Tribunal judiciaire de Thionville, Chambre 1 Cabinet 0, 7 septembre 2026, n° 25/01221

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Suivant acte reçu par Maître [G] [D], alors notaire à THIONVILLE le 8 février 1989, la SCI SAINT HIPPOLYTE a donné à bail commercial à la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH un centre équestre situé à BASSE-RENTGEN (MOSELLE), loué brut de béton, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 8 février 1989, pour se terminer le 7 février 1997, l’acte stipulant que le bien loué devra être affecté à usage commercial concernant l’ensemble du centre équestre et à usage d’habitation concernant l’appartement situé dans le centre, les parties ayant convenu que les biens loués forment une location indivisible, à titre commercial pour le tout. Ledit bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 16 800 Frs H.T. 

Suivant avenant au bail en date du 28 septembre 2001, le loyer mensuel H.T. a été fixé à la somme de 13 300 Frs à compter du 1er octobre 2001.

Par avenant au bail signé par les parties le 1er octobre 2004, le loyer mensuel H.T. a été fixé à la somme de 1 500 € à compter du 1er octobre 2004.

Suivant acte reçu par Maître [C] [W], notaire à HAGONDANGE, le 4 octobre 2012, la SCI SAINT HIPPOLYTE a donné à bail à la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH un ensemble immobilier à usage de centre équestre avec logis et dépendances, sis à BASSE-RENTGEN (MOSELLE), lieudit PREISCH, 1 rue des Platanes comprenant :
1° Terrain
Carrière, espaces verts engazonnés, espaces clos en herbe, emplacements de stionnement aménagés ;
2° Construction 
Bâtiment de type industriel, avec corps avec logis, édifié en 1998, sur rez de chaussée et niveau partiel ;
*Locaux d’exploitation :
- Au rez-de-chaussée : locaux techniques cloisonnés pour sellerie,
- Ecuries avec 26 box cloisonnés
- Etage à usage de grenier de stockage sur dalle béton renforcée
- Manège
*Locaux à usage d’habitation se composant :
- Au rez-de-chaussée : hall commun avec locaux techniques, salle de bains, salon - séjour, chambre
- A l’étage : séjour, terrasse-balcon, cuisine américaine, deux pièces, six chambres, quatre douches (en état de vétusté accéléré),
le bail stipulant que les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout.

Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, ayant pris effet rétroactivement le 1er avril 2012, pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel de 18 000 €, qui sera réglé mensuellement à hauteur de 1 500 € H.T.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 30 juin 2023, la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er septembre 2023, la SCI SAINT HIPPOLYTE a informé la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH de son refus du renouvellement sollicité, par une volonté de reprendre possession des murs, offrant de lui payer une indemnité d’éviction restant à déterminer.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 août 2025, la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH a assigné la SCI SAINT HIPPOLYTE devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE aux fins notamment de la condamner à lui verser la somme de 400 000 € à valoir à titre d’indemnité d’éviction.

Dans ses dernières conclusions notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 16 février 2026, la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH demande au tribunal judiciaire de THIONVILLE, au visa des articles L145-1 et suivants, L145-10 et suivants et L145-14 et suivants du Code de commerce, de :
- juger sa demande recevable et bien fondée ;
- condamner la SCI SAINT HIPPOLYTE à lui verser la somme de 400 000 € à valoir à titre d’indemnité d’éviction ;
- juger que ce montant portera intérêts de droit à compter de la demande ;
- ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision ;
- débouter la SCI SAINT HIPPOLYTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la SCI SAINT HIPPOLYTE en tous les frais et dépens de la procédure ;
- condamner la SCI SAINT HIPPOLYTE à lui verser la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose qu’aucun accord n’est intervenu s’agissant de la fixation et du versement de l’indemnité d’éviction.

Elle fait valoir que son fonds de commerce, ainsi que l’intégralité des aménagements réalisés sont estimés à une somme totale de 252 000 €, montant devant lui être versé selon elle, tenant compte de la valorisation. Elle ajoute que par ailleurs, il appartient à la défenderesse de l’indemniser au titre de la perte de notoriété et du fonds de commerce.

En réponse à l’argumentation adverse, elle soutient qu’il appartient au bailleur, qui estime le préjudice subi par le locataire du fait de son éviction, inférieur à la valeur du fonds de commerce, d’en rapporter la preuve, faisant état de la carence de la défenderesse sur ce point. Elle ajoute que la demande de réduction de l’indemnité ne repose sur aucun fondement.

S’agissant de la demande d’expertise, elle fait état de l’absence de proposition d’une mission de l’expert, faisant valoir qu’il s’agit d’une demande de la défenderesse en vue de pallier à sa propre carence dans l’administration de la preuve.

Elle sollicite ainsi une indemnité d’éviction d’un montant de 400 000 €, ajoutant qu’elle dispose de la faculté de se maintenir dans les lieux jusqu’à complet versement et complète consignation des versements par le bailleur de l’indemnité d’éviction.

Dans ses conclusions notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 12 décembre 2025, la SCI SAINT HIPPOLYTE demande au tribunal judiciaire de THIONVILLE, de :
- débouter la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH de ses demandes ;
- ordonner une expertise judiciaire ;
- nommer tel expert qu’il plaira avec mission de chiffrer l’indemnité d’éviction à laquelle la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH peut prétendre ;
- dire que cette expertise se fera aux frais avancés par le bailleur la SCI SAINT HIPPOLYTE.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que le montant sollicité est trop élevé, faisant état d’une baisse de la valeur du fonds de commerce. 

Il sollicite une expertise judiciaire dont l’objet consistera en la détermination du montant de l’indemnité d’éviction.

La clôture est intervenue le 27 avril 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 803 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut l’être d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En droit, le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L145-14 et L145-57 du code de commerce à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L145-28 du même code au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

S’agissant du calcul de cette indemnité, il convient de rappeler que dès lors que le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale dite “de remplacement” correspond à la valeur du fonds, à savoir sa valeur marchande déterminée selon les usages de la profession.

Il peut-être recouru à une double approche de la valorisation d’un fonds de commerce, en fonction du chiffre d’affaires réalisé d’une part, mais également en fonction de sa rentabilité d’autre part.

Il convient de rappeler qu’il est usuel de retenir, pour l’évaluation d’un fonds de commerce, un chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années, affecté d’un pourcentage variable selon la branche d’activité et les caractéristiques du fond considéré.

La valeur du fonds de commerce doit ainsi être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaire des preneurs avant éviction, affecté d’un pourcentage de progression purement hypothétique. La détermination de la valeur marchande d’un fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commercial concerné. L’indemnité doit être évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire, soit à la date à laquelle le tribunal statue lorsque l’éviction n’a pas été réalisée.

Aux termes de l’article 143 du Code de procédure civile, “Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.”

L’article 144 du Code de procédure civile dispose que “Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.”

En l'espèce, la défenderesse sollicite que soit ordonnée une mesure d’expertise afin de permettre de chiffrer l’indemnité d’éviction.

Les éléments versées aux débats, à savoir les trois bilans pour les périodes du 01/01/2022 au 31/21/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023 et 01/01/2024 au 31/12/2024 ne permettent pas de déterminer d’évidence d’estimer la valeur du fonds de commerce et ainsi d’évaluer l’indemnité d’éviction, contestée, non pas dans son principe, mais dans son quantum.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire, selon les modalités prévues au dispositif, et ce afin de permettre cette évaluation.

Ainsi, y a lieu par ailleurs d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats et d’inviter les parties à conclure à la suite du dépôt du rapport d’expertise.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNONS la réouverture des débats;

REVOQUONS l’ordonnance de clôture rendue le 27 avril 2026 ;

Dispositif

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS en qualité d'expert :

Monsieur [O] [E], en qualité d’expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de METZ 
avec mission de :

- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

- S'entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

- Visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,

- Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction :
a) dans le cas d'une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession),
b) dans le cas de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),

- Rechercher tous éléments permettant d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,


FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;


DISONS que pour procéder à sa mission l'expert devra :

- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
* en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
* en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables :
* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
* rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

FIXONS à la somme de 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par la SCI HIPPOLYTE auprès du comptable du Trésor, en sa qualité de préposé de la Caisse des dépôts et consignations, dans un délai de deux mois, 

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale par l'une des parties, l'autre partie pourra se substituer à la partie défaillante dans le versement de la part de provision ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans le délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;


DISONS que la consignation devra être versée auprès de la Caisse des dépôts et des consignations sur le site https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITONS la personne procédant à la consignation à transmettre dès réception la justification du paiement de la consignation au greffe du service des expertises.

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertises.

DISONS que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire.

DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe dans les huit mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code;

DISONS que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état silenciseuse du 14 décembre 2026 pour les conclusions des parties après dépôt du rapport d’expertise ;


RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 septembre 2026 par Madame Ombline PARRY, Présidente, assistée de Madame Delphine BENAMOR, Greffier.


Le Greffier, La Présidente,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS !







CHAMBRE CIVILE


N° I - RG 25/01221 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D6FR 
MINUTE N° : 2026/453 

JUGEMENT DU 07 Septembre 2026



DEMANDEUR :

S.A.R.L. CENTRE EQUESTRE DE PREISCH, 
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de THIONVILLE sous le numéro 350 036 885, 
demeurant Route d’Evrange - 57570 BASSE-RENTGEN, 
représentée par Maître Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant



DÉFENDEUR :

S.C.I. SAINT HIPPOLYTE, 
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de THIONVILLE sous le numéro 342 873 304, 
demeurant 02, Rue Saint Hippolyte 57570 BASSE-RENTGEN 
- Et actuellement Route d’Evrange - 57570 BASSE-RENTGEN, 
représentée par Maître Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Débats à l’audience tenue publiquement le 1er juin 2026 
Président : Ombline PARRY
Assesseurs : David RIOU (juge rapporteur), Marie-Astrid MEVEL (juge placée)
Greffier lors des débats : Delphine BENAMOR

Affaire mise en délibéré pour prononcé le 07 septembre 2026
Greffier pour la mise en forme : Delphine BENAMOR


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE : 
PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : Ombline PARRY
Greffier : Delphine BENAMOR





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Suivant acte reçu par Maître [G] [D], alors notaire à THIONVILLE le 8 février 1989, la SCI SAINT HIPPOLYTE a donné à bail commercial à la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH un centre équestre situé à BASSE-RENTGEN (MOSELLE), loué brut de béton, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 8 février 1989, pour se terminer le 7 février 1997, l’acte stipulant que le bien loué devra être affecté à usage commercial concernant l’ensemble du centre équestre et à usage d’habitation concernant l’appartement situé dans le centre, les parties ayant convenu que les biens loués forment une location indivisible, à titre commercial pour le tout. Ledit bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 16 800 Frs H.T. 

Suivant avenant au bail en date du 28 septembre 2001, le loyer mensuel H.T. a été fixé à la somme de 13 300 Frs à compter du 1er octobre 2001.

Par avenant au bail signé par les parties le 1er octobre 2004, le loyer mensuel H.T. a été fixé à la somme de 1 500 € à compter du 1er octobre 2004.

Suivant acte reçu par Maître [C] [W], notaire à HAGONDANGE, le 4 octobre 2012, la SCI SAINT HIPPOLYTE a donné à bail à la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH un ensemble immobilier à usage de centre équestre avec logis et dépendances, sis à BASSE-RENTGEN (MOSELLE), lieudit PREISCH, 1 rue des Platanes comprenant :
1° Terrain
Carrière, espaces verts engazonnés, espaces clos en herbe, emplacements de stionnement aménagés ;
2° Construction 
Bâtiment de type industriel, avec corps avec logis, édifié en 1998, sur rez de chaussée et niveau partiel ;
*Locaux d’exploitation :
- Au rez-de-chaussée : locaux techniques cloisonnés pour sellerie,
- Ecuries avec 26 box cloisonnés
- Etage à usage de grenier de stockage sur dalle béton renforcée
- Manège
*Locaux à usage d’habitation se composant :
- Au rez-de-chaussée : hall commun avec locaux techniques, salle de bains, salon - séjour, chambre
- A l’étage : séjour, terrasse-balcon, cuisine américaine, deux pièces, six chambres, quatre douches (en état de vétusté accéléré),
le bail stipulant que les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout.

Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, ayant pris effet rétroactivement le 1er avril 2012, pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel de 18 000 €, qui sera réglé mensuellement à hauteur de 1 500 € H.T.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 30 juin 2023, la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er septembre 2023, la SCI SAINT HIPPOLYTE a informé la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH de son refus du renouvellement sollicité, par une volonté de reprendre possession des murs, offrant de lui payer une indemnité d’éviction restant à déterminer.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 août 2025, la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH a assigné la SCI SAINT HIPPOLYTE devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE aux fins notamment de la condamner à lui verser la somme de 400 000 € à valoir à titre d’indemnité d’éviction.

Dans ses dernières conclusions notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 16 février 2026, la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH demande au tribunal judiciaire de THIONVILLE, au visa des articles L145-1 et suivants, L145-10 et suivants et L145-14 et suivants du Code de commerce, de :
- juger sa demande recevable et bien fondée ;
- condamner la SCI SAINT HIPPOLYTE à lui verser la somme de 400 000 € à valoir à titre d’indemnité d’éviction ;
- juger que ce montant portera intérêts de droit à compter de la demande ;
- ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision ;
- débouter la SCI SAINT HIPPOLYTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la SCI SAINT HIPPOLYTE en tous les frais et dépens de la procédure ;
- condamner la SCI SAINT HIPPOLYTE à lui verser la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose qu’aucun accord n’est intervenu s’agissant de la fixation et du versement de l’indemnité d’éviction.

Elle fait valoir que son fonds de commerce, ainsi que l’intégralité des aménagements réalisés sont estimés à une somme totale de 252 000 €, montant devant lui être versé selon elle, tenant compte de la valorisation. Elle ajoute que par ailleurs, il appartient à la défenderesse de l’indemniser au titre de la perte de notoriété et du fonds de commerce.

En réponse à l’argumentation adverse, elle soutient qu’il appartient au bailleur, qui estime le préjudice subi par le locataire du fait de son éviction, inférieur à la valeur du fonds de commerce, d’en rapporter la preuve, faisant état de la carence de la défenderesse sur ce point. Elle ajoute que la demande de réduction de l’indemnité ne repose sur aucun fondement.

S’agissant de la demande d’expertise, elle fait état de l’absence de proposition d’une mission de l’expert, faisant valoir qu’il s’agit d’une demande de la défenderesse en vue de pallier à sa propre carence dans l’administration de la preuve.

Elle sollicite ainsi une indemnité d’éviction d’un montant de 400 000 €, ajoutant qu’elle dispose de la faculté de se maintenir dans les lieux jusqu’à complet versement et complète consignation des versements par le bailleur de l’indemnité d’éviction.

Dans ses conclusions notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 12 décembre 2025, la SCI SAINT HIPPOLYTE demande au tribunal judiciaire de THIONVILLE, de :
- débouter la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH de ses demandes ;
- ordonner une expertise judiciaire ;
- nommer tel expert qu’il plaira avec mission de chiffrer l’indemnité d’éviction à laquelle la SARL CENTRE EQUESTRE DE PREISCH peut prétendre ;
- dire que cette expertise se fera aux frais avancés par le bailleur la SCI SAINT HIPPOLYTE.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que le montant sollicité est trop élevé, faisant état d’une baisse de la valeur du fonds de commerce. 

Il sollicite une expertise judiciaire dont l’objet consistera en la détermination du montant de l’indemnité d’éviction.

La clôture est intervenue le 27 avril 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 803 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut l’être d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En droit, le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L145-14 et L145-57 du code de commerce à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L145-28 du même code au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

S’agissant du calcul de cette indemnité, il convient de rappeler que dès lors que le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale dite “de remplacement” correspond à la valeur du fonds, à savoir sa valeur marchande déterminée selon les usages de la profession.

Il peut-être recouru à une double approche de la valorisation d’un fonds de commerce, en fonction du chiffre d’affaires réalisé d’une part, mais également en fonction de sa rentabilité d’autre part.

Il convient de rappeler qu’il est usuel de retenir, pour l’évaluation d’un fonds de commerce, un chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années, affecté d’un pourcentage variable selon la branche d’activité et les caractéristiques du fond considéré.

La valeur du fonds de commerce doit ainsi être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaire des preneurs avant éviction, affecté d’un pourcentage de progression purement hypothétique. La détermination de la valeur marchande d’un fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commercial concerné. L’indemnité doit être évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire, soit à la date à laquelle le tribunal statue lorsque l’éviction n’a pas été réalisée.

Aux termes de l’article 143 du Code de procédure civile, “Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.”

L’article 144 du Code de procédure civile dispose que “Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.”

En l'espèce, la défenderesse sollicite que soit ordonnée une mesure d’expertise afin de permettre de chiffrer l’indemnité d’éviction.

Les éléments versées aux débats, à savoir les trois bilans pour les périodes du 01/01/2022 au 31/21/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023 et 01/01/2024 au 31/12/2024 ne permettent pas de déterminer d’évidence d’estimer la valeur du fonds de commerce et ainsi d’évaluer l’indemnité d’éviction, contestée, non pas dans son principe, mais dans son quantum.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire, selon les modalités prévues au dispositif, et ce afin de permettre cette évaluation.

Ainsi, y a lieu par ailleurs d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats et d’inviter les parties à conclure à la suite du dépôt du rapport d’expertise.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNONS la réouverture des débats;

REVOQUONS l’ordonnance de clôture rendue le 27 avril 2026 ;

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS en qualité d'expert :

Monsieur [O] [E], en qualité d’expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de METZ 
avec mission de :

- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

- S'entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

- Visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,

- Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction :
a) dans le cas d'une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession),
b) dans le cas de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),

- Rechercher tous éléments permettant d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,


FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;


DISONS que pour procéder à sa mission l'expert devra :

- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
* en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
* en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables :
* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
* rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

FIXONS à la somme de 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par la SCI HIPPOLYTE auprès du comptable du Trésor, en sa qualité de préposé de la Caisse des dépôts et consignations, dans un délai de deux mois, 

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale par l'une des parties, l'autre partie pourra se substituer à la partie défaillante dans le versement de la part de provision ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans le délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;


DISONS que la consignation devra être versée auprès de la Caisse des dépôts et des consignations sur le site https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITONS la personne procédant à la consignation à transmettre dès réception la justification du paiement de la consignation au greffe du service des expertises.

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertises.

DISONS que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire.

DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe dans les huit mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code;

DISONS que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état silenciseuse du 14 décembre 2026 pour les conclusions des parties après dépôt du rapport d’expertise ;


RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 septembre 2026 par Madame Ombline PARRY, Présidente, assistée de Madame Delphine BENAMOR, Greffier.


Le Greffier, La Présidente,

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Mise à jour de la source le 2026-09-07T20:25:54.010Z.