Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 C, 19 mai 2026, n° 21/06953

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 21/06953 - N° Portalis DB2H-W-B7F-WCRS

Jugement du 

N° de minute 

Affaire : 

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CITYA GALLICHET LEMAITRE
C/
S.A.S. ANAHOME IMMOBILIER












le:

EXECUTOIRE + COPIE

Me Maxime GHIGLINO
 - 2212
la SELARL LINK ASSOCIES
 - 1748











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 C du le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 Novembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Mars 2026 devant :

Adrien MALIVEL, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CITYA GALLICHET LEMAITRE, domicilié : chez SAS CITYA GALLICHET LEMAITRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représenté par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE

S.A.S. ANAHOME IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Me Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON








DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 12 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LYON, tenue par M. Adrien MALIVEL président, assisté de Mme Julie MAMI greffier, statuant en juge unique en vertu de l’article 812 du code de procédure civile ; 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 19 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte authentique du 10 octobre 2019, la société ANAHOME IMMOBILIER a vendu les lots n°23, 24 et 29 de la copropriété situé [Adresse 4] à Lyon 3e, à la SCI GREVITHE. 

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné la société ANAHOME IMMOBILIER en paiement d’un arriéré de charges.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 novembre 2025.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 11 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Lyon 3 demande au tribunal de :

Au visa des articles :
– 789 du Code de procédure civile,
– 10 juillet 1965 et le décret de 1967, 
– 700 du Code de procédure civile,

— DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et en conséquence ; 

— DÉBOUTER la société ANAHOME IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ; 

— CONDAMNER la société ANAHOME IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 9 456,15 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ; 

— CONDAMNER la société ANAHOME IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

— CONDAMNER la société ANAHOME IMMOBILIER aux entiers dépens de la procédure, 

— DIRE QUE conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [I] [K] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. 
— CONDAMNER la société ANAHOME IMMOBILIER à payer le droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’article A 444-32 du Code de commerce

Par conclusions du 4 février 2025, société ANAHOME IMMOBILIER et demandent au tribunal de :

Au visa des articles :
– 122 du Code de procédure civile, 
– 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, – 1992 du Code civil, 

A titre liminaire,

— CONSTATER que la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] est entachée d’une fin de non-recevoir ;

— DÉCLARER irrecevable l’ensemble des demandes, fins et prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ;

Si par extraordinaire la juridiction de céans déclare recevable l’action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], CONSTATER que la société ANAHOME n’a plus la qualité de copropriétaire,

— CONSTATER que le reliquat de charges sollicité n’est pas exigible ;

— CONSTATER que le syndic a commis une faute de gestion de nature à engager sa responsabilité vis-à-vis du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ;

— REJETER la demande de paiement formée par [Localité 2] DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] à l’encontre de la société ANAHOME ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER [Localité 2] DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] à payer à la société ANAHOME la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

— CONDAMNER [Localité 2] DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution. 


MOTIVATION


Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 


L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent être nécessairement retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1358 du même code, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

I. Sur la fin de non-recevoir

Moyens des parties : 

La société défenderesse invoque l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir qu’en ne faisant pas opposition pour l’ensemble des charges qu’il entendait recouvrir, le syndicat a perdu son droit d’agir. 

Le syndicat oppose que l’article 20 ne constitue qu’une faculté simplifiée de recouvrement. 

Réponse du tribunal :

Vu l’article 20 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette disposition ouvre une procédure spécifique de recouvrement au syndicat. 

Ce mécanisme n’emporte, par principe, aucune forclusion ni extinction de la dette qui pourrait subsister en l’absence ou après opposition. 

La fin de non-recevoir sera dès lors rejetée. 

II. Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété

A. Sur l’exigibilité de la dette et son débiteur

Moyens des parties :

Le syndicat soutient que : 
– Les provisions étaient exigibles, conformément aux dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, puisque votées en résolution n°5 de l’AG (dont le PV est produit en pièce n°7) et non contestées ; 
– Ces sommes ont été dûment appelées au titre du budget prévisionnel auprès de la société ANAHOME par appels de fonds produits en pièces 8 à 10, conformément à l’article 6-2 du décret n°67-223 ; 
– la notification de la mutation implique simplement que l’acquéreur devient copropriétaire dans la comptabilité du syndicat pour les charges appelées postérieurement à la réception de l’avis de mutation ;

La société défenderesse se fonde sur l'article 6-2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour opposer que :
– si la provision des dépenses exigibles au budget provisionnel était due par le vendeur, celle-ci ne vaut que jusqu’au jour de la vente, rendue opposable au syndicat par la réception de la notification de l’acte de vente ;
– la société ANAHOME ayant perdu sa qualité de copropriétaire, elle n’est plus redevable de quelconque charge de copropriété en raison de la faute de gestion du syndic. 

Réponse du tribunal :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 de cette même loi selon lequel, I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. […]
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Vu l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 selon lequel, à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa du I de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur […].

En l’espèce, les provisions du budget provisionnel pour l’exercice mars 2019-mars 2020 étaient exigibles par le vote intervenu en assemblée générale du 31 mars 2018, conformément à l’article 14-1 précité.

Les appels de fond ont été adressés à la société ANAHOME.

La notification de l’avis de mutation n’a pas pour effet de faire disparaître la qualité de débiteur que confère l’article 6-2 précité à la société ANAHOME IMMOBILIER. 

Le montant de charges dues à ce titre n’est pas contesté. Il est, du reste, justifié par le PV d’assemblée générale, les appels de fond, et le décompte produit par le syndicat.

La société ANAHOME sera donc condamné au paiement de la somme de 9 456,15 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation. 

Il n’y pas lieu de faire droit à la demande de paiement d’un droit proportionnel au titre du recouvrement qui n’a pas été payé par le syndicat et dont l’engagement n’est pas certain au stade où le tribunal statue au fond. 

B. Sur la responsabilité du syndic

Moyens des parties

La société ANAHOME se fonde sur l’article 18 de la loi n°65-557 et l’article 1992 du code civil pour soutenir que 
– selon la jurisprudence, lorsque le syndic n'a pas usé de la faculté qu'il avait de faire opposition sur le prix de la vente d'un lot, le syndicat peut invoquer un préjudice né de la perte d'une chance de paiement ;
– le syndic n’a pas accompli les diligences nécessaires afin d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale du 28 septembre 2018 et a commis, à ce titre, une faute de gestion de nature à engager sa responsabilité qui doit être recherchée en lieu et place de celle de la société ANAHOME.

Le syndicat oppose que dès lors que le syndicat conserve son action à l’encontre de la société défenderesse, qui reste redevable des charges litigieuses, la responsabilité du syndic ne saurait être admise. 


Réponse du tribunal :

Cette question de la perte de chance n’a aucun incidence dès lors qu’il est jugé que le syndicat conserve son action en paiement à l’encontre de la société ANAHOME.

Ce moyen est par ailleurs indifférent s’agissant de la prétention du syndicat. 

La société ANAHOME n’invoque pas de préjudice propre qui aurait pu découler de l’erreur du syndic s’agissant de l’état daté et de l’usage du mécanisme d’opposition. 

3. Sur les frais du procès 

La société ANAHOME, partie perdante, sera condamnée aux dépens. 

Tenus des dépens, elle sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dans la mesure où il n’est pas démontré qu’elle puisse entraîner un effet excessif et/ou irréversible sur la situation de la défenderesse en cas d’infirmation en appel.


DISPOSITIF


Le tribunal statuant à juge unique, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société ANAHOME IMMOBILIER ; 

DÉCLARE l’action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] recevable ;

CONDAMNE la société ANAHOME IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 9 456,15 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter 19 août 2021, date de l’assignation ; 

CONDAMNE la société ANAHOME IMMOBILIER dépens et assortit cette condamnation du droit pour Maître [I] [K] de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société ANAHOME IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;



Le greffier Le président