Cour d'appel de Metz, 1ère Chambre, 23 juillet 2026, n° 22/00606

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/00606 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FWDN







S.A.R.L. DYNAMO ET ASSOCIES

 C/

[R], [X], [K], Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], S.C.I. OLYMPE ET CALLIOPE, S.A.R.L. NOEL PROMOTION









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 17 Janvier 2022, enregistrée sous le n° 19/00101



 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT AVANT DIRE DROIT 

DU 23 JUILLET 2026









APPELANTE :



S.A.R.L. DYNAMO ET ASSOCIES, représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ







INTIMÉS :



Madame [Z] [R] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 2] 

LUXEMBOURG



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ



Monsieur [D] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ



Monsieur [D] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son Syndic, la SAS DUMUR IMMOBILIER, elle-même représenté par son représentant légal.

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ



S.C.I. OLYMPE ET CALLIOPE , représentée par son représentant légal,

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ



SARL GROUPE HABITER anciennement dénommée S.A.R.L. NOEL PROMOTION, représentée par son représentant légal,

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représentée par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ



DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 11 Décembre 2025 l'affaire a été mise en délibéré, pour l'arrêt être rendu le 23 Juillet 2026, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile. 





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ,Conseiller





ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par M. DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE





Mme [Z] [R] épouse [W] était propriétaire d'un terrain situé à [Localité 5], cadastré section C [Cadastre 1], sur lequel se trouve édifiée une maison d'habitation.



Cette parcelle a fait l'objet d'une division en deux parcelles respectivement cadastrées section CD n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].



Par acte du 5 août 2015, Mme [R] a vendu à la SARL Noël promotions la parcelle n° [Cadastre 3], et a conservé la parcelle sur laquelle se situait sa maison.



La société Noël promotions a fait bâtir deux immeubles d'habitation sur la parcelle acquise, suivant permis de construire délivré le 3 mars 2015.

Elle a confié la mission de permis de construire à la SARL Dynamo et associés, et la maîtrise d''uvre de la construction à la SARL CG Bat.



Les logements ont été vendus en vente en l'état futur d'achèvement, et parmi les acquéreurs figurent M. [D] [X], M. [D] [K] et la SCI Olympe et Calliope.



Ayant constaté qu'un des deux immeubles comportait des vues irrégulières sur son propre fonds, et après quelques échanges n'ayant pas abouti à une solution transactionnelle, Mme [R] a, par différents actes du 09 janvier 2019, assigné la société Dumur immobilier, ès qualités de syndic de la copropriété [Adresse 1], la SCI Olympe et Calliope, M. [D] [X] et M. [D] [K], afin de voir :


constater que le bâtiment appelé "[Adresse 1]" et édifié sur la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1] divisée en deux nouvelles parcelles cadastrées CD numéro [Cadastre 2] et CD numéro [Cadastre 3], [Adresse 6] à [Localité 5] et propriété de M et Mme [P] (sic), M. [D] [X] et M. [D] [K], et géré par la société Dumur Immobilier es-qualité de syndic de copropriété, ne respecte pas les dispositions de l'article 678 du code civil.


En conséquence,


ordonner la démolition du bâtiment A, à tout le moins de sa façade ouest de telle sorte qu'en cas de reconstruction, ladite façade respecte les dispositions de l'article 678 du code civil.


A titre subsidiaire,


ordonner l'opacification de toutes les vues pratiquées en façade ouest du bâtiment A situé à moins de 1,90 m de la limite de fonds, à savoir :


7 fenêtres en façade,

3 ouvertures en rez-de-chaussée et les 2 "balcons terrasses" aux étages,


assortir l'ordonnance à intervenir d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du deuxième mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir.


En tout état de cause,


condamner M. et Mme [P], M [D] [X] et M [D] [K], et la société Dumur Immobilier es qualités de syndic de copropriété, in solidum, à lui payer la somme de 4.000,00 euros à titre d'indemnité de procédure par application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner les mêmes aux entiers frais et dépens de l'instance.






M. [D] [X] et M. [D] [K] ont assigné en intervention forcée respectivement la SARL Dynamo Associés, la SARL CG Bat et la SARL Noël Promotions, afin de les voir condamnées à les garantir de toutes condamnations éventuelles prononcées à leur encontre, ainsi qu'à voir enjoindre à ces sociétés de produire leurs polices d'assurance responsabilité civile décennale et responsabilité dommages-ouvrages.





Par acte du 20 juin 2019, la compagnie Gan Assurances a déclaré intervenir volontairement à la procédure n°19/780, en sa qualité d'assureur de la SARL CG Bat.





En outre, et par acte d'huissier du 25 juillet 2019, Mme [Z] [R], épouse [W], a fait citer le syndicat de la copropriété [Adresse 1], devant le tribunal de grande instance de Thionville en formulant à son encontre les mêmes demandes que dans son assignation initiale.



Dans ses dernières conclusions, Mme [R] épouse [W] a maintenu l'ensemble de ses demandes initiales.



Les divers défendeurs ou appelés en garantie ont conclu au débouté des demandes, soutenant que la preuve du non-respect des dispositions de l'article 678 du code civil n'était pas rapportée, ou que les vues alléguées étaient uniquement des vues obliques, soutenant également que Mme [W] aurait eu parfaitement connaissance de l'implantation du futur immeuble, qu'il existait en l'espèce constitution d'une servitude par destination du père de famille, et que les demandes de Mme [W] étaient manifestement exagérées eu égard à l'inexistence ou à la faiblesse de son préjudice.





Par jugement contradictoire du 17 janvier 2022 le tribunal judiciaire de Thionville a :


déclaré irrecevables les demandes formées contre les époux [P] en leur nom propre ;

débouté la compagnie Gan Assurances de sa demande de production de pièces ;

déclaré irrecevable l'action de Mme [Z] [R] épouse [W] à l'encontre de la S.A.S Dumur Immobilier, es-qualité de syndic ; 

déclaré recevable l'action de Mme [Z] [R] épouse [W] contre M. [D] [X], M. [D] [K] et la SCI Olympe et Calliope ;

constaté que les vues directes du bâtiment A dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Adresse 6] et résultant de 4 fenêtres, 3 portes-fenêtres et 2 balcons-terrasses, ne respectent pas les dispositions de l'article 678 du code civil.


En conséquence :


condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située à [Adresse 6], représenté par son syndic, à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du 1er étage, des 3 portes-fenêtres du rez-de-chaussée et des 2 balcons-terrasses (1er et 2ème étage), dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement ;

fixé l'astreinte due par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située à [Adresse 6], représenté par son syndic, en cas de non-respect de cette obligation, à 50€ par jour de retard passé ce délai, et ce pendant un délai de quatre mois ;

dit que la décision est opposable à M. [D] [X], M. [D] [K] et à la SCI Olympe et Calliope, copropriétaires appelés en cause ;

débouté la SA Olympe et Calliope de sa demande au titre de la garantie d'éviction ;

rejeté les appels en garantie formés par Messieurs [X] et [K] à l'encontre la SARL Noël Promotions, la SARL Dynamo et Associés et la SARL CG Bat,

constaté que les demandes formées par la SARL CG Bat et sa compagnie d'assurance Gan sont en conséquence sans objet ;

rejeté l'appel en garantie formé par la SCI Olympe et Calliope à l'encontre de la SARL Noël Promotions ;

condamné la SARL Noël promotions à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des frais et dépens ; 

condamné la SARL Dynamo et associés à garantir la SARL Noël Promotions de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des frais et dépens ; 

dit que la partage de responsabilité entre la SARL Noël Promotions et la SARL Dynamo et associés est respectivement de 50 % et 50 % ;

débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

condamné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située à [Adresse 6], représenté par son syndic, aux dépens ;

condamné Mme [W] à verser à la SAS Dumur Immobilier la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1 500 euros à Mme [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL Noël Promotions à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum la SARL Dynamo et associés et SARL Noël Promotions à payer à Messieurs [X] et [K] la somme de 1 200 euros à chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL Noël Promotions à payer à la SCI Olympe et Calliope la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SARL CG Bat et la compagnie Gan Assurances de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile formées à l'encontre de Messieurs [D] [X] et [D] [K] ;

Débouté Madame [W] de ses demandes à l'encontre de Messieurs [D] [X] et [D] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté Messieurs [D] [X] et [D] [K] de leur demande à l'encontre de Mme [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SCI Olympe et Calliope de sa demande à l'encontre de Mme [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SARL Noël Promotions de sa demande formée contre Mme [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SARL Dynamo et associés de sa demande formée contre Mme [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SARL Dynamo et associés de sa demande formée contre Messieurs [X] et [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l'exécution provisoire.






Pour statuer ainsi le tribunal a d'abord constaté que M. et Mme [P] n'avaient pas été cités en leur nom propre dans le cadre de l'instance, de sorte que les demandes formées à leur encontre étaient irrecevables.

Il a également considéré, sur la fin de non-recevoir soulevée à l'encontre de la demande dirigée contre la société Dumur immobilier en sa qualité de syndic de la copropriété, que Mme [W] avait dans un premier temps assigné la SAS Dumur immobilier, puis le syndicat de la copropriété, sans toutefois indiquer retirer ses demandes à l'encontre du syndic.

Il a estimé que, dès lors que le syndicat des copropriétaires était pourvu de la personnalité juridique, c'était à tort que Mme [W] avait attrait à l'instance le syndic de copropriété qui n'est que son mandataire de sorte qu'il a déclaré la demande de Mme [W] irrecevable à l'encontre de la SAS Dumur immobilier.



Sur la recevabilité des demandes en tant que dirigées à l'encontre des copropriétaires individuellement, et se référant aux dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui énumère, en cas de silence des titres, les parties de l'immeuble réputées communes, le tribunal a considéré que, si le mur de façade dans lequel les ouvertures litigieuses étaient percées constituait une partie commune de sorte que le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir en défense, il ressortait cependant de la notice descriptive annexée aux actes d'acquisition que les menuiseries extérieures, dont les fenêtres, étaient des parties privatives appartenant donc respectivement à chacun des copropriétaires, de sorte que l'action de Mme [W] affectait les droits privatifs de chacun d'entre eux et qu'il y avait bien lieu d'appeler en la cause les différents copropriétaires afin que la décision leur soit opposable.

Il a donc déclaré recevables les demandes formées contre Messieurs [X] et [K] et contre la SCI Olympe et Calliope.



Sur le fond, et au vu des éléments de preuve versés aux débats, le tribunal a considéré que les vues dont disposaient les trois portes-fenêtres du rez-de-chaussée et les quatre fenêtres du premier étage de la façade ouest du bâtiment A, ainsi que les deux balcons terrasses situés sur la façade sud mais dont les côtés étaient aussi ouverts sur la façade ouest, constituaient incontestablement des vues droites au sens de l'article 678 du code civil.

Il a également estimé, au vu du procès-verbal de constat dressé par Me [Y], huissier de justice, le 10 juillet 2016, du courrier rédigé par Mme [M] [F], architecte, du plan de recollement dressé par M. [C], géomètre-expert, et du courrier émanant du propre conseil de la société Noël promotion, qu'il était établi que les dispositions de l'article 678 précité n'étaient pas respectées, et que les vues litigieuses se situaient bien à moins de 1,90 mètre de la limite de propriété.



Le tribunal a écarté l'argument selon lequel Mme [W] aurait eu parfaitement connaissance du projet d'implantation, dès lors qu'il n'était nullement démontré qu'elle aurait su avec exactitude à quelle distance le bâtiment serait implanté par rapport à la limite de propriété, et de même il a considéré qu'un accord express de Mme [W] sur cette implantation n'était nullement établi, et que les vues en cause ne pouvaient résulter du découpage et d'aménagements opérés par Mme [W], alors que l'emplacement de l'immeuble avait été décidé à un moment où le terrain ne lui appartenait plus.



Le tribunal a également écarté l'argument relatif à l'existence d'une servitude par destination du père de famille, dès lors que les conditions posées par l'article 693 du code civil pour l'existence d'une telle servitude n'étaient nullement réunies, et qu'en particulier il ne pouvait être soutenu que Mme [W] aurait été à l'origine de l'aménagement constitutif ultérieurement de la servitude.



Ayant ainsi constaté l'existence de vues irrégulières, le tribunal a estimé que la démolition complète du bâtiment A était une solution excessive, et a ordonné l'opacification de l'ensemble des vues précitées.



S'agissant de la garantie d'éviction invoquée par la SCI Olympe et Calliope, le tribunal, s'il a reconnu que la SCI se trouverait troublée dans sa propriété en perdant une partie de la vue dont elle pensait bénéficier, a cependant constaté que la SCI n'avait chiffré son préjudice que par des références matérielles et non par référence à un préjudice de jouissance, de sorte qu'il l'a déboutée de sa demande.



Quant aux appels en garantie formés par Messieurs [X] et [K], ainsi que par la SCI Olympe et Calliope à l'encontre des sociétés Noël promotion, Dynamo et associés et CG Bat le tribunal a constaté qu'aucune condamnation n'intervenait à l'encontre de ces trois parties, de sorte qu'il a rejeté ces appels en garantie.



Il a en revanche fait droit à l'appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Noël promotion, en considérant que celle-ci ne pouvait, en sa qualité de promoteur/maître d'ouvrage, méconnaître les dispositions de l'article 678 du code civil, ce d'autant moins que le permis de construire délivré le 3 mars 2015 attirait expressément son attention sur la nécessité de respecter les dispositions des articles 677 et suivants du code civil relatifs aux vues.

Le tribunal a donc condamné la société Noël promotion à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à l'encontre de celui-ci.



Sur l'appel en garantie formé par la SARL Noël promotion à l'encontre de la SARL Dynamo et associés, le tribunal a rappelé que, le maître d''uvre n'étant tenu que d'une obligation de moyens, il appartenait au maître de l'ouvrage de rapporter la preuve de sa faute.

En l'espèce il a considéré que la preuve de cette faute était rapportée, dès lors que les pièces versées aux débats établissaient que la société Dynamo était parfaitement au courant du projet de découpage de la parcelle, que la division telle qu'établie sur les plans émanant de la SARL Dynamo et associés correspondait à celle figurant sur le plan de recollement établi par M. [C], et qu'il appartenait à la société Dynamo et associés de concevoir un projet conforme aux exigences légales et réglementaires, et donc d'attirer l'attention du maître de l'ouvrage sur la non-conformité liée aux exigences des articles 677 et suivants du code civil.

Le tribunal a donc également retenu la faute de la SARL Dynamo et associés, et a considéré que les fautes commises respectivement par le promoteur maître de l'ouvrage et par le maître d''uvre justifiaient un partage de responsabilité à hauteur de 50 % pour chacun.

Il a donc condamné la SARL Dynamo à garantir la SARL Noël promotion.





Par déclaration du 2 mars 2020 la SARL Dynamo et associés a interjeté appel de ce jugement, en intimant Mme [R] épouse [W], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la SCI Olympe et Calliope, M. [X] et M. [K], et la SARL Noël promotions, aux fins d'annulation et subsidiairement d'infirmation du jugement en ce qu'il a :


constaté que les vues directes du bâtiment A dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Adresse 6] et résultant de 4 fenêtres, 3 portes-fenêtres et 2 balcons-terrasses, ne respectent pas les dispositions de l'article 678 du code civil.

condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du 1er étage, des 3 portes-fenêtres du rez de chaussée et des 2 balcons-terrasses (1er et 2e étage), dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement ;

fixé l'astreinte due par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située à [Adresse 6], représenté par son syndic, en cas de non-respect de cette obligation, à 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant un délai de quatre mois ;

dit que la décision est opposable à M. [D] [X], M. [D] [K] et à la SCI Olympe et Calliope, copropriétaires appelés en cause ;

condamné la SARL Noël Promotion à garantir le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des frais et dépens,

condamné la SARL Dynamo et Associés à garantir la SARL Noël Promotion de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des frais et dépens,

dit que le partage de responsabilité entre la SARL Noël Promotion et la SARL Dynamo et Associés est respectivement de 50% et 50 %.






Mme [W] a par la suite interjeté appel incident, de même que le syndicat des copropriétaires et la société Noël promotion, et de même que Messieurs [X] et [K].





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Aux termes de ses dernières conclusions du 6 novembre 2025, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SARL Dynamo et associés demande à la cour de :


Recevoir la SARL Dynamo et Associés en son appel et le dire bien-fondé,

Rejeter au contraire l'appel incident de la SARL Noël Promotion, aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter et le dire mal fondé,

Déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondé l'appel incident subsidiaire des sieurs [X] et [K],

Le rejeter en tout état de cause,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a notamment :


constaté que les vues directes du bâtiment A dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Adresse 6] et résultant de 4 fenêtres, 3 portes fenêtres et deux balcons terrasses, ne respectent pas les dispositions de l'article 678 du Code Civil,

condamné en conséquence le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du 1er étage, des trois portes fenêtres du rez-de-chaussée et des deux balcons terrasse (1er et 2ème étage), dans le délai de deux mois suivants sa signification,

fixé l'astreinte due par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, en cas de non-respect de cette obligation, à 50 euros par jour de retard passé ce délai et ce, pendant un délai de 4 mois,

dit qu'il est opposable à Monsieur [X], Monsieur [K] et à la SCI Olympe et Calliope, propriétaires appelés en cause,

condamné la SARL Noël Promotion à garantir le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des frais et dépens,

condamné la SARL Dynamo et Associés à garantir la SARL Noël Promotion de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des frais et dépens,

dit que le partage de responsabilité entre la SARL Noël Promotion et la SARL Dynamo et Associés est respectivement de 50% et 50 %.



Et statuant à nouveau :

A titre principal,


Débouter Mme [W] de l'intégralité de ses demandes,

La condamner en tous les frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


A titre subsidiaire,


Débouter la SARL Noël Promotion, aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter, de son appel en garantie contre la SARL Dynamo et Associés,

Le rejeter.

Plus subsidiairement encore, juger que la SARL Dynamo et Associés ne sera tenue de garantir la SARL Noël Promotion aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter qu'à hauteur de 10 % des condamnations prononcées contre elle.

A titre infiniment subsidiaire, juger que la SARL Dynamo et Associés n'est tenue de garantir la SARL Noël Promotion, aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter, qu'à hauteur de 50 % des condamnations prononcées contre elle.

En tout état de cause, débouter la SARL Noël Promotion, aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter, de sa demande tendant à être garantie pour le tout par la SARL Dynamo et Associés et ce, sans partage de responsabilité entre elles,

Déclarer irrecevable et en tout hypothèse mal fondée la demande subsidiaire des sieurs [X] et [K] tendant à être garantis par la SARL Dynamo et Associés des condamnations susceptibles d'être prononcées contre eux,

La rejeter en tout état de cause,

Condamner la SARL Noël Promotion, aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter, ou toutes autres parties succombantes en tous les frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




La SARL Dynamo et associés observe que le tribunal a statué ultra petita en condamnant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic à opacifier les vues directes, alors qu'il n'avait été saisi d'aucune demande explicite de Mme [W] à l'encontre du syndicat.

Elle en conclut que le jugement doit être annulé, et que les demandes que Mme [W] forme en appel contre le syndicat des copropriétaires, Messieurs [X] et [K], et la SCI Olympe et Calliope sont des demandes nouvelles qui doivent être déclarées irrecevables de sorte qu'il n'y aura pas lieu de statuer sur l'appel en garantie à son encontre.



Sur le fond la société Dynamo et associés fait valoir que Mme [W] était parfaitement au courant du projet de construction, puisqu'une première esquisse de l'implantation des deux bâtiments avait été réalisée par ses soins dès le 27 mai 2014, sans faire apparaître de délimitation de propriété dès lors qu'à cette époque la propriété de Mme [W] n'était pas encore divisée, et qu'une seconde esquisse faisant apparaître un découpage avait été établie le 1er septembre 2014, tenant compte du souhait de Mme [W] de voir conserver la haie existante entre sa maison et les futurs immeubles.

Elle fait également valoir que le permis de construire a été obtenu le 3 mars 2015, toujours avant découpage du terrain, sans que Mme [W] le conteste devant le tribunal administratif, et expose que la vente du terrain n'est finalement intervenue que le 5 août 2015, l'acte de vente visant expressément le permis de construire.

Elle en conclut que Mme [W] a vendu sa parcelle en ayant une parfaite connaissance du projet et de l'implantation des futurs immeubles par rapport à sa propriété.



A supposer que Mme [W] n'ait pas été informée de cette implantation avant le début de la construction, la société Dynamo fait valoir que Mme [W] a fait preuve d'une inertie préjudiciable, puisqu'elle aurait dû réagir dès le début de la construction, ce qu'elle n'a pas fait, générant ainsi des préjudices supplémentaires.



La société Dynamo et associés conclut de l'ensemble de ces circonstances, qu'il y a eu en l'espèce création d'une servitude par destination du père de famille, conformément aux dispositions des articles 693 et 694 du code civil.

Elle soutient que toutes les conditions posées par l'article 693 précité sont réunies, que les deux parcelles proviennent bien de la division d'une parcelle antérieure, et que ces deux parcelles ont bien fait l'objet d'un aménagement par le propriétaire d'origine puisque Mme [W] avait aménagé sur sa parcelle une haie faisant fonction de limite de propriété. La société Dynamo souligne que Mme [W] a fixé elle-même la limite séparative entre les deux parcelles et a acquiescé à l'implantation de l'immeuble litigieux. Enfin elle fait valoir qu'il ne résulte de l'acte de vente aucune volonté contraire de Mme [W], de sorte que la servitude par désignation du père de famille est pleinement constituée, ce qui permet de déroger au respect des dispositions de l'article 678 du code civil.



En tout état de cause, relevant que Mme [W] ne demande plus la démolition de l'immeuble litigieux, la société Dynamo et associés fait valoir que Mme [W] est mal fondée à demander une augmentation de l'astreinte, alors que la décision de première instance a été exécutée par la pose d'un film dépoli sur les vitrages litigieux.



A titre subsidiaire elle conclut au rejet de l'appel en garantie formé contre elle par la société Noël promotions, en soulignant qu'elle ne s'est vue confier qu'une mission partielle de maîtrise d''uvre limitée au dépôt de la demande de permis de construire, mission réalisée alors que le terrain de Mme [W] n'était pas divisé.

Elle rappelle que les plans annexés à une demande de permis de construire ne sont pas des plans d'exécution, et qu'il n'est pas établi qu'elle aurait été sollicitée par la suite sur les conditions de la division parcellaire, de sorte qu'elle est totalement étrangère aux vues directes dont se plaint Mme [W].

La société Dynamo soutient par la suite, en réponse aux conclusions des intimés, que l'implantation de la découpe parcellaire indiquée au permis de construire lui a été imposée par la société Noël promotions, afin de conserver la haie existante à la demande de Mme [W].

Elle soutient également que les plans indiquent une limite parcellaire, mais non une limite de propriété, et que le litige porte sur le découpage ultérieur de la parcelle en vue de la régularisation de l'acte de vente.



Subsidiairement, elle fait valoir que tout en retenant un partage de responsabilité par moitié entre elle-même et la société Noël promotions, le tribunal l'a cependant condamnée à garantir la société Noël promotions de toutes les condamnations prononcées contre elle, ce qui est erroné.

Elle considère en outre que sa part de responsabilité ne pourrait excéder 10 %.



Pour ces raisons, elle conclut au débouté de l'appel incident par lequel la société Noël promotions demande à être entièrement garantie par la société Dynamo et associés de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Enfin, elle considère que l'appel en garantie formé à son encontre par Messieurs [X] et [K] est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir, dès lors que ceux-ci ne justifient pas d'un quelconque intérêt à relever appel du jugement, qui n'a prononcé aucune condamnation à leur encontre, ni d'un quelconque intérêt actuel puisque à hauteur d'appel aucune des parties ne prend de conclusions à leur encontre.





Par ses dernières conclusions du 14 janvier 2025 comportant appel incident, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Noël promotions aujourd'hui dénommée Groupe Habiter, demande à voir :


« Débouter la SARL Dynamo et Associés de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de la SARL Noël Promotions, aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter ;

Faire droit à l'appel incident de la SARL Groupe Habiter, nouvelle dénomination de la SARL Noël Promotions ;

Infirmer le jugement.


Statuant à nouveau,


Débouter Mme [Z] [R] épouse [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence, infirmer le jugement et débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic et toutes les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de la SARL Groupe Habiter ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la SCI Olympe et Calliope, M. [D] [X], M. [D] [K] et Mme [Z] [R] épouse [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de la SARL Groupe Habiter, tant au titre d'une indemnisation qu'au titre de l'article 700 du CPC et des dépens de première instance et d'appel.


Subsidiairement :

Dans le cas où la Cour confirmerait le jugement en ce qu'il a constaté que les vues directes du bâtiment A dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] et résultant de 4 fenêtres, 3 portes-fenêtres et 2 balcons terrasse, ne respectent pas les dispositions de l'article 678 du Code civil et en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du premier étage, des 3 portes-fenêtres du rez-de-chaussée et des 2 balcons-terrasse (premier et 2e étage) dans le délai de 2 mois suivants la signification du jugement ;


Infirmer le jugement en ce qu'il a dit que le partage de responsabilité entre la SARL Noël Promotions aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter et la SARL Dynamo et Associés est respectivement de 50 % et de 50 % ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL Noël Promotions aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter à verser la somme de 1200 euros à la SCI Olympe et Calliope au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Statuant à nouveau


Condamner la SARL Dynamo et Associés à garantir la SARL Noël Promotions aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires y compris au titre des frais et dépens de première instance et d'appel, sans partage de responsabilité entre la SARL Noël Promotions aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter et la SARL Dynamo et Associés ;

Débouter la SARL Dynamo et Associés et toutes les autres parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

Débouter la SCI Olympe et Calliope de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en tant que dirigées à l'encontre de la SARL Noël Promotions aujourd'hui dénommée SARL Groupe Habiter ;

Confirmer le jugement pour le surplus ;

Eu égard aux circonstances de la cause, condamner les parties succombantes et subsidiairement, la SARL Dynamo et Associés aux entiers dépens d'instance et d'appel et à verser à la SARL Groupe Habiter la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ».




La SARL Noël promotions indique que sa nouvelle dénomination sociale est SARL Groupe habiter.

Elle souligne à titre liminaire que Mme [R] dans ses assignations et conclusions n'a pas identifié les parties à l'encontre desquelles elle dirigeait ses demandes, et observe au vu de la décision du tribunal judiciaire de Thionville, que celui-ci a pallié d'office la carence de Mme [W], en considérant qu'il convenait de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représentée par son syndic, à obturer les vues directes.

Elle en conclut que le jugement doit être de ce seul chef annulé, le tribunal n'ayant été saisi d'aucune demande explicite à l'encontre de l'une ou l'autre partie à l'instance, et estime en outre que toute éventuelle demande à son encontre devra être déclarée irrecevable comme nouvelle.



Subsidiairement sur le fond, la société Groupe habiter, interjette appel incident en ce que, dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de Mme [R] à l'encontre du syndicat des copropriétaires, le tribunal a retenu sa responsabilité à hauteur de 50 % dans le cadre de ses relations avec la société Dynamo et associés.

Elle précise que le jugement dont appel a bien été exécuté, puisque les ouvertures litigieuses ont été obturées, étant souligné que le tribunal n'a jamais ordonné la condamnation définitive des ouvertures, et estime que sur ce point Mme [R] tente d'ajouter à la décision de première instance.



Sur le fond la société Groupe habiter fait valoir que Mme [R] épouse [W] ne justifie pas de ce que les distances imposées par l'article 678 ne seraient pas respectées, qu'elle n'a pas contesté le permis de construire devant les juridictions administratives, et a disposé de sa parcelle au profit de la société Noël promotions en toute connaissance de cause, puisqu'elle avait connaissance de la destination de cette parcelle, et du permis de construire délivré.

Elle lui reproche d'avoir attendu la fin des travaux pour revendiquer, quatre ans après la signature de l'acte de vente, la démolition de l'immeuble.



Subsidiairement et si la cour n'annulait pas le jugement déféré et le confirmait en ce qu'il a fait droit aux demandes de Mme [R], la société Noël promotions conteste la part de responsabilité que lui a imputée le premier juge.

Elle fait valoir qu'elle avait confié la maîtrise d''uvre de conception du projet à la société Dynamo et associés, laquelle était tenue vis à vis d'elle d'une obligation de conseil et de résultat. Or elle expose que dans le cadre de sa demande de permis de construire, la société Dynamo et associés a établi les plans en prenant en considération la limite séparative qui avait été dressée entre la parcelle restant à Mme [R] et celle que la société Noël promotions devait acquérir, étant rappelé que le compromis de vente du 14 juin 2014 portait déjà mention d'une division cadastrale à effectuer selon un plan annexé au compromis, et que le permis de construire du 3 mars 2015 a été délivré sur la base de ce plan.



La société Groupe habiter fait dès lors valoir qu'il appartenait à la société Dynamo et associés, en sa qualité d'architecte, d'interroger le maître de l'ouvrage sur l'existence ou la création d'une servitude de vue, de même qu'il lui appartenait de s'interroger sur la possible atteinte aux droits des tiers que provoquerait la construction projetée, et de tenir compte de l'ensemble des contraintes administratives.

Elle soutient qu'à aucun moment la société Dynamo et associés ne s'est interrogée ni n'a interrogé le maître de l'ouvrage sur ces différents points, étant rappelé que le découpage de la parcelle était prévu avant l'intervention de l'architecte et qu'aucune modification des limites n'est intervenue entre le compromis de vente et le procès-verbal d'arpentage.

La société Groupe habiter en conclut que la société Dynamo et associés n'a pas respecté vis à vis d'elle son devoir de conseil, et a conçu un projet qui exposait le maître de l'ouvrage au recours des tiers.

A l'inverse, elle fait valoir qu'aucune faute ne peut lui être imputée, de sorte que l'on ne peut lui imputer une part de responsabilité de 50 %, ainsi que l'a fait le premier juge, qui par ailleurs a également condamné la société Dynamo et associés à garantir la société Noël promotions de toutes les condamnations prononcées à son encontre.



Elle s'oppose donc à tout partage de responsabilité et maintient son appel en garantie à l'encontre de la société Dynamo et associés pour la totalité des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, si le tribunal faisait droit aux demandes de Mme [R] épouse [W] et du syndicat des copropriétaires.



Aux termes de ses dernières conclusions du 7 novembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Dumur immobilier, demande à voir :


« Recevoir l'appel incident du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Syndic la SAS Dumur Immobilier, le dire bien fondé. 


Vu l'article 5 du code de procédure civile, 


Constater que le Tribunal a statué ultra petita en l'absence de demandes de Mme [W] à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], 

Annuler le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] situé à [Adresse 6], représenté par son Syndic, à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du premier étage, des 3 portes-fenêtres du rez-de-chaussée et des 2 balcons-terrasses (1er et 2ème étage), dans le délai de 2 mois suivant la signification du jugement, en ce qu'il a fixé l'astreinte due par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] situé à [Adresse 6], représenté par son Syndic, en cas de non-respect de cette obligation, à 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant un délai de 4 mois, en ce qu'il condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] situé à [Adresse 6], représenté par son Syndic, aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [W] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.






Vu les conclusions de Messieurs [X] et [K] du 9 septembre 2022 avec appel incident et provoqué sollicitant l'annulation du jugement,

Vu les conclusions de la SARL Groupe Habiter du 28 octobre 2022 sollicitant l'annulation du jugement,

Vu les conclusions de Mme [Z] [R] épouse [W] du 3 novembre 2022 demandant à la Cour de statuer par effet dévolutif de l'appel,


Dire n'y avoir lieu à statuer par effet dévolutif de l'appel en l'absence de demandes en première instance dirigées contre une partie.


Subsidiairement, si la Cour statue par effet dévolutif de l'appel,


Constater l'absence de demandes en première instance de Madame [Z] [R] épouse [W] à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] et dire n'y avoir lieu de prononcer une quelconque condamnation à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1].


Vu l'article 564 du code de procédure civile,


Déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes formées par Mme [Z] [R] épouse [W] à titre subsidiaire devant la Cour et tendant à :


Déclarer recevable son action,

Juger que les vues directes du bâtiment A dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Localité 5] et résultant de trois portes fenêtres et deux balcons ne respectent pas les dispositions de l'article 678 du Code Civil,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] situé à [Adresse 6] représenté par son Syndic à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du premier étage des 3 portes fenêtres du rez-de-chaussée et des deux balcons terrasses premier et deuxième étage sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par ouverture manquante passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement , l'astreinte courant sans limitation de délai,

Juger que la décision est opposable à M. [D] [X], M.[D] [K] et à la SCI Olympe et Calliope, copropriétaires appelés en cause,



Très subsidiairement,


Ordonner l'opacification de toutes les vues pratiquées en façade ouest du bâtiment situé à moins de 1,90 m de la limite de fond à savoir 7 fenêtres en façade, 3 ouvertures en rez-de-chaussée et les deux balcons terrasses aux étages,

Assortir l'arrêt à intervenir d'une astreinte de 500 euros par jour de retard et par ouverture manquante à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir et sans limitation de délai.


Plus subsidiairement, 


débouter Mme [Z] [R] épouse [W] de l'ensemble de ses demandes, les rejeter comme mal fondées,

Condamner Madame [Z] [R] épouse [W] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ainsi qu'à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Plus subsidiairement encore, 


condamner la SARL Groupe Habiter anciennement dénommée SARL Noël Promotions à garantir le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des frais et dépens,

Condamner la SARL Groupe Habiter anciennement dénommée SARL Noël Promotions aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ainsi qu'à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Repousser toute astreinte éventuelle mise à charge du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] postérieurement à un délai suffisant après l'arrêt à intervenir,

Statuer ce que de droit sur l'appel de la SARL Dynamo et Associés,

Statuer ce que de droit sur l'appel provoqué et incident de Messieurs [X] et [K],

Rejeter l'appel incident de la SARL Noël Promotions devenue la SARL Groupe Habiter, le dire mal fondé.


Subsidiairement, en l'absence d'annulation du jugement,


Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les vues directes du bâtiment A dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Localité 5], [Adresse 6], et résultat de 4 fenêtres, 3 portes-fenêtres et 2 balcons-terrasses, ne respectent pas les dispositions de l'article 678 du Code Civil, en ce qu'il a condamné le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du 1er étage, des 3 portes fenêtres du rez-de chaussée et des 2 balcons-terrasses (1er et 2ème étage), dans le délai de 2 mois suivant la signification du jugement, en ce qu'il a fixé l'astreinte due par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] en cas de non-respect de cette obligation, à 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant un délai de 4 mois, en ce qu'il condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens, en ce qu'il condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à payer la somme de 1 500 euros à Mme [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il ordonne l'exécution provisoire, en ce qu'il a rejeté la demande du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] tendant à la condamnation de Mme [W] aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Et statuant à nouveau : 


Constater l'absence de demandes en première instance de Mme [W] à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] et dire n'y avoir lieu de prononcer une quelconque condamnation à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], 

Déclarer irrecevable comme nouvelle toute demande formée par Mme [W] devant la Cour contre le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1],

Rejeter l'appel incident de Mme [Z] [R] épouse [W], le dire mal fondé.


Vu l'article 564 du code de code de procédure civile,


Prononcer l'irrecevabilité des demandes de Mme [Z] [R] épouse [W] formées pour la première fois à hauteur de Cour et tendant à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représentée par son Syndic, à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du premier étage, les trois portes-fenêtres du rez-de-chaussée et des deux balcons terrasses (1er et 2ème étages), sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par ouverture manquante, passé un délai de deux mois suivant la signification du jugement et sans limitation de délai,

Déclarer irrecevable et en tout état de cause mal fondée la demande de Mme [Z] [R] épouse [W] tendant à la fixation d'une astreinte de 500 euros par jour et par ouverture manquante passé un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, la rejeter.


Plus subsidiairement, 


Débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes, les rejeter comme mal fondées. 


Plus subsidiairement encore, 


Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL Noël Promotions devenue la SARL Groupe Habiter à garantir le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des frais et dépens, et en ce qu'il a condamné la SARL Noël Promotions désormais dénommée SARL Groupe Habiter à payer la somme de 1 500 euros au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, 

Repousser toute astreinte éventuelle mise à charge du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] postérieurement à un délai suffisant après l'arrêt à intervenir,

Statuer ce que de droit sur l'appel de la SARL Dynamo et Associés,

Statuer ce que de droit sur l'appel provoqué et incident de M. [D] [X] et de M. [D] [K],

Rejeter l'appel incident de la SARL Groupe Habiter anciennement dénommée SARL Noël Promotions, le dire mal fondé,

Condamner Madame [Z] [R] épouse [W] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ainsi qu'à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance, et une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. 

Condamner la SARL Groupe Habiter anciennement dénommée SARL Noël Promotions aux dépens de son appel incident ainsi qu'à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ». 




Le syndicat des copropriétaires, à l'instar des sociétés Dynamo et Noël promotions, soutient que le jugement dont appel doit être annulé pour avoir statué ultra petita, dès lors que les demandes de Mme [R] telles que formulées en première instance n'étaient dirigées contre personne.Il ajoute qu'une annulation partielle est parfaitement concevable, mais que la cour ne pourra pas évoquer l'affaire, puisqu'en première instance aucune demande n'était formulée contre l'une ou l'autre des parties. Il considère en outre que l'article 463 du code civil invoqué par Mme [R] n'est pas applicable en l'espèce.



Sur le fond il conclut au premier chef à l'infirmation du jugement dès lors que le tribunal n'était saisi d'aucune demande de condamnation à son encontre.

En outre il considère que toute demande formulée à son encontre par Mme [R] à hauteur d'appel, constituerait une demande nouvelle, irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, étant observé que ses actuelles demandes ne tendent pas aux mêmes fins que celles exprimées en première instance, puisque aucune demande n'avait été dirigée contre le syndicat des copropriétaires. De même, en première instance, Mme [R] ne sollicitait pas d'astreinte par ouverture manquante, mais par jour de retard.



Par ailleurs le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [R] ne rapporte pas la preuve de ce que les ouvertures litigieuses seraient situées à moins de 1,90 m de la limite séparative entre les deux fonds, seul un document émanant d'un géomètre permettant d'apporter une telle preuve.



Le syndicat des copropriétaires reprend également l'argumentation énoncée par les sociétés Dynamo et Noël promotions concernant la constitution d'une servitude par destination du père de famille, en faisant valoir que Mme [W] avait planté des haies sur sa parcelle et avait donc fixé la limite séparative par un aménagement, outre le fait qu'elle avait connaissance lors de la vente, de l'éventuel non-respect de la distance éditée par l'article 678 du code civil. Il soutient que l'aménagement exigé par l'article 693 du code civil est bien intervenu du fait de Mme [W] et avant la division du fonds, de sorte que la servitude par destination du père de famille est constituée.



En tout état de cause il soutient que Mme [W] avait connaissance de la situation des lieux et de l'implantation de l'immeuble à construire, et observe qu'elle était assistée de son propre notaire lors de la signature de l'acte authentique. Il reprend également à son compte l'argument de la société Dynamo selon lequel les limites de propriété ont été déterminées conjointement avec Mme [W], qui avait connaissance de la création d'ouvertures en façade ouest, et a vendu sa parcelle en ayant connaissance du permis de construire, à l'encontre duquel elle ne s'est jamais opposée.



Subsidiairement le syndicat des copropriétaires se prévaut du caractère disproportionné des demandes de Mme [R], y compris pour ce qui concerne la demande visant à opacifier les vues litigieuses, dès lors que, compte tenu de la haie plantée sur le fonds de Mme [R], les copropriétaires n'ont aucune vue sur son fonds.



Plus subsidiairement, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Noël promotions, aujourd'hui Groupe habiter, était en l'espèce maître de l'ouvrage et a commercialisé en VEFA les différents lots, notamment à Messieurs [X] et [K]. A raison de la responsabilité contractuelle de droit commun qui pèse sur le vendeur en VEFA vis à vis des différents acquéreurs, le syndicat s'estime fondé à obtenir la garantie complète de la SARL Groupe habiter, pour toute condamnation prononcée à son encontre. Il sollicite également, dans ce cas, que l'astreinte prononcée soit repoussée à un délai suffisant à compter de l'arrêt à intervenir. Il conclut également au rejet de l'appel incident de la SARL Groupe habiter, en ce que cet appel tend à contester la condamnation à garantie prononcée à son profit à l'encontre de la société Noël promotions, aujourd'hui Groupe habiter.



Devant les conclusions prises par Mme [R] épouse [W], le syndicat des copropriétaires réplique que le jugement a bien été exécuté, l'opacification des fenêtres ayant été effectuée.

Il estime irrecevables les demandes nouvelles de Mme [R] formées par appel incident, fait valoir qu'une astreinte ne peut rétroagir, et estime totalement excessif le montant de l'astreinte actuellement sollicité par Mme [R]. Il considère enfin que la demande d'expertise formulée pour la première fois dans des conclusions du 21 novembre 2024 est également une demande nouvelle irrecevable.





Aux termes de leurs dernières conclusions du 5 novembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [D] [X] et M. [D] [K] concluent à voir :


Statuer ce que de droit sur l'appel de la société Dynamo et Associés,

Dire, en toute hypothèse, recevable et bien fondé l'appel incident et provoqué de M. [D] [X] et M. [D] [K].


En conséquence,


Annuler le jugement entrepris en toutes ses dispositions compte tenu de ce que le Tribunal a statué ultra petita.


Vu les conclusions du 3 novembre 2022 de Mme [R] épouse [W],


Dire et juger n'y avoir lieu à effet dévolutif de l'appel, 

Prononcer l'irrecevabilité des demandes de Mme [R] épouse [W] formées à titre subsidiaire pour la première fois devant la Cour aux termes de laquelle celle-ci demande de :

Déclarer recevable son action,

Juger que les vues directes du bâtiment A dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Localité 5] et résultant de trois portes fenêtres et deux balcons ne respectent pas les dispositions de l'article 678 du Code Civil,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] situé à [Adresse 6] représenté par son Syndic à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du premier étage des 3 portes fenêtres du rez-de-chaussée et des deux balcons terrasses premier et deuxième étage sous astreinte de 500 € par jour de retard et par ouverture manquante passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement , l'astreinte courant sans limitation de délai,

Juger que la décision est opposable à M. [D] [X], M. [D] [K] et à la SCI Olympe et Calliope, copropriétaires appelés en cause, 


Très subsidiairement,


Ordonner l'opacification de toutes les vues pratiquées en façade ouest du bâtiment situé à moins de 1,90 m de la limite de fond à savoir 7 fenêtres en façade, 3 ouvertures en rez-de-chaussée et les deux balcons terrasses aux étages,

Assortir l'arrêt à intervenir d'une astreinte de 500 euros par jour de retard et par ouverture manquante à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir et sans limitation de délai.

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.


Et statuant à nouveau, 


Débouter Mme [Z] [R] épouse [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Déclarer irrecevables en tous les cas mal fondé l'appel incident de Mme [Z] [R] épouse [W] et sa demande tendant à solliciter une astreinte de 500 euros par jour et par manquement de fenêtres constatées d'un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement comme étant formé pour la première fois devant la Cour,

Condamner Mme [Z] [R] épouse [W] aux entiers frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une somme à Messieurs [X] et [K] de 3.000 euros à chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de frais irrépétibles de première instance ainsi qu'une somme de 3 000 euros à chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile devant la Cour,

La condamner aux entiers frais et dépens des deux instances.


 Plus subsidiairement, si la Cour devait rejeter l'appel principal de la SARL Dynamo et Associés et les appels incidents de M. [D] [X] et M. [D] [K],


Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception du point de départ de l'astreinte, dire que le point de départ de l'astreinte courra passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, 

Condamner, dans cette hypothèse, la société Dynamo et Associés aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme à M. [D] [K] et à M. [D] [X] de 3 000 euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Encore plus subsidiairement, dans le cas où la Cour ne confirmerait pas le jugement entrepris, et ferait droit aux demandes initiales de Mme [Z] [R],


Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Messieurs [X] et [K] de leur demande en garantie et en ce qu'il a fixé une astreinte, 

Condamner in solidum la SARL Dynamo et Associés et la SARL Groupe Habiter, ancienne dénomination de la SARL Noël Promotions, à garantir Messieurs [D] [X] et [D] [K] de toutes condamnations qui pourraient intervenir à leur encontre ainsi qu'à leur verser la somme de 3.000 euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dire que toute astreinte mise à la charge de l'une ou l'autre des parties ne courra que passé un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir

Condamner la société Dynamo et Associés et la société SARL Groupe Habiter, ancienne dénomination de la SARL Noël Promotions, aux entiers de frais et dépens.




M. [X] et M. [K] se prévalent également de la nullité du jugement de première instance, pour les raisons déjà exposées tenant au fait que le premier juge serait allé au-delà de sa saisine et a donc statué ultra petita. Ils estiment qu'ils sont recevables à soulever un tel moyen dès lors qu'ils y ont intérêt, et font valoir qu'en cas d'annulation la cour ne pourra pas évoquer, faute de demande précise formulée devant le premier juge.

Ils estiment irrecevables les demandes subsidiaires présentées pour la première fois par Mme [R] par conclusions du 3 novembre 2022.



Sur le fond, Messieurs [X] et [K] font valoir qu'ils sont véritablement victimes dans le cadre de ce litige, dès lors que, si le jugement de première instance était confirmé, ils seraient l'un comme l'autre privés de toute vue puisque leurs fenêtres seraient opacifiées.

Ils s'estiment donc en droit d'interjeter appel incident contre la décision de première instance.

Ils soutiennent également que Mme [R] n'apporte pas la preuve de ce que les ouvertures litigieuses ne seraient pas situées à moins de 1,90 m de la limite de propriété, les documents produits n'étant pas probants, et ne précise d'ailleurs pas quelles sont les fenêtres et balcons concernés.



Ils s'associent par ailleurs aux conclusions de la société Dynamo et associés, selon lesquelles Mme [R] avait parfaitement connaissance de la situation et de l'implantation du bâtiment, notamment eu égard au fait qu'elle avait demandé le déplacement de la limite séparative, tel qu'elle apparaissait sur la première esquisse, afin de conserver sa haie. Dès lors qu'une deuxième esquisse a été établie en suite de cette demande, et que c'est sur cette base que le permis de construire a été déposé, Mme [R] ne peut prétendre qu'elle ignorait le contenu de cette esquisse, et ne peut de même prétendre qu'elle ignorait les plans du permis de construire, délivré le 3 mars 2015 alors que l'acte notarié de vente n'a été passé qu'au mois d'août 2015.

Ils s'associent à l'argument relatif à l'existence d'une servitude par destination du père de famille, mais invoquent également le fait que nul ne peut se prévaloir de sa propre mauvaise foi, ce qui selon eux est le cas de Mme [R].



A titre subsidiaire ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris.



A titre infiniment subsidiaire, et si des condamnations étaient prononcées à leur encontre, ils sollicitent la garantie de la société Noël promotions, aujourd'hui Groupe habiter, qui a manqué vis à vis d'eux à ses obligations d'information, de conseil et de délivrance conforme. Ils sollicitent de même la garantie de la société Dynamo et associés, responsable vis à vis d'eux de ses manquements sur un fondement délictuel. Sur ce point, ils estiment leur appel en garantie parfaitement recevable, dès lors qu'il est formé dans le cas particulier où il serait fait droit aux demandes de Mme [R].



Ils concluent enfin au rejet de l'appel incident de Mme [R], motivé selon eux par un esprit de lucre, dès lors qu'une astreinte ne peut rétroagir et que le montant réclamé à hauteur de 500 euros par jour de retard et par ouverture manquante, est aberrant.





Par ses dernières conclusions du 12 décembre 2022 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Olympe et Calliope, demande à la cour d'appel de :


Dire et juger l'appel de la SARL Dynamo et Associés en ce qu'il est dirigé à l'encontre de la SCI Olympe et Calliope, tant irrecevable que mal fondé,

Le rejeter,

Condamner la SARL Dynamo et Associés aux dépens d'appel,

La condamner à payer à la SCI Olympe et Calliope une indemnité de 3.000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,

Dire et juger l'appel incident de la SARL Groupe Habiter anciennement dénommée SARL Noël Promotions dirigée à l'encontre de la SCI Olympe et Calliope mal fondé,

Le rejeter,

Condamner la SARL Groupe Habiter aux dépens de cet appel incident,

Condamner la SARL Groupe Habiter à payer à la SCI Olympe et Calliope une indemnité de 1.500 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.

Dire et juger l'appel incident de Madame [Z] [R] épouse [W] en ce que celui-ci est dirigé à l'encontre de la SCI Olympe et Calliope mal fondé,

Le rejeter,

Condamner Madame [Z] [R] épouse [W] aux dépens de cet appel incident,

Condamner Madame [Z] [R] épouse [W] à payer à la SCI Olympe et Calliope une indemnité de 1.500 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.




La SCI Olympe et Calliope observe qu'elle a été intimée par la SARL Dynamo, mais que l'appelante ne prend aucune conclusion à son encontre.



Quant à l'appel incident de la SARL Groupe habiter, en ce que cette société conclut à l'infirmation de la disposition l'ayant condamnée à verser une somme de 1 200 euros à la SCI Olympe et Calliope, l'intimée fait valoir que la société Groupe habiter ne motive nullement sa demande d'infirmation sur ce point.



Sur l'appel incident de Mme [R], concernant le quantum de l'astreinte, la SCI conclut elle aussi au caractère disproportionné des prétentions de Mme [R].

Elle observe qu'aux termes de cet appel incident, Mme [R] conclut à la condamnation de la SCI Olympe et Calliope, in solidum avec les autres parties, aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à payer à Mme [R] une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI fait valoir qu'elle n'est pas elle-même appelante, que les demandes de Mme [R] à son encontre sont injustifiées, et qu'il conviendra au contraire que Mme [R] supporte les frais et dépens nés de son appel incident.





Par ses dernières conclusions du 26 juin 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Z] [R] épouse [W], demande à la cour d'appel de :

- « Rejeter l'appel de la SARL Dynamo et Associés,


Rejeter les appels incidents du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], de Messieurs [D] [X] et [D] [K] et de la SARL Groupe Habiter (anciennement dénommée SARL Noël Promotions),

Accueillir le seul appel incident de Mme [Z] [R] épouse [W].


Sur les demandes d'annulation présentées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], de Messieurs [D] [X] et [D] [K] et le Groupe Habituer.


Déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], irrecevable en sa demande aux fins : « D'annuler le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] situé à [Adresse 6], représenté par son Syndic, à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du premier étage, des 3 portes-fenêtres du rez-de-chaussée et des 2 balcons-terrasses (1er et 2ème étage), dans le délai de 2 mois suivant la signification du jugement, en ce qu'il a fixé l'astreinte due par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] situé à [Localité 5], [Adresse 6], représenté par son Syndic, en cas de non-respect de cette obligation, à 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant un délai de 4 mois, en ce qu'il condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] situé à [Adresse 6], représenté par son Syndic, aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [W] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. »,

Subsidiairement, l'en débouter,

Déclarer Messieurs [D] [X] et [D] [K] irrecevables en leur demande d'« annuler le jugement entrepris en toutes ses dispositions compte tenu de ce que le tribunal a statué ultra petita ».

Subsidiairement, les en débouter,

Déclarer, au besoin d'office, la SARL Groupe Habiter irrecevable en sa demande d'annulation du jugement présentée pour la première fois par conclusions récapitulatives du 28 octobre 2022,

Subsidiairement, l'en débouter,

Déclarer, au besoin d'office, la Société Dynamo irrecevable en sa demande d'annulation du jugement présentée pour la première fois par conclusions récapitulatives du 28 octobre 2022.

Subsidiairement, l'en débouter.


Sur le fond


En tant que besoin et avant dire droit,

Ordonner une expertise judiciaire, aux fins de déterminer si les vues directes du bâtiment A dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Adresse 6] et résultant de 4 fenêtres, 3 portes-fenêtres et 2 balcons terrasses, respectent ou ne respectent pas les dispositions de l'article 678 et suivants du code civil,

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf s'agissant du quantum de l'astreinte (50 euros par jour de retard, passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement) et du délai du cours de l'astreinte (4 mois) et des frais irrépétibles de première instance,

Infirmer ainsi le jugement en ce qu'il a fixé l'astreinte due par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] située à [Adresse 6], représentée par son syndic en cas de non-respect de cette obligation à 50 euros par jour de retard, passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et cependant un délai de 4 mois et quant aux frais irrépétibles de première instance,


Et statuant à nouveau,


Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située à [Adresse 6], représenté par son syndic, à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du 1er étage, des 3 portes-fenêtres du rez-de-chaussée et des 2 balcons-terrasses (1er et 2e étage), sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par ouverture manquante, passé un délai de deux mois suivants la signification du jugement, l'astreinte courant sans limitation de délai.

Subsidiairement et cas de maintien des dispositions du jugement,

Juger que l'astreinte due par le syndicat des copropriétaires évoluera à la hausse et à hauteur de 500 euros par jour de retard et par ouverture manquante, à défaut d'exécution du jugement dans les 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, et ce, sans limitation de délai.


Subsidiairement, et si la Cour faisait droit à l'une ou l'autre des demandes d'annulation,


Statuer par l'effet dévolutif de l'appel


En conséquence :


Déclarer recevable l'action de Mme [Z] [R] épouse [W] en l'ensemble de ses demandes et notamment celles présentées contre M. [D] [X], M. [D] [K] et la SCI Olympe et Calliope ;


En tant que besoin et avant dire droit,


Ordonner une expertise judiciaire, aux fins de déterminer si les vues directes du bâtiment A dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Adresse 6] et résultant de 4 fenêtres, 3 portes-fenêtres et 2 balcons terrasses, respectent ou ne respectent pas les dispositions de l'article 678 et suivants du code civil ;

Juger que les vues directes du bâtiment A dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Adresse 6] et résultant de 4 fenêtres, 3 portes-fenêtres et 2 balcons-terrasses, ne respectent pas les dispositions de l'article 678 du code civil ;


En conséquence :


Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située à [Adresse 6], représenté par son syndic, à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant des 4 fenêtres du 1er étage, des 3 portes-fenêtres du rez-de-chaussée et des 2 balcons-terrasses (1er et 2e étage), sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par ouverture manquante, passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement, l'astreinte courant sans limitation de délai.

juger que la décision est opposable à M. [D] [X], M. [D] [K] et à la SCI Olympe et Calliope, copropriétaires appelés en cause ;


Très subsidiairement,


ordonner l'opacification de toutes les vues pratiquées en façade ouest du bâtiment A situé à moins de 1,90 m de la limite de fonds, à savoir :


7 fenêtres en façade,

3 ouvertures en rez-de-chaussée et les 2 "balcons-terrasses" aux étages,


assortir l'arrêt à intervenir d'une astreinte de 500 euros par jour de retard et par ouverture manquante à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir et sans limitation de délai ;


En tout état de cause,


Déclarer SARL Dynamo, la SARL Groupe Habiter, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Syndic la SAS Dumur Immobilier, Messieurs [D] [X] et [D] [K] et la SCI Olympe et Calliope irrecevables et subsidiairement mal fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens conclusions et prétentions, qui seraient dirigées contre Madame [Z] [R] épouse [W],

Condamner in solidum M. [D] [X] et M. [D] [K], la SCI Olympe et Calliope et la société Dumur Immobilier es-qualité de syndic de copropriété, in solidum, à payer à Mme [Z] [R] épouse [W] la somme de 4.000,00 euros à titre d'indemnité de procédure par application de l'article 700 du code de procédure civile de première instance, 

Condamner in solidum la SARL Dynamo, la SARL Groupe Habiter, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Syndic la SAS Dumur Immobilier, la SCI Olympe et Calliope, Messieurs [D] [X] et [D] [K] à payer à Madame [Z] [R] épouse [W] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel,

Condamner in solidum M [D] [X] et M [D] [K], la SCI Olympe et Calliope et la société Dumur Immobilier es-qualité de syndic de copropriété aux dépens d'instance et in solidum la SARL Dynamo, la SARL Groupe Habiter, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Syndic la SAS Dumur Immobilier, Messieurs [D] [X] et [D] [K] aux dépens d'appel ».




A l'encontre des demandes en nullité du jugement formées par ses différents adversaires, Mme [R] soutient tout d'abord que ces demandes sont toutes irrecevables, pour diverses raisons. Ainsi :


la demande en nullité formée par le syndicat des copropriétaires, qui ne porte que sur certaines dispositions du jugement et non sur l'ensemble de celui-ci, est irrecevable car la cour ne pourrait prononcer l'annulation du jugement seulement sur certains passages de son dispositif.

la demande en nullité présentée par Messieurs [X] et [K] est irrecevable faute de qualité et d'intérêt à agir pour ces intimés au sens de l'article 122 du code civil, puisque seul le syndicat des copropriétaires a été condamné.

la demande en nullité présentée par la société Groupe habiter est irrecevable pour défaut de qualité à agir, dès lors que nul ne plaide par procureur et que Mme [R] n'a pas attrait la société Noël promotions à l'instance, et est également irrecevable car formulée pour la première fois dans des conclusions du 28 octobre 2022, contrairement aux dispositions des articles 910-4 et 954 du code de procédure civile

la demande en nullité présentée par la société Dynamo et associés est irrecevable pour les mêmes raisons,




Par ailleurs elle soutient que ces demandes de nullité sont en tout état de cause infondées, dès lors que les demandes qu'elle avait formulées en première instance étaient formées à l'encontre de tous les défendeurs qu'elle avait assignés, et que le tribunal a simplement désigné la personne devant supporter la charge d'opacifier les fenêtres, sans pour autant statuer ultra petita.

En outre elle soutient que la situation dont se prévalent les intimés et l'appelante ne relève pas d'une nullité du jugement, mais des dispositions des articles 463 et 464 du code de procédure civile, et de l'hypothèse dans laquelle le tribunal aurait accordé plus qu'il n'est demandé.



Subsidiairement elle fait valoir que la cour reste saisie par le biais de l'effet dévolutif de l'appel, ce qui l'autorise à reprendre à l'encontre du syndicat des copropriétaires les demandes formulées en première instance. Elle maintient qu'elle avait bien émis des prétentions en première instance, et que par ailleurs ses demandes actuelles ne sont pas nouvelles puisque tendant aux mêmes fins que les demandes initiales.



Sur l'appel de la société Dynamo, Mme [R] soutient que les prétentions émises par cette société à son encontre sont irrecevables, dès lors qu'en première instance Mme [R] n'avait pas assigné la société Dynamo, n'a jamais formé de demandes contre elle, de sorte que la société Dynamo n'a jamais succombé et est irrecevable à conclure au débouté des demandes formées par Mme [R], ainsi qu'à réclamer sa condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle formule les mêmes objections à l'encontre des moyens et prétentions de la société Groupe habiter, qu'elle estime irrecevable à conclure au débouté de ses propres demandes, ou à réclamer sa condamnation aux dépens ou au paiement de frais irrépétibles.

Au fond, Mme [R] expose que l'implantation de l'immeuble à moins de 1,90 m de la limite séparative des fonds, en violation des dispositions de l'article 678 du code civil, est démontrée, par le constat d'huissier qu'elle produit, par l'analyse faite par la société d'architecte DLPG, par les échanges intervenus sur ce sujet entre les parties, et par les propres pièces produites par les appelante et intimés, et notamment par le plan de recollement établi par M. [C] ainsi que par le courrier de Me [H].



Elle considère que le fait qu'elle ait été à l'origine propriétaire de l'ensemble du terrain et que les limites de propriété aient été déterminées d'un commun accord entre elle-même et la société Noël promotions, n'est pas constitutif d'un aménagement de sa part, et ne fait pas preuve de ce qu'elle aurait été en mesure de se rendre compte que l'implantation de l'immeuble allait être réalisée à moins de 1,90 m de cette limite. Elle précise qu'elle a demandé la modification de la limite de propriété uniquement pour pouvoir conserver sa haie.

Mme [R] soutient en outre qu'elle n'a jamais eu en sa possession la seconde esquisse datée du 1er septembre 2014 et souligne qu'aucune des parties n'est en mesure de produire un document établissant qu'elle aurait été informée du non-respect des distances de vues et aurait donné son accord sur ce point.

Elle expose que seule l'esquisse du 27 mai 2014 lui a été transmise avec le compromis de vente, qu'elle n'a jamais été destinataire du permis de construire ou du plan annexé à ce permis, et que les seuls plans qui auraient été susceptibles de l'alerter sur la situation ont été établis postérieurement à la vente.

Elle rappelle qu'aussi bien la société Noël promotions que la société Dynamo et associés sont des professionnels de l'immobilier et de la construction, qu'à ce titre ils ne pouvaient ignorer les dispositions de l'article 678 du code civil, et soutient que la société Noël promotion n'a pas respecté, de façon délibérée, les dispositions de cet article car son intention était d'acquérir également, à bas prix la parcelle, conservée par Mme [R].



Par ailleurs Mme [R] conteste toute constitution d'une servitude par destination du père de famille, en considérant que les conditions posées par l'article 673 du code civil ne sont nullement réunies. Elle rappelle que l'aménagement exigé par la jurisprudence de la part du propriétaire du fonds divisé doit être réalisé avant cette division, alors qu'en l'espèce l'immeuble litigieux a été construit après.



A l'encontre des arguments développés par la société Groupe habiter, Mme [R] soutient que les demandes de celle-ci sont irrecevables, dès lors qu'en première instance elle n'avait pas attrait à la procédure la société Noël promotions, et que celle-ci n'a pas succombé à son égard, et qu'elle est irrecevable à conclure au débouté de demandes non dirigées à son encontre.

Sur le fond, elle ajoute à ses précédents arguments, que le fait qu'un permis de construire ait été accordé et non contesté, est sans incidence sur le bien-fondé de sa demande, qui ne relève que des juridictions judiciaires et non administratives. Elle souligne en outre que le permis de construire attirait l'attention du pétitionnaire sur la nécessité de respecter les servitudes de vue.



Sur l'argumentaire de Messieurs [K] et [X] ainsi que du syndicat des copropriétaires, Mme [R] prend acte de ce que leurs arguments sont similaires à ceux développés par la société Dynamo, et maintient ses arguments en réponse.



S'agissant des condamnations sollicitées, Mme [R] indique que dans un souci d'apaisement elle ne reprend pas sa demande initiale en démolition. En revanche, elle soutient que malgré signification du jugement les travaux, deux mois plus tard, n'avaient toujours pas été exécutés.

Elle considère que la simple pose d'un film dépoli sur les vitrages ne constitue pas une opacification des vues en elles-mêmes, dès lors que ce film peut toujours être retiré, et qu'il n'empêche pas l'ouverture des fenêtres ou portes-fenêtres.



Elle soutient que la condamnation telle que prononcée par les premiers juges, implique de mettre fin aux vues illégales, que les fenêtres soient ouvertes ou fermées, de sorte qu'il appartient aux intimés de modifier les ouvertures et de poser un vitrage opaque et à verre dormant, non susceptible d'ouverture.



En outre elle considère que le montant de l'astreinte fixé par le premier juge est insuffisant pour contraindre les intimés à exécuter le jugement, et sollicite donc l'infirmation du jugement sur le quantum de l'astreinte, pour la voir portée à la somme de 500 euros par jour de retard et par ouverture manquante, sans limitation de délai, et ce à compter de la signification du jugement, subsidiairement à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. 





En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions qui précèdent pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2025.





MOTIFS DE LA DECISION





L'affaire n'est pas en état d'être jugée.



La cour observe que Mme [R] demande la confirmation du jugement dont appel, notamment en ce que celui-ci a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située à [Adresse 6], représenté par son syndic, à opacifier les vues directes de la façade ouest du bâtiment A s'agissant notamment (') des 2 balcons-terrasses (1er et 2ème étage), dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement , étant rappelé qu'en première instance sa demande consistait, à titre subsidiaire, à obtenir l'opacification, notamment des «2 « balcons-terrasse » aux étages.



Au vu des plans et actes de vente versés aux débats, la SCI Olympe et Calliope a acquis le lot n° 7, soit un appartement situé au rez-de-chaussée. M. [D] [K] a acquis le lot n° 9, soit un appartement situé au premier étage. M. [D] [X] a acquis le lot n° 10, à savoir un appartement situé également au premier étage, dont seule une fenêtre est située sur la façade ouest.



En revanche, le propriétaire de l'appartement sis au deuxième étage, n'a jamais été appelé à la procédure.



Les parties sont invitées à se prononcer sur les conséquences de cette situation quant à l'issue de la procédure et à la décision que la cour pourrait être amenée à prendre.



Par ailleurs et afin d'apprécier de façon concrète la situation provoquée par les vues directes alléguées, les parties et principalement Mme [R], sont invitées à verser aux débats des photos faisant apparaître les vues litigieuses.



Dans l'attente de ces pièces et observations, il y aura lieu d'ordonner la réouverture des débats et le renvoi à une audience de mise en état.





PAR CES MOTIFS





La cour, avant dire droit,





Ordonne la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture,





Invite les parties à se prononcer sur les conséquences de l'observation faite par la cour, tenant à l'absence dans la procédure du propriétaire de l'appartement et du « balcon-terrasse » du deuxième étage,





Invite les parties, et en particulier Mme [Z] [R] épouse [W], à verser aux débats des photographies permettant à la cour d'apprécier concrètement la situation et l'impact des vues directes alléguées,





Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 10 décembre 2026 à 15h00





La Greffière Le Président de chambre