Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 14 août 2026, n° 25/06014

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [Z] est propriétaire des lots n°111 et 126 dans l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 1] section AR n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGI a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, M. [U] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la somme en principal de 6 929,59 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2025 se décomposant ainsi :5 738,21 euros au titre des charges de copropriété, 976,21 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 170,17 euros au titre des dépens,La condamnation prononcée étant assortie de l'intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 septembre 2023 sur la somme de 2 850,43 euros, du commandement de payer du 3 mars 2025 sur la somme de 8 347,25 euros et de la présente assignation pour le surplus ;
la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,700 euros de dommages et intérêts,1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance comprenant le commandement de payer pour 170,17 euros, les frais de signification de l'assignation et de l'exécution du jugement ainsi que les émoluments de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du code de commerce. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 mai 2026. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, M. [U] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. 

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 



Décision du 14 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06014 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNS7

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour établissant la qualité de copropriétaire de M. [U] [Z],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période correspondant à l'arriéré,les relevés individuels de charge pour la période du 6 juin 2023 au 1er octobre 2025,l'historique du compte 6 juin 2023 au 1er octobre 2025 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 5 783,21 euros, outre 170,17 euros de frais de commandement de payer et 976,21 euros de frais de procédure, les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2023, 5 juin 2024, 3 juin 2025 comportant notamment le vote pour le ravalement de la façade du bâtiment G (résolution numéro 22 de l'assemblée générale du 6 juin 2023 ), le vote pour la réfection de la porte d'entrée de l'immeuble (résolution numéro 20 de l'assemblée générale du 5 juin 2024 ), le vote pour la réfection de la peinture des murs du hall d'entrée (résolution numéro 26 de l'assemblée générale du 3 juin 2025 ),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 2 850,46 euros adressée le 7 septembre 2023 à M. [U] [Z] (pli avisé et non réclamé),un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025 valant mise en demeure sur la somme principale de 8 177,08 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 783,21 euros portant sur la période allant du 6 juin 2023 au 1er octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 ainsi que le fond travaux pour le 4e trimestre 2025.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5 783,21 euros.

Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 7 septembre 2023 à hauteur de 2 850,46 euros et sur la somme de 5 783,21 euros à compter de l'assignation du 19 novembre 2025.

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que la dette de M. [U] [Z] s'élevait à la somme de 2 850,43 euros à la date de la mise en demeure du 7 septembre 2023. Elle portera dès lors intérêt au taux légal à compter du 7 septembre 2023.

S'agissant du surplus, si le commandement de payer du 3 mars 2025 visait un solde de 8 347,25 euros, ce montant a été partiellement apuré par le règlement du 20 mai 2025, sans qu'il soit justifié de la date à laquelle chaque appel de charges postérieur est devenu exigible, la dette s'établissant en dernier lieu à la somme de 5 738,21 euros au 1er octobre 2025. En l'absence d'éléments permettant de circonscrire dans le temps la persistance du solde visé par le commandement de payer, il n'y a pas lieu de faire courir des intérêts sur la somme de 8 347,25 euros. La somme de 5 738,21 euros portera en conséquence intérêt au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).".

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 976,21 euros se décomposant comme suit :
- 34,65 euros pour l'envoi de la mise en demeure en date du 7 septembre 2023,
-212,77 euros d'honoraires pour la transmission du dossier à l'auxiliaire de justice,
 -520,79 euros pour la constitution du dossier avocat,
-208 euros d'inscription d'hypothèque.

Les frais de mise en demeure du 7 septembre 2023, d'un montant de 34,65 euros, constituent des frais nécessaires expressément visés par l'article 10-1 précité et seront alloués.

De même, les frais d'inscription d'hypothèque, d'un montant de 208 euros, sont expressément mentionnés par l'article 10-1 précité et seront alloués.

En revanche, s'agissant des frais de transmission du dossier à l'auxiliaire de justice (212,77 euros) et des frais de constitution de dossier avocat (520,79 euros), le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune diligence particulière ni du temps consacré à ces prestations. Ces frais, à caractère forfaitaire, constituent ainsi des actes élémentaires d'administration de la copropriété et ne sauraient être qualifiés de frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité.

En conséquence, seule la somme de 242,65 euros (34,65 + 208 euros) sera allouée au syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231 6 du code civil dispose que "le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance". L'octroi de tels dommages et intérêts suppose donc, d'une part, la preuve d'un préjudice distinct du seul retard de paiement et, d'autre part, la caractérisation de la mauvaise foi du débiteur.

L'article 2274 du même code précise que la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive suppose la caractérisation, d'une part, d'un comportement fautif du débiteur dépassant le simple retard dans l'exécution de son obligation et, d'autre part, d'un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement, déjà réparé par les intérêts moratoires de la créance.

En outre, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [U] [Z], mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement.


Décision du 14 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06014 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNS7

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 19 novembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. L'article 695 du même code énumère limitativement les frais compris dans les dépens, au nombre desquels figurent les émoluments des huissiers de justice pour les actes nécessaires à l'instance, notamment la signification de l'assignation.

Le commandement de payer ne constituant pas, en matière de recouvrement de charges de copropriété, une formalité préalable obligatoire à l'introduction de l'instance, son coût ne peut être compris dans les dépens au sens de l'article 695 précité. Il constitue en revanche un frais exposé par le syndicat des copropriétaires pour la défense de ses intérêts, indemnisable le cas échéant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant des frais d'exécution du jugement et des émoluments de recouvrement dus à l'huissier de justice au titre de l'article A 444-32 du code de commerce, ces frais, non exposés à la date de la présente décision et subordonnés à l'exécution future de celle-ci, ne peuvent faire l'objet d'une condamnation par anticipation et seront exclus des dépens de la présente instance.

En conséquence, les dépens de l'instance seront limités aux frais de signification de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SOGI :
la somme de de 5 738,21 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 2 850,43 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ;la somme 242,65 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 ;
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 19 novembre 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SOGI de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SOGI, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SOGI du surplus de sa demande au titre des dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. 

La greffière La présidente

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [U] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/06014 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNS7

N° MINUTE : 
3 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 14 août 2026


DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet SOGI
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : D502


DÉFENDEUR
Monsieur [U] [Z]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 août 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 14 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06014 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNS7

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [Z] est propriétaire des lots n°111 et 126 dans l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 1] section AR n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGI a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, M. [U] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la somme en principal de 6 929,59 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2025 se décomposant ainsi :5 738,21 euros au titre des charges de copropriété, 976,21 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 170,17 euros au titre des dépens,La condamnation prononcée étant assortie de l'intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 septembre 2023 sur la somme de 2 850,43 euros, du commandement de payer du 3 mars 2025 sur la somme de 8 347,25 euros et de la présente assignation pour le surplus ;
la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,700 euros de dommages et intérêts,1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance comprenant le commandement de payer pour 170,17 euros, les frais de signification de l'assignation et de l'exécution du jugement ainsi que les émoluments de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du code de commerce. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 mai 2026. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, M. [U] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. 

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 



Décision du 14 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06014 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNS7

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour établissant la qualité de copropriétaire de M. [U] [Z],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période correspondant à l'arriéré,les relevés individuels de charge pour la période du 6 juin 2023 au 1er octobre 2025,l'historique du compte 6 juin 2023 au 1er octobre 2025 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 5 783,21 euros, outre 170,17 euros de frais de commandement de payer et 976,21 euros de frais de procédure, les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2023, 5 juin 2024, 3 juin 2025 comportant notamment le vote pour le ravalement de la façade du bâtiment G (résolution numéro 22 de l'assemblée générale du 6 juin 2023 ), le vote pour la réfection de la porte d'entrée de l'immeuble (résolution numéro 20 de l'assemblée générale du 5 juin 2024 ), le vote pour la réfection de la peinture des murs du hall d'entrée (résolution numéro 26 de l'assemblée générale du 3 juin 2025 ),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 2 850,46 euros adressée le 7 septembre 2023 à M. [U] [Z] (pli avisé et non réclamé),un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025 valant mise en demeure sur la somme principale de 8 177,08 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 783,21 euros portant sur la période allant du 6 juin 2023 au 1er octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 ainsi que le fond travaux pour le 4e trimestre 2025.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5 783,21 euros.

Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 7 septembre 2023 à hauteur de 2 850,46 euros et sur la somme de 5 783,21 euros à compter de l'assignation du 19 novembre 2025.

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que la dette de M. [U] [Z] s'élevait à la somme de 2 850,43 euros à la date de la mise en demeure du 7 septembre 2023. Elle portera dès lors intérêt au taux légal à compter du 7 septembre 2023.

S'agissant du surplus, si le commandement de payer du 3 mars 2025 visait un solde de 8 347,25 euros, ce montant a été partiellement apuré par le règlement du 20 mai 2025, sans qu'il soit justifié de la date à laquelle chaque appel de charges postérieur est devenu exigible, la dette s'établissant en dernier lieu à la somme de 5 738,21 euros au 1er octobre 2025. En l'absence d'éléments permettant de circonscrire dans le temps la persistance du solde visé par le commandement de payer, il n'y a pas lieu de faire courir des intérêts sur la somme de 8 347,25 euros. La somme de 5 738,21 euros portera en conséquence intérêt au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).".

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 976,21 euros se décomposant comme suit :
- 34,65 euros pour l'envoi de la mise en demeure en date du 7 septembre 2023,
-212,77 euros d'honoraires pour la transmission du dossier à l'auxiliaire de justice,
 -520,79 euros pour la constitution du dossier avocat,
-208 euros d'inscription d'hypothèque.

Les frais de mise en demeure du 7 septembre 2023, d'un montant de 34,65 euros, constituent des frais nécessaires expressément visés par l'article 10-1 précité et seront alloués.

De même, les frais d'inscription d'hypothèque, d'un montant de 208 euros, sont expressément mentionnés par l'article 10-1 précité et seront alloués.

En revanche, s'agissant des frais de transmission du dossier à l'auxiliaire de justice (212,77 euros) et des frais de constitution de dossier avocat (520,79 euros), le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune diligence particulière ni du temps consacré à ces prestations. Ces frais, à caractère forfaitaire, constituent ainsi des actes élémentaires d'administration de la copropriété et ne sauraient être qualifiés de frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité.

En conséquence, seule la somme de 242,65 euros (34,65 + 208 euros) sera allouée au syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231 6 du code civil dispose que "le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance". L'octroi de tels dommages et intérêts suppose donc, d'une part, la preuve d'un préjudice distinct du seul retard de paiement et, d'autre part, la caractérisation de la mauvaise foi du débiteur.

L'article 2274 du même code précise que la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive suppose la caractérisation, d'une part, d'un comportement fautif du débiteur dépassant le simple retard dans l'exécution de son obligation et, d'autre part, d'un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement, déjà réparé par les intérêts moratoires de la créance.

En outre, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [U] [Z], mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement.


Décision du 14 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06014 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNS7

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 19 novembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. L'article 695 du même code énumère limitativement les frais compris dans les dépens, au nombre desquels figurent les émoluments des huissiers de justice pour les actes nécessaires à l'instance, notamment la signification de l'assignation.

Le commandement de payer ne constituant pas, en matière de recouvrement de charges de copropriété, une formalité préalable obligatoire à l'introduction de l'instance, son coût ne peut être compris dans les dépens au sens de l'article 695 précité. Il constitue en revanche un frais exposé par le syndicat des copropriétaires pour la défense de ses intérêts, indemnisable le cas échéant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant des frais d'exécution du jugement et des émoluments de recouvrement dus à l'huissier de justice au titre de l'article A 444-32 du code de commerce, ces frais, non exposés à la date de la présente décision et subordonnés à l'exécution future de celle-ci, ne peuvent faire l'objet d'une condamnation par anticipation et seront exclus des dépens de la présente instance.

En conséquence, les dépens de l'instance seront limités aux frais de signification de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SOGI :
la somme de de 5 738,21 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 2 850,43 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ;la somme 242,65 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 ;
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 19 novembre 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SOGI de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SOGI, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SOGI du surplus de sa demande au titre des dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. 

La greffière La présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce A444-32, code de procedure civile 2274). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 14 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/06244

  en commun : code de commerce A444-32, code de procedure civile 2274

• 13 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/07399

  en commun : code de procedure civile 2274

• 17 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/02148

  en commun : code de procedure civile 2274

• 17 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 26/02420

  en commun : code de procedure civile 2274

• 14 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/06737

  en commun : code de procedure civile 2274

• 23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00638

  en commun : code de commerce A444-32

• 22 juin 2026 · Tribunal de commerce d'Aix-en-Provence · n° 2025010680

  en commun : code de commerce A444-32

• 23 juin 2026 · Tribunal de commerce de Toulouse · n° 2025013997

  en commun : code de commerce A444-32

Mise à jour de la source le 2026-08-14T18:32:44.184Z.