Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère ch. - Sect. 1, 4 août 2026, n° 25/03904

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] sont propriétaires de l’appartement constituant le lot 3050 dans l’immeuble sis [Adresse 4].

Le 16 mars 2015, ils étaient condamnés à payer la somme de 4 539,31 euros au titre des charges de copropriété de 2011 au troisième trimestre 2014 inclus.

Le 13 septembre 2018, la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne préconisait le rééchelonnement sur 82 mensualités de leur dette de charges de copropriété arrêtée à la somme de 12.241,06 euros.

Le 27 avril 2023, un nouveau plan conventionnel de redressement définitif était adopté par la même commission sur 24 mois à compter du 31 mai 2023 et pour une dette de charges de copropriété arrêtée à la somme de 10.847,16 euros.

Par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date était du 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (ci-après « syndicat des copropriétaires ») demandait à Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] de payer la somme de 11.766,31 euros au titre des charges de copropriété et 42 euros au titre des frais de relance, faute de respect des échéances du plan.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires assignait Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] devant ce tribunal en paiement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu les articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2, 18 et 18-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-6, 1240 et 2224 du code civil,
Vu les articles L721-5 et L733-1 du code de la consommation,
Vu les articles 695,695 et 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires FONCIA MARNE LA VALLEE les sommes de :

-12 703,31 euros au titre des charges arrêtées au 30 juillet 2025 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter du 3 novembre 2023 à compter du 3 novembre 2023, date de la mise en demeure,
- 2 596,47 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- 2.430 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] aux dépens.

Bien que régulièrement assignés à domicile, Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] n’ont pas constitué avocat. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Pour un exposé plus détaillé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 5 janvier 2026.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 9 juin 2026 et mise en délibéré au 4 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Aux termes de l’article L. 721-5 du code de la consommation, la demande du débiteur formée en application du premier alinéa de l'article L. 733-1 interrompt la prescription et les délais pour agir. 
Aux termes de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur.
Enfin, aux termes de l’article 2234 du code civil, la prescription est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation des défendeurs au paiement des charges échues depuis le quatrième trimestre 2014, produit une première décision de la commission de surendettement en date du 13 septembre 2018 accordant aux demandeurs un premier moratoire de 82 mois puis une seconde décision de la commission en date du 27 avril 2023 leur accordant un nouveau moratoire de 24 mois à effet au 31 mai 2023 et arrivée à échéance au 31 mai 2025.
Il en déduit que ces deux procédures ont interrompu le délai de l’article 2224 du code civil de prescription des charges impayées échues à compter du quatrième trimestre 2014 jusqu’à la dénonciation de la seconde décision de la commission par la mise en demeure du 7 novembre 2023.
S’il n’est pas justifié de la date de la demande de surendettement, à compter de laquelle le délai de prescription est interrompu, l’impossibilité d’agir à compter des décisions de recevabilité qui se déduisent des deux décisions de la commission de surendettement ayant imposé les moratoires suffit à justifier que la créance des charges du quatrième trimestre de 2014 à 2017, interrompue avant le 13 septembre 2018 puis avant le 27 avril 2023.
Il ne s’est pas écoulé cinq années entre les deux décisions, et encore moins la date à laquelle elles ont cessé leurs effets, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas prescrite. 
L'action du syndicat des copropriétaires est, en conséquence, recevable, il convient de statuer au fond.

Sur les charges de copropriété :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande les pièces suivantes :

- le relevé de propriété démontrant que Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] sont propriétaire du lot au titre duquel les charges de copropriété sont appelées,
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2014 à 2025 approuvant les comptes, votant les travaux et fixant les budgets prévisionnels conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles de répartition des charges,
- le décompte individuel de charges,
- et les appels de fonds.

L'historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées de manière régulière par Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] entre le 1er octobre 2014 et le 1er juillet 2025.

Néanmoins, le montant apparaissant sur le décompte individuel de charges ne correspond pas au montant des charges dont le paiement est sollicité sur l’assignation par le syndicat, ce qui a contraint le tribunal à reprendre l’ensemble des appels de fonds.
 
Le montant de la créance détenue par le syndicat des copropriétaires sur cette période est ainsi constitué :
- charges de copropriété, hors frais : 15 939,13 euros, 
- paiements effectués : 9.092,65 euros dont il faut déduire la somme de 5.628,59 euros payée en exécution du jugement du 16 mars 2015. Le solde étant de 3.464,06 euros, la créance s’élève à la somme de 12.475,24 euros. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer à ce titre la somme de 12.703,31 euros.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre des défendeurs.

Il y a lieu, par conséquent, de condamner Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.475,24 euros au titre des charges de copropriété, hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023.


Sur les frais de recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 

Le dernier alinéa de l’article 10-1 prévoit que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.596,47 euros au titre des frais de recouvrement sans en détailler le montant.

Il ne sera retenu que les frais justifiés et strictement nécessaires au recouvrement de la créance, ce qui exclut les frais de transmission à un avocat avant la saisine de la présente juridiction, intervention pour laquelle le ministère d’avocat n’est pas obligatoire, et en tenant compte de la qualité de professionnel du syndic en exercice la société FONCIA et du contrat de syndic que celle-ci produit.

Ainsi doivent être écartés les frais intitulés « Vacation suivi dossier transmission à l’avocat » qui apparaissent au surplus à deux reprises le 14 décembre 2023 et le 21 mars 2024.

Les frais intitulés « Vacation suivi contentieux et recouvrement priv. » d’un montant de 110,63 euros ne sont pas prévus par le contrat de syndic.

S’ils apparaissent sur les décomptes, les frais de mise en demeure, de relance, de constitution et transmission de dossier au commissaire de justice et à l’avocat, facturés par le syndic en application d’un contrat auquel les copropriétaires sont tiers ne constituent pas des frais nécessaires, puisqu’ils relèvent de la gestion courante du syndic, et qu’il n’est pas établi qu’ils correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. 

En particulier, l’inscription d’une hypothèque, la sommation de payer ne sont pas produits puisque seules des mises en demeure sont produites.

Les frais des commissaires de justice sont au surplus inclus dans les dépens ou, comme les honoraires d’avocat, peuvent faire l’objet d’une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la situation des défendeurs justifie qu’il n’en soit en toutes hypothèses, pas fait application.

La demande au titre des frais sera, par conséquent, rejetée.

Sur les dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la mauvaise foi peut être établie par l’existence de condamnation antérieure, ou encore la durée des impayés.

En l’espèce, néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice résultant du non-paiement des charges, distinct de celui compensé par l’allocation d’intérêts moratoires depuis la mise en demeure du 7 novembre 2023 et sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties succombantes, Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
Condamnés aux dépens, Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] seront également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 
 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la présente procédure. Il n’y a donc pas lieu à l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

Condamne Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 12.475,24 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] aux dépens ;

Condamne Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; 


LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

- N° RG 25/03904 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECJJ
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE



Date de l'ordonnance de
clôture : 05 Janvier 2026

Minute n°26/00572

N° RG 25/03904 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECJJ





le

CCC : dossier

FE :
-Me MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU QUATRE AOUT DEUX MIL VINGT SIX



PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.D.C. LES CARIATIDES Représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE-LA-VALLEE, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 1], 
[Adresse 2]
représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant


DÉFENDEURS

Monsieur [E] [M]
Madame [D] [O] [C]
[Adresse 3]
non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DÉBATS

À l'audience publique du 09 juin 2026, 
GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;

****








JUGEMENT DU 4 AOUT 2026

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort. 

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] sont propriétaires de l’appartement constituant le lot 3050 dans l’immeuble sis [Adresse 4].

Le 16 mars 2015, ils étaient condamnés à payer la somme de 4 539,31 euros au titre des charges de copropriété de 2011 au troisième trimestre 2014 inclus.

Le 13 septembre 2018, la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne préconisait le rééchelonnement sur 82 mensualités de leur dette de charges de copropriété arrêtée à la somme de 12.241,06 euros.

Le 27 avril 2023, un nouveau plan conventionnel de redressement définitif était adopté par la même commission sur 24 mois à compter du 31 mai 2023 et pour une dette de charges de copropriété arrêtée à la somme de 10.847,16 euros.

Par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date était du 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (ci-après « syndicat des copropriétaires ») demandait à Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] de payer la somme de 11.766,31 euros au titre des charges de copropriété et 42 euros au titre des frais de relance, faute de respect des échéances du plan.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires assignait Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] devant ce tribunal en paiement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu les articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2, 18 et 18-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-6, 1240 et 2224 du code civil,
Vu les articles L721-5 et L733-1 du code de la consommation,
Vu les articles 695,695 et 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires FONCIA MARNE LA VALLEE les sommes de :

-12 703,31 euros au titre des charges arrêtées au 30 juillet 2025 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter du 3 novembre 2023 à compter du 3 novembre 2023, date de la mise en demeure,
- 2 596,47 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- 2.430 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] aux dépens.

Bien que régulièrement assignés à domicile, Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] n’ont pas constitué avocat. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Pour un exposé plus détaillé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 5 janvier 2026.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 9 juin 2026 et mise en délibéré au 4 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Aux termes de l’article L. 721-5 du code de la consommation, la demande du débiteur formée en application du premier alinéa de l'article L. 733-1 interrompt la prescription et les délais pour agir. 
Aux termes de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur.
Enfin, aux termes de l’article 2234 du code civil, la prescription est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation des défendeurs au paiement des charges échues depuis le quatrième trimestre 2014, produit une première décision de la commission de surendettement en date du 13 septembre 2018 accordant aux demandeurs un premier moratoire de 82 mois puis une seconde décision de la commission en date du 27 avril 2023 leur accordant un nouveau moratoire de 24 mois à effet au 31 mai 2023 et arrivée à échéance au 31 mai 2025.
Il en déduit que ces deux procédures ont interrompu le délai de l’article 2224 du code civil de prescription des charges impayées échues à compter du quatrième trimestre 2014 jusqu’à la dénonciation de la seconde décision de la commission par la mise en demeure du 7 novembre 2023.
S’il n’est pas justifié de la date de la demande de surendettement, à compter de laquelle le délai de prescription est interrompu, l’impossibilité d’agir à compter des décisions de recevabilité qui se déduisent des deux décisions de la commission de surendettement ayant imposé les moratoires suffit à justifier que la créance des charges du quatrième trimestre de 2014 à 2017, interrompue avant le 13 septembre 2018 puis avant le 27 avril 2023.
Il ne s’est pas écoulé cinq années entre les deux décisions, et encore moins la date à laquelle elles ont cessé leurs effets, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas prescrite. 
L'action du syndicat des copropriétaires est, en conséquence, recevable, il convient de statuer au fond.

Sur les charges de copropriété :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande les pièces suivantes :

- le relevé de propriété démontrant que Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] sont propriétaire du lot au titre duquel les charges de copropriété sont appelées,
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2014 à 2025 approuvant les comptes, votant les travaux et fixant les budgets prévisionnels conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles de répartition des charges,
- le décompte individuel de charges,
- et les appels de fonds.

L'historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées de manière régulière par Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] entre le 1er octobre 2014 et le 1er juillet 2025.

Néanmoins, le montant apparaissant sur le décompte individuel de charges ne correspond pas au montant des charges dont le paiement est sollicité sur l’assignation par le syndicat, ce qui a contraint le tribunal à reprendre l’ensemble des appels de fonds.
 
Le montant de la créance détenue par le syndicat des copropriétaires sur cette période est ainsi constitué :
- charges de copropriété, hors frais : 15 939,13 euros, 
- paiements effectués : 9.092,65 euros dont il faut déduire la somme de 5.628,59 euros payée en exécution du jugement du 16 mars 2015. Le solde étant de 3.464,06 euros, la créance s’élève à la somme de 12.475,24 euros. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer à ce titre la somme de 12.703,31 euros.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre des défendeurs.

Il y a lieu, par conséquent, de condamner Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.475,24 euros au titre des charges de copropriété, hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023.


Sur les frais de recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 

Le dernier alinéa de l’article 10-1 prévoit que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.596,47 euros au titre des frais de recouvrement sans en détailler le montant.

Il ne sera retenu que les frais justifiés et strictement nécessaires au recouvrement de la créance, ce qui exclut les frais de transmission à un avocat avant la saisine de la présente juridiction, intervention pour laquelle le ministère d’avocat n’est pas obligatoire, et en tenant compte de la qualité de professionnel du syndic en exercice la société FONCIA et du contrat de syndic que celle-ci produit.

Ainsi doivent être écartés les frais intitulés « Vacation suivi dossier transmission à l’avocat » qui apparaissent au surplus à deux reprises le 14 décembre 2023 et le 21 mars 2024.

Les frais intitulés « Vacation suivi contentieux et recouvrement priv. » d’un montant de 110,63 euros ne sont pas prévus par le contrat de syndic.

S’ils apparaissent sur les décomptes, les frais de mise en demeure, de relance, de constitution et transmission de dossier au commissaire de justice et à l’avocat, facturés par le syndic en application d’un contrat auquel les copropriétaires sont tiers ne constituent pas des frais nécessaires, puisqu’ils relèvent de la gestion courante du syndic, et qu’il n’est pas établi qu’ils correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. 

En particulier, l’inscription d’une hypothèque, la sommation de payer ne sont pas produits puisque seules des mises en demeure sont produites.

Les frais des commissaires de justice sont au surplus inclus dans les dépens ou, comme les honoraires d’avocat, peuvent faire l’objet d’une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la situation des défendeurs justifie qu’il n’en soit en toutes hypothèses, pas fait application.

La demande au titre des frais sera, par conséquent, rejetée.

Sur les dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la mauvaise foi peut être établie par l’existence de condamnation antérieure, ou encore la durée des impayés.

En l’espèce, néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice résultant du non-paiement des charges, distinct de celui compensé par l’allocation d’intérêts moratoires depuis la mise en demeure du 7 novembre 2023 et sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties succombantes, Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
Condamnés aux dépens, Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] seront également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 
 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la présente procédure. Il n’y a donc pas lieu à l’écarter.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

Condamne Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 12.475,24 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] aux dépens ;

Condamne Monsieur [E] [M] et Madame [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; 


LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T19:21:45.239Z.