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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, TPX MONTMORENCY, 31 juillet 2026, n° 26/00253

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

L’EPIC VAL-D’OISE HABITAT indique être propriétaire d’un bien situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, VAL-D’OISE HABITAT, qui se prévaut d’un bail verbal, a fait signifier à Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [I] [N] une sommation de justifier de l’assurance d’habitation, ainsi qu’une sommation de payer la somme de 465,77 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 juin 2025, terme d’avril inclus.

Par lettre recommandée du 18 juin 2025, VAL-D’OISE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, VAL-D’OISE HABITAT a fait assigner Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 2 février 2026, aux fins de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion immédiate des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur ;
- condamner solidairement les époux [N] au paiement des sommes suivantes :
* 1 392,25 € au titre de la dette locative ;
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
* 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et de l’assignation. 

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 26 novembre 2025.

À l’audience utile du 30 mars 2026, il est pris acte de l’identité exacte de la défenderesse comme étant Madame [L] [Z] épouse [N].

VAL-D’OISE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 979,03 € arrêtée au 31 mars 2026. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers courants, charges comprises.

VAL-D’OISE HABITAT soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des époux [N] à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

En défense, Madame [L] [Z] épouse [N], comparante en personne, reconnaît le principe de la dette. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement, à hauteur de mensualités comprises entre 50 € et 130 €.

Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [Z] épouse [N] fait état de difficultés financières l’ayant empêchée d’honorer ses loyers, résultant d’une part des réparations qu’elle a dues effectuer au sein du logement et d’autre part du départ de son conjoint du domicile, survenu au cours de l’année 2024. Elle indique avoir trois enfants à charge, dont l’un est en situation de handicap, et ne percevoir aucune pension alimentaire. Elle soutient n’exercer aucune activité professionnelle. Elle ajoute percevoir une aide de la CAF d’un montant de 700 €, tout en précisant ne bénéficier ni de l’APL, ni du RSA. Enfin, elle indique ne pas avoir repris le versement du dernier loyer courant et fait part de son intention de reprendre les versements au début du mois d’avril 2026.

Monsieur [Q] [N], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 2 février 2026.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par VAL-D’OISE HABITAT le 18 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de VAL-D’OISE HABITAT aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de production de l’attestation d’habitation et défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’existence du contrat de location :

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement. Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées, notamment d’une part des modalités de signification de la sommation de payer, signifiée à l’adresse du logement aux défendeurs, de l’assignation signifiée également à cette adresse, du décompte, qui laisse apparaître des paiements, ainsi que des observations de Madame [L] [Z] épouse [N] à l’audience qui confirme être redevable des loyers et charges demandés en exécution du contrat de location, que l’existence d’un contrat de location liant VAL-D’OISE HABITAT et les époux [N], portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3], est établie.

S’agissant d’un local à usage d’habitation, le contrat de location, même non écrit, est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande en paiement : 

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. 

En l’espèce, il ressort de la sommation du 17 juin 2025 et du décompte de la créance, actualisé au 31 mars 2026, que VAL-D’OISE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et de charges impayés.

Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] sont mariés. Conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 76,20 € imputée au titre des frais d’enquête biennale dont il n’est pas justifié.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] à payer à VAL-D’OISE HABITAT la somme de 3 902,83 €, au titre des sommes dues au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, constituée du paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 7 g) de la même loi impose également au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En l’espèce, Madame [L] [Z] épouse [N] sollicite l’octroi de délais de paiement.

Toutefois, le défaut de production de l’attestation de l’assurance d’habitation par les locataires constitue un manquement grave à leurs obligations, dès lors qu’ils sont tenus de s’assurer et d’en justifier, empêchant ainsi la poursuite du contrat.

De surcroît, la dette s’élève à 3 902,83 € selon décompte arrêté au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à compter du 25 novembre 2025, date de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [L] [Z] épouse [N] ne justifie d’aucun élément sur sa situation personnelle et financière. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu à délais de paiement et il sera prononcé la résolution judiciaire du contrat, à la date de l’assignation, soit le 25 novembre 2025.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les époux [N] étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 25 novembre 2025, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués.

VAL-D’OISE HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Sur la suppression du délai de deux mois, préalable à l’expulsion :

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’expulsion, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ».

Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge qui prononce l’expulsion, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif assurant la protection des locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Ces articles ne sont pas applicables au cas d’espèce.

En outre, le délai ainsi prévu ne s’applique pas lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il est constant et non contesté que les époux [N] ne sont pas entrés dans les lieux dans de telles circonstances.

Enfin, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée. Il est rappelé à cet égard que la bonne foi est présumée et qu’il appartient à celui qui s’en prévaut de la démontrer.

Dans le cas d’espèce, VAL-D’OISE HABITAT n’apporte aucun élément relatif à la mauvaise foi des époux [N], étant précisé que le non-paiement ou retard de paiement ne caractérise pas à lui seul la mauvaise foi des débiteurs concernés.

Dans ces conditions, la demande de suppression du délai de deux mois avant expulsion sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 novembre 2025, de sorte que les époux [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement les époux [N] à son paiement à compter du 25 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 3 902,83 €, arrêtée au 31 mars 2026, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 novembre 2025 au 31 mars 2026.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification de la sommation de payer et d’avoir à justifier de l’assurance d’habitation ainsi que les frais de l’assignation. 

Il convient également de condamner in solidum les époux [N] à payer à VAL-D’OISE HABITAT la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de VAL-D’OISE HABITAT aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail ;

CONSTATE que VAL-D’OISE HABITAT d’une part, Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] d’autre part, sont liés par un bail verbal portant sur l’occupation d’un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

DIT que le bail entre les parties est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] à payer à VAL-D’OISE HABITAT la somme de 3 902,83 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de Madame [L] [Z] épouse [N] en délais de paiement ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre VAL-D’OISE HABITAT d’une part, et Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], au jour de l’assignation, le 25 novembre 2025 ;

DIT que Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 25 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] de libérer les lieux loués et d’en restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, VAL-D’OISE HABITAT pourra, DEUX mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans le logement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois, préalable à l’expulsion ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] à compter du 25 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] à payer à VAL-D’OISE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que la somme de 3 902,83 € arrêtée au 31 mars 2026 comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 novembre 2025 au 31 mars 2026, terme de mars inclus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de la sommation de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 31 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 26/00253 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PEAD

MINUTE N° : 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur 








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

--------------------

JUGEMENT DU 1er juin 2026 
PROROGE AU 29 JUIN 2026 
PROROGE AU 31 JUILLET 2026
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. D'HLM SEQENS
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026


DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier, 








EXPOSÉ DU LITIGE

L’EPIC VAL-D’OISE HABITAT indique être propriétaire d’un bien situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, VAL-D’OISE HABITAT, qui se prévaut d’un bail verbal, a fait signifier à Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [I] [N] une sommation de justifier de l’assurance d’habitation, ainsi qu’une sommation de payer la somme de 465,77 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 juin 2025, terme d’avril inclus.

Par lettre recommandée du 18 juin 2025, VAL-D’OISE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, VAL-D’OISE HABITAT a fait assigner Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 2 février 2026, aux fins de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion immédiate des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur ;
- condamner solidairement les époux [N] au paiement des sommes suivantes :
* 1 392,25 € au titre de la dette locative ;
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
* 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et de l’assignation. 

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 26 novembre 2025.

À l’audience utile du 30 mars 2026, il est pris acte de l’identité exacte de la défenderesse comme étant Madame [L] [Z] épouse [N].

VAL-D’OISE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 979,03 € arrêtée au 31 mars 2026. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers courants, charges comprises.

VAL-D’OISE HABITAT soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des époux [N] à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

En défense, Madame [L] [Z] épouse [N], comparante en personne, reconnaît le principe de la dette. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement, à hauteur de mensualités comprises entre 50 € et 130 €.

Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [Z] épouse [N] fait état de difficultés financières l’ayant empêchée d’honorer ses loyers, résultant d’une part des réparations qu’elle a dues effectuer au sein du logement et d’autre part du départ de son conjoint du domicile, survenu au cours de l’année 2024. Elle indique avoir trois enfants à charge, dont l’un est en situation de handicap, et ne percevoir aucune pension alimentaire. Elle soutient n’exercer aucune activité professionnelle. Elle ajoute percevoir une aide de la CAF d’un montant de 700 €, tout en précisant ne bénéficier ni de l’APL, ni du RSA. Enfin, elle indique ne pas avoir repris le versement du dernier loyer courant et fait part de son intention de reprendre les versements au début du mois d’avril 2026.

Monsieur [Q] [N], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 2 février 2026.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par VAL-D’OISE HABITAT le 18 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de VAL-D’OISE HABITAT aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de production de l’attestation d’habitation et défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’existence du contrat de location :

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement. Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées, notamment d’une part des modalités de signification de la sommation de payer, signifiée à l’adresse du logement aux défendeurs, de l’assignation signifiée également à cette adresse, du décompte, qui laisse apparaître des paiements, ainsi que des observations de Madame [L] [Z] épouse [N] à l’audience qui confirme être redevable des loyers et charges demandés en exécution du contrat de location, que l’existence d’un contrat de location liant VAL-D’OISE HABITAT et les époux [N], portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3], est établie.

S’agissant d’un local à usage d’habitation, le contrat de location, même non écrit, est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande en paiement : 

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. 

En l’espèce, il ressort de la sommation du 17 juin 2025 et du décompte de la créance, actualisé au 31 mars 2026, que VAL-D’OISE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et de charges impayés.

Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] sont mariés. Conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 76,20 € imputée au titre des frais d’enquête biennale dont il n’est pas justifié.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] à payer à VAL-D’OISE HABITAT la somme de 3 902,83 €, au titre des sommes dues au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, constituée du paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 7 g) de la même loi impose également au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En l’espèce, Madame [L] [Z] épouse [N] sollicite l’octroi de délais de paiement.

Toutefois, le défaut de production de l’attestation de l’assurance d’habitation par les locataires constitue un manquement grave à leurs obligations, dès lors qu’ils sont tenus de s’assurer et d’en justifier, empêchant ainsi la poursuite du contrat.

De surcroît, la dette s’élève à 3 902,83 € selon décompte arrêté au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à compter du 25 novembre 2025, date de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [L] [Z] épouse [N] ne justifie d’aucun élément sur sa situation personnelle et financière. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu à délais de paiement et il sera prononcé la résolution judiciaire du contrat, à la date de l’assignation, soit le 25 novembre 2025.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les époux [N] étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 25 novembre 2025, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués.

VAL-D’OISE HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Sur la suppression du délai de deux mois, préalable à l’expulsion :

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’expulsion, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ».

Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge qui prononce l’expulsion, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif assurant la protection des locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Ces articles ne sont pas applicables au cas d’espèce.

En outre, le délai ainsi prévu ne s’applique pas lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il est constant et non contesté que les époux [N] ne sont pas entrés dans les lieux dans de telles circonstances.

Enfin, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée. Il est rappelé à cet égard que la bonne foi est présumée et qu’il appartient à celui qui s’en prévaut de la démontrer.

Dans le cas d’espèce, VAL-D’OISE HABITAT n’apporte aucun élément relatif à la mauvaise foi des époux [N], étant précisé que le non-paiement ou retard de paiement ne caractérise pas à lui seul la mauvaise foi des débiteurs concernés.

Dans ces conditions, la demande de suppression du délai de deux mois avant expulsion sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 novembre 2025, de sorte que les époux [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement les époux [N] à son paiement à compter du 25 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 3 902,83 €, arrêtée au 31 mars 2026, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 novembre 2025 au 31 mars 2026.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification de la sommation de payer et d’avoir à justifier de l’assurance d’habitation ainsi que les frais de l’assignation. 

Il convient également de condamner in solidum les époux [N] à payer à VAL-D’OISE HABITAT la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de VAL-D’OISE HABITAT aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail ;

CONSTATE que VAL-D’OISE HABITAT d’une part, Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] d’autre part, sont liés par un bail verbal portant sur l’occupation d’un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

DIT que le bail entre les parties est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] à payer à VAL-D’OISE HABITAT la somme de 3 902,83 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de Madame [L] [Z] épouse [N] en délais de paiement ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre VAL-D’OISE HABITAT d’une part, et Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], au jour de l’assignation, le 25 novembre 2025 ;

DIT que Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 25 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] de libérer les lieux loués et d’en restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, VAL-D’OISE HABITAT pourra, DEUX mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans le logement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois, préalable à l’expulsion ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] à compter du 25 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] à payer à VAL-D’OISE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que la somme de 3 902,83 € arrêtée au 31 mars 2026 comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 novembre 2025 au 31 mars 2026, terme de mars inclus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de la sommation de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 31 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T12:43:21.323Z.