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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 23 juillet 2026, n° 26/00665

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 15 octobre 2008, Mme [D] [X] a donné la totalité de la nue propriété à M. [T] [O]-[A], M. [I] [O]-[A], Mme [N] [O] et Mme [Z] [O] concernant le local d’habitation sis [Adresse 4].

Par acte sous seing privé du 29 avril 2024, Mme [D] [O] [A], a consenti à M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] un bail portant sur ledit local à usage d'habitation pour un loyer mensuel initial de 1 100 euros, et 170 euros de provisions sur charges.

Par acte du 15 mai 2024, la SA SEYNA s’est portée caution des engagements de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y].

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, M. [T] [O]-[A], M. [I] [O]-[A], Mme [N] [O] et Mme [Z] [O] ont fait signifier à M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 058,26 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, Mme [D] [X] et la SA SEYNA ont fait assigner M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 septembre 2025; 
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
- condamner solidairement M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y], au paiement des sommes suivantes:
12 890,74 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante : la somme de 5 358,20 au bénéfice de Mme [D] [X] et la somme de 7 532,54 euros au bénéfice de la SA SEYNA, subrogée dans les droits des bailleurs ;à Mme [D] [X] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 25 février 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, Mme [D] [X] et la SA SEYNA comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation. 

Bien que régulièrement cités, conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] n'ont pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire du seul fait que la décision est susceptible d’appel.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la qualité à agir de Mme [D] [X] et la recevabilité de ses demandes ; 

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu le 15 mai 2024 entre les parties. 

Par ailleurs, la quittance subrogative émise le 18 août 2025, 25 octobre 2025, 17 novembre 2025, 19 décembre 2025 et 19 janvier 2026 et indiquant que le bailleur a été indemnisée pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de7 532,54 euros démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SA SEYNA et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SA SEYNA démontre sa qualité à agir à l’encontre de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables. 

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur ne justifie pas avoir procédé à ce signalement.

Toutefois, concernant le bailleur personne physique, cette obligation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité et son manquement n’est donc assorti d’aucune sanction. 

-Sur la notification au préfet,

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 25 février 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 9 avril 2026.

La demande formée par Mme [D] [X] et la SA SEYNA est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.4 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 26 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Néanmoins, Mme [D] [X] et la SA SEYNA sollicitent l’application du délai d’un mois, soit un délai inférieur au délai légal de 6 semaines. Or, le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat. 

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 25 février 2026 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 12 890,74 euros. Un décompte locatif en ce sens est produit.

M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] ne comparaissent pas à l’audience et ne sont pas en capacité de démontrer qu’ils ont remplis leur obligation de paiement des loyers. 

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y], s’élève bien à la somme de 12 890,74 euros (terme du mois de janvier 2026 inclus) 


au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Il ressort des quittances subrogatives versées par les demandeurs, que la condamnation au paiement de l’arriéré locatif s’effectuera selon la répartition suivante : 
- la somme de 5 358,20 euros au bénéfice de Mme [D] [X] ;
- la somme de 7 532,54 euros au bénéfice de la SA SEYNA.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

-Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 octobre 2025, M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] au paiement de cette indemnité à compter de 8 octobre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] seront donc condamnés in solidum à payer à la SA SEYNA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA SEYNA recevable ;

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 29 avril 2024 entre Mme [D] [X], d'une part, et M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], à la date du 8 octobre 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] à verser à Mme [D] [X] la somme de 5 358,2 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté avec le terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] à verser à la SA SEYNA, ès qualité de caution, la somme de 7 532,54 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte du 19 janvier 2026 des indemnités versés par quittance subrogative), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [D] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] à verser à Mme [D] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] à payer à la SA SEYNA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


[X], S.A. SEYNA c/ [Y], [Y] 

MINUTE N°
DU 23 Juillet 2026

N° RG 26/00665 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RC7A



 




 






























Grosse délivrée
à Me Marion LACOME D’ESTALENX

Expédition délivrée
à Mr & Mme [Y]

le







DEMANDERESSES:

Madame [D] [F] [J] [X]
née le 17 Octobre 1927 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS


DEFENDEURS:

Madame [Q] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat au Tribunal Judiciaire de NICE, Juge des Contentieux de la Protection 

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 15 octobre 2008, Mme [D] [X] a donné la totalité de la nue propriété à M. [T] [O]-[A], M. [I] [O]-[A], Mme [N] [O] et Mme [Z] [O] concernant le local d’habitation sis [Adresse 4].

Par acte sous seing privé du 29 avril 2024, Mme [D] [O] [A], a consenti à M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] un bail portant sur ledit local à usage d'habitation pour un loyer mensuel initial de 1 100 euros, et 170 euros de provisions sur charges.

Par acte du 15 mai 2024, la SA SEYNA s’est portée caution des engagements de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y].

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, M. [T] [O]-[A], M. [I] [O]-[A], Mme [N] [O] et Mme [Z] [O] ont fait signifier à M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 058,26 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, Mme [D] [X] et la SA SEYNA ont fait assigner M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 septembre 2025; 
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
- condamner solidairement M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y], au paiement des sommes suivantes:
12 890,74 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante : la somme de 5 358,20 au bénéfice de Mme [D] [X] et la somme de 7 532,54 euros au bénéfice de la SA SEYNA, subrogée dans les droits des bailleurs ;à Mme [D] [X] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 25 février 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, Mme [D] [X] et la SA SEYNA comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation. 

Bien que régulièrement cités, conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] n'ont pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2026.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire du seul fait que la décision est susceptible d’appel.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la qualité à agir de Mme [D] [X] et la recevabilité de ses demandes ; 

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu le 15 mai 2024 entre les parties. 

Par ailleurs, la quittance subrogative émise le 18 août 2025, 25 octobre 2025, 17 novembre 2025, 19 décembre 2025 et 19 janvier 2026 et indiquant que le bailleur a été indemnisée pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de7 532,54 euros démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SA SEYNA et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SA SEYNA démontre sa qualité à agir à l’encontre de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables. 

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur ne justifie pas avoir procédé à ce signalement.

Toutefois, concernant le bailleur personne physique, cette obligation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité et son manquement n’est donc assorti d’aucune sanction. 

-Sur la notification au préfet,

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 25 février 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 9 avril 2026.

La demande formée par Mme [D] [X] et la SA SEYNA est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.4 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 26 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Néanmoins, Mme [D] [X] et la SA SEYNA sollicitent l’application du délai d’un mois, soit un délai inférieur au délai légal de 6 semaines. Or, le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat. 

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 25 février 2026 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 12 890,74 euros. Un décompte locatif en ce sens est produit.

M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] ne comparaissent pas à l’audience et ne sont pas en capacité de démontrer qu’ils ont remplis leur obligation de paiement des loyers. 

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y], s’élève bien à la somme de 12 890,74 euros (terme du mois de janvier 2026 inclus) 


au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Il ressort des quittances subrogatives versées par les demandeurs, que la condamnation au paiement de l’arriéré locatif s’effectuera selon la répartition suivante : 
- la somme de 5 358,20 euros au bénéfice de Mme [D] [X] ;
- la somme de 7 532,54 euros au bénéfice de la SA SEYNA.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

-Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 octobre 2025, M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] au paiement de cette indemnité à compter de 8 octobre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] seront donc condamnés in solidum à payer à la SA SEYNA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit

 PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA SEYNA recevable ;

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 29 avril 2024 entre Mme [D] [X], d'une part, et M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], à la date du 8 octobre 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] à verser à Mme [D] [X] la somme de 5 358,2 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté avec le terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] à verser à la SA SEYNA, ès qualité de caution, la somme de 7 532,54 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte du 19 janvier 2026 des indemnités versés par quittance subrogative), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [D] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] à verser à Mme [D] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] à payer à la SA SEYNA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [Q] [H] épouse [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de procedure civile 762, code de la securite sociale L542-1, code de procedure civile 828, code civil 2309). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T00:53:06.714Z.