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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 23 juillet 2026, n° 26/00670

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2014, Mme [N] [P], par l’intermédiaire de la SAS L'AGENCE DE FABRON, a consenti à M. [G] [E] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 700 euros, et 150 euros de provisions sur charges.

Il n’est pas contesté que M. [G] [E] a adressé un courrier daté du 7 août 2015, faisant état de son souhait de quitter le logement. 

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, Mme [N] [P] a fait signifier à M. [G] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 458,52 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Par ordonnance en date du 23 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, statuant en référé, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire dudit contrat de bail et prononcé l’expulsion de M. [G] [E] et de tout occupant de son chef. 

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, Mme [U] [Z] a fait assigner la SAS L'AGENCE DE FABRON et devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- recevoir sa tierce opposition à l’encontre du jugement rendu entre M. [G] [E] et Mme [N] [P] concernant ledit logement ;
- ordonner la rétractation dudit jugement en toutes ses dispositions et notamment relatives à la résiliation du bail, l’expulsion de M. [G] [E] ou tout occupant de son chef, et toutes autres dispositions relatives au bail ;
- suspendre l’exécution provisoire du jugement précité ;
- ordonner la signature d’un contrat de bail entre Mme [N] [P] et elle-même, à la date du 16 novembre 2025, date de la signature de l’attestation de loyer de la CAF ;
- condamner solidairement la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par jugement en date du 7 mai 2025, le juge du tribunal judiciaire de NICE, a notamment déclaré irrecevable les demandes de Mme [U] [Z] en nullité de certains actes d’exécution et l’a débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux et de dommages et intérêts. 

A l’audience utile du 9 juin 2026, Mme [U] [Z] comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, précisant néanmoins que la tierce opposition est formulée à l’encontre de l’ordonnance de référé du 23 avril 2025. 

Aux termes de ses dernières conclusions, la SAS L'AGENCE DE FABRON sollicite de la présente juridiction notamment de :
- in limine litis :
déclarer irrecevable la demande de Mme [U] [Z] pour cause de litispendance la demande formulée par Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts ; à défaut de litispendance, surseoir à statuer dans l’attente de la décision du juge de l’exécution concernant la demande formulée par Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts ; se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de Mme [U] [Z] de voir ordonner la signature d’un bail écrit ; - déclarer irrecevable la tierce opposition ; 
- débouter Mme [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [N] [P] sollicite de la présente juridiction notamment de 
- in limine litis :
déclarer irrecevable la tierce opposition de Mme [U] [Z] ; déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts à son encontre car se heurtant à l’autorité de la chose jugée du jugement rendu le 7 mai 2026 ;déclarer irrecevable la demande de suspension de l’exécution de l’ordonnance de référé du 23 avril 2025 car se heurtant à l’autorité de la chose jugée du jugement rendu le 7 mai 2026 ; - débouter Mme [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2025.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :
- qu'en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer, 
- que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.
- qu'en application de 446-2-1 du code de procédure civile le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des avocats qui doivent expressément formuler, dans la discussion de leurs conclusions, les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les conclusions doivent indiquer, pour chaque prétention, les pièces invoquées et leur numérotation, un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Sur la demande de litispendance et de surseoir à statuer : 

Aux termes de l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office.

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En l’espèce la SAS L'AGENCE DE FABRON invoque à titre principal la litispendance en raison de l’action indemnitaire formulée par Mme [U] [Z] devant le juge de l’exécution et à titre subsidiaire le sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge de l’exécution. 

Par jugement en date du 7 mai 2025, le juge du tribunal judiciaire de NICE a déja statué et a notamment déclaré irrecevable les demandes de Mme [U] [Z] en nullité de certains actes d’exécution et l’a débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux et de dommages et intérêts. 

Par conséquent il convient de débouter la SAS L'AGENCE DE FABRON de ses demandes à ce titre. 

Sur la recevabilité de la tierce opposition de Mme [U] [Z] : 

Aux termes de l’article 582 du code de procédure civile, la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l'attaque.

Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique, pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit.

Aux termes de l’article 583 du code de procédure civile, est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque.

Les créanciers et autres ayants cause d'une partie peuvent toutefois former tierce opposition au jugement rendu en fraude de leurs droits ou s'ils invoquent des moyens qui leur sont propres.
En matière gracieuse, la tierce opposition n'est ouverte qu'aux tiers auxquels la décision n'a pas été notifiée ; elle l'est également contre les jugements rendus en dernier ressort même si la décision leur a été notifiée.

Aux termes de l’article 587 du code de procédure civile, la tierce opposition formée à titre principal est portée devant la juridiction dont émane le jugement attaqué.
La décision peut être rendue par les mêmes magistrats. (...)

Mme [N] [P] et la SAS L'AGENCE DE FABRON considèrent que Mme [U] [Z] est irrecevable en sa demande de tierce opposition concernant l’ordonnance de référé en date du 23 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE. 
Ils relèvent que Mme [U] [Z] occupait les lieux uniquement du chef de M. [G] [E], de sorte qu’elle ne dispose d’aucun droit personnel et autonome sur le logement. Ils contestent l’existence de toute bail écrit ou verbal au bénéfice de Mme [U] [Z]. Ils rappellent qu’aucune restitution des clés n’a été effectuée par M. [G] [E], de sorte que le bail s’est maintenu. 

Mme [U] [Z] considère que l’ordonnance rendue porte atteinte à ses droits propres et a été obtenu en fraude de ses droits de locataire. A ce titre elle indique qu’il existe un bail écrit à son bénéfice ou à titre subsidiaire un bail verbal de sorte que les défendeurs ne pouvaient ignorer sa situation de fait de locataire. 

En l’espèce Mme [U] [Z] a formé tierce opposition à titre principal à l’encontre de l’ordonnance en date du 23 avril 2025, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, statuant en référé.

Il est constant que la tierce opposition est recevable contre une ordonnance de référé. 

D'après l'article 587 du Code de procédure civile, la tierce opposition doit être exercée devant la juridiction qui a rendu la décision contestée. C'est à ce titre que la tierce opposition constitue une voie de rétractation.

Or, Mme [U] [Z] assigné devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond, et non le juge des référés qui a rendu l’ordonnance qu’elle critique, soit une juridiction distincte. 

Par conséquent, il convient de déclarer la tierce opposition de Mme [U] [Z] formée à l’encontre de l’ordonnance de référé du 23 avril 2025 irrecevable. Faute de rétractation de ladite ordonnance, la demande par Mme [U] [Z] de suspension de l’exécution provisoire est sans objet. L’irrecevabilité soulevée par Mme [N] [P] sur la demande de suspension de l’exécution de l’ordonnance de référé du 23 avril 2025 au titre de l’autorité de la chose jugée est également devenue sans objet. 

Sur la recevabilité de la demande indemnitaire de Mme [U] [Z] au titre de l’autorité de la chose jugée : 

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.

Enfin, il ressort de l’article 1355 du code civil que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Mme [N] [P] soulève l’irrecevabilité des demandes indemnitaires de Mme [U] [Z] en ce que le juge de l’exécution a déjà statué sur cette demande indemnitaire basée sur le prétendu comportement fautifs des défendeurs. 

Mme [U] [Z] ne s’est pas prononcée sur cette fin de non-recevoir. 

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, Mme [U] [Z] a assigné Mme [N] [P] et la SAS L'AGENCE DE FABRON devant le juge de l’exécution. A ce titre elle sollicitait déjà la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts. Il ressort de la lecture de cette assignation que la demanderesse soulevait exactement les mêmes moyens de droit et de fait pour fonder sa demande indemnitaire, en reprochant notamment aux défendeurs d’avoir engagé une procédure d’expulsion à l’encontre de M. [G] [E], et non à son encontre, en fraude de ses droits

La juridiction est saisie d’une même demande indemnitaire, à l’encontre des mêmes parties. 

Or, par jugement en date du 7 mai 2025, le juge du tribunal judiciaire de NICE, a notamment débouté Mme [U] [Z] de sa demande de dommages et intérêts.

Un tel jugement acquiert l'autorité de la chose jugée « dès son prononcé » ( CPC, art. 480, al. 1er), même s'il peut faire l'objet de recours. En conséquence, l'existence de voies de recours n'a aucune incidence et ne conditionne pas l'autorité de la chose jugée.

Par conséquent, il convient de déclarer Mme [U] [Z] irrecevable dans ses demandes indemnitaires au titre de l’autorité de la chose jugée. 

Sur l’existence d’un bail verbal et la condamnation de Mme [N] [P], représentée par la SAS L'AGENCE DE FABRON, à la signature d’un bail écrit avec Mme [U] [Z] : 

Aux termes de l’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
(…) Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. 

Mme [U] [Z] fait état de l’existence d’un bail, soit écrit, soit verbal entre les parties et produit à ce titre des éléments de preuve au soutien de ses prétentions. Elle rappelle que les loyers sont payés jusqu’en 2024, faisant état d’une quittance de loyer, ainsi que la taxe d’habitation ; elle produit des attestations d’assurance d’habitation et des échanges de mails avec le mandataire du bailleur. 


La SAS L'AGENCE DE FABRON soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection à ordonner aux parties à souscrire un bail écrit. Par ailleurs les défendeurs s’opposent à l’existence d’un bail entre les parties. Ils notent que les pièces versées par la demanderesse ne sont pas constitutives d’un bail écrit. Concernant le bail verbal invoqué, ils rappellent que le paiement des loyers ne préjuge pas de l’existence d’un bail avec Mme [U] [Z] et contestent les éléments de preuve produits. Ils précisent que le bail souscrit avec M. [G] [E] n’a pas pris fin, de sorte que Mme [U] [Z] ne peut prétendre être locataire à titre personnel.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation. Dès lors, est ledit juge est compétent pour ordonner le respect par les parties des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant notamment à son article 3, la possibilité pour une partie d’exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions légales. 

S’il n’est pas contesté que M. [G] [E] a adressé un courrier daté du 7 août 2015, où il fait état de son souhait de quitter le logement, il n’est versé aucun état des lieux de sortie. Il n’est nullement établi que M. [G] [E] ait restitué les clés et que le bail souscrit le 30 janvier 2014 ait pris fin avant la résiliation constatée par l’ordonnance du 23 avril 2025. 

En revanche, le maintien des liens contractuels entre Mme [N] [P] et M. [G] [E], dans le cadre d’un bail écrit, n’empêche nullement l’existence d’un nouveau lien contractuel entre le bailleur et Mme [U] [Z] sur ce même logement. 

Le demandeur ne verse aucun bail écrit, ni d’élément de preuve de l’existence d’un tel bail écrit qui aurait été souscrit avec le bailleur, Mme [N] [P].

Une ordonnance d’un tribunal administratif, en date du 5 novembre 2025, qui considère que Mme [U] [Z] doit être regardée comme locataire en titre à la date du jugement de résiliation-expulsion n’a aucune force juridique pour constater l’existence d’un bail écrit. 

Par ailleurs, si une attestation de loyer de la CAF en date du 16 novembre 2015 ne peut constituer en soi la preuve d’un bail écrit, il peut constituer un faisceau d’indice dans la caractérisation d’un bail verbal souscrit entre le bailleur et Mme [N] [P]. A ce titre, il convient de relever que l’attestation de loyer est signée par l’agence immobilière, agissant en qualité de mandataire du bailleur,

Le reçu de 842 euros versé par la demanderesse ne peut valablement constituer une quittance de loyer. En outre le règlement des loyers jusqu’en 2024 est sans conséquence dans l’appréciation de l’existence d’un bail verbal entre Mme [U] [Z] et Mme [N] [P] dans la mesure où le contrat de bail initial, souscrit le 7 août 2015, s’est maintenu jusqu’à l’ordonnance du 23 avril 2025, est démontre uniquement l’exécution des obligations du locataire, M. [G] [E]. 

Néanmoins, les échanges non contestés de courriels entre Mme [U] [Z] et la SAS L'AGENCE DE FABRON, où d’une part il est communiqué le nouveau RIB de l’agence et d’autre part il est demandé uniquement à Mme [U] [Z] de régler les loyers impayés, démontrent la volonté commune des parties d’exécuter une relation contractuelle de type bail d’habitation.

Le paiement d’une taxe d’habitation ou les différentes attestations d’assurance d’habitation de Mme [U] [Z] concernant le local d’habitation illustrent également l’exécution par Mme [U] [Z] des obligations classiques d’un locataire. 

Dès lors, les différents éléments de preuve rapportés par Mme [U] [Z] démontrent en réalité l’existence d’un rapport contractuel entre Mme [U] [Z] et la SAS L'AGENCE DE FABRON, devant être qualifié de contrat de bail verbal d’habitation et ainsi régit par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, tendant à améliorer les rapports locatifs.

La date de prise d’effet de ces rapports contractuels peut valablement être remontée au 16 novembre 2015, lorsque le mandataire du bailleur certifie formellement devant un tiers, la CAF, que Mme [U] [Z] est locataire. 

Dès lors, Mme [U] [Z] justifie d’un titre d’occupation concernant le logement litigieux, rendant inopposable l’ordonnance de référé du 23 avril 2025 à son égard ; 

Au visa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il convient d’ordonner aux parties l’établissement de ce bail verbal sous la forme d’un bail écrit, avec prise d’effet au 16 novembre 2015. 

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. La SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] partie perdantes seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

La SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [U] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Les défendeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS L'AGENCE DE FABRON de sa demande de litispendance ; 

DÉBOUTE la SAS L'AGENCE DE FABRON de sa demande de sursis à statuer ;

DÉCLARE Mme [U] [Z] irrecevable dans sa tierce opposition formulée à l’encontre de l’ordonnance du 23 avril 2025 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, statuant en référé ; 

DÉCLARE Mme [U] [Z] irrecevable dans sa demande de dommages et intérêts au titre de l’autorité de la chose jugée ; 

CONSTATE l’existence d’un bail verbal souscrit entre Mme [U] [Z] et Mme [N] [P], par l’intermédiaire de la SAS L'AGENCE DE FABRON, à compter du 16 novembre 2015, concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] ; 

RAPPELLE que le juge des contentieux de la protection est compétent pour ordonner l’établissement d’un bail écrit ;

ORDONNE à Mme [N] [P] l’établissement d’un contrat de bail écrit en remplacement dudit bail verbal conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec prise d’effet au 15 novembre 2015 ;

DÉBOUTE la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] à payer à Mme [U] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


[Z] c/ S.A.S. AGENCE DE FABRON, [P] 

MINUTE N°
DU 23 Juillet 2026

N° RG 26/00670 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RC7X




 




 






























Grosse délivrée
à Me Loïc BENSAID

Expédition délivrée
à Me Séverine FERRY
Me Loïc BENSAID
Me Cyril SABATIE

le







DEMANDEUR:

Monsieur [U] [T] [Z]
né le 03 Mai 1984 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Séverine FERRY, avocat au barreau de NICE


DEFENDERESSES:

S.A.S. AGENCE DE FABRON
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Loïc BENSAID, avocat au barreau de NICE

Madame [N] [P]
Représentée par son mandataire, l’AGENCE DE FABRON
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS




COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat au Tribunal Judiciaire de NICE, Juge des Contentieux de la Protection 


assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président


DEBATS : A l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe


PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026
 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2014, Mme [N] [P], par l’intermédiaire de la SAS L'AGENCE DE FABRON, a consenti à M. [G] [E] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 700 euros, et 150 euros de provisions sur charges.

Il n’est pas contesté que M. [G] [E] a adressé un courrier daté du 7 août 2015, faisant état de son souhait de quitter le logement. 

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, Mme [N] [P] a fait signifier à M. [G] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 458,52 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Par ordonnance en date du 23 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, statuant en référé, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire dudit contrat de bail et prononcé l’expulsion de M. [G] [E] et de tout occupant de son chef. 

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, Mme [U] [Z] a fait assigner la SAS L'AGENCE DE FABRON et devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- recevoir sa tierce opposition à l’encontre du jugement rendu entre M. [G] [E] et Mme [N] [P] concernant ledit logement ;
- ordonner la rétractation dudit jugement en toutes ses dispositions et notamment relatives à la résiliation du bail, l’expulsion de M. [G] [E] ou tout occupant de son chef, et toutes autres dispositions relatives au bail ;
- suspendre l’exécution provisoire du jugement précité ;
- ordonner la signature d’un contrat de bail entre Mme [N] [P] et elle-même, à la date du 16 novembre 2025, date de la signature de l’attestation de loyer de la CAF ;
- condamner solidairement la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par jugement en date du 7 mai 2025, le juge du tribunal judiciaire de NICE, a notamment déclaré irrecevable les demandes de Mme [U] [Z] en nullité de certains actes d’exécution et l’a débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux et de dommages et intérêts. 

A l’audience utile du 9 juin 2026, Mme [U] [Z] comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, précisant néanmoins que la tierce opposition est formulée à l’encontre de l’ordonnance de référé du 23 avril 2025. 

Aux termes de ses dernières conclusions, la SAS L'AGENCE DE FABRON sollicite de la présente juridiction notamment de :
- in limine litis :
déclarer irrecevable la demande de Mme [U] [Z] pour cause de litispendance la demande formulée par Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts ; à défaut de litispendance, surseoir à statuer dans l’attente de la décision du juge de l’exécution concernant la demande formulée par Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts ; se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de Mme [U] [Z] de voir ordonner la signature d’un bail écrit ; - déclarer irrecevable la tierce opposition ; 
- débouter Mme [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [N] [P] sollicite de la présente juridiction notamment de 
- in limine litis :
déclarer irrecevable la tierce opposition de Mme [U] [Z] ; déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts à son encontre car se heurtant à l’autorité de la chose jugée du jugement rendu le 7 mai 2026 ;déclarer irrecevable la demande de suspension de l’exécution de l’ordonnance de référé du 23 avril 2025 car se heurtant à l’autorité de la chose jugée du jugement rendu le 7 mai 2026 ; - débouter Mme [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :
- qu'en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer, 
- que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.
- qu'en application de 446-2-1 du code de procédure civile le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des avocats qui doivent expressément formuler, dans la discussion de leurs conclusions, les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les conclusions doivent indiquer, pour chaque prétention, les pièces invoquées et leur numérotation, un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Sur la demande de litispendance et de surseoir à statuer : 

Aux termes de l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office.

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En l’espèce la SAS L'AGENCE DE FABRON invoque à titre principal la litispendance en raison de l’action indemnitaire formulée par Mme [U] [Z] devant le juge de l’exécution et à titre subsidiaire le sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge de l’exécution. 

Par jugement en date du 7 mai 2025, le juge du tribunal judiciaire de NICE a déja statué et a notamment déclaré irrecevable les demandes de Mme [U] [Z] en nullité de certains actes d’exécution et l’a débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux et de dommages et intérêts. 

Par conséquent il convient de débouter la SAS L'AGENCE DE FABRON de ses demandes à ce titre. 

Sur la recevabilité de la tierce opposition de Mme [U] [Z] : 

Aux termes de l’article 582 du code de procédure civile, la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l'attaque.

Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique, pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit.

Aux termes de l’article 583 du code de procédure civile, est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque.

Les créanciers et autres ayants cause d'une partie peuvent toutefois former tierce opposition au jugement rendu en fraude de leurs droits ou s'ils invoquent des moyens qui leur sont propres.
En matière gracieuse, la tierce opposition n'est ouverte qu'aux tiers auxquels la décision n'a pas été notifiée ; elle l'est également contre les jugements rendus en dernier ressort même si la décision leur a été notifiée.

Aux termes de l’article 587 du code de procédure civile, la tierce opposition formée à titre principal est portée devant la juridiction dont émane le jugement attaqué.
La décision peut être rendue par les mêmes magistrats. (...)

Mme [N] [P] et la SAS L'AGENCE DE FABRON considèrent que Mme [U] [Z] est irrecevable en sa demande de tierce opposition concernant l’ordonnance de référé en date du 23 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE. 
Ils relèvent que Mme [U] [Z] occupait les lieux uniquement du chef de M. [G] [E], de sorte qu’elle ne dispose d’aucun droit personnel et autonome sur le logement. Ils contestent l’existence de toute bail écrit ou verbal au bénéfice de Mme [U] [Z]. Ils rappellent qu’aucune restitution des clés n’a été effectuée par M. [G] [E], de sorte que le bail s’est maintenu. 

Mme [U] [Z] considère que l’ordonnance rendue porte atteinte à ses droits propres et a été obtenu en fraude de ses droits de locataire. A ce titre elle indique qu’il existe un bail écrit à son bénéfice ou à titre subsidiaire un bail verbal de sorte que les défendeurs ne pouvaient ignorer sa situation de fait de locataire. 

En l’espèce Mme [U] [Z] a formé tierce opposition à titre principal à l’encontre de l’ordonnance en date du 23 avril 2025, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, statuant en référé.

Il est constant que la tierce opposition est recevable contre une ordonnance de référé. 

D'après l'article 587 du Code de procédure civile, la tierce opposition doit être exercée devant la juridiction qui a rendu la décision contestée. C'est à ce titre que la tierce opposition constitue une voie de rétractation.

Or, Mme [U] [Z] assigné devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond, et non le juge des référés qui a rendu l’ordonnance qu’elle critique, soit une juridiction distincte. 

Par conséquent, il convient de déclarer la tierce opposition de Mme [U] [Z] formée à l’encontre de l’ordonnance de référé du 23 avril 2025 irrecevable. Faute de rétractation de ladite ordonnance, la demande par Mme [U] [Z] de suspension de l’exécution provisoire est sans objet. L’irrecevabilité soulevée par Mme [N] [P] sur la demande de suspension de l’exécution de l’ordonnance de référé du 23 avril 2025 au titre de l’autorité de la chose jugée est également devenue sans objet. 

Sur la recevabilité de la demande indemnitaire de Mme [U] [Z] au titre de l’autorité de la chose jugée : 

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.

Enfin, il ressort de l’article 1355 du code civil que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Mme [N] [P] soulève l’irrecevabilité des demandes indemnitaires de Mme [U] [Z] en ce que le juge de l’exécution a déjà statué sur cette demande indemnitaire basée sur le prétendu comportement fautifs des défendeurs. 

Mme [U] [Z] ne s’est pas prononcée sur cette fin de non-recevoir. 

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, Mme [U] [Z] a assigné Mme [N] [P] et la SAS L'AGENCE DE FABRON devant le juge de l’exécution. A ce titre elle sollicitait déjà la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts. Il ressort de la lecture de cette assignation que la demanderesse soulevait exactement les mêmes moyens de droit et de fait pour fonder sa demande indemnitaire, en reprochant notamment aux défendeurs d’avoir engagé une procédure d’expulsion à l’encontre de M. [G] [E], et non à son encontre, en fraude de ses droits

La juridiction est saisie d’une même demande indemnitaire, à l’encontre des mêmes parties. 

Or, par jugement en date du 7 mai 2025, le juge du tribunal judiciaire de NICE, a notamment débouté Mme [U] [Z] de sa demande de dommages et intérêts.

Un tel jugement acquiert l'autorité de la chose jugée « dès son prononcé » ( CPC, art. 480, al. 1er), même s'il peut faire l'objet de recours. En conséquence, l'existence de voies de recours n'a aucune incidence et ne conditionne pas l'autorité de la chose jugée.

Par conséquent, il convient de déclarer Mme [U] [Z] irrecevable dans ses demandes indemnitaires au titre de l’autorité de la chose jugée. 

Sur l’existence d’un bail verbal et la condamnation de Mme [N] [P], représentée par la SAS L'AGENCE DE FABRON, à la signature d’un bail écrit avec Mme [U] [Z] : 

Aux termes de l’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
(…) Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. 

Mme [U] [Z] fait état de l’existence d’un bail, soit écrit, soit verbal entre les parties et produit à ce titre des éléments de preuve au soutien de ses prétentions. Elle rappelle que les loyers sont payés jusqu’en 2024, faisant état d’une quittance de loyer, ainsi que la taxe d’habitation ; elle produit des attestations d’assurance d’habitation et des échanges de mails avec le mandataire du bailleur. 


La SAS L'AGENCE DE FABRON soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection à ordonner aux parties à souscrire un bail écrit. Par ailleurs les défendeurs s’opposent à l’existence d’un bail entre les parties. Ils notent que les pièces versées par la demanderesse ne sont pas constitutives d’un bail écrit. Concernant le bail verbal invoqué, ils rappellent que le paiement des loyers ne préjuge pas de l’existence d’un bail avec Mme [U] [Z] et contestent les éléments de preuve produits. Ils précisent que le bail souscrit avec M. [G] [E] n’a pas pris fin, de sorte que Mme [U] [Z] ne peut prétendre être locataire à titre personnel.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation. Dès lors, est ledit juge est compétent pour ordonner le respect par les parties des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant notamment à son article 3, la possibilité pour une partie d’exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions légales. 

S’il n’est pas contesté que M. [G] [E] a adressé un courrier daté du 7 août 2015, où il fait état de son souhait de quitter le logement, il n’est versé aucun état des lieux de sortie. Il n’est nullement établi que M. [G] [E] ait restitué les clés et que le bail souscrit le 30 janvier 2014 ait pris fin avant la résiliation constatée par l’ordonnance du 23 avril 2025. 

En revanche, le maintien des liens contractuels entre Mme [N] [P] et M. [G] [E], dans le cadre d’un bail écrit, n’empêche nullement l’existence d’un nouveau lien contractuel entre le bailleur et Mme [U] [Z] sur ce même logement. 

Le demandeur ne verse aucun bail écrit, ni d’élément de preuve de l’existence d’un tel bail écrit qui aurait été souscrit avec le bailleur, Mme [N] [P].

Une ordonnance d’un tribunal administratif, en date du 5 novembre 2025, qui considère que Mme [U] [Z] doit être regardée comme locataire en titre à la date du jugement de résiliation-expulsion n’a aucune force juridique pour constater l’existence d’un bail écrit. 

Par ailleurs, si une attestation de loyer de la CAF en date du 16 novembre 2015 ne peut constituer en soi la preuve d’un bail écrit, il peut constituer un faisceau d’indice dans la caractérisation d’un bail verbal souscrit entre le bailleur et Mme [N] [P]. A ce titre, il convient de relever que l’attestation de loyer est signée par l’agence immobilière, agissant en qualité de mandataire du bailleur,

Le reçu de 842 euros versé par la demanderesse ne peut valablement constituer une quittance de loyer. En outre le règlement des loyers jusqu’en 2024 est sans conséquence dans l’appréciation de l’existence d’un bail verbal entre Mme [U] [Z] et Mme [N] [P] dans la mesure où le contrat de bail initial, souscrit le 7 août 2015, s’est maintenu jusqu’à l’ordonnance du 23 avril 2025, est démontre uniquement l’exécution des obligations du locataire, M. [G] [E]. 

Néanmoins, les échanges non contestés de courriels entre Mme [U] [Z] et la SAS L'AGENCE DE FABRON, où d’une part il est communiqué le nouveau RIB de l’agence et d’autre part il est demandé uniquement à Mme [U] [Z] de régler les loyers impayés, démontrent la volonté commune des parties d’exécuter une relation contractuelle de type bail d’habitation.

Le paiement d’une taxe d’habitation ou les différentes attestations d’assurance d’habitation de Mme [U] [Z] concernant le local d’habitation illustrent également l’exécution par Mme [U] [Z] des obligations classiques d’un locataire. 

Dès lors, les différents éléments de preuve rapportés par Mme [U] [Z] démontrent en réalité l’existence d’un rapport contractuel entre Mme [U] [Z] et la SAS L'AGENCE DE FABRON, devant être qualifié de contrat de bail verbal d’habitation et ainsi régit par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, tendant à améliorer les rapports locatifs.

La date de prise d’effet de ces rapports contractuels peut valablement être remontée au 16 novembre 2015, lorsque le mandataire du bailleur certifie formellement devant un tiers, la CAF, que Mme [U] [Z] est locataire. 

Dès lors, Mme [U] [Z] justifie d’un titre d’occupation concernant le logement litigieux, rendant inopposable l’ordonnance de référé du 23 avril 2025 à son égard ; 

Au visa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il convient d’ordonner aux parties l’établissement de ce bail verbal sous la forme d’un bail écrit, avec prise d’effet au 16 novembre 2015. 

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. La SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] partie perdantes seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

La SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [U] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Les défendeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


 PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS L'AGENCE DE FABRON de sa demande de litispendance ; 

DÉBOUTE la SAS L'AGENCE DE FABRON de sa demande de sursis à statuer ;

DÉCLARE Mme [U] [Z] irrecevable dans sa tierce opposition formulée à l’encontre de l’ordonnance du 23 avril 2025 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, statuant en référé ; 

DÉCLARE Mme [U] [Z] irrecevable dans sa demande de dommages et intérêts au titre de l’autorité de la chose jugée ; 

CONSTATE l’existence d’un bail verbal souscrit entre Mme [U] [Z] et Mme [N] [P], par l’intermédiaire de la SAS L'AGENCE DE FABRON, à compter du 16 novembre 2015, concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] ; 

RAPPELLE que le juge des contentieux de la protection est compétent pour ordonner l’établissement d’un bail écrit ;

ORDONNE à Mme [N] [P] l’établissement d’un contrat de bail écrit en remplacement dudit bail verbal conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec prise d’effet au 15 novembre 2015 ;

DÉBOUTE la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] à payer à Mme [U] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SAS L'AGENCE DE FABRON et Mme [N] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 100, code civil 1714, code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code de procedure civile 583, code de procedure civile 587, code de procedure civile 582). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T00:50:22.849Z.