Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Chambre des référés, 24 juillet 2026, n° 25/02094

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, la SELAS C7 CNSP a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI LAMARTIMED, Me [S] [R] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [A] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP aux fins de : 
- condamnation à lui régler la somme provisionnelle de 249 160 euros au titre de son manquement à son obligation de délivrance et du préjudice en découlant,
- ordonner la réduction provisionnelle et conservatoire du loyer annuel à la somme de 75 600 euros,
- si par extraordinaire, le juge des référés venait à considérer que l’affaire relève du fonds, renvoyer l’affaire devant le juge du fond à une audience dont le juge des référés fixera la date pour qu’il soit statué au fond,
- en tout état de cause, la condamner à lui transmettre les justificatifs de charges locatives, impôts et taxes portant sur les biens sur les cinq dernières années et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamnation à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SCI LAMARTIMED, Me [S] [R] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [A] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

Suite à la demande formée par la SCI LAMARTIMED, la réouverture des débats a été ordonnée par mention dossier à l’audience du 26 mars 2026.

À l’audience du 12 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SELAS C7 CNSP a maintenu ses demandes.

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience, la SCI LAMARTIMED, demande :
- de déclarer la juridiction incompétente pour connaître de la demande et inviter la SELAS C7 CNSP à mieux se pourvoir,
- déclarer irrecevable toute demande de la SELAS C7 CSNO tirée de l’invocation d’un préjudice de jouissance courant sur une période antérieure au 15 décembre 2020,
- déclarer non fondées et rejeter les demandes en ce compris la demande de renvoi,
- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 7833.33 euros au titre du préjudice moral,
- condamner la SELAS C7 CNSP à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ainsi qu’aux somme retenue par huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas de défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et en cas d’exécution par voie extrajudiciaire,
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

Me [S] [R] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [A] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP, assignés à personne morale n’ont pas constitué avocat.

 L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision de la SELAS C7 CNSP :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

La SELAS C7 CNSP fait valoir qu’elle exerce une activité de consultation médicale sept jours sur sept sur plusieurs sites dans le département des Alpes-Maritimes, qu’elle a pris à bail commercial des locaux dont la société LAMARTIMED est propriétaire pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 94 000 euros hors-taxes pour une surface de 80 m² pour la zone A et de 250 m² au titre des parties communes mais qu’en réalité la zone B est occupée par des radiologues et radiothérapeutes de sorte qu’elle ne bénéficie que d’une jouissance partagée et que la zone C ne représente que 140 m². Elle ajoute qu’au travers du rapport d’expertise versé, il apparaît que la surface réelle des locaux loués est moindre, que le bailleur a failli à son obligation de délivrance du bien loué, que son loyer devrait être fixé à une somme de 75 600 euros et qu’elle est bien fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance chiffré à la différence entre le loyer appelé et le loyer réel soit 23 000 euros par an sur une durée de 10 ans.

De son côté, la SCI LAMARTIMED, qui conteste tout manquement à son obligation de délivrance, fait valoir qu’elle a bien mis à disposition du locataire un local conforme à la destination prévue au contrat permettant l’exercice effectif de son activité, que le contrat prévoit que le bail porte sur un local d’une superficie de 80 m² pour la partie privative est de 250 m² pour une partie commune et qu’il ne stipule absolument pas que la jouissance des locaux est d’une superficie de 250 m². Elle ajoute qu’une erreur a été commise dans la désignation des locaux car en réalité la partie privative des locaux servant directement à l’exercice du locataire est d’une superficie supérieure de 15,65 m² à celle stipulée dans le bail et que les parties communes ne servant pas directemnt à son activité sont d’une superficie inférieure de 47,70 m². Elle soutient en outre que la société exploite bien les locaux depuis 2015, qu’elle ne peut alléguer d’un préjudice de jouissance depuis cette date en l’état de la prescription quinquennale et qu’elle n’a émis aucune réserve ni contestation pendant plusieurs années de sorte que les demandes formées excèdent les pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SELAS C7 CNSP verse le contrat de bail et un rapport d’expertise immobilier amiable.

Il ressort du contrat de bail en date du 1er mars 2015 que la SCI LAMARTIMED, a donné en location à la SELAS C7 CNSP, pour une durée de neuf années, des locaux sis [Adresse 3] à Nice moyennant le paiement, d’un loyer de 94 000 euros hors taxes et charges, avec cette précision que jusqu’au 31 décembre 2021 inclus, le loyer annuel est diminué de manière exceptionnelle et transitoire à la somme de 57 100 euros hors indexation par an et qu’à compter du 1er janvier 2022, il sera ramené à sa valeur contractuelle.

Il est précisé que les locaux correspondant à la zone A du plan ci-joint annexé au présent bail ont une superficie de 80 m² et que le preneur aura également la jouissance commune des locaux correspondant à la zone B du plan annexé d’une superficie de 250 m².

Le plan annexé au contrat de bail n’a cependant pas été produit par la demanderesse.

Cette dernière verse un rapport d’expertise immobilière non contradictoire du 1er octobre 2024 réalisé à par Madame [Y], mentionnant :
- que les locaux consistent en un centre de soins intégrés à l’immeuble situé au rez-de-chaussée réparti sur deux niveaux, le rez-de-chaussée et le sous-sol,
-que la surface de la zone A est de 69.90 m² (médecin généraliste et urgentiste), la zone B est de 140.30 m² (radiologues et radiothérapeutes) et la zone C de 70 m² (parties communes), au rez-de-chaussée
- que la surface de la zone A est de 52,91 m² (médecin généraliste et urgentiste), la zone B est de 100,119 m² (radiologues et radiothérapeutes) et la zone C de 90 m² (parties communes), au sous-sol
- la surface du centre de soins s’élève à 122,82 m² au rez-de-chaussée et sous-sol et après pondération à 81,43 m²,
- que la valeur locative des locaux occupés par la SELAS Consultations 7/7, est de 50 000 euros.


La SCI LAMARTIMED verse de son côté, un plan faisant ressortir d’autres surfaces à savoir pour la zone A une surface de 95,65 m² au rez-de chaussée et de 29.41 m2 au sous-sol, supérieure à celle visée dans le contrat de bail et une surface de 122,11 m² pour les parties communes situées au sous-sol et de 75.95 m2, pour les parties communes situées au rez-de-chaussée soit une surface de 202,30 m² inférieure à la surface de 250 m² visée au bail.

Bien qu’il apparaisse au vu du plan versé en défense que les parties communes situées au sous-sol et au rez-de-chaussée seraient d’une surface inférieure à celle visée au bail, force est de relever que ce dernier a été conclu il y a 10 ans sans que la demanderesse n’explique pour quel motif elle a attendu ce délai pour initier la présente action et ce alors qu’elle exploite les lieux et y exerce son activité depuis de nombreuses années.

Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir signalé à la bailleresse depuis son entrée dans les lieux, des difficultés et contestations liées à la surface des locaux pris à bail, aucun courrier, mis en demeure ou tout autre élément en ce sens n’étant produit aux débats.

Enfin, bien que la demanderesse fasse état d’un loyer réel de 75 600 euros en arguant au titre du préjudice allégué, d’ une différence de 23 000 euros par rapport au loyer annuel de 94 000 euros, force est de relever qu’elle fonde son calcul sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire, qui se montre de surcroît imprécis sur la méthode de calcul de la valeur locative utilisée et ce alors qu’en matière de baux commerciaux, la révision ou fixation du loyer est strictement encadrée par les dispositions des articles L 145-33 et suivants du code de commerce.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments, que la demande de provision sollicitée au titre du préjudice de jouissance se heurte à des contestations sérieuses. 

Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande de réduction du loyer :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au vu des motifs susvisés et de manière subséquente, la demande de réduction du loyer à la somme de 75 600 euros formée par la SELAS C7 CNSP tenant à l’impossibilité d’user et jouir de l’intégralité de la surface des locaux sera rejetée dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ni d’une privation d’une partie de la surface des locaux objets du bail, étant de surcroît relevé qu’elle fonde principalement sa demande sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire.

En outre, il convient de rappeler qu’en matière de baux commerciaux, la révision ou fixation du loyer qui relève de la compétence du juge des loyers commerciaux ou du tribunal judiciaire selon certaines conditions, est strictement encadrée par les dispositions des articles L 145- 33 et suivants du code de commerce

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond :

Conformément aux dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. 

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la demanderesse exploite les locaux depuis plus de 10 ans.

Bien qu’elle expose être actuellement en sauvegarde de justice et que l’urgence est caractérisée par le montant disproportionné du loyer, force est de considérer qu’il ressort des seuls éléments produits que suivant jugement du 26 septembre 2025, le tribunal a arrêté un plan de sauvegarde sur 10 ans.

Dès lors, force est de considérer, au vu de l’ancienneté du contrat de bail en date du 1er mars 2015, de l’absence de saisine préalable du juge des loyers commerciaux et de l’absence de contestation soulevée par la locataire sur la surface des locaux exploités, pendant de nombreuses années, qu’aucune urgence n’est caractérisée et ne justifie en conséquence le renvoi de l’affaire devant le juge du fond.

La demande qui n’est pas fondée sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de communication des justificatifs des charges locatives, impôts et taxes:

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article L 145- 40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Selon l’article R 145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Selon l’article R 145-37 du même code, les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

En l’espèce, la SELAS C7 CNSP soutient que la SCI LAMARTIMED ne lui a jamais transmis les justificatifs de charges locatives et sollicite la communication de l’ensemble des justificatifs pour les cinq dernières années, sous astreinte.

Le contrat de bail prévoit le règlement d’un loyer annuel outre le remboursement au bailleur de sa quote-part de la totalité des charges de l’immeuble et des parties communes mis en jouissance, taxes, impôts et prestations afférentes aux locaux loués et notamment l’impôt foncier. Il est précisé que les charges feront l’objet de provisions sur charges avec réajustements ultérieurs sur justificatifs fournis au preneur par le bailleur.

La SCI LAMARTIMED justifie avoir adressé le 13 novembre 2025 un courrier à l’administrateur judiciaire comprenant l’ensemble des factures et pièces justificatives sollicitées correspondant aux charges de l’exercice 2024 mais ne démontre pas avoir transmis les justificatifs portant sur les années antérieures de 2021 à 2023 ainsi que sur l’année 2025.

En outre, il ressort des pièces produites aux débats que dans le cadre de la procédure de sauvegarde, la créance déclarée au titre de la refacturation des taxes foncières, charges et prestations sur la période du 1er janvier 2021 au 16 juin 2024 fait l’objet d’une contestation.

En conséquence, bien que la SCI LAMARTIMED, argue que l’obligation alléguée est sérieusement contestable eu égard à l’absence de toute démarche amiable préalable et de la nécessité d’un examen préalable au fond, force est de relever que les moyens soulevés sont inopérants car en application des dispositions susvisées, le bailleur est tenu d’adresser au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges dans les délais prévus par les dispositions de l’article R 145-36 du code de commerce outre tout document justifiant le montant des charges, impôtss taxes et redevances imputés à celui-ci.

Dès lors, bien que la demanderesse ne justifie pas avoir formalisé, avant la délivrance de son assignation une demande de communication des justificatifs relatifs aux charges à son bailleur, force est de relever que ce dernier est tenu de justifier du montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputées en lui adressant les documents afférents, suite à sa demande.

En conséquence, l’obligation pour la SCI LAMARTIMED de transmettre des justificatifs de charges locatives, impôts et taxes ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de la condamner à produire les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes à la SELAS C7 CNSP pour les années 2021, 2022, 2023 et 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

Au vu de l’issue du litige, la SELAS C7 CNSP succombant partiellement, sa demande de communication de pièces ayant toutefois été accueilli, la demande de dommages-intérêts fondée sur le caractère abusif de l’action qui n’est pas démontré sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l’issue du litige de rejeter les demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SELAS C7 CNSP;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction provisionnelle du loyer formée par la SELAS C7 CNSP ;

REJETONS la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond formée par la SELAS C7 CNSP ; 

CONDAMNONS la SCI LAMARTIMED, à communiquer à la SELAS C7 CNSP, locataire, les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes pour les années 2021, 2022, 2023 et 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours ;

REJETONS la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI LAMARTIMED ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/02094 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q3OM
du 24 Juillet 2026 

affaire : S.E.L.A.S. C7 CNSP
c/ S.E.L.A.R.L. [R] prise en la personne de Me [S] [R], S.C.I. LAMARTIMED, S.C.P. EZAVIN-[A] prise en la personne de Me [F] [A]
















Copie exécutoire délivrée à

Me Jimmy BLOUIN
Me Benoît BROGINI


l’an deux mil vingt six et le vingt quatre Juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 15 Décembre 2025 déposé par Commissaire de justice. 

A la requête de :

S.E.L.A.S. C7 CNSP
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.E.L.A.R.L. [R] prise en la personne de Me [S] [R] mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la Société SELAS C7 CSNP selon jugement en date du 17 juin 2024
[Adresse 2]
[Localité 3]
Non comparante ni représentée

S.C.I. LAMARTIMED
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jimmy BLOUIN, avocat au barreau de NICE

S.C.P. EZAVIN-[A] prise en la personne de Me [F] [A] administrateur judiciaire avec mission simple de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la Société C7 CSNP selon Jugement en date du 17 juin 2024
[Adresse 4]
[Localité 4]
Non comparante ni représentée


DÉFENDERESSES



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juillet 2026. 






EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, la SELAS C7 CNSP a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI LAMARTIMED, Me [S] [R] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [A] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP aux fins de : 
- condamnation à lui régler la somme provisionnelle de 249 160 euros au titre de son manquement à son obligation de délivrance et du préjudice en découlant,
- ordonner la réduction provisionnelle et conservatoire du loyer annuel à la somme de 75 600 euros,
- si par extraordinaire, le juge des référés venait à considérer que l’affaire relève du fonds, renvoyer l’affaire devant le juge du fond à une audience dont le juge des référés fixera la date pour qu’il soit statué au fond,
- en tout état de cause, la condamner à lui transmettre les justificatifs de charges locatives, impôts et taxes portant sur les biens sur les cinq dernières années et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamnation à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SCI LAMARTIMED, Me [S] [R] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [A] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

Suite à la demande formée par la SCI LAMARTIMED, la réouverture des débats a été ordonnée par mention dossier à l’audience du 26 mars 2026.

À l’audience du 12 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SELAS C7 CNSP a maintenu ses demandes.

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience, la SCI LAMARTIMED, demande :
- de déclarer la juridiction incompétente pour connaître de la demande et inviter la SELAS C7 CNSP à mieux se pourvoir,
- déclarer irrecevable toute demande de la SELAS C7 CSNO tirée de l’invocation d’un préjudice de jouissance courant sur une période antérieure au 15 décembre 2020,
- déclarer non fondées et rejeter les demandes en ce compris la demande de renvoi,
- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 7833.33 euros au titre du préjudice moral,
- condamner la SELAS C7 CNSP à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ainsi qu’aux somme retenue par huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas de défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et en cas d’exécution par voie extrajudiciaire,
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

Me [S] [R] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [A] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP, assignés à personne morale n’ont pas constitué avocat.

 L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision de la SELAS C7 CNSP :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

La SELAS C7 CNSP fait valoir qu’elle exerce une activité de consultation médicale sept jours sur sept sur plusieurs sites dans le département des Alpes-Maritimes, qu’elle a pris à bail commercial des locaux dont la société LAMARTIMED est propriétaire pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 94 000 euros hors-taxes pour une surface de 80 m² pour la zone A et de 250 m² au titre des parties communes mais qu’en réalité la zone B est occupée par des radiologues et radiothérapeutes de sorte qu’elle ne bénéficie que d’une jouissance partagée et que la zone C ne représente que 140 m². Elle ajoute qu’au travers du rapport d’expertise versé, il apparaît que la surface réelle des locaux loués est moindre, que le bailleur a failli à son obligation de délivrance du bien loué, que son loyer devrait être fixé à une somme de 75 600 euros et qu’elle est bien fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance chiffré à la différence entre le loyer appelé et le loyer réel soit 23 000 euros par an sur une durée de 10 ans.

De son côté, la SCI LAMARTIMED, qui conteste tout manquement à son obligation de délivrance, fait valoir qu’elle a bien mis à disposition du locataire un local conforme à la destination prévue au contrat permettant l’exercice effectif de son activité, que le contrat prévoit que le bail porte sur un local d’une superficie de 80 m² pour la partie privative est de 250 m² pour une partie commune et qu’il ne stipule absolument pas que la jouissance des locaux est d’une superficie de 250 m². Elle ajoute qu’une erreur a été commise dans la désignation des locaux car en réalité la partie privative des locaux servant directement à l’exercice du locataire est d’une superficie supérieure de 15,65 m² à celle stipulée dans le bail et que les parties communes ne servant pas directemnt à son activité sont d’une superficie inférieure de 47,70 m². Elle soutient en outre que la société exploite bien les locaux depuis 2015, qu’elle ne peut alléguer d’un préjudice de jouissance depuis cette date en l’état de la prescription quinquennale et qu’elle n’a émis aucune réserve ni contestation pendant plusieurs années de sorte que les demandes formées excèdent les pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SELAS C7 CNSP verse le contrat de bail et un rapport d’expertise immobilier amiable.

Il ressort du contrat de bail en date du 1er mars 2015 que la SCI LAMARTIMED, a donné en location à la SELAS C7 CNSP, pour une durée de neuf années, des locaux sis [Adresse 3] à Nice moyennant le paiement, d’un loyer de 94 000 euros hors taxes et charges, avec cette précision que jusqu’au 31 décembre 2021 inclus, le loyer annuel est diminué de manière exceptionnelle et transitoire à la somme de 57 100 euros hors indexation par an et qu’à compter du 1er janvier 2022, il sera ramené à sa valeur contractuelle.

Il est précisé que les locaux correspondant à la zone A du plan ci-joint annexé au présent bail ont une superficie de 80 m² et que le preneur aura également la jouissance commune des locaux correspondant à la zone B du plan annexé d’une superficie de 250 m².

Le plan annexé au contrat de bail n’a cependant pas été produit par la demanderesse.

Cette dernière verse un rapport d’expertise immobilière non contradictoire du 1er octobre 2024 réalisé à par Madame [Y], mentionnant :
- que les locaux consistent en un centre de soins intégrés à l’immeuble situé au rez-de-chaussée réparti sur deux niveaux, le rez-de-chaussée et le sous-sol,
-que la surface de la zone A est de 69.90 m² (médecin généraliste et urgentiste), la zone B est de 140.30 m² (radiologues et radiothérapeutes) et la zone C de 70 m² (parties communes), au rez-de-chaussée
- que la surface de la zone A est de 52,91 m² (médecin généraliste et urgentiste), la zone B est de 100,119 m² (radiologues et radiothérapeutes) et la zone C de 90 m² (parties communes), au sous-sol
- la surface du centre de soins s’élève à 122,82 m² au rez-de-chaussée et sous-sol et après pondération à 81,43 m²,
- que la valeur locative des locaux occupés par la SELAS Consultations 7/7, est de 50 000 euros.


La SCI LAMARTIMED verse de son côté, un plan faisant ressortir d’autres surfaces à savoir pour la zone A une surface de 95,65 m² au rez-de chaussée et de 29.41 m2 au sous-sol, supérieure à celle visée dans le contrat de bail et une surface de 122,11 m² pour les parties communes situées au sous-sol et de 75.95 m2, pour les parties communes situées au rez-de-chaussée soit une surface de 202,30 m² inférieure à la surface de 250 m² visée au bail.

Bien qu’il apparaisse au vu du plan versé en défense que les parties communes situées au sous-sol et au rez-de-chaussée seraient d’une surface inférieure à celle visée au bail, force est de relever que ce dernier a été conclu il y a 10 ans sans que la demanderesse n’explique pour quel motif elle a attendu ce délai pour initier la présente action et ce alors qu’elle exploite les lieux et y exerce son activité depuis de nombreuses années.

Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir signalé à la bailleresse depuis son entrée dans les lieux, des difficultés et contestations liées à la surface des locaux pris à bail, aucun courrier, mis en demeure ou tout autre élément en ce sens n’étant produit aux débats.

Enfin, bien que la demanderesse fasse état d’un loyer réel de 75 600 euros en arguant au titre du préjudice allégué, d’ une différence de 23 000 euros par rapport au loyer annuel de 94 000 euros, force est de relever qu’elle fonde son calcul sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire, qui se montre de surcroît imprécis sur la méthode de calcul de la valeur locative utilisée et ce alors qu’en matière de baux commerciaux, la révision ou fixation du loyer est strictement encadrée par les dispositions des articles L 145-33 et suivants du code de commerce.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments, que la demande de provision sollicitée au titre du préjudice de jouissance se heurte à des contestations sérieuses. 

Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande de réduction du loyer :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au vu des motifs susvisés et de manière subséquente, la demande de réduction du loyer à la somme de 75 600 euros formée par la SELAS C7 CNSP tenant à l’impossibilité d’user et jouir de l’intégralité de la surface des locaux sera rejetée dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ni d’une privation d’une partie de la surface des locaux objets du bail, étant de surcroît relevé qu’elle fonde principalement sa demande sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire.

En outre, il convient de rappeler qu’en matière de baux commerciaux, la révision ou fixation du loyer qui relève de la compétence du juge des loyers commerciaux ou du tribunal judiciaire selon certaines conditions, est strictement encadrée par les dispositions des articles L 145- 33 et suivants du code de commerce

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond :

Conformément aux dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. 

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la demanderesse exploite les locaux depuis plus de 10 ans.

Bien qu’elle expose être actuellement en sauvegarde de justice et que l’urgence est caractérisée par le montant disproportionné du loyer, force est de considérer qu’il ressort des seuls éléments produits que suivant jugement du 26 septembre 2025, le tribunal a arrêté un plan de sauvegarde sur 10 ans.

Dès lors, force est de considérer, au vu de l’ancienneté du contrat de bail en date du 1er mars 2015, de l’absence de saisine préalable du juge des loyers commerciaux et de l’absence de contestation soulevée par la locataire sur la surface des locaux exploités, pendant de nombreuses années, qu’aucune urgence n’est caractérisée et ne justifie en conséquence le renvoi de l’affaire devant le juge du fond.

La demande qui n’est pas fondée sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de communication des justificatifs des charges locatives, impôts et taxes:

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article L 145- 40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Selon l’article R 145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Selon l’article R 145-37 du même code, les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

En l’espèce, la SELAS C7 CNSP soutient que la SCI LAMARTIMED ne lui a jamais transmis les justificatifs de charges locatives et sollicite la communication de l’ensemble des justificatifs pour les cinq dernières années, sous astreinte.

Le contrat de bail prévoit le règlement d’un loyer annuel outre le remboursement au bailleur de sa quote-part de la totalité des charges de l’immeuble et des parties communes mis en jouissance, taxes, impôts et prestations afférentes aux locaux loués et notamment l’impôt foncier. Il est précisé que les charges feront l’objet de provisions sur charges avec réajustements ultérieurs sur justificatifs fournis au preneur par le bailleur.

La SCI LAMARTIMED justifie avoir adressé le 13 novembre 2025 un courrier à l’administrateur judiciaire comprenant l’ensemble des factures et pièces justificatives sollicitées correspondant aux charges de l’exercice 2024 mais ne démontre pas avoir transmis les justificatifs portant sur les années antérieures de 2021 à 2023 ainsi que sur l’année 2025.

En outre, il ressort des pièces produites aux débats que dans le cadre de la procédure de sauvegarde, la créance déclarée au titre de la refacturation des taxes foncières, charges et prestations sur la période du 1er janvier 2021 au 16 juin 2024 fait l’objet d’une contestation.

En conséquence, bien que la SCI LAMARTIMED, argue que l’obligation alléguée est sérieusement contestable eu égard à l’absence de toute démarche amiable préalable et de la nécessité d’un examen préalable au fond, force est de relever que les moyens soulevés sont inopérants car en application des dispositions susvisées, le bailleur est tenu d’adresser au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges dans les délais prévus par les dispositions de l’article R 145-36 du code de commerce outre tout document justifiant le montant des charges, impôtss taxes et redevances imputés à celui-ci.

Dès lors, bien que la demanderesse ne justifie pas avoir formalisé, avant la délivrance de son assignation une demande de communication des justificatifs relatifs aux charges à son bailleur, force est de relever que ce dernier est tenu de justifier du montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputées en lui adressant les documents afférents, suite à sa demande.

En conséquence, l’obligation pour la SCI LAMARTIMED de transmettre des justificatifs de charges locatives, impôts et taxes ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de la condamner à produire les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes à la SELAS C7 CNSP pour les années 2021, 2022, 2023 et 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

Au vu de l’issue du litige, la SELAS C7 CNSP succombant partiellement, sa demande de communication de pièces ayant toutefois été accueilli, la demande de dommages-intérêts fondée sur le caractère abusif de l’action qui n’est pas démontré sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l’issue du litige de rejeter les demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SELAS C7 CNSP;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction provisionnelle du loyer formée par la SELAS C7 CNSP ;

REJETONS la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond formée par la SELAS C7 CNSP ; 

CONDAMNONS la SCI LAMARTIMED, à communiquer à la SELAS C7 CNSP, locataire, les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes pour les années 2021, 2022, 2023 et 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours ;

REJETONS la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI LAMARTIMED ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

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Mise à jour de la source le 2026-07-31T00:51:00.124Z.