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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, 1ère Chambre, 7 août 2026, n° 23/00410

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueServitudes
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant actes authentiques en date des 30 octobre 1998 et 7 avril 2010, Madame [R] [I] a acquis la propriété d’une maison d’habitation sise sur la commune d’[Localité 3] (08), lieudit « [Localité 5] » (cadastré section A[Cadastre 1]) et d’un garage (cadastré section A[Cadastre 2]).

Suivant acte authentique en date du 4 décembre 2003, Monsieur [O] [E] et Madame [A] [E] ont acquis un garage sis lieudit « [Localité 5] » à [Localité 3] (cadastré A[Cadastre 3] – anciennement A[Cadastre 4]).

Se plaignant de stationnement sur sa parcelle, Madame [R] [I] a contacté les propriétaires de la parcelle voisine à la sienne.

Par courrier du 25 août 2020, Madame [A] [E] a indiqué à Madame [R] [I] que ce passage est exercé depuis plus de trente ans. Madame [A] [E] a annexé à sa correspondance une copie du courrier en date du 09 septembre 1986 des anciens propriétaires de la parcelle [Cadastre 5] autorisant expressément le passage.

Par acte authentique en date du 05 novembre 2021, Monsieur [H] [Z] a acquis un terrain situé à [Localité 3] (08) « [Localité 5] », sur lequel se trouve notamment un garage (cadastre [Cadastre 6]).

Par acte délivré le 28 février 2023, Madame [R] [I] a saisi le tribunal judiciaire de [Localité 1] aux fins de dire et juger que la servitude de passage alléguée à Monsieur [H] [Z] lui est inopposable et qu’en conséquence, il sera fait interdiction à Monsieur [H] [Z] ou tout locataire de son chef ou toute autre personne d’emprunter la parcelle n°[Cadastre 2] lui appartenant.

En cours d’instance, par acte authentique en date du 13 novembre 2023, Madame [R] [I] a cédé l’immeuble à usage d’habitation sise [Localité 3] outre le garage attenant à sa fille Madame [B] [I].

Par ordonnance du 14 février 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action de Madame [R] [I] à l’encontre de Monsieur [H] [Z], donné acte à Madame [B] [I] de son intervention volontaire en la cause et débouté Madame [R] [I] de l’intégralité de ses demandes. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 octobre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juillet 2026 et mise en délibéré au 07 août 2026 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2025, Madame [B] [I] demande au tribunal de : 

Dire et juger que son intervention volontaire est recevable et bien fondée ; 
Dire et juger que la servitude de passage alléguée par Monsieur [H] [Z] lui est inopposable ;
Dire et juger qu’il sera fait interdiction à Monsieur [H] [Z] et à tout locataire de son chef ou toute autre personne d’emprunter, pour quelque motif que ce soit la parcelle [Cadastre 2] devenue n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [B] [I] ;
Dire et juger que l’acte de propriété de Monsieur [H] [Z] devra être modifié en ce sens qu’il n’existe aucune servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 2] devenue n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [B] [I] ;
Dire et juger qu’en tout état de cause, la preuve d’une servitude de passage sur la parcelle n°A[Cadastre 2] devenue n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [B] [I] n’est pas rapportée ;
Condamner Monsieur [H] [Z] aux dépens ; 
Condamner Monsieur [H] [Z] à payer à Madame [B] [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Débouter Monsieur [H] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, Monsieur [H] [Z] demande au tribunal de : 

Dire et juger que la passerelle cadastrée section A n°[Cadastre 6] à [Localité 3] (08) bénéficie d’une servitude de passage sur la passerelle cadastrée section A n°[Cadastre 5] située à [Localité 3] (08) ;
Débouter Madame [B] [I] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre lui ;
Condamner Madame [B] [I] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement Madame [R] [I] et Madame [B] [I] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties précédemment citées pour un exposé de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS

SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE DE MADAME [B] [I]

Conformément à l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. En application des dispositions de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. L’article 325 du code de procédure civile permet l’intervention à l’instance si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, le présent litige porte sur une servitude de passage relative à une parcelle dont la propriété a été transmise en cours d’instance par Madame [R] [I] à sa fille Madame [B] [I]. Cette dernière est intervenue à la présente instance, pour reprendre les prétentions initialement formulées à l’encontre de Monsieur [H] [Z] par Madame [R] [I]. Compte tenu de la qualité de propriétaire de Madame [B] [I], elle a qualité pour agir. Ses prétentions sont directement en lien avec le litige, puisqu’elle reprend à son compte les demandes initiales.

Dans ces conditions, son intervention volontaire est recevable.

SUR L’EXISTENCE D’UNE SERVITUDE DE PASSAGE

A titre liminaire, il n’est pas contesté et sera donc rappelé que les cadastres des parcelles objets du présent litige ont évolué : la parcelle litigieuse [Cadastre 2] est aujourd’hui désignée [Cadastre 5] et la parcelle litigieuse [Cadastre 4] est désormais désignée [Cadastre 6].

Sur l’existence d’une servitude conventionnelle et son opposabilité
Madame [B] [I] se prévaut des dispositions des articles 686 du code civil et 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais été informée de cette servitude de passage préalablement à la vente et qu’aucune mention ne figure à ce titre dans l’acte de propriété. Elle ajoute que la servitude alléguée n’a fait l’objet d’aucune publication. En conséquence, elle conclut à l’inopposabilité de la servitude à son égard. En réponse au moyen soutenu par Monsieur [H] [Z] selon lequel la servitude lui serait opposable car elle est apparente en raison de la configuration des lieux, Madame [B] [I] indique qu’il ne saurait être déduit de l’existence du garage de Monsieur [H] [Z] une servitude de passage établie à son profit.

Monsieur [H] [Z] soutient que la servitude de passage peut être opposée à Madame [B] [I] s’il est démontré qu’elle en connaissait l’existence au moment de la vente. Il allègue en ce sens que la situation des lieux rend la servitude de passage au profit de la parcelle de la demanderesse parfaitement apparente, de sorte que cette servitude lui est opposable. Il ajoute qu’il est strictement impossible d’entrer dans le garage sans passer sur la passerelle n°[Cadastre 5]. Il souligne également que la situation n’a jamais varié depuis l’acquisition par la demanderesse de sa propriété et que la servitude de passage n’avait jamais été contestée auparavant.

En application de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, à condition que les services soient établis seulement à un fonds et pour un fonds. Ces servitudes peuvent être discontinues, comme un droit de passage. Dans ce cas, conformément à l’article 691 du code civil, elles ne peuvent s’établir que par titre.

Il est par ailleurs acquis que les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables à l’acquéreur que si elles sont mentionnées dans son titre de propriété, ou qu’elles font l’objet de la publicité foncière, ou encore que l’acquéreur en connaissait l’existence au moment de son acquisition.

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié en date du 05 novembre 2021 que Monsieur [H] [Z] a acquis le terrain situé à [Localité 3] cadastré [Cadastre 6] sur lequel se trouve un garage. Cet acte notarié mentionne :

« Rappel de servitude. […] 

En ce qui concerne la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 6] : 
Aux termes d’un acte reçu par Maître [Y] [J], Notaire à [Localité 6], le 04 décembre 2023, publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1, le 23 janvier 2004, volume 0804P01 2004P, numéro 419, il a été relaté dans la désignation de l’immeuble ce qui suit littéralement rapporté : 
« DESIGNATION DE L’IMMEUBLE VENDU
UN GARAGE avec terrain sis à [Localité 3], Ardennes, 
Cadastré section A, numéro [Cadastre 3], lieudit « [Localité 5] », pour une contenance de 03 ares 23 centiares
Avec passage devant le garage consenti par Monsieur et Madame [C] demeurant à [Localité 3], « [Localité 5] », aux termes d’un courrier en date du 07 Septembre 1986, demeuré joint et annexé aux présentes après mentions » ». 

Les parties produisent ledit courrier de Monsieur et Madame [C] en date du 07 septembre 1986 qui mentionne effectivement : 

« Mr et Mme [C] autorise Mr [V] à faire l’ouverture de son garage donnant sur le prolongement de la parcelle N°[Cadastre 2] et l’accès à celui-ci ».

L’existence d’une servitude conventionnelle n’est pas remise en cause par Madame [B] [I] qui conteste l’opposabilité de la servitude à son égard.

Pour autant, il ne ressort pas de cet acte sous seing privé du 07 septembre 1986 que le passage ait été accordé par un fonds pour un autre fonds, mais par deux personnes à une autre personne. Le droit de passage consenti est dans ces conditions nominatif. D’ailleurs, il n’est pas fait mention d’un quelconque caractère perpétuel que revêtirait cette autorisation, non plus que de sa transmission aux ayant-droits successifs en cas de mutation de propriété. Cet acte n’a en outre pas été publié à l’issue de sa rédaction. 

Ainsi, il ne ressort pas des termes employés, ni des démarches entamées, que les parties à cet acte aient entendu constituer une servitude. 

Dans ces conditions, il doit être considérer qu’aucune servitude n’a été établie par titre.

Par conséquent, il sera dit que la parcelle cadastrée [Cadastre 6] situé sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » appartenant à Monsieur [H] [Z] ne bénéficie d’aucune servitude de passage conventionnelle sur la parcelle cadastré [Cadastre 5] situé sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » appartenant à Madame [B] [I].

En tout état de cause, si une servitude avait été consentie par la convention du 07 septembre 1986, elle n’aurait pas été opposable à Madame [B] [I]. En effet, il n’est pas contesté par le défendeur, d’une part, que la servitude de passage alléguée et consignée dans l’acte d’acquisition de la passerelle [Cadastre 6] n’est pas expressément mentionnée dans le titre de propriété de la passerelle [Cadastre 5] et, d’autre part, qu’elle n’a pas été publiée. De plus, il ne peut être retenu que, en raison de la configuration des lieux, Madame [B] [I] avait nécessairement connaissance de l’existence d’une servitude de passage au moment de son acquisition. Si Monsieur [H] [Z] soutient qu’il est strictement impossible d’entrer dans le garage de la parcelle [Cadastre 6] sans passer par la passerelle [Cadastre 5], aucun élément objectif ne permet de corroborer ces allégations. Les photographies en procédure et le plan cadastral produits au débat ne sont pas suffisamment clairs et précis pour caractériser l’impossibilité totale de manœuvrer pour entrer dans le garage de la parcelle [Cadastre 6] sans passer sur la parcelle [Cadastre 5]. Enfin, si Monsieur [H] [Z] soutient que la servitude de passage n’a jamais été véritablement contesté avant les problèmes récemment rencontrés avec sa locataire, ces motifs sont insuffisants pour considérer que Madame [B] [I] avait connaissance de la servitude, le passage ayant pu être admis au titre d’une simple tolérance.

Ainsi, aucune servitude n’a été établie par titre, et en tout état de cause celle-ci n’aurait pas été opposable à Madame [B] [I].

Sur l’existence d’une servitude légale 
Pour soutenir qu’il n’existe aucune servitude légale, Madame [B] [I] fait valoir que Monsieur [H] [Z] se contente d’alléguer que l’ouverture de son garage par l’autre côté ne serait pas possible du fait du dénivelé, sans en rapporter néanmoins la preuve. Elle conclut ainsi que le défendeur ne justifie pas de l’état d’enclavement de son garage. Elle ajoute s’agissant de la prescription trentenaire que celle-ci doit être continue, paisible, publique et non équivoque et que Monsieur [H] [Z] ne verse aux débats aucun élément de nature à établir cette prescription. 

Monsieur [H] [Z] soutient à titre subsidiaire qu’il existe une servitude légale du fait de la situation d’enclave. Il allègue que pour entrer dans son garage, le seul accès depuis 1986 nécessite de passer sur une infime partie de la passerelle [Cadastre 5] appartenant à Madame [B] [I]. Il souligne par ailleurs que cela ne crée aucun préjudice à Madame [B] [I].

En application de l’article 682 du code civil , le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [H] [Z] se contente d’alléguer que sa parcelle serait enclavée sans servitude de passage. Si le défendeur indique que la configuration des lieux, qui contient un dénivelé, ne permet pas d’envisager un autre accès au garage, ces allégations ne sont étayées par aucun élément objectif, les photographies produites étant insuffisantes à corroborer ces affirmations. D’ailleurs, il apparaît clairement sur les photographies produites au débat, et sur le plan cadastral faisant apparaître la parcelle [Cadastre 6] que ladite parcelle et le garage édifié sur celle-ci disposent d’une façade, certes dépourvue actuellement d’ouverture, mais permettant un accès à la voie publique. Monsieur [H] [Z] ne démontre pas que l’aménagement d’un accès à cette partie de sa parcelle depuis cette voie publique est impossible ou nécessiterait des travaux d’un coût hors de proportion avec l’usage qui en serait fait et la valeur du bien. 

Ainsi, Monsieur [H] [Z] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’état d’enclave de son fonds qu’il invoque. 

Par conséquent, la parcelle cadastrée [Cadastre 6] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » ne bénéficie d’aucune servitude de passage établie par la loi sur la parcelle [Cadastre 5] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Adresse 4] ».

SUR LES CONSEQUENCES DE L’ABSENCE DE SERVITUDE DE PASSAGE 

Monsieur [H] [Z] ne dispose dans ces conditions d’aucun titre pour exercer un passage.

Par conséquent, il sera lui sera fait interdiction ainsi qu’à toute autre personne occupante de son chef d’opérer un passage sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5] située sur la commune d’[Localité 3] (08) et appartenant à Madame [B] [I].

En outre, la demanderesse sollicite qu’il soit ordonné la modification de l’acte de propriété de Monsieur [H] [Z] en ce sens qu’il n’existe aucune servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 2] devenue n°[Cadastre 5] lui appartenant. 

Le juge judiciaire n’a pas la compétence pour ordonner une telle modification.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

SUR LES FRAIS DU PROCES

Sur les dépens et la distraction 
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». Conformément à l’article 699, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Monsieur [H] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance et la demande de distraction de son conseil sera rejetée.

Dès lors que Madame [B] [I] 

Sur l’article 700 du code de procédure civile 
En application du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat ».

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [H] [Z] sera condamné à indemniser Madame [B] [I] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. 

Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Monsieur [H] [Z] seront par ailleurs rejetées. 

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Ainsi, il n’y a pas lieu pour le tribunal d’ordonner mais simplement de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [B] [I] ;

DIT que la parcelle cadastrée [Cadastre 6] situé sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » appartenant à Monsieur [H] [Z] ne bénéficie d’aucune servitude de passage conventionnelle sur la parcelle cadastré [Cadastre 5] situé sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » appartenant à Madame [B] [I] ;

DIT que la parcelle cadastrée [Cadastre 6] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » ne bénéficie d’aucune servitude de passage établie par la loi sur la parcelle [Cadastre 5] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » ;

DIT que Monsieur [H] [Z] ne dispose d’aucun titre pour exercer un passage sur la passerelle [Cadastre 5] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Adresse 4] » ;

Dispositif

En conséquence,

FAIT interdiction à Monsieur [H] [Z] et à toute personne occupante de son chef d’opérer un passage sur la passerelle [Cadastre 5] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Adresse 4] » appartenant à Madame [B] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux dépens ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à Madame [B] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [H] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de distraction des dépens ;

REJETTE toute autre demande ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,


LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 J U G E M E N T


 Minute N° 95/2026



Le sept Août deux mil vingt six, 

Madame LE-MOING Eve-Marie, Juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Reims, déléguée au Tribunal Judiciaire de [Localité 1] par ordonnance du 16 mars 2026, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame MIHELIC Carine, Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 23/00410 - N° Portalis DBWT-W-B7H-EGTT.
Code NAC 74A

DEMANDERESSE

Mme [R] [I]
née le 08 Mars 1976 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

*****

Mme [B] [I]
née le 20 Février 1993 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES plaidant


 
 
DEFENDEUR

M. [H] [Z]
né le 20 Mai 1952 à [Localité 4] (BELGIQUE)
de nationalité Belge
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

 EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant actes authentiques en date des 30 octobre 1998 et 7 avril 2010, Madame [R] [I] a acquis la propriété d’une maison d’habitation sise sur la commune d’[Localité 3] (08), lieudit « [Localité 5] » (cadastré section A[Cadastre 1]) et d’un garage (cadastré section A[Cadastre 2]).

Suivant acte authentique en date du 4 décembre 2003, Monsieur [O] [E] et Madame [A] [E] ont acquis un garage sis lieudit « [Localité 5] » à [Localité 3] (cadastré A[Cadastre 3] – anciennement A[Cadastre 4]).

Se plaignant de stationnement sur sa parcelle, Madame [R] [I] a contacté les propriétaires de la parcelle voisine à la sienne.

Par courrier du 25 août 2020, Madame [A] [E] a indiqué à Madame [R] [I] que ce passage est exercé depuis plus de trente ans. Madame [A] [E] a annexé à sa correspondance une copie du courrier en date du 09 septembre 1986 des anciens propriétaires de la parcelle [Cadastre 5] autorisant expressément le passage.

Par acte authentique en date du 05 novembre 2021, Monsieur [H] [Z] a acquis un terrain situé à [Localité 3] (08) « [Localité 5] », sur lequel se trouve notamment un garage (cadastre [Cadastre 6]).

Par acte délivré le 28 février 2023, Madame [R] [I] a saisi le tribunal judiciaire de [Localité 1] aux fins de dire et juger que la servitude de passage alléguée à Monsieur [H] [Z] lui est inopposable et qu’en conséquence, il sera fait interdiction à Monsieur [H] [Z] ou tout locataire de son chef ou toute autre personne d’emprunter la parcelle n°[Cadastre 2] lui appartenant.

En cours d’instance, par acte authentique en date du 13 novembre 2023, Madame [R] [I] a cédé l’immeuble à usage d’habitation sise [Localité 3] outre le garage attenant à sa fille Madame [B] [I].

Par ordonnance du 14 février 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action de Madame [R] [I] à l’encontre de Monsieur [H] [Z], donné acte à Madame [B] [I] de son intervention volontaire en la cause et débouté Madame [R] [I] de l’intégralité de ses demandes. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 octobre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juillet 2026 et mise en délibéré au 07 août 2026 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2025, Madame [B] [I] demande au tribunal de : 

Dire et juger que son intervention volontaire est recevable et bien fondée ; 
Dire et juger que la servitude de passage alléguée par Monsieur [H] [Z] lui est inopposable ;
Dire et juger qu’il sera fait interdiction à Monsieur [H] [Z] et à tout locataire de son chef ou toute autre personne d’emprunter, pour quelque motif que ce soit la parcelle [Cadastre 2] devenue n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [B] [I] ;
Dire et juger que l’acte de propriété de Monsieur [H] [Z] devra être modifié en ce sens qu’il n’existe aucune servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 2] devenue n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [B] [I] ;
Dire et juger qu’en tout état de cause, la preuve d’une servitude de passage sur la parcelle n°A[Cadastre 2] devenue n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [B] [I] n’est pas rapportée ;
Condamner Monsieur [H] [Z] aux dépens ; 
Condamner Monsieur [H] [Z] à payer à Madame [B] [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Débouter Monsieur [H] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, Monsieur [H] [Z] demande au tribunal de : 

Dire et juger que la passerelle cadastrée section A n°[Cadastre 6] à [Localité 3] (08) bénéficie d’une servitude de passage sur la passerelle cadastrée section A n°[Cadastre 5] située à [Localité 3] (08) ;
Débouter Madame [B] [I] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre lui ;
Condamner Madame [B] [I] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement Madame [R] [I] et Madame [B] [I] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties précédemment citées pour un exposé de leurs moyens.

MOTIFS

SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE DE MADAME [B] [I]

Conformément à l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. En application des dispositions de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. L’article 325 du code de procédure civile permet l’intervention à l’instance si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, le présent litige porte sur une servitude de passage relative à une parcelle dont la propriété a été transmise en cours d’instance par Madame [R] [I] à sa fille Madame [B] [I]. Cette dernière est intervenue à la présente instance, pour reprendre les prétentions initialement formulées à l’encontre de Monsieur [H] [Z] par Madame [R] [I]. Compte tenu de la qualité de propriétaire de Madame [B] [I], elle a qualité pour agir. Ses prétentions sont directement en lien avec le litige, puisqu’elle reprend à son compte les demandes initiales.

Dans ces conditions, son intervention volontaire est recevable.

SUR L’EXISTENCE D’UNE SERVITUDE DE PASSAGE

A titre liminaire, il n’est pas contesté et sera donc rappelé que les cadastres des parcelles objets du présent litige ont évolué : la parcelle litigieuse [Cadastre 2] est aujourd’hui désignée [Cadastre 5] et la parcelle litigieuse [Cadastre 4] est désormais désignée [Cadastre 6].

Sur l’existence d’une servitude conventionnelle et son opposabilité
Madame [B] [I] se prévaut des dispositions des articles 686 du code civil et 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais été informée de cette servitude de passage préalablement à la vente et qu’aucune mention ne figure à ce titre dans l’acte de propriété. Elle ajoute que la servitude alléguée n’a fait l’objet d’aucune publication. En conséquence, elle conclut à l’inopposabilité de la servitude à son égard. En réponse au moyen soutenu par Monsieur [H] [Z] selon lequel la servitude lui serait opposable car elle est apparente en raison de la configuration des lieux, Madame [B] [I] indique qu’il ne saurait être déduit de l’existence du garage de Monsieur [H] [Z] une servitude de passage établie à son profit.

Monsieur [H] [Z] soutient que la servitude de passage peut être opposée à Madame [B] [I] s’il est démontré qu’elle en connaissait l’existence au moment de la vente. Il allègue en ce sens que la situation des lieux rend la servitude de passage au profit de la parcelle de la demanderesse parfaitement apparente, de sorte que cette servitude lui est opposable. Il ajoute qu’il est strictement impossible d’entrer dans le garage sans passer sur la passerelle n°[Cadastre 5]. Il souligne également que la situation n’a jamais varié depuis l’acquisition par la demanderesse de sa propriété et que la servitude de passage n’avait jamais été contestée auparavant.

En application de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, à condition que les services soient établis seulement à un fonds et pour un fonds. Ces servitudes peuvent être discontinues, comme un droit de passage. Dans ce cas, conformément à l’article 691 du code civil, elles ne peuvent s’établir que par titre.

Il est par ailleurs acquis que les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables à l’acquéreur que si elles sont mentionnées dans son titre de propriété, ou qu’elles font l’objet de la publicité foncière, ou encore que l’acquéreur en connaissait l’existence au moment de son acquisition.

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié en date du 05 novembre 2021 que Monsieur [H] [Z] a acquis le terrain situé à [Localité 3] cadastré [Cadastre 6] sur lequel se trouve un garage. Cet acte notarié mentionne :

« Rappel de servitude. […] 

En ce qui concerne la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 6] : 
Aux termes d’un acte reçu par Maître [Y] [J], Notaire à [Localité 6], le 04 décembre 2023, publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1, le 23 janvier 2004, volume 0804P01 2004P, numéro 419, il a été relaté dans la désignation de l’immeuble ce qui suit littéralement rapporté : 
« DESIGNATION DE L’IMMEUBLE VENDU
UN GARAGE avec terrain sis à [Localité 3], Ardennes, 
Cadastré section A, numéro [Cadastre 3], lieudit « [Localité 5] », pour une contenance de 03 ares 23 centiares
Avec passage devant le garage consenti par Monsieur et Madame [C] demeurant à [Localité 3], « [Localité 5] », aux termes d’un courrier en date du 07 Septembre 1986, demeuré joint et annexé aux présentes après mentions » ». 

Les parties produisent ledit courrier de Monsieur et Madame [C] en date du 07 septembre 1986 qui mentionne effectivement : 

« Mr et Mme [C] autorise Mr [V] à faire l’ouverture de son garage donnant sur le prolongement de la parcelle N°[Cadastre 2] et l’accès à celui-ci ».

L’existence d’une servitude conventionnelle n’est pas remise en cause par Madame [B] [I] qui conteste l’opposabilité de la servitude à son égard.

Pour autant, il ne ressort pas de cet acte sous seing privé du 07 septembre 1986 que le passage ait été accordé par un fonds pour un autre fonds, mais par deux personnes à une autre personne. Le droit de passage consenti est dans ces conditions nominatif. D’ailleurs, il n’est pas fait mention d’un quelconque caractère perpétuel que revêtirait cette autorisation, non plus que de sa transmission aux ayant-droits successifs en cas de mutation de propriété. Cet acte n’a en outre pas été publié à l’issue de sa rédaction. 

Ainsi, il ne ressort pas des termes employés, ni des démarches entamées, que les parties à cet acte aient entendu constituer une servitude. 

Dans ces conditions, il doit être considérer qu’aucune servitude n’a été établie par titre.

Par conséquent, il sera dit que la parcelle cadastrée [Cadastre 6] situé sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » appartenant à Monsieur [H] [Z] ne bénéficie d’aucune servitude de passage conventionnelle sur la parcelle cadastré [Cadastre 5] situé sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » appartenant à Madame [B] [I].

En tout état de cause, si une servitude avait été consentie par la convention du 07 septembre 1986, elle n’aurait pas été opposable à Madame [B] [I]. En effet, il n’est pas contesté par le défendeur, d’une part, que la servitude de passage alléguée et consignée dans l’acte d’acquisition de la passerelle [Cadastre 6] n’est pas expressément mentionnée dans le titre de propriété de la passerelle [Cadastre 5] et, d’autre part, qu’elle n’a pas été publiée. De plus, il ne peut être retenu que, en raison de la configuration des lieux, Madame [B] [I] avait nécessairement connaissance de l’existence d’une servitude de passage au moment de son acquisition. Si Monsieur [H] [Z] soutient qu’il est strictement impossible d’entrer dans le garage de la parcelle [Cadastre 6] sans passer par la passerelle [Cadastre 5], aucun élément objectif ne permet de corroborer ces allégations. Les photographies en procédure et le plan cadastral produits au débat ne sont pas suffisamment clairs et précis pour caractériser l’impossibilité totale de manœuvrer pour entrer dans le garage de la parcelle [Cadastre 6] sans passer sur la parcelle [Cadastre 5]. Enfin, si Monsieur [H] [Z] soutient que la servitude de passage n’a jamais été véritablement contesté avant les problèmes récemment rencontrés avec sa locataire, ces motifs sont insuffisants pour considérer que Madame [B] [I] avait connaissance de la servitude, le passage ayant pu être admis au titre d’une simple tolérance.

Ainsi, aucune servitude n’a été établie par titre, et en tout état de cause celle-ci n’aurait pas été opposable à Madame [B] [I].

Sur l’existence d’une servitude légale 
Pour soutenir qu’il n’existe aucune servitude légale, Madame [B] [I] fait valoir que Monsieur [H] [Z] se contente d’alléguer que l’ouverture de son garage par l’autre côté ne serait pas possible du fait du dénivelé, sans en rapporter néanmoins la preuve. Elle conclut ainsi que le défendeur ne justifie pas de l’état d’enclavement de son garage. Elle ajoute s’agissant de la prescription trentenaire que celle-ci doit être continue, paisible, publique et non équivoque et que Monsieur [H] [Z] ne verse aux débats aucun élément de nature à établir cette prescription. 

Monsieur [H] [Z] soutient à titre subsidiaire qu’il existe une servitude légale du fait de la situation d’enclave. Il allègue que pour entrer dans son garage, le seul accès depuis 1986 nécessite de passer sur une infime partie de la passerelle [Cadastre 5] appartenant à Madame [B] [I]. Il souligne par ailleurs que cela ne crée aucun préjudice à Madame [B] [I].

En application de l’article 682 du code civil , le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [H] [Z] se contente d’alléguer que sa parcelle serait enclavée sans servitude de passage. Si le défendeur indique que la configuration des lieux, qui contient un dénivelé, ne permet pas d’envisager un autre accès au garage, ces allégations ne sont étayées par aucun élément objectif, les photographies produites étant insuffisantes à corroborer ces affirmations. D’ailleurs, il apparaît clairement sur les photographies produites au débat, et sur le plan cadastral faisant apparaître la parcelle [Cadastre 6] que ladite parcelle et le garage édifié sur celle-ci disposent d’une façade, certes dépourvue actuellement d’ouverture, mais permettant un accès à la voie publique. Monsieur [H] [Z] ne démontre pas que l’aménagement d’un accès à cette partie de sa parcelle depuis cette voie publique est impossible ou nécessiterait des travaux d’un coût hors de proportion avec l’usage qui en serait fait et la valeur du bien. 

Ainsi, Monsieur [H] [Z] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’état d’enclave de son fonds qu’il invoque. 

Par conséquent, la parcelle cadastrée [Cadastre 6] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » ne bénéficie d’aucune servitude de passage établie par la loi sur la parcelle [Cadastre 5] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Adresse 4] ».

SUR LES CONSEQUENCES DE L’ABSENCE DE SERVITUDE DE PASSAGE 

Monsieur [H] [Z] ne dispose dans ces conditions d’aucun titre pour exercer un passage.

Par conséquent, il sera lui sera fait interdiction ainsi qu’à toute autre personne occupante de son chef d’opérer un passage sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5] située sur la commune d’[Localité 3] (08) et appartenant à Madame [B] [I].

En outre, la demanderesse sollicite qu’il soit ordonné la modification de l’acte de propriété de Monsieur [H] [Z] en ce sens qu’il n’existe aucune servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 2] devenue n°[Cadastre 5] lui appartenant. 

Le juge judiciaire n’a pas la compétence pour ordonner une telle modification.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

SUR LES FRAIS DU PROCES

Sur les dépens et la distraction 
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». Conformément à l’article 699, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Monsieur [H] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance et la demande de distraction de son conseil sera rejetée.

Dès lors que Madame [B] [I] 

Sur l’article 700 du code de procédure civile 
En application du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat ».

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [H] [Z] sera condamné à indemniser Madame [B] [I] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. 

Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Monsieur [H] [Z] seront par ailleurs rejetées. 

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Ainsi, il n’y a pas lieu pour le tribunal d’ordonner mais simplement de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [B] [I] ;

DIT que la parcelle cadastrée [Cadastre 6] situé sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » appartenant à Monsieur [H] [Z] ne bénéficie d’aucune servitude de passage conventionnelle sur la parcelle cadastré [Cadastre 5] situé sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » appartenant à Madame [B] [I] ;

DIT que la parcelle cadastrée [Cadastre 6] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » ne bénéficie d’aucune servitude de passage établie par la loi sur la parcelle [Cadastre 5] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Localité 5] » ;

DIT que Monsieur [H] [Z] ne dispose d’aucun titre pour exercer un passage sur la passerelle [Cadastre 5] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Adresse 4] » ;

En conséquence,

FAIT interdiction à Monsieur [H] [Z] et à toute personne occupante de son chef d’opérer un passage sur la passerelle [Cadastre 5] située sur la commune d’[Localité 3] (08) lieudit « [Adresse 4] » appartenant à Madame [B] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux dépens ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à Madame [B] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [H] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de distraction des dépens ;

REJETTE toute autre demande ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,


LE GREFFIER LE JUGE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 30, code civil 682, code civil 686, code civil 691, code de procedure civile 325). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-17T18:15:33.406Z.