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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Chambre des référés, 24 juillet 2026, n° 25/02095

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, la SELAS C7 CNSP a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI ARIAMED, Me [S] [T] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [R] [C] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP aux fins de : 
- condamnation à lui régler la somme provisionnelle de 349 083 euros au titre de son manquement à son obligation de délivrance et du préjudice en découlant,
- ordonner la réduction provisionnelle et conservatoire du loyer annuel à la somme de 34 000 euros,
- si par extraordinaire le juge des référés venait à considérer que l’affaire relève du fond, renvoyer l’affaire devant le juge du fond à une audience dont le juge des référés fixera la date pour qu’il soit statué au fond
- en tout état de cause, la condamner à lui transmettre les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes portant sur les biens sur les cinq dernières années et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamnation à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SCI ARIAMED, Me [S] [T] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [R] [C] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

Suite à la demande formée par la SCI ARIAMED, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier à l’audience du 26 mars 2026.

À l’audience du 12 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SELAS C7 CNSP a maintenu ses demandes.

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience, la SCI ARIAMED, demande :
- de déclarer la juridiction incompétente pour connaître de la demande et inviter la SELAS C7 CNSP à mieux se pourvoir,
- déclarer non fondées et rejeter les demandes en ce compris la demande de renvoi,
- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 8750 euros au titre du préjudice moral,
- condamner la SELAS C7 CNSP à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ainsi qu’aux sommes retenues par huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas de défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et en cas d’exécution par voie extra-judiciaire,
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

Me [S] [T] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [R] [C] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP régulièrement assignés n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision de la SELAS C7 CNSP :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

La SELAS C7 CNSP fait valoir qu’elle exerce une activité de consultation médicale sept jours sur sept sur plusieurs sites dans le département des Alpes-Maritimes, qu’elle a pris à bail commercial des locaux dont la SCI ARIAMED est propriétaire pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 105 000 euros hors-taxes mais que durant le bail, le bailleur a loué une partie des locaux à une autre société à savoir la SELAS IMAGERIE MÉDICALE DE LA GRANDE BLEUE, centre de radiologie. Elle ajoute que les locaux sont partagés avec une autre entreprise, que la surface pondérée des locaux occupés par l’autre société est de 200 m², que cette dernière verse un loyer annuel de 40 000 euros et qu’au vu de la surface des locaux qu’elle loue de son côté, évaluée à 171,40 m², elle ne devrait pas régler un loyer supérieur à 40 000 euros. Elle soutient ainsi que le bailleur a failli à son obligation de délivrance du bien loué car elle ne dispose pas de la surface entière des lieux, qu’il a commis une faute, que le loyer doit être fixé à la somme annuelle de 34 000 euros par an et que son préjudice de jouissance doit être chiffré à la différence entre le loyer appelé et le loyer réel soit 71 000 euros annuel ce qui représente un préjudice de 349 093 euros depuis le début du bail.

De son côté, la SCI ARIAMED, qui conteste tout manquement à son obligation de délivrance, fait valoir qu’elle a bien mis à disposition du locataire un local conforme à la destination prévue au contrat permettant l’exercice effectif de son activité, que le bail stipule que les locaux donnés en location sont ceux visés dans les plans annexés au contrat qui matérialise bien la surface et distingue, la partie C7 avec une entrée qui lui est propre de la partie radiologie avec une entrée également propre de sorte que la locataire n’a jamais eu vocation à disposer de l’intégralité des locaux mais uniquement de ceux identifiés dans la partie C7. Elle ajoute que les locaux sont connus de la demanderesse qui a pu les visiter et qu’elle avait connaissance dès 2021 de l’installation du cabinet de radiologie tout en faisant valoir que pendant près de quatre ans, elle n’a émis aucune réserve ni contestation à ce sujet. Elle ajoute en outre que la société exploite bien les locaux depuis 2021 lui procurant des recettes non négligeables et que les demandes formées qui excèdent les pouvoirs du juge des référés en ce qu’elles relèvent du juge du fond.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SELAS C7 CNSP verse le contrat de bail et un rapport amiable d’expertise immobilier.

Il ressort contrat de bail produit que la SCI ARIAMED, a donné en location à la SELAS C7 CNSP, suivant un contrat de bail commercial en date du 1er février 2021, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2021 pour se terminer le 31 mai 2030, des locaux sis [Adresse 5] à Nice moyennant le paiement, d’un loyer de 105 000 euros par an, payable mensuellement d’avance.
 
Le contrat mentionne que le bailleur loue au preneur qui accepte, les lieux dépendants d’un immeuble dont il est propriétaire, situés au [Adresse 5], à [Localité 2].

Il est précisé que le locataire a déclaré bien connaître les lieux pour les avoir vus et visités en vue du présent acte avec référence à un plan des locaux annexé au présent bail. 

La SELAS C7 CNSP n’a cependant pas produit le plan annexé au contrat de bail.

Elle verse un rapport d’expertise immobilière non contradictoire du 1er octobre 2024 réalisé par Madame [W], mentionnant :
- que les locaux consistent en un centre de soins intégrés à l’immeuble situé au rez-de-chaussée réparti sur deux niveaux, le rez-de-chaussée et le sous-sol selon deux plans de rez-de-chaussée et de sous-sol,
- que la surface du centre de soins est de 377,43 m² et après pondération de 171,40 m²,
- que la surface du centre d’imagerie médicale est de 200 m²,
- que “d’après les informations communiquées par son donneur d’ordre” les locaux sont loués selon les conditions suivantes : un bail commercial consenti à la SELAS consultations 7/7, centre de soins pour une surface considérée de 171 m² pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 105 000 euros et à la SELAS IMAGERIE MÉDICALE DE LA GRANDE BLEUE, centre de radiologie pour une surface de 200m2, suivant un bail professionnel ayant pris effet le 1er février 2022 moyennant un loyer de 40 000 euros par an,
- que la valeur locative des locaux occupés par la SELAS Consultations 7/7, est de 34 000 euros et celles de la SELAS IMAGERIE MÉDICALE DE LA GRANDE BLEUE, centre de radiologie est de 40 000 euros.

Il ressort toutefois du plan des locaux versé par la SCI ARIAMED, que ces derniers sont divisés en deux zones à savoir la zone C7 et la zone Radiologie, qui comprennent chacune une entrée propre et distincte et des parties communes.

La SCI ARIAMED expose à ce titre que d’autres baux ont été conclus au profit de la SELAS C7 CNSP, conformément au schéma d’exploitation choisi par C7, qui repose depuis l’origine sur la coexistence, sur un même site, de plusieurs praticiens de santé.

Par ailleurs, le locataire s’est engagé aux termes du contrat à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger, à quelque époque et sous quelque prétexte que ce soit, notamment aucune réduction de loyer de ce chef. 

Dès lors, force est de considérer ainsi que le soulève à juste titre la SCI ARIAMED, que la SELAS C7 CNSP ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé que les locaux pris en location aux termes du contrat de bail commercial du 1er février 2021 portent sur une occupation intégrale et exclusive des locaux situés au [Adresse 6], puisqu’il ressort du contrat que les locaux objets du contrat de bail ont été définis selon un plan annexé à ce dernier, qui distingue deux zones avec deux entrées distinctes.

De plus, il doit être relevé que le contrat de bail a été conclu avec la SCI ARIAMED, il y a plus de cinq ans sans que la demanderesse n’explique pour quel motif, elle a attendu ce délai pour initier la présente action et ce alors qu’il ressort des pièces produites aux débats et notamment du plan du rez-de-chaussée annexé au contrat de bail que le centre de radiologie existe depuis son entrée dans les lieux et qu’elle avait donc connaissance dès 2021, ou à minima dès le 1er février 2022, date de prise d’effet du bail mentionné dans le rapport d’expertise qu’elle verse, de l’installation du cabinet de radiologie.

Elle ne justifie pas par ailleurs avoir signalé à la bailleresse depuis son entrée dans les lieux, l’existence de difficultés liées à la présence d’un autre locataire et à la réduction subséquente de la surface des locaux pris à bail, aucun courrier, mis en demeure ou tout autre élément en ce sens n’étant produit aux débats

Enfin, il n’est produit aucune pièce probante sur le préjudice de jouissance allégué, calculé sur la base la différence entre le loyer appelé et le loyer réel au vu des seuls éléments produits et notamment de l’expertise versée qui n’a pas été établie de manière contradictoire.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments, que la demande de provision sollicitée au titre du préjudice de jouissance allégué, se heurte à des contestations sérieuses. Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande de réduction du loyer :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au vu des motifs susvisés et de manière subséquente, la demande de réduction du loyer à la somme de 34 000 euros par an formée par la SELAS C7 CNSP, fondée sur l’impossibilité de pouvoir user et jouir du bien objet du contrat sera rejetée, dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ni d’une privation d’une partie de la surface des locaux objets du bail.

En outre, il convient de rappeler qu’en matière de baux commerciaux, la révision ou fixation du loyer qui relève de la compétence du juge des loyers commerciaux ou du tribunal judiciaire selon certaines conditions, est strictement encadrée par les dispositions des articles L 145- 33 et suivants du code de commerce

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond :

Conformément aux dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. 

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la demanderesse exploite les locaux depuis cinq ans avec en son sein, la présence du cabinet de radiologie, et ce depuis a minima le 1er février 2022 ainsi que le mentionne rapport d’expertise amiable qu’elle produit aux débats.

Bien qu’elle expose être actuellement sous mesure de sauvegarde de justice et que l’urgence est caractérisée par le montant disproportionné du loyer, force est de considérer qu’il ressort des seuls éléments produits que suivant jugement du 26 septembre 2025, le tribunal a arrêté un plan de sauvegarde sur 10 ans.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ancienneté du contrat de bail en date du 1er février 2021, de la présence dans les lieux du cabinet de radiologie depuis plusieurs années, de l’absence de saisine préalable du juge des loyers commerciaux et de l’absence de contestation soulevée par la locataire sur la surface des locaux exploités, pendant plusieurs années, qu’aucune urgence n’est caractérisée pour ordonner le renvoi de l’affaire devant le juge du fond.

La demande qui n’est pas fondée sera en conséquence rejetée. 

Sur la demande de communication des justificatifs des charges locatives, impôts et taxes :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article L 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Selon l’article R 145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Selon l’article R 145-37 du même code, les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

En l’espèce, la SELAS C7 CNSP soutient que la SCI ARIAMED ne lui a jamais transmis les justificatifs de charges locatives et sollicite la communication de l’ensemble des justificatifs pour les cinq dernières années, sous astreinte.

Le contrat de bail prévoit le règlement d’un loyer annuel outre le remboursement bailleur de sa quote-part de la totalité des charges de l’immeuble et des parties communes mis en jouissance, taxes impôts et prestations afférentes aux locaux loués et notamment l’impôt foncier. Il est précisé que les charges feront l’objet de provisions sur charges avec réajustements ultérieurs sur justificatifs fournis au preneur par le bailleur.

Bien que la SCI ARIAMED, argue que l’obligation alléguée est sérieusement contestable,au regard de l’absence de toute démarche amiable préalable et de la nécessité d’un examen préalable au fond, force est de relever que les moyens soulevés sont inopérants puisque en application des dispositions susvisées, le bailleur est tenu d’adresser au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges dans les délais prévus par les dispositions de l’article R 145-36 du code de commerce outre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci à la demande de ce dernier.

Dès lors, bien que la demanderesse ne justifie pas avoir formalisé, avant la délivrance de son assignation une demande de communication des justificatifs relatifs aux charges auprès de son bailleur, force est de relever que ce dernier est tenu de justifier du montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés en lui adressant les documents afférents, au moyen d’un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges ou à sa demande.

En conséquence, l’obligation pour la SCI ARIAMED de transmettre des justificatifs de charges locatives, impôts et taxes ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de la condamner à produire les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes à la SELAS C7 CNSP pour les années 2021 à 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

Au vu de l’issue du litige, la SELAS C7 CNSP succombant partiellement, sa demande de communication de pièces ayant toutefois été accueillie, la demande de dommages-intérêts fondée sur le caractère abusif de l’action qui n’est pas démontré, sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l’issue du litige de rejeter les demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SELAS C7 CNSP ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction provisionnelle du loyer formée par la SELAS C7 CNSP ;

REJETONS la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond formée par la SELAS C7 CNSP ;

CONDAMNONS la SCI ARIAMED, à communiquer à la SELAS C7 CNSP, locataire, les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes pour les années 2021 à 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours ;




REJETONS la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI ARIAMED ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
Texte intégral
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/02095 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q3OO
du 24 Juillet 2026 

affaire : S.E.L.A.S. C7 CNSP
c/ S.E.L.A.R.L. [T] prise en la personne de Me [S] [T], S.C.I. ARIAMED, S.C.P. EZAVIN-[C] prise en la personne de Me [R] [C]
















Copie exécutoire délivrée à

Me Jimmy BLOUIN
Me Benoît BROGINI


l’an deux mil vingt six et le vingt quatre Juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Décembre 2025 déposé par Commissaire de justice. 

A la requête de :

S.E.L.A.S. C7 CNSP
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.E.L.A.R.L. [T] prise en la personne de Me [S] [T] mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la Société SELAS C7 CSNP selon jugement en date du 17 juin 2024
[Adresse 2]
[Localité 3]
Non comparante ni représentée

S.C.I. ARIAMED
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jimmy BLOUIN, avocat au barreau de NICE

S.C.P. EZAVIN-[C] prise en la personne de Me [R] [C] administrateur judiciaire avec mission simple de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la Société C7 CSNP selon Jugement en date du 17 juin 2024
[Adresse 4]
[Localité 4]
Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSES



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juillet 2026. 







EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, la SELAS C7 CNSP a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI ARIAMED, Me [S] [T] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [R] [C] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP aux fins de : 
- condamnation à lui régler la somme provisionnelle de 349 083 euros au titre de son manquement à son obligation de délivrance et du préjudice en découlant,
- ordonner la réduction provisionnelle et conservatoire du loyer annuel à la somme de 34 000 euros,
- si par extraordinaire le juge des référés venait à considérer que l’affaire relève du fond, renvoyer l’affaire devant le juge du fond à une audience dont le juge des référés fixera la date pour qu’il soit statué au fond
- en tout état de cause, la condamner à lui transmettre les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes portant sur les biens sur les cinq dernières années et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamnation à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SCI ARIAMED, Me [S] [T] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [R] [C] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

Suite à la demande formée par la SCI ARIAMED, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier à l’audience du 26 mars 2026.

À l’audience du 12 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SELAS C7 CNSP a maintenu ses demandes.

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience, la SCI ARIAMED, demande :
- de déclarer la juridiction incompétente pour connaître de la demande et inviter la SELAS C7 CNSP à mieux se pourvoir,
- déclarer non fondées et rejeter les demandes en ce compris la demande de renvoi,
- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 8750 euros au titre du préjudice moral,
- condamner la SELAS C7 CNSP à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ainsi qu’aux sommes retenues par huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas de défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et en cas d’exécution par voie extra-judiciaire,
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

Me [S] [T] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [R] [C] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP régulièrement assignés n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision de la SELAS C7 CNSP :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

La SELAS C7 CNSP fait valoir qu’elle exerce une activité de consultation médicale sept jours sur sept sur plusieurs sites dans le département des Alpes-Maritimes, qu’elle a pris à bail commercial des locaux dont la SCI ARIAMED est propriétaire pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 105 000 euros hors-taxes mais que durant le bail, le bailleur a loué une partie des locaux à une autre société à savoir la SELAS IMAGERIE MÉDICALE DE LA GRANDE BLEUE, centre de radiologie. Elle ajoute que les locaux sont partagés avec une autre entreprise, que la surface pondérée des locaux occupés par l’autre société est de 200 m², que cette dernière verse un loyer annuel de 40 000 euros et qu’au vu de la surface des locaux qu’elle loue de son côté, évaluée à 171,40 m², elle ne devrait pas régler un loyer supérieur à 40 000 euros. Elle soutient ainsi que le bailleur a failli à son obligation de délivrance du bien loué car elle ne dispose pas de la surface entière des lieux, qu’il a commis une faute, que le loyer doit être fixé à la somme annuelle de 34 000 euros par an et que son préjudice de jouissance doit être chiffré à la différence entre le loyer appelé et le loyer réel soit 71 000 euros annuel ce qui représente un préjudice de 349 093 euros depuis le début du bail.

De son côté, la SCI ARIAMED, qui conteste tout manquement à son obligation de délivrance, fait valoir qu’elle a bien mis à disposition du locataire un local conforme à la destination prévue au contrat permettant l’exercice effectif de son activité, que le bail stipule que les locaux donnés en location sont ceux visés dans les plans annexés au contrat qui matérialise bien la surface et distingue, la partie C7 avec une entrée qui lui est propre de la partie radiologie avec une entrée également propre de sorte que la locataire n’a jamais eu vocation à disposer de l’intégralité des locaux mais uniquement de ceux identifiés dans la partie C7. Elle ajoute que les locaux sont connus de la demanderesse qui a pu les visiter et qu’elle avait connaissance dès 2021 de l’installation du cabinet de radiologie tout en faisant valoir que pendant près de quatre ans, elle n’a émis aucune réserve ni contestation à ce sujet. Elle ajoute en outre que la société exploite bien les locaux depuis 2021 lui procurant des recettes non négligeables et que les demandes formées qui excèdent les pouvoirs du juge des référés en ce qu’elles relèvent du juge du fond.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SELAS C7 CNSP verse le contrat de bail et un rapport amiable d’expertise immobilier.

Il ressort contrat de bail produit que la SCI ARIAMED, a donné en location à la SELAS C7 CNSP, suivant un contrat de bail commercial en date du 1er février 2021, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2021 pour se terminer le 31 mai 2030, des locaux sis [Adresse 5] à Nice moyennant le paiement, d’un loyer de 105 000 euros par an, payable mensuellement d’avance.
 
Le contrat mentionne que le bailleur loue au preneur qui accepte, les lieux dépendants d’un immeuble dont il est propriétaire, situés au [Adresse 5], à [Localité 2].

Il est précisé que le locataire a déclaré bien connaître les lieux pour les avoir vus et visités en vue du présent acte avec référence à un plan des locaux annexé au présent bail. 

La SELAS C7 CNSP n’a cependant pas produit le plan annexé au contrat de bail.

Elle verse un rapport d’expertise immobilière non contradictoire du 1er octobre 2024 réalisé par Madame [W], mentionnant :
- que les locaux consistent en un centre de soins intégrés à l’immeuble situé au rez-de-chaussée réparti sur deux niveaux, le rez-de-chaussée et le sous-sol selon deux plans de rez-de-chaussée et de sous-sol,
- que la surface du centre de soins est de 377,43 m² et après pondération de 171,40 m²,
- que la surface du centre d’imagerie médicale est de 200 m²,
- que “d’après les informations communiquées par son donneur d’ordre” les locaux sont loués selon les conditions suivantes : un bail commercial consenti à la SELAS consultations 7/7, centre de soins pour une surface considérée de 171 m² pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 105 000 euros et à la SELAS IMAGERIE MÉDICALE DE LA GRANDE BLEUE, centre de radiologie pour une surface de 200m2, suivant un bail professionnel ayant pris effet le 1er février 2022 moyennant un loyer de 40 000 euros par an,
- que la valeur locative des locaux occupés par la SELAS Consultations 7/7, est de 34 000 euros et celles de la SELAS IMAGERIE MÉDICALE DE LA GRANDE BLEUE, centre de radiologie est de 40 000 euros.

Il ressort toutefois du plan des locaux versé par la SCI ARIAMED, que ces derniers sont divisés en deux zones à savoir la zone C7 et la zone Radiologie, qui comprennent chacune une entrée propre et distincte et des parties communes.

La SCI ARIAMED expose à ce titre que d’autres baux ont été conclus au profit de la SELAS C7 CNSP, conformément au schéma d’exploitation choisi par C7, qui repose depuis l’origine sur la coexistence, sur un même site, de plusieurs praticiens de santé.

Par ailleurs, le locataire s’est engagé aux termes du contrat à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger, à quelque époque et sous quelque prétexte que ce soit, notamment aucune réduction de loyer de ce chef. 

Dès lors, force est de considérer ainsi que le soulève à juste titre la SCI ARIAMED, que la SELAS C7 CNSP ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé que les locaux pris en location aux termes du contrat de bail commercial du 1er février 2021 portent sur une occupation intégrale et exclusive des locaux situés au [Adresse 6], puisqu’il ressort du contrat que les locaux objets du contrat de bail ont été définis selon un plan annexé à ce dernier, qui distingue deux zones avec deux entrées distinctes.

De plus, il doit être relevé que le contrat de bail a été conclu avec la SCI ARIAMED, il y a plus de cinq ans sans que la demanderesse n’explique pour quel motif, elle a attendu ce délai pour initier la présente action et ce alors qu’il ressort des pièces produites aux débats et notamment du plan du rez-de-chaussée annexé au contrat de bail que le centre de radiologie existe depuis son entrée dans les lieux et qu’elle avait donc connaissance dès 2021, ou à minima dès le 1er février 2022, date de prise d’effet du bail mentionné dans le rapport d’expertise qu’elle verse, de l’installation du cabinet de radiologie.

Elle ne justifie pas par ailleurs avoir signalé à la bailleresse depuis son entrée dans les lieux, l’existence de difficultés liées à la présence d’un autre locataire et à la réduction subséquente de la surface des locaux pris à bail, aucun courrier, mis en demeure ou tout autre élément en ce sens n’étant produit aux débats

Enfin, il n’est produit aucune pièce probante sur le préjudice de jouissance allégué, calculé sur la base la différence entre le loyer appelé et le loyer réel au vu des seuls éléments produits et notamment de l’expertise versée qui n’a pas été établie de manière contradictoire.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments, que la demande de provision sollicitée au titre du préjudice de jouissance allégué, se heurte à des contestations sérieuses. Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande de réduction du loyer :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au vu des motifs susvisés et de manière subséquente, la demande de réduction du loyer à la somme de 34 000 euros par an formée par la SELAS C7 CNSP, fondée sur l’impossibilité de pouvoir user et jouir du bien objet du contrat sera rejetée, dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ni d’une privation d’une partie de la surface des locaux objets du bail.

En outre, il convient de rappeler qu’en matière de baux commerciaux, la révision ou fixation du loyer qui relève de la compétence du juge des loyers commerciaux ou du tribunal judiciaire selon certaines conditions, est strictement encadrée par les dispositions des articles L 145- 33 et suivants du code de commerce

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond :

Conformément aux dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. 

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la demanderesse exploite les locaux depuis cinq ans avec en son sein, la présence du cabinet de radiologie, et ce depuis a minima le 1er février 2022 ainsi que le mentionne rapport d’expertise amiable qu’elle produit aux débats.

Bien qu’elle expose être actuellement sous mesure de sauvegarde de justice et que l’urgence est caractérisée par le montant disproportionné du loyer, force est de considérer qu’il ressort des seuls éléments produits que suivant jugement du 26 septembre 2025, le tribunal a arrêté un plan de sauvegarde sur 10 ans.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ancienneté du contrat de bail en date du 1er février 2021, de la présence dans les lieux du cabinet de radiologie depuis plusieurs années, de l’absence de saisine préalable du juge des loyers commerciaux et de l’absence de contestation soulevée par la locataire sur la surface des locaux exploités, pendant plusieurs années, qu’aucune urgence n’est caractérisée pour ordonner le renvoi de l’affaire devant le juge du fond.

La demande qui n’est pas fondée sera en conséquence rejetée. 

Sur la demande de communication des justificatifs des charges locatives, impôts et taxes :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article L 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Selon l’article R 145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Selon l’article R 145-37 du même code, les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

En l’espèce, la SELAS C7 CNSP soutient que la SCI ARIAMED ne lui a jamais transmis les justificatifs de charges locatives et sollicite la communication de l’ensemble des justificatifs pour les cinq dernières années, sous astreinte.

Le contrat de bail prévoit le règlement d’un loyer annuel outre le remboursement bailleur de sa quote-part de la totalité des charges de l’immeuble et des parties communes mis en jouissance, taxes impôts et prestations afférentes aux locaux loués et notamment l’impôt foncier. Il est précisé que les charges feront l’objet de provisions sur charges avec réajustements ultérieurs sur justificatifs fournis au preneur par le bailleur.

Bien que la SCI ARIAMED, argue que l’obligation alléguée est sérieusement contestable,au regard de l’absence de toute démarche amiable préalable et de la nécessité d’un examen préalable au fond, force est de relever que les moyens soulevés sont inopérants puisque en application des dispositions susvisées, le bailleur est tenu d’adresser au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges dans les délais prévus par les dispositions de l’article R 145-36 du code de commerce outre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci à la demande de ce dernier.

Dès lors, bien que la demanderesse ne justifie pas avoir formalisé, avant la délivrance de son assignation une demande de communication des justificatifs relatifs aux charges auprès de son bailleur, force est de relever que ce dernier est tenu de justifier du montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés en lui adressant les documents afférents, au moyen d’un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges ou à sa demande.

En conséquence, l’obligation pour la SCI ARIAMED de transmettre des justificatifs de charges locatives, impôts et taxes ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de la condamner à produire les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes à la SELAS C7 CNSP pour les années 2021 à 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

Au vu de l’issue du litige, la SELAS C7 CNSP succombant partiellement, sa demande de communication de pièces ayant toutefois été accueillie, la demande de dommages-intérêts fondée sur le caractère abusif de l’action qui n’est pas démontré, sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l’issue du litige de rejeter les demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SELAS C7 CNSP ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction provisionnelle du loyer formée par la SELAS C7 CNSP ;

REJETONS la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond formée par la SELAS C7 CNSP ;

CONDAMNONS la SCI ARIAMED, à communiquer à la SELAS C7 CNSP, locataire, les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes pour les années 2021 à 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours ;




REJETONS la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI ARIAMED ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-37, code de commerce R145-36, code de commerce L145-40-2, code de procedure civile 837, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T00:52:23.967Z.