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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béthune, Contentieux civil Annexe, 30 juillet 2026, n° 25/02022

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2015, à effet rétroactif au 22 août 2013, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à M. [Z] [V] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement total d'un loyer mensuel net de charges d'un montant 311,74 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à M. [Z] [V] par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, un commandement de payer dans le délai de deux mois les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2 487,76 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 19 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait citer M. [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BÉTHUNE afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement des loyers et à défaut son prononcé ;
- son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 3 375,24 euros déduction faite des acomptes versés ;
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- sa condamnation aux dépens de la présente instance y compris le coût du commandement de payer en date du 18 août 2025 sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 1] le 26 novembre 2025.

L'enquête de la plate-forme de prévention des expulsions, réceptionnée le 28 avril 2026, n'a pu être diligentée, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close les 2 février et 9 mars 2026.

L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2026.

A cette audience, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a comparu représenté par M. [Y] [U], dûment muni d'un pouvoir.
Le bailleur a réitéré les termes de son assignation précisant demander le constat d’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour défaut de paiement du loyer et des charges d’un montant actualisé de 2 481,69 euros au 21 mai 2026 terme du mois d’avril 2026 inclus.
À l'appui de ses prétentions, il a soutenu qu'un commandement de payer en date du 18 août 2025 avait été signifié à M. [Z] [V] mais que ses causes n'avaient pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Il s’est dit ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement, le paiement du loyer ayant été repris par le défendeur.

M. [Z] [V], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

À l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 30 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée notamment par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, M. [Z] [V], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.
Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 26 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 19 août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.
L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 dispose désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024).
 
En l'espèce, le bail conclu le 18 mai 2015 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges, après un commandement de payer demeuré infructueux durant deux mois.
Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à M. [Z] [V] le 18 août 2025, pour un montant de 2 487,76 euros, lui octroyant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette locative.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que M. [Z] [V] ne s’est pas acquitté du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 20 octobre 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à compter du 20 octobre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.


Sur la demande en paiement 

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
A l'audience, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties le 18 mai 2015 avec effet rétroactif au 22 août 2013 ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 août 2025 ;
- le décompte de la créance arrêtée au 21 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus dont il résulte que le défendeur reste redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour un montant de 2 481,69 euros. 

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que M. [Z] [V] reste devoir à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2 481,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement, dont à déduire la somme de 165,19 euros au titre des frais de poursuite relevant des dépens et la somme de 126,24 euros au titre des frais d’assurances non justifiés.

Il convient par conséquent de condamner, M. [Z] [V], à payer à [Localité 3] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2 190,26 euros (deux mille cent quatre-vingt-dix euros et vingt-six centimes), terme du mois d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 21 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».
Selon l'article 24 VII de cette même loi, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».
 
En l'espèce, au regard du paiement effectué le 7 mai 2026 d’un montant de 293 euros par M. [Z] [V], il y a lieu de considérer que le locataire a repris le paiement du loyer courant et témoigne d’une volonté d’apurer la dette locative.
 
Au vu de la reprise du paiement du loyer courant, du montant de la dette, et de l'absence d'opposition du bailleur, il convient d'accorder à M. [Z] [V] des délais de paiement et de l'autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 35 mensualités d'un montant de 60 euros chacune, et d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
 
A défaut de respect par M. [Z] [V] des modalités d'apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et celui-ci pourra être expulsé s’il ne libère pas volontairement les lieux.
 
Il serait alors tenu de s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé au bailleur lié à l'occupation sans droit ni titre des lieux.

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [Z] [V] aux entiers dépens de l'instance.
Cependant, l'équité ne commande pas d'allouer à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L'article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 
La décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
L'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l'action de PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT recevable ;

CONSTATE les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], conclu le 18 mai 2015, entre PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT d'une part et M. [Z] [V] d'autre part à la date du 20 octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [V] à payer à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2 190,26 euros (deux mille cent quatre-vingt-dix euros et vingt-six centimes), terme du mois d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 21 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [Z] [V] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives d'un montant de 60 euros (soixante euros) chacune, en sus de son loyer courant, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ;
 
DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;
 
DIT que pendant ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

RAPPELLE que si M. [Z] [V] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, ainsi que de l'arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
 
DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
- qu'il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de M. [Z] [V] et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- que M. [Z] [V] soit condamné à payer à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, subissant les augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu'à la libération effective des lieux;
 
CONDAMNE M. [Z] [V] aux entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement  ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4], le 30 juillet 2026

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
M.LOMORO J LELONG
Texte intégral
MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 25/02022 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-I3C4
AFFAIRE : Etablissement public PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT / [Z] [V]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE



JUGEMENT DU 30 JUILLET 2026























Grosse(s) délivrée(s)
à
PDC


le 30/07/2026




Copie(s) délivrée(s)
à
PDC 
SP
Defendeur



le 30/07/2026
 


LE PRESIDENT : Madame LELONG Jessy, Magistrat 

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie



DEMANDERESSE

Etablissement public PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représenté par M. [Y] [U], dûment muni d'un pouvoir





DEFENDEUR

Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant















EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2015, à effet rétroactif au 22 août 2013, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à M. [Z] [V] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement total d'un loyer mensuel net de charges d'un montant 311,74 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à M. [Z] [V] par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, un commandement de payer dans le délai de deux mois les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2 487,76 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 19 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait citer M. [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BÉTHUNE afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement des loyers et à défaut son prononcé ;
- son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 3 375,24 euros déduction faite des acomptes versés ;
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- sa condamnation aux dépens de la présente instance y compris le coût du commandement de payer en date du 18 août 2025 sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 1] le 26 novembre 2025.

L'enquête de la plate-forme de prévention des expulsions, réceptionnée le 28 avril 2026, n'a pu être diligentée, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close les 2 février et 9 mars 2026.

L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2026.

A cette audience, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a comparu représenté par M. [Y] [U], dûment muni d'un pouvoir.
Le bailleur a réitéré les termes de son assignation précisant demander le constat d’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour défaut de paiement du loyer et des charges d’un montant actualisé de 2 481,69 euros au 21 mai 2026 terme du mois d’avril 2026 inclus.
À l'appui de ses prétentions, il a soutenu qu'un commandement de payer en date du 18 août 2025 avait été signifié à M. [Z] [V] mais que ses causes n'avaient pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Il s’est dit ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement, le paiement du loyer ayant été repris par le défendeur.

M. [Z] [V], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

À l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 30 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée notamment par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, M. [Z] [V], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.
Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 26 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 19 août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.
L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 dispose désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024).
 
En l'espèce, le bail conclu le 18 mai 2015 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges, après un commandement de payer demeuré infructueux durant deux mois.
Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à M. [Z] [V] le 18 août 2025, pour un montant de 2 487,76 euros, lui octroyant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette locative.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que M. [Z] [V] ne s’est pas acquitté du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 20 octobre 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à compter du 20 octobre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.


Sur la demande en paiement 

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
A l'audience, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties le 18 mai 2015 avec effet rétroactif au 22 août 2013 ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 août 2025 ;
- le décompte de la créance arrêtée au 21 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus dont il résulte que le défendeur reste redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour un montant de 2 481,69 euros. 

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que M. [Z] [V] reste devoir à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2 481,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement, dont à déduire la somme de 165,19 euros au titre des frais de poursuite relevant des dépens et la somme de 126,24 euros au titre des frais d’assurances non justifiés.

Il convient par conséquent de condamner, M. [Z] [V], à payer à [Localité 3] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2 190,26 euros (deux mille cent quatre-vingt-dix euros et vingt-six centimes), terme du mois d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 21 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».
Selon l'article 24 VII de cette même loi, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».
 
En l'espèce, au regard du paiement effectué le 7 mai 2026 d’un montant de 293 euros par M. [Z] [V], il y a lieu de considérer que le locataire a repris le paiement du loyer courant et témoigne d’une volonté d’apurer la dette locative.
 
Au vu de la reprise du paiement du loyer courant, du montant de la dette, et de l'absence d'opposition du bailleur, il convient d'accorder à M. [Z] [V] des délais de paiement et de l'autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 35 mensualités d'un montant de 60 euros chacune, et d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
 
A défaut de respect par M. [Z] [V] des modalités d'apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et celui-ci pourra être expulsé s’il ne libère pas volontairement les lieux.
 
Il serait alors tenu de s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé au bailleur lié à l'occupation sans droit ni titre des lieux.

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [Z] [V] aux entiers dépens de l'instance.
Cependant, l'équité ne commande pas d'allouer à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L'article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 
La décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
L'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l'action de PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT recevable ;

CONSTATE les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], conclu le 18 mai 2015, entre PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT d'une part et M. [Z] [V] d'autre part à la date du 20 octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [V] à payer à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2 190,26 euros (deux mille cent quatre-vingt-dix euros et vingt-six centimes), terme du mois d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 21 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [Z] [V] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives d'un montant de 60 euros (soixante euros) chacune, en sus de son loyer courant, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ;
 
DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;
 
DIT que pendant ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

RAPPELLE que si M. [Z] [V] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, ainsi que de l'arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
 
DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
- qu'il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de M. [Z] [V] et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- que M. [Z] [V] soit condamné à payer à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, subissant les augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu'à la libération effective des lieux;
 
CONDAMNE M. [Z] [V] aux entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement  ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4], le 30 juillet 2026

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
M.LOMORO J LELONG

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T22:45:53.931Z.