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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 4 juin 2026, n° 25/03764

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 juin 2024, à effet au 19 juin 2024, la société SA Vilogia a donné à bail à Mme [I] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 306,22 euros, outre une provision sur charge de 153,67 euros, la somme de 9,56 euros au titre des accords collectifs et la somme de 2,65 euros au titre des divers contrats. 

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la société SA Vilogia a fait signifier à Mme [I] [R] un commandement de payer, dans un délai de six semaines, la somme principale de 1.887,40 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la société SA Vilogia a fait assigner Mme [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [I] [R], est occupante sans droit ni titre,À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges,Ordonner l'expulsion de Mme [I] [R], ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Condamner Mme [I] [R], à lui payer la somme de 3.874,18 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,Condamner Mme [I] [R], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement,Condamner Mme [I] [R], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,Condamner en outre Mme [I] [R], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner Mme [I] [R], à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Ordonner l'exécution provisoire,Condamner Mme [I] [R], aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 19 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été plaidée. 

A cette audience, la société SA Vilogia, représentée par M. [A] [F], muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à la somme de 5.850,00 euros, dont 5.538,15 euros en principal, au titre de la dette locative arrêtée au 19 mars 2026,ainsi que le débouté des demandes de sa locataire. 

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées à l’audience, Mme [I] [R], représentée par son conseil, sollicite de : 

In limine litis et à titre principal :

Déclarer recevable l'exception de nullité d'ordre public pour vice de forme soulevée par Mme [I] [R] présentée avant toute défense au fond et à titre principal,Constater qu'il n'est pas établi que le commandement de payer en date du 18 novembre 2024 ait effectivement été délivré entre les mains de Mme [I] [R],Constater que l'assignation délivrée le 27 mars 2025 n'a pas fait l'objet des diligences suffisantes de la part du clerc assermenté pour établir avec certitude la réalité et l'actualité du domicile de Mme [I] [R],Constater que la présente procédure est frappée d'une nullité d'ordre public pour vice de forme du fait des irrégularités commises par le clerc assermenté dans la délivrance du commandement de payer d'une part, et de l'assignation d'autre part, Constater que les vices de forme affectant la régularité de la délivrance du commandement de payer en date du 18 novembre 2024 et de l'assignation signifiée le 27 mars 2025 font griefs aux droits fondamentaux de Mme [I] [R] pour impossibilité d'avoir pu d'une part saisir la juridiction d'une demande de délais de paiement au sens de l'article 1343-5 du Code civil et d'autre part, constituent une rupture d'égalité des armes,



Par conséquent :

Juger nulle et de nul effet en tant que de besoin déclarer nulle, l'assignation délivrée le 27 mars 2025 par la société Vilogia à Mme [I] [R], compte tenu de l'absence de recherche effective complémentaire de la part du clerc assermenté de l'actualité et de la réalité du domicile au moment de la délivrance de l'assignation,Débouter la société Vilogia de l'ensemble de ses demandes, 
À titre subsidiaire :

Débouter la société Vilogia de l'ensemble de ses demandes, 
À titre très subsidiaire :

Fixer le montant de la dette locative à la somme de 3.288, 90 euros,Autoriser Mme [I] [R], outre le règlement du loyer courant, à se libérer de sa dette en 35 mensualités et un dernier versement comprenant le solde et les intérêts, à effectuer le 10 de chaque mois à compter de la signification du jugement à intervenir,Fixer le montant du loyer mensuel à hauteur de 472,10 euros,Suspendre pendant cette période, l'effet de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des mensualités fixées et de paiement régulier et à date exacte du loyer courant,Débouter la société Vilogia de sa demande de revalorisation ou d'indexation de l'indemnité d'occupation,
Par conséquent :

Dire n'y avoir lieu à expulsion et à fixation d'une indemnité d'occupation ni à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile à l'encontre de Mme [I] [R], 
À titre infiniment subsidiaire :

Accorder à Mme [I] [R] les plus larges délais pour qu'elle puisse se reloger,
À titre reconventionnel :

Condamner reconventionnellement la société Vilogia au remboursement des sommes facturées de manière injustifiées pour le chauffage et l'eau chaude, selon décompte actualisé au moment du jugement à intervenir,Condamner reconventionnellement la société Vilogia au paiement d'une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts à Mme [I] [R], en réparation de son préjudice matériel subi du fait de la violation du devoir d'information,Ordonner la diminution du loyer à hauteur d'une diminution de 103,28 euros,Fixer le nouveau loyer à hauteur de 202,94 euros,Autoriser la compensation judiciaire des sommes avec les éventuelles sommes mises à la charge de Mme [I] [R],
En tout état de cause :

Débouter la société Vilogia de l'ensemble de ses prétentions, Condamner la société Vilogia à devoir payer à Mme [I] [R] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Mettre à la charge de la société Vilogia aux dépens de la procédure, Écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir en ses dispositions défavorables à Mme [I] [R].
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures visées lors de l’audience du 19 mars 2026 en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs

DISCUSSION :

Sur l’exception de nullité soulevée par la défenderesse 
En application de l’article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

L’article 113 poursuit en disposant que tous les moyens de nullité contre des actes de procédure déjà faits doivent être invoqués simultanément à peine d’irrecevabilité de ceux qui ne l’auraient pas été. 

L’article 114 du code de procédure civile indique qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En application de l’article 1371 du code civil, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

Aux termes des articles 654 et suivants du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne ou, à défaut, selon les modalités prévues par la loi. 

En l’espèce, Mme [I] [R] soulève une exception de nullité d’ordre public pour vice de forme du fait des irrégularités commises lors de la délivrance du commandement de payer du 19 novembre 2024 et de l’assignation signifiée le 27 mars 2025. 

S’agissant du commandement de payer en date du 19 novembre 2024 : 
En l’espèce, Mme [I] [R] indique qu’il n’est pas établi que le commandement de payer lui ait effectivement été délivré. Elle soutient qu’elle n’a jamais reçu ledit commandement de payer et que ce dernier a été remis à son ex-compagnon M. [H] [Y]. Pour ce faire, elle soulève le fait que le commandement porte la mention suivante « au domicile du destinataire, j’ai rencontré ce dernier (…) ». En outre, elle ajoute que ce vice de forme lui fait grief pour l’impossibilité d’avoir pu saisir la juridiction d’une demande de délai de paiement au sens de l’article 1343-5 du code civil. 

Toutefois, il ressort des mentions de l’acte que celui-ci a été délivré à Mme [I] [R], ainsi que l’indique expressément l’entête de l’acte : remis à « Madame [R] [I], [Adresse 4] ». 

Ces mentions qui font foi jusqu’à inscription en faux, ne sont contredites par aucun élément probant versé aux débats. 

Dès lors, il n’est pas établi que le commandement de payer aurait été remis à un tiers. 

Ainsi, le moyen tiré de l’irrégularité de la signification du commandement de payer en date du 19 novembre 2024 manque en fait et doit être rejeté. 

S’agissant de l’assignation en date du 27 mars 2025 : 
En l’espèce, Mme [I] [R] soutient que l’assignation délivrée le 27 mars 2025 n’a pas fait l’objet des diligences suffisantes de la part du clerc asserment pour établir avec certitude la réalité et l’actualité de son domicile. 
Elle indique qu’elle avait quitté le logement jusqu’au mois de juillet 2025 et que le commissaire de justice, qui n’avait pas pu la rencontrer physiquement, a caractérisé de manière insuffisante la réalité du domicile par les éléments suivants : « confirmation par le propriétaire des lieux » et « courrier ». Enfin, elle soutient que ces faits constituent une rupture d’égalité des armes. 

Néanmoins, Mme [I] [R] a comparu à l’audience et a pu faire valoir ses moyens de défense. 

Dès lors, à supposer même que les dilligences du commissaire de justice aient été insuffisantes, aucun grief ne peut être caractérisé, la défenderesse ayant été mise en mesure d’assurer sa défense. 

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de nullité de l’assignation. 

2. Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Vilogia justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 18 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 1218 du code civil indique qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Le bail conclu le 18 juin 2024 à effet au 19 juin 2024 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [I] [R] le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.887,40 euros. 

Il convient dès lors de retenir le délai de deux mois convenu contractuellement entre les parties, pour déterminer l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où aucun paiement de Mme [I] [R] n'est intervenu dans ledit délai. 

Mme [I] [R] soutient qu’elle n’a pu accomplir ses obligations contractuelles de paiement du loyer du fait de la force majeure et qu’ainsi, aucune faute contractuelle ne saurait lui être reprochée et ne pourrait justifier la procédure en résiliation du bail. 
A cette fin, elle démontre avoir été victime d’une situation de violences conjugales. Elle soutient dès lors avoir été victime d’une situation imprévisible, extérieure et irrésistible à sa personne l’ayant empêché de s’acquitter de ses obligations. 

Toutefois, il est de jurisprudence constante que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée qui, par nature, est toujours susceptible d’exécution, ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ([Localité 4], pôle 1 ch. 2, 2 juin 2022, n° 21/19440). 

Ainsi, il convient de rejeter le moyen de la défenderesse tiré de la force majeure et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 janvier 2025 à 24.00 heures.

3. Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant d’un montant de 5.850 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 mars 2026, échéance de février 2026 comprise. 

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 15,24 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 12,10 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 311,85 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance. 

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5.510,81 euros.

Il convient par conséquent de condamner Mme [I] [R] à payer à la société SA Vilogia la somme de 5.510,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 mars 2026, échéance de février 2026 comprise, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

4. Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [I] [R] propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 180 euros par mois le 10 de chaque mois pendant 36 mois. 

La société SA Vilogia s’oppose à l'octroi de délais de paiement. 

Il résulte des débats que Mme [I] [R] a repris une activité professionnelle en tant qu’intérimaire et travaille régulièrement dans des usines en Belgique et qu’elle perçoit de nouveau le bénéfice de l’aide au logement. 

Il convient de souligner que Mme [I] [R] a effectué des versements mensuels réguliers depuis le mois de décembre 2025. 

Au vu du montant de la dette locative, de la situation de la locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée, des délais de paiement lui seront accordés. 

Mme [I] [R] sera ainsi autorisée à s'acquitter de sa dette par 30 mensualités d'un montant de 180 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [I] [R] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la société SA Vilogia pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [I] [R] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux. 

5. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 janvier 2025, Mme [I] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

En l’espèce, la bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant incluant les charges, notamment celles afférentes au chauffage et à la production d’eau chaude.

Mme [I] [R] conteste cette demande sans toutefois établir que les charges réclamées seraient indues ou irrégulièrement calculées.

Dès lors, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au loyer contractuel augmenté des charges récupérables.

Il y a lieu de condamner Mme [I] [R] à payer à la société SA Vilogia cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 20 janvier 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de février 2026 inclus.

Ainsi, Mme [I] [R] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 485,88 euros, pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA Vilogia, de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

6. Sur la demande dommages-intérêts pour manquement à l’obligation d’information :

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. 

En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. 

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. 

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. 

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [I] [R] soutient que la société SA Vilogia a manqué à son obligation de communication des documents de diagnostics obligatoires au moment de la conclusion du contrat de bail. Elle indique également que ces documents prévues par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 constituent des informations dont l’importance est déterminante pour le consentement d’une partie. S’agissant du préjudice, elle invoque le paiement de loyers et de charges dont elle ne pouvait être en mesure d’apprécier ni la réalité ni le quantum. 

Il est reconnu par la société SA Vilogia que le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'a pas été remis à Mme [I] [R], carence qui n'est légalement pas sanctionnée par la nullité du contrat de bail.

Ainsi qu'il a été précedemment rappelé, le dossier de diagnostic technique comprenant le DPE n'a pas été remis à la locataire lors de la signature du contrat de bail. Mme [I] [R] a donc accepté de contracter sans disposer des informations contenues dans un tel dossier, ce qui conduit à considérer que de telles informations n'étaient pas déterminantes de son consentement.

Aucun élément ne vient évoquer que la défenderesse, lors de la signature du contrat, ait exprimé auprès de son cocontractant sa volonté de ne louer le bien immobilier que sous condition de sa faible consommation énergétique.

Il n'est nullement établi que la société SA Vilogia ait refusé de fournir le DPE lors de la signature du contrat, l'abstention de remise conformément aux dispositions légales applicables n'etant pas assimilable à un refus de communication des informations en cause. 

En outre, Mme [I] [R] ne démontre pas avoir demandé la communication du DPE, ce qui vient confirmer que les informations qu'il était susceptible de contenir n'étaient pas déterminantes de son consentement lors de la signature du contrat de bail.

En outre, en acceptant de conclure le contrat de bail sans disposer du DPE, Mme [I] [R] ne saurait valablement en faire reproche à la bailleresse.

Ainsi, il conviendra de débouter Mme [I] [R] de sa demande en dommages et intérêts.

7. Sur la demande de réduction du loyer et de remboursement des charges :

Aux termes de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un décompte des charges récupérables, ainsi que les modalités de leur répartition.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que Mme [I] [R] s’est engagée à régler, outre le loyer, des provisions sur charges incluant notamment les dépenses de chauffage et de production d’eau chaude, lesquelles donnent lieu à une régularisation annuelle.

Ces charges, qui correspondent à des dépenses récupérables, ne peuvent faire l’objet d’une suppression pure et simple.

Si Mme [I] [R] soutient que la bailleresse ne lui a pas communiqué les éléments justificatifs des charges, elle ne produit toutefois aucun élément de nature à établir que les sommes mises à sa charge seraient indues, erronées ou excessives.

En outre, l’absence de communication du diagnostic de performance énergétique, qui a une valeur informative, ne saurait à elle seule justifier une diminution du loyer ni une remise en cause des charges locatives, en l’absence de démonstration d’un préjudice en résultant.

Dès lors, Mme [I] [R], qui ne caractérise ni une irrégularité dans la facturation des charges ni un trop-perçu, ne peut prétendre ni à la suppression des charges ni à leur remboursement, pas plus qu’à une réduction du loyer.

8. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [I] [R], sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

9. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA Vilogia de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les exceptions de nullité soulevées par Mme [I] [R],

DECLARE la société SA Vilogia recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2024 entre la société SA Vilogia, et Mme [I] [R] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 janvier 2025, 

CONDAMNE Mme [I] [R] à payer à la société SA Vilogia, la somme de 5.510,81 euros, au 19 mars 2026, terme du mois de mars 2026 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision, 

AUTORISE Mme [I] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités dont 30 mensualités de 180 euros chacune, outre une 31ème et dernière égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

Dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,Dit qu'à défaut pour Mme [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA Vilogia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,Condamne en tant que de besoin Mme [I] [R] à payer à la société SA Vilogia à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges,Dit que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié,Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire»,Rappelle que Mme [I] [R] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 5], 

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [I] [R], 

REJETTE la demande de réduction du loyer formulée par Mme [I] [R], 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE Mme [I] [R] aux dépens, 

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.




LE CADRE GREFFIER LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/03764 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNOM

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 04 Juin 2026





S.A. VILOGIA


C/

[I] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [A] [F], muni d'un mandat écrit 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [R], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-louis OLIVO, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mars 2026 

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier






















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 juin 2024, à effet au 19 juin 2024, la société SA Vilogia a donné à bail à Mme [I] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 306,22 euros, outre une provision sur charge de 153,67 euros, la somme de 9,56 euros au titre des accords collectifs et la somme de 2,65 euros au titre des divers contrats. 

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la société SA Vilogia a fait signifier à Mme [I] [R] un commandement de payer, dans un délai de six semaines, la somme principale de 1.887,40 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la société SA Vilogia a fait assigner Mme [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [I] [R], est occupante sans droit ni titre,À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges,Ordonner l'expulsion de Mme [I] [R], ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Condamner Mme [I] [R], à lui payer la somme de 3.874,18 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,Condamner Mme [I] [R], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement,Condamner Mme [I] [R], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,Condamner en outre Mme [I] [R], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner Mme [I] [R], à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Ordonner l'exécution provisoire,Condamner Mme [I] [R], aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 19 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été plaidée. 

A cette audience, la société SA Vilogia, représentée par M. [A] [F], muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à la somme de 5.850,00 euros, dont 5.538,15 euros en principal, au titre de la dette locative arrêtée au 19 mars 2026,ainsi que le débouté des demandes de sa locataire. 

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées à l’audience, Mme [I] [R], représentée par son conseil, sollicite de : 

In limine litis et à titre principal :

Déclarer recevable l'exception de nullité d'ordre public pour vice de forme soulevée par Mme [I] [R] présentée avant toute défense au fond et à titre principal,Constater qu'il n'est pas établi que le commandement de payer en date du 18 novembre 2024 ait effectivement été délivré entre les mains de Mme [I] [R],Constater que l'assignation délivrée le 27 mars 2025 n'a pas fait l'objet des diligences suffisantes de la part du clerc assermenté pour établir avec certitude la réalité et l'actualité du domicile de Mme [I] [R],Constater que la présente procédure est frappée d'une nullité d'ordre public pour vice de forme du fait des irrégularités commises par le clerc assermenté dans la délivrance du commandement de payer d'une part, et de l'assignation d'autre part, Constater que les vices de forme affectant la régularité de la délivrance du commandement de payer en date du 18 novembre 2024 et de l'assignation signifiée le 27 mars 2025 font griefs aux droits fondamentaux de Mme [I] [R] pour impossibilité d'avoir pu d'une part saisir la juridiction d'une demande de délais de paiement au sens de l'article 1343-5 du Code civil et d'autre part, constituent une rupture d'égalité des armes,



Par conséquent :

Juger nulle et de nul effet en tant que de besoin déclarer nulle, l'assignation délivrée le 27 mars 2025 par la société Vilogia à Mme [I] [R], compte tenu de l'absence de recherche effective complémentaire de la part du clerc assermenté de l'actualité et de la réalité du domicile au moment de la délivrance de l'assignation,Débouter la société Vilogia de l'ensemble de ses demandes, 
À titre subsidiaire :

Débouter la société Vilogia de l'ensemble de ses demandes, 
À titre très subsidiaire :

Fixer le montant de la dette locative à la somme de 3.288, 90 euros,Autoriser Mme [I] [R], outre le règlement du loyer courant, à se libérer de sa dette en 35 mensualités et un dernier versement comprenant le solde et les intérêts, à effectuer le 10 de chaque mois à compter de la signification du jugement à intervenir,Fixer le montant du loyer mensuel à hauteur de 472,10 euros,Suspendre pendant cette période, l'effet de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des mensualités fixées et de paiement régulier et à date exacte du loyer courant,Débouter la société Vilogia de sa demande de revalorisation ou d'indexation de l'indemnité d'occupation,
Par conséquent :

Dire n'y avoir lieu à expulsion et à fixation d'une indemnité d'occupation ni à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile à l'encontre de Mme [I] [R], 
À titre infiniment subsidiaire :

Accorder à Mme [I] [R] les plus larges délais pour qu'elle puisse se reloger,
À titre reconventionnel :

Condamner reconventionnellement la société Vilogia au remboursement des sommes facturées de manière injustifiées pour le chauffage et l'eau chaude, selon décompte actualisé au moment du jugement à intervenir,Condamner reconventionnellement la société Vilogia au paiement d'une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts à Mme [I] [R], en réparation de son préjudice matériel subi du fait de la violation du devoir d'information,Ordonner la diminution du loyer à hauteur d'une diminution de 103,28 euros,Fixer le nouveau loyer à hauteur de 202,94 euros,Autoriser la compensation judiciaire des sommes avec les éventuelles sommes mises à la charge de Mme [I] [R],
En tout état de cause :

Débouter la société Vilogia de l'ensemble de ses prétentions, Condamner la société Vilogia à devoir payer à Mme [I] [R] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Mettre à la charge de la société Vilogia aux dépens de la procédure, Écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir en ses dispositions défavorables à Mme [I] [R].
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures visées lors de l’audience du 19 mars 2026 en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.







DISCUSSION :

Sur l’exception de nullité soulevée par la défenderesse 
En application de l’article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

L’article 113 poursuit en disposant que tous les moyens de nullité contre des actes de procédure déjà faits doivent être invoqués simultanément à peine d’irrecevabilité de ceux qui ne l’auraient pas été. 

L’article 114 du code de procédure civile indique qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En application de l’article 1371 du code civil, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

Aux termes des articles 654 et suivants du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne ou, à défaut, selon les modalités prévues par la loi. 

En l’espèce, Mme [I] [R] soulève une exception de nullité d’ordre public pour vice de forme du fait des irrégularités commises lors de la délivrance du commandement de payer du 19 novembre 2024 et de l’assignation signifiée le 27 mars 2025. 

S’agissant du commandement de payer en date du 19 novembre 2024 : 
En l’espèce, Mme [I] [R] indique qu’il n’est pas établi que le commandement de payer lui ait effectivement été délivré. Elle soutient qu’elle n’a jamais reçu ledit commandement de payer et que ce dernier a été remis à son ex-compagnon M. [H] [Y]. Pour ce faire, elle soulève le fait que le commandement porte la mention suivante « au domicile du destinataire, j’ai rencontré ce dernier (…) ». En outre, elle ajoute que ce vice de forme lui fait grief pour l’impossibilité d’avoir pu saisir la juridiction d’une demande de délai de paiement au sens de l’article 1343-5 du code civil. 

Toutefois, il ressort des mentions de l’acte que celui-ci a été délivré à Mme [I] [R], ainsi que l’indique expressément l’entête de l’acte : remis à « Madame [R] [I], [Adresse 4] ». 

Ces mentions qui font foi jusqu’à inscription en faux, ne sont contredites par aucun élément probant versé aux débats. 

Dès lors, il n’est pas établi que le commandement de payer aurait été remis à un tiers. 

Ainsi, le moyen tiré de l’irrégularité de la signification du commandement de payer en date du 19 novembre 2024 manque en fait et doit être rejeté. 

S’agissant de l’assignation en date du 27 mars 2025 : 
En l’espèce, Mme [I] [R] soutient que l’assignation délivrée le 27 mars 2025 n’a pas fait l’objet des diligences suffisantes de la part du clerc asserment pour établir avec certitude la réalité et l’actualité de son domicile. 
Elle indique qu’elle avait quitté le logement jusqu’au mois de juillet 2025 et que le commissaire de justice, qui n’avait pas pu la rencontrer physiquement, a caractérisé de manière insuffisante la réalité du domicile par les éléments suivants : « confirmation par le propriétaire des lieux » et « courrier ». Enfin, elle soutient que ces faits constituent une rupture d’égalité des armes. 

Néanmoins, Mme [I] [R] a comparu à l’audience et a pu faire valoir ses moyens de défense. 

Dès lors, à supposer même que les dilligences du commissaire de justice aient été insuffisantes, aucun grief ne peut être caractérisé, la défenderesse ayant été mise en mesure d’assurer sa défense. 

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de nullité de l’assignation. 

2. Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Vilogia justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 18 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 1218 du code civil indique qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Le bail conclu le 18 juin 2024 à effet au 19 juin 2024 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [I] [R] le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.887,40 euros. 

Il convient dès lors de retenir le délai de deux mois convenu contractuellement entre les parties, pour déterminer l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où aucun paiement de Mme [I] [R] n'est intervenu dans ledit délai. 

Mme [I] [R] soutient qu’elle n’a pu accomplir ses obligations contractuelles de paiement du loyer du fait de la force majeure et qu’ainsi, aucune faute contractuelle ne saurait lui être reprochée et ne pourrait justifier la procédure en résiliation du bail. 
A cette fin, elle démontre avoir été victime d’une situation de violences conjugales. Elle soutient dès lors avoir été victime d’une situation imprévisible, extérieure et irrésistible à sa personne l’ayant empêché de s’acquitter de ses obligations. 

Toutefois, il est de jurisprudence constante que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée qui, par nature, est toujours susceptible d’exécution, ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ([Localité 4], pôle 1 ch. 2, 2 juin 2022, n° 21/19440). 

Ainsi, il convient de rejeter le moyen de la défenderesse tiré de la force majeure et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 janvier 2025 à 24.00 heures.

3. Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant d’un montant de 5.850 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 mars 2026, échéance de février 2026 comprise. 

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 15,24 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 12,10 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 311,85 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance. 

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5.510,81 euros.

Il convient par conséquent de condamner Mme [I] [R] à payer à la société SA Vilogia la somme de 5.510,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 mars 2026, échéance de février 2026 comprise, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

4. Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [I] [R] propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 180 euros par mois le 10 de chaque mois pendant 36 mois. 

La société SA Vilogia s’oppose à l'octroi de délais de paiement. 

Il résulte des débats que Mme [I] [R] a repris une activité professionnelle en tant qu’intérimaire et travaille régulièrement dans des usines en Belgique et qu’elle perçoit de nouveau le bénéfice de l’aide au logement. 

Il convient de souligner que Mme [I] [R] a effectué des versements mensuels réguliers depuis le mois de décembre 2025. 

Au vu du montant de la dette locative, de la situation de la locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée, des délais de paiement lui seront accordés. 

Mme [I] [R] sera ainsi autorisée à s'acquitter de sa dette par 30 mensualités d'un montant de 180 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [I] [R] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la société SA Vilogia pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [I] [R] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux. 

5. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 janvier 2025, Mme [I] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

En l’espèce, la bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant incluant les charges, notamment celles afférentes au chauffage et à la production d’eau chaude.

Mme [I] [R] conteste cette demande sans toutefois établir que les charges réclamées seraient indues ou irrégulièrement calculées.

Dès lors, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au loyer contractuel augmenté des charges récupérables.

Il y a lieu de condamner Mme [I] [R] à payer à la société SA Vilogia cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 20 janvier 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de février 2026 inclus.

Ainsi, Mme [I] [R] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 485,88 euros, pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA Vilogia, de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

6. Sur la demande dommages-intérêts pour manquement à l’obligation d’information :

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. 

En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. 

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. 

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. 

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [I] [R] soutient que la société SA Vilogia a manqué à son obligation de communication des documents de diagnostics obligatoires au moment de la conclusion du contrat de bail. Elle indique également que ces documents prévues par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 constituent des informations dont l’importance est déterminante pour le consentement d’une partie. S’agissant du préjudice, elle invoque le paiement de loyers et de charges dont elle ne pouvait être en mesure d’apprécier ni la réalité ni le quantum. 

Il est reconnu par la société SA Vilogia que le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'a pas été remis à Mme [I] [R], carence qui n'est légalement pas sanctionnée par la nullité du contrat de bail.

Ainsi qu'il a été précedemment rappelé, le dossier de diagnostic technique comprenant le DPE n'a pas été remis à la locataire lors de la signature du contrat de bail. Mme [I] [R] a donc accepté de contracter sans disposer des informations contenues dans un tel dossier, ce qui conduit à considérer que de telles informations n'étaient pas déterminantes de son consentement.

Aucun élément ne vient évoquer que la défenderesse, lors de la signature du contrat, ait exprimé auprès de son cocontractant sa volonté de ne louer le bien immobilier que sous condition de sa faible consommation énergétique.

Il n'est nullement établi que la société SA Vilogia ait refusé de fournir le DPE lors de la signature du contrat, l'abstention de remise conformément aux dispositions légales applicables n'etant pas assimilable à un refus de communication des informations en cause. 

En outre, Mme [I] [R] ne démontre pas avoir demandé la communication du DPE, ce qui vient confirmer que les informations qu'il était susceptible de contenir n'étaient pas déterminantes de son consentement lors de la signature du contrat de bail.

En outre, en acceptant de conclure le contrat de bail sans disposer du DPE, Mme [I] [R] ne saurait valablement en faire reproche à la bailleresse.

Ainsi, il conviendra de débouter Mme [I] [R] de sa demande en dommages et intérêts.

7. Sur la demande de réduction du loyer et de remboursement des charges :

Aux termes de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de communiquer au locataire un décompte des charges récupérables, ainsi que les modalités de leur répartition.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que Mme [I] [R] s’est engagée à régler, outre le loyer, des provisions sur charges incluant notamment les dépenses de chauffage et de production d’eau chaude, lesquelles donnent lieu à une régularisation annuelle.

Ces charges, qui correspondent à des dépenses récupérables, ne peuvent faire l’objet d’une suppression pure et simple.

Si Mme [I] [R] soutient que la bailleresse ne lui a pas communiqué les éléments justificatifs des charges, elle ne produit toutefois aucun élément de nature à établir que les sommes mises à sa charge seraient indues, erronées ou excessives.

En outre, l’absence de communication du diagnostic de performance énergétique, qui a une valeur informative, ne saurait à elle seule justifier une diminution du loyer ni une remise en cause des charges locatives, en l’absence de démonstration d’un préjudice en résultant.

Dès lors, Mme [I] [R], qui ne caractérise ni une irrégularité dans la facturation des charges ni un trop-perçu, ne peut prétendre ni à la suppression des charges ni à leur remboursement, pas plus qu’à une réduction du loyer.

8. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [I] [R], sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

9. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA Vilogia de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les exceptions de nullité soulevées par Mme [I] [R],

DECLARE la société SA Vilogia recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2024 entre la société SA Vilogia, et Mme [I] [R] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 janvier 2025, 

CONDAMNE Mme [I] [R] à payer à la société SA Vilogia, la somme de 5.510,81 euros, au 19 mars 2026, terme du mois de mars 2026 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision, 

AUTORISE Mme [I] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités dont 30 mensualités de 180 euros chacune, outre une 31ème et dernière égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

Dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,Dit qu'à défaut pour Mme [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA Vilogia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,Condamne en tant que de besoin Mme [I] [R] à payer à la société SA Vilogia à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges,Dit que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié,Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire»,Rappelle que Mme [I] [R] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 5], 

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [I] [R], 

REJETTE la demande de réduction du loyer formulée par Mme [I] [R], 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE Mme [I] [R] aux dépens, 

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.




LE CADRE GREFFIER LE JUGE









EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 654, code civil 1112-1, code civil 1371, code civil 1218, code de procedure civile 112, code de la construction et de l'habitation L442-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T18:55:53.419Z.