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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 1, 29 juin 2026, n° 25/01223

Désigne un expert ou un autre technicienDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DE L'INCIDENT

Par acte sous signature privée en date 19 janvier 2015, la SNC Tempobail a donné à bail commercial à M. [D] [N] et Mme [W] [N] un local à usage commercial d’une superficie de 200 m² sis [Adresse 3] à [Localité 1] (Puy-de-Dôme).

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er décembre 
2015 pour se terminer le 29 février 2024.

La SAS Wolffia s’est par la suite substituée à M. et Mme [N].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la SAS Wolffia a notifié à La SCI Centr-Estimmo une demande de renouvellement du contrat de bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la SCI Centr-Estimmo, venant aux droits de la société Tempobail en vertu d’un acte sous seing privé en date du 25 mai 2022, a fait part à la SAS Wolffia de son refus de renouvellement du bail et proposé, conformément à l’article L. 145-10 du code de commerce, le paiement d’une indemnité d’éviction. 

Les parties divergeant sur le montant de l’indemnité d’éviction, la SAS Wolffia a mandaté Mme [O] [V] en qualité d’expert amiable pour avis quant au montant des indemnités auxquelles le preneur pouvait prétendre. Celle-ci a établi un rapport le 7 avril 2024.

Par courrier en date du 5 septembre 2024, le preneur, par l’intermédiaire de son conseil, a proposé au bailleur de rechercher une solution de résolution amiable du litige.

En l’absence de réponse, la SAS Wolffia a, par exploit de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la SCI Centr-Estimmo pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 418 366 euros au titre de l’indemnité d’éviction et la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3002,55 euros TTC, incluant les charges de 72,31 euros.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, la SCI Centr-Estimmo a demandé au juge de la mise en état d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Vu les dernières conclusions sur incident transmises par voie électronique par la SCI Centr-Estimmo le 14 octobre 2025 ;

Vu les dernières conclusions sur incident transmises par voie électronique par la SAS Wolffia le 23 novembre 2025 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 789 5°du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

Selon l’article 143 du code, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. 

L’article 144 prévoit que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. 

L’article 146 du même code précise qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

D'après les dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité, dite d'éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Il sera rappelé que si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d' expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties. Ainsi, pour être pris en considération par la juridiction de jugement, le rapport d’expertise non judiciaire doit être corroboré par d'autres éléments de preuve.

En l'espèce, la SCI Centr-Estimmo ne conteste pas que le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial notifié à la SAS Wolffia le 20 décembre 2023 ouvre droit au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de cette dernière. Elle considère toutefois que l’analyse et la conclusion du rapport d’expertise non judiciaire communiqué par la SAS Wolffia sont discutables et qu’au regard « des lacunes et carences » (sic) de ce rapport unilatéral, l’examen de la situation mérite un débat contradictoire devant un expert judiciairement désigné. Elle considéré en outre qu’il appartient au preneur, demandeur à l’instance, de faire l’avance des frais d’expertise.

La SAS Wolffia, faisant valoir qu’elle a sollicité le concours d’un expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 2] dans la perspective de l’établissement d’un rapport circonstancié, ne s’oppose pas à la mesure d’instruction judiciaire réclamée mais souligne qu’il est regrettable que cette demande ait été formulée plus de six mois après la délivrance de l’assignation. Elle estime que les frais de l’expertise doivent être avancés par le bailleur, demandeur à l’incident.

Il apparaît qu’en l’état des documents communiqués et au regard du caractère unilatéral du rapport d’expertise versé aux débats, la juridiction du fond ne dispose pas d'éléments suffisants pour se prononcer sur les prétentions de la SAS Wolffia, que ce soit pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur ou le montant de l'indemnité d'occupation due à celui-ci jusqu'au départ effectif de la SAS Wolffia. En effet, si celle-ci produit aux débats un rapport d’expertise établi par un expert désigné unilatéralement, ce rapport n'est cependant corroboré par aucun autre élément, étant observé encore que la SCI Centr-Estimmo émet des critiques circonstanciées sur l’analyse et les conclusions de l’expert amiable.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d' expertise judiciaire sollicitée et de désigner pour y procéder M. [C] [H], selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 789 3°du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

La SCI Centr-Estimmo demande la fixation à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter « du 1er avril 2024 » (sic) avec indexation dans les conditions prévues au bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux. 

La SAS Wolffia ne discute pas cette demande, qui au demeurant ne se heurte à aucune contestation sérieuse et qui sera en conséquence accueillie, dans les termes des prétentions (à compter « du 1er avril 2024 »).

Sur l’avance des frais de la mesure d’instruction

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En l'espèce, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à la somme de 3.500 euros, que la SCI Centr-Estimmo, demanderesse à l' expertise, sera chargée de consigner, étant observé que si cette consignation était mise à la charge de la SAS Wolffia, comme réclamé par le bailleur, la défaillance de la locataire au titre du versement de la somme fixée entraînerait automatiquement la caducité de la mesure d' expertise, ce qui nuirait aux intérêts du propriétaire.

En conséquence, la SCI Centr-Estimmo devra consigner la somme de 3500 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Sur la suite de l’instruction de l’affaire

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Le juge peut toujours décider de surseoir à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. Hors les cas où le sursis à statuer présente un caractère obligatoire, l’opportunité d’ordonner un sursis à statuer relève de l’appréciation discrétionnaire du juge.

En l’espèce, il ressort d’une bonne administration de la justice d’ordonner le sursis à statuer sur toutes les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif, qui sera un élément déterminant dans l’appréciation du litige soumis au tribunal judiciaire.

Dans l’attente de la survenance de l’événement justifiant le sursis, l’affaire sera retirée du rôle des affaires en cours, étant précisé qu’elle pourra être rétablie à la demande de l’une des parties, et étant rappelé :

- qu’en application de l’article 378 du code de procédure civile toute décision de sursis à statuer suspend l'instance « pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine » ; 

-qu’en application de l’article 392 du code de procédure civile, le délai de péremption cesse de courir lorsque la suspension de l’instance n’a lieu que jusqu’à la survenance d’un événement déterminé, ce qui est le cas en l’espèce, un nouveau délai commençant à courir à compter de la survenance de cet événement, le point de départ étant la date de la réalisation de l'événement et non la date à laquelle en a connaissance la partie à laquelle l’on oppose la péremption ; 

-que l’ordonnance de retrait du rôle est sans effet sur la suspension de l’instance résultant de la décision de sursis à statuer ;

- Sur les dépens :

Les dépens de l’incident seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d'appel sur autorisation du premier président de la cour d'appel de Riom statuant selon la procédure accélérée au fond,

ORDONNE une expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder :

M. [C] [H]
[Adresse 4] 
[Localité 3]
Tél. : 06. 14.39.36.67
Mèl : [Courriel 1]

À défaut,

M. [Q] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Tél. : 04.73.60.01. 26
Port : 06. 07.39. 30. 55
Mèl : [Courriel 2]

Avec pour mission de :

– se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;

– se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 1] (Puy-de-Dôme) après y avoir convoqué les parties ainsi que leurs conseils respectifs, visiter les locaux donnés à bail commercial et les décrire ;

– dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par la SAS Wolffia ;

– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le contrat de bail commercial, ainsi que de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de :

1. Déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SAS Wolffia : 

a) dans le cas d'une perte du fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, et de la réparation du trouble commercial ; 

b) dans le cas de la possibilité d'un transfert du fonds de commerce, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente : coût d'un tel transfert comprenant notamment l'acquisition d'un titre locatif présentant les mêmes avantages que l'ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ;

2. Apprécier si l'éviction de la SAS Wolffia entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

3. Déterminer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le montant de l'indemnité d'occupation due par la SAS Wolffia pour l'occupation des locaux à compter du 29 février 2024, date de la résiliation du bail à l’initiative du bailleur, jusqu'à leur libération effective, abattement pour précarité en sus ;

4. Apporter toutes autres précisions utiles à la solution du litige ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d' expertise ,

DIT que lors de la première réunion d' expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 3500 (trois mille cinq cents) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la SCI Centr-Estimmo à la Régie du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, avec copie de la présente décision, avant le 29 août 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans le délai susvisé, et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d' expertise dès qu’il sera avisé par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d' expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d' expertise ,

DIT que l'expert aura la faculté de s'adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui d'en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert,

DIT que l'experte devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération conformément aux dispositions de l'article 173 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 29 mars 2027 la date maximale du dépôt du rapport d' expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DÉSIGNE le magistrat du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,

FIXE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er avril 2024, avec indexation dans les conditions prévues au bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

ORDONNE le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif par l’expert désigné par la présente ordonnance ;

DIT que l’affaire sera placée hors du rôle des affaires en cours et qu’elle pourra être rétablie à la demande de l’une des parties ;

Rappelle :

-qu’en application de l’article 378 du code de procédure civile, toute décision de sursis à statuer suspend l'instance « pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine » ; 

-qu’en application de l’article 392 du code de procédure civile, d’une part le délai de péremption cesse de courir lorsque la suspension de l’instance n’a lieu que jusqu’à la survenance d’un événement déterminé, un nouveau délai commençant à courir à compter de la survenance de cet événement, d’autre part le point de départ de ce nouveau délai est la date de la réalisation de l'événement et non la date à laquelle en a connaissance la partie à laquelle l’on oppose la péremption ; 

-que l’ordonnance de retrait du rôle est sans effet sur la suspension de l’instance résultant de la décision de sursis à statuer ;

RÉSERVE les dépens.



La Greffière La Juge de la mise en état
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Décision du : 29 Juin 2026
Société WOLFFIA 
C/
S.C.I. CENTR-ESTIMMO
N° RG 25/01223 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-J77T
n°:
ORDONNANCE



Rendue le vingt neuf Juin deux mil vingt six
par Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente, du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,
assistée de Madame Fanny CHANSÉAUME, lors des débats et de Madame Charline SUCHEYRE, lors du prononcé, greffières,


DEMANDERESSE

Société WOLFFIA, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Frédéric FRANCK de la SELARL FRANCK AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


DEFENDERESSE

S.C.I. CENTR-ESTIMMO, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Me Noémie FEL ROBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



Après l’audience de mise en état physique du 10 février 2026 l’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026, prorogée au 12 mai 2026 puis de nouveau prorogée pour être rendue ce jour.





EXPOSÉ DE L'INCIDENT

Par acte sous signature privée en date 19 janvier 2015, la SNC Tempobail a donné à bail commercial à M. [D] [N] et Mme [W] [N] un local à usage commercial d’une superficie de 200 m² sis [Adresse 3] à [Localité 1] (Puy-de-Dôme).

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er décembre 
2015 pour se terminer le 29 février 2024.

La SAS Wolffia s’est par la suite substituée à M. et Mme [N].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la SAS Wolffia a notifié à La SCI Centr-Estimmo une demande de renouvellement du contrat de bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la SCI Centr-Estimmo, venant aux droits de la société Tempobail en vertu d’un acte sous seing privé en date du 25 mai 2022, a fait part à la SAS Wolffia de son refus de renouvellement du bail et proposé, conformément à l’article L. 145-10 du code de commerce, le paiement d’une indemnité d’éviction. 

Les parties divergeant sur le montant de l’indemnité d’éviction, la SAS Wolffia a mandaté Mme [O] [V] en qualité d’expert amiable pour avis quant au montant des indemnités auxquelles le preneur pouvait prétendre. Celle-ci a établi un rapport le 7 avril 2024.

Par courrier en date du 5 septembre 2024, le preneur, par l’intermédiaire de son conseil, a proposé au bailleur de rechercher une solution de résolution amiable du litige.

En l’absence de réponse, la SAS Wolffia a, par exploit de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la SCI Centr-Estimmo pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 418 366 euros au titre de l’indemnité d’éviction et la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3002,55 euros TTC, incluant les charges de 72,31 euros.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, la SCI Centr-Estimmo a demandé au juge de la mise en état d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Vu les dernières conclusions sur incident transmises par voie électronique par la SCI Centr-Estimmo le 14 octobre 2025 ;

Vu les dernières conclusions sur incident transmises par voie électronique par la SAS Wolffia le 23 novembre 2025 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 789 5°du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

Selon l’article 143 du code, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. 

L’article 144 prévoit que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. 

L’article 146 du même code précise qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

D'après les dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité, dite d'éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Il sera rappelé que si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d' expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties. Ainsi, pour être pris en considération par la juridiction de jugement, le rapport d’expertise non judiciaire doit être corroboré par d'autres éléments de preuve.

En l'espèce, la SCI Centr-Estimmo ne conteste pas que le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial notifié à la SAS Wolffia le 20 décembre 2023 ouvre droit au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de cette dernière. Elle considère toutefois que l’analyse et la conclusion du rapport d’expertise non judiciaire communiqué par la SAS Wolffia sont discutables et qu’au regard « des lacunes et carences » (sic) de ce rapport unilatéral, l’examen de la situation mérite un débat contradictoire devant un expert judiciairement désigné. Elle considéré en outre qu’il appartient au preneur, demandeur à l’instance, de faire l’avance des frais d’expertise.

La SAS Wolffia, faisant valoir qu’elle a sollicité le concours d’un expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 2] dans la perspective de l’établissement d’un rapport circonstancié, ne s’oppose pas à la mesure d’instruction judiciaire réclamée mais souligne qu’il est regrettable que cette demande ait été formulée plus de six mois après la délivrance de l’assignation. Elle estime que les frais de l’expertise doivent être avancés par le bailleur, demandeur à l’incident.

Il apparaît qu’en l’état des documents communiqués et au regard du caractère unilatéral du rapport d’expertise versé aux débats, la juridiction du fond ne dispose pas d'éléments suffisants pour se prononcer sur les prétentions de la SAS Wolffia, que ce soit pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur ou le montant de l'indemnité d'occupation due à celui-ci jusqu'au départ effectif de la SAS Wolffia. En effet, si celle-ci produit aux débats un rapport d’expertise établi par un expert désigné unilatéralement, ce rapport n'est cependant corroboré par aucun autre élément, étant observé encore que la SCI Centr-Estimmo émet des critiques circonstanciées sur l’analyse et les conclusions de l’expert amiable.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d' expertise judiciaire sollicitée et de désigner pour y procéder M. [C] [H], selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 789 3°du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

La SCI Centr-Estimmo demande la fixation à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter « du 1er avril 2024 » (sic) avec indexation dans les conditions prévues au bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux. 

La SAS Wolffia ne discute pas cette demande, qui au demeurant ne se heurte à aucune contestation sérieuse et qui sera en conséquence accueillie, dans les termes des prétentions (à compter « du 1er avril 2024 »).

Sur l’avance des frais de la mesure d’instruction

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En l'espèce, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à la somme de 3.500 euros, que la SCI Centr-Estimmo, demanderesse à l' expertise, sera chargée de consigner, étant observé que si cette consignation était mise à la charge de la SAS Wolffia, comme réclamé par le bailleur, la défaillance de la locataire au titre du versement de la somme fixée entraînerait automatiquement la caducité de la mesure d' expertise, ce qui nuirait aux intérêts du propriétaire.

En conséquence, la SCI Centr-Estimmo devra consigner la somme de 3500 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Sur la suite de l’instruction de l’affaire

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Le juge peut toujours décider de surseoir à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. Hors les cas où le sursis à statuer présente un caractère obligatoire, l’opportunité d’ordonner un sursis à statuer relève de l’appréciation discrétionnaire du juge.

En l’espèce, il ressort d’une bonne administration de la justice d’ordonner le sursis à statuer sur toutes les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif, qui sera un élément déterminant dans l’appréciation du litige soumis au tribunal judiciaire.

Dans l’attente de la survenance de l’événement justifiant le sursis, l’affaire sera retirée du rôle des affaires en cours, étant précisé qu’elle pourra être rétablie à la demande de l’une des parties, et étant rappelé :

- qu’en application de l’article 378 du code de procédure civile toute décision de sursis à statuer suspend l'instance « pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine » ; 

-qu’en application de l’article 392 du code de procédure civile, le délai de péremption cesse de courir lorsque la suspension de l’instance n’a lieu que jusqu’à la survenance d’un événement déterminé, ce qui est le cas en l’espèce, un nouveau délai commençant à courir à compter de la survenance de cet événement, le point de départ étant la date de la réalisation de l'événement et non la date à laquelle en a connaissance la partie à laquelle l’on oppose la péremption ; 

-que l’ordonnance de retrait du rôle est sans effet sur la suspension de l’instance résultant de la décision de sursis à statuer ;

- Sur les dépens :

Les dépens de l’incident seront réservés.





PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d'appel sur autorisation du premier président de la cour d'appel de Riom statuant selon la procédure accélérée au fond,

ORDONNE une expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder :

M. [C] [H]
[Adresse 4] 
[Localité 3]
Tél. : 06. 14.39.36.67
Mèl : [Courriel 1]

À défaut,

M. [Q] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Tél. : 04.73.60.01. 26
Port : 06. 07.39. 30. 55
Mèl : [Courriel 2]

Avec pour mission de :

– se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;

– se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 1] (Puy-de-Dôme) après y avoir convoqué les parties ainsi que leurs conseils respectifs, visiter les locaux donnés à bail commercial et les décrire ;

– dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par la SAS Wolffia ;

– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le contrat de bail commercial, ainsi que de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de :

1. Déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SAS Wolffia : 

a) dans le cas d'une perte du fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, et de la réparation du trouble commercial ; 

b) dans le cas de la possibilité d'un transfert du fonds de commerce, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente : coût d'un tel transfert comprenant notamment l'acquisition d'un titre locatif présentant les mêmes avantages que l'ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ;

2. Apprécier si l'éviction de la SAS Wolffia entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

3. Déterminer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le montant de l'indemnité d'occupation due par la SAS Wolffia pour l'occupation des locaux à compter du 29 février 2024, date de la résiliation du bail à l’initiative du bailleur, jusqu'à leur libération effective, abattement pour précarité en sus ;

4. Apporter toutes autres précisions utiles à la solution du litige ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d' expertise ,

DIT que lors de la première réunion d' expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 3500 (trois mille cinq cents) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la SCI Centr-Estimmo à la Régie du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, avec copie de la présente décision, avant le 29 août 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans le délai susvisé, et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d' expertise dès qu’il sera avisé par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d' expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d' expertise ,

DIT que l'expert aura la faculté de s'adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui d'en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert,

DIT que l'experte devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération conformément aux dispositions de l'article 173 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 29 mars 2027 la date maximale du dépôt du rapport d' expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DÉSIGNE le magistrat du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,

FIXE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er avril 2024, avec indexation dans les conditions prévues au bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

ORDONNE le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif par l’expert désigné par la présente ordonnance ;

DIT que l’affaire sera placée hors du rôle des affaires en cours et qu’elle pourra être rétablie à la demande de l’une des parties ;

Rappelle :

-qu’en application de l’article 378 du code de procédure civile, toute décision de sursis à statuer suspend l'instance « pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine » ; 

-qu’en application de l’article 392 du code de procédure civile, d’une part le délai de péremption cesse de courir lorsque la suspension de l’instance n’a lieu que jusqu’à la survenance d’un événement déterminé, un nouveau délai commençant à courir à compter de la survenance de cet événement, d’autre part le point de départ de ce nouveau délai est la date de la réalisation de l'événement et non la date à laquelle en a connaissance la partie à laquelle l’on oppose la péremption ; 

-que l’ordonnance de retrait du rôle est sans effet sur la suspension de l’instance résultant de la décision de sursis à statuer ;

RÉSERVE les dépens.



La Greffière La Juge de la mise en état

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de procedure civile 392, code de commerce L145-10, code de procedure civile 269, code de commerce L145-14, code de procedure civile 281). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-22T20:30:52.989Z.