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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 23 juillet 2026, n° 25/04290

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2023, la SCI PLS, a consenti à Mme [Q] [A] et M. [X] [I] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 900 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

Par acte du 29 avril 2023, la SA [P] s’est portée caution des engagements des locataires

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la SCI PLS a fait signifier à Mme [Q] [A] et M. [X] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 000 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 5 novembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, la SCI PLS et la SA [P] ont fait assigner Mme [Q] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 décembre 2024 ; 
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [Q] [A] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
- condamner solidairement Mme [Q] [A], au paiement des sommes suivantes:
13 000 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition des sommes suivantes : la somme de 2 600 euros au bénéfice de la SCI PLS et la somme de 10 400 euros au bénéfice de la SA [P],à verser à la SCI PLS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,à verser à la SA [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 19 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, la SCI PLS et la SA [P] comparaissent représentées par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation, tout en actualisant la dette locative à 18 600 euros au 21 mai 2026. 

Bien que régulièrement cité, conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, M. [X] [I] n'a pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [Q] [A] sollicite de la présente juridiction notamment de : 
- prononcer la nullité du commandement de payer du 29 octobre 2024 ;
- à titre subsidiaire, lui accorder 36 mois de délais et la suspension de la clause résolutoire ;
- en tout état de cause,
limiter le montant de l’arriéré à la somme de 8 800 euros en raison des versements non comptabilités au titre du mois d’avril, mai et juin 2025 et de l’absence de régularisation de charges depuis la prise de bail ; débouter la SCI PLS de sa demande de résiliation judiciaire du bail ; l’autoriser à s’acquitter de la dette dans un délai de 24 mois selon l’article 1345-5 du code civil ;dire que chaque partie conserve ses dépens et débouter la SA [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles. 
Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire du seul fait que la décision est susceptible d’appel.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la qualité à agir de la SA [P] et la recevabilité de ses demandes ; 

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu le 29 avril 2023 entre les parties. 

Par ailleurs, les quittances subrogatives émises le 17 janvier 2025, 24 janvier 2025, 24 février 2025, 23 mars 2025, 22 avril 2025, 27 mai 2025, 25 juin 2025, 23 juillet 2025 et indiquant que le bailleur a été indemnisée pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 10 400euros démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SA [P] et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SA [P] démontre sa qualité à agir à l’encontre de Mme [Q] [A] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables. 

Sur la nullité du commandement de payer délivré le 29 octobre 2024 :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Mme [Q] [A] soulève la nullité du commandement de payer. Elle considère que l’acte ne contient pas de décompte détaillé de la dette, le décompte versé ne produit pas les paiements qu’elle a effectués. Elle ajoute qu’il n’existe aucune ventilation entre le montant du loyer et les charges. 

La SCI PLS et la SA [P] s’opposent à cette demande. Ils indiquent que le commandement de payer mentionne l’existence d’un décompte détaillé dans ses annexes. 

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la SCI PLS a fait signifier à Mme [Q] [A] et M. [X] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 000 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Il n’est nullement précisé dans ledit commandement de payer l’existence d’un décompte qui serait dans un annexe. Au demeurant, le demandeur est incapable de verser cette annexe. 

Par ailleurs, le commandement reproduit le montant des sommes réclamées, soit la somme de 3 000 euros, concernant les mois d’août, septembre et octobre 2024. Pourtant, le récapitulatif des sommes dues ne peut valablement constituer un décompte de la dette en ce qu’il ne reproduit pas les paiements effectués par le locataire. 

Or, il ressort du décompte produit par le demandeur dans son assignation initiale que Mme [Q] [A] a procédé au versement de la somme de 2 000 euros le 8 août 2024. 

Il est constant que la résiliation de plein droit en vertu de la clause résolutoire ne peut être valablement poursuivie sur le fondement d'un commandement imprécis qui ne permet pas au locataire d'apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes qui lui sont adressées (Cass. 3e civ., 1er mars 2000). 

Ainsi, ledit commandement de payer ne comporte aucun décompte de la dette permettant à Mme [Q] [A] de faire une quelconque vérification, de sorte qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de justement apprécier les montant des sommes qui lui était réclamé, constitutif d’un grief. 

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer du 29 octobre 2024. 

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire et prononcer de la résolution au titre de non-paiement des loyers : 

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet,

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 19 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 9 octobre 2025.

La demande formée par la SCI PLS et la SA [P] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’article 23 de la présente loi que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, l’assignation en date du 18 août 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 13 000 euros et ce avec actualisation de l’arriéré à l’audience. A l’audience, les demandeurs actualisent le montant de la dette à hauteur de 18 600 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

M. [X] [I] ne comparait pas à l’audience, mais il est précisé dans l’assignation initiale que le montant de l’arriéré pourrait être actualisé à l’audience. Dès lors, l’arriéré invoqué est contradictoire à son égard. 

Mme [Q] [A] conteste le montant des sommes réclamés, demandant de limiter l’arriéré à 8 800 euros. A ce titre elle considère que le demandeur n’a jamais régularisé les provisions sur charges et qu’il convient donc de déduire la somme de 3 400 euros. Elle fait également état de trois versements en avril, mai et juin 2025 à hauteur de 3 000 euros. 

S’il n’est pas établi que le bailleur ait procédé à la régularisation des charges, aucun élément ne justifie de déduire la somme de 3 400 euros sur ce fondement, alors qu’il appartenait au locataire de solliciter une telle régularisation afin de fixer le montant éventuel de sa créance. 

Par ailleurs, il ressort des relevés de compte de Mme [Q] [A] trois virements de 1 000 euros chacun le 16 avril 2025, le 12 mai 2025 et le 25 juillet 2025, avec un libellé identique (SCIPS Loyer et un numéro IBAN). Or, le décompte versé par le bailleur ne retient aucun versement de loyer pour le mois d’avril et de mai 2025, mais retient un versement le 24 juillet 2025. 

Ainsi, il apparaît que Mme [Q] [A] a procédé au versement des loyers d’avril et mai 2025 qu’il conviendra de déduire du décompte versé. 

Dès lors, la dette locative de Mme [Q] [A] et M. [X] [I], s’élève bien à la somme de 16 600 euros (terme du mois de mai 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Il ressort des quittances subrogatives versées par les demandeurs, que la condamnation au paiement de l’arriéré locatif s’effectuera selon la répartition suivante : 
- la somme de 6 200 euros au bénéfice de la SCI PLS;
- la somme de 10 400 euros au bénéfice de la SA [P].

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

-Sur la demande principale en acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, au regard de la nullité du commandement de payer du 29 octobre 2024, les demandeurs ne peuvent valablement solliciter le mécanisme de l’acquisition de la clause résolutoire, le délai de 6 semaines n’ayant pas pu courir. 

Par conséquent la SCI PLS et la SA [P] seront déboutés de leur demande à ce titre. 

-Sur la demande subsidiaire en résolution judiciaire du bail 

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus. 

En l’espèce il a été établi un arriéré locatif de 16 600 euros (terme du mois de mai 2026 inclus) à l’égard des locataires.

Mme [Q] [A] fait état d’une situation médicale et personnelle complexe pour expliquer le montant des impayés locatif. A ce titre, il apparaît que Mme [Q] [A] souffre d’une cirrhose sur greffon et qu’elle a dû subir plusieurs opérations chirurgicales, notamment en 2003, 2014 et 2025 (avec une greffe de foie en novembre 2025). Au regard de ces difficultés elle perçoit une pension d’invalidité, d’un montant de 680,65 euros en janvier 2026. Elle perçoit également des aides de la CAF (504,42 euros) au regard de sa situation familiale avec deux enfants à charges. Elle peut bénéficier du soutien de son nouveau compagnon qui perçoit un salaire de 2 400 euros net. 

Il résulte de ce décompte que les impayés locatifs ont débuté à compter de mai 2024. Si le montant de la dette locative s’est accru avec le temps, il apparaît que Mme [Q] [A] a continué de verser de l’argent, avec des montants parfois faibles, démontrant sa bonne foi. 

Ainsi, les irrégularités de paiement de loyer sur une période de plusieurs mois à compter de mai 2024, et ce dans le cadre d’une situation personnelle particulièrement difficile marquée par de graves soucis de santé, ne peuvent caractériser un manquement grave et répété du locataire à ses obligations et justifier à ce titre le prononcé de la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs.

Par conséquent il convient de débouter la SCI PLS et la SA [P] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail. Les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. 

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement non suspensif 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [Q] [A] sollicite l’octroi de délai de paiement sur une période de 3 années pour apurer la dette, ce à quoi s’oppose les demandeurs. 

En l'espèce, la SCI PLS justifie de sa situation personnelle et financière. Toutefois, Mme [Q] [A] n'a pas repris le versement intégral du loyer avant la date de l'audience, condition pourtant nécessaire prévue par les textes susmentionnés pour bénéficier du délai dérogatoire de trois années.

En revanche, aucune condition de recevabilité n’est soumise concernant le délai de droit commun de deux années. 

Par ailleurs, avec l’aide de son compagnon, Mme [Q] [A] apparaît en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. 

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [Q] [A] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [Q] [A] et M. [X] [I] seront donc condamnés in solidum aux dépens, qui ne comprendront pas les frais du commandement de payer du 29 octobre 2024.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu du déséquilibre des situations économiques respectives des parties, il convient de débouter la SA [P] de sa demande fondée sur l’application de l’article précité.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA [P] recevable ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer du 29 octobre 2024 ; 

DÉCLARE les actions en acquisition des effets de la clause résolutoire et en résolution judiciaire pour non paiement des loyers recevables ;

DÉBOUTE la SCI PLS et la SA [P] de leur demande en acquisition des effets de la clause résolutoire concernant contrat de bail conclu le 24 avril 2023 ;

DÉBOUTE la SCI PLS et la SA [P] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 24 avril 2023 ;

DÉBOUTE la SCI PLS et la SA [P] de leurs demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [A] et M. [X] [I] à verser à la SCI PLS la somme de 6 200 euros au titre des loyers, charges locatives impayés (décompte arrêté au 21 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [A] et M. [X] [I] à verser à la SA [P], ès qualité de caution, la somme de 10 400 euros au titre des loyers, charges locatives impayés (décompte des indemnités versés par l’assureur au 23 juillet 2025), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [Q] [A] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 450 euros chacune, étant précisé que la 24ème mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le paiement de ces mensualités s’effectuera selon la répartition suivante : 
- des mensualités de 270 euros au bénéfice de la SA [P] ;
- des mensualités de 180 euros au bénéfice de la SCI PLS ; 

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE la SA [P] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [A] et M. [X] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui ne comprendra pas le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


S.C.I. PLS, S.A. [P] c/ [I], [A] 

MINUTE N°
DU 23 Juillet 2026

N° RG 25/04290 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QXL5




 




 































Expédition délivrée
à Me Marion LACOME D’ESTALENX
Monsieur [X] [I]
Me Elodie GARNIER

le







DEMANDERESSES:

S.C.I. PLS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS


DEFENDEURS:

Monsieur [X] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Q] [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE


COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat au Tribunal Judiciaire de NICE, Juge des Contentieux de la Protection 

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2023, la SCI PLS, a consenti à Mme [Q] [A] et M. [X] [I] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 900 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

Par acte du 29 avril 2023, la SA [P] s’est portée caution des engagements des locataires

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la SCI PLS a fait signifier à Mme [Q] [A] et M. [X] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 000 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 5 novembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, la SCI PLS et la SA [P] ont fait assigner Mme [Q] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 décembre 2024 ; 
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [Q] [A] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
- condamner solidairement Mme [Q] [A], au paiement des sommes suivantes:
13 000 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition des sommes suivantes : la somme de 2 600 euros au bénéfice de la SCI PLS et la somme de 10 400 euros au bénéfice de la SA [P],à verser à la SCI PLS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,à verser à la SA [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 19 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, la SCI PLS et la SA [P] comparaissent représentées par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation, tout en actualisant la dette locative à 18 600 euros au 21 mai 2026. 

Bien que régulièrement cité, conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, M. [X] [I] n'a pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [Q] [A] sollicite de la présente juridiction notamment de : 
- prononcer la nullité du commandement de payer du 29 octobre 2024 ;
- à titre subsidiaire, lui accorder 36 mois de délais et la suspension de la clause résolutoire ;
- en tout état de cause,
limiter le montant de l’arriéré à la somme de 8 800 euros en raison des versements non comptabilités au titre du mois d’avril, mai et juin 2025 et de l’absence de régularisation de charges depuis la prise de bail ; débouter la SCI PLS de sa demande de résiliation judiciaire du bail ; l’autoriser à s’acquitter de la dette dans un délai de 24 mois selon l’article 1345-5 du code civil ;dire que chaque partie conserve ses dépens et débouter la SA [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles. 
Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2026.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire du seul fait que la décision est susceptible d’appel.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la qualité à agir de la SA [P] et la recevabilité de ses demandes ; 

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu le 29 avril 2023 entre les parties. 

Par ailleurs, les quittances subrogatives émises le 17 janvier 2025, 24 janvier 2025, 24 février 2025, 23 mars 2025, 22 avril 2025, 27 mai 2025, 25 juin 2025, 23 juillet 2025 et indiquant que le bailleur a été indemnisée pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 10 400euros démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SA [P] et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SA [P] démontre sa qualité à agir à l’encontre de Mme [Q] [A] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables. 

Sur la nullité du commandement de payer délivré le 29 octobre 2024 :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Mme [Q] [A] soulève la nullité du commandement de payer. Elle considère que l’acte ne contient pas de décompte détaillé de la dette, le décompte versé ne produit pas les paiements qu’elle a effectués. Elle ajoute qu’il n’existe aucune ventilation entre le montant du loyer et les charges. 

La SCI PLS et la SA [P] s’opposent à cette demande. Ils indiquent que le commandement de payer mentionne l’existence d’un décompte détaillé dans ses annexes. 

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la SCI PLS a fait signifier à Mme [Q] [A] et M. [X] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 000 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Il n’est nullement précisé dans ledit commandement de payer l’existence d’un décompte qui serait dans un annexe. Au demeurant, le demandeur est incapable de verser cette annexe. 

Par ailleurs, le commandement reproduit le montant des sommes réclamées, soit la somme de 3 000 euros, concernant les mois d’août, septembre et octobre 2024. Pourtant, le récapitulatif des sommes dues ne peut valablement constituer un décompte de la dette en ce qu’il ne reproduit pas les paiements effectués par le locataire. 

Or, il ressort du décompte produit par le demandeur dans son assignation initiale que Mme [Q] [A] a procédé au versement de la somme de 2 000 euros le 8 août 2024. 

Il est constant que la résiliation de plein droit en vertu de la clause résolutoire ne peut être valablement poursuivie sur le fondement d'un commandement imprécis qui ne permet pas au locataire d'apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes qui lui sont adressées (Cass. 3e civ., 1er mars 2000). 

Ainsi, ledit commandement de payer ne comporte aucun décompte de la dette permettant à Mme [Q] [A] de faire une quelconque vérification, de sorte qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de justement apprécier les montant des sommes qui lui était réclamé, constitutif d’un grief. 

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer du 29 octobre 2024. 

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire et prononcer de la résolution au titre de non-paiement des loyers : 

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet,

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 19 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 9 octobre 2025.

La demande formée par la SCI PLS et la SA [P] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’article 23 de la présente loi que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, l’assignation en date du 18 août 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 13 000 euros et ce avec actualisation de l’arriéré à l’audience. A l’audience, les demandeurs actualisent le montant de la dette à hauteur de 18 600 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

M. [X] [I] ne comparait pas à l’audience, mais il est précisé dans l’assignation initiale que le montant de l’arriéré pourrait être actualisé à l’audience. Dès lors, l’arriéré invoqué est contradictoire à son égard. 

Mme [Q] [A] conteste le montant des sommes réclamés, demandant de limiter l’arriéré à 8 800 euros. A ce titre elle considère que le demandeur n’a jamais régularisé les provisions sur charges et qu’il convient donc de déduire la somme de 3 400 euros. Elle fait également état de trois versements en avril, mai et juin 2025 à hauteur de 3 000 euros. 

S’il n’est pas établi que le bailleur ait procédé à la régularisation des charges, aucun élément ne justifie de déduire la somme de 3 400 euros sur ce fondement, alors qu’il appartenait au locataire de solliciter une telle régularisation afin de fixer le montant éventuel de sa créance. 

Par ailleurs, il ressort des relevés de compte de Mme [Q] [A] trois virements de 1 000 euros chacun le 16 avril 2025, le 12 mai 2025 et le 25 juillet 2025, avec un libellé identique (SCIPS Loyer et un numéro IBAN). Or, le décompte versé par le bailleur ne retient aucun versement de loyer pour le mois d’avril et de mai 2025, mais retient un versement le 24 juillet 2025. 

Ainsi, il apparaît que Mme [Q] [A] a procédé au versement des loyers d’avril et mai 2025 qu’il conviendra de déduire du décompte versé. 

Dès lors, la dette locative de Mme [Q] [A] et M. [X] [I], s’élève bien à la somme de 16 600 euros (terme du mois de mai 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Il ressort des quittances subrogatives versées par les demandeurs, que la condamnation au paiement de l’arriéré locatif s’effectuera selon la répartition suivante : 
- la somme de 6 200 euros au bénéfice de la SCI PLS;
- la somme de 10 400 euros au bénéfice de la SA [P].

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

-Sur la demande principale en acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, au regard de la nullité du commandement de payer du 29 octobre 2024, les demandeurs ne peuvent valablement solliciter le mécanisme de l’acquisition de la clause résolutoire, le délai de 6 semaines n’ayant pas pu courir. 

Par conséquent la SCI PLS et la SA [P] seront déboutés de leur demande à ce titre. 

-Sur la demande subsidiaire en résolution judiciaire du bail 

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus. 

En l’espèce il a été établi un arriéré locatif de 16 600 euros (terme du mois de mai 2026 inclus) à l’égard des locataires.

Mme [Q] [A] fait état d’une situation médicale et personnelle complexe pour expliquer le montant des impayés locatif. A ce titre, il apparaît que Mme [Q] [A] souffre d’une cirrhose sur greffon et qu’elle a dû subir plusieurs opérations chirurgicales, notamment en 2003, 2014 et 2025 (avec une greffe de foie en novembre 2025). Au regard de ces difficultés elle perçoit une pension d’invalidité, d’un montant de 680,65 euros en janvier 2026. Elle perçoit également des aides de la CAF (504,42 euros) au regard de sa situation familiale avec deux enfants à charges. Elle peut bénéficier du soutien de son nouveau compagnon qui perçoit un salaire de 2 400 euros net. 

Il résulte de ce décompte que les impayés locatifs ont débuté à compter de mai 2024. Si le montant de la dette locative s’est accru avec le temps, il apparaît que Mme [Q] [A] a continué de verser de l’argent, avec des montants parfois faibles, démontrant sa bonne foi. 

Ainsi, les irrégularités de paiement de loyer sur une période de plusieurs mois à compter de mai 2024, et ce dans le cadre d’une situation personnelle particulièrement difficile marquée par de graves soucis de santé, ne peuvent caractériser un manquement grave et répété du locataire à ses obligations et justifier à ce titre le prononcé de la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs.

Par conséquent il convient de débouter la SCI PLS et la SA [P] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail. Les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. 

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement non suspensif 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [Q] [A] sollicite l’octroi de délai de paiement sur une période de 3 années pour apurer la dette, ce à quoi s’oppose les demandeurs. 

En l'espèce, la SCI PLS justifie de sa situation personnelle et financière. Toutefois, Mme [Q] [A] n'a pas repris le versement intégral du loyer avant la date de l'audience, condition pourtant nécessaire prévue par les textes susmentionnés pour bénéficier du délai dérogatoire de trois années.

En revanche, aucune condition de recevabilité n’est soumise concernant le délai de droit commun de deux années. 

Par ailleurs, avec l’aide de son compagnon, Mme [Q] [A] apparaît en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. 

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [Q] [A] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [Q] [A] et M. [X] [I] seront donc condamnés in solidum aux dépens, qui ne comprendront pas les frais du commandement de payer du 29 octobre 2024.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu du déséquilibre des situations économiques respectives des parties, il convient de débouter la SA [P] de sa demande fondée sur l’application de l’article précité.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


 PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA [P] recevable ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer du 29 octobre 2024 ; 

DÉCLARE les actions en acquisition des effets de la clause résolutoire et en résolution judiciaire pour non paiement des loyers recevables ;

DÉBOUTE la SCI PLS et la SA [P] de leur demande en acquisition des effets de la clause résolutoire concernant contrat de bail conclu le 24 avril 2023 ;

DÉBOUTE la SCI PLS et la SA [P] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 24 avril 2023 ;

DÉBOUTE la SCI PLS et la SA [P] de leurs demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [A] et M. [X] [I] à verser à la SCI PLS la somme de 6 200 euros au titre des loyers, charges locatives impayés (décompte arrêté au 21 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [A] et M. [X] [I] à verser à la SA [P], ès qualité de caution, la somme de 10 400 euros au titre des loyers, charges locatives impayés (décompte des indemnités versés par l’assureur au 23 juillet 2025), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [Q] [A] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 450 euros chacune, étant précisé que la 24ème mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le paiement de ces mensualités s’effectuera selon la répartition suivante : 
- des mensualités de 270 euros au bénéfice de la SA [P] ;
- des mensualités de 180 euros au bénéfice de la SCI PLS ; 

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE la SA [P] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [A] et M. [X] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui ne comprendra pas le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-31T00:53:23.885Z.