Tribunal judiciaire de Rennes, Chambre référés, 14 août 2026, n° 25/00919

RE F E R E



N° 


Du 14 Août 2026 

 N° RG 25/00919 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L4NU
50D 


c par le RPVA
le
à

Me Angélina HARDY-LOISEL, Me Corentin PALICOT, Me Sophie SOUET 




- copie dossier 
- 2 copies service expertises 


Expédition et copie executoire délivrée le:
à

DP Me Angélina HARDY-LOISEL, 
DP Me Corentin PALICOT,
DP Me Sophie SOUET 










Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [T] [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substituée par Me RENOU, avocat au barreau de Rennes, 

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substituée par Me RENOU, avocat au barreau de Rennes, 

DEFENDEURS AU REFERE:

S.C.I. SCI [F], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Corentin PALICOT, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. P B, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Angélina HARDY-LOISEL, avocat au barreau de RENNES substitué par Me LECLERCQ, avocat au barreau de Rennes

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 24 Juin 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 14 Août 2026, date indiquée à l’issue des débats 

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte au rapport de Maitre [B] [M], notaire à CHATEAUGIRON (35), en date du 16 octobre 2023, Monsieur [P] et Madame [T] [D] ont fait l’acquisition d’une propriété située au [Adresse 4] à LANGON (35), auprès de la SCI [F], pour la somme de 1 990 000 euros.

La société PB, agence immobilière basée à [Localité 2], est intervenue au titre des négociations.

Selon devis en date du 23 septembre 2024, la société MOISON qui a mis en évidence l’absence de tubage des trois poêles, chiffre les travaux à hauteur de 31 594.64 euros TTC (pièce n°3).

Selon rapport du mois de mai 2025, le cabinet [O] a relevé : (pièce n°4)
Présence d’humidité massive dans le sous-sol, notamment à cause de l’usage du ciment sur les murs des caves,Fissurations et mouvements de certaines lucarnes et corniches, possiblement dues à une modification de la charpente, Traitement du bois des caves et combles à réaliser, Isolation des combes inappropriée en raison du risque d’incendie.
Par courrier en date du 08 septembre 2025, la gérante de la SCI [F] a considéré que les désordres affectant le château ne relevaient pas de sa responsabilité ou qu’ils étaient apparents, refusant ainsi la démarche amiable proposée par les consorts [D] (pièce n°7).

Suivant constat de commissaire de justice en date du 07 octobre 2025, il est relevé : (pièce n°8)
Des fissures et des infiltrations dans la salle de bain du 2ème étage,De la mousse polyuréthane dans les combles, Des auréoles et fissures dans la chambre parentale du 1er étage,Des auréoles et fissures dans la buanderie du sous-sol,L’effritement des poutres bois dans la réserve fuel, Un réseau des évacuations des eaux pluviales totalement défectueux.
Les consorts [D] ajoutent que les fenêtres et la verrière sont infiltrantes (pièce n°10).

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 19 et 24 novembre 2025, les consorts [D] ont fait assigner la SCI [F] et la société PB devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir : 
Ordonner une mesure d’expertise judiciaire, Enjoindre à la société PB de communiquer son attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle à la date de délivrance de l’assignation, sous astreinte, Dépens comme de droit. 
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 24 juin 2026, les consorts [D], représentés par leur conseil, demandent au juge de bien vouloir :
Ordonner une mesure d’expertise judiciaire, Constater le désistement de leur demande concernant la communication d’assurance de la société P.B. eu égard à leur production spontanée dans le cadre de la présente instance,Débouter la SCI [F] de sa demande de mise hors de cause et de la demande d’indemnisation formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Débouter la société PB de sa demande de mise hors de cause et de sa demande de condamnation des époux [D] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Dépens comme de droit.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’eu égard à l’importance des désordres découverts, et leur nature, ils sont susceptibles d’engager la responsabilité de la SCI [F] sur le fondement des vices du consentement avec les poêles non tubés, ainsi que sur le fondement des vices cachés avec l’humidité et les fissures du château.
Ils rappellent qu’ils ont acheté un château supposé être rénové, sans travaux d’entretien à réaliser, et que la clause exonératoire ne joue pas si le vendeur est de mauvaise foi, auquel est assimilé la SCI [F] qui a réalisé elle-même les travaux de maçonnerie, et qui n’est pas en mesure de justifier de l’intervention d’autres artisans.
Ils font également valoir que la SCI [F] est susceptible de voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la responsabilité décennale en tant que constructeur de l’ouvrage.
S’agissant de la société PB, ils relèvent qu’elle était tenue d’une obligation d’information, qu’elle n’a pas respecté, puisqu’elle n’a pas vérifié les caractéristiques ni la consistance du bien vendu, et qu’elle aurait dû avertir les acheteurs des désordres et de la nécessité de prévoir un budget travaux, ainsi que de la réalisation de travaux sans l’intervention de professionnels régulièrement assurés.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 24 juin 2026, la SCI [F], représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :
A titre principal, Débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,Condamner les époux [D] à verser à la SCI [F] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,A titre subsidiaire, Ordonner une mesure d’expertise judiciaire strictement circonscrite aux dommages dénoncés (et dont il est rapporté la preuve de leur crédibilité en fait et en droit) et d’indiquer ainsi précisément les dommages concernés,Réserver des dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les seuls travaux importants qu’elle a réalisés sont les travaux de chauffage et d’électricité, le reste consistant en des travaux d’aménagement, de sorte que la condition d’ouvrage de l’article 1792 n’est pas caractérisée, et qu’aucun des dommages allégués ne relève de la garantie décennale.
S’agissant des vices cachés, elle fait valoir que l’acte de vente exclu cette garantie pour les travaux réalisés par le vendeur lui-même, or aucun des dommages allégués ne relève des travaux réalisés par la venderesse, étant au surplus relevé que les vices ne sont pas cachés, d’autant plus s’agissant d’un château vieux de 200 ans.
S’agissant des vices du consentement, elle relève que les époux [D] ne soutiennent pas l’existence d’une intention de tromper portant sur un élément déterminant de leur consentement, étant rappelé qu’ils ne pouvaient ignorer que les cheminées n’avaient pas de tubage.
Plus généralement, elle fait valoir que les dommages allégués sont inhérents à la nature d’un château ancien, et que certains dommages concernent des travaux qu’elle n’a pas réalisés, ni fait réaliser.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 24 juin 2026, la société PB, représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :
Débouter les consorts [D] de l’ensemble de leurs prétentions formées à l’encontre de la société PB, Prononcer la mise hors de cause de l’agence PB dans le cadre de la présente instance,Condamner les consorts [D] ou tout succombant au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les consorts [D] ou tout succombant aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les acquéreurs avaient une parfaite connaissance des travaux réalisés par le vendeur préalablement à leur acquisition, sans l’intervention de professionnels, puisque listés dans le compromis de vente et l’acte authentique.
Elle ajoute que les acheteurs avaient connaissance des désordres évoqués, et qu’ils étaient en possession des diagnostics réalisés avant la vente (pièces n°1 et 2 SCI), ou que l’agence n’était pas en mesure de déceler ces désordres.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l'audience utile précitée.

Par suite, la décision a été mise en délibéré au 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de prendre acte du désistement des consorts [D] de leur demande de communication de pièce sous astreinte formée à l’encontre de la société PB.

Sur la demande d’expertise judiciaire 

En application de l'article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d'instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

Selon les articles 1130 et 1137, le dol, notamment caractérisé par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie est un vice du consentement.

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Selon les articles 1792, 1792-1 et 1792-4 du Code civil, les constructeurs, ainsi que les vendeurs constructeurs, sont tenus des dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, dans un délai de dix ans à compter de la réception. 

Par ailleurs, il est admis que l'agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu'au tiers contractant une information loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d'effectuer un choix éclairé. Toute défaillance à l'égard de la partie qui ne l'a pas mandaté engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière. 
L'agent immobilier, est notamment, en tant que négociateur et rédacteur d'acte, tenu d'un devoir d'information et de conseil afin de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention. Ce devoir d'information et de conseil implique qu'en amont, l'agent immobilier vérifie personnellement, au prix d'un minimum d'investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la qualité des biens qu'il est chargé de vendre. 

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le bien des consorts [D] est affecté de nombreux désordres (pièces n°4-8-10).

Dès lors qu’il n’appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur la qualification des désordres, ou l’exclusion des garanties légales, et qu’en l’état des pièces versées il ne soit pas possible de déterminer la nature des désordres et les responsabilités encourues, les demandeurs justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des parties assignées, afin de faire judiciairement constater les dommages allégués et établir les responsabilités encourues. 

Par conséquent, il sera fait droit à leur demande d’expertise, selon les modalités prévues au présent dispositif, et à leurs frais avancés.

Sur les chefs de mission de l’expert

Selon l’article 265 du Code civil, la décision qui ordonne l'expertise énonce les chefs de la mission de l'expert, le juge exerçant à ce titre un pouvoir souverain. 

En l’espèce, et de façon classique, la mission de l’expert portera sur les désordres dénoncés dans l’assignation et les pièces versées.

Sur les autres demandes

Demandeurs à l’instance, les consorts [D] en supporteront les dépens. 

Succombant en leur demande principale, la société PB et la SCI [F] seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 

CONSTATONS le caractère parfait du désistement des consorts [D] de leur demande de communication de pièces formée à l’endroit de la société PB ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire, et désignons pour y procéder Monsieur [K] [E], domicilié [Adresse 5], Tél. 06.76.38.59.13 Mél. [Courriel 1], lequel aura pour mission de :
Se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils préalablement convoqués,Prendre connaissance de tous documents utiles et recueillir tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de sa mission,Examiner les désordres affectant le château vendu aux époux [D] et en particulier les désordres dénoncés dans le rapport du Cabinet [O], le procès-verbal de constat de la SELARL NEDELLEC & ASSOCIES, les photographies concernant les infiltrations des fenêtres et verrière et dans la présente assignation,Rechercher les causes des désordres constatés,Dire s’ils sont de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination,Décrire précisément et chiffrer sur la base de devis le coût des travaux de reprise nécessaires,Préciser la durée des travaux,Donner son avis sur les préjudices résultant d’une part des désordres constatés, d’autre part des travaux le cas échéant nécessaires pour y remédier,Fournir à la juridiction tous les éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer les responsabilités encourues et pour évaluer les différents préjudices éventuellement subis par les requérants,
FIXONS à la somme de 3 000 euros (trois mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que les consorts [D] devront consigner au moyen d'un chèque émis à l'ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de trois mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque ; 

DISONS que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ; 

DISONS qu'à l'issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l'expert communiquera aux parties, s'il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l'ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ; 

DISONS que l'expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de versement de la consignation en un seul original (ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée) ; qu'il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l'expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ; 

INVITONS les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ; 

CONDAMNONS les consorts [D] aux dépens ;

DÉBOUTONS la SCI [F] et la société PB de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires ; 

La greffière, La juge des référés,