Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 30 juillet 2026, n° 24/03684

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)

MINUTE N° 2026/447

JUGEMENT : S.A.S.U. INITIATIVE c/ SDC [Adresse 1], S.A. AXA FRANCE IARD 

Du 30 Juillet 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 24/03684 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P5B2 
 









Grosse délivrée à 

Me Stéphane GIANQUINTO - 346
Me Jenny SAUVAGE-FAKIR - 167
Me Hervé ZUELGARAY - 281


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du trente Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame POLET
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 27 Février 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 30 Juillet 2026 après prorogation par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Juillet 2026 après prorogation, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDERESSE

S.A.S.U. INITIATIVE 
prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 2]
représentée par Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDERESSES

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2]
représenté par son syndic, la SAS CABINET [D] ET [Q], dont le siège social est sis
[Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal
représentée par Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant





























EXPOSE DU LITIGE

Par actes des 4 et 6 septembre 2024, la SASU INITIATIVE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à Nice, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LUCIEN [D] ET [K] [Q], ainsi que la SA AXA FRANCE IARD, devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SASU INITIATIVE demande au Tribunal, au visa du code des assurances, des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 699 et 700 du code de procédure civile, 1242 et 1244 du code civil, de :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la compagnie d'assurance AXA France IARD de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] et son assureur, la compagnie AXA France IARD à payer à la SASU INITIATIVE la somme de 16 150,00 euros au titre de son préjudice locatif pour la période du 7 juillet 2022 au 6 décembre 2023 (17 mois) sur la base mensuelle de 950 euros ;
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] et son assureur, la compagnie AXA France IARD à rembourser à la SASU INITIATIVE les sommes de 180 euros TTC (frais d'huissier) et de 685 euros TTC (honoraires d'expertise technique de Monsieur [O]) ;
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] et son assureur, la compagnie AXA France IARD à payer à la SASU INITIATIVE la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral et en réparation de la résistance abusive dont la copropriété et son assurance font preuve ;
ASSORTIR le jugement de l'exécution provisoire ;
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] et son assureur, la compagnie AXA France IARD, à payer à la SASU INITIATIVE une indemnité de 4000 euros en application de l'article 700 du CPC ;
LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q], demande au Tribunal, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1102 et suivants du code civil, de :
A titre principal :
DEBOUTER la société INITIATIVE de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] ;
A titre subsidiaire :
CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD d'avoir à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
En tout état de cause, au visa des articles 696 et 700 du code de procédure civile :
- CONDAMNER toute partie succombante, le cas échéant in solidum, d'avoir à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.


Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SA AXA FRANCE IARD demande au Tribunal, au visa des articles 1964 du code civil, L.113-1 du code des assurances, de :
METTRE hors de cause la Compagnie AXA FRANCE IARD ;
A tout le moins :
DEBOUTER la SASU INITIATIVE et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 5] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD ;
CONDAMNER la SASU INITIATIVE à verser à la Compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la SASU INITIATIVE aux entiers dépens de l’instance.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2026 par ordonnance du 6 novembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre du préjudice locatif

Aux termes de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

En l'espèce, la SASU INITIATIVE expose être propriétaire du lot n°24 au sein de la copropriété située [Adresse 6] à [Localité 4]. Elle indique avoir donné à bail cet appartement par contrat de bail meublé signé le 28 février 2022.

La SASU INITIATIVE soutient que le syndicat des copropriétaires, arguant d'une urgence relative à la structure de l'immeuble, a fait installer 18 étais dans l'appartement après démolition des faux plafonds le 7 juillet 2022, rendant ainsi l'appartement inhabitable. Il est précisé que les étais n'ont été retirés qu'en décembre 2023.

La SASU INITIATIVE ayant été contrainte de reloger en urgence son locataire, elle sollicite l'indemnisation de son préjudice locatif sur la période de juillet 2022 à décembre 2023.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conteste que les dommages trouvent leur origine dans les parties communes. Il estime avoir également la qualité de sinistré dans la mesure où la zone litigieuse est une partie privative appartenant à M. et Mme [J] suite à des travaux de surélévation de l'immeuble.

Le rapport technique établi par M. [O] le 2 septembre 2022, mandaté par la SASU INITIATIVE, indique que l'immeuble comportait à l'origine 4 étages mais qu'une surélévation partielle a été réalisée plusieurs décennies auparavant. La façade de cette surélévation a été décalée par rapport à la façade d'origine pour la mise en place d'un balcon, de sorte qu'elle ne s'appuie pas sur le mur porteur mais sur le plancher du 5ème étage. M. [O] ajoute que l'étanchéité de ce balcon étant défaillante depuis longtemps, l'eau s'est infiltrée et a fortement endommagé les poutres du plancher du 5ème étage, au point que la façade commence à présenter des fissures.

Il est précisé qu'un ingénieur structure a conclu à la dangerosité de la façade, préconisant la mise en sécurité rapide de cette dernière par la mise en place d'étais dans les appartements sous-jacents, aux 4ème et 3ème étages.

M. [O] a pu constater, après dépose du faux plafond dans l'appartement du 4ème étage, que les poutres et le platelage du plancher haut sous le balcon sont très endommagés.

Le rapport d'expertise judiciaire du 9 août 2021, rédigé par M. [L] dans le cadre d'une procédure distincte, concluait également à des désordres affectant la solidité de l'immeuble, notamment concernant le plancher de l'appartement sus-jacent à celui de la SASU INITIATIVE, ce plancher continuait alors à s'affaisser. L'expert précisait que les désordres avaient aussi affecté la façade de l'immeuble. Ces désordres sont directement en lien avec les travaux urgents, consistant en la pose d'étais en cours d'expertise au 4ème étage, sur préconisation du sapiteur structure.

Enfin, le rapport d'expertise amiable ELEX daté du 4 juillet 2022 relevait également qu'un équilibre instable du plancher bas de l'appartement du 5ème étage avait été constaté en mai 2022. Il est également noté que le BET [U] avait retenu comme cause des désordres le dimensionnement insuffisant des ouvrages et du plancher lors de la surélévation de l'immeuble, la vétusté de la structure et des anciennes infiltrations d'eaux en provenance du balcon.

La nécessité d'installer les 18 étais posés dans l'appartement de la SASU INITIATIVE trouve donc son origine dans les parties communes puisque ces étais avaient pour objet de remédier en urgence à l'affaissement du plancher. 
Ce sont ainsi les désordres touchant la façade et le plancher qui ont conduit à la pose de ces étais, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en vertu de l'article 14 précité. 
Le Tribunal n'a pas à se prononcer sur l'éventuelle responsabilité de tiers, qui par ailleurs ne sont pas parties à la procédure, qu'il appartiendra au syndicat des copropriétaires de rechercher le cas échéant. L'article 14 institue une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, dès lors sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'une faute.

S'agissant de la demande formulée par la SASU INITIATIVE, il n'est pas contesté que les étais ont été posés début juillet 2022 pour être retirés début décembre 2023, de sorte qu'il s'étend sur une période de 17 mois comme le relève la société demanderesse. Le rapport de M. [O] confirme le caractère inhabitable de l'appartement durant cette période, compte tenu de la présence de 18 étais dans un appartement de 40 m², à savoir 10 étais dans la pièce principale et 8 étais dans la chambre. Le préjudice est donc démontré.

Il est versé aux débats le contrat de bail signé le 28 février 2022, prévoyant un loyer de 900 €. Seul le loyer sera en effet retenu au titre du préjudice locatif, hors charges.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SASU INITIATIVE la somme de 15 300 € (900 € x 17 mois) au titre du préjudice locatif.


Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à verser à la SASU INITIATIVE les sommes de 180 € au titre du constat d'huissier et de 685 € au titre des honoraires de l'expert, frais directement en lien avec le préjudice subi et dont la SASU INITIATIVE justifie.

Sur la garantie due par la SA AXA FRANCE IARD

La SASU INITIATIVE sollicite la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD, en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, à verser les sommes ci-dessus in solidum avec son assuré.

Le syndicat des copropriétaires sollicite par ailleurs la condamnation de la SA AXA FRANCE IAD à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

En réponse, la SA AXA FRANCE IARD dénie sa garantie au motif que le contrat d'assurance est un contrat aléatoire en application de l'article 1964 du code civil et que faute d'aléa, l'assureur n'a pas à intervenir. La compagnie d'assurance estime en l'espèce qu'à la date de souscription du contrat, les travaux de surélévation avaient déjà été réalisés et que les vices de construction existaient déjà.

Toutefois, la SA AXA FRANCE IARD indique elle-même que le sinistre n'a été déclaré que le 16 juin 2022, étant rappelé que la police d'assurance a été souscrite le 20 décembre 2011 soit plus de dix ans auparavant. 

Aucune pièce de la procédure, parmi les documents produits par la SASU INITIATIVE, par le syndicat des copropriétaires ou par la compagnie d'assurance, ne mentionne une quelconque connaissance de la problématique liée à la structure et son ampleur à l'époque de la souscription du contrat. 

De plus, le rapport d'expertise judiciaire de M. [L] mentionne que les désordres relevés dans l'appartement du 5ème étage seraient apparus au premier semestre de l'année 2015.

Dès lors, le moyen tiré de l'absence d'aléa est inopérant. 

En outre, les désordres sont également directement liés aux infiltrations d'eau dues à un défaut d'étanchéité, ces infiltrations ayant fragilisé la structure, ce qui a été constaté à la fois par M. [L] et par M. [O].

En conséquence, le contrat d'assurance trouve à s'appliquer et la SA AXA FRANCE IARD sera condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à indemniser la SASU INITIATIVE.

Il sera en outre fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, la SA AXA FRANCE IARD sera ainsi condamnée à relever et garantir ce dernier de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Sur la demande formulée au titre du préjudice moral

La SASU INITIATIVE sollicite par ailleurs la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral et de la résistance abusive.


Cette demande est formulée au titre de la résistance de la copropriété à indemniser la demanderesse et son absence de considération. Elle n'est fondée sur aucune pièce et le préjudice n'est pas davantage précisé.

Faute d'élément probant, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Par ailleurs, il convient de préciser qu'en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Dès lors, la SASU INITIATIVE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à verser à la SASU INITIATIVE une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 €.


Les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et la SA AXA FRANCE IARD au titre de cet article seront rejetées.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire, compatible avec la nature du litige.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q], et la SA AXA FRANCE IARD à verser à la SASU INITIATIVE les sommes suivantes :
15 300 € au titre du préjudice locatif ;180 € au titre des frais d'huissier ;686 € au titre des frais d'honoraires de l'expert ;
REJETTE la demande formulée par la SASU INITIATIVE au titre du préjudice moral et de la résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q] et la SA AXA FRANCE IARD à verser à la SASU INITIATIVE la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q], et par la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q], et la SA AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [D] [Q], de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

RAPPELLE qu'en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SASU INITIATIVE est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés


LE GREFFIER LA PRESIDENTE