Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 8 juillet 2026, n° 26/00350

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 février 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, a consenti à M. [A] [P] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé 37 avenue de la Bornala, résidence Méditerranée, 06200 NICE pour un loyer mensuel initial de 646 euros.

Par acte du 27 février 2025, la SA CNP CAUTION s’est portée caution des engagements de M. [A] [P].

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à M. [A] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 942 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 19 juin 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA CNP CAUTION ont fait assigner M. [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 août 2025 ; 
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [A] [P] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
- condamner M. [A] [P], au paiement des sommes suivantes:
2 423 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante : la somme de 1 780 euros au profit de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la somme de 643 euros au profit de la SA CNP CAUTION,à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,à verser à la SA CNP CAUTION la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 22 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au greffe du tribunal le 2 mars 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA CNP CAUTION comparaissent représentés par leur conseil, et sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions le bénéfice de leur assignation, tout en actualisant la dette locative à 7 288 euros au 1er mai 2026 et précisant la répartition des sommes dues : la somme de 857 euros au profit de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la somme de 6 431 euros au profit de la SA CNP CAUTION,. 

M. [A] [P], valablement assigné a comparu à l’audience, représenté par son conseil. Il fait état de sa situation financière et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. 

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.


Sur la qualité à agir de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la recevabilité de ses demandes ; 

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu le 27 février 2025 entre le M. [A] [P] et la SA CNP CAUTION. 

Par ailleurs, les quittances subrogatives émise le 13 juin 2025, 26 juin 2025, 20 octobre 2025, 25 décembre 2025, 5 et 27 février 2026 et 11 mai 2026 et indiquant que le bailleur a été indemnisée pour les loyers et charges impayés, démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SA CNP CAUTION et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SA CNP CAUTION démontre sa qualité à agir à l’encontre de M. [A] [P] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 19 juin 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet,

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 22 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 12 mars 2026.

La demande formée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 


Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Néanmoins, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION sollicite l’application du délai 2 mois, alors même que le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat. 

Conformément à la volonté du demandeur, il sera donc fait application du délai 2 mois, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies 18 août 2025.

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 18 septembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 2 423 euros. A l’audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION actualise le montant de la dette à hauteur de 7 288 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit. Il est versé les quittances subrogatives émise le 13 juin 2025, 26 juin 2025, 2 septembre 2025, 20 octobre 2025, 25 décembre 2025, 5 et 27 février 2026 et 11 mai 2026 et indiquant que le bailleur a été indemnisée pour les loyers et charges impayés

A l’audience, M. [A] [P] ne conteste pas le montant de sa dette locative.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [A] [P], s’élève bien à la somme de 7 288 euros (terme du mois mai 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation. Il ressort des quittances subrogatives versées par les demandeurs, que la SA CNP CAUTION s’est acquittée du règlement des impayés locatifs de M. [A] [P] à hauteur de 6 431 euros jusqu’au mois d’avril 2026. Dès lors, la SA CNP CAUTION sera subrogée dans les droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à hauteur de cette somme. 

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

-Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [A] [P] demande de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il fait état de sa situation personnelle et financière : il indique avoir été licencié en avril 2025 et a retrouvé un emploi à temps partiel depuis janvier 2026 pour un salaire de 937 euros bruts. Il indique avoir un enfant à charge. 

Il ressort des éléments communiqués que M. [A] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, condition pourtant nécessaire prévue par les textes susmentionnés.

En outre, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION est opposée à l'octroi de délais de paiement. 

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par M. [A] [P] doit être rejetée.

-Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 août 2025, M. [A] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [A] [P] au paiement de cette indemnité à compter de 18 août 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [A] [P] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [A] [P] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [A] [P] sera donc condamné à payer à la SA CNP CAUTION la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA CNP CAUTION recevable ;

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 26 février 2025 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, d'une part, et M. [A] [P], d'autre part, concernant le logement situé au 37 avenue de la Bornala, résidence Méditerranée, 06200 NICE, à la date du 18 août 2025 ;

CONDAMNE M. [A] [P] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 857 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 1er mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE M. [A] [P] à verser à la SA CNP CAUTION, en qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 6 431 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 1er mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE M. [A] [P] de sa de demande de délai de paiement ; 

ORDONNE en conséquence à M. [A] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [A] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [A] [P] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

CONDAMNE M. [A] [P] à payer à la SA CNP CAUTION la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE M. [A] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


 S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, S.A. CNP CAUTION c/ [P] 

MINUTE N°
DU 08 Juillet 2026

N° RG 26/00350 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RAT7




 




 





























Grosse délivrée
à Me Marion LACOME D’ESTALENX

Expédition délivrée
à M. [A] [P]

le



DEMANDERESSES:

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, pris en la personne de son dirigeant
20, Rue Quentin-Bauchart
75008 PARIS
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Elly LEGER, avocat au barreau de NICE

S.A. CNP CAUTION
4, Promenade Coeur de Ville -
92130 ISSY-LES-MOULINEAUX
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Elly LEGER, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [A] [D] [J] [P]
37, Avenue de la Bornala
Résidence Méditerranée App. NCE 01 - A0232
06200 NICE
représenté par Me Maureen DULAC, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, assisté lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2026








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 février 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, a consenti à M. [A] [P] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé 37 avenue de la Bornala, résidence Méditerranée, 06200 NICE pour un loyer mensuel initial de 646 euros.

Par acte du 27 février 2025, la SA CNP CAUTION s’est portée caution des engagements de M. [A] [P].

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à M. [A] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 942 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 19 juin 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA CNP CAUTION ont fait assigner M. [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 août 2025 ; 
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [A] [P] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, 
- condamner M. [A] [P], au paiement des sommes suivantes:
2 423 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante : la somme de 1 780 euros au profit de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la somme de 643 euros au profit de la SA CNP CAUTION,à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,à verser à la SA CNP CAUTION la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 22 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au greffe du tribunal le 2 mars 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA CNP CAUTION comparaissent représentés par leur conseil, et sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions le bénéfice de leur assignation, tout en actualisant la dette locative à 7 288 euros au 1er mai 2026 et précisant la répartition des sommes dues : la somme de 857 euros au profit de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la somme de 6 431 euros au profit de la SA CNP CAUTION,. 

M. [A] [P], valablement assigné a comparu à l’audience, représenté par son conseil. Il fait état de sa situation financière et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. 

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.


Sur la qualité à agir de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la recevabilité de ses demandes ; 

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu le 27 février 2025 entre le M. [A] [P] et la SA CNP CAUTION. 

Par ailleurs, les quittances subrogatives émise le 13 juin 2025, 26 juin 2025, 20 octobre 2025, 25 décembre 2025, 5 et 27 février 2026 et 11 mai 2026 et indiquant que le bailleur a été indemnisée pour les loyers et charges impayés, démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SA CNP CAUTION et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SA CNP CAUTION démontre sa qualité à agir à l’encontre de M. [A] [P] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 19 juin 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet,

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 22 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 12 mars 2026.

La demande formée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 


Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Néanmoins, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION sollicite l’application du délai 2 mois, alors même que le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat. 

Conformément à la volonté du demandeur, il sera donc fait application du délai 2 mois, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies 18 août 2025.

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 18 septembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 2 423 euros. A l’audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION actualise le montant de la dette à hauteur de 7 288 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit. Il est versé les quittances subrogatives émise le 13 juin 2025, 26 juin 2025, 2 septembre 2025, 20 octobre 2025, 25 décembre 2025, 5 et 27 février 2026 et 11 mai 2026 et indiquant que le bailleur a été indemnisée pour les loyers et charges impayés

A l’audience, M. [A] [P] ne conteste pas le montant de sa dette locative.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [A] [P], s’élève bien à la somme de 7 288 euros (terme du mois mai 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation. Il ressort des quittances subrogatives versées par les demandeurs, que la SA CNP CAUTION s’est acquittée du règlement des impayés locatifs de M. [A] [P] à hauteur de 6 431 euros jusqu’au mois d’avril 2026. Dès lors, la SA CNP CAUTION sera subrogée dans les droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à hauteur de cette somme. 

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

-Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [A] [P] demande de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il fait état de sa situation personnelle et financière : il indique avoir été licencié en avril 2025 et a retrouvé un emploi à temps partiel depuis janvier 2026 pour un salaire de 937 euros bruts. Il indique avoir un enfant à charge. 

Il ressort des éléments communiqués que M. [A] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, condition pourtant nécessaire prévue par les textes susmentionnés.

En outre, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION est opposée à l'octroi de délais de paiement. 

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par M. [A] [P] doit être rejetée.

-Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 août 2025, M. [A] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [A] [P] au paiement de cette indemnité à compter de 18 août 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [A] [P] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [A] [P] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [A] [P] sera donc condamné à payer à la SA CNP CAUTION la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA CNP CAUTION recevable ;

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 26 février 2025 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, d'une part, et M. [A] [P], d'autre part, concernant le logement situé au 37 avenue de la Bornala, résidence Méditerranée, 06200 NICE, à la date du 18 août 2025 ;

CONDAMNE M. [A] [P] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 857 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 1er mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE M. [A] [P] à verser à la SA CNP CAUTION, en qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 6 431 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 1er mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE M. [A] [P] de sa de demande de délai de paiement ; 

ORDONNE en conséquence à M. [A] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [A] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [A] [P] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

CONDAMNE M. [A] [P] à payer à la SA CNP CAUTION la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE M. [A] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-23T19:35:48.360Z.