Cour d'appel de Bourges, 1ère Chambre, 24 juillet 2026, n° 25/00071

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D'APPEL DE BOURGES



REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







VS/RP





























 













COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP GERIGNY et Associés

- SCP SOREL & Associés

- TJ



LE : 24 JUILLET 2026







COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 24 JUILLET 2026



N° RG 25/00071 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DWUD



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 04 Juin 2024 



PARTIES EN CAUSE :



I - M. [X] [I] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

 - Mme [H] [D] épouse [I] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentés et plaidants par la SCP GERIGNY CHEVASSON USSEGLIO MERCIER FLEURIER BOUILLAGUET PERRET BOULANGER DALLOIS-SEGURA REGNIER, avocat au barreau de BOURGES



timbre fiscal acquitté



APPELANTS suivant déclaration du 15/01/2025

INCIDEMMENT INTIMES



II - Mme [W] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° SIRET : 497 627 547

 - S.A.S. HUIS-ALLIANCE IMMO venant aux droits de [W] [E] (EIRL) agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 4]

[Localité 3]

N° SIRET : 908 587 561



Représentées par Me Pierrick SALLE de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

Plaidants par Me Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



timbre fiscal acquitté



INTIMÉES

INCIDEMMENT APPELANTES









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de président

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère





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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT



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ARRÊT : CONTRADICTOIRE



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





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EXPOSÉ :



Selon mandat de gestion locative en date du 1er juillet 2019, Monsieur et Madame [I] [U] ont donné mandat à [F] [E] en qualité d'EIRL du cabinet [C] afin qu'elle administre les biens immobiliers dont ils sont propriétaires situés [Adresse 5].



Un contrat de location à usage d'habitation moyennant un loyer mensuel de 865 € a été signé le 27 juin 2019 à effet du 1er juillet 2019, entre les époux [I] [U] et Monsieur et Madame [G], par l'intermédiaire de Madame [E].

 

Monsieur et Madame [I] [U] ont mis fin au contrat de mandat, par lettre de leur conseil en date du 11 décembre 2020.



Suivant acte en date du 29 juin 2021, Monsieur et Madame [I] [U] ont assigné Madame [E] devant le tribunal judiciaire de Bourges auquel ils ont demandé, sur le fondement des articles 1984 et suivants du code civil, de condamner [F] [E] à leur verser la somme de 13.382,71 € au titre de leur préjudice d'ores et déjà constitué outre celle de 91.959,13 € à titre d'indemnité provisionnelle à valoir sur leurs préjudices à venir avec intérêts à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2020, outre une indemnité de 5000 € en réparation de leur préjudice moral.



Par jugement rendu le 4 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bourges a :



- Dit que [F] [E] a engagé sa responsabilité contractuelle en ne vérifiant pas la solvabilité des locataires

- Débouté Monsieur [X] et Madame [H] [I] [U] de leur demande au titre du préjudice matériel ;

- Condamné Madame [F] [E] à payer à Monsieur [X] et Madame [H] [I] [U] au titre de leur préjudice moral la somme de 1500 euros ;

- Condamné Madame [F] [E] à payer Monsieur [X] et Madame [H] [I] [U] la somme de 2100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- Condamné Madame [F] [E] aux entiers dépens ; 

- Débouté Monsieur [X] et Madame [H] [I] [U] de leur demande de voir prononcer que l'affaire sera réinscrite et les débats ré-ouverts à fin d'évaluation définitive des préjudices des époux [I] [U] sur simple demande de l'une quelconque des parties.

- Constaté l'exécution provisoire de la décision.



[X] [I] [U] et [H] [D] épouse [U] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 15 janvier 2025 et demandent à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 11 avril 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :



Vu les articles 1992 et suivants du code civil, 

Vu l'article 1112 du Code civil 

Vu le caractère général de l'obligation contractuelle de bonne foi, d'information et de conseil du professionnel, 

Dire et juger que Madame [F] [E] a commis des fautes de gestion et engagé sa responsabilité contractuelle du fait de son mandat de gestion locative 

Dire et juger que Madame [E] a méconnu son obligation d'information, de conseil et de bonne foi contractuels à l'encontre des époux [I] [U] 

En conséquence, condamner Madame [F] [E] à payer aux époux [I] [U] la somme de 91 959, 83 € au titre de la réparation du préjudice matériel qu'ils ont dû supporter personnellement et directement compte tenu du manquement à son devoir d'information de conseil et de bonne foi dans la souscription de l'assurance garantissant les mandants contre les impayés de loyer et les dégradations locatives

Condamner Madame [F] [E] à payer aux époux [I] [U] la somme de 5 000€ chacun au titre de la réparation du préjudice moral qu'ils ont tous les deux subis du fait des conséquences de la location de leur bien aux époux [G] alors que leur mandataire n'avait procédé ni aux vérifications de solvabilité et ni aux vérifications de leur qualité préalablement à l'établissement du bail 

Condamner Madame [F] [E] à payer aux époux [I] [U] la somme de 3 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile 

Condamner la même aux entiers dépens. 



[F] [E], exerçant antérieurement une activité d'administrateur d'immeuble sous la forme d'une entreprise individuelle et sous l'enseigne Cabinet [C], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Châteauroux désormais radiée, et la SAS HUIS-ALLIANCE IMMO aux droits celle-ci, intimées et appelantes incidentes, demandent pour leur part à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 10 juillet 2025, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :



Vu l'article 542 du code de procédure civile,

Vu l'article 901 du code de procédure civile, 

Vu l'article 915-2 du code de procédure civile,

Vu l'article 908 du code de procédure civile,

Vu l'article 954 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu la déclaration d'appel, 

Vu les conclusions des appelants,

Vu les articles 1984 et suivants du Code civil,



CONSTATER que les conclusions d'appel des époux [I] [U] ne comportent ni demande d'infirmation, ni énoncé des chefs du jugement critiqués, en violation de l'article 954 du Code de procédure civile notamment ;

JUGER que la cour d'appel n'est valablement saisie d'aucune prétention de l'appelante par l'effet dévolutif de l'appel.

JUGER dès lors n'y avoir lieu à statuer sur l'appel des époux [I] [U].;

Statuant sur l'appel incident de la SAS HUIS-ALLIANCE IMMO aux droits de Madame [F] [E] et de cette dernière,

INFIRMER le jugement en ce qu'il a :

- DIT que Madame [F] [E] avait engagé sa responsabilité en ne vérifiant pas la solvabilité des locataires ;

- CONDAMNE Madame [F] [E] à payer à Monsieur [X] [I] [U] et Madame [H] [I] [U] au titre de leur préjudice moral la somme de 1.500 euros ;

- CONDAMNE Madame [F] [E] à payer Monsieur [X] [I] [U] et Madame [H] [I] [U] la somme de 2.100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -

- CONDAMNE Madame [F] [E] aux entiers dépens ; 



CONFIRMER pour le surplus et notamment en ce qu'il a :

- DEBOUTE Monsieur [X] [I] [U] et Madame [H] [I] [U] de leur demande au titre du préjudice matériel ;

- DEBOUTE Monsieur [X] [I] [U] et Madame [H] [I] [U] de leur demande de voir prononcer que l'affaire sera réinscrite et les débats ré-ouverts à fin d'évaluation définitive des préjudices des époux [I] [U] sur simple demande de l'une quelconque des parties ;

En conséquence,

JUGER les époux [I] [U] mal fondés en toutes leurs demandes qui seront définitivement rejetés ; 

CONDAMNER Monsieur [X] [I] [U] et Madame [H] [I] [U] à payer à la société HUIS-ALLIANCE IMMO aux droits de Madame [F] [E] ainsi qu'à cette dernière la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [I] [U] et Madame [H] [I] [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par ordonnance du 10 février 2026, le conseiller de la mise en état a :

Débouté Mme [E] et la SAS Huis-Alliance Immo venant aux droits de l'EIRL [F] [E] de leur demande tendant à voir prononcer la caducité sinon l'irrecevabilité de la déclaration d'appel formée par M et Mme [I] [U] ;

Vu l'article 913-1 alinéa 1 du code de procédure civile,

Enjoint à l'avocat des appelants de mettre ses conclusions en conformité avec les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens de l'incident. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2026.



SUR QUOI :



Les intimés demandent en premier lieu à la cour de constater que les conclusions des appelants ne comportent ni demande d'infirmation, ni énoncé des chefs du jugement critiqués, en violation de l'article 954 du code de procédure civile, et de juger, en conséquence, qu'il n'y a pas lieu à statuer sur l'appel ainsi formé dès lors que la cour n'est pas valablement saisie d'une prétention de leur part par l'effet dévolutif de l'appel.



Il doit être rappelé que selon l'article 561 du code de procédure civile, l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel. Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées au livre premier, intitulé « Dispositions communes à toutes les juridictions » et au livre deuxième, intitulé « Dispositions particulières à chaque juridiction », du présent code.



Aux termes de l'article 562 du même code, dans sa rédaction issue du décret numéro 2023-1391 du 29 décembre 2023, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement.



En matière de procédure avec représentation obligatoire, selon l'article 901 du même code, dans sa rédaction issue du même décret, la déclaration d'appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité : (...)

6° L'objet de l'appel en ce qu'il tend à l'infirmation ou à l'annulation du jugement ;

7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est, sans préjudice du premier alinéa de l'article 915-2, limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement (...) ».



Selon l'article 954, alinéas 2 et 3, du même code, dans sa rédaction issue du même décret, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués (...) ».



Ainsi que le souligne la circulaire du 2 juillet 2024 (n°C3/202430000931), de présentation du décret du 29 décembre 2023, celui-ci vise, tout en veillant à assurer un équilibre entre simplification et stabilité du droit, à répondre à un besoin de clarification, d'assouplissement mais aussi de sécurité juridique exprimé par les praticiens. Elle précise également qu'il tend à l'objectif de réduction des incidents conduisant à une extinction prématurée de l'instance d'appel en raison d'erreurs procédurales et à l'atténuation des conséquences d'un formalisme de la procédure d'appel jugé parfois excessif.



En l'espèce, il est établi que si dans leur déclaration d'appel du 15 janvier 2025, les appelants ont bien indiqué que leur recours tendait à l'annulation, l'infirmation ou la réformation du jugement rendu le 4 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Bourges, ils n'ont pas mentionné, dans leurs premières écritures devant la cour, qu'ils sollicitaient l'infirmation, la réformation ou l'annulation de cette décision.



Dans son avis du 20 novembre 2025, la Cour de cassation a estimé, « compte tenu notamment des objectifs du décret » du 29 décembre 2023, que « la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel, selon l'étendue ainsi définie, sans que l'appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l'absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne saurait donner lieu à sanction ».



Il doit être statué dans le même sens concernant la demande même d'infirmation, lorsque celle-ci figure expressément dans la déclaration d'appel ' ce qui est le cas en l'espèce ' et alors même que l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile vise successivement la demande d'infirmation ou d'annulation, puis la mention des chefs de jugement critiqués, sans prévoir toutefois de sanction à ces titres.



Dans ces conditions, la demande des intimés formée à ce titre ne pourra qu'être rejetée, et la cour devra donc statuer aussi bien sur l'appel principal de Monsieur et Madame [I] [U], que sur l'appel incident formé par Madame [E] et la SAS HUIS-ALLIANCE IMMO venant aux droits de celle-ci.



Sur le fond, il résulte de l'article 1992 du code civil que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

 

Aux termes de l'article 1993 du même code, « tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ».



À ce titre, la responsabilité d'un administrateur d'immeuble peut être engagée s'il est établi que celui-ci, auquel les propriétaires d'un bien immobilier avaient donné un mandat de gestion locative, ne justifie pas avoir vérifié, de façon sérieuse, la solvabilité du locataire, ni avoir exigé de celui-ci des garanties suffisantes permettant raisonnablement d'éviter, dans des conditions normalement prévisibles, la survenue d'impayés de loyer.



En l'espèce, il est constant que selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 2019, Monsieur et Madame [I] [U] ont confié un mandat de gestion locative à Madame [E], administrateur d'immeuble exerçant sous l'enseigne cabinet [C], aux termes duquel ils ont confié à cette dernière « mission d'accomplir tous les actes d'administration, notamment ceux désignés au verso [au] paragraphe " étendue des pouvoirs " et faire exécuter tous travaux dont l'importance nécessite devis et accord préalable écrit du (des) mandant (s) » concernant une maison d'habitation dont ils sont propriétaires et qu'ils destinaient à la location, située [Adresse 6].



Un contrat de location à usage d'habitation moyennant un loyer mensuel de 865 € a ainsi été signé, par l'intermédiaire de Madame [E], le 27 juin 2019 à effet du 1er juillet 2019 entre Monsieur et Madame [I] [U], d'une part, et Monsieur et Madame [G], d'autre part.



Ces derniers ayant cessé d'honorer le paiement des loyers au cours de l'année 2020, Monsieur et Madame [I] [U] ont indiqué à Madame [E], dans un courrier du 11 décembre 2020, qu'ils entendaient mettre un terme au mandat qu'ils lui avaient confié, puis ont engagé une procédure en résiliation du bail et en paiement des loyers impayés auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges.



Celui-ci, dans une ordonnance du 25 mars 2022 selon les énonciations du jugement dont appel, a, d'une part, constaté la résiliation du contrat de location portant sur le logement loué situé à [Localité 4] et, d'autre part, condamné Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur et Madame [I] [U] la somme de 6168,92 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, outre 150 € au titre des pénalités contractuelles à titre de provision en deniers ou quittances valables ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 897€ à compter du 1er avril 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux.



Il résulte des pièces du dossier, qu'alors même que le loyer mensuel de la maison d'habitation que Monsieur et Madame [I] [U] destinaient à la location s'élevait à 865 €, Monsieur [G] percevait un salaire mensuel au titre de son contrat de travail à durée indéterminée en qualité de conducteur intermittent en période scolaire d'un montant brut de 608,90 €, outre une allocation d'aide au retour à l'emploi d'un montant journalier de 74,92 € devant être versée pour une période d'au maximum 1095 jours à partir du 9 avril 2018.



Madame [G], quant à elle, était engagée auprès de l'organisme ADMR en qualité d'auxiliaire de vie sociale dans le cadre de divers contrats conclus tous à durée déterminée (pièce numéro 5 du dossier des intimés), dont il résulte que sa rémunération pour deux semaines de travail effectif s'élevait à 759,38 €.



Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a relevé qu'en dépit du montant conséquent des aides dont ils bénéficiaient, Monsieur et Madame [G] ne disposaient toutefois que de revenus fixes d'un faible montant au regard du loyer dont ils devaient s'acquitter dans le cadre du contrat de location précité.



C'est en conséquence à juste titre que le tribunal a considéré qu'en s'abstenant de prévoir une garantie, tel qu'un cautionnement, permettant de s'assurer de l'effectivité du paiement des loyers, Madame [E] avait manqué à ses obligations en qualité de mandataire dans le cadre du mandat de gestion locative qui lui avait été confié par les appelants et avait, dès lors, engagé sa responsabilité sur le fondement des textes précités.



Il doit être observé que si Monsieur et Madame [I] [U] sollicitent la condamnation de Madame [E] au paiement de la somme de 91 959, 83 € au titre de la réparation du préjudice matériel qu'ils indiquent avoir « dû supporter personnellement et directement compte tenu du manquement à son devoir d'information de conseil et de bonne foi dans la souscription de l'assurance garantissant les mandants contre les impayés de loyer et les dégradations locatives », ils s'abstiennent toutefois, d'une part, de rappeler les termes de l'ordonnance précitée en date du 25 mars 2022 par laquelle le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges leur a octroyé la somme de 6168,92 € au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2021 et, d'autre part, de rapporter la preuve de ce que les dégradations du logement loué à Monsieur et Madame [G] résulteraient de la présence dans les lieux d'animaux domestiques en contradiction avec les stipulations du bail dont l'intimée aurait eu connaissance.



Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge, en l'absence de preuve de la réalité du préjudice ' et notamment d'un état des lieux de sortie ' et d'un lien de causalité avec la faute reprochée à Madame [E], a rejeté la demande formée par Monsieur et Madame [I] [U] tendant à l'indemnisation du préjudice matériel allégué.



Le tribunal a par ailleurs évalué à la juste somme de 1500 € l'indemnité devant être mise à la charge de Madame [E] au titre du préjudice moral subi par Monsieur et Madame [I] [U] dès lors qu'il résulte des pièces du dossier que ces derniers ont été affectés par la procédure rendue nécessaire par la faute pouvant être reprochée à leur mandataire.



Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel devra être confirmée en l'intégralité de ses dispositions, y compris en ce qu'elle a fait une juste application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des appelants, sans que l'équité ne commande, toutefois, de faire application de ce texte en cause d'appel.



Les entiers dépens d'appel devront être laissés à la charge de Monsieur et Madame [I] [U], qui succombent ainsi en l'intégralité de leurs demandes.



PAR CES MOTIFS :



La cour



' Déboute [F] [E] et la SAS HUIS ALLIANCE IMMO venant aux droits de celle-ci de leurs demandes tendant à constater que les conclusions des appelants ne comportent ni demande d'infirmation, ni énoncé des chefs du jugement critiqués, en violation de l'article 954 du code de procédure civile, et de juger, en conséquence, qu'il n'y a pas lieu à statuer sur l'appel ainsi formé dès lors que la cour n'est pas valablement saisie d'une prétention de leur part par l'effet dévolutif de l'appel



' Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris



Y ajoutant



' Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel



' Dit que les entiers dépens d'appel seront à la charge de Monsieur et Madame [I] [U].





L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT R. PERINETTI









La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE