Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 8 juillet 2026, n° 25/04102

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2020, M. [Q] [G] et Mme [L] [G], ont consenti à Mme [N] [W] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé 1 avenue Antoine VERAN, villa SELENA, 06000 NICE pour un loyer mensuel initial de 493,07 euros, et 55 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, M. [Q] [G] et Mme [L] [G] ont fait signifier à Mme [N] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 714,37 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 16 mai 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, M. [Q] [G] et Mme [L] [G] ont fait assigner Mme [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [X], aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 juillet 2025 ; 
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation ;
- ordonner l'expulsion de Mme [N] [W] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
- condamner Mme [N] [W], au paiement des sommes suivantes:
1 491,63 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de 15 mai 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 22 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, M. [Q] [G] et Mme [L] [G] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation, tout en indiquant que la dette locative a été soldée.

Bien que régulièrement citée à personne, Mme [N] [W] n'a pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile. Elle a néanmoins déposé un dossier et des observations écrites à la juridiction, sollicitant notamment la non application de la clause résolutoire la possibilité de rester dans le logement. 

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 16 mai 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet,

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 22 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 12 février 2026.

La demande formée par M. [Q] [G] et Mme [L] [G] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.3.2.1 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Il ressort du décompte versé par le bailleur que ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 15 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Néanmoins, M. [Q] [G] et Mme [L] [G] sollicitent l’application du délai 2 mois, alors même que le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat.

Conformément à la volonté du demandeur, il sera donc fait application du délai 2 mois, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies 15 juillet 2025.

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 21 août 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 1 491,63 euros. A l’audience, M. [Q] [G] et Mme [L] [G] indiquent que l’arriéré locatif a été apuré.

-Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [N] [W] verse au tribunal un courrier sur sa situation financière et personnelle, précisant que la dette locative est soldée. Elle souhaite rester dans l’appartement, sollicitant ainsi la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort du dernier décompte locatif que le défendeur a apuré l’intégralité de sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement rétroactif à compter du 15 juillet 2025 jusqu’à l’audience du 26 mai 2026 à Mme [N] [W] pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, au regard de l’apurement de la dette locative au 26 mai 2026, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et le contrat de bail se poursuit selon les dispositions contractuelles à compter du 26 mai 2026.

-Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Pour mémoire M. [Q] [G] et Mme [L] [G] produisent à l’audience un décompte des loyers et charges dues, indiquant que la dette locative est soldée.

Il résulte de ce décompte que si Mme [N] [W] a cessé le paiement intégral des loyers et des charges à compter de décembre 2024, la locataire a continué à verser une partie du loyer, et ce malgré ses difficultés financières, jusqu’à apurer définitivement sa dette dès le mois de novembre 2025.

Ainsi, les irrégularités de paiement ne caractérisent pas un manquement grave et répété justifiant le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent M. [Q] [G] et Mme [L] [G] seront déboutés de leur demande à ce titre.

-Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, au regard de la prolongation du contrat de bail, il convient de débouter M. [Q] [G] et Mme [L] [G] de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Il n’est pas contesté que les bailleurs ont dû diligenter une procédure judiciaire pour obtenir le règlement de la dette locative. Mme [N] [W] sera donc condamnée aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs que la carence de Mme [N] [W] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme [N] [W] sera donc condamnée à payer à M. [Q] [G] et Mme [L] [G] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 9 septembre 2020 entre M. [Q] [G] et Mme [L] [G], d'une part, et Mme [N] [W], d'autre part, concernant le logement situé au 1 avenue Antoine VERAN, villa SELENA, 06000 NICE, à la date du 15 juillet 2025 ;

ACCORDE à Mme [N] [W] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à compter du 15 juillet 2025 jusqu’au 26 mai 2026 ;

CONSTATE que le 26 mai 2026 Mme [N] [W] justifie d’avoir apuré l’arriéré locatif et réglé le loyer courant ; 

DISONS que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et que le contrat de bail se poursuit selon les dispositions contractuelles à compter du 26 mai 2026 ; 

DÉBOUTE M. [Q] [G] et Mme [L] [G] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail ; 

DÉBOUTE M. [Q] [G] et Mme [L] [G] de leur demande d’expulsion ; 

DÉBOUTE M. [Q] [G] et Mme [L] [G] de leur demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ; 

CONDAMNE Mme [N] [W] à payer à M. [Q] [G] et Mme [L] [G] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Mme [N] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [X]

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[G], [G] c/ [W]

MINUTE N°
DU 08 Juillet 2026

N° RG 25/04102 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QWMR

Grosse délivrée
à Me Emmanuelle BRICE-TREHIN

Expédition délivrée
à Madame [N] [W]

DEMANDEURS:

Monsieur [Q] [G], ayant pour mandataire [M] [X] dont le siége social est 81 rue de farnce 06000 Nice
né le 02 Juillet 1963 à NICE (06000)
15bis avenue Cap de Croix
06100 NICE
représenté par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de [X] substitué par Me Marianne FOUR, avocat au barreau de [X]

Madame [L] [G]ayant pour mandataire [M] NICE dont le siége social est 81 rue de farnce 06000 Nice
née le 03 Mars 1968 à LE CANNET (06110)
15 Bis Avenue de la Croix
06000 NICE
représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de [X] substitué par Me Marianne FOUR, avocat au barreau de [X]

DEFENDERESSE:

Madame [N] [W]
née le 18 Avril 1986 à MAISON LAFITTE
1 Avenue Antoine Véran
Villa Séléna, Logement 605, 6ème étage
06000 NICE
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, assisté lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2020, M. [Q] [G] et Mme [L] [G], ont consenti à Mme [N] [W] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé 1 avenue Antoine VERAN, villa SELENA, 06000 NICE pour un loyer mensuel initial de 493,07 euros, et 55 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, M. [Q] [G] et Mme [L] [G] ont fait signifier à Mme [N] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 714,37 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 16 mai 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, M. [Q] [G] et Mme [L] [G] ont fait assigner Mme [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [X], aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 juillet 2025 ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation ;
- ordonner l'expulsion de Mme [N] [W] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
- condamner Mme [N] [W], au paiement des sommes suivantes:
1 491,63 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de 15 mai 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 22 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, M. [Q] [G] et Mme [L] [G] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation, tout en indiquant que la dette locative a été soldée.

Bien que régulièrement citée à personne, Mme [N] [W] n'a pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile. Elle a néanmoins déposé un dossier et des observations écrites à la juridiction, sollicitant notamment la non application de la clause résolutoire la possibilité de rester dans le logement.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 juillet 2026.