Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 1ère Chambre civile, 29 juillet 2026, n° 25/01471

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente

Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE:

Monsieur et Madame [L] ont acquis, par acte notarié en date du 24 avril 2020, un appartement au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] ([Localité 5] auprès de la SARL [E] FONCIER CHAPAL. 
 
L’acte de vente mentionne :
« Existence de sinistres avec indemnisation
Le vendeur déclare qu'à sa connaissance l'appartement a subi un dégât des eaux ayant impacté le plafond de la cuisine, du séjour et d'une des chambres (page 20).
(…)
Vendeur déclare que les travaux de réparation ont été réalisés ou à défaut l'indemnité d'assurance faisant suite à la déclaration de sinistre profitera au L'acquéreur (page 21) ».

Monsieur et Madame [L] affirment que :
- la SASU défenderesse indique avoir diligenté une société afin de changer une lucarne cassée ;
- la société diligentée n’ aurait pas donné d’avis ou fait de recherche de fuites ; 
- cela serait démontré par le libellé de la facture « Objet : IMMEUBLE [Adresse 4] - REMPLACEMENT LUCARNE DE TOIT BATIMENT A N/Réf. : S.1406 /emn /OSTW107618 » ;
- la société n’ aurait fait qu’obéir à une demande de remplacement de lucarne ; 
- le vendeur a indiqué avoir réalisé des travaux de réparation en mars / avril 2020, alors que seule une lucarne a été changée avant la vente du bien pour un montant total de 445,50 € ;
- ils ont quant à eux réalisé des travaux entre juillet et septembre 2020 pour un montant total de 16.194,25 € après avoir acquis le bien dans un objectif de rafraîchissement ;
- or un dégât des eaux serait apparu à la fin de l’année 2021, soit un peu plus d’un an après les travaux, les locataires ayant réalisé une déclaration à son assureur ;
- cependant, ils n’ auraient pas été mis au courant ni par l’agence de location FONCIA ni par leurs locataires, de ces désagréments ;
- d’autres dégâts des eaux seraient apparus en mai 2023 ;
- un premier rapport de recherche de fuites a été réalisé par la société VELAY PROTECT le 23 mai 2023 ; 
- quelques tuiles ont été remplacées afin de mettre un terme provisoire aux dégâts des eaux, sachant que la société indique qu’une réfection totale de la toiture doit être envisagée par les copropriétaires car les tuiles sont très anciennes ;
- en réalité, le vendeur aurait fait une réparation a minima et n’ aurait pas pris la mesure de l’état de la toiture ;
- un second rapport a été établi par la société CECOIA le 10 octobre 2023. 
 
Par un courrier en date du 11 décembre 2023 à la SARL [E] FONCIER CHAPAL, Madame et Monsieur [L] ont demandé à la société d'exécuter leur engagement pris au sein du contrat de vente. 
 
Monsieur et Madame [L] affirment également que :
- un rapport d’expertise a été effectué par CET CERUTTI le 5 février 2024 intervenant pour la MAIF ;
- cette expertise rappelle que les deux rapports préalablement établis « mettent en évidence la totale vétusté de la couverture » et qu’il ne s’agit donc « pas de problèmes d’infiltrations ponctuels, mais d’un problème généralisé », qui est « bien évidemment très antérieur à la période où Mr et Mme [L] se sont positionnés pour l’acquisition de l’appartement, après les propos rassurants du vendeur » ( page 5) ;
- ce rapport prend aussi en note que le changement de lucarne effectué en février 2020 n’est en aucun cas une réfection du toit et donc ne correspond pas à ce qui a été mentionné par la société [E] FONCIER CHAPAL le 16 décembre 2019 (page 5); - cette expertise aurait permis de chiffrer leur préjudice ;
- toutefois, bien loin de cette somme indiquée, la reprise du toit a couté la somme de 116.820,70 €, sachant que leur cote part représente 14.368,95 € ; 
- l’ensemble des expertises et rapports réalisés indiqueraient que les travaux réalisés par les défenderesses ne seraient pas suffisants et ne correspondraient pas aux engagements pris par les vendeurs vis-à-vis d'eux.
 
Par acte du 24 mars 2025, Monsieur et Madame [L] assignaient la SARL [E] FONCIER CHAPAL devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne. 

Dans leurs dernières conclusions, Madame et Monsieur [L] demandent, au visa des articles 1217, 1221, 1222, 1231, 1231-1 et 1231-3 du code civil, de :
- CONDAMNER la SARL [E] FONCIER CHAPAL à leur rembourser les sommes correspondant à leur prise en charge de la réfection du toit, soit la somme de 14.368.95€; 
- CONDAMNER la SARL [E] FONCIER CHAPAL à leur verser une somme de 5.000 € correspondant préjudices subis du fait de cette exécution partielle de leur obligation découlant de l’acte de vente. 
CONDAMNER la SARL [E] FONCIER CHAPAL à leur verser une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
CONDAMNER la SARL [E] FONCIER CHAPAL, aux dépens. 

Dans ses dernières conclusions, la SARL [E] FONCIER CHAPAL demande, au visa de l’article L.731-1 du Code de la construction et de l’habitation, de :
- DEBOUTER les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes ; 
- CONDAMNER les consorts [L] à lui verser une somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux dépens ; 
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Motifs

MOTIFS, 

1- Sur la demande concernant l’inexécution contractuelle de la société [E] FONCIER CHAPAL 
 
Aux termes de l’article 1217 du Code civil : 
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : 
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; 
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; 
- obtenir une réduction du prix ; 
- provoquer la résolution du contrat ; 
- demander réparation des conséquences de l'inexécution. 
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ». 
 
En l'espèce, au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [L] mettent en avant que : 
- dans l’acte de vente en date du 24 avril 2020 conclu entre eux et la SARL [E] FONCIER CHAPAL : 
« Existence de sinistres avec indemnisation

Le vendeur déclare qu'à sa connaissance l'appartement a subi un dégât des eaux ayant impacté le plafond de la cuisine, du séjour et d'une des chambres (page 20).
(…)
Vendeur déclare que les travaux de réparation ont été réalisés ou à défaut l'indemnité d'assurance faisant suite à la déclaration de sinistre profitera au L'acquéreur (page 21) » ;
- le vendeur, à savoir la SARL [E] FONCIER CHAPAL indique avoir réalisé les travaux de réparation des dégâts des eaux, alors qu'aucune indication n’ a été avancée sur la nature des travaux de réparation, de sorte que ces travaux devraient s’entendre comme une réparation totale de la cause des dégâts des eaux ;
- il ressortirait des divers échanges entre la société défenderesse et eux-mêmes suivant la visite de ce bien qu’une réfection de la totalité de la toiture de l’immeuble aurait été en projet ;
- de ces mêmes échanges, il ressortirait que la prise en charge de la réfection de la toiture par les anciens propriétaires était une condition pour leur achat de ce bien ; 
- en particulier, l’agence immobilière [E] FONCIER CHAPAL aurait été conscience que l’origine des dégâts des eaux provenaient de la vétusté de la toiture ;
- la clause ci-dessus citée aurait donc été insérée au sein de l’acte de vente dans le but de faire supporter au vendeur l’ensemble des frais liés à l’origine du dégât des eaux ;
- en tout état de cause, le changement de lucarne n’ aurait été manifestement pas suffisant pour mettre fin aux dégâts des eaux qui se seraient poursuivis, de sorte que ce ne serait que partiellement que la société [E] FONCIER CHAPAL aurait exécuté ses obligations contractuelles ;
- les différentes infiltrations seraient le résultat du manquement à l’exécution de la clause prévue à l’acte de vente, sachant que la SARL [E] FONCIER CHAPAL est une agence immobilière et qu'il s’agit donc d’un vendeur professionnel ;
- suite à l’absence de réalisation de la réfection des travaux, des dégâts des eaux auraient eu lieu au sein de leur appartement, ce qui aurait entraîné des répercussions financières pour eux ;
- ils sollicitent donc le versement d’une somme de 14.368.95 € au titre des réparations du toit, qui auraient dû être réalisées par le vendeur ;
- en outre, ils sollicitent une somme de 5.000 € au titre du préjudice moral résultant des lenteurs du traitement de ce dossier et des démarches réalisées depuis 2020 pour gérer les différents dégâts des eaux. 

Pour sa part, la SARL [E] FONCIER CHAPAL affirme que :
- préalablement à la vente du bien aux consorts [L], elle a informé le cabinet IMMO DE FRANCE, es qualite de syndic, du dégât des eaux intervenu dans l’appartement, et, à la suite de cette alerte et compte-tenu que l’origine de ce désordre provenant sans doute d’une partie commune, la cabinet IMMO DE FRANCE a diligenté la société ATGR CORSINI ; 
- le syndic a sollicité un devis pour une réfection de la toiture et elle en avait informé les consorts [L] ;
- cependant, la société ATGR CORSINI qui est intervenue à la demande du syndic a sans doute considéré que la réfection n’était pas nécessaire et a estimé que l’origine du désordre provenait d’une lucarne de toit qui avait été cassée et a donc procédé à son remplacement le 5 février 2020 ; 
- elle est profane dans ce domaine et aurait suivi les conseils d’un professionnel à savoir la société ATGR CORSINI ;
- à la suite de ce changement, aucune infiltration ne serait intervenue pendant plus d’un an selon les dires adverses mais pendant plus de trois ans selon les pièces adverses, la preuve de l’absence de désordre pendant cette longue période étant qu’il a fallu attendre l’assemblée générale de mars 2024 pour que la réparation de la toiture soit inscrite à l’ordre du jour ;


- en raison du caractère commun de l’origine du désordre, la clause mentionnée dans l’acte de vente prévoyant que le « VENDEUR déclare que les travaux de réparations ont été réalisés ou A défaut l’indemnité d’assurance faisant suite à la déclaration de sinistre profitera au L’ACQUEREUR » porte uniquement sur les parties privatives puisque, si tel n’avait pas été le cas, aucune référence à l’indemnité d’assurance n’aurait été faite dans la mesure où l’assurance aurait pris uniquement en charge la réparation des désordres dans le logement. 
 
Quoi qu'il en soit, il résulte de l'examen des pièces produites que :
- certes, la défenderesse ne justifie pas explicitement d'une recherche de fuite ;
- néanmoins, la SARL [E] FONCIER CHAPAL ne s’est engagée qu'à réaliser les travaux de réparation liés au dégât des eaux de 2019-2020, et ce, dans les parties privatives de l'appartement des demandeurs seulement (plafond de la cuisine, du séjour et d'une des chambres), et il n'est pas démontré qu'elle s'est engagée à la réfection totale du plafond.

Par ailleurs, concernant la lien de causalité entre le sinistre mentionné dans l'acte de vente et la réfection de la toiture, la SARL [E] FONCIER CHAPAL met en avant que :
- un rapport non contradictoire de la société VELAY PROTECH en date du 23 mai 2023 mentionne que « Les tuiles de la toiture sont très anciennes, celle-ci commence à se dégrader. Il faudrait prévoir un passage régulier afin d’effectuer le suivi annuel de la toiture afin d’éviter des problèmes d’infiltration », ce qui indiquerait que quelques tuiles seulement auraient commencé à se dégrader en 2023, le terme « commencer » signifiant que fin 2019-début 2020, les tuiles n’ auraient pas été dégradées, et cette dégradation intervenue en 2023 n’ aurait donc pas été la cause du dégât des eaux de fin 2019 ;
- le rapport non contradictoire de la société CECOIA en date du 10 octobre 2023 fait seulement état de quelques tuiles à changer. 

Quoi qu'il en soit, selon l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention». 
Il en résulte notamment que une décision ne peut reposer exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties unilatéralement (Cass. ch. mixte 28 septembre 2012 n° 11-18.710 PBRI ; Civ. 3e, 14 mai 2020, n° 19-16.278).

En l'espèce, les demandeurs appuient leur demande de prise en charge de leur quote-part des travaux de toiture sur la base d'expertises amiables privées non judiciaires, qui sont insuffisantes à elles seules pour valoir une preuve recevable, et qui sont insuffisantes pour démontrer le lien de causalité entre le sinistre stipulé et la réfection de la toiture plusieurs années plus tard.

En particulier, aucune expertise judiciaire n'a été sollicitée pour démontrer le lien de causalité allégué.

Dans ces conditions, il convient de débouter Monsieur et Madame [L] de leur demande à ce titre.

2- Sur les autres demandes 

Il n'est pas équitable en l'espèce de condamner quiconque sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 
 
le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 
 
DÉBOUTE les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes ; 

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;
 
CONDAMNE les consorts [L] aux dépens ; 
 
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision. 


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS















Copie exécutoire à:
Me Sébastien BRACQ de la SELARL ASTERIO
Me Charlotte FARIZON

Le

Texte intégral

N° RG 25/01471 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVTA

N° minute:



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile 

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2026
 



ENTRE:

Madame [Y] [T] épouse [L]
née le 01 Février 1987 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sébastien BRACQ de la SELARL ASTERIO Avocats, avocat au barreau de LYON


Monsieur [J] [L] époux [T]
né le 09 Septembre 1986 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sébastien BRACQ de la SELARL ASTERIO Avocats, avocat au barreau de LYON




ET:

S.A.R.L [E] FONCIER CHAPAL devenue l’E.U.R.L. CHAPAL...ETC
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 444 157 044
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY 


DÉBATS: à l'audience publique du 09 Juin 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 29 Juillet 2026.


DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.


FAITS ET PROCÉDURE:

Monsieur et Madame [L] ont acquis, par acte notarié en date du 24 avril 2020, un appartement au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] ([Localité 5] auprès de la SARL [E] FONCIER CHAPAL. 
 
L’acte de vente mentionne :
« Existence de sinistres avec indemnisation
Le vendeur déclare qu'à sa connaissance l'appartement a subi un dégât des eaux ayant impacté le plafond de la cuisine, du séjour et d'une des chambres (page 20).
(…)
Vendeur déclare que les travaux de réparation ont été réalisés ou à défaut l'indemnité d'assurance faisant suite à la déclaration de sinistre profitera au L'acquéreur (page 21) ».

Monsieur et Madame [L] affirment que :
- la SASU défenderesse indique avoir diligenté une société afin de changer une lucarne cassée ;
- la société diligentée n’ aurait pas donné d’avis ou fait de recherche de fuites ; 
- cela serait démontré par le libellé de la facture « Objet : IMMEUBLE [Adresse 4] - REMPLACEMENT LUCARNE DE TOIT BATIMENT A N/Réf. : S.1406 /emn /OSTW107618 » ;
- la société n’ aurait fait qu’obéir à une demande de remplacement de lucarne ; 
- le vendeur a indiqué avoir réalisé des travaux de réparation en mars / avril 2020, alors que seule une lucarne a été changée avant la vente du bien pour un montant total de 445,50 € ;
- ils ont quant à eux réalisé des travaux entre juillet et septembre 2020 pour un montant total de 16.194,25 € après avoir acquis le bien dans un objectif de rafraîchissement ;
- or un dégât des eaux serait apparu à la fin de l’année 2021, soit un peu plus d’un an après les travaux, les locataires ayant réalisé une déclaration à son assureur ;
- cependant, ils n’ auraient pas été mis au courant ni par l’agence de location FONCIA ni par leurs locataires, de ces désagréments ;
- d’autres dégâts des eaux seraient apparus en mai 2023 ;
- un premier rapport de recherche de fuites a été réalisé par la société VELAY PROTECT le 23 mai 2023 ; 
- quelques tuiles ont été remplacées afin de mettre un terme provisoire aux dégâts des eaux, sachant que la société indique qu’une réfection totale de la toiture doit être envisagée par les copropriétaires car les tuiles sont très anciennes ;
- en réalité, le vendeur aurait fait une réparation a minima et n’ aurait pas pris la mesure de l’état de la toiture ;
- un second rapport a été établi par la société CECOIA le 10 octobre 2023. 
 
Par un courrier en date du 11 décembre 2023 à la SARL [E] FONCIER CHAPAL, Madame et Monsieur [L] ont demandé à la société d'exécuter leur engagement pris au sein du contrat de vente. 
 
Monsieur et Madame [L] affirment également que :
- un rapport d’expertise a été effectué par CET CERUTTI le 5 février 2024 intervenant pour la MAIF ;
- cette expertise rappelle que les deux rapports préalablement établis « mettent en évidence la totale vétusté de la couverture » et qu’il ne s’agit donc « pas de problèmes d’infiltrations ponctuels, mais d’un problème généralisé », qui est « bien évidemment très antérieur à la période où Mr et Mme [L] se sont positionnés pour l’acquisition de l’appartement, après les propos rassurants du vendeur » ( page 5) ;
- ce rapport prend aussi en note que le changement de lucarne effectué en février 2020 n’est en aucun cas une réfection du toit et donc ne correspond pas à ce qui a été mentionné par la société [E] FONCIER CHAPAL le 16 décembre 2019 (page 5); - cette expertise aurait permis de chiffrer leur préjudice ;
- toutefois, bien loin de cette somme indiquée, la reprise du toit a couté la somme de 116.820,70 €, sachant que leur cote part représente 14.368,95 € ; 
- l’ensemble des expertises et rapports réalisés indiqueraient que les travaux réalisés par les défenderesses ne seraient pas suffisants et ne correspondraient pas aux engagements pris par les vendeurs vis-à-vis d'eux.
 
Par acte du 24 mars 2025, Monsieur et Madame [L] assignaient la SARL [E] FONCIER CHAPAL devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne. 

Dans leurs dernières conclusions, Madame et Monsieur [L] demandent, au visa des articles 1217, 1221, 1222, 1231, 1231-1 et 1231-3 du code civil, de :
- CONDAMNER la SARL [E] FONCIER CHAPAL à leur rembourser les sommes correspondant à leur prise en charge de la réfection du toit, soit la somme de 14.368.95€; 
- CONDAMNER la SARL [E] FONCIER CHAPAL à leur verser une somme de 5.000 € correspondant préjudices subis du fait de cette exécution partielle de leur obligation découlant de l’acte de vente. 
CONDAMNER la SARL [E] FONCIER CHAPAL à leur verser une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
CONDAMNER la SARL [E] FONCIER CHAPAL, aux dépens. 

Dans ses dernières conclusions, la SARL [E] FONCIER CHAPAL demande, au visa de l’article L.731-1 du Code de la construction et de l’habitation, de :
- DEBOUTER les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes ; 
- CONDAMNER les consorts [L] à lui verser une somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux dépens ; 
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

MOTIFS, 

1- Sur la demande concernant l’inexécution contractuelle de la société [E] FONCIER CHAPAL 
 
Aux termes de l’article 1217 du Code civil : 
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : 
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; 
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; 
- obtenir une réduction du prix ; 
- provoquer la résolution du contrat ; 
- demander réparation des conséquences de l'inexécution. 
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ». 
 
En l'espèce, au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [L] mettent en avant que : 
- dans l’acte de vente en date du 24 avril 2020 conclu entre eux et la SARL [E] FONCIER CHAPAL : 
« Existence de sinistres avec indemnisation

Le vendeur déclare qu'à sa connaissance l'appartement a subi un dégât des eaux ayant impacté le plafond de la cuisine, du séjour et d'une des chambres (page 20).
(…)
Vendeur déclare que les travaux de réparation ont été réalisés ou à défaut l'indemnité d'assurance faisant suite à la déclaration de sinistre profitera au L'acquéreur (page 21) » ;
- le vendeur, à savoir la SARL [E] FONCIER CHAPAL indique avoir réalisé les travaux de réparation des dégâts des eaux, alors qu'aucune indication n’ a été avancée sur la nature des travaux de réparation, de sorte que ces travaux devraient s’entendre comme une réparation totale de la cause des dégâts des eaux ;
- il ressortirait des divers échanges entre la société défenderesse et eux-mêmes suivant la visite de ce bien qu’une réfection de la totalité de la toiture de l’immeuble aurait été en projet ;
- de ces mêmes échanges, il ressortirait que la prise en charge de la réfection de la toiture par les anciens propriétaires était une condition pour leur achat de ce bien ; 
- en particulier, l’agence immobilière [E] FONCIER CHAPAL aurait été conscience que l’origine des dégâts des eaux provenaient de la vétusté de la toiture ;
- la clause ci-dessus citée aurait donc été insérée au sein de l’acte de vente dans le but de faire supporter au vendeur l’ensemble des frais liés à l’origine du dégât des eaux ;
- en tout état de cause, le changement de lucarne n’ aurait été manifestement pas suffisant pour mettre fin aux dégâts des eaux qui se seraient poursuivis, de sorte que ce ne serait que partiellement que la société [E] FONCIER CHAPAL aurait exécuté ses obligations contractuelles ;
- les différentes infiltrations seraient le résultat du manquement à l’exécution de la clause prévue à l’acte de vente, sachant que la SARL [E] FONCIER CHAPAL est une agence immobilière et qu'il s’agit donc d’un vendeur professionnel ;
- suite à l’absence de réalisation de la réfection des travaux, des dégâts des eaux auraient eu lieu au sein de leur appartement, ce qui aurait entraîné des répercussions financières pour eux ;
- ils sollicitent donc le versement d’une somme de 14.368.95 € au titre des réparations du toit, qui auraient dû être réalisées par le vendeur ;
- en outre, ils sollicitent une somme de 5.000 € au titre du préjudice moral résultant des lenteurs du traitement de ce dossier et des démarches réalisées depuis 2020 pour gérer les différents dégâts des eaux. 

Pour sa part, la SARL [E] FONCIER CHAPAL affirme que :
- préalablement à la vente du bien aux consorts [L], elle a informé le cabinet IMMO DE FRANCE, es qualite de syndic, du dégât des eaux intervenu dans l’appartement, et, à la suite de cette alerte et compte-tenu que l’origine de ce désordre provenant sans doute d’une partie commune, la cabinet IMMO DE FRANCE a diligenté la société ATGR CORSINI ; 
- le syndic a sollicité un devis pour une réfection de la toiture et elle en avait informé les consorts [L] ;
- cependant, la société ATGR CORSINI qui est intervenue à la demande du syndic a sans doute considéré que la réfection n’était pas nécessaire et a estimé que l’origine du désordre provenait d’une lucarne de toit qui avait été cassée et a donc procédé à son remplacement le 5 février 2020 ; 
- elle est profane dans ce domaine et aurait suivi les conseils d’un professionnel à savoir la société ATGR CORSINI ;
- à la suite de ce changement, aucune infiltration ne serait intervenue pendant plus d’un an selon les dires adverses mais pendant plus de trois ans selon les pièces adverses, la preuve de l’absence de désordre pendant cette longue période étant qu’il a fallu attendre l’assemblée générale de mars 2024 pour que la réparation de la toiture soit inscrite à l’ordre du jour ;


- en raison du caractère commun de l’origine du désordre, la clause mentionnée dans l’acte de vente prévoyant que le « VENDEUR déclare que les travaux de réparations ont été réalisés ou A défaut l’indemnité d’assurance faisant suite à la déclaration de sinistre profitera au L’ACQUEREUR » porte uniquement sur les parties privatives puisque, si tel n’avait pas été le cas, aucune référence à l’indemnité d’assurance n’aurait été faite dans la mesure où l’assurance aurait pris uniquement en charge la réparation des désordres dans le logement. 
 
Quoi qu'il en soit, il résulte de l'examen des pièces produites que :
- certes, la défenderesse ne justifie pas explicitement d'une recherche de fuite ;
- néanmoins, la SARL [E] FONCIER CHAPAL ne s’est engagée qu'à réaliser les travaux de réparation liés au dégât des eaux de 2019-2020, et ce, dans les parties privatives de l'appartement des demandeurs seulement (plafond de la cuisine, du séjour et d'une des chambres), et il n'est pas démontré qu'elle s'est engagée à la réfection totale du plafond.

Par ailleurs, concernant la lien de causalité entre le sinistre mentionné dans l'acte de vente et la réfection de la toiture, la SARL [E] FONCIER CHAPAL met en avant que :
- un rapport non contradictoire de la société VELAY PROTECH en date du 23 mai 2023 mentionne que « Les tuiles de la toiture sont très anciennes, celle-ci commence à se dégrader. Il faudrait prévoir un passage régulier afin d’effectuer le suivi annuel de la toiture afin d’éviter des problèmes d’infiltration », ce qui indiquerait que quelques tuiles seulement auraient commencé à se dégrader en 2023, le terme « commencer » signifiant que fin 2019-début 2020, les tuiles n’ auraient pas été dégradées, et cette dégradation intervenue en 2023 n’ aurait donc pas été la cause du dégât des eaux de fin 2019 ;
- le rapport non contradictoire de la société CECOIA en date du 10 octobre 2023 fait seulement état de quelques tuiles à changer. 

Quoi qu'il en soit, selon l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention». 
Il en résulte notamment que une décision ne peut reposer exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties unilatéralement (Cass. ch. mixte 28 septembre 2012 n° 11-18.710 PBRI ; Civ. 3e, 14 mai 2020, n° 19-16.278).

En l'espèce, les demandeurs appuient leur demande de prise en charge de leur quote-part des travaux de toiture sur la base d'expertises amiables privées non judiciaires, qui sont insuffisantes à elles seules pour valoir une preuve recevable, et qui sont insuffisantes pour démontrer le lien de causalité entre le sinistre stipulé et la réfection de la toiture plusieurs années plus tard.

En particulier, aucune expertise judiciaire n'a été sollicitée pour démontrer le lien de causalité allégué.

Dans ces conditions, il convient de débouter Monsieur et Madame [L] de leur demande à ce titre.

2- Sur les autres demandes 

Il n'est pas équitable en l'espèce de condamner quiconque sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS 
 
le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 
 
DÉBOUTE les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes ; 

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;
 
CONDAMNE les consorts [L] aux dépens ; 
 
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision. 


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS















Copie exécutoire à:
Me Sébastien BRACQ de la SELARL ASTERIO
Me Charlotte FARIZON

Le

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-3, code de la construction et de l'habitation L731-1, code civil 1221, code civil 1222). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/10196
en commun : code civil 1231-3, code civil 1221, code civil 1222
26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00096
en commun : code civil 1231-3, code civil 1221, code civil 1222
10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Évreux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03519
en commun : code civil 1231-3, code civil 1221, code civil 1222
5 février 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 24/01244
en commun : code civil 1231-3, code civil 1222
21 mai 2026 · Cour d'appel de Montpellier · Autre · n° 23/05381
en commun : code civil 1231-3, code civil 1222
21 mai 2026 · Tribunal de commerce de Bordeaux · n° 2026F00068
en commun : code civil 1221, code civil 1222
2 juin 2026 · Cour d'appel de Besançon · Autre · n° 25/00798
en commun : code civil 1221, code civil 1222
2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 26/00196
en commun : code civil 1221, code civil 1222

Mise à jour de la source le 2026-08-11T13:55:03.597Z.