Tribunal judiciaire de Toulon, 4ème Chambre, 22 juillet 2026, n° 22/02397

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Madame [S] [X] épouse [W] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] (83).

Suivant mandat du 23 décembre 2020, Madame [S] [X] épouse [W] a confié la vente de son bien à l’Agence immobilière [E] IMMOBILIER prix de 347.500 €.

L’Association LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR représentée par Madame [L] [Z], Secrétaire Générale, a transmis le 14 janvier 2021 une offre d’achat à l’Agence Immobilière [E] IMMOBILIER au prix de 332.000 € dont 17.000 € d’honoraires de l’agent immobilier. 

Madame [S] [X] épouse [W] a accepté l’offre le 15 janvier 2021.

Le 25 février 2021, un compromis de vente a été dressé par Maître [I] [R], avec la participation de Maître [D] [E], Notaire Conseil de l’acquéreur, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt avant le 25 mai 2021, la signature de l’acte authentique devant intervenir au plus tard le 10 juin 2021.

Par acte extra-judiciaire délivré le 13 juillet 2021, l’Association LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR a fait sommation à Maître [R] de lui communiquer dans le délai de deux jours le procès-verbal de réception du chantier lié au permis de construire de 1987 et les pièces justifiant de la légalité de la construction et des dépendances. 

Par acte d’Huissier délivré le 13 juillet 2021, Madame [S] [X] épouse [W] a fait sommation à l’Association LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR d’avoir à comparaître en l’Etude de Maître [D] [E] le 20 juillet 2021 afin de signer l’acte authentique de vente.

Un procès-verbal de difficultés a donc été dressé par Maître [E] le 20 juillet 2021.

Suivant exploit d’huissier du 12 avril 2022 , Madame [S] [X] épouse [W] a fait assigner l’Association Ligue de l’Enseignement Fédération des Oeuvres Laïques du Var (F.O.L. du Var) devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 33.200 € au titre de l’indemnité convenue dans la compromis de vente.

Suivant exploit d’huissier du 13 septembre 2023, Madame [S] [X] épouse [W] a appelé en cause Maître [I]-[G] [R] et la SELARL [N] [M] [F] [R] ET [U] devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Les affaires ont été jointes sous le seul et même numéro RG 22/2397.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 août 2023, Madame [S] [X] épouse [W] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, de :
- condamner l’Association LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA FOL DU VAR à lui payer la somme de 33.200 € au titre de l’indemnité convenue dans le compromis du 25 février 2021,
- condamner l’Association LA FOL DU VAR, au titre des préjudices complémentaires, à la somme de 34.000 €,
- condamner l’Association LA FOL DU VAR au paiement de la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa résistance abusive ainsi qu’à la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- juger fondée l’exécution provisoire à son profit et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2024, l’Association LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA FOL DU VAR demande au tribunal, sur le fondement de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1240 du code civil, de :
À titre principal,
- dire et juger nul et de nul effet le compromis de vente du 25 février 2021,
- dire et juger que le délai de rétractation n’était enfermé dans aucun délai,
En conséquence,
- dire et juger qu’elle s’est valablement rétractée du compromis de vente du 25 février 2021,
- débouter Madame [S] [X] épouse [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
À titre subsidiaire,
- dire et juger que la condition suspensive relative à l’octroi du crédit n’a pas été remplie,
En conséquence,
- dire et juger qu’elle s’est valablement rétractée du compromis de vente du 25 février 2021,
- débouter Madame [S] [X] épouse [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
À titre infiniment subsidiaire,
- dire et juger que l’absence de permis régularisable n’a pas été valablement portée à sa connaissance,
- dire et juger que le compromis de vente du 25 février 2021 ne comporte aucune mention de délai de rétractation,
- dire et juger qu’elle est fondée à ne pas poursuivre la vente litigieuse,
En conséquence,
- débouter Madame [S] [X] épouse [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
À titre très infiniment subsidiaire,
- modérer l’indemnité de la clause pénale à une somme symbolique de 1 €,
- débouter Madame [S] [X] épouse [W] de ses demandes relatives aux préjudices complémentaires,
À titre reconventionnel,
- ordonner la restitution du dépôt de garantie conservé entre les mains du séquestre, Maître [I] [R], notaire à [Localité 2], soit la somme de 16.600 € sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- dire et juger que Madame [S] [X] épouse [W] devra autoriser Maître [I] [R] à libérer la somme de 16.600 € à son profit dès le prononcé du jugement,
Au besoin,
- la condamner au paiement de cette somme de 16.600 €,
- condamner Madame [S] [X] épouse [W] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner Madame [S] [X] épouse [W] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis,
- condamner Madame [S] [X] épouse [W] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en sanction du caractère abusif de la procédure initiée,
- condamner Madame [S] [X] épouse [W] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
- ordonner ou confirmer, si besoin, l’exécution provisoire du jugement à son profit et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, Maître [I]-[G] [R] et la SELARL [N] [M] [F] [R] ET [U] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
- débouter la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA FOL DU VAR de sa demande de nullité du compromis de vente du 25 février 2021,
- débouter Madame [S] [X] épouse [W] de sa demande tendant à la relever et garantie de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre et lui payer la somme de 33.200 € à titre de dommages et intérêts,
- déclarer de ce qu’ils s’en rapportent à justice sur la libération et la destination du dépôt de garantie à hauteur de 16.600 € séquestré en la comptabilité du notaire,
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL CABINET GARRY&ASSOCIES.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, la clôture a été fixée au 24 octobre 2025. 

L’affaire appelée à l’audience du 20 mai 2026 a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande tendant au rejet des prétentions de Madame [S] [X] épouse [W], la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR fait valoir, à titre principal, que le compromis de vente serait nul dès lors qu’il ne comporterait pas les mentions relatives au droit légal de rétractation prévu par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle soutient, à titre subsidiaire, que la condition suspensive d’obtention du prêt n’a pas réalisée de sorte que le compromis serait caduc. Elle invoque enfin la découverte postérieurement à la signature d’irrégularités affectant les constructions existantes.

Sur la demande de nullité du compromis de vente du 25 février 2021

L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation institue au profit de l’acquéreur immobilier non professionnel d'un immeuble d'habitation, un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant la promesse de vente synallagmatique ou l’acte de vente. A défaut de notification de l’acte, le délai du droit de rétractation, d’ordre public, ne saurait commencer à courir.


L’application de ces dispositions suppose ainsi la réunion de deux conditions cumulatives : d’une part que l’acquéreur ait la qualité de non-professionnel, et d’autre part que l’opération porte sur un immeuble à usage d’habitation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR avait pour projet d’affecter le bien litigieux à la création d’un foyer d’hébergement d’urgence destiné à accueillir un public en difficulté.

Par ailleurs, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR indique elle-même exercer une activité d’accueil et d’hébergement de personnes en difficulté, laquelle correspond directement à l’usage envisagé du bien acquis. Dès lors, l’acquisition litigieuse présentait un lien direct avec son objet social et son activité habituelle.

Ainsi, elle ne peut utilement soutenir qu’elle avait la qualité d’acquéreur non-professionnel au sens de l’article L271-1 précité dès lors que l’opération immobilière s’inscrivait dans le cadre de son activité.

En outre, il résulte des pièces versées que le bien litigieux n’était pas destiné à un usage exclusif d’habitation. Si le mandat de vente mentionne une maison composée de plusieurs pièces, il ressort également de l’annonce immobilière qu’il s’agissait d’une ancienne maison de retraite comportant deux dépendances à réhabiliter. L’avis de taxe foncière produit aux débats précise expressément que le montant de l’impôt tient compte de la “révision des valeurs locatives des locaux professionnel” ce qui démontre que l’administration fiscale considère le bien comme relevant de la catégorie des locaux professionnels.

Dans ces conditions, l’opération litigieuse ne portait pas sur l’acquisition d’un immeuble à usage exclusif d’habitation au sens des dispositions précitées.

Dès lors que les conditions d’application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR ne pouvait bénéficier d’un droit de rétractation légal. Par conséquent, l’absence de mention relatives aux modalités d’exercice d’un tel droit dans le compromis de vente n’est pas de nature à affecter sa validité.

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sera déboutée de sa demande tendant à la nullité du compromis de vente du 25 février 2021.

Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR soutient qu’elle s’est valablement rétractée du compromis de vente du 25 février 2021 dans la mesure où la condition suspensive relative à l’octroi du crédit n’a pas été remplie.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. Cependant, en cas de vente d'immeuble, il appartient à l'acquéreur, obligé de recourir à un financement, de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l'espèce, outre les conditions suspensives de droit commun, figurait au compromis de vente du 25 février 2021une condition suspensive d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt dans un délai de trois mois et devant répondre aux caractéristiques suivantes :
- montant maximal de la somme empruntée : 696.000 € (332.000 € pour l’acquisition de l’immeuble, 364.000 € pour les travaux),
- durée minimale de remboursement : 20 ans,
- taux nominal d'intérêt : 1,15% l'an (hors assurances).

Le compromis précisait en outre expressément que l’acquisition du bien litigieux n’était nullement conditionnée à l’acquisition de la parcelle contigüe cadastrée EP n°[Cadastre 1], la clause stipulant qu’en cas de non-réalisation de cette autre acquisition, l’acquéreur demeurait tenu d’acquérir le bien objet des présentes sous réserve de la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat.

Il appartient à l’acquéreur souhaitant se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive de démontrer qu’il a accompli les diligences nécessaires à sa réalisation, en présentant des demandes de financement conformes aux stipulations contractuelles.

Or, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR ne verse aux débats aucun document permettant au tribunal de vérifier que les demandes de financement présentées aux établissements bancaires respectaient l’ensemble des caractéristiques prévues au compromis, notamment s’agissant de la durée et du montant du prêt et du taux d’intérêts.

Le seul document produit est un courrier de refus bancaire émanant de la Société Générale en date du 27 septembre 2021, lequel ne correspond pas aux caractéristiques prévues au compromis.
En effet, ce courrier mentionne que la demande de financement portait sur un projet global comprenant :
- l’acquisition du bâtiment et terrain attenant cadastré section EP n°[Cadastre 2],
- l’acquisition du terrain cadastré section EP n°[Cadastre 1],
- le financement des travaux d’aménagements associés.

Ainsi, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR a soumis à l’établissement bancaire un projet d’acquisitions liées et une opération distincte de celle prévue contractuellement en intégrant une acquisition supplémentaire que le compromis excluait pourtant expressément du champ de l’opération litigieuse. Le refus de financement produit ne concerne donc pas le projet défini par les parties dans le compromis de vente.

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR soutient que les difficultés liées aux constructions existantes auraient remis en cause l’autofinancement de son projet et, par voie de conséquence, les conditions d’obtention du prêt.

Toutefois, aucun élément objectif produit aux débats ne permet d’établir que le refus bancaire serait fondé sur une impossibilité d’autofinancement ou sur les difficultés urbanistiques invoquées. Le courrier de refus du 27 septembre 2021 ne fait état d’aucune difficulté relative à la conformité des constructions ni d’aucune insuffisance d’autofinancement. Il se borne à refuser une demande portant sur une opération globale différente de celle contractuellement prévue.

En tout état de cause, il convient de relever que ce courrier est postérieure à la date prévue pour la réitération de l’acte authentique.


Dès lors, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR ne rapporte pas la preuve que la condition suspensive a échoué pour une cause extérieure à sa volonté.

Il convient en conséquence de retenir que la défaillance de la condition suspensive résulte du comportement de l’acquéreur lui-même, lequel n’a pas accompli les diligences conformes aux stipulations contractuelles.

Sur les irrégularités alléguées affectant les constructions

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR soutient que la vente n’a pas pu être réitérée en raison de la découverte postérieurement à la signature du compromis d’anomalies relatives au permis de construire accordé en 1987 et à la conformité de certains bâtiments, lesquelles auraient rendu impossible la réalisation du projet d’aménagement envisagé. Elle fait valoir qu’il existerait des divergences entre les constructions existantes et les autorisations administratives délivrées, notamment s’agissant d’une dépendance à usage de cuisine.

Il est constant que l’acte mentionne clairement qu’aucun permis de construire ni certificat de conformité n’avait été remis au notaire rédacteur. Il est également précisé dans le paragraphe intitulé “construction-défaut d’autorisations-absence de conformité” que l’acquéreur déclarait être parfaitement informé des risques susceptibles de résulter de cette construction, notamment quant aux conséquences civiles, administratives et pénales pouvant affecter les propriétaires successifs.

Il convient de relever que la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR était assistée lors de la signature par son propre notaire conseil, Maître [D] [E], et ne pouvait ignorer la portée des mentions figurant à l’acte.

En outre, alors même que la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR soutient que son projet de création d’un foyer d’hébergement était soumis à des exigences particulières et à un strict cahier des charges, il est constant qu’elle n’a sollicité l’insertion d’aucune condition suspensive relative à l’obtention d’une attestation de conformité des travaux réalisés, ni d’aucune condition liée à l’obtention d’autorisations administratives permettant l’adaptation du bien à son activité future.

Par ailleurs, si elle affirme que les irrégularités alléguées rendaient impossible la réalisation de son projet, elle ne produit aucun élément objectif démontrant une impossibilité juridique ou matérielle de mise en conformité des constructions. A cet égard, c’est à juste titre que Madame [S] [X] épouse [W] rappelle qu’en application des dispositions du code de l’urbanisme, l’irrégularité affectant une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut, sauf exception limitativement énumérées, fonder un refus d’autorisation d’urbanisme pour de nouveaux travaux.

Dès lors, la seule existence alléguée d’irrégularités affectant des constructions anciennes ne suffit pas à établir l’impossibilité de poursuivre le projet envisagé.

Ainsi, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR échoue à démontrer que la venderesse aurait manqué à son obligation d’information ou aurait dissimulé une circonstance déterminante de son consentement.

Il apparaît au contraire que l’acquéreur, parfaitement informé des aléas liés à la situation administrative du bien, a délibérément accepté de contracter sans exiger de garanties particulières.

Ce moyen sera dès lors rejeté.

Sur l’application de la clause pénale

L’article 1231-5 de code civil dispose : “ Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il est établi et non contesté que le compromis de vente du 21 février 2021 prévoyait la réitération de l’acte avant le 10 juin 2021.

Le compromis de vente précise que “Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente.”

Par acte d’Huissier délivré le 13 juillet 2021, Madame [S] [X] épouse [W] a fait sommation à l’Association la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR d’avoir à comparaître en l’Etude de Maître [D] [E] le 20 juillet 2021 afin de signer l’acte authentique de vente.

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR ayant refusé de manière injustifiée de signer l'acte authentique réitérant la vente, la clause pénale doit recevoir application à son encontre.

Au regard du montant du prix du bien de 332.000 €, le montant de la clause pénale de 33.200 €, soit 10% du prix, ne présente en soi pas un caractère manifestement excessif ou dérisoire. Dès lors, il n'y a pas lieu de réduire ou de relever le montant de cette clause pénale.

En conséquence, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sera condamnée à payer à Madame [S] [X] épouse [W] la somme de 33.200 € au titre de la clause pénale.

Maître [I] [R], notaire, sera autorisé à libérer la somme de 16.600 € qu'il détient au titre du dépôt de garantie entre les mains de Madame [S] [X] épouse [W]. Cette somme viendra en déduction de la somme de 33.200 €.

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sera déboutée de sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie conservé entre les mains du séquestre, Maître [I] [R].






Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [S] [X] épouse [W] 

Si l'article 1231-5 du code civil dispose qu’il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre que celle prévue par la clause pénale , il est possible de demander, en plus de l’exécution de la clause , des dommages et intérêts dès lors où ils sont indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer. La charge de la preuve de l’existence d’un caractère distinct du préjudice repose sur la partie qui le sollicite.

La clause pénale insérée au compromis vise la non-réalisation de la vente et inclut par conséquent le gain manqué et la perte subie du fait de l'abandon de la vente.

En l’espèce, Madame [S] [X] épouse [W] sollicite la condamnation de la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR à lui verser la somme globale de 34.000 € en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de la non-réalisation de la vente. Elle invoque à ce titre :
- un préjudice financier résultant de l’obligation de supporter les échéances d’un prêt relais alors qu’elle pensait pouvoir rembourser celui-ci au mois de juin 2021 après encaissement de la somme de 315.000 €,
- des frais de déménagement exposés à hauteur de 4.000 € du fait de l’achat d’un bien situé dans le Nord de la France, étant persuadée que la vente était finalisée,
- un préjudice lié à l’impossibilité alléguée de réaliser des travaux urgents de mise aux normes, évalué à 10.000 €,
- un préjudice moral qu’elle chiffre à 10.000 €.

Toutefois, les éléments produits aux débats ne permettent pas d’établir avec suffisamment de précision la réalité, l’étendue et le lien causal des préjudices invoqués, étant précisé que le bien immobilier litigieux a fait ultérieurement l’objet d’une vente.

En outre, il convient de relever que les parties avaient expressément stipulé une clause pénale ayant vocation à réparer forfaitairement les conséquences de l’inexécution contractuelle imputable à l’une d’elle. Force est de constater que Madame [S] [X] épouse [W] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par cette indemnité conventionnelle.

Il convient dès lors de la débouter de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR 

La condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive suppose que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'ester en justice mais également que soient établis le préjudice subséquent et le lien causal entre la faute et le préjudice allégués.

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive du défendeur, qui a refusé d’accéder à ses prétentions.

Il est constant qu'il n’est possible d’obtenir l’allocation de dommages et intérêts que si le caractère abusif de la résistance a été démontré.

En l’espèce, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sollicite également l’allocation de dommages et intérêts en invoquant les conséquences dommageables qui seraient résultées des manquements qu’elle impute à Madame [S] [X] épouse [W].

Toutefois, l’ensemble des moyens invoquées par la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR ayant été rejetés, aucune faute contractuelle imputable à Madame [S] [X] épouse [W] n’est caractérisée.

En outre, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L ne justifie ni de la réalité d’un préjudice personnel, direct et certain, ni de l’existence d’un lien causal entre les dommages allégués et les faits de la cause.

Il y a lieu en conséquence de débouter la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sera condamnée à payer à Madame [S] [X] épouse [W] d’une part, et à Maître [I]-[G] [R] et la SELARL [N] [M] [F] [R] ET [U] d’autre part, la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR présentée sur ce fondement sera rejetée.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. 

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance, sans avoir reçu provision. 

En l'espèce, succombant, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de la SELARL CABINET GARRY&ASSOCIES.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, 

CONDAMNE la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR à payer à Madame [S] [X] épouse [W] la somme de 33.200 € en exécution de la clause stipulée dans le compromis de vente en date du 25 février 2021, 

AUTORISE Maître [I]-[G] [R], notaire à [Localité 2], à libérer la somme de 16.600 € détenue par son étude au titre du dépôt de garantie entre les mains de Madame [S] [X] épouse [W], sur simple présentation du présent jugement,

DIT que ce règlement viendra en déduction de la somme de 33.200 € due au titre de la clause pénale ,

DÉBOUTE Madame [S] [X] épouse [W] de ses demandes de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR à payer à Madame [S] [X] épouse [W] d’une part, et à Maître [I]-[G] [R] et la SELARL [N] [M] [F] [R] ET [U] d’autre part, la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR aux dépens avec distraction au profit de la SELARL CABINET GARRY&ASSOCIES,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/02397 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LQGA

En date du : 22 juillet 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt deux juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mai 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDERESSE :

Madame [S] [K] [Q] [X] épouse [W], née le 08 Avril 1958 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


DÉFENDEURS :

Maître [I]-[G] [R], notaire, demeurant et domicilié [Adresse 2]
Et
S.E.L.A.R.L. [N] [M] [F] [R] ET [U], notaires dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
tous deux représentés par Me Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Julie ARTERO, avocat au barreau de TOULON



 



Grosses délivrées le : 
à : 
Me Julie ARTERO - 0240
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me Jean-michel GARRY - 1011




EXPOSÉ DU LITIGE 

Madame [S] [X] épouse [W] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] (83).

Suivant mandat du 23 décembre 2020, Madame [S] [X] épouse [W] a confié la vente de son bien à l’Agence immobilière [E] IMMOBILIER prix de 347.500 €.

L’Association LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR représentée par Madame [L] [Z], Secrétaire Générale, a transmis le 14 janvier 2021 une offre d’achat à l’Agence Immobilière [E] IMMOBILIER au prix de 332.000 € dont 17.000 € d’honoraires de l’agent immobilier. 

Madame [S] [X] épouse [W] a accepté l’offre le 15 janvier 2021.

Le 25 février 2021, un compromis de vente a été dressé par Maître [I] [R], avec la participation de Maître [D] [E], Notaire Conseil de l’acquéreur, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt avant le 25 mai 2021, la signature de l’acte authentique devant intervenir au plus tard le 10 juin 2021.

Par acte extra-judiciaire délivré le 13 juillet 2021, l’Association LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR a fait sommation à Maître [R] de lui communiquer dans le délai de deux jours le procès-verbal de réception du chantier lié au permis de construire de 1987 et les pièces justifiant de la légalité de la construction et des dépendances. 

Par acte d’Huissier délivré le 13 juillet 2021, Madame [S] [X] épouse [W] a fait sommation à l’Association LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR d’avoir à comparaître en l’Etude de Maître [D] [E] le 20 juillet 2021 afin de signer l’acte authentique de vente.

Un procès-verbal de difficultés a donc été dressé par Maître [E] le 20 juillet 2021.

Suivant exploit d’huissier du 12 avril 2022 , Madame [S] [X] épouse [W] a fait assigner l’Association Ligue de l’Enseignement Fédération des Oeuvres Laïques du Var (F.O.L. du Var) devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 33.200 € au titre de l’indemnité convenue dans la compromis de vente.

Suivant exploit d’huissier du 13 septembre 2023, Madame [S] [X] épouse [W] a appelé en cause Maître [I]-[G] [R] et la SELARL [N] [M] [F] [R] ET [U] devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Les affaires ont été jointes sous le seul et même numéro RG 22/2397.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 août 2023, Madame [S] [X] épouse [W] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, de :
- condamner l’Association LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA FOL DU VAR à lui payer la somme de 33.200 € au titre de l’indemnité convenue dans le compromis du 25 février 2021,
- condamner l’Association LA FOL DU VAR, au titre des préjudices complémentaires, à la somme de 34.000 €,
- condamner l’Association LA FOL DU VAR au paiement de la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa résistance abusive ainsi qu’à la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- juger fondée l’exécution provisoire à son profit et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2024, l’Association LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA FOL DU VAR demande au tribunal, sur le fondement de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1240 du code civil, de :
À titre principal,
- dire et juger nul et de nul effet le compromis de vente du 25 février 2021,
- dire et juger que le délai de rétractation n’était enfermé dans aucun délai,
En conséquence,
- dire et juger qu’elle s’est valablement rétractée du compromis de vente du 25 février 2021,
- débouter Madame [S] [X] épouse [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
À titre subsidiaire,
- dire et juger que la condition suspensive relative à l’octroi du crédit n’a pas été remplie,
En conséquence,
- dire et juger qu’elle s’est valablement rétractée du compromis de vente du 25 février 2021,
- débouter Madame [S] [X] épouse [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
À titre infiniment subsidiaire,
- dire et juger que l’absence de permis régularisable n’a pas été valablement portée à sa connaissance,
- dire et juger que le compromis de vente du 25 février 2021 ne comporte aucune mention de délai de rétractation,
- dire et juger qu’elle est fondée à ne pas poursuivre la vente litigieuse,
En conséquence,
- débouter Madame [S] [X] épouse [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
À titre très infiniment subsidiaire,
- modérer l’indemnité de la clause pénale à une somme symbolique de 1 €,
- débouter Madame [S] [X] épouse [W] de ses demandes relatives aux préjudices complémentaires,
À titre reconventionnel,
- ordonner la restitution du dépôt de garantie conservé entre les mains du séquestre, Maître [I] [R], notaire à [Localité 2], soit la somme de 16.600 € sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- dire et juger que Madame [S] [X] épouse [W] devra autoriser Maître [I] [R] à libérer la somme de 16.600 € à son profit dès le prononcé du jugement,
Au besoin,
- la condamner au paiement de cette somme de 16.600 €,
- condamner Madame [S] [X] épouse [W] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner Madame [S] [X] épouse [W] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis,
- condamner Madame [S] [X] épouse [W] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en sanction du caractère abusif de la procédure initiée,
- condamner Madame [S] [X] épouse [W] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
- ordonner ou confirmer, si besoin, l’exécution provisoire du jugement à son profit et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, Maître [I]-[G] [R] et la SELARL [N] [M] [F] [R] ET [U] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
- débouter la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA FOL DU VAR de sa demande de nullité du compromis de vente du 25 février 2021,
- débouter Madame [S] [X] épouse [W] de sa demande tendant à la relever et garantie de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre et lui payer la somme de 33.200 € à titre de dommages et intérêts,
- déclarer de ce qu’ils s’en rapportent à justice sur la libération et la destination du dépôt de garantie à hauteur de 16.600 € séquestré en la comptabilité du notaire,
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL CABINET GARRY&ASSOCIES.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, la clôture a été fixée au 24 octobre 2025. 

L’affaire appelée à l’audience du 20 mai 2026 a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande tendant au rejet des prétentions de Madame [S] [X] épouse [W], la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR fait valoir, à titre principal, que le compromis de vente serait nul dès lors qu’il ne comporterait pas les mentions relatives au droit légal de rétractation prévu par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle soutient, à titre subsidiaire, que la condition suspensive d’obtention du prêt n’a pas réalisée de sorte que le compromis serait caduc. Elle invoque enfin la découverte postérieurement à la signature d’irrégularités affectant les constructions existantes.

Sur la demande de nullité du compromis de vente du 25 février 2021

L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation institue au profit de l’acquéreur immobilier non professionnel d'un immeuble d'habitation, un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant la promesse de vente synallagmatique ou l’acte de vente. A défaut de notification de l’acte, le délai du droit de rétractation, d’ordre public, ne saurait commencer à courir.


L’application de ces dispositions suppose ainsi la réunion de deux conditions cumulatives : d’une part que l’acquéreur ait la qualité de non-professionnel, et d’autre part que l’opération porte sur un immeuble à usage d’habitation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR avait pour projet d’affecter le bien litigieux à la création d’un foyer d’hébergement d’urgence destiné à accueillir un public en difficulté.

Par ailleurs, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR indique elle-même exercer une activité d’accueil et d’hébergement de personnes en difficulté, laquelle correspond directement à l’usage envisagé du bien acquis. Dès lors, l’acquisition litigieuse présentait un lien direct avec son objet social et son activité habituelle.

Ainsi, elle ne peut utilement soutenir qu’elle avait la qualité d’acquéreur non-professionnel au sens de l’article L271-1 précité dès lors que l’opération immobilière s’inscrivait dans le cadre de son activité.

En outre, il résulte des pièces versées que le bien litigieux n’était pas destiné à un usage exclusif d’habitation. Si le mandat de vente mentionne une maison composée de plusieurs pièces, il ressort également de l’annonce immobilière qu’il s’agissait d’une ancienne maison de retraite comportant deux dépendances à réhabiliter. L’avis de taxe foncière produit aux débats précise expressément que le montant de l’impôt tient compte de la “révision des valeurs locatives des locaux professionnel” ce qui démontre que l’administration fiscale considère le bien comme relevant de la catégorie des locaux professionnels.

Dans ces conditions, l’opération litigieuse ne portait pas sur l’acquisition d’un immeuble à usage exclusif d’habitation au sens des dispositions précitées.

Dès lors que les conditions d’application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR ne pouvait bénéficier d’un droit de rétractation légal. Par conséquent, l’absence de mention relatives aux modalités d’exercice d’un tel droit dans le compromis de vente n’est pas de nature à affecter sa validité.

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sera déboutée de sa demande tendant à la nullité du compromis de vente du 25 février 2021.

Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR soutient qu’elle s’est valablement rétractée du compromis de vente du 25 février 2021 dans la mesure où la condition suspensive relative à l’octroi du crédit n’a pas été remplie.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. Cependant, en cas de vente d'immeuble, il appartient à l'acquéreur, obligé de recourir à un financement, de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l'espèce, outre les conditions suspensives de droit commun, figurait au compromis de vente du 25 février 2021une condition suspensive d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt dans un délai de trois mois et devant répondre aux caractéristiques suivantes :
- montant maximal de la somme empruntée : 696.000 € (332.000 € pour l’acquisition de l’immeuble, 364.000 € pour les travaux),
- durée minimale de remboursement : 20 ans,
- taux nominal d'intérêt : 1,15% l'an (hors assurances).

Le compromis précisait en outre expressément que l’acquisition du bien litigieux n’était nullement conditionnée à l’acquisition de la parcelle contigüe cadastrée EP n°[Cadastre 1], la clause stipulant qu’en cas de non-réalisation de cette autre acquisition, l’acquéreur demeurait tenu d’acquérir le bien objet des présentes sous réserve de la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat.

Il appartient à l’acquéreur souhaitant se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive de démontrer qu’il a accompli les diligences nécessaires à sa réalisation, en présentant des demandes de financement conformes aux stipulations contractuelles.

Or, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR ne verse aux débats aucun document permettant au tribunal de vérifier que les demandes de financement présentées aux établissements bancaires respectaient l’ensemble des caractéristiques prévues au compromis, notamment s’agissant de la durée et du montant du prêt et du taux d’intérêts.

Le seul document produit est un courrier de refus bancaire émanant de la Société Générale en date du 27 septembre 2021, lequel ne correspond pas aux caractéristiques prévues au compromis.
En effet, ce courrier mentionne que la demande de financement portait sur un projet global comprenant :
- l’acquisition du bâtiment et terrain attenant cadastré section EP n°[Cadastre 2],
- l’acquisition du terrain cadastré section EP n°[Cadastre 1],
- le financement des travaux d’aménagements associés.

Ainsi, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR a soumis à l’établissement bancaire un projet d’acquisitions liées et une opération distincte de celle prévue contractuellement en intégrant une acquisition supplémentaire que le compromis excluait pourtant expressément du champ de l’opération litigieuse. Le refus de financement produit ne concerne donc pas le projet défini par les parties dans le compromis de vente.

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR soutient que les difficultés liées aux constructions existantes auraient remis en cause l’autofinancement de son projet et, par voie de conséquence, les conditions d’obtention du prêt.

Toutefois, aucun élément objectif produit aux débats ne permet d’établir que le refus bancaire serait fondé sur une impossibilité d’autofinancement ou sur les difficultés urbanistiques invoquées. Le courrier de refus du 27 septembre 2021 ne fait état d’aucune difficulté relative à la conformité des constructions ni d’aucune insuffisance d’autofinancement. Il se borne à refuser une demande portant sur une opération globale différente de celle contractuellement prévue.

En tout état de cause, il convient de relever que ce courrier est postérieure à la date prévue pour la réitération de l’acte authentique.


Dès lors, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR ne rapporte pas la preuve que la condition suspensive a échoué pour une cause extérieure à sa volonté.

Il convient en conséquence de retenir que la défaillance de la condition suspensive résulte du comportement de l’acquéreur lui-même, lequel n’a pas accompli les diligences conformes aux stipulations contractuelles.

Sur les irrégularités alléguées affectant les constructions

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR soutient que la vente n’a pas pu être réitérée en raison de la découverte postérieurement à la signature du compromis d’anomalies relatives au permis de construire accordé en 1987 et à la conformité de certains bâtiments, lesquelles auraient rendu impossible la réalisation du projet d’aménagement envisagé. Elle fait valoir qu’il existerait des divergences entre les constructions existantes et les autorisations administratives délivrées, notamment s’agissant d’une dépendance à usage de cuisine.

Il est constant que l’acte mentionne clairement qu’aucun permis de construire ni certificat de conformité n’avait été remis au notaire rédacteur. Il est également précisé dans le paragraphe intitulé “construction-défaut d’autorisations-absence de conformité” que l’acquéreur déclarait être parfaitement informé des risques susceptibles de résulter de cette construction, notamment quant aux conséquences civiles, administratives et pénales pouvant affecter les propriétaires successifs.

Il convient de relever que la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR était assistée lors de la signature par son propre notaire conseil, Maître [D] [E], et ne pouvait ignorer la portée des mentions figurant à l’acte.

En outre, alors même que la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR soutient que son projet de création d’un foyer d’hébergement était soumis à des exigences particulières et à un strict cahier des charges, il est constant qu’elle n’a sollicité l’insertion d’aucune condition suspensive relative à l’obtention d’une attestation de conformité des travaux réalisés, ni d’aucune condition liée à l’obtention d’autorisations administratives permettant l’adaptation du bien à son activité future.

Par ailleurs, si elle affirme que les irrégularités alléguées rendaient impossible la réalisation de son projet, elle ne produit aucun élément objectif démontrant une impossibilité juridique ou matérielle de mise en conformité des constructions. A cet égard, c’est à juste titre que Madame [S] [X] épouse [W] rappelle qu’en application des dispositions du code de l’urbanisme, l’irrégularité affectant une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut, sauf exception limitativement énumérées, fonder un refus d’autorisation d’urbanisme pour de nouveaux travaux.

Dès lors, la seule existence alléguée d’irrégularités affectant des constructions anciennes ne suffit pas à établir l’impossibilité de poursuivre le projet envisagé.

Ainsi, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR échoue à démontrer que la venderesse aurait manqué à son obligation d’information ou aurait dissimulé une circonstance déterminante de son consentement.

Il apparaît au contraire que l’acquéreur, parfaitement informé des aléas liés à la situation administrative du bien, a délibérément accepté de contracter sans exiger de garanties particulières.

Ce moyen sera dès lors rejeté.

Sur l’application de la clause pénale

L’article 1231-5 de code civil dispose : “ Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il est établi et non contesté que le compromis de vente du 21 février 2021 prévoyait la réitération de l’acte avant le 10 juin 2021.

Le compromis de vente précise que “Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente.”

Par acte d’Huissier délivré le 13 juillet 2021, Madame [S] [X] épouse [W] a fait sommation à l’Association la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR d’avoir à comparaître en l’Etude de Maître [D] [E] le 20 juillet 2021 afin de signer l’acte authentique de vente.

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR ayant refusé de manière injustifiée de signer l'acte authentique réitérant la vente, la clause pénale doit recevoir application à son encontre.

Au regard du montant du prix du bien de 332.000 €, le montant de la clause pénale de 33.200 €, soit 10% du prix, ne présente en soi pas un caractère manifestement excessif ou dérisoire. Dès lors, il n'y a pas lieu de réduire ou de relever le montant de cette clause pénale.

En conséquence, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sera condamnée à payer à Madame [S] [X] épouse [W] la somme de 33.200 € au titre de la clause pénale.

Maître [I] [R], notaire, sera autorisé à libérer la somme de 16.600 € qu'il détient au titre du dépôt de garantie entre les mains de Madame [S] [X] épouse [W]. Cette somme viendra en déduction de la somme de 33.200 €.

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sera déboutée de sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie conservé entre les mains du séquestre, Maître [I] [R].






Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [S] [X] épouse [W] 

Si l'article 1231-5 du code civil dispose qu’il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre que celle prévue par la clause pénale , il est possible de demander, en plus de l’exécution de la clause , des dommages et intérêts dès lors où ils sont indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer. La charge de la preuve de l’existence d’un caractère distinct du préjudice repose sur la partie qui le sollicite.

La clause pénale insérée au compromis vise la non-réalisation de la vente et inclut par conséquent le gain manqué et la perte subie du fait de l'abandon de la vente.

En l’espèce, Madame [S] [X] épouse [W] sollicite la condamnation de la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR à lui verser la somme globale de 34.000 € en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de la non-réalisation de la vente. Elle invoque à ce titre :
- un préjudice financier résultant de l’obligation de supporter les échéances d’un prêt relais alors qu’elle pensait pouvoir rembourser celui-ci au mois de juin 2021 après encaissement de la somme de 315.000 €,
- des frais de déménagement exposés à hauteur de 4.000 € du fait de l’achat d’un bien situé dans le Nord de la France, étant persuadée que la vente était finalisée,
- un préjudice lié à l’impossibilité alléguée de réaliser des travaux urgents de mise aux normes, évalué à 10.000 €,
- un préjudice moral qu’elle chiffre à 10.000 €.

Toutefois, les éléments produits aux débats ne permettent pas d’établir avec suffisamment de précision la réalité, l’étendue et le lien causal des préjudices invoqués, étant précisé que le bien immobilier litigieux a fait ultérieurement l’objet d’une vente.

En outre, il convient de relever que les parties avaient expressément stipulé une clause pénale ayant vocation à réparer forfaitairement les conséquences de l’inexécution contractuelle imputable à l’une d’elle. Force est de constater que Madame [S] [X] épouse [W] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par cette indemnité conventionnelle.

Il convient dès lors de la débouter de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR 

La condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive suppose que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'ester en justice mais également que soient établis le préjudice subséquent et le lien causal entre la faute et le préjudice allégués.

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive du défendeur, qui a refusé d’accéder à ses prétentions.

Il est constant qu'il n’est possible d’obtenir l’allocation de dommages et intérêts que si le caractère abusif de la résistance a été démontré.

En l’espèce, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sollicite également l’allocation de dommages et intérêts en invoquant les conséquences dommageables qui seraient résultées des manquements qu’elle impute à Madame [S] [X] épouse [W].

Toutefois, l’ensemble des moyens invoquées par la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR ayant été rejetés, aucune faute contractuelle imputable à Madame [S] [X] épouse [W] n’est caractérisée.

En outre, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L ne justifie ni de la réalité d’un préjudice personnel, direct et certain, ni de l’existence d’un lien causal entre les dommages allégués et les faits de la cause.

Il y a lieu en conséquence de débouter la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

La LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sera condamnée à payer à Madame [S] [X] épouse [W] d’une part, et à Maître [I]-[G] [R] et la SELARL [N] [M] [F] [R] ET [U] d’autre part, la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR présentée sur ce fondement sera rejetée.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. 

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance, sans avoir reçu provision. 

En l'espèce, succombant, la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de la SELARL CABINET GARRY&ASSOCIES.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, 

CONDAMNE la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR à payer à Madame [S] [X] épouse [W] la somme de 33.200 € en exécution de la clause stipulée dans le compromis de vente en date du 25 février 2021, 

AUTORISE Maître [I]-[G] [R], notaire à [Localité 2], à libérer la somme de 16.600 € détenue par son étude au titre du dépôt de garantie entre les mains de Madame [S] [X] épouse [W], sur simple présentation du présent jugement,

DIT que ce règlement viendra en déduction de la somme de 33.200 € due au titre de la clause pénale ,

DÉBOUTE Madame [S] [X] épouse [W] de ses demandes de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR à payer à Madame [S] [X] épouse [W] d’une part, et à Maître [I]-[G] [R] et la SELARL [N] [M] [F] [R] ET [U] d’autre part, la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA F.O.L. DU VAR aux dépens avec distraction au profit de la SELARL CABINET GARRY&ASSOCIES,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bastia · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01096

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

• 19 mai 2026 · Cour d'appel de Grenoble · Autre · n° 25/03644

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Nancy · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/03242

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

• 26 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Toulon · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/06383

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Évry · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/01204

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

• 17 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Colmar · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00842

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

• 4 août 2026 · Tribunal judiciaire de Rouen · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01045

  en commun : code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-3

Mise à jour de la source le 2026-07-23T20:33:20.540Z.