Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 28 août 2026, n° 26/01393

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2023, Mme [C] [G], a consenti à M. [Y] [W] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 725 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte du 1er octobre 2023, la SA SEYNA s’est portée caution des engagements de M. [Y] [W].

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, Mme [C] [G] a fait signifier à M. [Y] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 251,71 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 30 septembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, Mme [C] [G] et la SA SEYNA ont fait assigner M. [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [Y] [W] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
- condamner M. [Y] [W], au paiement des sommes suivantes:
à la SA SEYNA, en qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 2 610,12 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au mois de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,à Mme [C] [G] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux loués,à la SA SEYNA, en qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 8 décembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers.

A l’audience, Mme [C] [G] et la SA SEYNA comparaissent représentées par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation, tout en actualisant la dette locative à 1 639,99 euros au 22 juin 2026. Elles s’opposent à tout délai (de paiement et pour quitter les lieux). 

M. [Y] [W], valablement assigné a comparu à l’audience et ne conteste pas le montant de la dette locative. Il fait état de sa situation financière et souhaite rester dans le logement. Il sollicite des délais de paiement et à titre subsidiaire, en cas d’expulsion, il demande des délais pour quitter les lieux. 

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de 446-2-1 du code de procédure civile le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des avocats qui doivent expressément formuler, dans la discussion de leurs conclusions, les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les conclusions doivent indiquer, pour chaque prétention, les pièces invoquées et leur numérotation, un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

A ce titre, dans le dispositif de son assignation le demandeur sollicite le prononcer de la résiliation judiciaire et nullement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la qualité à agir de la SA SEYNA et la recevabilité de ses demandes :

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu le 1er octobre 2023 entre le bailleur et la SA SEYNA.

Par ailleurs, les quittances subrogatives émises le 7 novembre 2024, 15 novembre 2024, 13 décembre 2024, 21 janvier 2025, 27 août 2025, 22 septembre 2025, 20 octobre 2025 et 24 novembre 2025 et indiquant que le bailleur a été indemnisé pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 6 817,57 euros démontrent une exécution du contrat de cautionnement par la SA SEYNA et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SA SEYNA démontre sa qualité à agir à l’encontre de M. [Y] [W] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire pour loyers impayés

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 30 septembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 8 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 25 juin 2026.

La demande formée par Mme [C] [G] et la SA SEYNA est donc recevable.

Sur les demandes principales :

- Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 4 décembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 2 610,12 euros. A l’audience, Mme [C] [G] et la SA SEYNA actualisent le montant de la dette à hauteur de 1 639,99 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, M. [Y] [W] ne conteste pas le montant de sa dette locative.

Enfin, les diverses quittances subrogatives démontrent que la SA SEYNA est subrogée dans les droits du bailleur en qualité de caution.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [Y] [W], s’élève bien à la somme de 1 639,99 euros (terme du mois de juin 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Mme [C] [G] et la SA SEYNA sollicitent le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison d’impayé locatif. M. [Y] [W] s’y oppose, souhaitant demeurer dans le logement.

En l’espèce, il a été établi le 22 juin 2026 un arriéré locatif de 1 639,99 euros (terme du mois de juin 2026 inclus) à l’égard du locataire.

Le locataire justifie par diverses pièces de difficultés personnelles et financières importantes pouvant expliquer l’accroissement de sa dette locative : il fait état d’un arrêt de travail sur plusieurs mois en mai et août 2025, mais également d’un licenciement pour inaptitude. Il justifie également du double versement d’un loyer jusqu’au 1er août 2025.

Par ailleurs, le défendeur justifie de problème de santé, et d’une dépression. Il indique avoir trouvé un nouvel emploi et justifie d’une intégration récente par l’agence ADECCO MONACO.

Malgré ces difficultés économiques, le défendeur a continué de verser un loyer partiel au bailleur avec des suspensions de paiement pouvant durer moins de trois mois. Enfin, pour faire preuve de sa bonne foi M. [Y] [W] justifie d’un important virement de 5 000 euros le 22 juin 2026.

Dès lors, les irrégularités de paiement de loyer sur une période de plusieurs mois ne peuvent caractériser un manquement grave et répété du locataire à ses obligations et justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs.

Par conséquent, Mme [C] [G] et la SA SEYNA seront déboutés de leur de résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi que des demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

- Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, M. [Y] [W] demande de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée et propose de verser 370 euros par mois. Comme rappelé précédemment M. [Y] [W] justifie de sa situation personnelle et financière et apparaît en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que M. [Y] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les demandeurs sont opposés à l'octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [Y] [W] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [Y] [W] sera donc condamné aux dépens. En revanche aucun élément ne justifie de prendre en compte le coût du commandement de payer du 26 septembre 2025, un tel acte n’étant pas nécessaire dans le cas d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayé locatif.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu du déséquilibre des situations économiques respectives des parties, il convient de débouter la SA SEYNA de sa demande fondée sur l’application de l’article précité.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA SEYNA recevable ;

DÉCLARE la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers recevable ;

DÉBOUTE Mme [C] [G] et la SA SEYNA de leur demande en résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 3 octobre 2023 concernant le logement situé au [Adresse 5], pour non-paiement des loyers ; 

DÉBOUTE Mme [C] [G] et la SA SEYNA de leur demande subséquente en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ; 

CONDAMNE M. [Y] [W] à verser à la SA SEYNA, en qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 1 639,99 euros au titre des loyers et charges locatives impayés (décompte arrêté au 22 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [Y] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 370 euros chacune, étant précisé que la 4ème mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE la SA SEYNA de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [Y] [W] aux entiers dépens de la présente instance, exclusion faite du commandement de payer du 26 septembre 2025 ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Texte intégral

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 28 Août 2026

N° RG 26/01393 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RGWV

Grosse délivrée
à Me LACOME
D’ESTALENX

Expédition délivrée
à M. [W]

DEMANDERESSES:

Madame [C], [H], [F] [G]
née le 13 Février 1995 à [Localité 2] (24)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

S.A. SEYNA
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [W]
né le 08 Mars 1986 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2023, Mme [C] [G], a consenti à M. [Y] [W] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 725 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte du 1er octobre 2023, la SA SEYNA s’est portée caution des engagements de M. [Y] [W].

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, Mme [C] [G] a fait signifier à M. [Y] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 251,71 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 30 septembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, Mme [C] [G] et la SA SEYNA ont fait assigner M. [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [Y] [W] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
- condamner M. [Y] [W], au paiement des sommes suivantes:
à la SA SEYNA, en qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 2 610,12 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au mois de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,à Mme [C] [G] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux loués,à la SA SEYNA, en qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 8 décembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers.

A l’audience, Mme [C] [G] et la SA SEYNA comparaissent représentées par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation, tout en actualisant la dette locative à 1 639,99 euros au 22 juin 2026. Elles s’opposent à tout délai (de paiement et pour quitter les lieux).

M. [Y] [W], valablement assigné a comparu à l’audience et ne conteste pas le montant de la dette locative. Il fait état de sa situation financière et souhaite rester dans le logement. Il sollicite des délais de paiement et à titre subsidiaire, en cas d’expulsion, il demande des délais pour quitter les lieux.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026.