Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 28 août 2026, n° 26/01356

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2025, Mme [B] [F], a consenti à Mme [N] [H] et Mme [W] [V] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 1 190 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [W] [V] et Mme [N] [H] au titre de la garantie VISALE.

Se prévalant d’un contrat de cautionnement VISALE en date du 17 décembre 2024 et de loyers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 5 août 2025, à Mme [N] [H] et Mme [W] [V] un commandement de payer la somme principale de 3 225 euros, au titre du solde des loyers et charges non réglés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 6 août 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [N] [H] et Mme [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [N] [H] et Mme [W] [V] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
- condamner solidairement Mme [N] [H] et Mme [W] [V], au paiement des sommes suivantes:
5 160 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de 5 août 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 5 décembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 6 342,50 euros au 17 juin 2026.

Mme [N] [H], valablement assignée a comparu à l’audience et ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle fait état de sa situation financière et sollicite des délais de paiement. Elle indique avoir quitté le logement le 25 novembre 2025. 

Mme [W] [V] valablement assignée a comparu, représentée par sa mère, à l’audience et conteste le montant de la dette locative, indiquant que de son côté elle a toujours payé le loyer. Elle sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement. 

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Si les défendeurs indiquent avoir quitté le logement le 25 novembre 2025, cet élément n’est pas confirmé par le demandeur à l’audience du 25 juin 2026 et aucun élément n’est versé pour corroborer ce point. Au demeurant, le demandeur maintient ses demandes principales en résiliation du contrat de bail. 

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes :

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu le 17 décembre 2024 entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. 

Par ailleurs, les quittances subrogatives émises le 8 octobre 2025 et 24 novembre 2025 et indiquant que le bailleur a été indemnisé pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 6 342,50 euros, démontrent une exécution du contrat de cautionnement par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES démontre sa qualité à agir à l’encontre de Mme [N] [H] et Mme [W] [V] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables. 


Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 6 août 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.


-Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 5 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 25 juin 2026.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.





Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « Clause résolutoire » en page 5 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 5 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [N] [H] et Mme [W] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

A ce titre, le contrat de bail contient une clause de solidarité en page 5, rappelant que les locataires se sont engagés solidairement. 

En l’espèce, l’assignation en date du 4 décembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 5 160 euros. A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES actualise le montant de la dette à hauteur de 6 342,50 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, Mme [N] [H] ne conteste pas le montant de sa dette locative. En revanche Mme [W] [V] conteste la dette locative, prétextant avoir toujours réglé le loyer, versant notamment une attestation du propriétaire. 

Pourtant, le contrat de bail stipule clairement que les locataires sont solidairement tenus dans leur obligation à l’égard du bailleur. 

Il est constant que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. 

Le demandeur verse une quittance subrogative à hauteur de 6 342,50 euros, démontrant qu’il est valablement subrogé dans les droits du bailleur. 

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail, des quittances subrogatives ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de Mme [N] [H] et Mme [W] [V], s’élève bien à la somme de 6 342,50 euros (terme du mois novembre 2025 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Pour rappel, l’article 1317 du code civil, dispose qu’entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part.
Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part.
Si l'un d'eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d'une remise de solidarité.

-Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement non suspensifs

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, Mme [N] [H] et Mme [W] [V] demandent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elles font état de leur situation personnelle et financière : Mme [N] [H] indique être en alternance et percevrait un salaire de 900 euros et serait hébergé (avec une participation à hauteur de 300 euros). Mme [W] [V] indique être en prison et ne percevoir aucun revenu. 

Ainsi, les parties n’apparaissent pas en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités, au demeurant, elles ne versent aucune pièce justificative au soutien de leur prétention. 

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Mme [N] [H] et Mme [W] [V] doit être rejetée.

-Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 septembre 2025, Mme [N] [H] et Mme [W] [V] sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner, après la production par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative, Mme [N] [H] et Mme [W] [V] au paiement de cette indemnité à compter de 17 septembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [N] [H] et Mme [W] [V] seront donc condamnées in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu du déséquilibre des situations économiques respectives des parties, il convient de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’application de l’article précité.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 14 mars 2025 entre Mme [B] [F], d'une part, et Mme [N] [H] et et Mme [W] [V], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], à la date du 17 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [H] et Mme [W] [V] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 6 342,50 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 17 juin 2026, terme du mois novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme [N] [H] et Mme [W] [V] de leur de demande de délai de paiement ; 

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [H] et Mme [W] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [H] et et Mme [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [H] et Mme [W] [V] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur présentation d’une quittance subrogative, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Mme [N] [H] et Mme [W] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité



MINUTE N°
DU 28 Août 2026

N° RG 26/01356 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RGTU




 




 


























Grosse délivrée
à Me GAUTHIER

Expédition délivrée
à Mme [H]
à Mme [V]


le







DEMANDERESSE:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par Me Laureline RUGO, avocate au barreau de NICE


DEFENDERESSES:

Madame [N] [H]
née le 12 Juillet 2003 à [Localité 3] (86)
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparante en personne

Madame [W] [V]
née le 09 Mars 2001 à [Localité 1] (13)
Chez Mme [V]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Madame [X] [J] épouse [V], sa mère, munie d’un pouvoir,



COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président 

DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2025, Mme [B] [F], a consenti à Mme [N] [H] et Mme [W] [V] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 1 190 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [W] [V] et Mme [N] [H] au titre de la garantie VISALE.

Se prévalant d’un contrat de cautionnement VISALE en date du 17 décembre 2024 et de loyers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 5 août 2025, à Mme [N] [H] et Mme [W] [V] un commandement de payer la somme principale de 3 225 euros, au titre du solde des loyers et charges non réglés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 6 août 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [N] [H] et Mme [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [N] [H] et Mme [W] [V] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
- condamner solidairement Mme [N] [H] et Mme [W] [V], au paiement des sommes suivantes:
5 160 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de 5 août 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 5 décembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 6 342,50 euros au 17 juin 2026.

Mme [N] [H], valablement assignée a comparu à l’audience et ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle fait état de sa situation financière et sollicite des délais de paiement. Elle indique avoir quitté le logement le 25 novembre 2025. 

Mme [W] [V] valablement assignée a comparu, représentée par sa mère, à l’audience et conteste le montant de la dette locative, indiquant que de son côté elle a toujours payé le loyer. Elle sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement. 

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Si les défendeurs indiquent avoir quitté le logement le 25 novembre 2025, cet élément n’est pas confirmé par le demandeur à l’audience du 25 juin 2026 et aucun élément n’est versé pour corroborer ce point. Au demeurant, le demandeur maintient ses demandes principales en résiliation du contrat de bail. 

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes :

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu le 17 décembre 2024 entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. 

Par ailleurs, les quittances subrogatives émises le 8 octobre 2025 et 24 novembre 2025 et indiquant que le bailleur a été indemnisé pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 6 342,50 euros, démontrent une exécution du contrat de cautionnement par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES démontre sa qualité à agir à l’encontre de Mme [N] [H] et Mme [W] [V] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables. 


Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 6 août 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.


-Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 5 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 25 juin 2026.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.





Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « Clause résolutoire » en page 5 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 5 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [N] [H] et Mme [W] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

A ce titre, le contrat de bail contient une clause de solidarité en page 5, rappelant que les locataires se sont engagés solidairement. 

En l’espèce, l’assignation en date du 4 décembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 5 160 euros. A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES actualise le montant de la dette à hauteur de 6 342,50 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, Mme [N] [H] ne conteste pas le montant de sa dette locative. En revanche Mme [W] [V] conteste la dette locative, prétextant avoir toujours réglé le loyer, versant notamment une attestation du propriétaire. 

Pourtant, le contrat de bail stipule clairement que les locataires sont solidairement tenus dans leur obligation à l’égard du bailleur. 

Il est constant que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. 

Le demandeur verse une quittance subrogative à hauteur de 6 342,50 euros, démontrant qu’il est valablement subrogé dans les droits du bailleur. 

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail, des quittances subrogatives ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de Mme [N] [H] et Mme [W] [V], s’élève bien à la somme de 6 342,50 euros (terme du mois novembre 2025 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Pour rappel, l’article 1317 du code civil, dispose qu’entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part.
Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part.
Si l'un d'eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d'une remise de solidarité.

-Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement non suspensifs

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, Mme [N] [H] et Mme [W] [V] demandent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elles font état de leur situation personnelle et financière : Mme [N] [H] indique être en alternance et percevrait un salaire de 900 euros et serait hébergé (avec une participation à hauteur de 300 euros). Mme [W] [V] indique être en prison et ne percevoir aucun revenu. 

Ainsi, les parties n’apparaissent pas en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités, au demeurant, elles ne versent aucune pièce justificative au soutien de leur prétention. 

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Mme [N] [H] et Mme [W] [V] doit être rejetée.

-Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 septembre 2025, Mme [N] [H] et Mme [W] [V] sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner, après la production par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative, Mme [N] [H] et Mme [W] [V] au paiement de cette indemnité à compter de 17 septembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [N] [H] et Mme [W] [V] seront donc condamnées in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu du déséquilibre des situations économiques respectives des parties, il convient de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’application de l’article précité.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 14 mars 2025 entre Mme [B] [F], d'une part, et Mme [N] [H] et et Mme [W] [V], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], à la date du 17 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [H] et Mme [W] [V] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 6 342,50 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 17 juin 2026, terme du mois novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme [N] [H] et Mme [W] [V] de leur de demande de délai de paiement ; 

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [H] et Mme [W] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [H] et et Mme [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [H] et Mme [W] [V] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur présentation d’une quittance subrogative, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Mme [N] [H] et Mme [W] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-08-31T19:36:13.173Z.