Tribunal judiciaire de Nancy, POLE CIVIL section 1, 18 août 2026, n° 24/02451

MINUTE N° : 26/
JUGEMENT DU : 18 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/02451 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JGS7
AFFAIRE : Monsieur [M] [W], Madame [O] [X] épouse [W] C/ S.A. MAAF ASSURANCES SA, Monsieur [S] [R], Monsieur [Z] [R] [T], Madame [K] [R] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 1
JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL :


PRESIDENT : Monsiueur Hervé HUMBERT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER lors des débats : Monsieur PIERRON William
GREFFIER lors du prononcé : Madame Neila BACO,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [W]
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 102

Madame [O] [X] épouse [W]
née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 102

DEFENDEURS

S.A. MAAF ASSURANCES SA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Anne-laure TAESCH de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 11

Monsieur [S] [R] agissant tant en son nom personnel que de représentant légal de sa fille [K] [R] [T]
né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Marie-aline LARERE de la SCP AUBRUN AUBRY LARERE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 081

Monsieur [Z] [R] [T]
né le [Date naissance 4] 2006 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Marie-aline LARERE de la SCP AUBRUN AUBRY LARERE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 081

Madame [K] [R] étant mineure au jour de l’assignation, elle est représentée à la procédure par son père Monsieur [S] [R], également partie à la procédure à titre personnel.
née le [Date naissance 5] 2007 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Marie-aline LARERE de la SCP AUBRUN AUBRY LARERE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 081

Clôture prononcée le : 20 janvier 2026
Débats tenus à l'audience du : 07 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 16 juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 18 Août 2026, nouvelle date indiquée par le Président.



le
copie exécutoire :
Copie certifiée conforme :Maître Marie-aline LARERE + Maître Anne-laure TAESCH +Me Damien LORDIER

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 25 septembre 2017, un contrat de vente a été conclu entre Monsieur [S] [R], Monsieur [Z] [R] [T] et Madame [K] [R] [T] (ci-après les consorts [R]), vendeurs, et Monsieur [Y] [W] et Madame [O] [X] épouse [W] (ci-après les époux [W]), acquéreurs, portant sur un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4] au prix de 340.000 euros et désigné au cadastre sous la référence AK [Cadastre 1].

Quelques temps après leur acquisition, les époux [W], constatant des désordres affectant leur bien, ont sollicité au titre de la garantie catastrophe naturelle leur assureur, la société anonyme MAAF ASSURANCES, (ci-après la SA MAAF ASSURANCES), qui a fait procéder à une expertise amiable par le cabinet Union d’expert, dont le rapport a été rendu le 12 juin 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2019, les époux [W] ont fait assigner les consorts [R] et la SA MAAF ASSURANCES devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nancy. Par ordonnance du 10 décembre 2019, une mesure d’expertise judiciaire a été confiée à Monsieur [L] [V] qui a rendu son rapport définitif le 7 mars 2024.
 
Par actes de commissaire de justice des 5 et 6 septembre 2024, les époux [W] ont fait assigner les consorts [R] ainsi que la SA MAAF ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Nancy en indemnisation de leur préjudice.


Aux termes de leurs dernières écritures assignations valant conclusions en date des 5 et 6 septembre 2024, les époux [W] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :
Condamner la SA MAAF ASSURANCES à leur verser une somme de 191.053,90 euros TTC en indemnisation de leur préjudice ;A titre subsidiaire :
Condamner in solidum Monsieur [S] [R], Monsieur [Z] [R] [T] et Madame [K] [R] [T], représentée par son représentant légal Monsieur [S] [R], à leur verser une somme de 191.053,90 euros TTC en indemnisation de leur préjudice ;A titre infiniment subsidiaire :
Condamner in solidum Monsieur [S] [R], Monsieur [Z] [R] [T] et Madame [K] [R] [T], représentée par son représentant légal Monsieur [S] [R] à leur verser une somme de 114.600 euros au titre d’une perte de chance de ne pas acquérir, ladite perte de chance étant fixée à 60% ;En toutes hypothèses :
Dire et juger que toute condamnation qui interviendra sera assortie du taux de l’intérêt légal à compter du 7 mars 2024 ;Condamner celui qui succombera, à savoir la SA MAAF ASSURANCES, subsidiairement les consorts [R] in solidum, aux dépens d’instance et d’exécution, en ce y compris aux frais de l’expertise judiciaire à hauteur de 14.433,67 euros ;Condamner celui qui succombera, à savoir la SA MAAF ASSURANCES, subsidiairement les consorts [R] in solidum, à leur verser une somme de 7.000 euros aux époux [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur demande à titre principal, dirigée contre la SA MAAF ASSURANCES en indemnisation sur le fondement de la garantie des catastrophes naturelles, les époux [W] invoquent les articles L125-1, L125-2 et L125-3 du code des assurances dans leur version applicable au moment du sinistre.

Se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire en date du 7 mars 2024, ils font état, à de multiples endroits de leur propriété, d’un certain nombre de dommages affectant l’entièreté du rez-de-chaussée à l’exclusion du garage. 

Ils affirment tout d’abord que la dalle a pu se mouvoir indépendamment des murs et fondations, phénomène consubstantiel à la construction en raison de l’indépendance de la dalle posée sur un sol en argile. L’absence de solidarité entre la dalle, les murs et les fondations ne peut selon eux être qualifiée de désordre. 

Ils ajoutent que les dommages résultant du déplacement de la dalle ne pouvaient être prévenus par des mesures habituelles et précisent qu’au moment de l’acquisition du bâtiment, aucun désordre n’existait. Ils affirment alors que des mouvements de terrain différentiels, consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols en 2017 et 2018, sont à l’origine des désordres constatés sur les murs, plafonds et sols du rez-de-chaussée.

Ils expliquent également que l’existence probable de mouvements de la dalle avant la période du sinistre ne peut permettre à l’assureur de décliner sa garantie en recherchant une cause dans les caractéristiques du bâti, sauf à exclure par principe l’application de la garantie catastrophe naturelle. Les circonstances météorologiques aléatoires et non prévisibles que constituent les épisodes de sécheresse en 2017 et 2018, combinée à la présence d’argile sous la dalle, sont selon eux à l’origine des dommages matériels subis. Les demandeurs soulignent qu’admettre l’inverse reviendrait à priver toute personne ayant construit sur un sol « argileux » de garantie. Se fondant sur l’analyse de l’expert, ils expliquent que s’il existe des mouvements du dallage dans la maison depuis 2010, ceux-ci se sont aggravés en 2017 et 2018 du fait de l’intensité anormale des épisodes de sécheresse, causant les désordres relevés. Ils précisent qu’aux termes de son rapport, l’expert indique que le désordre s’est recréé en 2018 et 2019 de sorte qu’il s’agit bien d’un nouveau dommage nécessitant une réparation. Dès lors, ils en déduisent un lien de causalité établi entre les mouvements du sol générés par la sécheresse et les dommages apparus.
Enfin, ils soulignent que durant les périodes de sécheresse en 2017 et 2018, définies par arrêtés préfectoraux, leur bien immobilier faisait l’objet d’un contrat d’assurance en cours auprès de la SA MAAF ASSURANCES de sorte qu’en application de la convention la garantie est due.

Au soutien de leur demande à titre subsidiaire dirigée contre les consorts [R] en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés, les époux [W] invoquent l’article 1641 du code civil.

Ils expliquent que les consorts [R] ne leur ont communiqué un rapport [B], faisant état de la nécessité de procéder à des reprises en sous œuvre pour éviter les mouvements différentiels impactant la façade avant et les pièces adjacentes (entrée et salon) que le 13 avril 2023, soit postérieurement à l’achat du bien immobilier. Ils affirment que les vendeurs avaient indiqué qu’on leur avait préconisé uniquement une injonction de résine. Ils concluent que s’ils avaient eu connaissance de la nécessité de reprendre des fondations en sous-œuvre, ils n’auraient pas acheté ou auraient acheté à un prix différent. Dès lors, ils demandent à ce que les consorts [R] soient tenus à l’indemnisation pour l’entièreté du préjudice tel que chiffré par l’expert à hauteur de 191.053,90 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024.

A titre infiniment subsidiaire, ils invoquent la responsabilité des consorts [R] sur le fondement du dol au visa des articles 1137 et 1240 du code civil.

Ils affirment que les vendeurs ne leur ont pas apporté toutes les informations sur la situation de l’immeuble au moment de la vente. Ils se prévalent alors d’une perte de chance de ne pas acquérir, dont ils demandent l’indemnisation qu’ils évaluent à hauteur d’une somme égale à 80% des travaux nécessaires à la réparation des dommages.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 13 septembre 2025, la SA MAAF ASSURANCES sollicite du tribunal de :

Débouter les époux [W] de toutes leurs demandes à l’encontre de la SA MAAF ASSURANCES ;Condamner les époux [W] aux dépens ;Condamner les époux [W] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande de débouté des époux [W], la SA MAAF ASSURANCES invoque l’article L125-1 alinéa 3 et alinéa 4 du code des assurances.


Elle explique tout d’abord qu’alors que le texte prévoit, pour que la garantie catastrophe naturelle s’applique, que la sécheresse visée par l’arrêté catastrophe naturelle soit la cause déterminante des désordres, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 7 mars 2024 que l’ensemble de ces désordres préexistait avant la vente. La fissuration au plafond était masquée par la mise en place de corniches en polystyrène et l’encombrement par le mobilier présent dans la maison ne permettait pas aux acquéreurs de constater les désordres et notamment l’affaiblissement des plinthes. En outre, elle indique qu’une fissuration à l’endroit de la porte d’entrée avait été reprise par remplacement du linteau selon facture en date du 7 octobre 2013 soit antérieurement à la vente. Elle en conclut que les dommages ne pouvaient donc apparaître dans la période de garantie visée par l’arrêté de catastrophe naturelle.

Elle ajoute que Monsieur [S] [R], lors de la découverte de la fissure en 2013, aurait pu agir à l’encontre du constructeur de la maison ou à l’encontre de son propre assureur si un arrêté catastrophe naturelle avait été publié à cette période. Elle indique en outre que la sécheresse n’est pas un facteur aggravant dans ce cas à l’inverse de la présence d’un talus situé à proximité de la porte d’entrée.

Par ailleurs, elle affirme que si des désordres antérieurs au phénomène naturel existaient et sont la conséquence d’un vice de construction, la garantie peut être écartée car la cause déterminante n’est pas la catastrophe naturelle.

Les conditions de l’article L125-1 du code des assurances n’étant pas réunies, elle sollicite le débouté des époux [W].

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 21 mai 2025, les consorts [R] demandent au tribunal de :

A titre principal :
Débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre des consorts [R] ;
A titre subsidiaire :

Débouter les époux [W] de leur demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire et subsidiairement la subordonner, en application de l’article 514-5 du code de procédure civile à la constitution préalable d’une garantie réelle ou personnelle par les époux [W], suffisante pour répondre de toutes restitutions et réparations, qui devra être fournie dans un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement à intervenir sous peine à défaut d’absence de l’exécution provisoire ;
En tout état de cause :

Condamner les époux [W] aux dépens avec droit au recouvrement direct au profit de son conseil, la SCP Aubrun-Aubry-Larere ;Condamner les époux [W] à verser aux consorts [R] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur demande à titre principal de débouté des époux [W], les consorts [R] se fondent sur les articles 1641, 1642 et 1643 du code civil s’agissant du fondement subsidiaire des demandeurs et l’article 1137 du code civil s’agissant du fondement infiniment subsidiaire.

Les consorts [R] concluent tout d’abord à l’absence de vice caché, affirmant que le rapport de l’expert judiciaire fait une mauvaise analyse des éléments soumis s’agissant de l’existence antérieurement à la vente de désordres cachés aux acheteurs. 

Ils précisent que Monsieur [S] [R] avait informé les époux [W] des désordres qui affectaient le pavillon et des démarches entreprises en leur adressant une copie de l’étude géologique et géotechnique réalisée en décembre 2011, une facture pour le remplacement du linteau et la réparation de la fissure, un plan d’injection sous fondations ainsi qu’un devis pour un montant de 16.385,02 euros TTC. Ils ajoutent que les époux [W] ont visité le bien le 23 juin 2017 avec l’entreprise Uretek, qui en sa qualité de professionnel, les a confortés dans leur achat. Ils soulignent que les acheteurs ont été informés du fait que Monsieur [S] [R] n’avait pas au préalable réalisé la reprise partielle sous fondations et que la reprise par injection évalué à 10.000 euros avait été prise en compte dans les négociations sur le prix de vente. Par ailleurs, Monsieur [S] [R] affirme avoir averti les époux [W] de la nécessité d’arroser très régulièrement le sol côté entrée dès l’apparition d’une sécheresse.

S’agissant du caractère visible des désordres au moment de la vente, les consorts [R] expliquent que les vides sous cloison au séjour et dans l’entrée étaient visibles même pour un non professionnel. Ils précisent que les corniches en polystyrène ont été posées en 2014 dans un but uniquement esthétique et non de dissimulation. Les époux [W] ont par ailleurs selon eux visité la maison en juin 2017 avec la société Uretek, soit postérieurement au déménagement en mai 2017 de Monsieur [S] [R], n’étant dès lors pas aveuglés par le mobilier encombrant.
ls ajoutent n’avoir pas procédé au changement de l’ensemble des plinthes des cloisons intérieures pour rendre visibles les désordres et suivre leur évolution.

Sur le rapport [B] transmis aux acheteurs le 13 avril 2023, les consorts [R] affirment que les conclusions sur la profondeur des fondations ne correspondent pas à celle de l’étude géologique fournie aux acheteurs au moment de la vente et qu’en outre le rapport [B] préconise de créer des fondations spéciales ou de mettre en œuvre tout autre moyen pour stabiliser le sol tels que l’injection de résine.

Enfin, à l’occasion d’une expertise sécheresse réalisée par le cabinet Union d’Experts mandaté par la SA MAAF ASSURANCES, les consorts [R] affirment n’avoir reçu ni mise en demeure ni simple appel des époux [W] en raison d’une aggravation des désordres.

Dès lors, les consorts [R] estiment avoir fourni l’ensemble des informations et justificatifs pour permettre aux époux [W] de signer le contrat de vente en toute connaissance de cause, et avoir réparé les conséquences, et non pas la cause, du sinistre qui trouve son origine dans les épisodes de sécheresse visés par les arrêtés.

Par ailleurs, les consorts [R] se prévalent de l’application de la clause d’éviction de garantie des vices cachés présente au sein de l’acte de vente du 25 septembre 2017, les époux [W] échouant selon eux à démontrer leur mauvaise foi.

Les consorts [R] concluent également à l’absence de dol, les époux [W] ne démontrant pas que les vendeurs ont dissimulé volontairement une information dont ils savaient le caractère déterminant. En l’absence de preuve d’un consentement vicié au moment de la vente, ils sollicitent le débouté des acheteurs de leur demande au titre de la perte de chance de ne pas acquérir.

Au soutien de leur demande subsidiaire d’écarter l’exécution provisoire de droit, les consorts [R] invoquent les particularités du dossier et motivent la demande subsidiaire de constitution préalable d’une garantie réelle ou personnelle par les époux [W] aux fins d’éviter la perte d’une somme d’argent importante et l’incapacité financière des époux [W] à les rembourser en cas d’arrêt d’appel infirmatif.

La clôture de l’instruction a été fixée au 20 janvier 2026 par ordonnance du même jour.

A l’audience du Pôle civil juge unique section 1 du 07 avril 2026, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026, délibéré prorogé au 18 août 2026

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 6 du code de procédure civile dispose qu’à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est constant qu’en application des dispositions précitées et de l’article L. 112-3 du code des assurances, il incombe à l'assuré de produire le contrat d’assurance litigieux et de rapporter la preuve de son contenu. 

Force est de constater qu’en l’espèce ni les époux [W] ni la SA MAAF ASSURANCES ne produisent aux débats le contrat litigieux, que ce soit les conditions générales ou les conditions particulières, de sorte que le tribunal n’est en mesure de statuer ni sur la demande de garantie des demandeurs ni sur la demande de débouté formée par l’assureur. 

Il sera par conséquent ordonné la réouverture des débats aux fins de production par les parties du contrat applicable. 

Les autres demandes, dont celles relatives aux dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles sont réservées. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, et susceptible d'appel,

SURSEOIT A STATUER sur l’ensemble des demandes, 

REVOQUE l’ordonnance de clôture du 20 janvier 2026, 

ORDONNE la réouverture des débats, 

ENJOINT aux parties de produire aux débats les conditions générales et particulières du contrat d’assurance souscrit par M. [M] [W] et Mme [O] [X] épouse [W] auprès de la société SA MAAF ASSURANCES, 

RESERVE les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles, 

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du septembre 23 septembre 2026, 

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT