Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième Chambre, 31 juillet 2026, n° 24/06023

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 novembre 2022, reçu par Maître [X] [K], notaire, avec la participation de Maître [F] [A], M. [I] [W] a consenti une promesse unilatérale de vente à la société DECROIX PROMOTION relative à un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] (76), pour le prix de 800 000 euros.

La durée de la promesse est stipulée expirant le 22 janvier 2024 à 16 heures.

Une indemnité d’immobilisation de 40 000 euros est prévue à l’acte.

La promesse est conclue sous les conditions suspensives de droit commun et sous la condition suspensive particulière de l’obtention par le bénéficiaire « d’un arrêté de permis de construire valant permis de démolir devenu définitif, exécutoire, pouvant être mis immédiatement en œuvre et autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier composé d’un ou plusieurs bâtiments collectifs, 25 % en social et 75 % en accession libre, développant au minimum une surface habitable (loi Carrez) de 1 500 m², parkings en rez-de-chaussée sous l’immeuble ».

Par courriel du 9 janvier 2024, la société DECROIX PROMOTION a informé M. [W] du refus du permis de construire et a indiqué lui envoyer ledit refus.

Par courriel du 19 mars 2024, la société DECROIX PROMOTION a invité M. [W] à se rapprocher de son notaire pour obtenir le refus du permis de construire.

M. [W], apprenant que la demande de permis de construire déposée le 16 juin 2023 par la société DECROIX PROMOTION avait fait l’objet d’une décision tacite de rejet, a mis en demeure, par son conseil, cette société par lettre à son notaire du 22 avril 2024 de lui régler la somme de 40 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation, estimant que la condition suspensive était réputée accomplie en raison du défaut de diligence du bénéficiaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 juin 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », M. [W], par son conseil, a mis en demeure la société DECROIX PROMOTION, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, M. [W] a fait assigner devant ce tribunal la société DECROIX PROMOTION et demande au tribunal de
« Vu les articles 1103, 1304, 1304-3 et 1304-6 alinéa 1 du code civil,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces visées,
- Constater que la condition suspensive prévue par la promesse de vente signée le 22 novembre 2022 par la société DECROIX PROMOTION et M. [W], en l’occurrence l’obtention par la société DECROIX PROMOTION d’un arrêté de permis de construire valant permis de démolir définitif et exécutoire et autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier composé d’un ou plusieurs bâtiments collectifs, la demande de permis de construire devant être déposée au plus tard le 31 mars 2023 est réputée remplie,
- Constater que la vente portant sur le bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] n’a pu se réaliser que du seul fait de la société DECROIX PROMOTION, 
- Ordonner en conséquence la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 40 000 euros à M. [W] en application de la promesse de vente du 22 novembre 2022 par la société DECROIX PRODUCTION,
- Condamne la société DECROIX PRODUCTION à régler à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société DECROIX PRODUCTION aux entiers dépens de l’instance. »

L’instance a été enregistrée sous le numéro de RG 24/06023.

Par jugement du 8 avril 2025, le tribunal des activités économiques de VERSAILLES a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société DECROIX PROMOTION, fixant la date de cessation des paiements au 17 septembre 2024 et désigné la SELARL ML CONSEILS, prise en la personne de Maître [O] [Y], en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son conseil du 5 mai 2025, reçue le 7 mai suivant, M. [W] a déclaré la somme de 42 000 euros au passif de la société DECROIX PROMOTION entre les mains de Maître [Y].

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, M. [W] a fait assigner devant ce tribunal la SELARL ML CONSEILS prise en la personne de Maître [Y], ès qualité de mandataire de la socitéé DECROIX PROMOTION et demande au tribunal de :
« Vu les articles 1103, 1304, 1304-3 et 1304-6 alinéa 1 du code civil,
Vu l’article 68 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces visées,
- Déclarer recevable et bien fondée la demande en intervention forcée formulé par M. [W] à l’encontre de Maître [Y], ès qualité de mandataire judiciaire de la société DECROIX PROMOTION,
- Dire que Maître [Y] devra intervenir à l’instance engagée inscrite au rôle du tribunal jduciaire de VERSAILLES sous le numéro 24/06023,
- Ordonner la jonction entre la présente instance et l’instance inscrite sous le RG n°24/06023,
- Constater que la condition suspensive prévue par la promesse de vente signée le 22 novembre 2022 par la société DECROIX PROMOTION et M. [W], en l’occurrence l’obtention par la société DECROIX PROMOTION d’un arrêté de permis de construire valant permis de démolir définitif et exécutoire et autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier composé d’un ou plusieurs bâtiments collectifs, la demande de permis de construire devant être déposée au plus tard le 31 mars 2023 est réputée remplie,
- Constater que la vente portant sur le bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] n’a pu se réaliser que du seul fait de la société DECROIX PROMOTION, 
- Ordonner en conséquence la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 40 000 euros à M. [W] en application de la promesse de vente du 22 novembre 2022 par la société DECROIX PRODUCTION représentée par Maître [Y], mandataire judiciaire,
- Condamne la société DECROIX PRODUCTION, représentée par Maître [Y], mandataire judiciaire à régler à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société DECROIX PRODUCTION représentée par Maître [Y], mandataire judiciaire aux entiers dépens de l’instance. »

L’instance a été enrôlée sous le numéro de RG 25/05378.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 6 octobre 2025, la jonction entre les deux instances a été prononcée et l’instance s’est poursuivie sous le numéro de RG 24/06023.

Citée à étude, la société DECROIX PROMOTION n’a pas constitué avocat.

Citée à personne morale, la société ML CONSEILS, représentée par Maître [Y], ès qualité de mandataire de la société DECROIX PROMOTION n’a pas constitué avocat.
 
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance pour ce qui concerne l'exposé détaillé des moyens et prétentions du demandeur à défaut de constitution et de conclusions des défenderesses.
 
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2025. L'affaire a été plaidée le 17 mars 2026 et mise en délibéré au 12 juin 2026, prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
 
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes « déclarer », “dire” et « constater » lorsqu'elles développent en réalité des moyens, dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le juge.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 
Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation
 
M. [W] fait valoir que la promesse de vente signée le 21 novembre 2022 fait mention d’une condition suspensive particulière, à savoir l’obtention par la société DECROIX PROMOTION d’un arrêté de permis de construire, valant permis de démolir, définitif et exécutoire et autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier composé d’un ou plusieurs bâtiments collectifs, la demande de permis de construire devant être déposée au plus tard le 31 mars 2023.

Il indique qu’il est stipulé qu’en cas de non-réalisation de la vente par le seul fait du bénéficiaire, les conditions suspensives étant réalisées, celui-ci devra remettre de plein droit et intégralement l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts au promettant.



Il explique que la société DECROIX PROMOTION l’a informé le 9 janvier 2024 du refus du permis de construire mais ne le lui a pas adressé et qu’il a finalement obtenu des services de l’urbanisme de la ville de [Localité 1] l’information selon laquelle le permis de construire avait fait l’objet d’un rejet tacite le 10 novembre 2023 en l’absence de production des pièces requises dans les délais.

Estimant que le rejet résulte entièrement et indéniablement du manque de diligence de la société DECROIX PROMOTION, pourtant avertie de l’incomplétude de son dossier, il considère que la condition suspensive n’a pu se réaliser qu’en raison des manquements de cette société.

Il se prévaut de la stipulation de la promesse de vente qui prévoit que le bénéficiaire devra remettre de plein droit et intégralement l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts au promettant et ajoute qu’en application de la jurisprudence, l’indemnité d’immobilisation stipulée pour sanctionner le défaut de réalisation de la vente par le seul fait du bénéficiaire est due lorsque le manquement du bénéficiaire a empêché son accomplissement.

Il affirme en conséquence que la condition sera réputée remplie et que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse, soit 40 000 euros, lui est due.

M. [W] expose avoir déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire de la société DECROIX PROMOTION, désigné suivant jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire du tribunal des activités économiques de VERSAILLES le 8 avril 2025.

***

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1106 du même code ajoute que « le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.
Il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres sans qu'il y ait d'engagement réciproque de celles-ci. »

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, la faculté d'acheter un bien à un certain prix, en levant l'option qui lui est offerte dans un certain délai. Le promettant s'interdit de vendre le bien à autrui tant que l'option n'est pas exercée. Le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l'option, c'est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.

La promesse est fréquemment assortie d'un terme ou d'une condition suspensive,
  
Selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »


S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive, il incombe au bénéficiaire, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a effectué les démarches prévues au contrat pour la réalisation de la condition.

Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au promettant de démontrer que la non-réalisation de la condition est due au fait, à la faute ou à la négligence du bénéficiaire.

La condition suspensive est réputée accomplie dès lors que son accomplissement a été empêché par des démarches insuffisantes du bénéficiaire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

***

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022 stipule à l’article « conditions suspensives particulières » que « permis de construire valant permis de démolir définitif, purgé de tout recours et exécutoire aux conditions suspensives des présentes. Obtention par le bénéficiaire d’un arrêté de permis de construire valant permis de démolir devenu définitif, exécutoire, pouvant être mis immédiatement en œuvre et autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier composé d’un ou plusieurs bâtiments collectifs, 25 % en social et 75 % en accession libre, développant au minimum une surface habitable (loi Carrez) de 1 500 m², parkings en rez-de-chaussée sous l’immeuble. Au sens des présentes, une autorisation d’urbanisme est exécutoire dans les conditions fixées par le code de l’urbanisme, et lorsque le démarrage des travaux est autorisé au titre des législations indépendantes de l’urbanisme (code du patrimoine, code de l’environnement, etc.). Avec l’autorisation du promettant, le bénéficiaire s’oblige à déposer la demande de permis de construire conforme au projet ci-dessus mentionné au plus tard le 31 mars 2023. Le bénéficiaire s’oblige à tenir informé le promettant des démarches effectuées auprès du service instructeur. Le promettant s’oblige à transmettre la copie du récépissé du dépôt de permis de construire au promettant dans les quinze (15) jours à compter de la date du dépôt. A défaut d’avoir respecté les obligations ci-dessus, la promesse sera caduque de plein droit, sans indemnité de part et d’autre, et ce, après mise en demeure adressée par la promettant (…) ».

Il est en outre stipulé à l’article « indemnité d’immobilisation » :
« Montant 
Le bénéficiaire s’oblige à verser au promettant en cas de non réalisation de la présente promesse due à son fait, toutes les conditions suspensives ci-après stipulées étant réalisées, une indemnité forfaitaire pour l’immobilisation résultant des présentes, d’un montant total de quarante mille euros (40 000 euros) ».
Production d’une caution bancaire en garantie de son versement
A la garantie du paiement de la somme de quarante mille euros (40 000 euros) le bénéficiaire s’oblige à produire au promettant une caution bancaire solidaire avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division émanant d’un établissement bancaire de son choix, aux termes de laquelle cet établissement s’obligera à verser au promettant, en cas de non réalisation de la présente promesse de vente pour un motif imputable au bénéficiaire, toutes les conditions suspensives étant réalisées, la somme de quarante mille euros (40 000 euros).
Cette caution devra être donnée par un établissement financier ou une banque aux termes de laquelle cet établissement s’obligera à verser au promettant la somme de quarante mille euros (40 000 euros) à l’expiration de la présente promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire renoncerait à acquérir les biens malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives.
L’original de la caution bancaire devra être adressée (cachet de la poste faisant foi) à Maître [X] [K], notaire soussigné, dans les deux mois de la date prévue pour le dépôt par le bénéficiaire de sa demande de permis de construire.
Caractère gratuit de la promesse
Défaut de remise de la caution par le bénéficiaire
Dans l’hypothèse où la caution bancaire ne serait pas remise par le bénéficiaire au promettant dans le délai visé ci-avant, les présentes seront considérées comme caduques, de plein droit, sans indemnité de part ni d’autre, le promettant acceptant expressément que la présente promesse de vente soit consentie pour une période gratuite sans charge d’indemnité d’immobilisation pour le délai courant à compter de la signature des présentes et jusqu’à la date prévue contractuellement pour la remise de la caution bancaire.
(…)
3°) en cas de non réalisation de la vente par le seul fait du bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ou des conditions essentielles et déterminantes étant réalisées dans le délai ci-après fixé : de la remettre de plein droit et intégralement au promettant à titre de dommages et intérêts forfaitairement fixés, pour l’indemniser du préjudice qu’il subirait en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, toutes les conditions suspensives étant réalisées dans le délai ci-après. »

Il s’évince des stipulations ci-dessus rappelées que la société DECROIX PROMOTION devait :
- déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 mars 2023,
- informer M. [W] des démarches effectuées auprès du service instructeur,
- transmettre une copie du récépissé du dépôt de permis de construire au promettant dans les quinze jours dudit dépôt.

Or, il ressort des pièces versées au débat par M. [W], qu’il ne dispose que d’une seule pièce émanant des services de l’urbanisme de la ville de [Localité 1] du 10 novembre 2023, indiquant que la société DECROIX PROMOTION avait déposé une demande de permis de construire le 15 juin 2023, soit postérieurement au 31 mars 2023, date prévue pour ledit dépôt au titre de la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022.

De plus, M. [W] ne produit aucun élément d’information sur l’instruction dudit permis qui lui aurait été transmis par la société DECROIX PROMOTION, pas plus que la copie du récépissé de dépôt de permis.

Il ne justifie pas non plus avoir mis en demeure le bénéficiaire de justifier desdits documents, dans les termes de la promesse, étant précisé que la sanction prévue pour le non-respect de ces obligations, après mise en demeure du bénéficiaire par le promettant, est la caducité de plein droit de la promesse sans indemnité de part et d’autre.




Le demandeur se prévaut des stipulations de l’article « indemnité d’immobilisation » de la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022, pour demander que lui soit versée, à titre de dommages et intérêts, la somme de 40 000 euros par la société DECROIX PROMOTION, la condition suspensive d’obtention du permis de construire étant, selon lui, défaillie par la seule faute du bénéficiaire.

Toutefois M. [W] ne justifie pas que la société DECROIX PROMOTION ait remis une caution bancaire dans les conditions fixées audit article, à savoir dans les deux mois suivant la date prévue pour le dépôt du permis de construire, soit au plus tard le 31 mai 2023.

Il ressort de la clause relative à l’absence de production de caution bancaire par le bénéficiaire dans le délai imparti, dont les termes sont clairs et ne peuvent faire l’objet d’interprétation, que ladite promesse est de plein droit caduque, sans indemnité de part et d’autre.

En conséquence, M. [W] ne rapportant pas la preuve, qui lui incombe, de la constitution d’une caution bancaire par la société DECROIX PROMOTION, la promesse unilatérale de vente est caduque, de plein droit depuis le 31 mai 2023. Il n’est pas non plus justifié par M. [W] de prorogation de délai d’une part pour le dépôt du permis de construire et d’autre part pour la fourniture de la caution bancaire par la société DECROIX PROMOTION.

La conséquence de l’absence de fourniture de caution bancaire est prévue à l’article « indemnité d’immobilisation » précité, à savoir que l’immobilisation du bien par le promettant, jusqu’à la date prévue pour la fourniture de la caution, est consentie à titre gratuit « sans charge d’indemnité d’immobilisation pour le délai courant à compter de la signature (…) et jusqu’à la date prévue contractuellement pour la remise de la caution bancaire. »

Dans ces conditions et à défaut pour M. [W] de rapporter la preuve, qui lui incombe, de la remise d’une caution bancaire par la société DECROIX PROMOTION avant le 31 mai 2023, dans les conditions prévues à la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022, la dite promesse est caduque, sans indemnité de part et d’autre.

En conséquence, la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation pour 40 000 euros est rejetée.


Sur les autres demandes

M. [W], succombant, est condamnée aux dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation formée par M. [I] [W] ainsi que sa demande au titre des frais irrépétible,

CONDAMNE M. [I] [W] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

RAPPELLE qu'en application des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date.



Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2026 par Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 31 JUILLET 2026


N° RG 24/06023 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLQC

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [W], généalogiste, né à [Localité 1] (76) le 15 septembre 1972, de nationalité française, demeurant [Adresse 1],
représenté par Me Bérangère PLANCHON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Aurélie BECHE, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant


DEFENDERESSES :

La société DECROIX PROMOTION, société par actions simplifiées, immatriculée sous le numéro 891225153 du registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES ayant son siège [Adresse 2] 78760 JOUARS PONTCHARTRAIN agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,
défaillant

La SELARL LM CONSEILS, société d’exploitation libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est situé au [Adresse 3], présentée par Maître [O] [Y], ès qualité de mandataire de la société DECROIX PROMOTION, sociétés par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 891 225 153 dont le siège social est [Adresse 2] 78760 JOUARS PONTCHARTRAIN, suivant jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire rendu le 08 avril 2025 par le Tribunal des activités économiques de VERSAILLES,
défaillant


ACTE INITIAL du 24 Septembre 2024 reçu au greffe le 14 Novembre 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 17 Mars 2026, Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026, prorogé au 31 Juillet 2026.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 novembre 2022, reçu par Maître [X] [K], notaire, avec la participation de Maître [F] [A], M. [I] [W] a consenti une promesse unilatérale de vente à la société DECROIX PROMOTION relative à un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] (76), pour le prix de 800 000 euros.

La durée de la promesse est stipulée expirant le 22 janvier 2024 à 16 heures.

Une indemnité d’immobilisation de 40 000 euros est prévue à l’acte.

La promesse est conclue sous les conditions suspensives de droit commun et sous la condition suspensive particulière de l’obtention par le bénéficiaire « d’un arrêté de permis de construire valant permis de démolir devenu définitif, exécutoire, pouvant être mis immédiatement en œuvre et autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier composé d’un ou plusieurs bâtiments collectifs, 25 % en social et 75 % en accession libre, développant au minimum une surface habitable (loi Carrez) de 1 500 m², parkings en rez-de-chaussée sous l’immeuble ».

Par courriel du 9 janvier 2024, la société DECROIX PROMOTION a informé M. [W] du refus du permis de construire et a indiqué lui envoyer ledit refus.

Par courriel du 19 mars 2024, la société DECROIX PROMOTION a invité M. [W] à se rapprocher de son notaire pour obtenir le refus du permis de construire.

M. [W], apprenant que la demande de permis de construire déposée le 16 juin 2023 par la société DECROIX PROMOTION avait fait l’objet d’une décision tacite de rejet, a mis en demeure, par son conseil, cette société par lettre à son notaire du 22 avril 2024 de lui régler la somme de 40 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation, estimant que la condition suspensive était réputée accomplie en raison du défaut de diligence du bénéficiaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 juin 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », M. [W], par son conseil, a mis en demeure la société DECROIX PROMOTION, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, M. [W] a fait assigner devant ce tribunal la société DECROIX PROMOTION et demande au tribunal de
« Vu les articles 1103, 1304, 1304-3 et 1304-6 alinéa 1 du code civil,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces visées,
- Constater que la condition suspensive prévue par la promesse de vente signée le 22 novembre 2022 par la société DECROIX PROMOTION et M. [W], en l’occurrence l’obtention par la société DECROIX PROMOTION d’un arrêté de permis de construire valant permis de démolir définitif et exécutoire et autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier composé d’un ou plusieurs bâtiments collectifs, la demande de permis de construire devant être déposée au plus tard le 31 mars 2023 est réputée remplie,
- Constater que la vente portant sur le bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] n’a pu se réaliser que du seul fait de la société DECROIX PROMOTION, 
- Ordonner en conséquence la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 40 000 euros à M. [W] en application de la promesse de vente du 22 novembre 2022 par la société DECROIX PRODUCTION,
- Condamne la société DECROIX PRODUCTION à régler à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société DECROIX PRODUCTION aux entiers dépens de l’instance. »

L’instance a été enregistrée sous le numéro de RG 24/06023.

Par jugement du 8 avril 2025, le tribunal des activités économiques de VERSAILLES a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société DECROIX PROMOTION, fixant la date de cessation des paiements au 17 septembre 2024 et désigné la SELARL ML CONSEILS, prise en la personne de Maître [O] [Y], en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son conseil du 5 mai 2025, reçue le 7 mai suivant, M. [W] a déclaré la somme de 42 000 euros au passif de la société DECROIX PROMOTION entre les mains de Maître [Y].

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, M. [W] a fait assigner devant ce tribunal la SELARL ML CONSEILS prise en la personne de Maître [Y], ès qualité de mandataire de la socitéé DECROIX PROMOTION et demande au tribunal de :
« Vu les articles 1103, 1304, 1304-3 et 1304-6 alinéa 1 du code civil,
Vu l’article 68 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces visées,
- Déclarer recevable et bien fondée la demande en intervention forcée formulé par M. [W] à l’encontre de Maître [Y], ès qualité de mandataire judiciaire de la société DECROIX PROMOTION,
- Dire que Maître [Y] devra intervenir à l’instance engagée inscrite au rôle du tribunal jduciaire de VERSAILLES sous le numéro 24/06023,
- Ordonner la jonction entre la présente instance et l’instance inscrite sous le RG n°24/06023,
- Constater que la condition suspensive prévue par la promesse de vente signée le 22 novembre 2022 par la société DECROIX PROMOTION et M. [W], en l’occurrence l’obtention par la société DECROIX PROMOTION d’un arrêté de permis de construire valant permis de démolir définitif et exécutoire et autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier composé d’un ou plusieurs bâtiments collectifs, la demande de permis de construire devant être déposée au plus tard le 31 mars 2023 est réputée remplie,
- Constater que la vente portant sur le bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] n’a pu se réaliser que du seul fait de la société DECROIX PROMOTION, 
- Ordonner en conséquence la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 40 000 euros à M. [W] en application de la promesse de vente du 22 novembre 2022 par la société DECROIX PRODUCTION représentée par Maître [Y], mandataire judiciaire,
- Condamne la société DECROIX PRODUCTION, représentée par Maître [Y], mandataire judiciaire à régler à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société DECROIX PRODUCTION représentée par Maître [Y], mandataire judiciaire aux entiers dépens de l’instance. »

L’instance a été enrôlée sous le numéro de RG 25/05378.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 6 octobre 2025, la jonction entre les deux instances a été prononcée et l’instance s’est poursuivie sous le numéro de RG 24/06023.

Citée à étude, la société DECROIX PROMOTION n’a pas constitué avocat.

Citée à personne morale, la société ML CONSEILS, représentée par Maître [Y], ès qualité de mandataire de la société DECROIX PROMOTION n’a pas constitué avocat.
 
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance pour ce qui concerne l'exposé détaillé des moyens et prétentions du demandeur à défaut de constitution et de conclusions des défenderesses.
 
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2025. L'affaire a été plaidée le 17 mars 2026 et mise en délibéré au 12 juin 2026, prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION
 
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes « déclarer », “dire” et « constater » lorsqu'elles développent en réalité des moyens, dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le juge.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 
Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation
 
M. [W] fait valoir que la promesse de vente signée le 21 novembre 2022 fait mention d’une condition suspensive particulière, à savoir l’obtention par la société DECROIX PROMOTION d’un arrêté de permis de construire, valant permis de démolir, définitif et exécutoire et autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier composé d’un ou plusieurs bâtiments collectifs, la demande de permis de construire devant être déposée au plus tard le 31 mars 2023.

Il indique qu’il est stipulé qu’en cas de non-réalisation de la vente par le seul fait du bénéficiaire, les conditions suspensives étant réalisées, celui-ci devra remettre de plein droit et intégralement l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts au promettant.



Il explique que la société DECROIX PROMOTION l’a informé le 9 janvier 2024 du refus du permis de construire mais ne le lui a pas adressé et qu’il a finalement obtenu des services de l’urbanisme de la ville de [Localité 1] l’information selon laquelle le permis de construire avait fait l’objet d’un rejet tacite le 10 novembre 2023 en l’absence de production des pièces requises dans les délais.

Estimant que le rejet résulte entièrement et indéniablement du manque de diligence de la société DECROIX PROMOTION, pourtant avertie de l’incomplétude de son dossier, il considère que la condition suspensive n’a pu se réaliser qu’en raison des manquements de cette société.

Il se prévaut de la stipulation de la promesse de vente qui prévoit que le bénéficiaire devra remettre de plein droit et intégralement l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts au promettant et ajoute qu’en application de la jurisprudence, l’indemnité d’immobilisation stipulée pour sanctionner le défaut de réalisation de la vente par le seul fait du bénéficiaire est due lorsque le manquement du bénéficiaire a empêché son accomplissement.

Il affirme en conséquence que la condition sera réputée remplie et que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse, soit 40 000 euros, lui est due.

M. [W] expose avoir déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire de la société DECROIX PROMOTION, désigné suivant jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire du tribunal des activités économiques de VERSAILLES le 8 avril 2025.

***

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1106 du même code ajoute que « le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.
Il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres sans qu'il y ait d'engagement réciproque de celles-ci. »

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, la faculté d'acheter un bien à un certain prix, en levant l'option qui lui est offerte dans un certain délai. Le promettant s'interdit de vendre le bien à autrui tant que l'option n'est pas exercée. Le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l'option, c'est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.

La promesse est fréquemment assortie d'un terme ou d'une condition suspensive,
  
Selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »


S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive, il incombe au bénéficiaire, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a effectué les démarches prévues au contrat pour la réalisation de la condition.

Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au promettant de démontrer que la non-réalisation de la condition est due au fait, à la faute ou à la négligence du bénéficiaire.

La condition suspensive est réputée accomplie dès lors que son accomplissement a été empêché par des démarches insuffisantes du bénéficiaire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

***

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022 stipule à l’article « conditions suspensives particulières » que « permis de construire valant permis de démolir définitif, purgé de tout recours et exécutoire aux conditions suspensives des présentes. Obtention par le bénéficiaire d’un arrêté de permis de construire valant permis de démolir devenu définitif, exécutoire, pouvant être mis immédiatement en œuvre et autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier composé d’un ou plusieurs bâtiments collectifs, 25 % en social et 75 % en accession libre, développant au minimum une surface habitable (loi Carrez) de 1 500 m², parkings en rez-de-chaussée sous l’immeuble. Au sens des présentes, une autorisation d’urbanisme est exécutoire dans les conditions fixées par le code de l’urbanisme, et lorsque le démarrage des travaux est autorisé au titre des législations indépendantes de l’urbanisme (code du patrimoine, code de l’environnement, etc.). Avec l’autorisation du promettant, le bénéficiaire s’oblige à déposer la demande de permis de construire conforme au projet ci-dessus mentionné au plus tard le 31 mars 2023. Le bénéficiaire s’oblige à tenir informé le promettant des démarches effectuées auprès du service instructeur. Le promettant s’oblige à transmettre la copie du récépissé du dépôt de permis de construire au promettant dans les quinze (15) jours à compter de la date du dépôt. A défaut d’avoir respecté les obligations ci-dessus, la promesse sera caduque de plein droit, sans indemnité de part et d’autre, et ce, après mise en demeure adressée par la promettant (…) ».

Il est en outre stipulé à l’article « indemnité d’immobilisation » :
« Montant 
Le bénéficiaire s’oblige à verser au promettant en cas de non réalisation de la présente promesse due à son fait, toutes les conditions suspensives ci-après stipulées étant réalisées, une indemnité forfaitaire pour l’immobilisation résultant des présentes, d’un montant total de quarante mille euros (40 000 euros) ».
Production d’une caution bancaire en garantie de son versement
A la garantie du paiement de la somme de quarante mille euros (40 000 euros) le bénéficiaire s’oblige à produire au promettant une caution bancaire solidaire avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division émanant d’un établissement bancaire de son choix, aux termes de laquelle cet établissement s’obligera à verser au promettant, en cas de non réalisation de la présente promesse de vente pour un motif imputable au bénéficiaire, toutes les conditions suspensives étant réalisées, la somme de quarante mille euros (40 000 euros).
Cette caution devra être donnée par un établissement financier ou une banque aux termes de laquelle cet établissement s’obligera à verser au promettant la somme de quarante mille euros (40 000 euros) à l’expiration de la présente promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire renoncerait à acquérir les biens malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives.
L’original de la caution bancaire devra être adressée (cachet de la poste faisant foi) à Maître [X] [K], notaire soussigné, dans les deux mois de la date prévue pour le dépôt par le bénéficiaire de sa demande de permis de construire.
Caractère gratuit de la promesse
Défaut de remise de la caution par le bénéficiaire
Dans l’hypothèse où la caution bancaire ne serait pas remise par le bénéficiaire au promettant dans le délai visé ci-avant, les présentes seront considérées comme caduques, de plein droit, sans indemnité de part ni d’autre, le promettant acceptant expressément que la présente promesse de vente soit consentie pour une période gratuite sans charge d’indemnité d’immobilisation pour le délai courant à compter de la signature des présentes et jusqu’à la date prévue contractuellement pour la remise de la caution bancaire.
(…)
3°) en cas de non réalisation de la vente par le seul fait du bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ou des conditions essentielles et déterminantes étant réalisées dans le délai ci-après fixé : de la remettre de plein droit et intégralement au promettant à titre de dommages et intérêts forfaitairement fixés, pour l’indemniser du préjudice qu’il subirait en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, toutes les conditions suspensives étant réalisées dans le délai ci-après. »

Il s’évince des stipulations ci-dessus rappelées que la société DECROIX PROMOTION devait :
- déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 mars 2023,
- informer M. [W] des démarches effectuées auprès du service instructeur,
- transmettre une copie du récépissé du dépôt de permis de construire au promettant dans les quinze jours dudit dépôt.

Or, il ressort des pièces versées au débat par M. [W], qu’il ne dispose que d’une seule pièce émanant des services de l’urbanisme de la ville de [Localité 1] du 10 novembre 2023, indiquant que la société DECROIX PROMOTION avait déposé une demande de permis de construire le 15 juin 2023, soit postérieurement au 31 mars 2023, date prévue pour ledit dépôt au titre de la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022.

De plus, M. [W] ne produit aucun élément d’information sur l’instruction dudit permis qui lui aurait été transmis par la société DECROIX PROMOTION, pas plus que la copie du récépissé de dépôt de permis.

Il ne justifie pas non plus avoir mis en demeure le bénéficiaire de justifier desdits documents, dans les termes de la promesse, étant précisé que la sanction prévue pour le non-respect de ces obligations, après mise en demeure du bénéficiaire par le promettant, est la caducité de plein droit de la promesse sans indemnité de part et d’autre.




Le demandeur se prévaut des stipulations de l’article « indemnité d’immobilisation » de la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022, pour demander que lui soit versée, à titre de dommages et intérêts, la somme de 40 000 euros par la société DECROIX PROMOTION, la condition suspensive d’obtention du permis de construire étant, selon lui, défaillie par la seule faute du bénéficiaire.

Toutefois M. [W] ne justifie pas que la société DECROIX PROMOTION ait remis une caution bancaire dans les conditions fixées audit article, à savoir dans les deux mois suivant la date prévue pour le dépôt du permis de construire, soit au plus tard le 31 mai 2023.

Il ressort de la clause relative à l’absence de production de caution bancaire par le bénéficiaire dans le délai imparti, dont les termes sont clairs et ne peuvent faire l’objet d’interprétation, que ladite promesse est de plein droit caduque, sans indemnité de part et d’autre.

En conséquence, M. [W] ne rapportant pas la preuve, qui lui incombe, de la constitution d’une caution bancaire par la société DECROIX PROMOTION, la promesse unilatérale de vente est caduque, de plein droit depuis le 31 mai 2023. Il n’est pas non plus justifié par M. [W] de prorogation de délai d’une part pour le dépôt du permis de construire et d’autre part pour la fourniture de la caution bancaire par la société DECROIX PROMOTION.

La conséquence de l’absence de fourniture de caution bancaire est prévue à l’article « indemnité d’immobilisation » précité, à savoir que l’immobilisation du bien par le promettant, jusqu’à la date prévue pour la fourniture de la caution, est consentie à titre gratuit « sans charge d’indemnité d’immobilisation pour le délai courant à compter de la signature (…) et jusqu’à la date prévue contractuellement pour la remise de la caution bancaire. »

Dans ces conditions et à défaut pour M. [W] de rapporter la preuve, qui lui incombe, de la remise d’une caution bancaire par la société DECROIX PROMOTION avant le 31 mai 2023, dans les conditions prévues à la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2022, la dite promesse est caduque, sans indemnité de part et d’autre.

En conséquence, la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation pour 40 000 euros est rejetée.


Sur les autres demandes

M. [W], succombant, est condamnée aux dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.









PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation formée par M. [I] [W] ainsi que sa demande au titre des frais irrépétible,

CONDAMNE M. [I] [W] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

RAPPELLE qu'en application des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date.



Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2026 par Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 68, code de procedure civile 478, code civil 1304, code civil 1106, code civil 1304-6, code civil 1304-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 28 avril 2026 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/02130

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-6, code civil 1304-3

• 30 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00322

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-6, code civil 1304-3

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01531

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-6, code civil 1304-3

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04415

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-6, code civil 1304-3

• 11 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00671

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-6, code civil 1304-3

• 11 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bonneville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01096

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-6, code civil 1304-3

• 11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00461

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-6, code civil 1304-3

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Chambéry · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01063

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-6, code civil 1304-3

Mise à jour de la source le 2026-08-04T18:45:40.213Z.