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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarbes, JugeContentieuxProtection, 28 juillet 2026, n° 25/00858

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

La SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [Y] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 08 novembre 2016, ayant pris effet le 10 novembre suivant, pour un loyer mensuel de 326,80 € et 56,21 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2025 pour un montant de 2 004,35 €.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [R] par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 09 septembre 2025 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande de l'une ou l'autre des parties. 

A l’audience du 26 mai 2026, la SA PROMOLOGIS - représentée par Madame [K] [C], responsable recouvrement et contentieux, régulièrement munie d'un pouvoir - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [R] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 928,79 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La SA PROMOLOGIS précise que le payement du loyer courant n'a pas été repris avant l'audience. 

*
En défense, Monsieur [Y] [R] - représenté par Maître Aude SANVICENTE - sollicite du Juge des contentieux de la protection, par conclusions auxquelles il se rapporte oralement, qu'il : 
- l'accueille dans ses conclusions, fins et prétentions, 
- constate qu'il sollicite son maintien dans le logement, 
- lui octroie des délais de payement sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, 
- en tout état de cause : 
* l'autorise à produire une note en délibéré afin de communiquer la décision du FSL et ses justificatifs de revenus et charges, 
* réduise à de plus justes proportions les demandes de la SA PROMOLOGIS au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Monsieur [Y] [R] reconnait ne pas avoir été en mesure de reprendre le payement du loyer courant, étant sans emploi et dans une situation financière précaire. Il affirme cependant avoir retrouvé un emploi depuis peu, qui serait susceptible de déboucher sur un contrat de travail à durée indéterminée. 
Bien que sollicitant son maintien dans le logement, le défendeur indique rechercher un appartement plus petit. 


Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 28 août 2025. 




A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NOTE EN DELIBERE :

Aux termes de l'article 445 du Code de procédure civile, "Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444". 

Les dispositions des articles 442 et 444 se complètent et autorisent la recevabilité des notes en délibéré fondées sur l'invitation du juge ou tendant à la réouverture des débats. Mais une note en délibéré n'est recevable que dans l'une de ces circonstances limitatives (voir notamment Cass 2ème civ. 20 octobre 2011, n°10-24.923). En l’absence de demande de la part du juge, les notes doivent être déclarées irrecevables (voir notamment Cass 2ème civ. 1er mars 2018, n° 17-13.116). 
D'après les dispositions de l'article 442 du Code de procédure civile, le Président peut inviter les parties à fournir les explications de fait ou de droit qu'il estime nécessaires, ou à préciser ce qui paraît obscur. Cette invitation relève du pouvoir discrétionnaire du juge (voir notamment Cass 1ère civ. 04 décembre 1973, Cass com. 30 janvier 1980, Cass soc. 12 novembre 2008, n° 07-41.348 et 07-41.471). 

En l'espèce, au regard à la fois de l'absence de reprise du payement du loyer courant, rendant peu vraisemblable l'octroi d'un FSL qui serait, en toute hypothèse, sans incidence sur les demandes présentées par la SA PROMOLOGIS, et des deux renvois accordés au défendeur pour lui permettre de produire des justificatifs de ses revenus et de ses charges, il n'a pas été fait droit à la demande de production d'une note pendant le temps du délibéré présentée par Monsieur [Y] [R]. 


II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

La SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 928,79 € à la date du 30 avril 2026. 

Monsieur [Y] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 4 928,79 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 004,35 € à compter du commandement de payer (29 janvier 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.









III. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». 
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024). 

En l'espèce, le bail conclu le 08 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 - Résiliation pour non-paiement) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 004,35 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2025.

Sur la demande de délais de payement avec suspension de la clause résolutoire 

Tout d'abord, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».








Ensuite, l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Enfin, aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». 

Monsieur [Y] [R] sollicite le bénéfice de délais de payement afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire. 

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 28 août 2025 que Monsieur [Y] [R] a connu une période simultanée d'absence d'emploi non indemnisée et de séparation qui a largement déstabilisée son budget. Il affirme avoir désormais repris sa santé physique et mentale en main et avoir trouvé un emploi. 

Il ressort en outre du décompte produit par le demandeur que Monsieur [Y] [R] n'a procédé à aucun règlement de la part à charge du loyer courant depuis le mois d'août 2024. 

En l'espèce, tout d'abord, Monsieur [Y] [R] sollicite des délais de payement sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil qui ne permet pas la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire à l'inverse de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. 
Ensuite, quand bien même Monsieur [Y] [R] aurait formulé sa demande de délais de payement sur le bon fondement juridique, force est de constater que le payement du loyer courant n'a pas été repris avant l'audience, ce qui ne permet pas au Juge des contentieux de la protection de faire droit aux demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de payement. 
Enfin, le payement du loyer courant n'ayant pas été repris avant l'audience et Monsieur [Y] [R] ne produisant aucun justificatif de l'évolution de sa situation, il apparaît difficile d'envisager comment ce dernier pourrait affecter une somme supplémentaire à l'apurement de la dette locative. 

En conséquence, Monsieur [Y] [R] sera débouté de sa demande de délais de payement et de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire. Son expulsion sera donc ordonnée.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [Y] [R] sera condamné au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 





L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer. 

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017). 

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SA PROMOLOGIS sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 503,50 € et non indexée. 


IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 28 avril 2025 et de sa notification à la Préfecture le 29 avril 2025. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [Y] [R] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de production d'une note en délibéré présentée par Monsieur [Y] [R] ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 novembre 2016 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [Y] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 30 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;






DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 4 928,79 € (quatre mille neuf cent vingt-huit euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 30 avril 2026, incluant un dernier appel de 503,50 € pour le mois d'avril 2026 et un dernier versement CAF de 240,20 € enregistré pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 2 004,35 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 503,50 € (cinq cent trois euros et cinquante centimes) ;

REJETTE la demande de délais de payement avec suspension de l'acquisition de la clause résolutoire présentée par Monsieur [Y] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 28 avril 2025 et de sa notification à la Préfecture le 29 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.


 Le cadre greffier Le juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
Juge des Contentieux de la Protection 
 
JUGEMENT

Du : 28 Juillet 2026

N° de minute :

Affaire : 
N° RG 25/00858 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ESBD

Prononcé le 28 Juillet 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 mai 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et de Madame Amel EL AMACHE, cadre greffier présent lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 28 Juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu: 

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [C] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial



 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Y] [R], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aude SANVICENTE, avocat au barreau de TARBES

 

D’AUTRE PART,








RAPPEL DES FAITS

La SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [Y] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 08 novembre 2016, ayant pris effet le 10 novembre suivant, pour un loyer mensuel de 326,80 € et 56,21 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2025 pour un montant de 2 004,35 €.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [R] par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 09 septembre 2025 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande de l'une ou l'autre des parties. 

A l’audience du 26 mai 2026, la SA PROMOLOGIS - représentée par Madame [K] [C], responsable recouvrement et contentieux, régulièrement munie d'un pouvoir - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [R] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 928,79 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La SA PROMOLOGIS précise que le payement du loyer courant n'a pas été repris avant l'audience. 

*
En défense, Monsieur [Y] [R] - représenté par Maître Aude SANVICENTE - sollicite du Juge des contentieux de la protection, par conclusions auxquelles il se rapporte oralement, qu'il : 
- l'accueille dans ses conclusions, fins et prétentions, 
- constate qu'il sollicite son maintien dans le logement, 
- lui octroie des délais de payement sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, 
- en tout état de cause : 
* l'autorise à produire une note en délibéré afin de communiquer la décision du FSL et ses justificatifs de revenus et charges, 
* réduise à de plus justes proportions les demandes de la SA PROMOLOGIS au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Monsieur [Y] [R] reconnait ne pas avoir été en mesure de reprendre le payement du loyer courant, étant sans emploi et dans une situation financière précaire. Il affirme cependant avoir retrouvé un emploi depuis peu, qui serait susceptible de déboucher sur un contrat de travail à durée indéterminée. 
Bien que sollicitant son maintien dans le logement, le défendeur indique rechercher un appartement plus petit. 


Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 28 août 2025. 




A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NOTE EN DELIBERE :

Aux termes de l'article 445 du Code de procédure civile, "Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444". 

Les dispositions des articles 442 et 444 se complètent et autorisent la recevabilité des notes en délibéré fondées sur l'invitation du juge ou tendant à la réouverture des débats. Mais une note en délibéré n'est recevable que dans l'une de ces circonstances limitatives (voir notamment Cass 2ème civ. 20 octobre 2011, n°10-24.923). En l’absence de demande de la part du juge, les notes doivent être déclarées irrecevables (voir notamment Cass 2ème civ. 1er mars 2018, n° 17-13.116). 
D'après les dispositions de l'article 442 du Code de procédure civile, le Président peut inviter les parties à fournir les explications de fait ou de droit qu'il estime nécessaires, ou à préciser ce qui paraît obscur. Cette invitation relève du pouvoir discrétionnaire du juge (voir notamment Cass 1ère civ. 04 décembre 1973, Cass com. 30 janvier 1980, Cass soc. 12 novembre 2008, n° 07-41.348 et 07-41.471). 

En l'espèce, au regard à la fois de l'absence de reprise du payement du loyer courant, rendant peu vraisemblable l'octroi d'un FSL qui serait, en toute hypothèse, sans incidence sur les demandes présentées par la SA PROMOLOGIS, et des deux renvois accordés au défendeur pour lui permettre de produire des justificatifs de ses revenus et de ses charges, il n'a pas été fait droit à la demande de production d'une note pendant le temps du délibéré présentée par Monsieur [Y] [R]. 


II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

La SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 928,79 € à la date du 30 avril 2026. 

Monsieur [Y] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 4 928,79 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 004,35 € à compter du commandement de payer (29 janvier 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.









III. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». 
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024). 

En l'espèce, le bail conclu le 08 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 - Résiliation pour non-paiement) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 004,35 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2025.

Sur la demande de délais de payement avec suspension de la clause résolutoire 

Tout d'abord, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».








Ensuite, l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Enfin, aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». 

Monsieur [Y] [R] sollicite le bénéfice de délais de payement afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire. 

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 28 août 2025 que Monsieur [Y] [R] a connu une période simultanée d'absence d'emploi non indemnisée et de séparation qui a largement déstabilisée son budget. Il affirme avoir désormais repris sa santé physique et mentale en main et avoir trouvé un emploi. 

Il ressort en outre du décompte produit par le demandeur que Monsieur [Y] [R] n'a procédé à aucun règlement de la part à charge du loyer courant depuis le mois d'août 2024. 

En l'espèce, tout d'abord, Monsieur [Y] [R] sollicite des délais de payement sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil qui ne permet pas la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire à l'inverse de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. 
Ensuite, quand bien même Monsieur [Y] [R] aurait formulé sa demande de délais de payement sur le bon fondement juridique, force est de constater que le payement du loyer courant n'a pas été repris avant l'audience, ce qui ne permet pas au Juge des contentieux de la protection de faire droit aux demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de payement. 
Enfin, le payement du loyer courant n'ayant pas été repris avant l'audience et Monsieur [Y] [R] ne produisant aucun justificatif de l'évolution de sa situation, il apparaît difficile d'envisager comment ce dernier pourrait affecter une somme supplémentaire à l'apurement de la dette locative. 

En conséquence, Monsieur [Y] [R] sera débouté de sa demande de délais de payement et de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire. Son expulsion sera donc ordonnée.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [Y] [R] sera condamné au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 





L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer. 

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017). 

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SA PROMOLOGIS sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 503,50 € et non indexée. 


IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 28 avril 2025 et de sa notification à la Préfecture le 29 avril 2025. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [Y] [R] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit. 



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de production d'une note en délibéré présentée par Monsieur [Y] [R] ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 novembre 2016 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [Y] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 30 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;






DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 4 928,79 € (quatre mille neuf cent vingt-huit euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 30 avril 2026, incluant un dernier appel de 503,50 € pour le mois d'avril 2026 et un dernier versement CAF de 240,20 € enregistré pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 2 004,35 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 503,50 € (cinq cent trois euros et cinquante centimes) ;

REJETTE la demande de délais de payement avec suspension de l'acquisition de la clause résolutoire présentée par Monsieur [Y] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 28 avril 2025 et de sa notification à la Préfecture le 29 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.


 Le cadre greffier Le juge

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T23:12:29.317Z.