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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Mulhouse, 1ère Chambre civile, 19 décembre 2025, n° 25/00523

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE


Courant 2009, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à M. [F] [V] et Mme [I] [R] un garage situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 36,33 euros hors charges. 

Déplorant des loyers impayés, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat a attrait, par assignation signifiée le 7 août 2025, les consorts [Z] [B] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir : 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires, 
- ordonner l’expulsion des consorts [Z] [B] et de tout occupant de leur chef sans délai,
- condamner solidairement les consorts [Z] [B] à lui verser la somme de 545,85 euros au titre des arriérés de loyers, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, 
- condamner solidairement les consorts [Z] [B] à lui verser les loyers et avances sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif et jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, 
- fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé de la décision à intervenir à la somme de 29 euros, 
- condamner solidairement les consorts [Z] [B] à lui verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 29 euros par mois, indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers et majorée au titre des charges dûment injustifiées, 
- dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié, 
- condamner solidairement les consorts [Z] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. 


Bien que régulièrement assignés, les consorts [Z] [B] n’ont pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile. 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2025. 

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse, ci-dessus visées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile. 

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse de pièces communiquées par les demandeurs.

Sur l’existence d’un bail verbal liant les parties 

Il résulte des articles 1714 et suivants du code civil qu’on peut louer par écrit ou verbalement, que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions et que l’existence d’un bail verbal ne saurait résulter de la simple occupation des lieux dans la mesure où un bail , qui est un contrat à titre onéreux, suppose une contrepartie financière de la part de l’occupant ou de l’utilisateur.

Il résulte d’une lecture a contrario de l’article 1715 du code civil que la preuve du bail, lorsqu’il a commencé à recevoir exécution, peut être rapportée par tout moyen par celui qui s’en prévaut.

Enfin, il résulte de l’article 1716 du code civil que lorsqu'il s'agit de prouver le montant du loyer d’un bail verbal qui a reçu un début d'exécution, les seuls modes de preuve admissibles sont les quittances, le serment du bailleur ou, l'estimation par experts. Aucun autre mode de preuve n'est admis et le prix ne peut être fixé, selon les circonstances, en fonction d'autres éléments.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée. En tout état de cause, les éléments produits doivent révéler de façon non équivoque l'intention des parties de se lier entre elles par un contrat de bail . 

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat qu’à compter du 31 juillet 2009, les consorts [Z] [B] lui ont versé des sommes au titre du “loyer garage/parking”, ce qui démontre l’existence d'un lien contractuel entre eux. L’existence de ce lien contractuel est conforté par la signature entre les parties, le 25 août 2021, d’un mandat de prélèvement SEPA.

Ainsi, l’existence d’un bail verbal entre les parties est établie.


Sur la demande en paiement 

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat réclame la somme de 545,85 euros à titre d’arriérés de loyers pour la période du 30 avril 2024 au 15 juillet 2024. 

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que les consorts [Z] [B] s’acquittaient depuis le mois de juillet 2009 d’un montant de 38,33 euros hors charges au titre du loyer garage/parking, et depuis le mois de janvier 2012 d’un montant de 29 euros hors charges, pour tenir compte de la diminution du loyer. 

Le décompte montre que les consorts [Z] [B] ont cessé le paiement du loyer relatif au garage à compter du mois d’avril 2024. 

En conséquence, les consorts [Z] [B] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 545,85 euros au titre de l’arriéré locatif à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat. 

Les consorts [Z] [B] seront en outre condamnés au paiement de la somme de 29 euros par mois du 1er juillet 2024 jusq’au présent jugement. 

Sur la demande en résiliation du bail commercial 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil dispose : “Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 1217 du code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : 
(...)
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

L’article 1224 de ce code dispose : “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

L’article 1229 du même code précise : “La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.”.

En l’espèce, il a été rappelé ci-dessus que les consorts [Z] [B] restent devoir une somme de 545,85 euros TTC au titre d’un arriéré de loyers à compter du mois de d’avril 2025. 

Cette inexécution par les consorts [Z] [B] de leurs obligations locatives depuis plusieurs mois présente un caractère de gravité justifiant le prononcé de la résiliation du bail verbal liant les parties aux torts du preneur à compter du présent jugement. 

Dans ces conditions, les consorts [Z] [B], ainsi que tous occupants de leur chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de trente jours à compter de la date de la signification du présent jugement, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique. 

Les consorts [Z] [B], désormais occupants sans droit ni titre, à payer une indemnité d'occupation égale au montant de l'ancien loyer, soit 29 euros, indexée sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dues.


Sur les autres demandes 

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, les consorts [Z] [B], parties perdantes au procès, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais exposés par l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,


PRONONCE la résiliation de plein droit du bail du contrat de bail liant l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat à M. [F] [V] et Mme [I] [R], et concernant la location d’un garage situé [Adresse 1] à [Localité 6] ; 

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [I] [R], ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter les lieux dans le délai de trente jours à compter de la date de la signification du présent jugement, faute de quoi ils pourront être expulsés, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat la somme de 545,85 € (CINQ CENT QUARANTE-CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT-CINQ CENTIMES), au titre des loyers et charges impayés au 15 juillet 2025, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [F] [V] et Mme [I] [R] à la somme de 29 euros ; 

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat la somme de 29,00 € (VINGT-NEUF EUROS) à compter du 1er juillet 2025 jusqu’au présent jugement, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; 

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat, à compter du présent jugement et jusqu'au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, une indemnité d'occupation de 29,00 € (VINGT-NEUF EUROS) indexée sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dues ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [V] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [V] et Mme [I] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 


Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]
----------------------------
Première Chambre Civile

MINUTE n° 
N° RG 25/00523 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JM4X

KG/ZEL
République Française

Au Nom du Peuple Français


JUGEMENT
DU
 19 décembre 2025
Dans la procédure introduite par : 

Société OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

- partie demanderesse -


A l’encontre de : 

Madame [I] [R]
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [F] [V]
demeurant [Adresse 4]

non représentés

- partie défenderesse -



CONCERNE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion


Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Katia GULLY, faisant fonction de greffier 

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 07 novembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :






EXPOSÉ DU LITIGE


Courant 2009, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à M. [F] [V] et Mme [I] [R] un garage situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 36,33 euros hors charges. 

Déplorant des loyers impayés, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat a attrait, par assignation signifiée le 7 août 2025, les consorts [Z] [B] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir : 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires, 
- ordonner l’expulsion des consorts [Z] [B] et de tout occupant de leur chef sans délai,
- condamner solidairement les consorts [Z] [B] à lui verser la somme de 545,85 euros au titre des arriérés de loyers, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, 
- condamner solidairement les consorts [Z] [B] à lui verser les loyers et avances sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif et jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, 
- fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé de la décision à intervenir à la somme de 29 euros, 
- condamner solidairement les consorts [Z] [B] à lui verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 29 euros par mois, indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers et majorée au titre des charges dûment injustifiées, 
- dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié, 
- condamner solidairement les consorts [Z] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. 


Bien que régulièrement assignés, les consorts [Z] [B] n’ont pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile. 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2025. 

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse, ci-dessus visées.


MOTIFS DE LA DÉCISION


À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile. 

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse de pièces communiquées par les demandeurs.

Sur l’existence d’un bail verbal liant les parties 

Il résulte des articles 1714 et suivants du code civil qu’on peut louer par écrit ou verbalement, que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions et que l’existence d’un bail verbal ne saurait résulter de la simple occupation des lieux dans la mesure où un bail , qui est un contrat à titre onéreux, suppose une contrepartie financière de la part de l’occupant ou de l’utilisateur.

Il résulte d’une lecture a contrario de l’article 1715 du code civil que la preuve du bail, lorsqu’il a commencé à recevoir exécution, peut être rapportée par tout moyen par celui qui s’en prévaut.

Enfin, il résulte de l’article 1716 du code civil que lorsqu'il s'agit de prouver le montant du loyer d’un bail verbal qui a reçu un début d'exécution, les seuls modes de preuve admissibles sont les quittances, le serment du bailleur ou, l'estimation par experts. Aucun autre mode de preuve n'est admis et le prix ne peut être fixé, selon les circonstances, en fonction d'autres éléments.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée. En tout état de cause, les éléments produits doivent révéler de façon non équivoque l'intention des parties de se lier entre elles par un contrat de bail . 

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat qu’à compter du 31 juillet 2009, les consorts [Z] [B] lui ont versé des sommes au titre du “loyer garage/parking”, ce qui démontre l’existence d'un lien contractuel entre eux. L’existence de ce lien contractuel est conforté par la signature entre les parties, le 25 août 2021, d’un mandat de prélèvement SEPA.

Ainsi, l’existence d’un bail verbal entre les parties est établie.


Sur la demande en paiement 

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat réclame la somme de 545,85 euros à titre d’arriérés de loyers pour la période du 30 avril 2024 au 15 juillet 2024. 

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que les consorts [Z] [B] s’acquittaient depuis le mois de juillet 2009 d’un montant de 38,33 euros hors charges au titre du loyer garage/parking, et depuis le mois de janvier 2012 d’un montant de 29 euros hors charges, pour tenir compte de la diminution du loyer. 

Le décompte montre que les consorts [Z] [B] ont cessé le paiement du loyer relatif au garage à compter du mois d’avril 2024. 

En conséquence, les consorts [Z] [B] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 545,85 euros au titre de l’arriéré locatif à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat. 

Les consorts [Z] [B] seront en outre condamnés au paiement de la somme de 29 euros par mois du 1er juillet 2024 jusq’au présent jugement. 

Sur la demande en résiliation du bail commercial 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil dispose : “Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 1217 du code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : 
(...)
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

L’article 1224 de ce code dispose : “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

L’article 1229 du même code précise : “La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.”.

En l’espèce, il a été rappelé ci-dessus que les consorts [Z] [B] restent devoir une somme de 545,85 euros TTC au titre d’un arriéré de loyers à compter du mois de d’avril 2025. 

Cette inexécution par les consorts [Z] [B] de leurs obligations locatives depuis plusieurs mois présente un caractère de gravité justifiant le prononcé de la résiliation du bail verbal liant les parties aux torts du preneur à compter du présent jugement. 

Dans ces conditions, les consorts [Z] [B], ainsi que tous occupants de leur chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de trente jours à compter de la date de la signification du présent jugement, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique. 

Les consorts [Z] [B], désormais occupants sans droit ni titre, à payer une indemnité d'occupation égale au montant de l'ancien loyer, soit 29 euros, indexée sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dues.


Sur les autres demandes 

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, les consorts [Z] [B], parties perdantes au procès, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais exposés par l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,


PRONONCE la résiliation de plein droit du bail du contrat de bail liant l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat à M. [F] [V] et Mme [I] [R], et concernant la location d’un garage situé [Adresse 1] à [Localité 6] ; 

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [I] [R], ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter les lieux dans le délai de trente jours à compter de la date de la signification du présent jugement, faute de quoi ils pourront être expulsés, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat la somme de 545,85 € (CINQ CENT QUARANTE-CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT-CINQ CENTIMES), au titre des loyers et charges impayés au 15 juillet 2025, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [F] [V] et Mme [I] [R] à la somme de 29 euros ; 

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat la somme de 29,00 € (VINGT-NEUF EUROS) à compter du 1er juillet 2025 jusqu’au présent jugement, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; 

CONDAMNE solidairement M. [F] [V] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat, à compter du présent jugement et jusqu'au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, une indemnité d'occupation de 29,00 € (VINGT-NEUF EUROS) indexée sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dues ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [V] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [V] et Mme [I] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 


Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président

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Mise à jour de la source le 2026-01-24T00:24:09.194Z.