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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Privas, 1ere CHAMBRE, 30 juillet 2026, n° 25/00953

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueServitudes
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon acte notarié du 15 décembre 1997, Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] ont hérité d’un ancien bâtiment d’usine, sur la parcelle située [Adresse 4] à [Localité 1], cadastrée section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. 

Selon acte notarié du 22 juin 2018, Monsieur [B] [O] a acquis des parcelles voisines, à savoir une maison à usage d’habitation en pleine propriété, située [Adresse 5] à [Localité 1], cadastrée section AC n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], ainsi qu’une parcelle à usage de chemin d’accès et de plate-forme accédant à l’immeuble, en indivision, cadastrée section AC n°[Cadastre 6], pour la somme de 155 000 euros.

Les sections n° [Cadastre 1], propriété de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N], et n°[Cadastre 3], propriété de Monsieur [B] [O], sont séparées par un mur mitoyen et surplombent la rivière « Le Charalon ». 

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mai 2020, Monsieur [B] [O] a écrit à Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] pour leur demander d’effectuer des travaux sur leur bâtiment. 

Monsieur [B] [O] a mandaté le cabinet Polyexpert afin d’organiser une réunion d’expertise amiable, à laquelle Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] n’étaient pas présents. L’opération d’expertise a été réalisée le 7 août 2020 et l’expert a rendu son rapport le 12 août 2020. 

En parallèle, la Mairie de [Localité 2] a engagé une procédure de péril imminent. Selon ordonnance de référé du Tribunal administratif de Lyon du 2 novembre 2020, une expertise a été ordonnée et Monsieur [K] [G] désigné en qualité d’expert pour y procéder. L’opération d’expertise s’est déroulée de façon contradictoire le 4 novembre 2020 et l’expert a rendu son rapport le 5 novembre 2020.

Au regard des conclusions expertales, la Mairie de [Localité 2], par arrêté du 5 juillet 2023, a enjoint à Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] de procéder à des travaux de rénovation ou à la démolition de l’immeuble dans un délai d’un an, en vain. 

Par assignation en procédure accélérée au fond du 17 juin 2025, la commune de Privas a saisi le Tribunal judiciaire de Privas aux fins d’être autorisée à faire procéder à la démolition du bâtiment aux frais de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z], lequel a autorisé la démolition par décision du 21 août 2025. 

Par ordonnance du 10 juin 2021, le juge des référés, saisi suivant assignation du 26 octobre 2020 délivrée par Monsieur [B] [O] a ordonné une expertise et désigné Monsieur [T] [S] en qualité d’expert pour y procéder. L’opération d’expertise s’est déroulée de façon contradictoire le 27 septembre 2021 et l’expert a rendu son rapport le 19 décembre 2022. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2025, Monsieur [B] [O] a assigné Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins de faire condamner solidairement ces derniers à la démolition du bâtiment ainsi qu’à la réalisation de travaux. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2026, Monsieur [B] [O] demande au tribunal de juger que Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] engagent leur responsabilité à son égard, de les condamner in solidum à procéder à la démolition du bâtiment construit sur la parcelle section AC n°[Cadastre 1] suivant les modalités préconisées par l’expert judiciaire dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, de prendre acte de la volonté de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] d’abandonner la propriété du mur mitoyen pour l’avenir, de dire et juger que Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] restent tenus aux travaux de calfeutrement des fissures sur le mur mitoyen tel que préconisé par Monsieur [S], de condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] de procéder aux travaux de calfeutrement des fissures sur le mur mitoyen tels que préconisés par l’expert judiciaire dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, de condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à lui payer la somme de 32 860 euros au titre de la perte locative, arrêtée au 19 février 2026 à parfaire au jour de la décision à intervenir, la somme de 530 euros par mois à compter de la signification du jugement jusqu’à parfaite exécution des travaux, la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de sa demande de démolition, Monsieur [B] [O] explique, au visa des articles 651, 1244 et 1253, alinéa 1 du code civil, que l’absence d’entretien du bâtiment génère un risque d’effondrement du mur mitoyen, ce qui constitue un trouble anormal du voisinage. Il ajoute que le bâtiment a fait l’objet d’un arrêté de péril et que les conclusions de Monsieur [T] [S] démontrent l’existence d’un risque d’effondrement. Au soutien de sa demande d’exécution de travaux de calfeutrement, il s’appuie sur le rapport d’expertise rédigé par Monsieur [T] [S] qui en préconise la réalisation. En réponse à l’argumentaire des défendeurs, il expose, au visa de l’article 656 du code civil, que ces derniers ne peuvent pas abandonner le droit de mitoyenneté du mur pour se soustraire au paiement des travaux dès lors que ceux-ci sont rendus nécessaires par leur fait et en raison du défaut d’entretien. Pour solliciter le paiement de dommages et intérêts, Monsieur [B] [O] soutient qu’il a dû stopper la location de l’appartement situé en rez-de-chaussée pour des raisons de sécurité. Il invoque une perte de loyer pendant 62 mois. S’agissant de son préjudice moral, il ajoute que l’inaction de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] lui cause une angoisse importante car il craint pour la pérennité de sa propriété et la sécurité de ses occupants. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2026, Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] demandent au tribunal de débouter Monsieur [B] [O] de sa demande au titre de la démolition, de constater qu’ils renoncent à la mitoyenneté du mur de leur ruine avec la propriété TOUZE, de débouter Monsieur [B] [O] de sa demande au titre de l’exécution de travaux sur le mur mitoyen, de débouter Monsieur [B] [O] de ses demandes au titre des dommages et intérêts. A titre subsidiaire, de les condamner à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 265 euros par mois, à compter du mois de janvier 2023, pour une durée de douze mois, au titre de la perte locative, d’ordonner un partage des dépens y compris les frais d’expertise judiciaire, de ramener à de plus justes proportions la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de leur défense, ils exposent que les lieux ont été sécurisés par leur soin, conformément à l’arrêté de péril pris par la Mairie. Ils indiquent que l’état d’effondrement est également lié au manque d’entretien de la structure incluant le mur mitoyen et la voute appartenant à Monsieur [B] [O]. Ils ajoutent qu’ils ne disposent d’aucune ressource leur permettant d’effectuer ces travaux et qu’ils ont proposé la cession de la parcelle à Monsieur [B] [O] pour un euro symbolique. Ils expliquent par ailleurs que, conformément à la décision rendue le 21 août 2025, la mairie de [Localité 2] prendra en charge les travaux et se retournera le cas échéant en paiement contre eux, de sorte que Monsieur [O] doit être débouté de sa demande de démolition. Pour s’opposer à la demande de réalisation des travaux, ils indiquent, au visa de l’article 656 du code civil, qu’ils entendent abandonner le droit de mitoyenneté, afin que Monsieur [B] [O] puisse assurer les travaux nécessaires à sa seule charge. Au soutien de leur demande subsidiaire, ils expliquent que la perte locative doit être partagée et qu’elle ne s’écoule que depuis 2023, faute pour Monsieur [B] [O] de produire le document justifiant de la fin du contrat de bail. Enfin, ils estiment que Monsieur [B] [O] n’a pas agi durant trois ans et qu’il a continué à vivre dans son bien, en refusant d’acheter leur parcelle, de sorte que son préjudice moral est inexistant.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de démolition du bâtiment 

L’article 1253 du code civil, dispose que le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. 

Ainsi, lorsqu’un trouble de caractère anormal est causé par l’un des voisins dans un rapport de voisinage, il justifie l’octroi d’une réparation.

Ce trouble doit faire l’objet d’une appréciation in concreto et peut résulter d’un simple risque de trouble. 

En l’espèce, il est constant que les fonds de Monsieur [B] [O] et de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] sont mitoyens par un mur reliant les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 3]. 

Il ressort par ailleurs des constatations de Monsieur [B] [O], dans sa lettre du 30 mai 2020 adressé aux défendeurs, que « le toit s’effondre et la dalle du premier étage est en train de céder ». 

Ces constatations ont été confirmées par les différents experts qui se sont prononcés sur l’état du bâtiment. 

Tout d’abord, le cabinet Polyexpert, mandaté par Monsieur [B] [O] a constaté que le bâtiment était en ruine, précisant qu’en ouvrant la porte reliant les deux propriétés, il a constaté « un sol menaçant » ainsi qu’« une toiture partiellement effondrée et une poutre en bois fortement pourrie menaçant de tomber ». L’expert a conclu qu’« un nouvel effondrement de la charpente et couverture pourrait entrainer d’importants dommages à la voûte ».

Cette expertise n’ayant pas été effectuée de façon contradictoire, elle ne peut servir à elle seule de justification aux désordres affectant le bâtiment. Elle est cependant corroborée par d’autres pièces. 

En effet, le rapport d’expertise dressé par Monsieur [K] [G], suivant décision du Tribunal administratif de Lyon, qui est versé aux débats, met en évidence que « la maison est à l’état de ruine. Elle n’est pas habitée et la végétation a repris ses droits ». L’expert indique en outre que « plusieurs murs menacent ruine, la toiture menace de s’effondrer et une voute en très mauvais état menace également de s’effondrer ». Il explique également s’agissant de la toiture que « le reste de cette toiture tombera inévitablement un jour » mais il précise qu’« elle ne menace pas la stabilité de la maison voisine ». S’agissant des fissures existantes sur la dalle de Monsieur [B] [O], Monsieur [K] [G] a précisé qu’« elles étaient propres au bâtie de Monsieur [B] [O] » et sans lien avec l’état du bâtiment voisin. L’expert conclut en finalité que « des risques d’effondrement existent mais ne sont pas préjudiciables au voisin Monsieur [B] [O] », le risque existant pour les personnes susceptibles de pénétrer sur la propriété voisine.

Enfin, le rapport d’expertise réalisé par Monsieur [T] [S] conclut à l’existence de désordres apparus dans la propriété de Monsieur [B] [O] en raison du tassement du mur mitoyen. Il n’a constaté « aucun désordre s’agissant de la voûte surplombant la rivière ». En revanche, cet expert a conclu que le désordre principal consistait dans le fait que « l’effondrement brutal du bâtiment risquait d’avoir des conséquences sur la partie de la maison qui se situe sur la voûte ». Cet expert a conclu également que la partie menaçant du bâtiment reposait sur des murs appartenant à la parcelle n°[Cadastre 1] et que son effondrement n’aurait qu’un impact mineur sur la propriété de Monsieur [B] [O] mais qu’il modifierait la stabilité du mur mitoyen. L’expert conclut in fine que « l’état est préoccupant. L’effondrement prévisible de la dernière partie de la ruine va encore aggraver le risque pour la maison de Monsieur [B] [O] car les murs de la maison de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] même non liés, servent de contrefort à la voûte du passage de la rivière » et que « l’effondrement hautement prévisible compromettra la solidité de la maison de Monsieur [B] [O] et rendre celle-ci impropre à son usage ».

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que l’immeuble appartenant à Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] présente un risque sérieux d’effondrement. 

Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] soutiennent que l’origine des désordres est à rechercher certes dans l’état de ruine mais également dans le manque d’entretien de la structure incluant le mur mitoyen et le manque d’entretien de la voûte appartenant à Monsieur [B] [O], sans démontrer toutefois la réalité de ce qu’ils avancent, alors qu’aucun rapport d’expertise ne met en évidence un tel élément.

Au regard des éléments mis en exergue par les différents experts, il apparaît que l’existence d’un trouble anormal de voisinage en raison du risque d’effondrement du bâtiment et des conséquences sur la propriété de Monsieur [O] est caractérisée.

S’agissant des mesures et des travaux pour mettre fin au trouble, l’expert évoque deux hypothèses : le renforcement de la structure de la maison [N], en particulier le mur de soutènement fondé sur le rocher au niveau de la rivière, ou la démolition de la maison et la remise en état du mur de soutènement qui permettraient de stabiliser le mur mitoyen. Toutefois, l’expert relève l’impossibilité d’accès des engins de chantier à la maison [N] et préconise ainsi la démolition.

Pour s’opposer à la démolition, Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] soutiennent que la mairie de [Localité 2] ayant déjà été autorisée à exécuter les travaux de démolition, Monsieur [B] [O] ne peut solliciter cette démolition sous astreinte.

Il résulte du jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 21 août 2025 par la présente juridiction, que cette dernière a autorisé la commune de [Localité 2] à procéder ou faire procéder à la démolition du bâtiment situé [Adresse 6] à [Localité 2], section AC [Cadastre 1] et [Cadastre 2], appartenant en indivision à Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] aux frais avancés par la commune.

A ce jour, cette décision n’a pas été exécutée par la commune de [Localité 2] de sorte que Monsieur [B] [O] est bien-fondé à obtenir de la présente juridiction l’exécution par Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] des travaux de démolition sous astreinte. 

Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] invoquent encore leur insolvabilité sans justifier de leur situation financière, laquelle serait en tout état de cause inopérante à faire échec à la mise en œuvre de mesures destinées à mettre fin au trouble anormal de voisinage.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à procéder à la démolition du bâtiment construit sur la parcelle section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] suivant les modalités préconisées par l’expert judiciaire, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois.

Sur la demande d’exécution des travaux sur le mur mitoyen

Conformément à l’article 653 du code civil, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.

Il résulte des articles 655 et 656 du code civil que les réparations et reconstructions d’un mur mitoyen sont à la charge de tous les propriétaires du mur, sauf à l’un d’entre eux à abandonner le droit de mitoyenneté pour se dispenser de contribuer à ces réparations. 

Cependant, il est constant que la faculté d'abandon ne peut être exercée par un copropriétaire lorsque les frais de remise en état sont rendus nécessaires par son défaut d'entretien.

La mitoyenneté du mur n’est pas discutée en l’espèce. 

Il ressort de l’expertise de Monsieur [S] que le mur mitoyen des deux propriétés n’a jamais été entretenu ni par Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] ni par Monsieur [B] [O], alors même que les fissurations verticales à gauche de l’ancien passage présentes du côté du mur [N], et les fissurations sur le seuil de la porte permettant le passage entre les deux maisons visibles du côté du mur [O], auraient dû les alerter de la nécessité de l’entretenir.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [O], l’état du mur mitoyen causé par l’absence d’entretien est imputable aux deux copropriétaires de sorte que les travaux de calfeutrement doivent être mis à la charge des deux parties, Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] ne pouvant utilement invoquer l’abandon de mitoyenneté pour se soustraire aux frais de remise en état. 

Toutefois, en l’absence de demande reconventionnelle à l’encontre de Monsieur [P] [O], seuls Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] seront condamnés à réaliser les travaux de calfeutrement des fissures sur le mur mitoyen tels que préconisés par Monsieur [S] dans son rapport d’expertise en date du 19 décembre 2022, à charge pour eux d’obtenir le remboursement de la moitié du coût auprès de M. [O]. 

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la perte locative 

Il ressort du contrat de bail produit aux débats que Monsieur [B] [O] a donné à bail la zone de l’habitation située en rez-de-chaussée, le 3 janvier 2021, pour un loyer mensuel de 530 euros. En revanche, Monsieur [B] [O] ne justifie pas que le contrat de location ait cessé. 

Ainsi, il est impossible de savoir si le contrat de location a véritablement pris fin et à quelle date. 

La demande d’indemnisation au titre de la perte locative sera en conséquence rejetée. 

Sur le préjudice moral 

Il est constant que plusieurs procédures ont été engagées, tant sur le plan administratif que judiciaire, pour faire cesser le trouble en vain, que l’inertie de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] pendant un certain nombre d’années a causé un préjudice moral à Monsieur [B] [O] contraint d’engager des démarches pour faire abaisser le niveau de risque qui pèse sur sa propriété, qu’il convient de réparer en lui allouant la somme de 2.000 euros.

Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] seront en conséquence condamnés au paiement de cette indemnité.

Sur les autres demandes 

Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise.

Ils seront par ailleurs condamnés à payer à Monsieur [B] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu publiquement, par mis à disposition au greffe,

Vu pour partie utile le rapport d’expertise de Monsieur [T] [S] en date du 19 décembre 2022,

Condamne in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à procéder à la démolition du bâtiment construit sur la parcelle section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] suivant les modalités préconisées par l’expert judiciaire, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à réaliser les travaux de calfeutrement des fissures sur le mur mitoyen suivant les modalités préconisées par l’expert judiciaire, à charge pour eux d’obtenir le remboursement de la moitié du coût auprès de M. [O] ;

Déboute Monsieur [B] [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte locative ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] au paiement des dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise ;

Condamne Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que cette décision est assortie de l’exécution provisoire.


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE


JUGEMENT DU 30 Juillet 2026



Minute N° 
DOSSIER N° : N° RG 25/00953 - N° Portalis DBWS-W-B7J-EK3H 


copie executoire
la SELARL D’AVOCATS BERAUD LECAT
Me Corinne DASSONVILLE



DEMANDEUR

Monsieur [B] [O]
demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL D’AVOCATS BERAUD LECAT, avocats au barreau d’ARDECHE


DÉFENDEURS

Monsieur [M] [N]
demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [N]
demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Corinne DASSONVILLE, avocat au barreau d’ARDECHE



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Jean-Paul RISTERUCCI, Président
Sonia ZOUAG et Guillaume RENOULT-DJAZIRI, assesseurs
assistés de Audrey GUILLOT, greffier 


COMPOSITION DU TRIBUNAL du délibéré

Jean-Paul RISTERUCCI, Président
Sonia ZOUAG et Guillaume RENOULT-DJAZIRI, assesseurs
assistés de Céline DE DECKER, greffier

à l’issue des débats à l'audience du : 05 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré. 
Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 30 juillet 2026.

La présente décision contradictoire rendue en premier ressort, est signée par Sonia ZOUAG, juge pour le président empêché et par Céline DE DECKER, greffier.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon acte notarié du 15 décembre 1997, Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] ont hérité d’un ancien bâtiment d’usine, sur la parcelle située [Adresse 4] à [Localité 1], cadastrée section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. 

Selon acte notarié du 22 juin 2018, Monsieur [B] [O] a acquis des parcelles voisines, à savoir une maison à usage d’habitation en pleine propriété, située [Adresse 5] à [Localité 1], cadastrée section AC n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], ainsi qu’une parcelle à usage de chemin d’accès et de plate-forme accédant à l’immeuble, en indivision, cadastrée section AC n°[Cadastre 6], pour la somme de 155 000 euros.

Les sections n° [Cadastre 1], propriété de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N], et n°[Cadastre 3], propriété de Monsieur [B] [O], sont séparées par un mur mitoyen et surplombent la rivière « Le Charalon ». 

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mai 2020, Monsieur [B] [O] a écrit à Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] pour leur demander d’effectuer des travaux sur leur bâtiment. 

Monsieur [B] [O] a mandaté le cabinet Polyexpert afin d’organiser une réunion d’expertise amiable, à laquelle Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] n’étaient pas présents. L’opération d’expertise a été réalisée le 7 août 2020 et l’expert a rendu son rapport le 12 août 2020. 

En parallèle, la Mairie de [Localité 2] a engagé une procédure de péril imminent. Selon ordonnance de référé du Tribunal administratif de Lyon du 2 novembre 2020, une expertise a été ordonnée et Monsieur [K] [G] désigné en qualité d’expert pour y procéder. L’opération d’expertise s’est déroulée de façon contradictoire le 4 novembre 2020 et l’expert a rendu son rapport le 5 novembre 2020.

Au regard des conclusions expertales, la Mairie de [Localité 2], par arrêté du 5 juillet 2023, a enjoint à Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] de procéder à des travaux de rénovation ou à la démolition de l’immeuble dans un délai d’un an, en vain. 

Par assignation en procédure accélérée au fond du 17 juin 2025, la commune de Privas a saisi le Tribunal judiciaire de Privas aux fins d’être autorisée à faire procéder à la démolition du bâtiment aux frais de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z], lequel a autorisé la démolition par décision du 21 août 2025. 

Par ordonnance du 10 juin 2021, le juge des référés, saisi suivant assignation du 26 octobre 2020 délivrée par Monsieur [B] [O] a ordonné une expertise et désigné Monsieur [T] [S] en qualité d’expert pour y procéder. L’opération d’expertise s’est déroulée de façon contradictoire le 27 septembre 2021 et l’expert a rendu son rapport le 19 décembre 2022. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2025, Monsieur [B] [O] a assigné Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins de faire condamner solidairement ces derniers à la démolition du bâtiment ainsi qu’à la réalisation de travaux. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2026, Monsieur [B] [O] demande au tribunal de juger que Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] engagent leur responsabilité à son égard, de les condamner in solidum à procéder à la démolition du bâtiment construit sur la parcelle section AC n°[Cadastre 1] suivant les modalités préconisées par l’expert judiciaire dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, de prendre acte de la volonté de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] d’abandonner la propriété du mur mitoyen pour l’avenir, de dire et juger que Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] restent tenus aux travaux de calfeutrement des fissures sur le mur mitoyen tel que préconisé par Monsieur [S], de condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] de procéder aux travaux de calfeutrement des fissures sur le mur mitoyen tels que préconisés par l’expert judiciaire dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, de condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à lui payer la somme de 32 860 euros au titre de la perte locative, arrêtée au 19 février 2026 à parfaire au jour de la décision à intervenir, la somme de 530 euros par mois à compter de la signification du jugement jusqu’à parfaite exécution des travaux, la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de sa demande de démolition, Monsieur [B] [O] explique, au visa des articles 651, 1244 et 1253, alinéa 1 du code civil, que l’absence d’entretien du bâtiment génère un risque d’effondrement du mur mitoyen, ce qui constitue un trouble anormal du voisinage. Il ajoute que le bâtiment a fait l’objet d’un arrêté de péril et que les conclusions de Monsieur [T] [S] démontrent l’existence d’un risque d’effondrement. Au soutien de sa demande d’exécution de travaux de calfeutrement, il s’appuie sur le rapport d’expertise rédigé par Monsieur [T] [S] qui en préconise la réalisation. En réponse à l’argumentaire des défendeurs, il expose, au visa de l’article 656 du code civil, que ces derniers ne peuvent pas abandonner le droit de mitoyenneté du mur pour se soustraire au paiement des travaux dès lors que ceux-ci sont rendus nécessaires par leur fait et en raison du défaut d’entretien. Pour solliciter le paiement de dommages et intérêts, Monsieur [B] [O] soutient qu’il a dû stopper la location de l’appartement situé en rez-de-chaussée pour des raisons de sécurité. Il invoque une perte de loyer pendant 62 mois. S’agissant de son préjudice moral, il ajoute que l’inaction de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] lui cause une angoisse importante car il craint pour la pérennité de sa propriété et la sécurité de ses occupants. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2026, Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] demandent au tribunal de débouter Monsieur [B] [O] de sa demande au titre de la démolition, de constater qu’ils renoncent à la mitoyenneté du mur de leur ruine avec la propriété TOUZE, de débouter Monsieur [B] [O] de sa demande au titre de l’exécution de travaux sur le mur mitoyen, de débouter Monsieur [B] [O] de ses demandes au titre des dommages et intérêts. A titre subsidiaire, de les condamner à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 265 euros par mois, à compter du mois de janvier 2023, pour une durée de douze mois, au titre de la perte locative, d’ordonner un partage des dépens y compris les frais d’expertise judiciaire, de ramener à de plus justes proportions la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de leur défense, ils exposent que les lieux ont été sécurisés par leur soin, conformément à l’arrêté de péril pris par la Mairie. Ils indiquent que l’état d’effondrement est également lié au manque d’entretien de la structure incluant le mur mitoyen et la voute appartenant à Monsieur [B] [O]. Ils ajoutent qu’ils ne disposent d’aucune ressource leur permettant d’effectuer ces travaux et qu’ils ont proposé la cession de la parcelle à Monsieur [B] [O] pour un euro symbolique. Ils expliquent par ailleurs que, conformément à la décision rendue le 21 août 2025, la mairie de [Localité 2] prendra en charge les travaux et se retournera le cas échéant en paiement contre eux, de sorte que Monsieur [O] doit être débouté de sa demande de démolition. Pour s’opposer à la demande de réalisation des travaux, ils indiquent, au visa de l’article 656 du code civil, qu’ils entendent abandonner le droit de mitoyenneté, afin que Monsieur [B] [O] puisse assurer les travaux nécessaires à sa seule charge. Au soutien de leur demande subsidiaire, ils expliquent que la perte locative doit être partagée et qu’elle ne s’écoule que depuis 2023, faute pour Monsieur [B] [O] de produire le document justifiant de la fin du contrat de bail. Enfin, ils estiment que Monsieur [B] [O] n’a pas agi durant trois ans et qu’il a continué à vivre dans son bien, en refusant d’acheter leur parcelle, de sorte que son préjudice moral est inexistant. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de démolition du bâtiment 

L’article 1253 du code civil, dispose que le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. 

Ainsi, lorsqu’un trouble de caractère anormal est causé par l’un des voisins dans un rapport de voisinage, il justifie l’octroi d’une réparation.

Ce trouble doit faire l’objet d’une appréciation in concreto et peut résulter d’un simple risque de trouble. 

En l’espèce, il est constant que les fonds de Monsieur [B] [O] et de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] sont mitoyens par un mur reliant les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 3]. 

Il ressort par ailleurs des constatations de Monsieur [B] [O], dans sa lettre du 30 mai 2020 adressé aux défendeurs, que « le toit s’effondre et la dalle du premier étage est en train de céder ». 

Ces constatations ont été confirmées par les différents experts qui se sont prononcés sur l’état du bâtiment. 

Tout d’abord, le cabinet Polyexpert, mandaté par Monsieur [B] [O] a constaté que le bâtiment était en ruine, précisant qu’en ouvrant la porte reliant les deux propriétés, il a constaté « un sol menaçant » ainsi qu’« une toiture partiellement effondrée et une poutre en bois fortement pourrie menaçant de tomber ». L’expert a conclu qu’« un nouvel effondrement de la charpente et couverture pourrait entrainer d’importants dommages à la voûte ».

Cette expertise n’ayant pas été effectuée de façon contradictoire, elle ne peut servir à elle seule de justification aux désordres affectant le bâtiment. Elle est cependant corroborée par d’autres pièces. 

En effet, le rapport d’expertise dressé par Monsieur [K] [G], suivant décision du Tribunal administratif de Lyon, qui est versé aux débats, met en évidence que « la maison est à l’état de ruine. Elle n’est pas habitée et la végétation a repris ses droits ». L’expert indique en outre que « plusieurs murs menacent ruine, la toiture menace de s’effondrer et une voute en très mauvais état menace également de s’effondrer ». Il explique également s’agissant de la toiture que « le reste de cette toiture tombera inévitablement un jour » mais il précise qu’« elle ne menace pas la stabilité de la maison voisine ». S’agissant des fissures existantes sur la dalle de Monsieur [B] [O], Monsieur [K] [G] a précisé qu’« elles étaient propres au bâtie de Monsieur [B] [O] » et sans lien avec l’état du bâtiment voisin. L’expert conclut en finalité que « des risques d’effondrement existent mais ne sont pas préjudiciables au voisin Monsieur [B] [O] », le risque existant pour les personnes susceptibles de pénétrer sur la propriété voisine.

Enfin, le rapport d’expertise réalisé par Monsieur [T] [S] conclut à l’existence de désordres apparus dans la propriété de Monsieur [B] [O] en raison du tassement du mur mitoyen. Il n’a constaté « aucun désordre s’agissant de la voûte surplombant la rivière ». En revanche, cet expert a conclu que le désordre principal consistait dans le fait que « l’effondrement brutal du bâtiment risquait d’avoir des conséquences sur la partie de la maison qui se situe sur la voûte ». Cet expert a conclu également que la partie menaçant du bâtiment reposait sur des murs appartenant à la parcelle n°[Cadastre 1] et que son effondrement n’aurait qu’un impact mineur sur la propriété de Monsieur [B] [O] mais qu’il modifierait la stabilité du mur mitoyen. L’expert conclut in fine que « l’état est préoccupant. L’effondrement prévisible de la dernière partie de la ruine va encore aggraver le risque pour la maison de Monsieur [B] [O] car les murs de la maison de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] même non liés, servent de contrefort à la voûte du passage de la rivière » et que « l’effondrement hautement prévisible compromettra la solidité de la maison de Monsieur [B] [O] et rendre celle-ci impropre à son usage ».

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que l’immeuble appartenant à Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] présente un risque sérieux d’effondrement. 

Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] soutiennent que l’origine des désordres est à rechercher certes dans l’état de ruine mais également dans le manque d’entretien de la structure incluant le mur mitoyen et le manque d’entretien de la voûte appartenant à Monsieur [B] [O], sans démontrer toutefois la réalité de ce qu’ils avancent, alors qu’aucun rapport d’expertise ne met en évidence un tel élément.

Au regard des éléments mis en exergue par les différents experts, il apparaît que l’existence d’un trouble anormal de voisinage en raison du risque d’effondrement du bâtiment et des conséquences sur la propriété de Monsieur [O] est caractérisée.

S’agissant des mesures et des travaux pour mettre fin au trouble, l’expert évoque deux hypothèses : le renforcement de la structure de la maison [N], en particulier le mur de soutènement fondé sur le rocher au niveau de la rivière, ou la démolition de la maison et la remise en état du mur de soutènement qui permettraient de stabiliser le mur mitoyen. Toutefois, l’expert relève l’impossibilité d’accès des engins de chantier à la maison [N] et préconise ainsi la démolition.

Pour s’opposer à la démolition, Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] soutiennent que la mairie de [Localité 2] ayant déjà été autorisée à exécuter les travaux de démolition, Monsieur [B] [O] ne peut solliciter cette démolition sous astreinte.

Il résulte du jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 21 août 2025 par la présente juridiction, que cette dernière a autorisé la commune de [Localité 2] à procéder ou faire procéder à la démolition du bâtiment situé [Adresse 6] à [Localité 2], section AC [Cadastre 1] et [Cadastre 2], appartenant en indivision à Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] aux frais avancés par la commune.

A ce jour, cette décision n’a pas été exécutée par la commune de [Localité 2] de sorte que Monsieur [B] [O] est bien-fondé à obtenir de la présente juridiction l’exécution par Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] des travaux de démolition sous astreinte. 

Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] invoquent encore leur insolvabilité sans justifier de leur situation financière, laquelle serait en tout état de cause inopérante à faire échec à la mise en œuvre de mesures destinées à mettre fin au trouble anormal de voisinage.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à procéder à la démolition du bâtiment construit sur la parcelle section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] suivant les modalités préconisées par l’expert judiciaire, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois.

Sur la demande d’exécution des travaux sur le mur mitoyen

Conformément à l’article 653 du code civil, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.

Il résulte des articles 655 et 656 du code civil que les réparations et reconstructions d’un mur mitoyen sont à la charge de tous les propriétaires du mur, sauf à l’un d’entre eux à abandonner le droit de mitoyenneté pour se dispenser de contribuer à ces réparations. 

Cependant, il est constant que la faculté d'abandon ne peut être exercée par un copropriétaire lorsque les frais de remise en état sont rendus nécessaires par son défaut d'entretien.

La mitoyenneté du mur n’est pas discutée en l’espèce. 

Il ressort de l’expertise de Monsieur [S] que le mur mitoyen des deux propriétés n’a jamais été entretenu ni par Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] ni par Monsieur [B] [O], alors même que les fissurations verticales à gauche de l’ancien passage présentes du côté du mur [N], et les fissurations sur le seuil de la porte permettant le passage entre les deux maisons visibles du côté du mur [O], auraient dû les alerter de la nécessité de l’entretenir.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [O], l’état du mur mitoyen causé par l’absence d’entretien est imputable aux deux copropriétaires de sorte que les travaux de calfeutrement doivent être mis à la charge des deux parties, Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] ne pouvant utilement invoquer l’abandon de mitoyenneté pour se soustraire aux frais de remise en état. 

Toutefois, en l’absence de demande reconventionnelle à l’encontre de Monsieur [P] [O], seuls Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] seront condamnés à réaliser les travaux de calfeutrement des fissures sur le mur mitoyen tels que préconisés par Monsieur [S] dans son rapport d’expertise en date du 19 décembre 2022, à charge pour eux d’obtenir le remboursement de la moitié du coût auprès de M. [O]. 

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la perte locative 

Il ressort du contrat de bail produit aux débats que Monsieur [B] [O] a donné à bail la zone de l’habitation située en rez-de-chaussée, le 3 janvier 2021, pour un loyer mensuel de 530 euros. En revanche, Monsieur [B] [O] ne justifie pas que le contrat de location ait cessé. 

Ainsi, il est impossible de savoir si le contrat de location a véritablement pris fin et à quelle date. 

La demande d’indemnisation au titre de la perte locative sera en conséquence rejetée. 

Sur le préjudice moral 

Il est constant que plusieurs procédures ont été engagées, tant sur le plan administratif que judiciaire, pour faire cesser le trouble en vain, que l’inertie de Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] pendant un certain nombre d’années a causé un préjudice moral à Monsieur [B] [O] contraint d’engager des démarches pour faire abaisser le niveau de risque qui pèse sur sa propriété, qu’il convient de réparer en lui allouant la somme de 2.000 euros.

Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] seront en conséquence condamnés au paiement de cette indemnité.

Sur les autres demandes 

Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise.

Ils seront par ailleurs condamnés à payer à Monsieur [B] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu publiquement, par mis à disposition au greffe,

Vu pour partie utile le rapport d’expertise de Monsieur [T] [S] en date du 19 décembre 2022,

Condamne in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à procéder à la démolition du bâtiment construit sur la parcelle section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] suivant les modalités préconisées par l’expert judiciaire, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à réaliser les travaux de calfeutrement des fissures sur le mur mitoyen suivant les modalités préconisées par l’expert judiciaire, à charge pour eux d’obtenir le remboursement de la moitié du coût auprès de M. [O] ;

Déboute Monsieur [B] [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte locative ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] au paiement des dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise ;

Condamne Monsieur [M] [N] et Madame [R] [N] épouse [Z] à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que cette décision est assortie de l’exécution provisoire.


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 656, code civil 653, code civil 1253, code civil 651, code civil 1244, code civil 655). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T19:14:04.965Z.