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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, JCP, 6 août 2026, n° 26/00145

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 mars 2015, l’Office Public de l’Habitat [Localité 2] HABITAT, désormais dénommé [Localité 3] HABITAT, a consenti un bail d'habitation à M. [G] [Y] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 3] à [Localité 4] (01), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 284,21 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 18 novembre 2025, [Localité 3] HABITAT a fait commandement à M. [G] [Y] d’avoir à payer la somme en principal de 647,84 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 16 février 2026, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 17 février 2026, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai de M. [G] [Y], si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation du locataire au paiement : 
- de la somme de 1.020,68 euros au titre des loyers échus à fin décembre 2025, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, 
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, 
- d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

A l'audience du 28 mai 2026, [Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, ramenant à 195,36 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à fin avril 2026. Il a précisé que le locataire avait repris le paiement du loyer courant et être donc favorable à l'octroi de délais de paiement. 

En défense, M. [G] [Y], comparant en personne, a déclaré avoir soldé entièrement la dette locative. Il a en outre expliqué qu'il était hospitalisé et qu'il rencontre des problèmes dans son logement, notamment de bruit. 

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 août 2026.
A la demande du tribunal, GRAND BOURG HABITAT a produit une note en délibéré et un décompte actualisé de la dette au 08 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 17 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT justifie avoir saisi le 27 octobre 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité. 

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 18 novembre 2025, [Localité 3] HABITAT a fait commandement à M. [G] [Y] d’avoir à payer la somme en principal de 647,84 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. La clause résolutoire était donc acquise au 19 janvier 2026. 

Cependant, M. [G] [Y] a finalement apuré intégralement sa dette locative le 19 mai 2026. 

En principe, le paiement intégral de la dette avant le prononcé de la décision ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. 

Néanmoins, l’expulsion de M. [G] [Y] ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

GRAND BOURG HABITAT sera donc débouté de sa demande d’expulsion de M. [G] [Y] et de ses demandes annexes, notamment de paiement.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [G] [Y] qui n’a apuré sa dette qu’en cours d’instance et qui dès lors succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 18 novembre 2025, du timbre justice (50 €) et de l’assignation. Ces frais ont visiblement déjà été réglés intégralement le 2 juillet 2026. 

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3] HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par M. [G] [Y], 

Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur depuis le 19 janvier 2026, date d'effet du commandement de payer délivré le 18 novembre 2025, est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

Deboute [Localité 3] HABITAT de sa demande d’expulsion de M. [G] [Y], de ses demandes annexes et de sa demande de condamnation à paiement, 

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [Y] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 18 novembre 2025, du timbre justice et de l’assignation du 16 février 2025 (qui ont visiblement déjà été réglés intégralement le 2 juillet 2026), 
 
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire. 

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 06 AOUT 2026




N° RG 26/00145 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HMIV

N° minute : 26/00240 

Dans l’affaire entre : 



DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Pascal FOREST, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Y]
né le 29 Mars 1989 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

comparant




 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Août 2026




copies délivrées le 06 AOUT 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT
Monsieur [G] [Y]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 06 AOUT 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT



EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 mars 2015, l’Office Public de l’Habitat [Localité 2] HABITAT, désormais dénommé [Localité 3] HABITAT, a consenti un bail d'habitation à M. [G] [Y] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 3] à [Localité 4] (01), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 284,21 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 18 novembre 2025, [Localité 3] HABITAT a fait commandement à M. [G] [Y] d’avoir à payer la somme en principal de 647,84 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 16 février 2026, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 17 février 2026, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai de M. [G] [Y], si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation du locataire au paiement : 
- de la somme de 1.020,68 euros au titre des loyers échus à fin décembre 2025, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, 
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, 
- d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

A l'audience du 28 mai 2026, [Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, ramenant à 195,36 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à fin avril 2026. Il a précisé que le locataire avait repris le paiement du loyer courant et être donc favorable à l'octroi de délais de paiement. 

En défense, M. [G] [Y], comparant en personne, a déclaré avoir soldé entièrement la dette locative. Il a en outre expliqué qu'il était hospitalisé et qu'il rencontre des problèmes dans son logement, notamment de bruit. 

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 août 2026.
A la demande du tribunal, GRAND BOURG HABITAT a produit une note en délibéré et un décompte actualisé de la dette au 08 juillet 2026. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 17 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT justifie avoir saisi le 27 octobre 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité. 

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 18 novembre 2025, [Localité 3] HABITAT a fait commandement à M. [G] [Y] d’avoir à payer la somme en principal de 647,84 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. La clause résolutoire était donc acquise au 19 janvier 2026. 

Cependant, M. [G] [Y] a finalement apuré intégralement sa dette locative le 19 mai 2026. 

En principe, le paiement intégral de la dette avant le prononcé de la décision ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. 

Néanmoins, l’expulsion de M. [G] [Y] ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

GRAND BOURG HABITAT sera donc débouté de sa demande d’expulsion de M. [G] [Y] et de ses demandes annexes, notamment de paiement.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [G] [Y] qui n’a apuré sa dette qu’en cours d’instance et qui dès lors succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 18 novembre 2025, du timbre justice (50 €) et de l’assignation. Ces frais ont visiblement déjà été réglés intégralement le 2 juillet 2026. 

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3] HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par M. [G] [Y], 

Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur depuis le 19 janvier 2026, date d'effet du commandement de payer délivré le 18 novembre 2025, est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

Deboute [Localité 3] HABITAT de sa demande d’expulsion de M. [G] [Y], de ses demandes annexes et de sa demande de condamnation à paiement, 

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [Y] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 18 novembre 2025, du timbre justice et de l’assignation du 16 février 2025 (qui ont visiblement déjà été réglés intégralement le 2 juillet 2026), 
 
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire. 

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-08-13T19:00:27.084Z.