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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 14 août 2026, n° 25/06737

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Parties (entreprises)

mère. L'extrait Kbis de la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [H] et M. [B] [H] sont propriétaires du lot n°001 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré 21 C1 [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 122/1016ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [E] [H] et M. [B] [H], par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4.856,24 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,1.000 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

Appelée à l'audience du 17 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 27 mai 2026. 

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience aux termes desquelles, il fait les demandes de paiement suivantes :
117,18 euros de charges de copropriété arrêtées au 26/5/2026 inclus, avec intérêts de droit à compter de la sommation du 30 juin 2025 sur 5.269,63 euros et de l'assignation sur 4.856,24 euros1.549,09 euros de frais nécessaires article 10-11.000 euros de dommages et intérêtsavec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Sur la nullité de l'assignation soulevée par les défendeurs, au motif que le Cabinet [Y] [Localité 1] RIVE DROITE n'était pas syndic lors de la délivrance de l'assignation le 19 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires soutient que le cabinet [Y] [Localité 1] RIVE DROITE a été désigné syndic de l'immeuble par l'assemblée générale du 27 juin 2024 qui a donné mandat à son président, Monsieur [Z] de signer le contrat joint à la convocation (résolution 6). Le contrat de syndic a ainsi été signé le 27 juin 2024 et désigné le Cabinet [Y] [Localité 1] RIVE DROITE en qualité de syndic pour une durée de 18 mois jusqu'au 27 décembre 2025, avec la précision que [Y] [X] est un établissement secondaire, gérant la gestion quotidienne de l'immeuble. Le contrat de syndic de [Y] [Localité 1] RIVE DROITE a été renouvelé par l'assemblée générale du 30 septembre 2025 avec prise d'effet au 27 décembre 2025. Dès lors, le cabinet [Y] [Localité 1] RIVE DROITE étant syndic de l'immeuble, il a bien qualité pour représenter le syndicat et les défendeurs seront déboutés de leur demande de nullité de l'assignation.

Il est par ailleurs précisé que son RCS et le nom du représentant légal sont indiqués dans les dernières conclusions, ce qui couvre l'éventuelle irrégularité de forme opposée par les défendeurs.

M. [E] [H] et M. [B] [H], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions reprises oralement à l'audience, aux termes desquelles, ils demandent au tribunal de :
juger que l'acte introductif d'instance transmis à la demande de [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, prétendument en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], nul ;A défaut :
juger toutes les demandes formulées par FONCLA [Localité 1] RIVE DROITE, agissant prétendument en qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], infondées ;En conséquence :
débouter [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, agissant prétendument en qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], de l'ensemble de ses fins, demandes et prétentions contraires aux présentes ;En tout état de cause :
condamner [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, agissant prétendument en qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], aux entiers dépens ;condamner [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, agissant prétendument en qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], à leur verser à Messieurs [E] et [B] [H] une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;les dispenser de toute participation aux frais de procédure en leur qualité de copropriétaires du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1].
Au visa de l'article 117 du code de procédure civile, ils font valoir que lors de l'assemblée générale du 27 juin 2024, les copropriétaires ont désigné le cabinet [Y] [X], [Adresse 4] pour une durée de 18 mois à compter du 27 juin 2024 et que le cabinet [Y] [Localité 1] RIVE DROITE n'a pas été désigné comme syndic dans le procès-verbal. Ils soutiennent qu’il n’existe aucun Cabinet [Y] [X] parmi les établissements secondaires de [Localité 2]. Ils en déduisent que c'est bien la SAS Cabinet [X] qui a été désignée en qualité de syndic jusqu'au 27 décembre 2025, le contrat de syndic entre le Syndicat et la SAS [Y] [Localité 1] RIVE DROITE versé à la procédure par le demandeur n'étant entré en vigueur que le 28 décembre 2025. Ils soutiennent que l'assignation ayant donné lieu à la présente procédure, délivrée le 21 novembre 2025, a été envoyée par le "Syndic en exercice, [Y] [Localité 1] RIVE DROITE", sise [Adresse 5] alors que le pouvoir de l'entité "[Y] [Localité 1] Rive Droite" à la date de l'introduction des présentes n'est donc pas démontré.

Ils soutiennent que le défaut de pouvoir constitue donc une nullité de fond affectant l'assignation et que pour ce seul motif, l'assignation devra être annulée et les prétentions du demandeur devront être rejetées sans examen au fond.

Au visa des articles 114 et 54 du code de procédure civile, M. [E] [H] et M. [B] [H] soutiennent que faute de désignation complète de la personne morale en sa forme, dénomination, siège social, organe de représentation, s'agissant du syndic, ils n'ont pas été en mesure de connaître l'identité de la personne qui les a assignés en justice et n'ont pu vérifier la réalité du pouvoir ce qui constitue un grief, de nombreuses agences [Y] avec des noms similaires existant.

Sur le fond, ils indiquent que la demande de condamnation à hauteur de 117,18 euros est réglée et qu'il s'agit d'une somme réclamée au titre de l'appel de provision du 1er avril 2026. Ils s'opposent à la demande de condamnation au paiement d'intérêts, qui n'est ni justifiée en son principe ni détaillée en son montant au regard des différents paiements effectués. 

Sur les demandes au titre de l'article 10-1 de la loi de 196, ils font valoir que les frais de recouvrement demandés ne sont pas justifiés ou n'étaient pas nécessaires.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions, que les conseils des parties ont déposées et développées oralement à l'audience, pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande formée in limine litis de nullité de l'assignation

Sur le moyen tiré du défaut de pouvoir

Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale. Selon l'article 119 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond doivent être accueillies en tout état de cause, sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief.

En l'espèce, il ressort de la résolution 6 du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juin 2024 que les copropriétaires ont donné mandat à leur président de séance de signer, au nom du syndicat, le contrat de syndic avec le cabinet [Y] [X], [Adresse 6]. Ce contrat de syndic, produit aux débats, porte en en-tête la mention "Cabinet [X]" sous le logo [Y] et désigne, en qualité de syndic, la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, dont le siège social est situé [Adresse 7], représentée par son représentant légal, agissant aux fins des présentes par son établissement secondaire [Y] [X], sis [Adresse 6].

Or, un établissement secondaire ne dispose d'aucune personnalité juridique distincte de la société qui l'exploite ; il constitue une simple unité d'exploitation immatriculée, sous un numéro SIRET propre, au registre du commerce et des sociétés de la société mère. L'extrait Kbis de la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, immatriculée sous le numéro RCS 582098026, produit aux débats, mentionne précisément, au titre de ses établissements secondaires dans le ressort, l'adresse du [Adresse 6]. Cette continuité de personnalité juridique est en outre corroborée par les décomptes d'appels de fonds versés au dossier, qui établissent qu'à compter du quatrième trimestre 2023, les appels de charges émis par le cabinet [X] portent ce même numéro RCS 582098026. Enfin, le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 septembre 2025, qui a reconduit le mandat de syndic sous la dénomination commerciale "[Y] [Localité 3]" à effet du 27 décembre 2025, précise que le siège social de cette entité est celui de la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, confirmant l'absence de toute rupture de personnalité juridique du syndic entre le 27 juin 2024 et cette date.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments concordants qu'une seule et même personne morale, la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, a été désignée en qualité de syndic de la copropriété par l'assemblée générale du 27 juin 2024, sans discontinuité jusqu'au renouvellement de son mandat par l'assemblée générale du 30 septembre 2025, l'établissement dénommé successivement [X] puis [Adresse 8] n'en constituant qu'un établissement secondaire dépourvu de personnalité juridique propre. Cette société disposait par conséquent, à la date de délivrance de l'assignation, le 19 novembre 2025, du pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires en justice. 

Le moyen tiré du défaut de pouvoir sera en conséquence rejeté.

Sur le moyen tiré de l'irrégularité de forme

Aux termes de l'article 54 du code de procédure civile, la demande initiale doit, à peine de nullité, comporter notamment, pour les personnes morales, l'indication de leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement. Il s'agit d'une nullité de forme, régie par l'article 114 du même code, aux termes duquel aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme qu'à la condition, dans tous les cas, que celui qui invoque l'irrégularité justifie du grief que celle-ci lui cause.

En l'espèce, l'assignation du 19 novembre 2025 mentionne que la demande est formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, dont l'adresse est précisée sans le numéro RCS et le nom du représentant.

Toutefois, M. [E] [H] et M. [B] [H] ne démontrent aucun grief concret résultant de l'absence, dans l'acte introductif d'instance, du numéro RCS et du nom du représentant légal de cette société, éléments au demeurant précisés dans les dernières conclusions du demandeur, auxquelles ils ont été mis en mesure de répondre utilement tant sur ce point que sur le fond du litige. La seule allégation de l'existence d'autres agences [Y] portant des dénominations voisines ne suffit pas à caractériser une atteinte concrète aux droits de la défense, dès lors que l'identification de la personne morale demanderesse résultait sans ambiguïté des pièces versées aux débats dès le stade de l'assignation. 

Le moyen tiré de l'irrégularité formelle de l'assignation sera en conséquence également rejeté.


Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [E] [H] et M. [B] [H],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2026,le grand livre des comptes avec récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 1.826,54 euros (en ce inclus 1.706,39 euros de frais),les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2022, 24 mai 2023, 27 juin 2024, 30 septembre 2025,une sommation par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025 de payer la somme de 5.111,24 euros le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
En l'espèce, il ressort de l'historique du compte du lot n°001 versé aux débats que le solde débiteur, initialement arrêté à la somme de 1.826,54 euros, doit être ramené, après déduction de la somme de 1.706,39 euros correspondant à des frais qu'il n'y a pas lieu d'inclure dans l'assiette de la créance, à la somme de 117,18 euros, seule somme maintenue par le syndicat des copropriétaires dans ses dernières conclusions au titre des charges arrêtées au 26 mai 2026.

M. [E] [H] et M. [B] [H] justifient, par la production d'une copie d'écran de l'application MyFoncia, du règlement de cette somme, daté du 28 mai 2026. Ce paiement, intervenu le lendemain de l'audience du 27 mai 2026, n'a pu être confirmé par le syndicat des copropriétaires à cette date.

Cependant, il résulte des pièces produites que la somme de 117,18 euros constitue le reliquat de l'appel de provision sur charges relatif à la période d'avril à juin 2026, appelé par anticipation conformément au budget prévisionnel voté par l'assemblée générale, en application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Or, à la date de l'audience du 27 mai 2026, cette période trimestrielle n'était pas expirée. Une provision appelée par avance au titre d'une période non encore intégralement échue, dont le montant est appelé à être régularisé lors de l'arrêté annuel des comptes, ne constitue pas, avant l'expiration de cette période, une créance certaine et exigible.

En conséquence, la demande en paiement de la somme de 117,18 euros sera rejetée.
Décision du 14 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06737 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUCV

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).".

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Enfin, il est constant que les rapports entre le syndicat et les copropriétaires sont régis par le règlement de copropriété, et non par le contrat de syndic, lequel ne lie que le syndicat et son syndic. Le choix d'adresser plusieurs mises en demeure ou courriers de relance avant l'engagement d'une action judiciaire relève de la liberté d'organisation du syndicat, mais ce choix ne saurait être répercuté sur le copropriétaire débiteur au-delà de ce qui est strictement nécessaire au recouvrement.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1.706,39 euros se décomposant comme suit :
- Mise en demeure du 6/3/24 : 24 euros
- Honoraire de mise en demeure 12/9/24 : 40 euros
- Honoraire mise en demeure 3/2/25 : 40 euros
- Constitution dossier huissier : 480 euros
- Sommation du 2/7/25 : 256,09 euros
- Constitution dossier avocat : 480 euros
- Assignation : 157,30 euros
- honoraires suivi procédure : 229 euros

En premier lieu, s'agissant de la mise en demeure du 6 mars 2024 (24 euros), il n'est justifié d'aucun accusé de réception établissant son envoi par lettre recommandée. Faute de preuve d'une délivrance valable, cette somme sera rejetée, de même que les frais postérieurs qui n'en constituent que la suite directe, à savoir les honoraires de relance du 12 septembre 2024 (40 euros) et du 3 février 2025 (40 euros), lesquels ne procèdent en tout état de cause que d'un choix de gestion du syndicat qui ne peut être mis à la charge du copropriétaire.

En second lieu, s'agissant de la constitution du dossier transmis à l'huissier (480 euros) et de la constitution du dossier transmis à l'avocat (480 euros), il n'est justifié d'aucune diligence particulière ni d'aucun temps effectivement consacré propre à ces prestations, qui constituent des actes élémentaires d'administration relevant de la gestion courante du syndic. Ces sommes seront en conséquence rejetées.

En troisième lieu, s'agissant de la sommation du 30 juin 2025 (256,09 euros), il s'agit d'un acte de commissaire de justice exposé antérieurement à l'introduction de l'instance, distinct des frais de signification de l'assignation, du jugement et d'exécution qui seront le cas échéant recouvrés au titre des dépens. Cette somme, justifiée et nécessaire au recouvrement de la créance, sera accordée.

En quatrième lieu, s'agissant du coût de l'assignation (157,30 euros), ce frais de commissaire de justice, exposé dans le cadre du procès, relève des dépens de l'instance et non des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ; cette somme sera rejetée à ce titre.

Enfin, s'agissant des honoraires de suivi de procédure du 10 mars 2026 (229 euros), aucune diligence particulière n'est justifiée, étant relevé qu'un avocat était visiblement chargé du suivi du dossier à cette date. Cette somme sera rejetée.

En conséquence, seule la somme de 256,09 euros sera accordée au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] au titre des frais nécessaires de recouvrement, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.


Sur les dommages et intérêts

L'article 1231 6 du code civil dispose que "le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance". L'octroi de tels dommages et intérêts suppose donc, d'une part, la preuve d'un préjudice distinct du seul retard de paiement et, d'autre part, la caractérisation de la mauvaise foi du débiteur.

L'article 2274 du même code précise que la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive suppose la caractérisation, d'une part, d'un comportement fautif du débiteur dépassant le simple retard dans l'exécution de son obligation et, d'autre part, d'un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement, déjà réparé par les intérêts moratoires de la créance.

En outre, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [E] [H] et M. [B] [H] laquelle ne peut découler de leur seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, peuvent produire eux-mêmes des intérêts, si le contrat l'a prévu ou une décision de justice le décide.

En l'espèce, aucune somme en principal n'étant retenue à la charge de M. [E] [H] et M. [B] [H], la demande de capitalisation des intérêts est sans objet.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, si les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sont pour l'essentiel rejetées, il ressort des pièces produites que M. [E] [H] et M. [B] [H] ont laissé s'accumuler, durant près de deux années, des impayés de charges de copropriété qui ont rendu nécessaire l'engagement de la présente instance, l'intégralité de ces charges n'ayant été régularisée qu'en cours de procédure. Il y a lieu, dans ces conditions, de mettre les dépens de l'instance à la charge de M. [E] [H] et M. [B] [H].

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties, qui seront déboutées de leurs demandes formées à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE le moyen tiré de la nullité de l'assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 117,18 euros au titre des charges de copropriété ;

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises M. [E] [H] et M. [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic [Y] [Localité 1] RIVE DROITE la somme de 256,09 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du surplus de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ; 

DIT n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts ; 

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [H] et M. [B] [H] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. 

La greffière La présidente
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Max TINTIGNAC


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/06737 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUCV

N° MINUTE : 
11 JTJ






JUGEMENT 
rendu le vendredi 14 août 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic [Y] [Localité 1] RIVE DROITE
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286


DÉFENDEURS
Monsieur [E] [H]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Max TINTIGNAC, avocat au barreau de PARIS, toque : J02

Monsieur [B] [H]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Max TINTIGNAC, avocat au barreau de PARIS, toque : J02



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 août 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 14 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06737 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUCV

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [H] et M. [B] [H] sont propriétaires du lot n°001 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré 21 C1 [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 122/1016ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [E] [H] et M. [B] [H], par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4.856,24 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,1.000 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

Appelée à l'audience du 17 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 27 mai 2026. 

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a déposé des conclusions reprises oralement à l'audience aux termes desquelles, il fait les demandes de paiement suivantes :
117,18 euros de charges de copropriété arrêtées au 26/5/2026 inclus, avec intérêts de droit à compter de la sommation du 30 juin 2025 sur 5.269,63 euros et de l'assignation sur 4.856,24 euros1.549,09 euros de frais nécessaires article 10-11.000 euros de dommages et intérêtsavec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Sur la nullité de l'assignation soulevée par les défendeurs, au motif que le Cabinet [Y] [Localité 1] RIVE DROITE n'était pas syndic lors de la délivrance de l'assignation le 19 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires soutient que le cabinet [Y] [Localité 1] RIVE DROITE a été désigné syndic de l'immeuble par l'assemblée générale du 27 juin 2024 qui a donné mandat à son président, Monsieur [Z] de signer le contrat joint à la convocation (résolution 6). Le contrat de syndic a ainsi été signé le 27 juin 2024 et désigné le Cabinet [Y] [Localité 1] RIVE DROITE en qualité de syndic pour une durée de 18 mois jusqu'au 27 décembre 2025, avec la précision que [Y] [X] est un établissement secondaire, gérant la gestion quotidienne de l'immeuble. Le contrat de syndic de [Y] [Localité 1] RIVE DROITE a été renouvelé par l'assemblée générale du 30 septembre 2025 avec prise d'effet au 27 décembre 2025. Dès lors, le cabinet [Y] [Localité 1] RIVE DROITE étant syndic de l'immeuble, il a bien qualité pour représenter le syndicat et les défendeurs seront déboutés de leur demande de nullité de l'assignation.

Il est par ailleurs précisé que son RCS et le nom du représentant légal sont indiqués dans les dernières conclusions, ce qui couvre l'éventuelle irrégularité de forme opposée par les défendeurs.

M. [E] [H] et M. [B] [H], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions reprises oralement à l'audience, aux termes desquelles, ils demandent au tribunal de :
juger que l'acte introductif d'instance transmis à la demande de [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, prétendument en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], nul ;A défaut :
juger toutes les demandes formulées par FONCLA [Localité 1] RIVE DROITE, agissant prétendument en qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], infondées ;En conséquence :
débouter [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, agissant prétendument en qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], de l'ensemble de ses fins, demandes et prétentions contraires aux présentes ;En tout état de cause :
condamner [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, agissant prétendument en qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], aux entiers dépens ;condamner [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, agissant prétendument en qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], à leur verser à Messieurs [E] et [B] [H] une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;les dispenser de toute participation aux frais de procédure en leur qualité de copropriétaires du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1].
Au visa de l'article 117 du code de procédure civile, ils font valoir que lors de l'assemblée générale du 27 juin 2024, les copropriétaires ont désigné le cabinet [Y] [X], [Adresse 4] pour une durée de 18 mois à compter du 27 juin 2024 et que le cabinet [Y] [Localité 1] RIVE DROITE n'a pas été désigné comme syndic dans le procès-verbal. Ils soutiennent qu’il n’existe aucun Cabinet [Y] [X] parmi les établissements secondaires de [Localité 2]. Ils en déduisent que c'est bien la SAS Cabinet [X] qui a été désignée en qualité de syndic jusqu'au 27 décembre 2025, le contrat de syndic entre le Syndicat et la SAS [Y] [Localité 1] RIVE DROITE versé à la procédure par le demandeur n'étant entré en vigueur que le 28 décembre 2025. Ils soutiennent que l'assignation ayant donné lieu à la présente procédure, délivrée le 21 novembre 2025, a été envoyée par le "Syndic en exercice, [Y] [Localité 1] RIVE DROITE", sise [Adresse 5] alors que le pouvoir de l'entité "[Y] [Localité 1] Rive Droite" à la date de l'introduction des présentes n'est donc pas démontré.

Ils soutiennent que le défaut de pouvoir constitue donc une nullité de fond affectant l'assignation et que pour ce seul motif, l'assignation devra être annulée et les prétentions du demandeur devront être rejetées sans examen au fond.

Au visa des articles 114 et 54 du code de procédure civile, M. [E] [H] et M. [B] [H] soutiennent que faute de désignation complète de la personne morale en sa forme, dénomination, siège social, organe de représentation, s'agissant du syndic, ils n'ont pas été en mesure de connaître l'identité de la personne qui les a assignés en justice et n'ont pu vérifier la réalité du pouvoir ce qui constitue un grief, de nombreuses agences [Y] avec des noms similaires existant.

Sur le fond, ils indiquent que la demande de condamnation à hauteur de 117,18 euros est réglée et qu'il s'agit d'une somme réclamée au titre de l'appel de provision du 1er avril 2026. Ils s'opposent à la demande de condamnation au paiement d'intérêts, qui n'est ni justifiée en son principe ni détaillée en son montant au regard des différents paiements effectués. 

Sur les demandes au titre de l'article 10-1 de la loi de 196, ils font valoir que les frais de recouvrement demandés ne sont pas justifiés ou n'étaient pas nécessaires.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions, que les conseils des parties ont déposées et développées oralement à l'audience, pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande formée in limine litis de nullité de l'assignation

Sur le moyen tiré du défaut de pouvoir

Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale. Selon l'article 119 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond doivent être accueillies en tout état de cause, sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief.

En l'espèce, il ressort de la résolution 6 du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juin 2024 que les copropriétaires ont donné mandat à leur président de séance de signer, au nom du syndicat, le contrat de syndic avec le cabinet [Y] [X], [Adresse 6]. Ce contrat de syndic, produit aux débats, porte en en-tête la mention "Cabinet [X]" sous le logo [Y] et désigne, en qualité de syndic, la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, dont le siège social est situé [Adresse 7], représentée par son représentant légal, agissant aux fins des présentes par son établissement secondaire [Y] [X], sis [Adresse 6].

Or, un établissement secondaire ne dispose d'aucune personnalité juridique distincte de la société qui l'exploite ; il constitue une simple unité d'exploitation immatriculée, sous un numéro SIRET propre, au registre du commerce et des sociétés de la société mère. L'extrait Kbis de la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, immatriculée sous le numéro RCS 582098026, produit aux débats, mentionne précisément, au titre de ses établissements secondaires dans le ressort, l'adresse du [Adresse 6]. Cette continuité de personnalité juridique est en outre corroborée par les décomptes d'appels de fonds versés au dossier, qui établissent qu'à compter du quatrième trimestre 2023, les appels de charges émis par le cabinet [X] portent ce même numéro RCS 582098026. Enfin, le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 septembre 2025, qui a reconduit le mandat de syndic sous la dénomination commerciale "[Y] [Localité 3]" à effet du 27 décembre 2025, précise que le siège social de cette entité est celui de la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, confirmant l'absence de toute rupture de personnalité juridique du syndic entre le 27 juin 2024 et cette date.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments concordants qu'une seule et même personne morale, la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, a été désignée en qualité de syndic de la copropriété par l'assemblée générale du 27 juin 2024, sans discontinuité jusqu'au renouvellement de son mandat par l'assemblée générale du 30 septembre 2025, l'établissement dénommé successivement [X] puis [Adresse 8] n'en constituant qu'un établissement secondaire dépourvu de personnalité juridique propre. Cette société disposait par conséquent, à la date de délivrance de l'assignation, le 19 novembre 2025, du pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires en justice. 

Le moyen tiré du défaut de pouvoir sera en conséquence rejeté.

Sur le moyen tiré de l'irrégularité de forme

Aux termes de l'article 54 du code de procédure civile, la demande initiale doit, à peine de nullité, comporter notamment, pour les personnes morales, l'indication de leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement. Il s'agit d'une nullité de forme, régie par l'article 114 du même code, aux termes duquel aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme qu'à la condition, dans tous les cas, que celui qui invoque l'irrégularité justifie du grief que celle-ci lui cause.

En l'espèce, l'assignation du 19 novembre 2025 mentionne que la demande est formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société [Y] [Localité 1] RIVE DROITE, dont l'adresse est précisée sans le numéro RCS et le nom du représentant.

Toutefois, M. [E] [H] et M. [B] [H] ne démontrent aucun grief concret résultant de l'absence, dans l'acte introductif d'instance, du numéro RCS et du nom du représentant légal de cette société, éléments au demeurant précisés dans les dernières conclusions du demandeur, auxquelles ils ont été mis en mesure de répondre utilement tant sur ce point que sur le fond du litige. La seule allégation de l'existence d'autres agences [Y] portant des dénominations voisines ne suffit pas à caractériser une atteinte concrète aux droits de la défense, dès lors que l'identification de la personne morale demanderesse résultait sans ambiguïté des pièces versées aux débats dès le stade de l'assignation. 

Le moyen tiré de l'irrégularité formelle de l'assignation sera en conséquence également rejeté.


Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [E] [H] et M. [B] [H],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2026,le grand livre des comptes avec récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 1.826,54 euros (en ce inclus 1.706,39 euros de frais),les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2022, 24 mai 2023, 27 juin 2024, 30 septembre 2025,une sommation par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025 de payer la somme de 5.111,24 euros le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
En l'espèce, il ressort de l'historique du compte du lot n°001 versé aux débats que le solde débiteur, initialement arrêté à la somme de 1.826,54 euros, doit être ramené, après déduction de la somme de 1.706,39 euros correspondant à des frais qu'il n'y a pas lieu d'inclure dans l'assiette de la créance, à la somme de 117,18 euros, seule somme maintenue par le syndicat des copropriétaires dans ses dernières conclusions au titre des charges arrêtées au 26 mai 2026.

M. [E] [H] et M. [B] [H] justifient, par la production d'une copie d'écran de l'application MyFoncia, du règlement de cette somme, daté du 28 mai 2026. Ce paiement, intervenu le lendemain de l'audience du 27 mai 2026, n'a pu être confirmé par le syndicat des copropriétaires à cette date.

Cependant, il résulte des pièces produites que la somme de 117,18 euros constitue le reliquat de l'appel de provision sur charges relatif à la période d'avril à juin 2026, appelé par anticipation conformément au budget prévisionnel voté par l'assemblée générale, en application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Or, à la date de l'audience du 27 mai 2026, cette période trimestrielle n'était pas expirée. Une provision appelée par avance au titre d'une période non encore intégralement échue, dont le montant est appelé à être régularisé lors de l'arrêté annuel des comptes, ne constitue pas, avant l'expiration de cette période, une créance certaine et exigible.

En conséquence, la demande en paiement de la somme de 117,18 euros sera rejetée.
Décision du 14 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06737 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUCV

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).".

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Enfin, il est constant que les rapports entre le syndicat et les copropriétaires sont régis par le règlement de copropriété, et non par le contrat de syndic, lequel ne lie que le syndicat et son syndic. Le choix d'adresser plusieurs mises en demeure ou courriers de relance avant l'engagement d'une action judiciaire relève de la liberté d'organisation du syndicat, mais ce choix ne saurait être répercuté sur le copropriétaire débiteur au-delà de ce qui est strictement nécessaire au recouvrement.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1.706,39 euros se décomposant comme suit :
- Mise en demeure du 6/3/24 : 24 euros
- Honoraire de mise en demeure 12/9/24 : 40 euros
- Honoraire mise en demeure 3/2/25 : 40 euros
- Constitution dossier huissier : 480 euros
- Sommation du 2/7/25 : 256,09 euros
- Constitution dossier avocat : 480 euros
- Assignation : 157,30 euros
- honoraires suivi procédure : 229 euros

En premier lieu, s'agissant de la mise en demeure du 6 mars 2024 (24 euros), il n'est justifié d'aucun accusé de réception établissant son envoi par lettre recommandée. Faute de preuve d'une délivrance valable, cette somme sera rejetée, de même que les frais postérieurs qui n'en constituent que la suite directe, à savoir les honoraires de relance du 12 septembre 2024 (40 euros) et du 3 février 2025 (40 euros), lesquels ne procèdent en tout état de cause que d'un choix de gestion du syndicat qui ne peut être mis à la charge du copropriétaire.

En second lieu, s'agissant de la constitution du dossier transmis à l'huissier (480 euros) et de la constitution du dossier transmis à l'avocat (480 euros), il n'est justifié d'aucune diligence particulière ni d'aucun temps effectivement consacré propre à ces prestations, qui constituent des actes élémentaires d'administration relevant de la gestion courante du syndic. Ces sommes seront en conséquence rejetées.

En troisième lieu, s'agissant de la sommation du 30 juin 2025 (256,09 euros), il s'agit d'un acte de commissaire de justice exposé antérieurement à l'introduction de l'instance, distinct des frais de signification de l'assignation, du jugement et d'exécution qui seront le cas échéant recouvrés au titre des dépens. Cette somme, justifiée et nécessaire au recouvrement de la créance, sera accordée.

En quatrième lieu, s'agissant du coût de l'assignation (157,30 euros), ce frais de commissaire de justice, exposé dans le cadre du procès, relève des dépens de l'instance et non des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ; cette somme sera rejetée à ce titre.

Enfin, s'agissant des honoraires de suivi de procédure du 10 mars 2026 (229 euros), aucune diligence particulière n'est justifiée, étant relevé qu'un avocat était visiblement chargé du suivi du dossier à cette date. Cette somme sera rejetée.

En conséquence, seule la somme de 256,09 euros sera accordée au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] au titre des frais nécessaires de recouvrement, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.


Sur les dommages et intérêts

L'article 1231 6 du code civil dispose que "le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance". L'octroi de tels dommages et intérêts suppose donc, d'une part, la preuve d'un préjudice distinct du seul retard de paiement et, d'autre part, la caractérisation de la mauvaise foi du débiteur.

L'article 2274 du même code précise que la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive suppose la caractérisation, d'une part, d'un comportement fautif du débiteur dépassant le simple retard dans l'exécution de son obligation et, d'autre part, d'un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement, déjà réparé par les intérêts moratoires de la créance.

En outre, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [E] [H] et M. [B] [H] laquelle ne peut découler de leur seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, peuvent produire eux-mêmes des intérêts, si le contrat l'a prévu ou une décision de justice le décide.

En l'espèce, aucune somme en principal n'étant retenue à la charge de M. [E] [H] et M. [B] [H], la demande de capitalisation des intérêts est sans objet.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, si les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sont pour l'essentiel rejetées, il ressort des pièces produites que M. [E] [H] et M. [B] [H] ont laissé s'accumuler, durant près de deux années, des impayés de charges de copropriété qui ont rendu nécessaire l'engagement de la présente instance, l'intégralité de ces charges n'ayant été régularisée qu'en cours de procédure. Il y a lieu, dans ces conditions, de mettre les dépens de l'instance à la charge de M. [E] [H] et M. [B] [H].

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties, qui seront déboutées de leurs demandes formées à ce titre.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE le moyen tiré de la nullité de l'assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 117,18 euros au titre des charges de copropriété ;

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises M. [E] [H] et M. [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic [Y] [Localité 1] RIVE DROITE la somme de 256,09 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du surplus de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ; 

DIT n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts ; 

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [H] et M. [B] [H] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. 

La greffière La présidente

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Mise à jour de la source le 2026-08-14T18:32:48.602Z.