Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 6 août 2026, n° 24/08153

Exposé du litige

N° RG 24/08153 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRYQ

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 
50C

N° RG 24/08153
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRYQ







AFFAIRE :

[K] [I] [A]
C/
SARL KAUFMAN ET BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2]




 





Décision nativement numérique à : 

Me Elsa GREBAUT COLLOMBET
SELARL ROSSIGNOL



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Mai 2026

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDEUR

Monsieur [K] [I] [A]
né le 17 Septembre 1963 à [Localité 3] (GIRONDE)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL, avocats au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

SARL KAUFMAN ET BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Elsa GREBAUT COLLOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique de vente du 16 mars 2020, Monsieur [K] [A] a contracté avec la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] (la société KAUFMAN & BROAD) une vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n°5 d’un immeuble en copropriété, dénommé « L’ATELIER » et sis [Adresse 3] à [Localité 6]. 

L’acte prévoyait une livraison devant intervenir au plus tard le 31 mars 2022. 

En cours de réalisation du chantier, la société KAUFMAN & BROAD a notifié par différents courriers à Monsieur [K] [A] la survenue d’événements justifiant, selon elle, le report de la date de livraison du bien. 

Monsieur [K] [A] était invité à une livraison le 12 décembre 2023 mais ce dernier refusait la livraison considérant que l’appartement n’était pas en état d’être livré.

Monsieur [K] [A] adressait à ce titre un courrier recommandé daté du 19 décembre 2023 à la société KAUFMAN & BROAD expliquant son refus de livraison et sollicitant une indemnisation pour le retard.

Après différentes démarches amiables infructueuses portant notamment sur le montant de l’indemnisation pouvant être allouée à Monsieur [K] [A] la livraison intervenait le 21 juin 2024 avec réserves.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, Monsieur [K] [A] assignait la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices consécutifs, selon lui, au retard de livraison.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 mars 2026, Monsieur [K] [A] sollicitait au visa de l’article L.261-11 du Code de la construction et de l’habitation de :
- DECLARER Monsieur [K] [A] recevable en l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,
- CONDAMNER la SARL KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] à verser à Monsieur [K] [A] la somme de 19.594,45 € en réparation du préjudice financier subi du fait du retard de livraison du bien,
- DIRE que cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 mars 2024,
- DEBOUTER la SARL KAUFMAN & BROAD de l’ensemble de ses demandes,
- CONDAMNER la SARL KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] à verser à Monsieur [K] [A] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la SARL KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2026, la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] sollicitait au visa des articles 1103, 1117, 1231 et suivants, 1603 et suivants du Code civil ainsi que de l’article 9 du Code de procédure civile de :
- DEBOUTER Monsieur [K] [A], de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;
- CONDAMNER Monsieur [K] [A] à payer à la société KAUFMAN ET BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites des parties auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture intervenait le 17 avril 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires au titre du retard de livraison

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, l’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

1) Sur les causes du retard de livraison

En l’espèce, l’acte de vente en état futur d’achèvement conclu entre les parties stipulait une livraison au plus tard au 31 mars 2022.

Finalement, la livraison n’interviendra que le 21 juin 2024 soit 813 jours après l’échéance contractuelle.

Pour justifier ce retard, la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] invoque différentes causes de suspension du délai de livraison se fondant sur le cahier des charges contractuel.



L’article 11.1/ prévoit s’agissant du paragraphe “délai-livraison” :
Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés à la date indiquée dans l’acte de vente en état futur d’achèvement sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitime de suspension du délai de livraison. 
Compte tenu des aléas inhérents à toute opération de construction, les Parties conviennent que le délai prévisionnel de livraison est susceptible d’être reporté en cas de force majeure ou de survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. 
Pour l’application de cette disposition, elles conviennent expressément que seront considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants dont la survenance et la durée, en jours ouvrées, seront établis par une attestation signée par le maître d’œuvre en charge de la direction des travaux :
(…) 
Les retards consécutifs aux sauvegardes, redressements ou aux liquidations judiciaires des entreprises ou maîtres d’œuvre intervenant sur le chantier ou des fournisseurs, à la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entrepreneur. 
(...)
S’il survient un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. 
Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’homme de l’art ayant lors de la survenance d’un quelconque de ces événements, la direction des travaux, et sous sa propre responsabilité. (…) Etant entendu, en outre, que les jours entrant dans ces différentes catégories s’entendent en jours ouvrés (…).

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] se fonde pour justifier des causes de suspensions légitimes telles que prévues au cahier des charges sur les attestations émanant du maître d’oeuvre, la société GENESIS group.

Si Monsieur [K] [A] ne conteste pas les 180 jours de retard justifiés par la pandémie de COVID, pour le reste, il souligne qu’il appartient au vendeur de prouver non seulement l’existence d’un cas de force majeur mais également le fait que cet événement est à l’origine du retard. 

Il critique ainsi de manière générale l’absence de démonstration de tout lien de causalité entre les autres causes invoquées par la société KAUFMAN & BROAD et le retard de livraison soulignant que ces défaillances d’entreprises sont invoquées de manière opportuniste afin de masquer les difficultés de gestion imputables à la société KAUFMAN & BROAD.
Il ressort des stipulations contractuelles figurant au cahier des charges que le mode de preuve des causes légitimes de suspension du délai de livraison repose, par la commune intention des parties, sur les seules attestations du maître d’oeuvre.
N° RG 24/08153 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRYQ


Dès lors, seules les mentions y figurant doivent être prises en compte sauf à démontrer le caractère manifestement mensonger des informations y figurant ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] s’appuyant sur les différentes attestations dressées par le maître d’oeuvre invoque plusieurs causes de retard :
- un décalage lié au COVID, ce dernier ayant, selon le maître d’oeuvre, engendré un retard de chantier de 180 jours.
- la procédure de redressement judiciaire de la société MIRALUVER débutée le 15 décembre 2021 ayant engendré un retard d’un trimestre selon le maître d’oeuvre malgré un protocole d’accompagnement ayant permis la reprise des travaux.
- la procédure de liquidation judiciaire de la société Aménagement d’Aquitaine débutée le 22 juin 2022 ayant engendré un retard d’un trimestre.
- la procédure de liquidation judiciaire de la société MIRALUVER ayant engendré un retard d’un trimestre.
- la procédure de liquidation judiciaire de la société AQUI-THERM débutée le 16 mai 2023 ayant engendré un retard de 4 mois.

Ces événements constituent effectivement des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévue au contrat attestées par le maître d’oeuvre.

Compte tenu du régime probatoire contractuellement prévu, il appartient à Monsieur [K] [A], qui entend contester le lien de causalité entre ces événements et le retard tel qu’attesté par le maître d’oeuvre, de rapporter la preuve contraire.

Or, Monsieur [K] [A] échoue à rapporter une telle preuve.

Il résulte de l'ensemble que le retard de livraison est dûment justifié jusqu’au 30 novembre 2023.

Monsieur [K] [A] était convoqué à une livraison le 29 mars 2024 mais indique avoir légitimement refusé de prendre possession du bien en raison de la mauvaise implantation des WC ne permettant pas leur utilisation.

Cependant, la photographie produite aux débats par Monsieur [K] [A] afin de justifier ses allégations, dont la conformité à la disposition réelle est contestée par la société KAUFMAN & BRODA, ne met en évidence, en tout état de cause, que l’existence d’une assise pour l’usage des WC plus inconfortable et non d’une impossibilité d’user de cet équipement.

Ce désagrément, à défaut d’autres éléments venant étayer l’opposition de Monsieur [K] [A], est insuffisant pour justifier du refus de livraison, ce défaut pouvant faire l’objet d’une simple réserve.

Compte tenu des causes légitimes de retard évoquées ci-dessus, le bien devait être livré le 30 novembre 2023 et sera finalement en état d’être livré uniquement le 29 mars 2024 soit avec 120 jours de retard.



Il est donc établi que la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] a manqué à son obligation de délivrance et engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [K] [A].

2) Sur les préjudices

L'article 1611 du code civil dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Monsieur [K] [A] sollicite l’indemnisation de sa perte locative qu’il calcule sur la base d’un loyer mensuel de 653,50 euros à compter d’octobre 2023.

Il n’est pas contesté que l’achat de Monsieur [K] [A] relevait d’un projet de mise en location du bien.

Ayant subi quatre mois de retard injustifié, Monsieur [K] [A] est fondé à obtenir la somme de 2.614 euros.

Monsieur [K] [A] sollicite également une somme de 325,98 euros au titre des provisions sur charges de copropriété pour la période d’avril à juin 2024 faisant valoir qu’il a payé celles-ci alors qu’il n’était pas en possession du bien.

Cependant, il a été jugé ci-dessus que le bien était en état d’être livré à compter du 29 mars 2024.

Monsieur [K] [A] sera donc débouté de cette demande.

Il sera également débouté de sa demande au titre des intérêts bancaires, ces débours ne constituant pas un préjudice en lien avec le retard mais la contrepartie de la mise à disposition de fonds.

Monsieur [K] [A] sollicite par ailleurs une indemnisation au titre des frais de déplacements rendus inutiles par le non-achèvement de l’immeuble.

Il est effectivement établi que le 12 décembre 2023, Monsieur [K] [A] s’est déplacé à la demande de la société KAUFMAN & BROAD pour procéder à la livraison du bien qui s’est avéré de ne pas être achevé.

Son préjudice se compose de la perte de sa journée de travail, des frais de trajet et du coût de l’émission d’un chèque de banque.

Le montant de son préjudice sera fixé à la somme de 210 euros.

A l’inverse, ces débours ne seront pas indemnisés s’agissant du 29 mars 2024, le bien étant en état d’être livré.



Enfin, Monsieur [K] [A] sollicite une somme de 196 euros au titre de la dégradation de son manteau taché par les peintures non sèches de l’appartement témoin, le 04 avril 2024.

Aucun manquement imputable à la société KAUFMAN & BROAD n’étant à l’origine de la dégradation de ce vêtement, Monsieur [K] [A] sera débouté de sa demande.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [K] [A] sera débouté du surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il apparaît équitable compte tenu des circonstances de l’espèce de condamner la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] à verser à Monsieur [K] [A] la somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles. 

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie par principe la présente décision.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Condamne la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] à payer à Monsieur [K] [A] les sommes de :
- 2.614 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa perte locative 
- 210 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de déplacements rendus inutiles avec intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé de la présente décision.

Déboute Monsieur [K] [A] du surplus de ses demandes.

Condamne la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] aux dépens de l'instance.

Rappelle l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

N° RG 24/08153 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRYQ

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 
50C

N° RG 24/08153
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRYQ







AFFAIRE :

[K] [I] [A]
C/
SARL KAUFMAN ET BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2]




 





Décision nativement numérique à : 

Me Elsa GREBAUT COLLOMBET
SELARL ROSSIGNOL



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Mai 2026

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDEUR

Monsieur [K] [I] [A]
né le 17 Septembre 1963 à [Localité 3] (GIRONDE)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL, avocats au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

SARL KAUFMAN ET BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Elsa GREBAUT COLLOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique de vente du 16 mars 2020, Monsieur [K] [A] a contracté avec la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] (la société KAUFMAN & BROAD) une vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n°5 d’un immeuble en copropriété, dénommé « L’ATELIER » et sis [Adresse 3] à [Localité 6]. 

L’acte prévoyait une livraison devant intervenir au plus tard le 31 mars 2022. 

En cours de réalisation du chantier, la société KAUFMAN & BROAD a notifié par différents courriers à Monsieur [K] [A] la survenue d’événements justifiant, selon elle, le report de la date de livraison du bien. 

Monsieur [K] [A] était invité à une livraison le 12 décembre 2023 mais ce dernier refusait la livraison considérant que l’appartement n’était pas en état d’être livré.

Monsieur [K] [A] adressait à ce titre un courrier recommandé daté du 19 décembre 2023 à la société KAUFMAN & BROAD expliquant son refus de livraison et sollicitant une indemnisation pour le retard.

Après différentes démarches amiables infructueuses portant notamment sur le montant de l’indemnisation pouvant être allouée à Monsieur [K] [A] la livraison intervenait le 21 juin 2024 avec réserves.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, Monsieur [K] [A] assignait la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices consécutifs, selon lui, au retard de livraison.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 mars 2026, Monsieur [K] [A] sollicitait au visa de l’article L.261-11 du Code de la construction et de l’habitation de :
- DECLARER Monsieur [K] [A] recevable en l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,
- CONDAMNER la SARL KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] à verser à Monsieur [K] [A] la somme de 19.594,45 € en réparation du préjudice financier subi du fait du retard de livraison du bien,
- DIRE que cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 mars 2024,
- DEBOUTER la SARL KAUFMAN & BROAD de l’ensemble de ses demandes,
- CONDAMNER la SARL KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] à verser à Monsieur [K] [A] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la SARL KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2026, la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] sollicitait au visa des articles 1103, 1117, 1231 et suivants, 1603 et suivants du Code civil ainsi que de l’article 9 du Code de procédure civile de :
- DEBOUTER Monsieur [K] [A], de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;
- CONDAMNER Monsieur [K] [A] à payer à la société KAUFMAN ET BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites des parties auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture intervenait le 17 avril 2026. 


MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires au titre du retard de livraison

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, l’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

1) Sur les causes du retard de livraison

En l’espèce, l’acte de vente en état futur d’achèvement conclu entre les parties stipulait une livraison au plus tard au 31 mars 2022.

Finalement, la livraison n’interviendra que le 21 juin 2024 soit 813 jours après l’échéance contractuelle.

Pour justifier ce retard, la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] invoque différentes causes de suspension du délai de livraison se fondant sur le cahier des charges contractuel.



L’article 11.1/ prévoit s’agissant du paragraphe “délai-livraison” :
Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés à la date indiquée dans l’acte de vente en état futur d’achèvement sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitime de suspension du délai de livraison. 
Compte tenu des aléas inhérents à toute opération de construction, les Parties conviennent que le délai prévisionnel de livraison est susceptible d’être reporté en cas de force majeure ou de survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. 
Pour l’application de cette disposition, elles conviennent expressément que seront considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants dont la survenance et la durée, en jours ouvrées, seront établis par une attestation signée par le maître d’œuvre en charge de la direction des travaux :
(…) 
Les retards consécutifs aux sauvegardes, redressements ou aux liquidations judiciaires des entreprises ou maîtres d’œuvre intervenant sur le chantier ou des fournisseurs, à la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entrepreneur. 
(...)
S’il survient un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. 
Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’homme de l’art ayant lors de la survenance d’un quelconque de ces événements, la direction des travaux, et sous sa propre responsabilité. (…) Etant entendu, en outre, que les jours entrant dans ces différentes catégories s’entendent en jours ouvrés (…).

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] se fonde pour justifier des causes de suspensions légitimes telles que prévues au cahier des charges sur les attestations émanant du maître d’oeuvre, la société GENESIS group.

Si Monsieur [K] [A] ne conteste pas les 180 jours de retard justifiés par la pandémie de COVID, pour le reste, il souligne qu’il appartient au vendeur de prouver non seulement l’existence d’un cas de force majeur mais également le fait que cet événement est à l’origine du retard. 

Il critique ainsi de manière générale l’absence de démonstration de tout lien de causalité entre les autres causes invoquées par la société KAUFMAN & BROAD et le retard de livraison soulignant que ces défaillances d’entreprises sont invoquées de manière opportuniste afin de masquer les difficultés de gestion imputables à la société KAUFMAN & BROAD.
Il ressort des stipulations contractuelles figurant au cahier des charges que le mode de preuve des causes légitimes de suspension du délai de livraison repose, par la commune intention des parties, sur les seules attestations du maître d’oeuvre.
N° RG 24/08153 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRYQ


Dès lors, seules les mentions y figurant doivent être prises en compte sauf à démontrer le caractère manifestement mensonger des informations y figurant ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] s’appuyant sur les différentes attestations dressées par le maître d’oeuvre invoque plusieurs causes de retard :
- un décalage lié au COVID, ce dernier ayant, selon le maître d’oeuvre, engendré un retard de chantier de 180 jours.
- la procédure de redressement judiciaire de la société MIRALUVER débutée le 15 décembre 2021 ayant engendré un retard d’un trimestre selon le maître d’oeuvre malgré un protocole d’accompagnement ayant permis la reprise des travaux.
- la procédure de liquidation judiciaire de la société Aménagement d’Aquitaine débutée le 22 juin 2022 ayant engendré un retard d’un trimestre.
- la procédure de liquidation judiciaire de la société MIRALUVER ayant engendré un retard d’un trimestre.
- la procédure de liquidation judiciaire de la société AQUI-THERM débutée le 16 mai 2023 ayant engendré un retard de 4 mois.

Ces événements constituent effectivement des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévue au contrat attestées par le maître d’oeuvre.

Compte tenu du régime probatoire contractuellement prévu, il appartient à Monsieur [K] [A], qui entend contester le lien de causalité entre ces événements et le retard tel qu’attesté par le maître d’oeuvre, de rapporter la preuve contraire.

Or, Monsieur [K] [A] échoue à rapporter une telle preuve.

Il résulte de l'ensemble que le retard de livraison est dûment justifié jusqu’au 30 novembre 2023.

Monsieur [K] [A] était convoqué à une livraison le 29 mars 2024 mais indique avoir légitimement refusé de prendre possession du bien en raison de la mauvaise implantation des WC ne permettant pas leur utilisation.

Cependant, la photographie produite aux débats par Monsieur [K] [A] afin de justifier ses allégations, dont la conformité à la disposition réelle est contestée par la société KAUFMAN & BRODA, ne met en évidence, en tout état de cause, que l’existence d’une assise pour l’usage des WC plus inconfortable et non d’une impossibilité d’user de cet équipement.

Ce désagrément, à défaut d’autres éléments venant étayer l’opposition de Monsieur [K] [A], est insuffisant pour justifier du refus de livraison, ce défaut pouvant faire l’objet d’une simple réserve.

Compte tenu des causes légitimes de retard évoquées ci-dessus, le bien devait être livré le 30 novembre 2023 et sera finalement en état d’être livré uniquement le 29 mars 2024 soit avec 120 jours de retard.



Il est donc établi que la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] a manqué à son obligation de délivrance et engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [K] [A].

2) Sur les préjudices

L'article 1611 du code civil dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Monsieur [K] [A] sollicite l’indemnisation de sa perte locative qu’il calcule sur la base d’un loyer mensuel de 653,50 euros à compter d’octobre 2023.

Il n’est pas contesté que l’achat de Monsieur [K] [A] relevait d’un projet de mise en location du bien.

Ayant subi quatre mois de retard injustifié, Monsieur [K] [A] est fondé à obtenir la somme de 2.614 euros.

Monsieur [K] [A] sollicite également une somme de 325,98 euros au titre des provisions sur charges de copropriété pour la période d’avril à juin 2024 faisant valoir qu’il a payé celles-ci alors qu’il n’était pas en possession du bien.

Cependant, il a été jugé ci-dessus que le bien était en état d’être livré à compter du 29 mars 2024.

Monsieur [K] [A] sera donc débouté de cette demande.

Il sera également débouté de sa demande au titre des intérêts bancaires, ces débours ne constituant pas un préjudice en lien avec le retard mais la contrepartie de la mise à disposition de fonds.

Monsieur [K] [A] sollicite par ailleurs une indemnisation au titre des frais de déplacements rendus inutiles par le non-achèvement de l’immeuble.

Il est effectivement établi que le 12 décembre 2023, Monsieur [K] [A] s’est déplacé à la demande de la société KAUFMAN & BROAD pour procéder à la livraison du bien qui s’est avéré de ne pas être achevé.

Son préjudice se compose de la perte de sa journée de travail, des frais de trajet et du coût de l’émission d’un chèque de banque.

Le montant de son préjudice sera fixé à la somme de 210 euros.

A l’inverse, ces débours ne seront pas indemnisés s’agissant du 29 mars 2024, le bien étant en état d’être livré.



Enfin, Monsieur [K] [A] sollicite une somme de 196 euros au titre de la dégradation de son manteau taché par les peintures non sèches de l’appartement témoin, le 04 avril 2024.

Aucun manquement imputable à la société KAUFMAN & BROAD n’étant à l’origine de la dégradation de ce vêtement, Monsieur [K] [A] sera débouté de sa demande.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [K] [A] sera débouté du surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il apparaît équitable compte tenu des circonstances de l’espèce de condamner la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] à verser à Monsieur [K] [A] la somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles. 

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie par principe la présente décision.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Condamne la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] à payer à Monsieur [K] [A] les sommes de :
- 2.614 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa perte locative 
- 210 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de déplacements rendus inutiles avec intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé de la présente décision.

Déboute Monsieur [K] [A] du surplus de ses demandes.

Condamne la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE [Localité 2] aux dépens de l'instance.

Rappelle l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
 









En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1611, code civil 1603, code civil 1601-1, code de la construction et de l'habitation L261-11, code civil 1117). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 18 mars 2026 · Tribunal judiciaire d'Arras · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01252

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Mise à jour de la source le 2026-08-10T18:08:24.055Z.