Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 17 juillet 2026, n° 26/02148

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : MONSIEUR LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION NORD PAS-DE-[Localité 2] ET DU DEPARTEMENT DU NORD


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Valérie GARÇON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 26/02148 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWBV

N° MINUTE : 
4 JTJ






JUGEMENT 
rendu le vendredi 17 juillet 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic Le Cabinet [N] père, fils et [Z] [G] 
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Valérie GARÇON, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS


DÉFENDEUR
MONSIEUR LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION NORD PAS-DE-[Localité 2] ET DU DEPARTEMENT DU NORD, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [R], [C], [D], [A] [S]
dont le siège est situé [Adresse 3]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02148 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWBV


 
EXPOSE DU LITIGE

Mme [R], [C], [D], [A] [S] était propriétaire du lot n°115 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré [Cadastre 1] AK et [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Mme [R], [C], [D], [A] [S] est décédée le 11 juillet 2018.

Par ordonnance du 8 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a nommé Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de la région Nord-Pas-de-Calais et du département du Nord, en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [R], [C], [D], [A] [S].

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet [N] père, fils et [Z] [G], a assigné devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de la région Nord-Pas-de-Calais et du département du Nord, en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [R], [C], [D], [A] [S], par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2026, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
1 360,60 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2e trimestre 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation,2 691,13 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 500 euros de dommages et intérêts,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

A l'audience du 13 mai 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné à personne morale, Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de la région Nord-Pas-de-Calais et du département du Nord, en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [R], [C], [D], [A] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. 



Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02148 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWBV

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [R], [C], [D], [A] [S] ,l'ordonnance du 8 octobre 2025 déclarant la succession de Mme [R], [C], [D], [A] [S] vacante et désignant Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de la région Nord-Pas-de-[Localité 2] et du département du Nord, en qualité de curateur de ladite succession,les appels de charges, provisions sur charges et travaux du 2e trimestre 2022 au 2e trimestre 2026,l'historique du compte du 2 avril 2022 au 1er avril 2026 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 4 174,98 euros (en ce inclus 2 691,13 euros de frais et 123,25 euros de frais de sommation), les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2021, 10 décembre 2022, 13 décembre 2023, 18 décembre 2024 et 10 décembre 2025,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure envoyées par le syndic au notaire chargé de la succession,la mise en demeure envoyée par l'avocat du syndic au notaire chargé la succession,une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2023 valant mise en demeure sur la somme de 1 304,36 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1 360,60 euros portant sur la période allant du 2 avril 2022 au 1er avril 2026, incluant l'appel provisionnel numéro 4 de l'exercice 2025 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 9 février 2023 valant mise en demeure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, et les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Les honoraires de l'avocat de la copropriété, qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 2 691,13 euros au titre des frais de recouvrement.

Il sera relevé que les frais suivants correspondent à des honoraires d'avocat, lesquels sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ne peuvent être mis à la charge du défendeur sur le fondement de l'article 10-1 précité : les honoraires de mise en demeure du 22 juin 2022 (260 euros), les honoraires afférents à la sommation du 29 mars 2023 (390 euros) et les honoraires de mise en demeure du 18 avril 2023 (260 euros), soit un total de 910 euros qui sera rejeté à ce titre.

Il n'est pas justifié que les mises en demeure des 17 novembre 2022, 2 mai 2023, 5 février 2025 et 10 mai 2025 aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces mises en demeure, ainsi que les frais de relance qui leur font immédiatement suite (19 décembre 2022, 2 juin 2023, 5 mars 2025 et 10 juin 2025), seront par conséquent rejetés, pour un montant total de 323,10 euros.

S'agissant des frais d'ouverture de dossier exposés les 2 janvier 2023, 15 mars 2023, 19 juin 2023, 18 septembre 2023, 21 mars 2025 et 26 juin 2025, il n'est justifié d'aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution de ces dossiers, lesquels constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété inhérents à la mission du syndic. Ces frais, d'un montant total de 649,18 euros, seront rejetés.

Le pré-état daté facturé le 8 avril 2024 pour la somme de 376,30 euros est sans lien avec le recouvrement de la créance et sera également rejeté, de même que les frais d'envoi non autrement justifiés du 30 juin 2024, pour un montant de 6,81 euros.

En revanche, les mises en demeure des 12 avril 2022, 26 janvier 2023, 31 juillet 2023 et 5 octobre 2023, ainsi que les frais de relance qui leur font immédiatement suite les 27 février 2023 et 31 août 2023, ont été régulièrement envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception et constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il en va de même de la mise en demeure du 31 juillet 2025, préalable à la présente instance.

En conséquence, la somme de 427,78 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :
114,00 euros au titre de la mise en demeure du 12 avril 2022,41,48 euros au titre de la mise en demeure du 26 janvier 2023,35,28 euros au titre de la relance du 27 février 2023,41,48 euros au titre de la mise en demeure du 31 juillet 2023,35,28 euros au titre de la relance du 31 août 2023,114,00 euros au titre de la mise en demeure du 5 octobre 2023,46,26 euros au titre de la mise en demeure du 31 juillet 2025.
Sur les dommages et intérêts

L'article 1231 6 du code civil dispose que "le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance". L'octroi de tels dommages et intérêts suppose donc, d'une part, la preuve d'un préjudice distinct du seul retard de paiement et, d'autre part, la caractérisation de la mauvaise foi du débiteur.

L'article 2274 du même code précise que "la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver".
 
Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive suppose la caractérisation, d'une part, d'un comportement fautif du débiteur dépassant le simple retard dans l'exécution de son obligation et, d'autre part, d'un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement, déjà réparé par les intérêts moratoires de la créance.

En outre, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi des services du Directeur départemental des finances publiques de la région Nord-Pas-de-[Localité 2] et du département du Nord, en qualité de curateur de la succession, mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de la région Nord-Pas-de-[Localité 2] et du département du Nord, en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [R], [C], [D], [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] , pris en la personne de son syndic le cabinet [N] père, fils et [Z] [G] :
la somme de 1 360,60 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 2 avril 2022 au 1er avril 2026 incluant à l'appel de fonds numéro 4 de l'exercice 2025/2026 avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023,la somme de 427,78 euros au titre des frais de recouvrement, 
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de la région Nord-Pas-de-[Localité 2] et du département du Nord, en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [R], [C], [D], [A] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] , pris en la personne de son syndic le cabinet [N] père, fils et [Z] [G], la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de la région Nord-Pas-de-[Localité 2] et du département du Nord, en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [R], [C], [D], [A] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente