Cour d'appel de Bourges, 1ère Chambre, 7 août 2026, n° 25/00542

Exposé du litige

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EXPOSE



M. [G] [R] est décédé le [Date décès 1] 1996. Mme [H] [L], sa veuve, est à son tour décédée le [Date décès 2] 2006.

Les deux défunts ont laissé pour leur succéder leurs deux fils, M. [J] [R] et M. [U] [R].



Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, M. [J] [R] a fait assigner M. [U] [R] devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir essentiellement, en l'état de ses dernières demandes,


ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de [G] [R] et [H] [L] veuve [R],

ordonner la vente aux enchères publiques de trois biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 6], soit la maison d'habitation située [Adresse 3], cadastrée section BE n° [Cadastre 1], lieu-dit « [Adresse 4] », une parcelle de terre cadastrée section ZP n° [Cadastre 2] et un bien relatif à la dévolution successorale de Mme [E], à savoir une maison d'habitation située [Adresse 5], cadastrée section AX n° [Cadastre 3],

juger que l'indivision était redevable à M. [J] [R] des sommes avancées par lui à titre de taxe foncière d'un montant, sauf à parfaire, à hauteur de 4.423 euros, de 2.611 euros et de toutes sommes réglées depuis,

juger que le notaire inscrirait au passif de l'indivision et au crédit des comptes d'administration les sommes réglées ou perçues par les parties pendant cette période, sauf preuve contraire et à charge d'en référer au juge en cas de difficultés,

juger que le prix à provenir de l'adjudication serait compris dans la masse active indivise et devrait être partagé entre les parties selon leurs droits,

débouter M. [U] [R] de sa demande de rejet de la vente aux enchères, ainsi que de sa demande de rapport à la succession infondée en droit et en fait,

fixer l'indemnité d'occupation due par M. [U] [R] à l'indivision à hauteur de 45.000 euros pour les cinq années passées,

fixer l'indemnité d'occupation due par M. [U] [R] à la somme de 750 euros par mois à compter de la notification des conclusions du demandeur et jusqu'à complète libération des lieux par la vente du bien et/ou par la cessation d'occupation exclusive par M. [U] [R],

condamner M. [U] [R] à payer à M. [J] [R] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

employer l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage,

juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution du jugement en application de l'article 514 du code de procédure civile.




En réplique, M. [U] [R] a demandé au tribunal de :


ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de [G] [R] et [H] [L] veuve [R],

débouter M. [J] [R] du surplus de ses demandes,

à titre subsidiaire, dire que M. [J] [R] devrait rapporter aux successions de ses parents la somme totale de 133.570,66 euros,

condamner M. [J] [R] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Par jugement contradictoire du 28 avril 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a : 


ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de leurs parents, [G] [R] et [H] [L] veuve [R] ;

commis Me [N], notaire à [Localité 6], pour y procéder ;

désigné le juge désigné par l'ordonnance de roulement pour surveiller les opérations et en faire rapport en cas de difficultés ;

dit que le notaire commis devrait inscrire au passif du compte d'indivision l'ensemble des taxes foncières et autres charges obligatoires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], payés par M. [J] [R], depuis le 1er janvier 2007, dont il justifierait ; que réciproquement, le cas échéant, l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006, devraient être inscrits à l'actif du compte d'indivision ;

condamné M. [U] [R] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation, depuis les cinq dernières années, et jusqu'à la vente du bien ou la libération des lieux, représentant la moitié de la valeur locative du bien qui serait déterminée par le notaire ;


Préalablement aux opérations de liquidation et partage,


ordonné la vente aux enchères des biens immeubles indivis suivants :


la maison d'habitation avec son garage et jardin située [Adresse 3], cadastrée section BE n° [Cadastre 1], [Adresse 4] sur la même commune de [Localité 6] (18),

une parcelle de terre cadastrée section ZP n° [Cadastre 2] sur la même commune de [Localité 6],



mise à prix : 140.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 110.000 euros,



la maison d'habitation située [Adresse 5], sur la même commune de [Localité 6] (18) cadastrée section AX n° [Cadastre 4],



mise à prix : 60.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 50.000 euros ;


dit que les biens seraient adjugés au plus offrant et dernier enchérisseur aux clauses et conditions du cahier des charges qui seraient dressées par l'avocat poursuivant et déposé au greffe du tribunal judiciaire de Bourges ;

dit que le cahier des charges devrait contenir une clause prévoyant la substitution d'un indivisaire au tiers adjudicataire et précisant que cette faculté devrait être exercée par déclaration au greffe de la juridiction dans le délai d'un mois à compter de l'adjudication ;

dit que le cahier des charges ferait mention de ce que le bénéfice de la substitution serait accordé à celui qui en ferait la demande le premier, et de ce que chaque indivisaire devrait, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposé entre les mains de l'avocat poursuivant le montant de l'adjudication et ce, sous peine de nullité ;

dit que l'adjudication donnerait lieu à l'accomplissement des mesures de publicité habituelles ;

rejeté toutes autres demandes ;

dit que les dépens seraient employés en frais privilégiés de partage ;

dit que chacune des parties conserverait la charge de ses frais irrépétibles.




Le tribunal a notamment retenu que la preuve d'une jouissance privative par M. [J] [R] du bien immobilier indivis situé [Adresse 5] à Mehun sur Yèvre n'était pas rapportée, que M. [U] [R] ne justifiait pas remplir les conditions d'une attribution préférentielle de la maison située [Adresse 3] sur la même commune, que la succession du dernier vivant était ouverte depuis presque 19 ans sans que les deux frères aient pu trouver une solution amiable, qu'aucun élément de preuve n'était produit au soutien de la demande de rapport à la succession présentée par M. [U] [R] à l'encontre de son frère, et que M. [U] [R] ne contestait pas son occupation privative de la maison située [Adresse 3].



M. [U] [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 28 mai 2025. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 août 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [U] [R] demande à la Cour de :

Confirmer le jugement rendu le 28 avril 2025 par le Tribunal Judiciaire, en ce qu'il a :

- Ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des successions de [G] [R] et de [H] [L] veuve [R],

- Commis pour y procéder Me [N], Notaire à [Localité 6],

- Dit qu'il devra être inscrit au passif de l'indivision l'ensemble des taxes foncières et autres charges obligatoires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], payées par M. [J] [R], depuis le 1er janvier 2007,

- Et dit que réciproquement l'ensemble des fruits provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006 seront inscrits à l'actif de l'indivision,

Réformer le jugement rendu le 28 avril 2025 par le Tribunal Judiciaire pour le surplus,

Statuant à nouveau :

Débouter M. [J] [R] de sa demande versement d'une indemnité d'occupation,

Débouter M. [J] [R] de ses demandes de vente aux enchères des biens immobiliers dépendant de la succession de ses parents.

A titre subsidiaire, 

Dire que M. [J] [R] devra rapporter aux successions de ses parents la somme totale de 133 570,66 €.





En tout état de cause,

Condamner M. [J] [R] à verser à M. [U] [R] une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner M. [J] [R] aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [J] [R] demande à la Cour de

Juger mal fondé l'appel interjeté par [U] [R] du jugement rendu le 28 avril 2025 en ce qu'il a jugé :

« ORDONNE la vente aux enchères des biens immeubles indivis suivant : 

- la maison d'habitation avec son garage et jardin sise [Adresse 1], cadastrée section BE n° [Cadastre 1] [Adresse 4] sur la même commune de [Localité 6] (18) 

- une parcelle de terre cadastrée section ZP numéro [Cadastre 2] sur la même commune de [Localité 6] (18) mise à prix : 140.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 110.000 euros 

- la maison d'habitation sise [Adresse 6], sur la même commune de [Localité 6] (18) cadastrée section AX n° [Cadastre 4] mise à prix : 60.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 50.000 euros ; 

REJETTE toutes autres demandes. »

Sur la vente aux enchères

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la vente aux enchères publiques des biens :

* Une maison d'habitation sise commune de [Localité 6] (Cher) [Adresse 1], élevée partie sur cave et partie sur terre-plein :

- d'un rez-de-chaussée divisé en cuisine, salle à manger, une chambre, salle d'eau, WC 

- d'un premier étage divisé en une chambre, cabinet de toilette, mezzanine.

Garage

Jardin

Le tout d'un seul ensemble cadastré section BE numéro [Cadastre 1] lieudit "[Adresse 4]" pour une contenance de 10 ares 53 centiares.

* Une parcelle de terre sises commune de [Localité 6] (Cher) cadastrée section ZP numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 28 ares 70 centiares " (pièce 1) ;

moyennant une mise à prix de 140 000 € avec faculté de baisse par tranche de 1000 € jusqu'à un prix minimum de 110 000 € ;

*Une maison d'habitation sise à [Localité 6] (Cher) [Adresse 7], élevée en partie sur cave d'un rez-de-chaussée, divisée en cuisine, salle à manger, salle de bains et 

WC ; et d'un premier étage comprenant trois chambres et un cabinet de toilette avec WC ; faux grenier sur le tout couvert en ardoises,

Garage et jardinet derrière auquel on accède par une porte cochère sur l'[Adresse 8]. Le tout d'un seul ensemble cadastré section AX numéro [Cadastre 3] lieudit "[Adresse 6]", pour un are soixante-douze centiares.

Ledit immeuble figurant à la matrice cadastrale de ladite commune sous les relations suivantes :

Section N° Plan Lieudit Contenance

AX [Cadastre 3] [Adresse 8] 00ha 01a 72ca

moyennant une mise à prix de 60 000 € avec faculté de baisse par tranche de 1000 € jusqu'à un prix minimum de 50 000 €.

Confirmer le jugement en ce qu'il a rappelé les clauses applicables à la vente aux enchères et au cahier des charges.

Juger que les biens immobiliers seront adjugés au plus offrant et dernier enchérisseur aux clauses et conditions du cahier des charges qui sera dressé par l'avocat poursuivant et déposé au greffe du Tribunal de Grande Instance de Bourges.

Juger que ce cahier des charges devra contenir une clause prévoyant la substitution d'un indivisaire au tiers adjudicataire et précisant que cette faculté devra exercée par déclaration auprès du greffe de la juridiction dans le délai d'un mois à compter de l'adjudication.

Juger que ce cahier des charges fera mention de ce que le bénéfice de la substitution sera accordé à celui qui en fait la demande le premier, et de ce chaque indivisaire devra, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposée entre les mains de l'avocat poursuivant le montant de l'adjudication, et ce sous peine de la nullité de la substitution; dire et juger que l'adjudication donnera lieu à l'accomplissement des mesures de publicité habituelles, prévues aux articles R322-31 et suivants des Codes de Procédure Civile d'exécution.

Juger que le prix à provenir de l'adjudication sera compris dans la masse active indivise et devra être partagé entre les parties selon leurs droits.

Après la vente des biens immobiliers, renvoyer les parties par-devant Maitre [N], notaire afin d'achèvement des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession.

Sur l'indemnité d'occupation

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu l'occupation privative par M. [U] [R] du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] et l'a condamné au versement d'une indemnité d'occupation. 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [U] [R] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation depuis les cinq dernières années et jusqu'à la vente du bien ou libération des lieux.

Juger recevable et bien fondé l'appel incident formé par M. [J] [R] du chef de « l'indemnité d'occupation représentant la moitié de la valeur locative du bien qui sera déterminée par le notaire ». 

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que l'indemnité d'occupation représente « la moitié de la valeur locative du bien qui sera déterminée par le notaire». 

Juger que l'indemnité d'occupation est due en totalité à l'indivision.

Fixer l'indemnité d'occupation due par M. [U] [R] à l'indivision à 45 000€ pour les cinq années précédant l'exploit introductif d'instance du 12 février 2024. 

Fixer l'indemnité d'occupation due par M. [U] [R] à la somme de 750 € par mois à compter de l'exploit introductif d'instance du 12 février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux par la vente du bien et/ou par la cessation de l'occupation exclusive par M. [U] [R].

Sur les comptes d'indivision

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le Notaire devra inscrire au passif du compte d'indivision l'ensemble des taxes foncières et autres charges obligatoires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] payés par M. [J] [R], depuis le 1er janvier 2007, dont il justifiera.

Juger que l'indivision est redevable à M. [J] [R] des sommes avancées par lui à titre de taxe foncière d'un montant, sauf à parfaire, à hauteur de 4.423 €, de 2.611€ et de toutes sommes réglées depuis.

Juger recevable et bien fondé l'appel incident formé par M. [J] [R] du chef de : « le cas échéant, l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006, devront être inscrits à l'actif du compte d'indivision. »

Réformer le jugement en ce qu'il a dit que « le cas échéant, l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006, devront être inscrits à l'actif du compte d'indivision. »

Juger que toutes demandes de fruits est prescrite en l'absence de tous fruits perçus depuis 2015.

Condamner M. [U] [R] à payer à M. [J] [R] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner M. [U] [R] aux dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.

Motifs

MOTIFS



Il convient, à titre liminaire, d'observer que les chefs de décision aux termes desquels le tribunal a ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de leurs parents, [G] [R] et [H] [L] veuve [R], commis Me [N], notaire à Mehun sur Yèvre, pour y procéder, désigné le juge désigné par l'ordonnance de roulement pour surveiller les opérations et en faire rapport en cas de difficultés et dit que le notaire commis devrait inscrire au passif du compte d'indivision l'ensemble des taxes foncières et autres charges obligatoires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Mehun sur Yèvre, payés par M. [J] [R], depuis le 1er janvier 2007, dont il justifierait ne font l'objet d'aucune demande d'infirmation dans le cadre de la présente instance d'appel. Ils seront donc confirmés sans qu'il soit nécessaire de développer de motivation spécifique à cet égard.

Il sera par ailleurs précisé, sur le dernier point, que les sommes réglées par M. [J] [R] au titre de la taxe foncière du bien immobilier indivis situé [Adresse 3] à [Localité 6] comprendront les montants de 4.423 et 2.611 euros ainsi que toutes sommes acquittées par l'intéressé au même titre, cette demande de précision ne faisant l'objet d'aucune contestation par M. [U] [R].

Il sera enfin relevé que le jugement entrepris comporte une erreur matérielle en ce qu'il mentionne que la maison d'habitation située [Adresse 5], sur la même commune de [Localité 6] (18) est cadastrée section AX n° [Cadastre 4], alors qu'il ressort des courriers établis par le notaire que ce bien figure au cadastre sous la mention section AX [Cadastre 3]. Il sera en conséquence ordonné rectification de cette erreur, conformément aux dispositions de l'article 462 du code de procédure civile. 



Sur la vente aux enchères des biens immobiliers indivis :



L'article 1686 du code civil énonce que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ;

Ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre,

La vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.



L'article 831-2 du même code dispose que le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l'attribution préférentielle :

1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès, et du mobilier le garnissant, ainsi que du véhicule du défunt dès lors que ce véhicule lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ;

2° De la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l'exercice de sa profession et des objets mobiliers nécessaires à l'exercice de sa profession ;

3° De l'ensemble des éléments mobiliers nécessaires à l'exploitation d'un bien rural cultivé par le défunt à titre de fermier ou de métayer lorsque le bail continue au profit du demandeur ou lorsqu'un nouveau bail est consenti à ce dernier.



L'article 1377 du code de procédure civile prévoit que le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.



En l'espèce, M. [U] [R] s'oppose à la vente par adjudication des biens immobiliers compris dans les successions de [G] [R] et de [H] [L] veuve [R], ou à tout le moins à celle de la maison située [Adresse 3] à [Localité 6], qu'il affirme occuper et dont il souhaiterait qu'elle lui soit attribuée, proposant l'attribution de l'intégralité des autres biens composant la succession à son frère.

M. [U] [R] s'abstient néanmoins de justifier d'une occupation du bien immobilier en cause à titre de résidence à l'époque du décès de sa mère (comme au demeurant à ce jour), alors même que la motivation retenue par le tribunal avait relevé cette carence et ainsi appelé son attention sur ce point.

Il ne remplit donc pas les conditions de l'attribution préférentielle posées par l'article 831-2 précité, étant en outre relevé qu'il n'en présente pas même la demande, se bornant à solliciter le débouté de M. [J] [R] de ses demandes de vente aux enchères des biens immobiliers.

Surabondamment, M. [J] [R] souligne à juste titre que M. [U] [R] ne démontre nullement avoir les ressources nécessaires au paiement d'une éventuelle soulte en cas d'attribution de ce bien qui est celui qui présente l'estimation de valeur la plus élevée des successions concernées, ce qui ne permet pas de juger fondée sa proposition d'accord amiable.

Enfin, le courrier rédigé le 3 décembre 2014 par Me [N] indique que M. [U] [R] n'a jamais donné suite aux diverses propositions d'accord amiable qu'il lui a communiquées.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de vente aux enchères des biens immobiliers indivis et de confirmer en ce sens le jugement entrepris.



Sur l'indemnité d'occupation :



Aux termes de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.



L'article 815-10 du même code énonce que sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l'ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis.

Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.

Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.

Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision.



En l'espèce, M. [J] [R] fait état d'une occupation privative par M. [U] [R] du bien immobilier indivis situé [Adresse 3] à [Localité 6] et de deux parcelles de terrain, et sollicite à ce titre sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 750 euros au bénéfice de l'indivision pour les cinq années ayant précédé la délivrance de l'acte introductif d'instance ainsi que pour chacun des mois écoulés depuis.

M. [U] [R], pour s'y opposer, fait valoir qu'il n'est pas justifié de la valeur locative de ce bien qu'il décrit comme mal isolé, non étanche et coûteux à chauffer.

S'il n'est aucunement justifié de telles caractéristiques susceptibles d'affecter le bien en cause, il ne peut qu'être constaté qu'il n'est pas davantage démontré que sa valeur locative mensuelle puisse être fixée à hauteur de 750 euros. La détermination de cette valeur devra par conséquent être laissée à l'appréciation du notaire chargé de procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage des successions considérées.

Aucun motif ne justifie enfin de réduire le montant de cette indemnité à la moitié de la valeur locative du bien.

En considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner M. [U] [R] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 février 2019 et jusqu'à la vente du bien ou la libération des lieux, dont le montant correspondra à la valeur locative du bien qui sera déterminée par le notaire.



Sur les demandes subsidiaires de rapport à la succession présentées par M. [U] [R] :



Aux termes de l'article 843 du code civil, tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l'actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement ; il ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu'ils ne lui aient été faits expressément hors part successorale.

Les legs faits à un héritier sont réputés faits hors part successorale, à moins que le testateur n'ait exprimé la volonté contraire, auquel cas le légataire ne peut réclamer son legs qu'en moins prenant.



L'article 815-10 du même code dispose que sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l'ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis.

Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.

Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.

Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision.



L'article 815-12 du même code prévoit que l'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.



En l'espèce, M. [U] [R] demande à titre subsidiaire à la cour d'ordonner le rapport aux successions de ses parents d'une somme totale de 133.570,66 euros se décomposant comme suit :


5.155,04 euros (soit 23.000 francs) correspondant au montant global des sommes prélevées par [G] et [H] [R] sur le livret A de M. [U] [R] afin de financer l'achat de véhicules destinés à M. [J] [R] ;

5.827,44 euros (soit 26.000 francs) dont 11.000 francs prélevés sur le compte de M. [U] [R], correspondant à une amende réglée par [G] et [H] [R] pour le compte de leur fils [J] à la suite d'insultes proférées à l'égard d'un ministre ;

11.250,62 euros (soit 50.000 francs) donnés à M. [J] [R] par [H] [R] afin de l'aider à acquérir un bien immobilier ;

72.000 euros, soit 1.200 euros par mois durant cinq années, au titre des économies réalisées par l'indivision sur les frais de prise en charge de leur mère du fait de l'installation de M. [U] [R] au domicile de cette dernière ;

Le surplus, soit 39.337,56 euros, correspondant au montant des loyers perçus par M. [J] [R] pour le bien immobilier indivis situé [Adresse 9] à [Localité 6].




S'agissant tout d'abord des trois premières sommes évoquées par M. [U] [R], il ne peut qu'être observé que celui-ci ne verse aux débats aucun élément de preuve relatif à leur versement supposé dont M. [J] [R] conteste la réalité, étant en outre relevé que le taux de conversion franc-euro adopté apparaît incompréhensible. 

M. [U] [R] ne produit pas davantage de justificatifs liés à la prise en charge de [H] [R] qu'il affirme avoir assurée, aux besoins éventuels de sa mère, à ses capacités d'autonomie jusqu'à son décès, ni même à la date de son éventuelle installation à temps plein au domicile maternel. Il peut en outre être rappelé qu'une telle prise en charge a nécessairement pris fin au plus tard le [Date décès 2] 2006, date du décès de [H] [R], sans qu'il soit simultanément mis fin à l'occupation sans contrepartie de ce bien par M. [U] [R].

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.



La demande de rapport du montant des loyers perçus pour le bien situé [Adresse 9] à [Localité 6] apparaît relever davantage des dispositions des articles 815-10 et 815-12 précités que des règles relatives au rapport des donations.

M. [J] [R], sans contester que le bien immobilier en cause ait été donné à bail par ses soins, affirme qu'il ne l'est plus à ce jour et depuis plusieurs années, eu égard à son état contrevenant à plusieurs dispositions du règlement sanitaire départemental relevées par le technicien mandaté le 16 juin 2015 par l'Agence régionale de santé du Cher (chaudière en panne, punaises de lit, défaut d'aération, installation électrique non conforme, traces de ruissellement d'eau, fissures, défaut de transmission aux locataires d'un constat de risque d'exposition au plomb).

Il ressort de ce rapport qu'au 16 juin 2015, cet immeuble était loué. Il n'est pas justifié de la date à partir de laquelle il ne l'aurait plus été, ni même qu'il ne le soit pas à ce jour.

Compte tenu de la prescription quinquennale applicable aux fruits du bien immobilier indivis prévue par l'article 815-10 du code civil, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le cas échéant, l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006, devraient être inscrits à l'actif du compte d'indivision, et de dire que l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R] depuis le 4 février 2020 devront être inscrits à l'actif du compte d'indivision, cette date étant fixée au regard de la demande formulée à cet égard par M. [U] [R] devant le tribunal suivant conclusions dont la date n'a pas été communiquée à la cour ni mentionnée au jugement, dont il doit en conséquence être considéré qu'elles ont été transmises au plus tard au jour de l'ordonnance de clôture intervenue le 4 février 2025.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



L'équité et la prise en considération de l'issue du litige commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [U] [R], qui succombe en l'essentiel de ses prétentions, à verser à M. [J] [R] la somme de 3.000 euros au titre des frais qu'il aura exposés en première instance et en cause d'appel qui ne seraient pas compris dans les dépens.



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [U] [R], partie principalement succombante, devra supporter la charge des dépens de première instance et d'appel.



Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La Cour,



ORDONNE la rectification de l'erreur matérielle figurant au dispositif du jugement rendu le 28 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Bourges par la substitution de la mention « « la maison d'habitation située [Adresse 5], sur la même commune de Mehun sur Yèvre (18) cadastrée section AX n° [Cadastre 3], mise à prix : 60.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 50.000 

euros; » à la mention « la maison d'habitation située [Adresse 5], sur la même commune de [Localité 6] (18) cadastrée section AX n° [Cadastre 4], mise à prix : 60.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 50.000 euros ; » ;



DIT qu'il en sera fait mention en marge de la minute de la décision rectifiée et des expéditions qui en seront délivrées ;



INFIRME le jugement rendu le 28 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Bourges en ce qu'il a :


Dit que réciproquement, le cas échéant, l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006, devraient être inscrits à l'actif du compte d'indivision ;

condamné M. [U] [R] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation, depuis les cinq dernières années, et jusqu'à la vente du bien ou la libération des lieux, représentant la moitié de la valeur locative du bien qui serait déterminée par le notaire ;

dit que les dépens seraient employés en frais privilégiés de partage ;

dit que chacune des parties conserverait la charge de ses frais irrépétibles ;


CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Et statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



DIT que les sommes réglées par M. [J] [R] au titre de la taxe foncière du bien immobilier indivis situé [Adresse 3] à [Localité 6] comprendront les montants de 4.423 et 2.611 euros ainsi que toutes sommes acquittées par l'intéressé au même titre ;



CONDAMNE M. [U] [R] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 février 2019 et jusqu'à la vente du bien ou la libération des lieux, dont le montant correspondra à la valeur locative du bien qui sera déterminée par le notaire ;

DIT que l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R] depuis le 4 février 2020 devront être inscrits à l'actif du compte d'indivision ;

CONDAMNE M. [U] [R] à verser à M. [J] [R] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;



CONDAMNE M. [U] [R] aux dépens de première instance et d'appel.



 L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. SERGEANT R. PERINETTI









La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D'APPEL DE BOURGES



REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







SM/MMC





























 













COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

-SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS

-SCP GERIGNY et Associés

- TJ



LE : 07 AOUT 2026







COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 AOUT 2026



N° RG 25/00542 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DXW3



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 28 Avril 2025 



PARTIES EN CAUSE :



I - M. [U] [R]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES



Aide juridictionnelle Totale numéro 18033 2025/002119 en date du 27/06/2025



APPELANT suivant déclaration du 28/05/2025

INCIDEMMENT INTIME



II - M. [J] [R]

né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 3] ([Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par la SCP GERIGNY CHEVASSON USSEGLIO MERCIER FLEURIER BOUILLAGUET PERRET BOULANGER DALLOIS-SEGURA REGNIER, avocat au barreau de BOURGES



timbre fiscal acquitté



INTIMÉ

INCIDEMMENT APPELANT



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de 

 Président de Chambre 

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre 

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère



***************





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS



*************** 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





**************



EXPOSE



M. [G] [R] est décédé le [Date décès 1] 1996. Mme [H] [L], sa veuve, est à son tour décédée le [Date décès 2] 2006.

Les deux défunts ont laissé pour leur succéder leurs deux fils, M. [J] [R] et M. [U] [R].



Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, M. [J] [R] a fait assigner M. [U] [R] devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir essentiellement, en l'état de ses dernières demandes,


ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de [G] [R] et [H] [L] veuve [R],

ordonner la vente aux enchères publiques de trois biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 6], soit la maison d'habitation située [Adresse 3], cadastrée section BE n° [Cadastre 1], lieu-dit « [Adresse 4] », une parcelle de terre cadastrée section ZP n° [Cadastre 2] et un bien relatif à la dévolution successorale de Mme [E], à savoir une maison d'habitation située [Adresse 5], cadastrée section AX n° [Cadastre 3],

juger que l'indivision était redevable à M. [J] [R] des sommes avancées par lui à titre de taxe foncière d'un montant, sauf à parfaire, à hauteur de 4.423 euros, de 2.611 euros et de toutes sommes réglées depuis,

juger que le notaire inscrirait au passif de l'indivision et au crédit des comptes d'administration les sommes réglées ou perçues par les parties pendant cette période, sauf preuve contraire et à charge d'en référer au juge en cas de difficultés,

juger que le prix à provenir de l'adjudication serait compris dans la masse active indivise et devrait être partagé entre les parties selon leurs droits,

débouter M. [U] [R] de sa demande de rejet de la vente aux enchères, ainsi que de sa demande de rapport à la succession infondée en droit et en fait,

fixer l'indemnité d'occupation due par M. [U] [R] à l'indivision à hauteur de 45.000 euros pour les cinq années passées,

fixer l'indemnité d'occupation due par M. [U] [R] à la somme de 750 euros par mois à compter de la notification des conclusions du demandeur et jusqu'à complète libération des lieux par la vente du bien et/ou par la cessation d'occupation exclusive par M. [U] [R],

condamner M. [U] [R] à payer à M. [J] [R] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

employer l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage,

juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution du jugement en application de l'article 514 du code de procédure civile.




En réplique, M. [U] [R] a demandé au tribunal de :


ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de [G] [R] et [H] [L] veuve [R],

débouter M. [J] [R] du surplus de ses demandes,

à titre subsidiaire, dire que M. [J] [R] devrait rapporter aux successions de ses parents la somme totale de 133.570,66 euros,

condamner M. [J] [R] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Par jugement contradictoire du 28 avril 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a : 


ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de leurs parents, [G] [R] et [H] [L] veuve [R] ;

commis Me [N], notaire à [Localité 6], pour y procéder ;

désigné le juge désigné par l'ordonnance de roulement pour surveiller les opérations et en faire rapport en cas de difficultés ;

dit que le notaire commis devrait inscrire au passif du compte d'indivision l'ensemble des taxes foncières et autres charges obligatoires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], payés par M. [J] [R], depuis le 1er janvier 2007, dont il justifierait ; que réciproquement, le cas échéant, l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006, devraient être inscrits à l'actif du compte d'indivision ;

condamné M. [U] [R] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation, depuis les cinq dernières années, et jusqu'à la vente du bien ou la libération des lieux, représentant la moitié de la valeur locative du bien qui serait déterminée par le notaire ;


Préalablement aux opérations de liquidation et partage,


ordonné la vente aux enchères des biens immeubles indivis suivants :


la maison d'habitation avec son garage et jardin située [Adresse 3], cadastrée section BE n° [Cadastre 1], [Adresse 4] sur la même commune de [Localité 6] (18),

une parcelle de terre cadastrée section ZP n° [Cadastre 2] sur la même commune de [Localité 6],



mise à prix : 140.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 110.000 euros,



la maison d'habitation située [Adresse 5], sur la même commune de [Localité 6] (18) cadastrée section AX n° [Cadastre 4],



mise à prix : 60.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 50.000 euros ;


dit que les biens seraient adjugés au plus offrant et dernier enchérisseur aux clauses et conditions du cahier des charges qui seraient dressées par l'avocat poursuivant et déposé au greffe du tribunal judiciaire de Bourges ;

dit que le cahier des charges devrait contenir une clause prévoyant la substitution d'un indivisaire au tiers adjudicataire et précisant que cette faculté devrait être exercée par déclaration au greffe de la juridiction dans le délai d'un mois à compter de l'adjudication ;

dit que le cahier des charges ferait mention de ce que le bénéfice de la substitution serait accordé à celui qui en ferait la demande le premier, et de ce que chaque indivisaire devrait, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposé entre les mains de l'avocat poursuivant le montant de l'adjudication et ce, sous peine de nullité ;

dit que l'adjudication donnerait lieu à l'accomplissement des mesures de publicité habituelles ;

rejeté toutes autres demandes ;

dit que les dépens seraient employés en frais privilégiés de partage ;

dit que chacune des parties conserverait la charge de ses frais irrépétibles.




Le tribunal a notamment retenu que la preuve d'une jouissance privative par M. [J] [R] du bien immobilier indivis situé [Adresse 5] à Mehun sur Yèvre n'était pas rapportée, que M. [U] [R] ne justifiait pas remplir les conditions d'une attribution préférentielle de la maison située [Adresse 3] sur la même commune, que la succession du dernier vivant était ouverte depuis presque 19 ans sans que les deux frères aient pu trouver une solution amiable, qu'aucun élément de preuve n'était produit au soutien de la demande de rapport à la succession présentée par M. [U] [R] à l'encontre de son frère, et que M. [U] [R] ne contestait pas son occupation privative de la maison située [Adresse 3].



M. [U] [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 28 mai 2025. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 août 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [U] [R] demande à la Cour de :

Confirmer le jugement rendu le 28 avril 2025 par le Tribunal Judiciaire, en ce qu'il a :

- Ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des successions de [G] [R] et de [H] [L] veuve [R],

- Commis pour y procéder Me [N], Notaire à [Localité 6],

- Dit qu'il devra être inscrit au passif de l'indivision l'ensemble des taxes foncières et autres charges obligatoires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], payées par M. [J] [R], depuis le 1er janvier 2007,

- Et dit que réciproquement l'ensemble des fruits provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006 seront inscrits à l'actif de l'indivision,

Réformer le jugement rendu le 28 avril 2025 par le Tribunal Judiciaire pour le surplus,

Statuant à nouveau :

Débouter M. [J] [R] de sa demande versement d'une indemnité d'occupation,

Débouter M. [J] [R] de ses demandes de vente aux enchères des biens immobiliers dépendant de la succession de ses parents.

A titre subsidiaire, 

Dire que M. [J] [R] devra rapporter aux successions de ses parents la somme totale de 133 570,66 €.





En tout état de cause,

Condamner M. [J] [R] à verser à M. [U] [R] une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner M. [J] [R] aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [J] [R] demande à la Cour de

Juger mal fondé l'appel interjeté par [U] [R] du jugement rendu le 28 avril 2025 en ce qu'il a jugé :

« ORDONNE la vente aux enchères des biens immeubles indivis suivant : 

- la maison d'habitation avec son garage et jardin sise [Adresse 1], cadastrée section BE n° [Cadastre 1] [Adresse 4] sur la même commune de [Localité 6] (18) 

- une parcelle de terre cadastrée section ZP numéro [Cadastre 2] sur la même commune de [Localité 6] (18) mise à prix : 140.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 110.000 euros 

- la maison d'habitation sise [Adresse 6], sur la même commune de [Localité 6] (18) cadastrée section AX n° [Cadastre 4] mise à prix : 60.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 50.000 euros ; 

REJETTE toutes autres demandes. »

Sur la vente aux enchères

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la vente aux enchères publiques des biens :

* Une maison d'habitation sise commune de [Localité 6] (Cher) [Adresse 1], élevée partie sur cave et partie sur terre-plein :

- d'un rez-de-chaussée divisé en cuisine, salle à manger, une chambre, salle d'eau, WC 

- d'un premier étage divisé en une chambre, cabinet de toilette, mezzanine.

Garage

Jardin

Le tout d'un seul ensemble cadastré section BE numéro [Cadastre 1] lieudit "[Adresse 4]" pour une contenance de 10 ares 53 centiares.

* Une parcelle de terre sises commune de [Localité 6] (Cher) cadastrée section ZP numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 28 ares 70 centiares " (pièce 1) ;

moyennant une mise à prix de 140 000 € avec faculté de baisse par tranche de 1000 € jusqu'à un prix minimum de 110 000 € ;

*Une maison d'habitation sise à [Localité 6] (Cher) [Adresse 7], élevée en partie sur cave d'un rez-de-chaussée, divisée en cuisine, salle à manger, salle de bains et 

WC ; et d'un premier étage comprenant trois chambres et un cabinet de toilette avec WC ; faux grenier sur le tout couvert en ardoises,

Garage et jardinet derrière auquel on accède par une porte cochère sur l'[Adresse 8]. Le tout d'un seul ensemble cadastré section AX numéro [Cadastre 3] lieudit "[Adresse 6]", pour un are soixante-douze centiares.

Ledit immeuble figurant à la matrice cadastrale de ladite commune sous les relations suivantes :

Section N° Plan Lieudit Contenance

AX [Cadastre 3] [Adresse 8] 00ha 01a 72ca

moyennant une mise à prix de 60 000 € avec faculté de baisse par tranche de 1000 € jusqu'à un prix minimum de 50 000 €.

Confirmer le jugement en ce qu'il a rappelé les clauses applicables à la vente aux enchères et au cahier des charges.

Juger que les biens immobiliers seront adjugés au plus offrant et dernier enchérisseur aux clauses et conditions du cahier des charges qui sera dressé par l'avocat poursuivant et déposé au greffe du Tribunal de Grande Instance de Bourges.

Juger que ce cahier des charges devra contenir une clause prévoyant la substitution d'un indivisaire au tiers adjudicataire et précisant que cette faculté devra exercée par déclaration auprès du greffe de la juridiction dans le délai d'un mois à compter de l'adjudication.

Juger que ce cahier des charges fera mention de ce que le bénéfice de la substitution sera accordé à celui qui en fait la demande le premier, et de ce chaque indivisaire devra, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposée entre les mains de l'avocat poursuivant le montant de l'adjudication, et ce sous peine de la nullité de la substitution; dire et juger que l'adjudication donnera lieu à l'accomplissement des mesures de publicité habituelles, prévues aux articles R322-31 et suivants des Codes de Procédure Civile d'exécution.

Juger que le prix à provenir de l'adjudication sera compris dans la masse active indivise et devra être partagé entre les parties selon leurs droits.

Après la vente des biens immobiliers, renvoyer les parties par-devant Maitre [N], notaire afin d'achèvement des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession.

Sur l'indemnité d'occupation

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu l'occupation privative par M. [U] [R] du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] et l'a condamné au versement d'une indemnité d'occupation. 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [U] [R] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation depuis les cinq dernières années et jusqu'à la vente du bien ou libération des lieux.

Juger recevable et bien fondé l'appel incident formé par M. [J] [R] du chef de « l'indemnité d'occupation représentant la moitié de la valeur locative du bien qui sera déterminée par le notaire ». 

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que l'indemnité d'occupation représente « la moitié de la valeur locative du bien qui sera déterminée par le notaire». 

Juger que l'indemnité d'occupation est due en totalité à l'indivision.

Fixer l'indemnité d'occupation due par M. [U] [R] à l'indivision à 45 000€ pour les cinq années précédant l'exploit introductif d'instance du 12 février 2024. 

Fixer l'indemnité d'occupation due par M. [U] [R] à la somme de 750 € par mois à compter de l'exploit introductif d'instance du 12 février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux par la vente du bien et/ou par la cessation de l'occupation exclusive par M. [U] [R].

Sur les comptes d'indivision

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le Notaire devra inscrire au passif du compte d'indivision l'ensemble des taxes foncières et autres charges obligatoires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] payés par M. [J] [R], depuis le 1er janvier 2007, dont il justifiera.

Juger que l'indivision est redevable à M. [J] [R] des sommes avancées par lui à titre de taxe foncière d'un montant, sauf à parfaire, à hauteur de 4.423 €, de 2.611€ et de toutes sommes réglées depuis.

Juger recevable et bien fondé l'appel incident formé par M. [J] [R] du chef de : « le cas échéant, l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006, devront être inscrits à l'actif du compte d'indivision. »

Réformer le jugement en ce qu'il a dit que « le cas échéant, l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006, devront être inscrits à l'actif du compte d'indivision. »

Juger que toutes demandes de fruits est prescrite en l'absence de tous fruits perçus depuis 2015.

Condamner M. [U] [R] à payer à M. [J] [R] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner M. [U] [R] aux dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.



MOTIFS



Il convient, à titre liminaire, d'observer que les chefs de décision aux termes desquels le tribunal a ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de leurs parents, [G] [R] et [H] [L] veuve [R], commis Me [N], notaire à Mehun sur Yèvre, pour y procéder, désigné le juge désigné par l'ordonnance de roulement pour surveiller les opérations et en faire rapport en cas de difficultés et dit que le notaire commis devrait inscrire au passif du compte d'indivision l'ensemble des taxes foncières et autres charges obligatoires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Mehun sur Yèvre, payés par M. [J] [R], depuis le 1er janvier 2007, dont il justifierait ne font l'objet d'aucune demande d'infirmation dans le cadre de la présente instance d'appel. Ils seront donc confirmés sans qu'il soit nécessaire de développer de motivation spécifique à cet égard.

Il sera par ailleurs précisé, sur le dernier point, que les sommes réglées par M. [J] [R] au titre de la taxe foncière du bien immobilier indivis situé [Adresse 3] à [Localité 6] comprendront les montants de 4.423 et 2.611 euros ainsi que toutes sommes acquittées par l'intéressé au même titre, cette demande de précision ne faisant l'objet d'aucune contestation par M. [U] [R].

Il sera enfin relevé que le jugement entrepris comporte une erreur matérielle en ce qu'il mentionne que la maison d'habitation située [Adresse 5], sur la même commune de [Localité 6] (18) est cadastrée section AX n° [Cadastre 4], alors qu'il ressort des courriers établis par le notaire que ce bien figure au cadastre sous la mention section AX [Cadastre 3]. Il sera en conséquence ordonné rectification de cette erreur, conformément aux dispositions de l'article 462 du code de procédure civile. 



Sur la vente aux enchères des biens immobiliers indivis :



L'article 1686 du code civil énonce que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ;

Ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre,

La vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.



L'article 831-2 du même code dispose que le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l'attribution préférentielle :

1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès, et du mobilier le garnissant, ainsi que du véhicule du défunt dès lors que ce véhicule lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ;

2° De la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l'exercice de sa profession et des objets mobiliers nécessaires à l'exercice de sa profession ;

3° De l'ensemble des éléments mobiliers nécessaires à l'exploitation d'un bien rural cultivé par le défunt à titre de fermier ou de métayer lorsque le bail continue au profit du demandeur ou lorsqu'un nouveau bail est consenti à ce dernier.



L'article 1377 du code de procédure civile prévoit que le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.



En l'espèce, M. [U] [R] s'oppose à la vente par adjudication des biens immobiliers compris dans les successions de [G] [R] et de [H] [L] veuve [R], ou à tout le moins à celle de la maison située [Adresse 3] à [Localité 6], qu'il affirme occuper et dont il souhaiterait qu'elle lui soit attribuée, proposant l'attribution de l'intégralité des autres biens composant la succession à son frère.

M. [U] [R] s'abstient néanmoins de justifier d'une occupation du bien immobilier en cause à titre de résidence à l'époque du décès de sa mère (comme au demeurant à ce jour), alors même que la motivation retenue par le tribunal avait relevé cette carence et ainsi appelé son attention sur ce point.

Il ne remplit donc pas les conditions de l'attribution préférentielle posées par l'article 831-2 précité, étant en outre relevé qu'il n'en présente pas même la demande, se bornant à solliciter le débouté de M. [J] [R] de ses demandes de vente aux enchères des biens immobiliers.

Surabondamment, M. [J] [R] souligne à juste titre que M. [U] [R] ne démontre nullement avoir les ressources nécessaires au paiement d'une éventuelle soulte en cas d'attribution de ce bien qui est celui qui présente l'estimation de valeur la plus élevée des successions concernées, ce qui ne permet pas de juger fondée sa proposition d'accord amiable.

Enfin, le courrier rédigé le 3 décembre 2014 par Me [N] indique que M. [U] [R] n'a jamais donné suite aux diverses propositions d'accord amiable qu'il lui a communiquées.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de vente aux enchères des biens immobiliers indivis et de confirmer en ce sens le jugement entrepris.



Sur l'indemnité d'occupation :



Aux termes de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.



L'article 815-10 du même code énonce que sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l'ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis.

Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.

Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.

Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision.



En l'espèce, M. [J] [R] fait état d'une occupation privative par M. [U] [R] du bien immobilier indivis situé [Adresse 3] à [Localité 6] et de deux parcelles de terrain, et sollicite à ce titre sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 750 euros au bénéfice de l'indivision pour les cinq années ayant précédé la délivrance de l'acte introductif d'instance ainsi que pour chacun des mois écoulés depuis.

M. [U] [R], pour s'y opposer, fait valoir qu'il n'est pas justifié de la valeur locative de ce bien qu'il décrit comme mal isolé, non étanche et coûteux à chauffer.

S'il n'est aucunement justifié de telles caractéristiques susceptibles d'affecter le bien en cause, il ne peut qu'être constaté qu'il n'est pas davantage démontré que sa valeur locative mensuelle puisse être fixée à hauteur de 750 euros. La détermination de cette valeur devra par conséquent être laissée à l'appréciation du notaire chargé de procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage des successions considérées.

Aucun motif ne justifie enfin de réduire le montant de cette indemnité à la moitié de la valeur locative du bien.

En considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner M. [U] [R] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 février 2019 et jusqu'à la vente du bien ou la libération des lieux, dont le montant correspondra à la valeur locative du bien qui sera déterminée par le notaire.



Sur les demandes subsidiaires de rapport à la succession présentées par M. [U] [R] :



Aux termes de l'article 843 du code civil, tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l'actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement ; il ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu'ils ne lui aient été faits expressément hors part successorale.

Les legs faits à un héritier sont réputés faits hors part successorale, à moins que le testateur n'ait exprimé la volonté contraire, auquel cas le légataire ne peut réclamer son legs qu'en moins prenant.



L'article 815-10 du même code dispose que sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l'ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis.

Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.

Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.

Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision.



L'article 815-12 du même code prévoit que l'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.



En l'espèce, M. [U] [R] demande à titre subsidiaire à la cour d'ordonner le rapport aux successions de ses parents d'une somme totale de 133.570,66 euros se décomposant comme suit :


5.155,04 euros (soit 23.000 francs) correspondant au montant global des sommes prélevées par [G] et [H] [R] sur le livret A de M. [U] [R] afin de financer l'achat de véhicules destinés à M. [J] [R] ;

5.827,44 euros (soit 26.000 francs) dont 11.000 francs prélevés sur le compte de M. [U] [R], correspondant à une amende réglée par [G] et [H] [R] pour le compte de leur fils [J] à la suite d'insultes proférées à l'égard d'un ministre ;

11.250,62 euros (soit 50.000 francs) donnés à M. [J] [R] par [H] [R] afin de l'aider à acquérir un bien immobilier ;

72.000 euros, soit 1.200 euros par mois durant cinq années, au titre des économies réalisées par l'indivision sur les frais de prise en charge de leur mère du fait de l'installation de M. [U] [R] au domicile de cette dernière ;

Le surplus, soit 39.337,56 euros, correspondant au montant des loyers perçus par M. [J] [R] pour le bien immobilier indivis situé [Adresse 9] à [Localité 6].




S'agissant tout d'abord des trois premières sommes évoquées par M. [U] [R], il ne peut qu'être observé que celui-ci ne verse aux débats aucun élément de preuve relatif à leur versement supposé dont M. [J] [R] conteste la réalité, étant en outre relevé que le taux de conversion franc-euro adopté apparaît incompréhensible. 

M. [U] [R] ne produit pas davantage de justificatifs liés à la prise en charge de [H] [R] qu'il affirme avoir assurée, aux besoins éventuels de sa mère, à ses capacités d'autonomie jusqu'à son décès, ni même à la date de son éventuelle installation à temps plein au domicile maternel. Il peut en outre être rappelé qu'une telle prise en charge a nécessairement pris fin au plus tard le [Date décès 2] 2006, date du décès de [H] [R], sans qu'il soit simultanément mis fin à l'occupation sans contrepartie de ce bien par M. [U] [R].

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.



La demande de rapport du montant des loyers perçus pour le bien situé [Adresse 9] à [Localité 6] apparaît relever davantage des dispositions des articles 815-10 et 815-12 précités que des règles relatives au rapport des donations.

M. [J] [R], sans contester que le bien immobilier en cause ait été donné à bail par ses soins, affirme qu'il ne l'est plus à ce jour et depuis plusieurs années, eu égard à son état contrevenant à plusieurs dispositions du règlement sanitaire départemental relevées par le technicien mandaté le 16 juin 2015 par l'Agence régionale de santé du Cher (chaudière en panne, punaises de lit, défaut d'aération, installation électrique non conforme, traces de ruissellement d'eau, fissures, défaut de transmission aux locataires d'un constat de risque d'exposition au plomb).

Il ressort de ce rapport qu'au 16 juin 2015, cet immeuble était loué. Il n'est pas justifié de la date à partir de laquelle il ne l'aurait plus été, ni même qu'il ne le soit pas à ce jour.

Compte tenu de la prescription quinquennale applicable aux fruits du bien immobilier indivis prévue par l'article 815-10 du code civil, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le cas échéant, l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006, devraient être inscrits à l'actif du compte d'indivision, et de dire que l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R] depuis le 4 février 2020 devront être inscrits à l'actif du compte d'indivision, cette date étant fixée au regard de la demande formulée à cet égard par M. [U] [R] devant le tribunal suivant conclusions dont la date n'a pas été communiquée à la cour ni mentionnée au jugement, dont il doit en conséquence être considéré qu'elles ont été transmises au plus tard au jour de l'ordonnance de clôture intervenue le 4 février 2025.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



L'équité et la prise en considération de l'issue du litige commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [U] [R], qui succombe en l'essentiel de ses prétentions, à verser à M. [J] [R] la somme de 3.000 euros au titre des frais qu'il aura exposés en première instance et en cause d'appel qui ne seraient pas compris dans les dépens.



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [U] [R], partie principalement succombante, devra supporter la charge des dépens de première instance et d'appel.



Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



ORDONNE la rectification de l'erreur matérielle figurant au dispositif du jugement rendu le 28 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Bourges par la substitution de la mention « « la maison d'habitation située [Adresse 5], sur la même commune de Mehun sur Yèvre (18) cadastrée section AX n° [Cadastre 3], mise à prix : 60.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 50.000 

euros; » à la mention « la maison d'habitation située [Adresse 5], sur la même commune de [Localité 6] (18) cadastrée section AX n° [Cadastre 4], mise à prix : 60.000 euros avec faculté de baisse de 1.000 euros jusqu'à un prix minimum de 50.000 euros ; » ;



DIT qu'il en sera fait mention en marge de la minute de la décision rectifiée et des expéditions qui en seront délivrées ;



INFIRME le jugement rendu le 28 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Bourges en ce qu'il a :


Dit que réciproquement, le cas échéant, l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R], depuis le [Date décès 2] 2006, devraient être inscrits à l'actif du compte d'indivision ;

condamné M. [U] [R] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation, depuis les cinq dernières années, et jusqu'à la vente du bien ou la libération des lieux, représentant la moitié de la valeur locative du bien qui serait déterminée par le notaire ;

dit que les dépens seraient employés en frais privilégiés de partage ;

dit que chacune des parties conserverait la charge de ses frais irrépétibles ;


CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Et statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



DIT que les sommes réglées par M. [J] [R] au titre de la taxe foncière du bien immobilier indivis situé [Adresse 3] à [Localité 6] comprendront les montants de 4.423 et 2.611 euros ainsi que toutes sommes acquittées par l'intéressé au même titre ;



CONDAMNE M. [U] [R] à payer à l'indivision successorale une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 février 2019 et jusqu'à la vente du bien ou la libération des lieux, dont le montant correspondra à la valeur locative du bien qui sera déterminée par le notaire ;

DIT que l'ensemble des fruits (loyers) provenant de l'un ou l'autre des immeubles indivis perçus par M. [J] [R] depuis le 4 février 2020 devront être inscrits à l'actif du compte d'indivision ;

CONDAMNE M. [U] [R] à verser à M. [J] [R] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;



CONDAMNE M. [U] [R] aux dépens de première instance et d'appel.



 L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. SERGEANT R. PERINETTI









La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE

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