Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR référé, 31 juillet 2026, n° 26/03253

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2025, la SAS [F] a consenti un contrat d’occupation pour un logement social meublé à M. [O] [K] et Mme [Z] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 763,40 euros.

Des redevances sont restées impayées.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.765,20 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 25 février 2026, la SAS [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder immédiatement et sans délai à l’expulsion de M. [O] [K] et Mme [Z] [I], avec astreinte par jour de retard, voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2.719,20 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026, avec intérêts de droit,−1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 29 mai 2026, la SAS [F], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La SAS [F] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement de la redevance avant l'audience et s’oppose à l’octroi de tout délai. Elle précise qu’il n’y a eu aucun règlement des locataires depuis mai 2025 soit depuis un an. Elle conclut à la suppression du délai de 2 mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et souligne la caractère solidaire de la dette.

M. [O] [K] expose qu’il occupe les lieux avec Mme [Z] [I] et un enfant, M. [K] est technicien de maintenance et perçoit 1.800 euros par mois ; il demande que soit octroyés les plus larges délais pour régler l’arriéré.
M. [O] [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été prorogée et mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [O] [K] et Mme [Z] [I] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [Etablissement 1]-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Les dispositions prévues notamment par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à ce litige.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L'article R633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le contrat de résidence stipule qu'il est conclu pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction à compter du 7 avril 2025, en contrepartie du paiement d’une redevance, charges comprises de 763,40 euros par mois. La SAS [F] a fait délivrer à Mme [I] et M. [K], le 08 août 2025 un commandement d’avoir à régler les redevances impayées à hauteur de 1.765.20 euros en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Il ressort du décompte produit par la SAS [F] que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois suivant le commandement.

La résiliation de plein droit du titre d’occupation sera donc constatée à la date du 09 septembre 2025.

En application des articles L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat de résidence intervient dans les conditions qu’ils déterminent. Contrairement au régime institué par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ces dispositions ne prévoient pas la faculté pour le juge de suspendre les effets de la clause résolutoire ou d’accorder des délais de paiement ayant un tel effet.

Dès lors, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne repose sur aucun fondement légal et ne peut qu’être rejetée.

Cette motivation est d’ailleurs expressément retenue par la cour d’appel d’[Localité 3], qui juge que les articles L. 633-2 et R. 633-3 du Code de la construction et de l’habitation « ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale » et en déduit le rejet de la demande.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut donc prospérer et sera écartée

En conséquence, l’expulsion de M. [O] [K] et Mme [Z] [I] et de tous les occupants de leur chef sera ordonnée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [O] [K] et Mme [Z] [I] ne sont pas entré dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’une convention d’occupation régulièrement signée. La demanderesse ne démontre pas la mauvaise foi des défendeurs.

Les conditions légales prévues pour la suppression du délai de deux mois n’étant pas établies, la demande sera rejetée.

Dès lors, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande d’astreinte de 500 euros par jours de retard.

Eu égard à l’existence d’une condamnation à une indemnité d’occupation qui est de nature compensatoire (Voir infra) et aux exigences légales ouvrant un délai de deux mois après commandement pour libérer les lieux incompatibles avec l’astreinte prévue à l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, cette demande sera rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SAS HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mai 2026, M. [O] [K] et Mme [Z] [I] lui devaient la somme de 5.804,56 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de l’un des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 2.719,20 euros, suivant décompte arrêté au 14 janvier 2026.

M. [O] [K] et Mme [Z] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent des délais de paiement pour apurer leur dette locative.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’ils disposent d’une capacité de remboursement leur permettant d’apurer leur dette par 24 mensualités de 114 euros. Eu égard à leur situation financière ainsi qu’aux intérêts légitimes du bailleur, il apparaît justifié de faire droit à cette demande.

Il y a donc lieu de reporter l’exigibilité de la somme de 2.719,20 euros et d’autoriser les défendeurs à s’en libérer en vingt-quatre mensualités consécutives de 114 euros chacune, le solde éventuel étant acquitté avec la dernière échéance.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, quinze jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée infructueuse, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, sans qu’il soit besoin d’une autre mise en demeure.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [K] et Mme [Z] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant de la redevance et charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, à partir du 9 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS [F] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [K] et Mme [Z] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse, 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat d’occupation du logement meublé conclu le 7 avril 2025 entre la SAS [F], d’une part, et M. [O] [K] et Mme [Z] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 9 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [O] [K] et Mme [Z] [I] à payer à la SAS [F] la somme de 2.719,20 euros (deux mille sept cent dix-neuf euros et vingt centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026,avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

AUTORISE M. [O] [K] et Mme [Z] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 114 euros (cent quatorze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date d’exigibilité, quinze jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception valant mise en demeure demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, sans qu’il soit besoin d’une autre mise en demeure.

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DEBOUTE M. [O] [K] et Mme [Z] [I] tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire, 

ORDONNE à M. [O] [K] et Mme [Z] [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande d’astreinte de la SAS [F], 

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT qu’il n’y a pas lieu à suppression du délai prévu par l’article L.412-1 et L.412-2 du Code de procédure civile,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE solidairement M. [O] [K] et Mme [Z] [I] au paiement à titre de provision à la SAS [F] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance et charges dès le 9 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SAS [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [K] et Mme [Z] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2025 et celui de l’assignation du 25 février 2026.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 juillet 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge

Texte intégral

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [K]
Madame [Z] [I]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03253 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB5TK

N° MINUTE :
9/2026

ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 28 JUILLET 2026
PROROGÉE EN DATE DU 31 JUILLET 2026

DEMANDERESSE
[F] (anciennement dénommée [Y])
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1311

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [K]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [Z] [I]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 juillet 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 31 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03253 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB5TK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2025, la SAS [F] a consenti un contrat d’occupation pour un logement social meublé à M. [O] [K] et Mme [Z] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 763,40 euros.

Des redevances sont restées impayées.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.765,20 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 25 février 2026, la SAS [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder immédiatement et sans délai à l’expulsion de M. [O] [K] et Mme [Z] [I], avec astreinte par jour de retard, voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2.719,20 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026, avec intérêts de droit,−1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 29 mai 2026, la SAS [F], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La SAS [F] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement de la redevance avant l'audience et s’oppose à l’octroi de tout délai. Elle précise qu’il n’y a eu aucun règlement des locataires depuis mai 2025 soit depuis un an. Elle conclut à la suppression du délai de 2 mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et souligne la caractère solidaire de la dette.

M. [O] [K] expose qu’il occupe les lieux avec Mme [Z] [I] et un enfant, M. [K] est technicien de maintenance et perçoit 1.800 euros par mois ; il demande que soit octroyés les plus larges délais pour régler l’arriéré.
M. [O] [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été prorogée et mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.