Tribunal judiciaire de Nice, Chambre des référés, 24 juillet 2026, n° 25/02093

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, la SELAS C7 CNSP a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI SMOLETTIMED, Me [D] [I] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [P] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CSNP aux fins de : 
- condamnation à lui régler la somme provisionnelle de 371 000 euros au titre de son manquement à son obligation de délivrance et du préjudice en découlant,
- ordonner la réduction provisionnelle et conservatoire du loyer annuel à la somme de 52 000 euros,
- si par extraordinaire le juge des référés venait à considérer que l’affaire relève du fonds, renvoyer l’affaire devant le juge du fond à une audience dont le juge des référés fixera la date pour qu’il soit statué au fond,
- en tout état de cause, la condamner à lui transmettre les justificatifs de charges locatives, impôts et taxes portant sur les biens sur les cinq dernières années et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamnation à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SCI SMOLETTIMED, Me [D] [I] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [P] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

Suite à la demande formée par la SCI SMOLETTIMED, la réouverture des débats a été ordonnée par mention dossier à l’audience du 26 mars 2026.

À l’audience du 12 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SELAS C7 CNSP a maintenu ses demandes.

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience, la SCI SMOLETTIMED, demande :
- de déclarer la juridiction incompétente pour connaître de la demande et inviter la SELAS C7 CNSP à mieux se pourvoir,
- déclarer non fondées et rejeter les demandes en ce compris la demande de renvoi,
- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 4166.66 euros au titre du préjudice moral,
- condamner la SELAS C7 CNSP à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ainsi qu’aux sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas de défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et en cas d’exécution par voie extra-judiciaire,
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

Me [D] [I] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [P] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP régulièrement assignés à personne morale n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision de la SELAS C7 CNSP :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
La SELAS C7 CCNSP fait valoir qu’elle exerce une activité de consultation médicale sept jours sur sept sur plusieurs sites dans le département des Alpes-Maritimes, qu’elle a pris à bail commercial des locaux appartenant à la SCI SMOLETTIMED pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 105 000 euros ramené à 55 000 euros du fait des travaux réalisés par elle mais que cette dernière loue une partie du local de 17 m² à une autre société. Elle ajoute qu’au travers du rapport d’expertise versé, il apparaît que son loyer doit être fixé à 52 000 euros par an, que le bailleur a failli à son obligation de délivrance du bien loué car elle ne dispose pas de la surface entière des locaux et que son préjudice de jouissance doit être chiffré à la différence entre le loyer appelé et le loyer réel soit 53 000 euros annuel sur une période de sept ans ce qui représente un préjudice de 371 000 euros.

De son côté, la SCI SMOLETTIMED, qui conteste tout manquement à son obligation de délivrance, fait valoir qu’elle a bien mis à disposition du locataire un local conforme à la destination prévue au contrat permettant l’exercice effectif de son activité, que le bail stipule que les locaux donnés en location sont situés [Adresse 5] à Nice, que le contrat ne précise pas que le bail porte sur l’intégralité de l’immeuble, qu’aucune surface n’est mentionnée, et que seul un bureau d’ostéopathes de 17,20 m² situé au sous-sol est loué distinctement. Elle ajoute en outre que la société exploite bien les locaux depuis 2019, qu’elle avait connaissance dès cette date, de l’installation du cabinet d’ostéopathie dans la pièce située au sous-sol et qu’elle n’a émis aucune réserve ni contestation pendant sept ans de sorte que les demandes formées se heurtent à des contestations sérieuses et excèdent les pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, la SELAS C7 CCNSP verse le contrat de bail commercial conclu avec la SCI SMOLETTIMED et un rapport amiable d’expertise immobilier.

Il ressort du contrat de bail en date du 1er janvier 2019 que la SCI SMOLETTIMED, a donné en location à la SELAS C7 CNSP, pour une durée de neuf années, des locaux sis [Adresse 6] à Nice moyennant le paiement d’un loyer de 105 000 euros par an, avec cette précision que jusqu’au 31 décembre 2028 le montant annuel hors-taxes du loyer a été diminué de manière exceptionnelle et transitoire à 55 000 euros et qu’à compter du 1er janvier 2028, il sera fixé à sa valeur contractuelle majorée des indexations.

Il est précisé que le locataire a déclaré bien connaître les lieux pour les avoir vus et visités. 

La demanderesse verse un rapport d’expertise immobilière non contradictoire du 1er octobre 2024 réalisé par Madame [H], mentionnant :
- que les locaux consistent en un centre de soins intégrés à l’immeuble situé au rez-de-chaussée réparti sur deux niveaux, le rez-de-chaussée et le sous-sol,
- que la surface du centre de soins est de 249,70 m² et après pondération de 186,38 m²,
- que la surface du bureau d’ostéopathes situé au sous-sol est de 17,20 m²,
- que “d’après les informations communiquées par son donneur d’ordre” les locaux sont loués selon les conditions suivantes : un bail commercial consenti à la SELAS consultations 7/7, centre de soins pour une surface considérée de 186 m² pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 52 000 euros et aux ostéopathes TURELLE/[V], pour une surface de 17 m², selon contrat de bail du 1er juillet 2019 au prix annuel de 5400 euros,
- que la valeur locative des locaux occupés par la SELAS Consultations 7/7, est de 52 000 euros et celle du cabinet d’ostéopathe de 6000 euros au 1er octobre 2024.

Toutefois, force est de relever que le contrat de bail ne contient pas de précisions sur la surface exacte des locaux objets du bail, aucun plan n’étant de surcroît annexé.

La SCI SMOLETTIMED expose à ce titre que d’autres baux ont été conclus au profit de la SELAS C7 CNSP, conformément au schéma d’exploitation choisi par C7, qui repose depuis l’origine sur la coexistence, sur un même site, de plusieurs praticiens de santé.

Or, il doit être relevé que le contrat de bail litigieux, a été conclu il y a plus de sept ans, sans que la demanderesse n’explique pour quel motif elle a attendu ce délai pour initier la présente action et ce alors qu’il ressort à l’évidence des pièces produites aux débats et notamment du contrat de bail versé en défense, que le cabinet d’ostéopathes loue une partie des lieux depuis le 1er juillet 2019.

Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir signalé à la bailleresse depuis son entrée dans les lieux, des difficultés liées à la présence d’un autre locataire et à la réduction subséquente de la surface des locaux pris à bail, aucun courrier, mis en demeure ou tout autre élément en ce sens n’étant produit aux débats.

Enfin, il n’est produit aucune pièce probante sur le préjudice de jouissance allégué, calculé sur la base de la différence entre le loyer appelé et le loyer réel, au vu de la seule expertise versée aux débats par la demanderesse, qui n’a pas été établie de manière contradictoire étant de surcroît relevé qu’elle sollicite une indemnisation sur la base d’un loyer qu’elle n’a pas réglé puisqu’elle retient un loyer annuel de 105 000 euros alors qu’il ressort des termes du bail que ce dernier a été diminué à la somme de 55 000 euros jusqu’au 31 décembre 2018.

Dès lors, force est de considérer que la SELAS C7 CCNSP ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé que les locaux pris en location au terme du contrat de bail commercial du 1er janvier 2019 portent sur la surface intégrale des lieux de la SCI SMOLETTIMED et que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance allégué, qui se heurte à des contestations sérieuses. 

Sur la demande de réduction du loyer :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au vu des motifs susvisés et de manière subséquente, la demande de réduction du loyer à la somme de 52 000 euros formée par la SELAS C7 CNSP tenant à l’impossibilité d’user et de jouir de l’intégralité des locaux objets du contrat, sera rejetée dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’une privation d’une partie de la surface des locaux objets du bail.

En outre, il convient de rappeler qu’en matière de baux commerciaux, la révision ou fixation du loyer qui relève de la compétence du juge des loyers commerciaux ou du tribunal judiciaire dans certains cas, est strictement encadrée par les dispositions des articles L 145-33 et suivants du code de commerce

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond :

Conformément aux dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. 

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la demanderesse exploite les locaux depuis cinq ans avec en son sein, la présence d’un cabinet d’ostéopathes, depuis le 1er juillet 2019.

Bien qu’elle expose faire l’objet d’une mesure de sauvegarde de justice et que l’urgence est caractérisée par le montant disproportionné du loyer, force est de considérer qu’il ressort des seuls éléments produits aux débats que suivant jugement du 26 septembre 2025, le tribunal a arrêté un plan de sauvegarde sur 10 ans.

Il n’est surcroit justifié d’aucune dette locative dans le cadre du contrat de bail qui a été conclu entre les parties.

Dès lors, force est de considérer, au vu de l’ancienneté du contrat de bail en date du 1er janvier 2019, de la présence dans les lieux d’un autre locataire depuis le 1er juillet 2019, de l’absence de saisine préalable du juge des loyers commerciaux et de l’absence de contestation soulevée par la demanderesse sur la surface des locaux exploités pendant de nombreuses années, qu’aucune urgence n’est caractérisée pour justifier du renvoi de l’affaire devant le juge du fond.

La demande qui n’est pas fondée sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de communication des justificatifs des charges locatives, impôts et taxes :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article L 145- 40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Selon l’article R 145- 36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Selon l’article R 145 - 37 du même code, les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

En l’espèce, la SELAS C7 CNSP soutient que la SCI SMOLETTIMED ne lui a jamais transmis les justificatifs de charges locatives et sollicite la communication de l’ensemble des justificatifs sur les cinq dernières années, sous astreinte.

Le contrat de bail prévoit le règlement d’un loyer annuel outre le remboursement au bailleur de sa quote-part de la totalité des charges de l’immeuble et des parties communes mises en jouissance, taxes, impôts et prestations afférentes aux locaux loués et notamment l’impôt foncier. Il est précisé que les charges feront l’objet de provision sur charges avec réajustements ultérieurs sur justificatifs fournis au preneur par le bailleur.

Bien que la SCI SMOLETTIMED, argue que l’obligation alléguée est sérieusement contestable au regard de l’absence de toute démarche amiable préalable et de la nécessité d’un examen préalable au fond, force est de relever que les moyens soulevés sont inopérants puisqu’en application des dispositions susvisées, le bailleur est tenu d’adresser au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges dans les délais prévus par les dispositions de l’article R 145- 36 du code de commerce outre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ou à la demande de ce dernier.

Dès lors, bien que la demanderesse ne justifie pas avoir formalisé, avant la délivrance de son assignation une demande de communication de l’ensemble des justificatifs relatifs aux charges auprès de son bailleur, force est de relever au vu des dispositions susvisées, que ce dernier est tenu de justifier au locataire du montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés en lui adressant les documents afférents, au moyen d’un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges ou suite à sa demande.

En conséquence, l’obligation pour la SCI SMOLETTIMED de transmettre à sa locataire, les justificatifs de charges locatives, impôts et taxes ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de la condamner à produire les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes à la SELAS C7 CNSP pour les années 2021 à 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

Au vu de l’issue du litige, la SELAS C7 CNSP succombant partiellement, sa demande de communication de pièces ayant toutefois été accueillie, la demande de dommages-intérêts fondée sur le caractère abusif de l’action qui n’est pas démontré, sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l’issue du litige de rejeter les demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SELAS C7 CNSP ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction provisionnelle du loyer formée par la SELAS C7 CNSP ;

REJETONS la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond formée par la SELAS C7 CNSP ; 

CONDAMNONS la SCI SMOLETTIMED, à communiquer à la SELAS C7 CNSP, locataire, les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes pour les années 2021 à 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours ;

REJETONS la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI SMOLETTIMED ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/02093 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q3ON
du 24 Juillet 2026 

affaire : S.E.L.A.S. C7 CNSP
c/ S.E.L.A.R.L. [I] prise en la personne de Me [D] [I], S.C.I. SMOLETTIMED, S.C.P. EZAVIN-[P] prise en la personne de Me [F] [P]
















Copie exécutoire délivrée à

Me Jimmy BLOUIN
Me Benoît BROGINI


l’an deux mil vingt six et le vingt quatre Juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 15 Décembre 2025 déposé par Commissaire de justice. 

A la requête de :

S.E.L.A.S. C7 CNSP
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.E.L.A.R.L. [I] prise en la personne de Me [D] [I] mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la Société SELAS C7 CSNP selon jugement en date du 17 juin 2024
[Adresse 2]
[Localité 3]
Non comparante ni représentée

S.C.I. SMOLETTIMED
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jimmy BLOUIN, avocat au barreau de NICE

S.C.P.EZAVIN-[P] prise en la personne de Me [F] [P] administrateur judiciaire avec mission simple de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la Société C7 CSNP selon Jugement en date du 17 juin 2024
[Adresse 4]
[Localité 4]
Non comparante ni représentée


DÉFENDERESSES



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juillet 2026. 






EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, la SELAS C7 CNSP a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI SMOLETTIMED, Me [D] [I] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [P] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CSNP aux fins de : 
- condamnation à lui régler la somme provisionnelle de 371 000 euros au titre de son manquement à son obligation de délivrance et du préjudice en découlant,
- ordonner la réduction provisionnelle et conservatoire du loyer annuel à la somme de 52 000 euros,
- si par extraordinaire le juge des référés venait à considérer que l’affaire relève du fonds, renvoyer l’affaire devant le juge du fond à une audience dont le juge des référés fixera la date pour qu’il soit statué au fond,
- en tout état de cause, la condamner à lui transmettre les justificatifs de charges locatives, impôts et taxes portant sur les biens sur les cinq dernières années et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamnation à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SCI SMOLETTIMED, Me [D] [I] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [P] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

Suite à la demande formée par la SCI SMOLETTIMED, la réouverture des débats a été ordonnée par mention dossier à l’audience du 26 mars 2026.

À l’audience du 12 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SELAS C7 CNSP a maintenu ses demandes.

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience, la SCI SMOLETTIMED, demande :
- de déclarer la juridiction incompétente pour connaître de la demande et inviter la SELAS C7 CNSP à mieux se pourvoir,
- déclarer non fondées et rejeter les demandes en ce compris la demande de renvoi,
- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 4166.66 euros au titre du préjudice moral,
- condamner la SELAS C7 CNSP à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ainsi qu’aux sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas de défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et en cas d’exécution par voie extra-judiciaire,
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

Me [D] [I] es qualité de mandataire judiciaire représentant les créanciers dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP et Maître [F] [P] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance dans le cadre de la sauvegarde judiciaire de la SELAS C7 CNSP régulièrement assignés à personne morale n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision de la SELAS C7 CNSP :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
La SELAS C7 CCNSP fait valoir qu’elle exerce une activité de consultation médicale sept jours sur sept sur plusieurs sites dans le département des Alpes-Maritimes, qu’elle a pris à bail commercial des locaux appartenant à la SCI SMOLETTIMED pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 105 000 euros ramené à 55 000 euros du fait des travaux réalisés par elle mais que cette dernière loue une partie du local de 17 m² à une autre société. Elle ajoute qu’au travers du rapport d’expertise versé, il apparaît que son loyer doit être fixé à 52 000 euros par an, que le bailleur a failli à son obligation de délivrance du bien loué car elle ne dispose pas de la surface entière des locaux et que son préjudice de jouissance doit être chiffré à la différence entre le loyer appelé et le loyer réel soit 53 000 euros annuel sur une période de sept ans ce qui représente un préjudice de 371 000 euros.

De son côté, la SCI SMOLETTIMED, qui conteste tout manquement à son obligation de délivrance, fait valoir qu’elle a bien mis à disposition du locataire un local conforme à la destination prévue au contrat permettant l’exercice effectif de son activité, que le bail stipule que les locaux donnés en location sont situés [Adresse 5] à Nice, que le contrat ne précise pas que le bail porte sur l’intégralité de l’immeuble, qu’aucune surface n’est mentionnée, et que seul un bureau d’ostéopathes de 17,20 m² situé au sous-sol est loué distinctement. Elle ajoute en outre que la société exploite bien les locaux depuis 2019, qu’elle avait connaissance dès cette date, de l’installation du cabinet d’ostéopathie dans la pièce située au sous-sol et qu’elle n’a émis aucune réserve ni contestation pendant sept ans de sorte que les demandes formées se heurtent à des contestations sérieuses et excèdent les pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, la SELAS C7 CCNSP verse le contrat de bail commercial conclu avec la SCI SMOLETTIMED et un rapport amiable d’expertise immobilier.

Il ressort du contrat de bail en date du 1er janvier 2019 que la SCI SMOLETTIMED, a donné en location à la SELAS C7 CNSP, pour une durée de neuf années, des locaux sis [Adresse 6] à Nice moyennant le paiement d’un loyer de 105 000 euros par an, avec cette précision que jusqu’au 31 décembre 2028 le montant annuel hors-taxes du loyer a été diminué de manière exceptionnelle et transitoire à 55 000 euros et qu’à compter du 1er janvier 2028, il sera fixé à sa valeur contractuelle majorée des indexations.

Il est précisé que le locataire a déclaré bien connaître les lieux pour les avoir vus et visités. 

La demanderesse verse un rapport d’expertise immobilière non contradictoire du 1er octobre 2024 réalisé par Madame [H], mentionnant :
- que les locaux consistent en un centre de soins intégrés à l’immeuble situé au rez-de-chaussée réparti sur deux niveaux, le rez-de-chaussée et le sous-sol,
- que la surface du centre de soins est de 249,70 m² et après pondération de 186,38 m²,
- que la surface du bureau d’ostéopathes situé au sous-sol est de 17,20 m²,
- que “d’après les informations communiquées par son donneur d’ordre” les locaux sont loués selon les conditions suivantes : un bail commercial consenti à la SELAS consultations 7/7, centre de soins pour une surface considérée de 186 m² pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 52 000 euros et aux ostéopathes TURELLE/[V], pour une surface de 17 m², selon contrat de bail du 1er juillet 2019 au prix annuel de 5400 euros,
- que la valeur locative des locaux occupés par la SELAS Consultations 7/7, est de 52 000 euros et celle du cabinet d’ostéopathe de 6000 euros au 1er octobre 2024.

Toutefois, force est de relever que le contrat de bail ne contient pas de précisions sur la surface exacte des locaux objets du bail, aucun plan n’étant de surcroît annexé.

La SCI SMOLETTIMED expose à ce titre que d’autres baux ont été conclus au profit de la SELAS C7 CNSP, conformément au schéma d’exploitation choisi par C7, qui repose depuis l’origine sur la coexistence, sur un même site, de plusieurs praticiens de santé.

Or, il doit être relevé que le contrat de bail litigieux, a été conclu il y a plus de sept ans, sans que la demanderesse n’explique pour quel motif elle a attendu ce délai pour initier la présente action et ce alors qu’il ressort à l’évidence des pièces produites aux débats et notamment du contrat de bail versé en défense, que le cabinet d’ostéopathes loue une partie des lieux depuis le 1er juillet 2019.

Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir signalé à la bailleresse depuis son entrée dans les lieux, des difficultés liées à la présence d’un autre locataire et à la réduction subséquente de la surface des locaux pris à bail, aucun courrier, mis en demeure ou tout autre élément en ce sens n’étant produit aux débats.

Enfin, il n’est produit aucune pièce probante sur le préjudice de jouissance allégué, calculé sur la base de la différence entre le loyer appelé et le loyer réel, au vu de la seule expertise versée aux débats par la demanderesse, qui n’a pas été établie de manière contradictoire étant de surcroît relevé qu’elle sollicite une indemnisation sur la base d’un loyer qu’elle n’a pas réglé puisqu’elle retient un loyer annuel de 105 000 euros alors qu’il ressort des termes du bail que ce dernier a été diminué à la somme de 55 000 euros jusqu’au 31 décembre 2018.

Dès lors, force est de considérer que la SELAS C7 CCNSP ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé que les locaux pris en location au terme du contrat de bail commercial du 1er janvier 2019 portent sur la surface intégrale des lieux de la SCI SMOLETTIMED et que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance allégué, qui se heurte à des contestations sérieuses. 

Sur la demande de réduction du loyer :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au vu des motifs susvisés et de manière subséquente, la demande de réduction du loyer à la somme de 52 000 euros formée par la SELAS C7 CNSP tenant à l’impossibilité d’user et de jouir de l’intégralité des locaux objets du contrat, sera rejetée dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’une privation d’une partie de la surface des locaux objets du bail.

En outre, il convient de rappeler qu’en matière de baux commerciaux, la révision ou fixation du loyer qui relève de la compétence du juge des loyers commerciaux ou du tribunal judiciaire dans certains cas, est strictement encadrée par les dispositions des articles L 145-33 et suivants du code de commerce

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond :

Conformément aux dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. 

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la demanderesse exploite les locaux depuis cinq ans avec en son sein, la présence d’un cabinet d’ostéopathes, depuis le 1er juillet 2019.

Bien qu’elle expose faire l’objet d’une mesure de sauvegarde de justice et que l’urgence est caractérisée par le montant disproportionné du loyer, force est de considérer qu’il ressort des seuls éléments produits aux débats que suivant jugement du 26 septembre 2025, le tribunal a arrêté un plan de sauvegarde sur 10 ans.

Il n’est surcroit justifié d’aucune dette locative dans le cadre du contrat de bail qui a été conclu entre les parties.

Dès lors, force est de considérer, au vu de l’ancienneté du contrat de bail en date du 1er janvier 2019, de la présence dans les lieux d’un autre locataire depuis le 1er juillet 2019, de l’absence de saisine préalable du juge des loyers commerciaux et de l’absence de contestation soulevée par la demanderesse sur la surface des locaux exploités pendant de nombreuses années, qu’aucune urgence n’est caractérisée pour justifier du renvoi de l’affaire devant le juge du fond.

La demande qui n’est pas fondée sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de communication des justificatifs des charges locatives, impôts et taxes :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article L 145- 40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Selon l’article R 145- 36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Selon l’article R 145 - 37 du même code, les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

En l’espèce, la SELAS C7 CNSP soutient que la SCI SMOLETTIMED ne lui a jamais transmis les justificatifs de charges locatives et sollicite la communication de l’ensemble des justificatifs sur les cinq dernières années, sous astreinte.

Le contrat de bail prévoit le règlement d’un loyer annuel outre le remboursement au bailleur de sa quote-part de la totalité des charges de l’immeuble et des parties communes mises en jouissance, taxes, impôts et prestations afférentes aux locaux loués et notamment l’impôt foncier. Il est précisé que les charges feront l’objet de provision sur charges avec réajustements ultérieurs sur justificatifs fournis au preneur par le bailleur.

Bien que la SCI SMOLETTIMED, argue que l’obligation alléguée est sérieusement contestable au regard de l’absence de toute démarche amiable préalable et de la nécessité d’un examen préalable au fond, force est de relever que les moyens soulevés sont inopérants puisqu’en application des dispositions susvisées, le bailleur est tenu d’adresser au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges dans les délais prévus par les dispositions de l’article R 145- 36 du code de commerce outre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ou à la demande de ce dernier.

Dès lors, bien que la demanderesse ne justifie pas avoir formalisé, avant la délivrance de son assignation une demande de communication de l’ensemble des justificatifs relatifs aux charges auprès de son bailleur, force est de relever au vu des dispositions susvisées, que ce dernier est tenu de justifier au locataire du montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés en lui adressant les documents afférents, au moyen d’un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges ou suite à sa demande.

En conséquence, l’obligation pour la SCI SMOLETTIMED de transmettre à sa locataire, les justificatifs de charges locatives, impôts et taxes ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de la condamner à produire les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes à la SELAS C7 CNSP pour les années 2021 à 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

Au vu de l’issue du litige, la SELAS C7 CNSP succombant partiellement, sa demande de communication de pièces ayant toutefois été accueillie, la demande de dommages-intérêts fondée sur le caractère abusif de l’action qui n’est pas démontré, sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l’issue du litige de rejeter les demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SELAS C7 CNSP ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction provisionnelle du loyer formée par la SELAS C7 CNSP ;

REJETONS la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond formée par la SELAS C7 CNSP ; 

CONDAMNONS la SCI SMOLETTIMED, à communiquer à la SELAS C7 CNSP, locataire, les justificatifs des charges locatives, impôts et taxes pour les années 2021 à 2025 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours ;

REJETONS la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI SMOLETTIMED ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

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Mise à jour de la source le 2026-07-31T00:51:23.570Z.