Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 17 juillet 2026, n° 26/02420

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : SCI REFLEXION
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Valérie GARÇON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 26/02420 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC2W5

N° MINUTE : 
5 JTJ






JUGEMENT 
rendu le vendredi 17 juillet 2026


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et [K] [S]
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Valérie GARÇON, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS


DÉFENDERESSE
REFLEXION, prise en la personne de son gérant Monsieur [A] [Q] devenu [A] [H]
S.C.I. dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Monsieur [A] [H], gérant 



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02420 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC2W5

EXPOSE DU LITIGE

La SCI REFLEXION, prise en la personne de son gérant, M. [A] [Q] devenu M. [A] [H] est propriétaire des lots 67 et 155 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré AW56, soumis au régime de la copropriété représentant au total 121/10000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par le cabinet LOISELET père, fils et [K] [I], son syndic en exercice, a assigné devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris la SCI REFLEXION, prise en la personne de son gérant, M. [A] [Q] devenu M. [A] [H], par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2026, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
5 876,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2e trimestre 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1 605,54 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2 000 euros de dommages et intérêts,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, sur le fondement des articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mai 2967, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés en dépit de plusieurs mises en demeure, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 13 mai 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

La SCI REFLEXION, prise en la personne de son gérant, M. [A] [Q] devenu M. [A] [H] reconnaît le montant de la somme qui lui est réclamée et sollicite des délais de paiement. M. [A] [H] indique que la boutique de reprographie qui loue l'emplacement litigieux ne règle pas ses loyers alors qu'il s'agit de sa principale source de financement. Il indique que celle-ci lui doit plus de 34 000 euros. Par ailleurs, il fait valoir qu'il a subi un AVC entraînant des troubles cognitifs et qu'en 2022, il a changé son nom patronymique. Il a également déménagé en oubliant de procéder à son changement d'adresse. Pour cette raison, il n'a pas reçu les courriers envoyés par le syndic. Il explique qu'il a avancé son départ à la retraite au 1er octobre prochain ce qui lui permettra d'avoir des revenus fixes et de régler les charges de copropriété. Il s'engage à payer 10 % de sa dette avant la fin de l'année et sollicite un étalement sur 24 mois, envisageant au besoin de vendre son fond de commerce.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 



MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. 

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots 67 et 155, indiquant la répartition des tantièmes (121/10000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de la SCI REFLEXION, prise en la personne de son gérant, M. [A] [Q] devenu M. [A] [H],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du premier trimestre 2024 au 2e trimestre 2026,le décompte détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 7 482,43 euros (en ce inclus 1 605,54 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2023, 11 juin 2024 et 10 juin 2025,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 2 218,41 euros adressée par le syndic le 6 mai 2024, la mise en demeure de payer la somme de 2 280,82 euros adressée par le syndic le 10 août 2024, la mise en demeure de payer la somme de 2 318,22 euros adressée par le syndic le 10 septembre 2024, la mise en demeure de payer la somme de 3 837,88 euros adressée par le syndic le 10 février 2025, deux mises en demeure de payer la somme de 3 791,62 euros adressées par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2025 par le cabinet d'avocats du syndic (avis de réception retournés avec la mention "destinataire inconnu à l'adresse"),le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 876,89 euros (soit 7 482,43 euros, déduction faite de la somme de 1 605,54 euros de frais), portant sur la période allant du 31 décembre 2023 au 1er avril 2026, incluant le second appel provisionnel de l'exercice 2026.

En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2026, date de l'assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).".

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02420 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC2W5

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1 605,54 euros se décomposant comme suit :
43,97 euros de frais pour la mise en demeure du 6 mai 2024, 87,94 euros de frais pour la mise en demeure du 10 août 2024, 125,34 euros de frais de relance du 10 septembre 2024, 111,30 euros de frais d'ouverture de contentieux,46,26 euros de frais pour la mise en demeure du 10 février 2025, 120 euros de frais d'avocat pour la mise en demeure du 24 février 2025 289,38 euros pour les honoraires de recouvrement du 24 mars 2025,913,26 euros pour les honoraires de contentieux et d'assignation. 
Il n'est pas établi que les mises en demeure du 6 mai 2024, du 10 août 2024 et du 10 décembre 2024 aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production des accusés de réception. Les sommes correspondantes à ces courriers seront par conséquent rejetées. 

Les frais d'ouverture de contentieux constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété, il n'est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais seront donc rejetés.

Les sommes de 120 euros, de 289,38 euros et de 913,26 euros pour les honoraires d'avocat relèvent de l'article 700 du code de procédure civile et non pas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces frais seront donc examinés avec les frais exposés pour la procédure non compris dans les dépens.

Au total, seule la somme de 46,26 euros sera admise au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de condamner la SCI REFLEXION, prise en la personne de son gérant, M. [A] [Q] devenu M. [A] [H] à payer la somme de 46,26 euros au titre des frais de l'article 10 - 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231 6 du code civil dispose que "le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance". L'octroi de tels dommages et intérêts suppose donc, d'une part, la preuve d'un préjudice distinct du seul retard de paiement et, d'autre part, la caractérisation de la mauvaise foi du débiteur.

L'article 2274 du même code précise que la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

La Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeublesis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI REFLEXION prise en la personne de son gérant, mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, et compte tenu du contexte exposé par la SCI REFLEXION, prise en la personne de son gérant, M. [A] [Q] devenu M. [A] [H] à l'audience, il convient d'octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI REFLEXION, prise en la personne de son gérant, M. [A] [Q] devenu M. [A] [H], à payer; au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] , pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET père, fils et [K] [I] :
la somme de 5 876,89 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 31 décembre 2023 au 1er avril 2026 et incluant le second appel provisionnel pour l'année 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2026la somme de 46,26 euros au titre des frais de recouvrement,
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

AUTORISE la SCI REFLEXION, prise en la personne de son gérant, M. [A] [Q] devenu M. [A] [H] à s'acquitter des sommes susvisées en 23 mensualités de 246 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et une 24ème dernière mensualité majorée du solde de la dette,

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, 

CONDAMNE la SCI REFLEXION, prise en la personne de son gérant, M. [A] [Q] devenu M. [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET père, fils et [K] [I], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

DEBOUTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI REFLEXION, prise en la personne de son gérant, M. [A] [Q] devenu M. [A] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente