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Décision de justice

Cour d'appel de Basse-Terre, 1ère Chambre, 2 juillet 2026, n° 25/00244

AnnulationContratsVente
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Exposé du litige

PROCÉDURE 



Par acte notarié du 6 décembre 2000, la société hôtelière de la baie orientale (SHBO) un studio dépendant de la Villa n°48 du lotissement [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir

à la date de signature du bail. Ce bail a été renouvelé le 6 décembre 2009 et s'est poursuivi ensuite par tacite reconduction depuis le 6 décembre 2018. Par acte authentique du 6 septembre 2002, la société hôtelière de la plaine orientale a vendu cet immeuble à la société [K], par acte du même jour les parties sont convenues d'un pacte de préférence en faveur de la société d'exploitation d'Esmeralda Resort pour le cas où l'acquéreur voudrait céder l'immeuble. Par acte notarié du 30 juin 2022, la société [K], vendeur, a cédé à la société Elite Estate, représentée par Mme [J] [V] [C] le même bien immobilier moyennant paiement de 267 500 euros. 



Suivant actes de commissaire de justice du 9 novembre 2022 et du 15 novembre 2022, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort (SEER) a fait assigner devant le tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy, la société [K] et la société Elite Estate 

pour obtenir, suivant constat de son droit de préférence conventionnel et de l'absence de purge de ce droit, l'annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate

portant sur le lot n° 1 de la villa n° 48 du lotissement [Adresse 5] [Localité 5] et leur condamnation au paiement des dépens et de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été enregistrée sous le N° 22-501.



Par jugement rendu le 20 décembre 2024, le tribunal de proximité a : 

- débouté la société d'exploitation d'Esmeralda Resort (SEER) de l'ensemble de ses 

demandes,

- condamné la société d'exploitation d'Esmeralda Resort (SEER) à verser à la société 

[K] la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du «code de procédure pénale»,

- condamné la société d'exploitation d'Esmeralda Resort (SEER) aux entiers dépens.





Par déclaration reçue le 7 mars 2025, la SARL société d'exploitation d'Esmeralda Resort a interjeté appel de la décision pour obtenir son annulation et subsidiairement son infirmation en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes, l'a condamnée au paiement des dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le 7 mai 2025, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort a déposé une déclaration de faux incidente devant la cour d'appel. Elle a demandé, vu les articles 303, 306 et suivants du code de procédure civile de :

- déclarer que les mentions du jugement du 20 décembre 2024 (RG 22/00501) comme quoi, Mme [Y] [S] faisait partie de la composition du tribunal en qualité d'assesseur, et comme quoi le magistrat rapporteur a pu rendre compte en cours de délibéré au tribunal, 

ainsi composé, sont fausses ;

- prononcer la nullité dudit jugement ;

- réserver les dépens. 



La procédure a été communiquée au Procureur général qui a pris des réquisitions le 3 octobre 2025, tendant au rejet de la demande d'inscription de faux comme mal fondée et au rejet de la demande de nullité du jugement. Cet avis a été communiqué aux parties le 3 octobre 2025. 





Par dernières conclusions communiquées le 16 avril 2026, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort a sollicité,

À titre principal, de :

- annuler la décision déférée pour faux et violation de la règle de l'imparité, 

Et, en raison de l'effet dévolutif : 

- annuler la vente conclue le 30 juin 2022 entre les sociétés [K] et Elite Estate portant 





sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 6] cadastré AW [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], 

- substituer la société d'exploitation d'Esmeralda Resort à la société Elite Estate en qualité d'acheteur du bien aux mêmes clauses et conditions que dans l'acte de vente du 30 juin 2022, 

- ordonner l'expulsion de la société Elite Estate dudit immeuble à dater de la signification 

de la décision à intervenir, 

- débouter la société Elite Estate de sa demande formée en application de l'article 700 du 

code de procédure civile ; 

- condamner in solidum la société [K] et Elite Estate à payer 141 625 euros de dommages et intérêts pour violation du pacte de préférence de la société d'exploitation d'Esmeralda Resort ; 

- les condamner sous la même solidarité à lui payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamner aux entiers dépens; 

À titre subsidiaire, de :

- réformer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la société d'exploitation d'Esmeralda Resort de l'ensemble de ses demandes, savoir : 

- dire et juger que le droit de préférence conventionnel a été violé, 

- de sa demande d'annulation de la vente du 30 juin 2022,

- de sa demande de condamnation des sociétés [K] et Elite Estate à lui payer 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de sa demande de condamnation desdites sociétés aux dépens, 

- condamné la société d'exploitation d'Esmeralda Resort à payer 4500 euros à la société [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné ladite société aux dépens 

Et, statuant à nouveau : 

- déclarer la société d'exploitation d'Esmeralda Resort recevable en ses demandes, 

- annuler la vente conclue le 30 juin 2022 entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 5], cadastré AW [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], 

- substituer la société d'exploitation d'Esmeralda Resort à la société Elite Estate en qualité d'acheteur du bien aux mêmes clauses et conditions que dans l'acte de vente du 30 juin 2022, 

- ordonner l'expulsion de la société Elite Estate dudit immeuble à dater de la signification 

de la décision à intervenir, 

- débouter la société Elite Estate au titre de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum la société [K] et Elite Estate à payer 141 625 euros de dommages et intérêts pour violation du pacte de préférence de la société d'exploitation d'Esmeralda Resort ; 

- les condamner sous la même solidarité à lui payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamner aux entiers dépens. 



Elle a soutenu l'annulation de la décision, le non-respect du pacte de préférence, l'absence de purge par l'acte d'huissier de justice du 8 avril 2021, l'identité de l'acquéreur étant fantaisiste, et la substitution impossible, que les sociétés [K], [F] et [W] [A] avaient agi de concert pour l'évincer, lui faisant perdre la propriété commerciale, lui 

délivrant le même acte supposé valoir purge, que la violation du pacte de préférence justifiait l'annulation de la vente du 30 juin 2022, que sa demande de dommages et intérêts était fondée sur la fraude





Par dernières conclusions communiquées le 30 janvier 2026, la SAS Elite Estate a demandé, au visa notamment des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, des articles 

1123 du Code civil, L. 145-46-1 du Code de commerce et 432 alinéa 2, 444 alinéa 2 et 459 du code de procédure civile, en substance de :

- statuer ce que de droit sur la demande d'annulation du jugement du 20 décembre 2024 pour faux ou violation de la règle d'imparité, 

À titre principal, vu l'accord des parties quant à l'évocation de l'entier litige nonobstant l'éventuelle annulation du jugement du 20 décembre 2024, 

- déclarer irrecevable la demande en annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 7] [Adresse 9] située à [Localité 5] pour défaut de publication de la demande au 

service chargé de la publicité foncière en application de l'article 30-5°du décret du 4 janvier 1955; 

En tout état de cause : 

- rejeter la demande d'annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 10] 

Orientale située à [Localité 5] en l'absence de violation du pacte de préférence conventionnel et en l'absence de droit préférentiel résultant de l'application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce faute d'être titulaire d'un bail commercial lui permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux, 

- rejeter les demandes indemnitaires en ce qu'elles sont dépourvues de tout fondement, 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel, 

À titre subsidiaire, 

- déclarer la société d'exploitation d'Esmeralda Resort tant irrecevable que mal fondée en 

sa demande d'annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate

portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 4]

située à [Localité 5] ; 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société d'exploitation

d'Esmeralda Resort ; 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel. 



Elle a fait valoir son rapport à justice sur la demande d'annulation, Elle a fait valoir l'irrecevabilité de la demande à défaut de publication de l'assignation, la régularité de l'acte portant signification de purge et la confirmation du raisonnement du tribunal. Elle a rappelé l'objet du pacte de préférence et sa mise en oeuvre, l'identité de l'acquéreur pressenti et la substitution, l'impossibilité d'exiger la notification d'autres informations, la conformité des conditions de la vente aux informations notifiées par l'acte du 8 avril 2021, l'absence de violation du droit de préférence, et de la déchéance de ce droit en raison de sa carence. Elle a soutenu la mauvaise foi de l'appelante et le rejet des demandes indemnitaires non fondées. 



 

Par conclusions communiquées le 28 juillet 2025, la société [K] a demandé, au visa notamment des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, des articles 1123 du Code civil, L. 145-46-1 du Code de commerce et 432 alinéa 2, 444 alinéa 2 et 459 du code de procédure civile, en substance de :

- statuer ce que de droit sur la demande d'annulation du jugement du 20 décembre 2024 pour faux ou violation de la règle d'imparité, 

À titre principal, vu l'accord des parties quant à l'évocation de l'entier litige nonobstant l'éventuelle annulation du jugement du 20 décembre 2024, 

- déclarer irrecevable la demande en annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 7] [Adresse 9] située à [Localité 5] pour défaut de publication de la demande au 

service chargé de la publicité foncière en application de l'article 30-5°du décret du 4 janvier 1955; 

En tout état de cause : 

- rejeter la demande d'annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 10] 

Orientale située à [Localité 5] en l'absence de violation du pacte de préférence conventionnel et en l'absence de droit préférentiel résultant de l'application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce faute d'être titulaire d'un bail commercial lui permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux, 

- rejeter les demandes indemnitaires en ce qu'elles sont dépourvues de tout fondement, 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel, 

À titre subsidiaire, 

- déclarer la société d'exploitation d'Esmeralda Resort tant irrecevable que mal fondée en

sa demande d'annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate 

portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 4]

située à [Localité 5] ; 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société d'exploitation d'Esmeralda Resort ; 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel. 

 

Elle a rappelé la procédure antérieure et fait valoir son rapport à justice sur la demande d'annulation. Elle a soutenu le défaut de publication de l'assignation et l'irrecevabilité de la 

demande consécutive, la régularité de l'acte portant signification de purge et la confirmation du raisonnement du tribunal. Elle a rappelé l'objet du pacte de préférence et sa mise en oeuvre, l'identité de l'acquéreur pressenti et la substitution, l'impossibilité d'exiger la notification d'autres informations, la conformité des conditions de la vente aux informations notifiées par l'acte du 8 avril 2021, l'absence de violation du droit de préférence, la notification de purge et la déchéance de ce droit en raison de sa carence. Elle a soutenu la mauvaise foi de l'appelante et le rejet des demandes indemnitaires non fondées. 





La clôture est intervenue le 20 avril 2026, l'affaire a été fixée à plaider le 4 mai 2026. L'affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 



L'arrêt est contradictoire. 



Sur l'annulation du jugement 



Formée conformément aux dispositions de l'article 306 du code de procédure civile, l'inscription de faux contre le jugement a été remise au greffe par le mandataire de la société d'exploitation d'Esmeralda Resort muni d'un pouvoir spécial.



Aux termes de l'article 447 du code de procédure civile, il appartient aux juges devant lesquels l'affaire a été débattue d'en délibérer. Ils doivent être en nombre au moins égal à 

celui que prescrivent les règles relatives à l'organisation judiciaire.

Selon l'article 451 du code de procédure civile, le jugement est rendu au nom du peuple français.

Il contient l'indication :

- de la juridiction dont il émane ;

- du nom des juges qui en ont délibéré ;

- de sa date ; [...]

Aux termes de l'article 458 du code de procédure civile, ce qui est prescrit par les articles 447, 451, 454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, 455 (alinéa 1) et 456 (alinéas 1 et 2) doit être observé à peine de nullité.

Toutefois, aucune nullité ne pourra être ultérieurement soulevée ou relevée d'office pour inobservation des formes prescrites aux articles 451 et 452 si elle n'a pas été invoquée au moment du prononcé du jugement par simples observations, dont il est fait mention au registre d'audience.



En l'espèce, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort, ne justifie pas avoir soulevé la nullité lors du prononcé du jugement, puisque le faux incident a été inscrit le 7 mai 2025 

pour un jugement rendu le 20 décembre 2024, même si l'audience a été tenue par un juge rapporteur. Aucune pièce n'a été produite, la feuille d'audience tenue par le greffier n'est pas 



versée au débat et force est de relever que la demande de nullité est fondée sur une information expressément «officieuse» selon laquelle un membre de la composition de jugement était en arrêt maladie à la date de l'audience et à la date du prononcé, de sorte que les juges n'auraient pas pu en délibérer conformément à la loi. La nullité du jugement ne peut être prononcée sur la base d'informations explicitement «officieuses».



Toutefois, il résulte d'une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy rendue dans une autre procédure ayant refusé de 

communiquer l'arrêt de travail du magistrat concerné, cette mention expresse : 'il est

constant que le magistrat concerné était régulièrement empêché et remplacé durant la période visée avec exactitude par la demanderesse» soit du 30 octobre 2024 au 20 décembre 2024 inclus.



Autrement dit, sans aucun avis du greffe portant rectification relativement à la composition du tribunal, la mention selon laquelle le juge rapporteur président a rendu compte au tribunal ainsi composé pour le délibéré est manifestement contraire à la réalité, de sorte encore que les deux magistrats restants composant le tribunal n'ont pas pu délibérer conformément à la loi, c'est-à-dire en nombre impair. 



La demande d'annulation du jugement est en conséquence fondée. 



L'annulation du jugement, sans annulation de l'acte introductif d'instance, permet à la cour de statuer au fond sur le litige dont elle est saisie.





Sur le fond 



A titre liminaire, il est justifié de la publication de l'assignation au fond, de sorte qu'aucune cause d'irrecevabilité n'existe à ce titre. 



Par acte notarié du 6 décembre 2000, la société SHBO aux droits de laquelle vient la société

[K] a donné à bail commercial à la SARL société d'exploitation d'Esmeralda Resort

un studio dépendant de la Villa n°48 du lotissement les [Adresse 9] à [Localité 5] pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir à la date de signature du bail. Le bail a été renouvelé le 6 décembre 2009 et s`est poursuivi 

ensuite par tacite reconduction depuis le 6 décembre 2018. 



Suivant demande de renouvellement du bail commercial par la société d'exploitation d'Esmeralda Resort, par acte du 30 septembre 2020, signification du refus de renouvellement par acte du 28 décembre 2020, par jugement rendu le 2 mai 2022, le tribunal a notamment, constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 était venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, prononcé la déchéance du droit pour la société d'exploitation d'Esmeralda Resort à une indemnité d'éviction en raison des infractions commises par le preneur pendant la période 

de maintien dans les lieux, lesquelles jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif constituent un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction, constaté l'occupation sans droit ni titre, ordonné l'expulsion sous astreinte, fixé une indemnité d'occupation et rejeté la demande de délais de paiement. 



Par arrêt du 21 novembre 2024, la cour d'appel a notamment, confirmé le jugement en ce que le tribunal a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 était venu à expiration, par l'effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef sous astreinte et dit la société d'exploitation d'Esmeralda Resort déchue du droit à indemnité d'éviction en suite du refus de renouvellement du bail la liant à la société [K], l'a déboutée de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction, et de ses demandes en paiement des sommes de 11 982 euros et 3 432,62 euros et plus généralement de sa demande de compensation du prix des travaux qu'elle a fait réaliser avec sa propre dette de loyers et indemnités d'occupation et l'a condamnée à payer à la société [K] en derniers ou quittances reconnus valables, la somme de 35 268,80 euros avec intérêts au taux légal sous déduction de la somme de 13 994,31 euros déjà payée sur saisie-attribution du 24 mai 2022, statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'arrêt a fait l'objet d'un pourvoi en cassation. 



Parallèlement, par acte notarié du 6 décembre 2000, la société SHBO vendeur a cédé à la société [K] dans un ensemble immobilier à usage commercial d'hébergement ou d'habitation le bien dans « une villa, simple rez-de-chaussée comportant trois unités d'hébergement » et un terrain avec piscine et parking. L'acte précise « à titre de condition déterminante du consentement des parties à la présente vente, constituant donc une disposition dépendante sans laquelle la convention n'aurait pas été conclue, il est expressément convenu ce qui suit :

Pour le cas où l'acquéreur se déciderait à vendre les biens et droits immobiliers, objet des présentes, qu'il ait ou non sollicité ou reçu des offres de tiers, il déclare prendre dès à présent envers la société dénommée société d'exploitation d'Esmeralda Resort [...]dénommée Le bénéficiaire, l'engagement de faire connaître à cette dernière le prix demandé ou offert, l'identité et l'adresse du cessionnaire éventuellement pressenti, ainsi que les modalités de paiement et toutes autres conditions auxquelles l'acquéreur serait disposé à traiter ou qui lui auraient été proposées. A ces prix, modalités de paiement et conditions, l'acquéreur s'engage à donner la préférence sur tout autre amateur ou acquéreur, au bénéficiaire qui, en conséquence, aura le droit d'exiger que les biens et droits immobiliers lui soient vendus pour ces mêmes prix, modalités de paiement et conditions. Le droit de préférence ainsi concédé par l'acquéreur est accepté [...] agissant au nom et pour le compte de la SARL société d'exploitation d'Esmeralda Resort en venu des pouvoirs qui lui ont été conférés [...]

Réglementation de l'exercice du droit de préférence :

1°- Dans le cas où il se déciderait à vendre les biens et droits immobiliers, l'acquéreur devra notifier au bénéficiaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à son siège social sus-indiqué, les nom, prénoms et adresse du cessionnaire éventuellement pressenti, le prix, ses modalités de paiement et les conditions qui lui auront été offertes ou auxquels il est disposé à traiter.

La date de l'avis de réception par le bénéficiaire de cette lettre fixera le point de départ d'un délai de trente jours avant l'expiration duquel le bénéficiaire devra également par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à l'acquereur, faire connaître à

ce dernier son intention d'user du droit de préférence.

Passé ce délai sans manifestation de volonté de sa part, le bénéficiaire sera définitivement déchu de ce droit. Les notifications prévues ci-dessus pourront toujours être remplacées, au gré de chacune des parties, par des notifications signifiées par exploit d'huissier de justice. 

2°- L'acquéreur aura toujours le droit de disposer à titre gratuit ou par voie d'apport en société ou d'échange des biens et droits immobiliers. mais à la charge d'imposer au bénéficiaire de la libéralité, de l'apport ou au coéchangiste l'obligation de respecter le présent pacte de préférence pour le cas où ledit bénéficiaire voudrait lui-même disposer à titre onéreux desdits biens avant l'expiration du délai fixé.

3°- En cas de vente aux enchères publiques, par adjudication judiciaire ou amiable, l'acquéreur ou ses héritiers ou ayants-droit seront tenus de taire connaître au bénéficiaire au moins deux mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception 

ou par exploit d'huissier de justice, les date, heure et lieu de l'adjudication, la mise a prix 

des biens et droits immobiliers et les conditions d'enchère. [...] 

4°- Le droit de préférence pourra être exercé par le bénéficiaire même en cas de vente partielle des biens et droits immobiliers, comme en cas de vente après démembrement de propriété.

5°- Le droit de préférence conféré par les présentes au bénéficiaire sera cessible par lui. en totalité ou en partie. Toutefois. en cas de cession, sous une forme quelconque, le béneficiaire restera solidairement obligé avec son cessionnaire. En outre, toute cession devra être accompagnée des formalités de signification prescrites par l'article 1690 du code civil.

6°- Le présent pacte de préférence sera publié au Bureau des hypothèques de [Localité 6] par les soins du notaire soussigné, pour le rendre opposable aux tiers [...]



Par acte d'huissier de justice du 8 avril 2021, la SARL [K] a fait signifier à la société d'exploitation d'Esmeralda Resort un acte intitulé «signification purge pacte de préférence vente SARL [K]». L'acte rappelle la qualité de propriétaire de la SARL [K], détaille la nature et les références du bien, les mentions du pacte de préférence, le délai pour exercer son droit de préférence et que sans manifestation de sa part dans ce délai de trente jours le bénéficiaire sera déchu de son droit. Il indique que la SARL [K] a trouvé à vendre «aux conditions habituelles en matière de vente à Mme [J] [C], [Adresse 11] avec faculté de substitution toute personne physique ou morale, les biens et droits immobiliers sus désignés et du mobilier selon liste jointe» il précise le prix principal de 267 500 euros pour les biens et droits immobiliers pour 255 500 euros et au mobilier pour 12 000 euros «payable comptant, outre les honoraires de négociation d'un montant de 17 500 euros revenant à l'agence Tropic Immo à la charge de l'acquéreur et les frais d'acte également à la charge de l'acquéreur. Vous disposez en application ou pacte de preference, d'un délai de TRENTE JOURS (30 jours) à

compter de la reception des présentes, pour faire connaitre le cas échéant votre intention de vous porter acquéreur par préférence pour vous ou vos ayants droit et ce aux mêmes conditions. A défaut de réponse dans le délai de trente jours, votre droit de préférence s'éteindra, vous ne pourrez plus solliciter votre substitution au contrat ni invoquer sa nullité.

Le dossier de diagnostics techniques tel que prévu par les articles L 2714 à L 271-6 du code de la construction et de l'habitation qui regroupe les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente figure dans la présente signification». 



Il est constant que la société d'exploitation d'Esmeralda Resort a reçu cet acte, qui indiquait explicitement qu'il avait vocation à purger le droit de préférence et qu'elle n'a donné aucune suite à cette signification dans le délai prévu par le pacte de préférence, expressément rappelé à deux reprises par cette signification. Ce n'est que le 30 août 2022 qu'elle a fait délivrer au notaire une sommation interpellative en indiquant que «plus d'un an s'était écoulé depuis cette notification et la société d'exploitation d'Esmeralda Resort ignore si cette vente a eu

lieu aucun acquéreur ne s'étant manifesté auprès d'elle». Elle faisait valoir également l'absence de signification au profit du locataire évincé. 



Nonobstant les affirmations contraires de l'appelante, en vertu du pacte de préférence, la société [K] n'avait pas d'autres obligations que de lui notifier son projet de vendre et lui proposer de manifester sa volonté d'acquérir ou non, aux conditions indiquées. Les critiques émises sur l'identité de l'acquéreur potentiel présenté sous son nom d'épouse sont dépourvues de pertinence, une femme mariée pouvant utiliser le nom de son époux, comme d'ailleurs un homme marié peut utiliser le nom de son épouse, conformément à l'article 225-1 du code civil applicable au litige. Le pacte de préférence dont les parties étaient convenues n'interdisait pas la substitution, puisqu'il visait seulement «l'acquéreur pressenti» et la possibilité d'une substitution figurait explicitement dans l'acte de notification du 8 avril 2021; en absence de dispositions spécifiques relatives à la possibilité de substitution, le bénéficiaire ne pouvait exiger une nouvelle notification. 



Rappelant que la société d'exploitation d'Esmeralda Resort n'a pas fait valoir le pacte de préférence après la notification qui lui a été faite de l'acquisition possible, perdant ainsi son droit de préférence conventionnel, suivre son raisonnement équivaut à soutenir qu'elle n'exerce son droit qu'en fonction de l'identité de l'acquéreur : ainsi elle ne ferait pas valoir ce droit lorsque c'est Mme [J] [C] qui est l'acquéreur pressenti avec faculté de substitution mais elle l'exercerait lorsque c'est la société Elite Estate représentée par Mme [J] [V] [C]. Elle en justifie par la nature de ses activités et de celles de la société Elite Estate pour soutenir également la violation du droit de préférence accordé au preneur à bail commercial et une fraude constitutive d'une pratique anti-concurrentielle. 



En l'état actuel des procédures ayant opposé la société d'exploitation d'Esmeralda Resort et la société [K], le preneur n'est plus titulaire d'aucun bail commercial, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort ne bénéficie donc plus du droit de préférence du preneur à bail commercial. 



S'agissant de la fraude prétendument orchestrée par les sociétés [K], [F], [W] [A], pour constituer une pratique anti-concurrentielle dont il n'est pas établi qu'elle puisse être sanctionnée par la nullité d'une vente immobilière, elle ne résulte pas des pièces. 



En effet, il est constant que le bien vendu, celui pour lequel elle bénéficiait d'un bail commercial se situait dans un ensemble immobilier à usage commercial d'hébergement ou d'habitation s'agissant d'un bien «comportant trois unités d'hébergement » un terrain avec piscine et parking. En outre, il résulte des écritures de l'appelante, qu'elle a reçu notification le 8 avril 2021 du même acte de signification visant à purger son droit de préférence, pour trois immeubles sur lesquels elle bénéficiait d'un pacte de préférence et d'un bail commercial, de sorte qu'elle était parfaitement informée de ce que l'acquéreur pressenti était le même pour les trois biens. Autrement dit, connaissant la nature des biens sur lesquels elle bénéficiait d'un bail commercial, ayant été ainsi explicitement avisée du projet de vente de la société [K], de l'existence d'un acquéreur pressenti, aux termes de ses propres conclusions, le même pour les trois biens, elle ne prouve aucune fraude à ses droits et ne caractérise aucune pratique anti-concurrentielle. 



L'acte de vente du 30 juin 2022 rappelle le pacte de préférence, la signification de la vente, l'absence de suite donnée par la société d'exploitation d'Esmeralda Resort, la déchéance qui en résulte, la demande de renouvellement du bail commercial et le refus de renouvellement, le jugement du tribunal de proximité du 2 mai 2022, à une date où le délai d'appel n'était pas encore écoulé, ainsi, à l'inverse de ce qu'elle allègue, il est démontré que les droits de l'appelante ont été préservés. Bien qu'elle n'ait pas exercé son droit de préférence en temps utile, ayant été informée de l'identité de l'acquéreur pressenti avec faculté de substitution, 

des conditions de vente, de la chose vendue, du prix à payer et des modalités de paiement par la notification du 8 avril 2021, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort disposait de tous les éléments lui permettant d'exercer son droit de préférence. 



En outre, un droit de préférence conventionnel se distingue du droit de préemption légal de la SAFER en matière de vente de fonds agricoles ou ruraux. Il résulte de ces éléments que les obligations découlant du pacte ont été respectées, que la notification du 8 avril 2021 a régulièrement purgé le droit de préférence, qu'à défaut pour la société d'exploitation d'Esmeralda Resort d'y avoir donné suite dans les conditions fixées, elle est déchue de ce droit. 



La demande de dommages et intérêts est fondée sur le non-respect du pacte de préférence dont il a été démontré qu'il a été respecté et sur la fraude que l'appelante n'a pas prouvée.

L'appelante doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



En conséquence, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort doit être déboutée de ses demandes d'annulation de la vente conclue le 30 juin 2022 entre les sociétés [K] et 

Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 6] cadastré AW [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], de substitution à son profit en qualité d'acheteur du bien aux mêmes clauses et conditions que dans l'acte de vente du 30 juin 2022, d'expulsion de la société Elite Estate de l'immeuble et de dommages et intérêts.





La décision annulée ne peut être ni infirmée ni confirmée, les parties sont déboutées de leurs demandes à ce titre. 





La société d'exploitation d'Esmeralda Resort qui succombe est condamnée au paiement des dépens de première instance et d'appel. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, elle est déboutée de sa demande et condamnée à payer à chacune des sociétés intimées la somme de 5000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



la cour 



- annule le jugement rendu entre les parties le 20 décembre 2024 par le tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy ; 



Statuant à nouveau, 



- déboute la société d'exploitation d'Esmeralda Resort de l'ensemble de ses demandes d'annulation de la vente conclue le 30 juin 2022 entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 4], lieu-dit [Localité 7], [Localité 5], de substitution à son profit en qualité d'acheteur du bien aux mêmes clauses et conditions que dans l'acte de vente du 30 juin 2022, d'expulsion de la 





société Elite Estate de l'immeuble, de dommages et intérêts et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Y ajoutant, 



- condamne la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement des dépens de première instance et d'appel ; 



- condamne la société d'exploitation d'Esmeralda Resort à payer à la société [K] et la société Elite Estate, chacune une somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le greffier Le président
Texte intégral
COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 363 DU 02 JUILLET 2026



R.G : N° RG 25/00244 - N° Portalis DBV7-V-B7J-DY5F



Décision déférée à la Cour : jugement origine Tribunal de proximité de Saint-Martin, décision attaquée du 20 décembre 2024, enregistrée sous le n° 24/00235 



APPELANTE :



S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMELRADA RESORT

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Emmanuelle DESAILLOUD de la SAS ED Conseils SBH, avocat au

barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 89), substituée par Me Aude

FLEURY, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy.



INTIMÉES :



S.A.R.L. [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Michel PRADINES, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-

[Localité 3]/[Localité 4] (Toque 83)



S.A.S. ELITE ESTATE

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Isabelle LACASSAGNE de la SELARL JDLR avocats associés, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 40)





COMPOSITION DE LA COUR :



Mme Judith DELTOUR, président de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

Mme Rozenn LE GOFF, conseiller.





DÉBATS :



L'affaire a été examinée à l'audience publique du 4 mai 2026. Le rapport orale a été fait à

l'audience avant les plaidoiries. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt

serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 2 juillet 2026.





GREFFIER :



Lors des débats et lors du prononcé : Mme Yolande MODESTE greffier.



ARRÊT : 



Contradictoire ; signé par Mme Judith DELTOUR, président de chambre et par Mme

Yolande MODESTE, greffier.



PROCÉDURE 



Par acte notarié du 6 décembre 2000, la société hôtelière de la baie orientale (SHBO) un studio dépendant de la Villa n°48 du lotissement [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir

à la date de signature du bail. Ce bail a été renouvelé le 6 décembre 2009 et s'est poursuivi ensuite par tacite reconduction depuis le 6 décembre 2018. Par acte authentique du 6 septembre 2002, la société hôtelière de la plaine orientale a vendu cet immeuble à la société [K], par acte du même jour les parties sont convenues d'un pacte de préférence en faveur de la société d'exploitation d'Esmeralda Resort pour le cas où l'acquéreur voudrait céder l'immeuble. Par acte notarié du 30 juin 2022, la société [K], vendeur, a cédé à la société Elite Estate, représentée par Mme [J] [V] [C] le même bien immobilier moyennant paiement de 267 500 euros. 



Suivant actes de commissaire de justice du 9 novembre 2022 et du 15 novembre 2022, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort (SEER) a fait assigner devant le tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy, la société [K] et la société Elite Estate 

pour obtenir, suivant constat de son droit de préférence conventionnel et de l'absence de purge de ce droit, l'annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate

portant sur le lot n° 1 de la villa n° 48 du lotissement [Adresse 5] [Localité 5] et leur condamnation au paiement des dépens et de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été enregistrée sous le N° 22-501.



Par jugement rendu le 20 décembre 2024, le tribunal de proximité a : 

- débouté la société d'exploitation d'Esmeralda Resort (SEER) de l'ensemble de ses 

demandes,

- condamné la société d'exploitation d'Esmeralda Resort (SEER) à verser à la société 

[K] la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du «code de procédure pénale»,

- condamné la société d'exploitation d'Esmeralda Resort (SEER) aux entiers dépens.





Par déclaration reçue le 7 mars 2025, la SARL société d'exploitation d'Esmeralda Resort a interjeté appel de la décision pour obtenir son annulation et subsidiairement son infirmation en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes, l'a condamnée au paiement des dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le 7 mai 2025, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort a déposé une déclaration de faux incidente devant la cour d'appel. Elle a demandé, vu les articles 303, 306 et suivants du code de procédure civile de :

- déclarer que les mentions du jugement du 20 décembre 2024 (RG 22/00501) comme quoi, Mme [Y] [S] faisait partie de la composition du tribunal en qualité d'assesseur, et comme quoi le magistrat rapporteur a pu rendre compte en cours de délibéré au tribunal, 

ainsi composé, sont fausses ;

- prononcer la nullité dudit jugement ;

- réserver les dépens. 



La procédure a été communiquée au Procureur général qui a pris des réquisitions le 3 octobre 2025, tendant au rejet de la demande d'inscription de faux comme mal fondée et au rejet de la demande de nullité du jugement. Cet avis a été communiqué aux parties le 3 octobre 2025. 





Par dernières conclusions communiquées le 16 avril 2026, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort a sollicité,

À titre principal, de :

- annuler la décision déférée pour faux et violation de la règle de l'imparité, 

Et, en raison de l'effet dévolutif : 

- annuler la vente conclue le 30 juin 2022 entre les sociétés [K] et Elite Estate portant 





sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 6] cadastré AW [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], 

- substituer la société d'exploitation d'Esmeralda Resort à la société Elite Estate en qualité d'acheteur du bien aux mêmes clauses et conditions que dans l'acte de vente du 30 juin 2022, 

- ordonner l'expulsion de la société Elite Estate dudit immeuble à dater de la signification 

de la décision à intervenir, 

- débouter la société Elite Estate de sa demande formée en application de l'article 700 du 

code de procédure civile ; 

- condamner in solidum la société [K] et Elite Estate à payer 141 625 euros de dommages et intérêts pour violation du pacte de préférence de la société d'exploitation d'Esmeralda Resort ; 

- les condamner sous la même solidarité à lui payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamner aux entiers dépens; 

À titre subsidiaire, de :

- réformer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la société d'exploitation d'Esmeralda Resort de l'ensemble de ses demandes, savoir : 

- dire et juger que le droit de préférence conventionnel a été violé, 

- de sa demande d'annulation de la vente du 30 juin 2022,

- de sa demande de condamnation des sociétés [K] et Elite Estate à lui payer 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de sa demande de condamnation desdites sociétés aux dépens, 

- condamné la société d'exploitation d'Esmeralda Resort à payer 4500 euros à la société [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné ladite société aux dépens 

Et, statuant à nouveau : 

- déclarer la société d'exploitation d'Esmeralda Resort recevable en ses demandes, 

- annuler la vente conclue le 30 juin 2022 entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 5], cadastré AW [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], 

- substituer la société d'exploitation d'Esmeralda Resort à la société Elite Estate en qualité d'acheteur du bien aux mêmes clauses et conditions que dans l'acte de vente du 30 juin 2022, 

- ordonner l'expulsion de la société Elite Estate dudit immeuble à dater de la signification 

de la décision à intervenir, 

- débouter la société Elite Estate au titre de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum la société [K] et Elite Estate à payer 141 625 euros de dommages et intérêts pour violation du pacte de préférence de la société d'exploitation d'Esmeralda Resort ; 

- les condamner sous la même solidarité à lui payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamner aux entiers dépens. 



Elle a soutenu l'annulation de la décision, le non-respect du pacte de préférence, l'absence de purge par l'acte d'huissier de justice du 8 avril 2021, l'identité de l'acquéreur étant fantaisiste, et la substitution impossible, que les sociétés [K], [F] et [W] [A] avaient agi de concert pour l'évincer, lui faisant perdre la propriété commerciale, lui 

délivrant le même acte supposé valoir purge, que la violation du pacte de préférence justifiait l'annulation de la vente du 30 juin 2022, que sa demande de dommages et intérêts était fondée sur la fraude





Par dernières conclusions communiquées le 30 janvier 2026, la SAS Elite Estate a demandé, au visa notamment des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, des articles 

1123 du Code civil, L. 145-46-1 du Code de commerce et 432 alinéa 2, 444 alinéa 2 et 459 du code de procédure civile, en substance de :

- statuer ce que de droit sur la demande d'annulation du jugement du 20 décembre 2024 pour faux ou violation de la règle d'imparité, 

À titre principal, vu l'accord des parties quant à l'évocation de l'entier litige nonobstant l'éventuelle annulation du jugement du 20 décembre 2024, 

- déclarer irrecevable la demande en annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 7] [Adresse 9] située à [Localité 5] pour défaut de publication de la demande au 

service chargé de la publicité foncière en application de l'article 30-5°du décret du 4 janvier 1955; 

En tout état de cause : 

- rejeter la demande d'annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 10] 

Orientale située à [Localité 5] en l'absence de violation du pacte de préférence conventionnel et en l'absence de droit préférentiel résultant de l'application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce faute d'être titulaire d'un bail commercial lui permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux, 

- rejeter les demandes indemnitaires en ce qu'elles sont dépourvues de tout fondement, 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel, 

À titre subsidiaire, 

- déclarer la société d'exploitation d'Esmeralda Resort tant irrecevable que mal fondée en 

sa demande d'annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate

portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 4]

située à [Localité 5] ; 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société d'exploitation

d'Esmeralda Resort ; 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel. 



Elle a fait valoir son rapport à justice sur la demande d'annulation, Elle a fait valoir l'irrecevabilité de la demande à défaut de publication de l'assignation, la régularité de l'acte portant signification de purge et la confirmation du raisonnement du tribunal. Elle a rappelé l'objet du pacte de préférence et sa mise en oeuvre, l'identité de l'acquéreur pressenti et la substitution, l'impossibilité d'exiger la notification d'autres informations, la conformité des conditions de la vente aux informations notifiées par l'acte du 8 avril 2021, l'absence de violation du droit de préférence, et de la déchéance de ce droit en raison de sa carence. Elle a soutenu la mauvaise foi de l'appelante et le rejet des demandes indemnitaires non fondées. 



 

Par conclusions communiquées le 28 juillet 2025, la société [K] a demandé, au visa notamment des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, des articles 1123 du Code civil, L. 145-46-1 du Code de commerce et 432 alinéa 2, 444 alinéa 2 et 459 du code de procédure civile, en substance de :

- statuer ce que de droit sur la demande d'annulation du jugement du 20 décembre 2024 pour faux ou violation de la règle d'imparité, 

À titre principal, vu l'accord des parties quant à l'évocation de l'entier litige nonobstant l'éventuelle annulation du jugement du 20 décembre 2024, 

- déclarer irrecevable la demande en annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 7] [Adresse 9] située à [Localité 5] pour défaut de publication de la demande au 

service chargé de la publicité foncière en application de l'article 30-5°du décret du 4 janvier 1955; 

En tout état de cause : 

- rejeter la demande d'annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 10] 

Orientale située à [Localité 5] en l'absence de violation du pacte de préférence conventionnel et en l'absence de droit préférentiel résultant de l'application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce faute d'être titulaire d'un bail commercial lui permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux, 

- rejeter les demandes indemnitaires en ce qu'elles sont dépourvues de tout fondement, 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel, 

À titre subsidiaire, 

- déclarer la société d'exploitation d'Esmeralda Resort tant irrecevable que mal fondée en

sa demande d'annulation de la vente conclue entre les sociétés [K] et Elite Estate 

portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 4]

située à [Localité 5] ; 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société d'exploitation d'Esmeralda Resort ; 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel. 

 

Elle a rappelé la procédure antérieure et fait valoir son rapport à justice sur la demande d'annulation. Elle a soutenu le défaut de publication de l'assignation et l'irrecevabilité de la 

demande consécutive, la régularité de l'acte portant signification de purge et la confirmation du raisonnement du tribunal. Elle a rappelé l'objet du pacte de préférence et sa mise en oeuvre, l'identité de l'acquéreur pressenti et la substitution, l'impossibilité d'exiger la notification d'autres informations, la conformité des conditions de la vente aux informations notifiées par l'acte du 8 avril 2021, l'absence de violation du droit de préférence, la notification de purge et la déchéance de ce droit en raison de sa carence. Elle a soutenu la mauvaise foi de l'appelante et le rejet des demandes indemnitaires non fondées. 





La clôture est intervenue le 20 avril 2026, l'affaire a été fixée à plaider le 4 mai 2026. L'affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



L'arrêt est contradictoire. 



Sur l'annulation du jugement 



Formée conformément aux dispositions de l'article 306 du code de procédure civile, l'inscription de faux contre le jugement a été remise au greffe par le mandataire de la société d'exploitation d'Esmeralda Resort muni d'un pouvoir spécial.



Aux termes de l'article 447 du code de procédure civile, il appartient aux juges devant lesquels l'affaire a été débattue d'en délibérer. Ils doivent être en nombre au moins égal à 

celui que prescrivent les règles relatives à l'organisation judiciaire.

Selon l'article 451 du code de procédure civile, le jugement est rendu au nom du peuple français.

Il contient l'indication :

- de la juridiction dont il émane ;

- du nom des juges qui en ont délibéré ;

- de sa date ; [...]

Aux termes de l'article 458 du code de procédure civile, ce qui est prescrit par les articles 447, 451, 454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, 455 (alinéa 1) et 456 (alinéas 1 et 2) doit être observé à peine de nullité.

Toutefois, aucune nullité ne pourra être ultérieurement soulevée ou relevée d'office pour inobservation des formes prescrites aux articles 451 et 452 si elle n'a pas été invoquée au moment du prononcé du jugement par simples observations, dont il est fait mention au registre d'audience.



En l'espèce, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort, ne justifie pas avoir soulevé la nullité lors du prononcé du jugement, puisque le faux incident a été inscrit le 7 mai 2025 

pour un jugement rendu le 20 décembre 2024, même si l'audience a été tenue par un juge rapporteur. Aucune pièce n'a été produite, la feuille d'audience tenue par le greffier n'est pas 



versée au débat et force est de relever que la demande de nullité est fondée sur une information expressément «officieuse» selon laquelle un membre de la composition de jugement était en arrêt maladie à la date de l'audience et à la date du prononcé, de sorte que les juges n'auraient pas pu en délibérer conformément à la loi. La nullité du jugement ne peut être prononcée sur la base d'informations explicitement «officieuses».



Toutefois, il résulte d'une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy rendue dans une autre procédure ayant refusé de 

communiquer l'arrêt de travail du magistrat concerné, cette mention expresse : 'il est

constant que le magistrat concerné était régulièrement empêché et remplacé durant la période visée avec exactitude par la demanderesse» soit du 30 octobre 2024 au 20 décembre 2024 inclus.



Autrement dit, sans aucun avis du greffe portant rectification relativement à la composition du tribunal, la mention selon laquelle le juge rapporteur président a rendu compte au tribunal ainsi composé pour le délibéré est manifestement contraire à la réalité, de sorte encore que les deux magistrats restants composant le tribunal n'ont pas pu délibérer conformément à la loi, c'est-à-dire en nombre impair. 



La demande d'annulation du jugement est en conséquence fondée. 



L'annulation du jugement, sans annulation de l'acte introductif d'instance, permet à la cour de statuer au fond sur le litige dont elle est saisie.





Sur le fond 



A titre liminaire, il est justifié de la publication de l'assignation au fond, de sorte qu'aucune cause d'irrecevabilité n'existe à ce titre. 



Par acte notarié du 6 décembre 2000, la société SHBO aux droits de laquelle vient la société

[K] a donné à bail commercial à la SARL société d'exploitation d'Esmeralda Resort

un studio dépendant de la Villa n°48 du lotissement les [Adresse 9] à [Localité 5] pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir à la date de signature du bail. Le bail a été renouvelé le 6 décembre 2009 et s`est poursuivi 

ensuite par tacite reconduction depuis le 6 décembre 2018. 



Suivant demande de renouvellement du bail commercial par la société d'exploitation d'Esmeralda Resort, par acte du 30 septembre 2020, signification du refus de renouvellement par acte du 28 décembre 2020, par jugement rendu le 2 mai 2022, le tribunal a notamment, constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 était venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, prononcé la déchéance du droit pour la société d'exploitation d'Esmeralda Resort à une indemnité d'éviction en raison des infractions commises par le preneur pendant la période 

de maintien dans les lieux, lesquelles jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif constituent un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction, constaté l'occupation sans droit ni titre, ordonné l'expulsion sous astreinte, fixé une indemnité d'occupation et rejeté la demande de délais de paiement. 



Par arrêt du 21 novembre 2024, la cour d'appel a notamment, confirmé le jugement en ce que le tribunal a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 était venu à expiration, par l'effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef sous astreinte et dit la société d'exploitation d'Esmeralda Resort déchue du droit à indemnité d'éviction en suite du refus de renouvellement du bail la liant à la société [K], l'a déboutée de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction, et de ses demandes en paiement des sommes de 11 982 euros et 3 432,62 euros et plus généralement de sa demande de compensation du prix des travaux qu'elle a fait réaliser avec sa propre dette de loyers et indemnités d'occupation et l'a condamnée à payer à la société [K] en derniers ou quittances reconnus valables, la somme de 35 268,80 euros avec intérêts au taux légal sous déduction de la somme de 13 994,31 euros déjà payée sur saisie-attribution du 24 mai 2022, statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'arrêt a fait l'objet d'un pourvoi en cassation. 



Parallèlement, par acte notarié du 6 décembre 2000, la société SHBO vendeur a cédé à la société [K] dans un ensemble immobilier à usage commercial d'hébergement ou d'habitation le bien dans « une villa, simple rez-de-chaussée comportant trois unités d'hébergement » et un terrain avec piscine et parking. L'acte précise « à titre de condition déterminante du consentement des parties à la présente vente, constituant donc une disposition dépendante sans laquelle la convention n'aurait pas été conclue, il est expressément convenu ce qui suit :

Pour le cas où l'acquéreur se déciderait à vendre les biens et droits immobiliers, objet des présentes, qu'il ait ou non sollicité ou reçu des offres de tiers, il déclare prendre dès à présent envers la société dénommée société d'exploitation d'Esmeralda Resort [...]dénommée Le bénéficiaire, l'engagement de faire connaître à cette dernière le prix demandé ou offert, l'identité et l'adresse du cessionnaire éventuellement pressenti, ainsi que les modalités de paiement et toutes autres conditions auxquelles l'acquéreur serait disposé à traiter ou qui lui auraient été proposées. A ces prix, modalités de paiement et conditions, l'acquéreur s'engage à donner la préférence sur tout autre amateur ou acquéreur, au bénéficiaire qui, en conséquence, aura le droit d'exiger que les biens et droits immobiliers lui soient vendus pour ces mêmes prix, modalités de paiement et conditions. Le droit de préférence ainsi concédé par l'acquéreur est accepté [...] agissant au nom et pour le compte de la SARL société d'exploitation d'Esmeralda Resort en venu des pouvoirs qui lui ont été conférés [...]

Réglementation de l'exercice du droit de préférence :

1°- Dans le cas où il se déciderait à vendre les biens et droits immobiliers, l'acquéreur devra notifier au bénéficiaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à son siège social sus-indiqué, les nom, prénoms et adresse du cessionnaire éventuellement pressenti, le prix, ses modalités de paiement et les conditions qui lui auront été offertes ou auxquels il est disposé à traiter.

La date de l'avis de réception par le bénéficiaire de cette lettre fixera le point de départ d'un délai de trente jours avant l'expiration duquel le bénéficiaire devra également par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à l'acquereur, faire connaître à

ce dernier son intention d'user du droit de préférence.

Passé ce délai sans manifestation de volonté de sa part, le bénéficiaire sera définitivement déchu de ce droit. Les notifications prévues ci-dessus pourront toujours être remplacées, au gré de chacune des parties, par des notifications signifiées par exploit d'huissier de justice. 

2°- L'acquéreur aura toujours le droit de disposer à titre gratuit ou par voie d'apport en société ou d'échange des biens et droits immobiliers. mais à la charge d'imposer au bénéficiaire de la libéralité, de l'apport ou au coéchangiste l'obligation de respecter le présent pacte de préférence pour le cas où ledit bénéficiaire voudrait lui-même disposer à titre onéreux desdits biens avant l'expiration du délai fixé.

3°- En cas de vente aux enchères publiques, par adjudication judiciaire ou amiable, l'acquéreur ou ses héritiers ou ayants-droit seront tenus de taire connaître au bénéficiaire au moins deux mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception 

ou par exploit d'huissier de justice, les date, heure et lieu de l'adjudication, la mise a prix 

des biens et droits immobiliers et les conditions d'enchère. [...] 

4°- Le droit de préférence pourra être exercé par le bénéficiaire même en cas de vente partielle des biens et droits immobiliers, comme en cas de vente après démembrement de propriété.

5°- Le droit de préférence conféré par les présentes au bénéficiaire sera cessible par lui. en totalité ou en partie. Toutefois. en cas de cession, sous une forme quelconque, le béneficiaire restera solidairement obligé avec son cessionnaire. En outre, toute cession devra être accompagnée des formalités de signification prescrites par l'article 1690 du code civil.

6°- Le présent pacte de préférence sera publié au Bureau des hypothèques de [Localité 6] par les soins du notaire soussigné, pour le rendre opposable aux tiers [...]



Par acte d'huissier de justice du 8 avril 2021, la SARL [K] a fait signifier à la société d'exploitation d'Esmeralda Resort un acte intitulé «signification purge pacte de préférence vente SARL [K]». L'acte rappelle la qualité de propriétaire de la SARL [K], détaille la nature et les références du bien, les mentions du pacte de préférence, le délai pour exercer son droit de préférence et que sans manifestation de sa part dans ce délai de trente jours le bénéficiaire sera déchu de son droit. Il indique que la SARL [K] a trouvé à vendre «aux conditions habituelles en matière de vente à Mme [J] [C], [Adresse 11] avec faculté de substitution toute personne physique ou morale, les biens et droits immobiliers sus désignés et du mobilier selon liste jointe» il précise le prix principal de 267 500 euros pour les biens et droits immobiliers pour 255 500 euros et au mobilier pour 12 000 euros «payable comptant, outre les honoraires de négociation d'un montant de 17 500 euros revenant à l'agence Tropic Immo à la charge de l'acquéreur et les frais d'acte également à la charge de l'acquéreur. Vous disposez en application ou pacte de preference, d'un délai de TRENTE JOURS (30 jours) à

compter de la reception des présentes, pour faire connaitre le cas échéant votre intention de vous porter acquéreur par préférence pour vous ou vos ayants droit et ce aux mêmes conditions. A défaut de réponse dans le délai de trente jours, votre droit de préférence s'éteindra, vous ne pourrez plus solliciter votre substitution au contrat ni invoquer sa nullité.

Le dossier de diagnostics techniques tel que prévu par les articles L 2714 à L 271-6 du code de la construction et de l'habitation qui regroupe les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente figure dans la présente signification». 



Il est constant que la société d'exploitation d'Esmeralda Resort a reçu cet acte, qui indiquait explicitement qu'il avait vocation à purger le droit de préférence et qu'elle n'a donné aucune suite à cette signification dans le délai prévu par le pacte de préférence, expressément rappelé à deux reprises par cette signification. Ce n'est que le 30 août 2022 qu'elle a fait délivrer au notaire une sommation interpellative en indiquant que «plus d'un an s'était écoulé depuis cette notification et la société d'exploitation d'Esmeralda Resort ignore si cette vente a eu

lieu aucun acquéreur ne s'étant manifesté auprès d'elle». Elle faisait valoir également l'absence de signification au profit du locataire évincé. 



Nonobstant les affirmations contraires de l'appelante, en vertu du pacte de préférence, la société [K] n'avait pas d'autres obligations que de lui notifier son projet de vendre et lui proposer de manifester sa volonté d'acquérir ou non, aux conditions indiquées. Les critiques émises sur l'identité de l'acquéreur potentiel présenté sous son nom d'épouse sont dépourvues de pertinence, une femme mariée pouvant utiliser le nom de son époux, comme d'ailleurs un homme marié peut utiliser le nom de son épouse, conformément à l'article 225-1 du code civil applicable au litige. Le pacte de préférence dont les parties étaient convenues n'interdisait pas la substitution, puisqu'il visait seulement «l'acquéreur pressenti» et la possibilité d'une substitution figurait explicitement dans l'acte de notification du 8 avril 2021; en absence de dispositions spécifiques relatives à la possibilité de substitution, le bénéficiaire ne pouvait exiger une nouvelle notification. 



Rappelant que la société d'exploitation d'Esmeralda Resort n'a pas fait valoir le pacte de préférence après la notification qui lui a été faite de l'acquisition possible, perdant ainsi son droit de préférence conventionnel, suivre son raisonnement équivaut à soutenir qu'elle n'exerce son droit qu'en fonction de l'identité de l'acquéreur : ainsi elle ne ferait pas valoir ce droit lorsque c'est Mme [J] [C] qui est l'acquéreur pressenti avec faculté de substitution mais elle l'exercerait lorsque c'est la société Elite Estate représentée par Mme [J] [V] [C]. Elle en justifie par la nature de ses activités et de celles de la société Elite Estate pour soutenir également la violation du droit de préférence accordé au preneur à bail commercial et une fraude constitutive d'une pratique anti-concurrentielle. 



En l'état actuel des procédures ayant opposé la société d'exploitation d'Esmeralda Resort et la société [K], le preneur n'est plus titulaire d'aucun bail commercial, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort ne bénéficie donc plus du droit de préférence du preneur à bail commercial. 



S'agissant de la fraude prétendument orchestrée par les sociétés [K], [F], [W] [A], pour constituer une pratique anti-concurrentielle dont il n'est pas établi qu'elle puisse être sanctionnée par la nullité d'une vente immobilière, elle ne résulte pas des pièces. 



En effet, il est constant que le bien vendu, celui pour lequel elle bénéficiait d'un bail commercial se situait dans un ensemble immobilier à usage commercial d'hébergement ou d'habitation s'agissant d'un bien «comportant trois unités d'hébergement » un terrain avec piscine et parking. En outre, il résulte des écritures de l'appelante, qu'elle a reçu notification le 8 avril 2021 du même acte de signification visant à purger son droit de préférence, pour trois immeubles sur lesquels elle bénéficiait d'un pacte de préférence et d'un bail commercial, de sorte qu'elle était parfaitement informée de ce que l'acquéreur pressenti était le même pour les trois biens. Autrement dit, connaissant la nature des biens sur lesquels elle bénéficiait d'un bail commercial, ayant été ainsi explicitement avisée du projet de vente de la société [K], de l'existence d'un acquéreur pressenti, aux termes de ses propres conclusions, le même pour les trois biens, elle ne prouve aucune fraude à ses droits et ne caractérise aucune pratique anti-concurrentielle. 



L'acte de vente du 30 juin 2022 rappelle le pacte de préférence, la signification de la vente, l'absence de suite donnée par la société d'exploitation d'Esmeralda Resort, la déchéance qui en résulte, la demande de renouvellement du bail commercial et le refus de renouvellement, le jugement du tribunal de proximité du 2 mai 2022, à une date où le délai d'appel n'était pas encore écoulé, ainsi, à l'inverse de ce qu'elle allègue, il est démontré que les droits de l'appelante ont été préservés. Bien qu'elle n'ait pas exercé son droit de préférence en temps utile, ayant été informée de l'identité de l'acquéreur pressenti avec faculté de substitution, 

des conditions de vente, de la chose vendue, du prix à payer et des modalités de paiement par la notification du 8 avril 2021, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort disposait de tous les éléments lui permettant d'exercer son droit de préférence. 



En outre, un droit de préférence conventionnel se distingue du droit de préemption légal de la SAFER en matière de vente de fonds agricoles ou ruraux. Il résulte de ces éléments que les obligations découlant du pacte ont été respectées, que la notification du 8 avril 2021 a régulièrement purgé le droit de préférence, qu'à défaut pour la société d'exploitation d'Esmeralda Resort d'y avoir donné suite dans les conditions fixées, elle est déchue de ce droit. 



La demande de dommages et intérêts est fondée sur le non-respect du pacte de préférence dont il a été démontré qu'il a été respecté et sur la fraude que l'appelante n'a pas prouvée.

L'appelante doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



En conséquence, la société d'exploitation d'Esmeralda Resort doit être déboutée de ses demandes d'annulation de la vente conclue le 30 juin 2022 entre les sociétés [K] et 

Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 6] cadastré AW [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], de substitution à son profit en qualité d'acheteur du bien aux mêmes clauses et conditions que dans l'acte de vente du 30 juin 2022, d'expulsion de la société Elite Estate de l'immeuble et de dommages et intérêts.





La décision annulée ne peut être ni infirmée ni confirmée, les parties sont déboutées de leurs demandes à ce titre. 





La société d'exploitation d'Esmeralda Resort qui succombe est condamnée au paiement des dépens de première instance et d'appel. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, elle est déboutée de sa demande et condamnée à payer à chacune des sociétés intimées la somme de 5000 euros. 





PAR CES MOTIFS 



la cour 



- annule le jugement rendu entre les parties le 20 décembre 2024 par le tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy ; 



Statuant à nouveau, 



- déboute la société d'exploitation d'Esmeralda Resort de l'ensemble de ses demandes d'annulation de la vente conclue le 30 juin 2022 entre les sociétés [K] et Elite Estate portant sur le lot n°1 de la villa n°48 du lotissement [Adresse 4], lieu-dit [Localité 7], [Localité 5], de substitution à son profit en qualité d'acheteur du bien aux mêmes clauses et conditions que dans l'acte de vente du 30 juin 2022, d'expulsion de la 





société Elite Estate de l'immeuble, de dommages et intérêts et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Y ajoutant, 



- condamne la société d'exploitation d'Esmeralda Resort au paiement des dépens de première instance et d'appel ; 



- condamne la société d'exploitation d'Esmeralda Resort à payer à la société [K] et la société Elite Estate, chacune une somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le greffier Le président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 447, code civil 1123, code de la construction et de l'habitation L271-6, code de la construction et de l'habitation L2714, code de procedure civile 306, code civil 225-1, code civil 1690, code de commerce L145-46-1, code de procedure civile 458, code de procedure civile 303). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-15T16:42:11.988Z.