunal ne peut tenir pour acquis l’existence d’une unité aussi extensive sur la base de simples allégations de Monsieur [K]. 
*-*-*
En conséquence, Monsieur [K] n’apporte pas la preuve d’une unité d’exploitation. 
Faute d’immatriculation, de caractère accessoire du local et d’existence d’unité d’exploitation, la dénégation du statut pour défaut d’immatriculation ne peut être que constatée.
2°) Sur la validité du congé 
Il résulte de l’article L145-9 du code de commerce que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance.  Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
En l’espèce, les formes du congé ne sont pas contestées par Monsieur [K], seul l’était le bien-fondé des motifs du congé délivré. 
La dénégation du statut ayant été constaté, le tribunal ne peut que considérer comme valide le motif de refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction tiré de la dénégation du statut pour défaut d’immatriculation.
En conséquence, il y a lieu de valider le congé de refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction délivré le 14 novembre 2024 pour le 30 juin 2025. 
L’expulsion des lieux sera donc ordonnée.
3°) Sur l’indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2025
Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
En l’espèce, la commune de [Localité 1] demande une condamnation de Monsieur [K] au paiement d’une telle indemnité d’un montant de 500 euros par mois.
Il convient de relevé que le loyer annuel au titre de l’année 2024 est de 924,57 euros.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée forfaitairement à la somme de 200 euros à compter du 30 juin 2025 jusqu’à libération définitive des lieux.
4° Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [K] aux entiers dépens.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [K] à la somme de 3000 euros au titre de l’article précité à payer à la commune de [Localité 1] afin de compenser ses frais d’avocat.
5°) Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.






PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant à JUGE UNIQUE publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;
CONSTATE la validé du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré à Monsieur [E] [R] [W] [K] par la COMMUNE DE [Localité 1] le 14 novembre 2024 pour le 30 juin 2025 ;
DIT que le bail commercial liant Monsieur [E] [R] [W] [K] par la COMMUNE DE [Localité 1] relatif à la parcelle de terrain sise Pont de [Localité 1] à [Localité 1] a cessé à compter du 30 juin 2025 ;
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire de la parcelle de terrain sise Pont de [Localité 1] à [Localité 1], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de Monsieur [E] [R] [W] [K] et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
FIXE l’indemnité d’occupation à la somme de 200 euros (deux cent euros) par mois à compter du 30 JUIN 2025 ;
CONDAMNE Monsieur [E] [R] [W] [K] à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] ladite indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2025 jusqu’à libération effective de la parcelle de terrain sise Pont de [Localité 1] à [Localité 1] ;
REJETTE la demande formée par Monsieur [E] [R] [W] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [R] [W] [K] aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [R] [W] [K] à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécutoire provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à BERGERAC le 07 juillet 2026.
Le Greffier Le juge

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers et commissaires de justice, sur ce requis, de mettre cette décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
Pour expédition conforme à la minute et délivrée en la forme exécutoire
Texte intégral
JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BERGERAC
Au nom du Peuple Français


JUGEMENT DU : 07 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00436 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C4Q5
AFFAIRE : [E] [R] [W] [K] C/ COMMUNE DE [Localité 1]
Composition du tribunal


Président : Madame Lydie BAGONNEAU, Juge

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

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Débats en audience publique le 05 Mai 2026

Délibéré rendu par mise à disposition le 07 Juillet 2026

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DEMANDEUR


Monsieur [E] [R] [W] [K]
né le 05 Janvier 1955 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

représenté par Me Pierre-Emmanuel BAROIS, avocat au barreau de BERGERAC



DEFENDERESSE 


COMMUNE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jennifer GUINARD de la SCP THEMIS, avocats au barreau de BERGERAC

















Me Pierre-emmanuel BAROIS, Maître Jennifer GUINARD de la SCP THEMIS
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié à effet du 9 juin 1989, Monsieur [O] [T] a donné à bail à Monsieur [E] [R] [W] [K] une parcelle de terrain à usage commercial située au Pont de [Localité 1] sur la commune de [Localité 1] (DORDOGNE) dont la destination est « l’installation et l’exploitation d’un centre de location de bateaux, canoés, vélos, et raft et toutes activités de rapportant aux loisirs et jeux en ce compris la vente de tous articles publicitaires et objets publicitaires et de souvenirs », moyennant un loyer annuel de 2.000 francs. 
Selon acte notarié des 23 et 25 juillet 2018, Monsieur [T], alors en liquidation judiciaire et représenté par Maître [V] es qualité de mandataire-judiciaire, a vendu la parcelle louée à la commune de [Localité 1].
Le 6 novembre 2024, la commune de [Localité 1] a révisé le loyer commercial à la charge de Monsieur [K] à effet de la date anniversaire du bail soit le 9 juin 2024 sur la base de l’indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2023 et a indiqué que le loyer pour l’année 2024 est donc de 924,57 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, elle a fait délivrer à Monsieur [K] un congé sans indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2025.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2024, reçue le 6 décembre 2024, Monsieur [K] a demandé le renouvellement du bail et ce, à effet du 9 juin 2025 et s’est ainsi maintenu dans les lieux.
C’est dans ce contexte que par acte extra-judiciaire du 19 mai 2025, Monsieur [E] [K] a fait assigner la commune de [Localité 1] prise en la personne de son maire devant le tribunal judiciaire de BERGERAC, sur le fondement des articles L145-9 et L145-17 du code de commerce, aux fins notamment d’annulation du congé. 
Le 16 juin 2026, la commune de [Localité 1] a constitué avocat.
La décision sera contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile. 
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2025, Monsieur [K] présente les demandes suivantes :
Annuler le congé délivré par la commune de [Localité 1] le 14 novembre 2024 ;Dire nul et de nul effet ce congé ;Dire et juger que le bail commercial qui lui a été consenti en date du 9 juin 1989 est renouvelé à compter du 9 juin 2025 ;Débouter la commune de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions ;Condamner la commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;Condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance.Au soutien, il fait valoir que :
Il existe des irrégularités puisqu’il n’a pas été sollicité pour exercer son droit de préemption alors qu’il était locataire au moment de la vente de l’immeuble et que l’acte de vente produit est signé par Me [V] es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [T] alors qu’il était décédé et que c’était sa fille [B] [T] épouse [I] la véritable propriétaire dudit bien ;le bail, qui s’est poursuivi par tacite reconduction à défaut de congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement, est nul puisqu’il ne reprend pas les dispositions du dernier alinéa de l’article L 145-9 du code de commerce ;le bail est également nul pour violation de l’article L145-17 du code de commerce en ce que le bailleur doit justifier d’un motif grave et légitime lorsqu’il refuse le renouvellement du bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction et ce, si l’infraction commise par le preneur s’est poursuivie plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur délivrée par un acte extra judiciaire sous peine de nullité ; le congé étant nul, le bailleur ne peut pas se prévaloir d’un motif légitime pour justifier son congé ;il conteste le défaut d’exploitation puisqu’à défaut la commune de [Localité 1] n’aurait pas manqué de le lui faire constater ;il est bien immatriculé au RCS de CAHORS contrairement à ce que la commune de [Localité 1] soutient et il exploite plusieurs bases nautiques de canoés en DORDOGNE, dans le LOT et en CORREZE sans qu’il soit nécessaire d’avoir une immatriculation propre pour chaque base de canoés puisqu’il existe une unité d’exploitation entre le siège social et la base de canoés de [Localité 1] qui n’est ni autonome ni un établissement secondaire ou permanent, vu sa période d’ouverture entre le printemps et septembre, contrairement à l’établissement qu’il exploite à [Localité 4] qui a une immatriculation propre au de ses activités et exploitation.Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, la commune de [Localité 1] présente les demandes reconventionnelles suivantes :
Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce,
Vu l’article 1227 du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,

débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes,juger valide le congé délivré le 14 novembre 2024 à Monsieur [K] ;déclarer Monsieur [K] occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2025 date retenue par le congé pour libérer les lieux ;prononcer son expulsion ;fixer à 500 euros par mois l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] à son profit depuis le 30 juin 2025 ;condamner Monsieur [K] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens de l’instance ;prononcer l’exécution de la décision à intervenir.Au soutien, elle fait valoir que :
les observations de Monsieur [K] sur l’acte de vente ne l’intéressent pas mais l’ancien propriétaire ou le rédacteur de l’acte sachant qu’une demande d’annulation de la vente se prescrit sous 6 mois de la connaissance de ladite vente ;le bail consenti à Monsieur [K] porte sur un terrain nu et dans ce cas, le statut protecteur des baux commerciaux ne peut s’appliquer que sous conditions cumulatives non remplies ; au titre de l’exigence de l’existence de constructions à usage commercial fixes et solides, le seul élément présent sur place est un petit kiosque en bois sans fondation ni aucun élément fixe ; au titre de l’exigence de l’immatriculation du locataire, Monsieur [K] ne la remplissait pas au jour de la notification du congé privant ainsi ce dernier à indemnité d’éviction ; il s’en suit que le congé sans indemnité d’éviction qu’elle a délivré est valide ;subsidiairement, si le statut protecteur des baux commerciaux est retenu par le tribunal, il n’en demeure pas moins que M [K] devait être immatriculé au titre de son établissement secondaire puisqu’en cas de pluralité d’établissements, le commerçant doit être immatriculé pour son établissement principal et en complément pour chacun des établissements secondaires ; l’immatriculation de l’établissement principal de M [K] sis à [Localité 3] dans le lot est insuffisante pour qu’il exploite l’établissement sis à [Localité 1] puisque la base de canoés de [Localité 1] est autonome de l’établissement principal situé à 40 KM plus loin et vu qu’il possède son propre kiosque, caisse, stationnement, embarcations (descentes en canoé à partir de [Localité 1]), sa propre publicité (site internet, numéro de téléphone propres) sachant que ce n’est pas non plus un local accessoire et que M [K] l’exploite depuis 36 ans ; le fait que M [K] exploite la base de canoé sur une période restreinte de l’année est une décision d’opportunité qui ne remet pas en cause que son activité est permanente avec présence de son kiosque et panneaux présents ; le fait de ne pas immatriculer son établissement permanent distinct de l’établissement principal alors qu’il a sa propre unité d’exploitation constitue le délit de travail dissimulé par dissimulation d’activité ; M [K] sait très bien qu’il devait immatriculer l’établissement secondaire de [Localité 1] puisqu’il l’a bien fait pour celui de [Localité 4] ;les articles L 145-1 et suivants du code de commerce ne s’appliquent qu’aux exploitants régulièrement immatriculés au RCS de sorte que le congé n’est pas nul du fait de ne pas avoir reproduit une mention relative à ce statut ;aucune mise en demeure n’était nécessaire puisque la condition préalable nécessaire au bénéfice du statut des baux commerciaux de s’immatriculer n’est pas remplie.Par ordonnance en date du 23 janvier 2026, le juge de la mise en Etat a clôturé l’instruction de l’affaire et fixé l’audience de plaidoirie au 5 mai 2026.
A l’issue de cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
Par acte notifié le 7 juillet 2026, Monsieur [K] a changé de conseil. 
MOTIVATION DE LA DECISION
1°) Sur la demande tendant à faire produire ses effets au congé portant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux
Aux termes de l'article L. 145-1 du code de commerce :
« I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. »
Ainsi, l'article L145-1 du code de commerce prévoit les conditions dans lesquelles l'on peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, lequel ouvre notamment un droit au renouvellement du bail prévu par les articles L145-8 et suivants du même code, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement en application de l'article L145-28 dudit code.
Pour y prétendre, le propriétaire du fonds de commerce doit, entre autres conditions, démontrer qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
L'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers des locaux dans lesquelles est exploité un fonds de commerce ou une entreprise artisanale est une condition légale nécessaire et objective du bénéfice des statuts commerciaux (article L.145-1 I du code de commerce).
Cette immatriculation, qui conditionne donc le droit au renouvellement du bail, s'apprécie à la date à laquelle le renouvellement est demandé ou offert, c'est-à-dire à la date de la demande de renouvellement ou du congé du bailleur.
Toute régularisation ultérieure est inefficace.
En outre, il convient de rappeler que l'immatriculation doit porter sur l'ensemble des locaux où s'exerce l'activité. Les établissements, qualifiés de secondaires, doivent eux aussi être immatriculés (C. com. art. R 123-41 ; C. com. art. R 123-247, 3° issu de décret 2022-1014 du 19-7-2022). À défaut, le locataire n'aura pas droit au renouvellement du bail du local abritant l'établissement pour lequel il n'est pas immatriculé, même si l'établissement principal a fait l'objet d'une inscription. Seuls les locaux accessoires échappent à l'obligation d'immatriculation.
En cas de pluralité d'établissements, le commerçant doit être immatriculé pour son établissement principal et en complément pour chacun des établissements secondaires, sauf dans le cas d'une exploitation indivisible dans des locaux formant un ensemble ; ainsi, pour prétendre au renouvellement d'un bail et au paiement d'une indemnité d'éviction, il convient de justifier d'une immatriculation à l'adresse des locaux objets dudit bail.
Défini par les articles R 123-40 et R 123-247, 3°-a du code de commerce comme un établissement « permanent, distinct du siège social ou de l'établissement principal, et dirigé par la personne tenue à l'immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec des tiers », l'établissement secondaire est défini comme un établissement faisant l'objet d'une exploitation commerciale distincte de l'établissement principal auquel est attachée une clientèle propre.
Par ailleurs, la condition d’immatriculation nécessaire pour bénéficier du statut des baux commerciaux peut être invoquée en tout état de cause par le bailleur. En effet, même si le bailleur est lié, en application du statut des baux commerciaux, par les motifs de son congé, il peut à tout moment de la procédure soutenir que ce statut n'est pas applicable en l'absence de l'une des conditions essentielles de l'existence du droit au renouvellement.
La soumission volontaire des relations contractuelles au statut des baux commerciaux doit résulter d'une volonté non équivoque des parties et notamment de celle du bailleur.
En l’espèce, il appartient à Monsieur [E] [K] qui invoque le bénéfice du statut des baux commerciaux de justifier qu'il en remplit les conditions.
Il est constant que pour bénéficier de ce statut, il doit y avoir un bail, portant sur un local, dans lequel un fonds de commerce ou artisanal est exploité, le locataire devant en outre être immatriculé au Registre du commerce ou au Répertoire des métiers.
La commune de [Localité 1], bailleur, produit un extrait Kbis d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés de [Localité 5] concernant Monsieur [K] [E] à la date du 29 octobre 2024. 
Il en ressort que :
- Monsieur [K] [E] est immatriculé sous le numéro 314 692 989 depuis le 21 février 1984 ;
- n’est mentionné qu'un établissement principal dont l’enseigne est « [Adresse 1] [Etablissement 1] » à l'adresse [Adresse 1] [Adresse 3] à [Localité 3] avec un début d’activité en mode exploitation personnelle à compter du 1er mai 1983 pour l’activité suivante : « Parc d’attraction, buvette, location de canoë, vélos, etc. Bar (licence IV), location Ulm, publicité aérienne (photos, banderoles), baptêmes de l’air, petite restauration » ;
- au titre des « autres établissements dans le ressort », sont mentionnés 2 établissements comme suit :
* à l’adresse [Adresse 4] à [Localité 6], avec un début d’activité identique pour l’activité suivante : « loueur de meubles (ETS PRINCIPAL DEVENU ETS SECONDAIRE AU 1/5/91) (CREATION) »
* à l’adresse [Adresse 5] à [Localité 4] sous le nom commercial « [K] [E] » et l’enseigne « [Adresse 1] », avec un début d’activité au 1er juillet 2012 pour l’activité suivante : « Location canoës vélos pédalos bateau à passagers saisonnier ».

Le locataire ne fournit pas d'extrait Kbis du RCS de BERGERAC mentionnant un établissement secondaire à l'adresse des locaux loués au Pont de [Localité 1] à [Localité 1] (DORDOGNE) et ne démontre donc pas d'immatriculation de l'établissement exploité dans les lieux loués au moment du congé délivré par le bailleur le 14 novembre 2024.
Par ailleurs, il ne ressort nullement des pièces produites une quelconque renonciation du bailleur à se prévaloir du défaut d'immatriculation du locataire.
Sur le moyen de Monsieur [K] tenant à l’absence de nécessité d’avoir une immatriculation propre pour chacune des bases de canoës qu’il exploite tant en DORDOGNE, dans le LOT ou en CORREZE :
Il soutient ainsi qu’il est immatriculé au RCS de CAHORS et qu’aux termes de cette immatriculation, il exploite plusieurs bases de canoë dans différents départements. Selon lui, chaque base de canoë n’est pas un établissement secondaire en ce qu’il existerait une unité d’exploitation entre le siège social et la base de canoës notamment celle de [Localité 1] en DORDOGNE. Il soutient en outre que cette base ne serait pas non plus un établissement permanent car elle ouvre du printemps en septembre. Il soutient même que cette base de canoës n’encaisserait pas les clients et n’aurait aucune autonomie.
Il résulte des articles L. 123-1 à L. 123-11-1 du code de commerce que pour pouvoir légalement exercer son activité, tout commerçant ou industriel doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Comme déjà expliqué plus haut, l’article L. 145-1 du code de commerce subordonne l'application des règles du statut des baux commerciaux à cette immatriculation.
Il est constant que l'inscription au registre du commerce doit comporter le lieu où s'exerce l'activité. Seuls les locaux principaux sont soumis à l'immatriculation, à l'exclusion des locaux accessoires. 
De même, les établissements secondaires au sens du décret du 10 mai 1984 doivent faire l'objet d'une immatriculation.
À défaut du respect de cette exigence, le preneur perd également le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction. 
Toutefois, il est constant que des locaux voisins ou contigus formant une unité d'exploitation ne nécessitent pas plusieurs inscriptions.

Dans le cas présent, il est d’abord constaté que Monsieur [K], qui se décrit bien comme étant commerçant dans l’entête de son acte introductif d’instance du 19 mai 2025, ne soulève aucunement que la base de canoës de [Localité 1] serait des locaux accessoires à son établissement principal sis à [Localité 3] (46). Le tribunal n’a donc pas à examiner ce point. 
Force est de constater en second lieu qu’il peine à qualifier la nature même de la base de canoës de [Localité 1], exploitée sur la parcelle louée, puisqu’il indique ce qu’elle n’est pas, selon lui, à savoir ni un établissement principal, ni un établissement secondaire mais qu’elle formerait une unité d’exploitation avec son établissement principal immatriculé au RCS de CAHORS. Le tribunal doit donc s’interroger sur la nature de l’exploitation de cette base de canoës. 
Ainsi, selon le contrat de bail litigieux, la parcelle est louée en vue de « l’installation et l’exploitation d’un centre de location de bateaux, canoés, vélos, et raft et toutes activités de rapportant aux loisirs et jeux en ce compris la vente de tous articles publicitaires et objets publicitaires et de souvenirs ». 
Monsieur [K] ne produit aucune pièce sur les conditions d’exploitation de la base de canoës de [Localité 1]. 
Sans être contredite par Monsieur [K], la commune de [Localité 1] indique, photographies à l’appui produites aux débats, que cette base est autonome en ce qu’elle a un kiosque en bois, une caisse, un stationnement, des embarcations, un site internet démontrant qu’elle dispose de plusieurs moyens de paiement, propose des descentes en canoë entre la base de [Localité 1] et [Localité 7] en DORDOGNE ce qui est loin de correspondre à une unité d’exploitation avec le siège social à [Localité 3] dans le LOT à plus de 40 KM de là.
Il en résulte qu’une activité commerciale est bien exploitée dans les locaux de la base de canoës de [Localité 1], à savoir celle prévue à la destination du bail. Ainsi, il est relevé que l’exploitation de l’activité commerciale à l’égard d’une clientèle qui a lieu principalement dans ces locaux a fait naître un fonds de commerce qui exclut la qualification de locaux accessoires à un fonds de commerce, ces deux qualifications étant exclusives l’une de l’autre. Il s’ensuit que les locaux doivent être immatriculés à moins que ne soit dûment caractérisée une unité d’exploitation avec d’autres locaux immatriculés contigus.
Sur le moyen tenant à l’unité d’exploitation :
Monsieur [K] ne produit aucune pièce au soutien de ce moyen.
Le tribunal remarque sur les pages extraites du site internet produites par la commune de [Localité 1] l’entête « [Adresse 1] Canoës » Pont de [Localité 1] [Localité 1] » ce qui fait écho à l’enseigne commerciale de l’établissement secondaire de Monsieur [K] à l’adresse [Adresse 5] à [Localité 4], ce qui est totalement insuffisant à caractériser l’unité d’exploitation, en l’absence de document commercial l’attestant, d’éléments comptables, fiscaux et sociaux (notamment, des salariés appelés à travailler indifféremment dans les différents locaux) établissant la réalité de cette unité d’exploitation.
Par ailleurs, Monsieur [K] se borne à alléguer la présence d’une clientèle commune du fait que les clients achèteraient, selon lui, leurs billets au siège social soit à [Localité 3] (46), dont la preuve peut être apportée par la production de fichiers de clients communs, ou la démonstration d’opérations commerciales communes sur une base régulière, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce.
Surabondamment, il n’est pas rapporté la preuve que les locaux sis à [Localité 1] en DORDOGNE et ceux sis à [Localité 3] dans le LOT, sont contigus ou voisins. Bien au contraire, vu leur distance géographique et dans des départements différents, ils sont clairement séparés et distincts. 
Le tribunal ne peut tenir pour acquis l’existence d’une unité aussi extensive sur la base de simples allégations de Monsieur [K]. 
*-*-*
En conséquence, Monsieur [K] n’apporte pas la preuve d’une unité d’exploitation. 
Faute d’immatriculation, de caractère accessoire du local et d’existence d’unité d’exploitation, la dénégation du statut pour défaut d’immatriculation ne peut être que constatée.
2°) Sur la validité du congé 
Il résulte de l’article L145-9 du code de commerce que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance.  Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
En l’espèce, les formes du congé ne sont pas contestées par Monsieur [K], seul l’était le bien-fondé des motifs du congé délivré. 
La dénégation du statut ayant été constaté, le tribunal ne peut que considérer comme valide le motif de refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction tiré de la dénégation du statut pour défaut d’immatriculation.
En conséquence, il y a lieu de valider le congé de refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction délivré le 14 novembre 2024 pour le 30 juin 2025. 
L’expulsion des lieux sera donc ordonnée.
3°) Sur l’indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2025
Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
En l’espèce, la commune de [Localité 1] demande une condamnation de Monsieur [K] au paiement d’une telle indemnité d’un montant de 500 euros par mois.
Il convient de relevé que le loyer annuel au titre de l’année 2024 est de 924,57 euros.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée forfaitairement à la somme de 200 euros à compter du 30 juin 2025 jusqu’à libération définitive des lieux.
4° Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [K] aux entiers dépens.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [K] à la somme de 3000 euros au titre de l’article précité à payer à la commune de [Localité 1] afin de compenser ses frais d’avocat.
5°) Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.






PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant à JUGE UNIQUE publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;
CONSTATE la validé du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré à Monsieur [E] [R] [W] [K] par la COMMUNE DE [Localité 1] le 14 novembre 2024 pour le 30 juin 2025 ;
DIT que le bail commercial liant Monsieur [E] [R] [W] [K] par la COMMUNE DE [Localité 1] relatif à la parcelle de terrain sise Pont de [Localité 1] à [Localité 1] a cessé à compter du 30 juin 2025 ;
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire de la parcelle de terrain sise Pont de [Localité 1] à [Localité 1], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de Monsieur [E] [R] [W] [K] et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
FIXE l’indemnité d’occupation à la somme de 200 euros (deux cent euros) par mois à compter du 30 JUIN 2025 ;
CONDAMNE Monsieur [E] [R] [W] [K] à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] ladite indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2025 jusqu’à libération effective de la parcelle de terrain sise Pont de [Localité 1] à [Localité 1] ;
REJETTE la demande formée par Monsieur [E] [R] [W] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [R] [W] [K] aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [R] [W] [K] à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécutoire provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à BERGERAC le 07 juillet 2026.
Le Greffier Le juge 








En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers et commissaires de justice, sur ce requis, de mettre cette décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
Pour expédition conforme à la minute et délivrée en la forme exécutoire

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de commerce L145-8, code civil 1737, code de commerce L145-9, code de commerce L123-1, code de commerce L145-1, code de commerce L123-11-1, code civil 1736, code de commerce L145-17). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-17T19:03:54.690Z.