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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, Contentieux -10.000€, 8 avril 2026, n° 24/02769

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de construction de maison individuelle (CCMI) conclu le 12 février 2020, M. [M] [B] et Mme [H] [Q] épouse [B] ont confié à la SAS MAISONS CONCEPT la construction d'une maison individuelle sur une parcelle sise 6, allée des Sternes à PRÉFAILLES (44770). Le contrat était conclu pour un prix forfaitaire et définitif de 198.968 euros TTC .

La SAS MAISONS CONCEPT a réalisé l’ouvrage et, selon facture n°05-1647 établie le 9 novembre 2021, elle a actualisé le montant des travaux à la somme de 178.112 euros et sollicité des maîtres de l’ouvrage le paiement de la somme de 8.905,60 euros, soit 5% du prix, correspondant au solde du marché. 

Un procès-verbal de réception a été établi le 10 novembre 2021, avec les réserves suivantes :
- problème sur ouvrant central qui ne suit pas la course sur la baie vitrée donnant sur l’arrière et retouche peinture à effectuer, 
- bavette seuil extérieure - panneau de la porte de garage à changer, 
- absence de rosace sur la serrure de la porte d’entrée et joint de la partie tierce de la porte d’entrée à changer, 
- absence de joints au sol de la salle de bain et couvre joints mitoyenneté façade avant/arrière à poser,
- réglage des menuiseries intérieures et de la trappe du garage (plafond),
- remplacement ouvrant chambre n°2 (porte-fenêtre),
- mise en fonction de la zone 2 du circuit de chauffage, 
- rebouchage placo dans le cellier (robinet extérieur),
- absence de centralisation des volets roulants,
- pose du pot à boues, du micromoteur et déplacement de la vanne thermique,
- vanne d’arrêt pour coupure robinet extérieur à modifier (inaccessible et non vidangeable). 

Par courrier recommandé du 19 novembre 2021, réceptionné par la SAS MAISONS CONCEPT le 23 novembre 2021, les époux [B] ont fait état d’autres désordres : 
- absence de joints de carrelage tout autour du bas de la baignoire, 
- fuite d’eau sur le côté de la pompe à chaleur, 
- fuite d’eau au niveau de la chasse d’eau du WC de la salle de bain,
- absence de pose du contour en carrelage des meubles de la salle de bain, 
- mauvais positionnement du rail de la porte de garage en plein centre de la porte du cellier, 
- mauvais état de la dalle du garage,
Au terme de ce courrier, M. et Mme [B] ont informé le constructeur qu’ils n’entendaient pas régler le solde du marché tant que l’ensemble des réserves ne seraient pas levées. 

A la suite d’une déclaration de sinistre dommages-ouvrage effectuée le 4 novembre 2022 par les maîtres d’ouvrage auprès de leur assureur MMA, une expertise a été diligentée en décembre 2022 par le cabinet SARETEC NANTES pour compte commun des assureurs des garanties dommages-ouvrage et décennale. L’expert a rendu son rapport définitif le 29 janvier 2023. 

Considérant sur la base de ce rapport d’expertise que l’ensemble des réserves avaient été levées, la SAS MAISONS CONCEPT a vainement sollicité auprès des défendeurs, par courrier recommandé du 7 février 2023, le paiement sous huitaine du solde du marché. 

Faute de règlement malgré plusieurs mises en demeure, la SAS MAISONS CONCEPT a, par acte du 5 décembre 2024, fait assigner les époux [B] devant le tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE aux fins de les voir condamnés à lui payer le solde du marché. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2026, après plusieurs renvois sollicités par les parties. 



Représentée par son conseil, la SAS MAISONS CONCEPT, se référant à ses écritures en réplique, a demandé à la juridiction de :

Constater que les travaux de reprise des vices réservés à la réception du chantier et ceux dénoncés par courrier recommandé présenté le 23 novembre 2021 ont été réalisés ou indemnisés dans le cadre de la garantie « Dommages-Ouvrage » ;
En conséquence, condamner in solidum M. [B] et Mme [Q] épouse [B] à lui verser la somme de 8.905,60 euros au titre du solde du marché, avec intérêts au taux légal à compter du 07 février 2023, date de la lettre recommandée de mise en demeure ;
Lui donner acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée ; 
Compléter la mission dévolue à l’expert comme suit : « Examiner les désordres allégués par les époux [B] - [Q] aux termes de leurs conclusions établies en vue de l’audience du Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire du 30 avril 2025 et du rapport technique établi par le cabinet Stéphanie PINIER le 25 janvier 2025 »,
En tout état de cause, 
Condamner in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [H] [Q] épouse [B] à payer à la SAS MAISONS CONCEPT une indemnité de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [H] [Q] épouse [B] aux entiers dépens. 

Se fondant sur les articles 1792-6 et 1231-6 du code civil, et sur l’article R.231-7-II du code de la construction et de l’habitation, la SAS MAISONS CONCEPT soutient que les réserves émises à la réception ont toutes été levées, en précisant que les époux [B] ont expressément reconnu l’exécution des travaux de reprise lors de la réunion d’expertise du 13 décembre 2022. Elle ajoute que les éventuelles malfaçons sur lesquelles porte la demande d’expertise judiciaire sont sans lien avec les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception de l’ouvrage, ce dont elle déduit que les époux [B] devaient s’acquitter du solde du marché dès que celles-ci ont été levées. 
La SAS MAISONS CONCEPT ne s’est pas opposée à la mesure d’instruction sollicitée reconventionnellement par les époux [B], à condition toutefois que les opérations confiées à l’expert judiciaire se limitent aux désordres mentionnés dans le rapport technique établi par le cabinet [R] [Y] le 25 janvier 2025 à la demande ses époux [B]. 

Représentés par leur conseil, M. [M] [B] et Mme [H] [Q] épouse [B] ont demandé au tribunal de :
les déclarer recevables et bien fondés en leur demande ;
En conséquence,
ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la juridiction de désigner avec la mission de : 
-se rendre sur les lieux sis 6 allées des Sternes à PREFAILLES (44770) ;
-se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; 
-examiner les désordres allégués dans l’assignation et ses pièces et en rechercher l’étendue, l’origine et les causes ; 
-fournir tous les éléments permettant d’apprécier s’ils sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; 
-donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres, constater et en évaluer le coût ; 
-dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux bien ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaire, décrire les travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; 
-donner son avis sur le compte entre les parties ; 
-autoriser les requérants à faire réaliser les travaux nécessaires à la précise des griefs constatés à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra ;
-donner au juge tous les éléments techniques et de faits de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par les requérants ; 
-donner tous les éléments techniques et de fait permettant au Juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;
-rédiger un pré-rapport qui sera communiqué, dans le respect du contradictoire, à l’ensemble des parties, qui disposeront d’un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires récapitulatifs ; 
débouter la société MAISONS CONCEPT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions articulées à l’encontre des consorts [B] ; 
condamner la société MAISONS CONCEPT à leur payer la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société MAISONS CONCEPT aux entiers dépens de l’instance. 

Rappelant, au visa de l’article R.231-7 II du code de la construction et l’habitation, que le solde du prix du marché ne devient exigible qu’à compter de la levée effective des réserves, ils s’opposent au paiement du solde du marché en invoquant la persistance de plusieurs désordres.
A titre reconventionnel et sur le fondement de l’article 771 du code de procédure civile relatif à la compétence du juge de la mise en état dans le cadre de la procédure écrite devant le tribunal judiciaire, les époux [B] demandent qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. A l’appui de leur demande reconventionnelle, ils produisent un rapport technique qu’ils ont confié au cabinet Stéphanie PINIER, Conseils et expertise, aux termes duquel l’ouvrage serait impropre à sa destination du fait notamment de la présence de microfissures et d’un taux d’humidité anormalement élevé générant l’apparition de moisissures dans l’immeuble. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION

I. Sur la demande en paiement du solde des travaux

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Les contrats de construction de maisons individuelles sont régis par les dispositions d'ordre public prévues aux articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Les dispositions de l'article R.231-7 du code de la construction et de l'habitation prévoient que le solde de 5% du prix est payable, lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci. Dans le cas où des réserves sont formulées, ce solde doit, jusqu'à la levée des réserves, rester consigné entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. 

Aux termes de l’article L.231-8 du code de la construction et de l’habitation, le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.
En l'espèce, les époux [B] considèrent que toutes les réserves ne sont pas levées.
Or la charge de la preuve de la levée des réserves incombe au constructeur. 
Monsieur et Madame [B] ont émis plusieurs réserves lors de l’établissement, le 10 novembre 2021, du procès-verbal de réception. Ils pouvaient formuler d’autres réserves dans les huit jours suivant la réception de l’immeuble, soit jusqu’au 18 novembre 2021. 
Ils ont dénoncé d’autres désordres par courrier recommandé du 19 novembre 2021. Ces désordres ayant été dénoncés après l’expiration du délai de huit jours, ils ne peuvent être pris en compte dans l’appréciation de l’exigibilité du solde du marché. 

Il est par ailleurs constant que le solde du marché, correspondant à 5% du prix, n’a pas été consigné dans les conditions fixées à l’article R.231-7 II du code de la construction et de l'habitation. 


S’agissant du désaccord qui persiste entre les parties sur la levée effective des réserves, il est versé aux débats :
- un quitus signé le 28 novembre 2022 par l’entreprise SARL MENUISERIE COCHIN FILS et les époux [B], attestant d’une prestation de reprise sur les menuiseries extérieures ;
- un « quitus de levée de réserves » daté du 18 décembre 2021 faisant suite à l’intervention d’une société DIFF ELEC pour la centralisation des volets roulants ; 
- le rapport d’expertise « Dommages-Ouvrage » de Monsieur [L] [S], SARETEC Nantes, en date du 29 janvier 2023, qui liste 24 désordres allégués par Madame [B] au cours de la réunion d’expertise contradictoire et en retient quatre comme affectant l’ouvrage et étant de nature à engager la responsabilité du constructeur dans le cadre du contrat de louage d’ouvrage ; 
- des échanges de courriers entre les parties en date des 7 février 2023, 30 juin 2023, 31 juillet 2023, 2 novembre 2023, 8 novembre 2023, 15 novembre 2023, 28 novembre 2023, 9 octobre 2024 et 18 octobre 2024. 

Aux termes du rapport préliminaire d’expertise amiable rendu le 30 décembre 2022 par Monsieur [S], il est établi que l’ensemble des réserves émises par les époux [B] a été levé, à l’exception de quatre dommages (numéros 16, 19, 22 et 23) relevant de la garantie de parfait achèvement.

En effet les dommages n°1, n°2, n°3, n°4, n°6, n°7 à 13, n°15 ont été corrigés par le constructeur (aux dires de Madame [B] elle-même) . 

Le dommage n°5 relatif aux menuiseries intérieures était partiellement réglé, la société LB Père et Fils s’engageant à poser rapidement une gâche manquante sur une porte intérieure.
Le dommage n°14 a été corrigé par le maître d’ouvrage.
Le dommage n°16 résulte de la pose d’un rail de la porte automatique de garage devant la porte d’accès au cellier et trouve son origine dans un défaut de coordination et d’adaptation du chantier lors de l’installation de cette porte.
Le dommage n°17 trouve son origine dans une utilisation du garage sans protection suffisante du sol pendant les travaux de construction ; il est purement esthétique et ne présente aucun caractère de gravité.
La matérialité des dommages n°18, 21 et 24 n’est pas retenue après analyse technique de l’expert.
Le dommage n°19 (taches de moisissure derrière les deux WC) trouve son origine dans un défaut de calfeutrement de la canalisation EV de chaque WC au niveau du passage dans le vide sanitaire.

Le dommage n°20 résulte d’un léger décalage des tuiles de rive de la couverture du garage ; il ne présente aucun caractère de gravité et relève uniquement du caractère esthétique.
Le dommage n°22 trouve son origine dans un défaut de mise en œuvre de pieds sous le receveur en nombre suffisant, ce qui cause une souplesse des bacs de douche ne permettant pas la tenue des joints périphériques et entraînera à terme, inévitablement, des infiltrations.
Le dommage n°23 trouve son origine dans un défaut de réalisation des bouches d’aération du garage qui provoque une condensation importante, responsable de l’humidité et des traces de moisissure à l’intérieur du garage.

Les époux [B] n’ont émis aucune contestation sur ce rapport d’expertise et ne contestent pas avoir été indemnisés des dommages n° 16, 19, 22 et 23 à hauteur de 5. 700,77 euros par leur assureur dommages-ouvrage (MMA) au titre des travaux de réparation à réaliser, ainsi qu’il résulte du rapport complémentaire d’expertise du 20 décembre 2023. 
Or en application de l’article L242-1 alinéa 4 du code des assurances, cette indemnité doit être employée aux travaux de reprise.

Pour s’opposer au paiement du solde du marché, les défendeurs se contentent de faire état de l’existence de plusieurs désordres subsistants et soulignent que l’indemnisation qui leur a été versée par leur assureur Dommages-Ouvrage « ne met pas fin à la responsabilité du constructeur». 

Ces désordres, qui font l’objet d’un rapport technique non contradictoire établi le 25 janvier 2025 par Madame [R] [Y], relèvent du champ d’application de la garantie dommages-ouvrage et de la responsabilité décennale du constructeur. Ils sont donc sans lien avec les réserves émises à la réception de l’ouvrage, et les travaux de réparation ayant fait l’objet d’une indemnisation au titre de l’assurance Dommages-Ouvrage. 

Il se déduit des éléments du dossier et de l’absence de toute contestation utile des époux [B] que les réserves émises à la réception de l’ouvrage ont toutes été levées. 

Les travaux prévus contractuellement ayant été achevés, les époux [B] doivent s’acquitter du solde du marché. 

Sur le montant du solde du marché 

Aux termes de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation, les contrats de constructions de maisons individuelles doivent comporter les énonciations suivantes :
[...]
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :
- d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;
- d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge. 
Toute modification apportée au contrat de construction de maison individuelle est obligatoirement soumise au même formalisme que le contrat initial. 

En l’espèce, le contrat de construction a été conclu le 12 février 2020 pour un prix forfaitaire et définitif de 198.968 euros TTC se décomposant en un prix de 177.000 euros correspondant à la rémunération des travaux à la charge du constructeur, et une somme de 21.968 euros correspondant aux travaux à la charge des maîtres de l'ouvrage.

La SAS MAISONS CONCEPT sollicite le paiement de la somme de 8.905,60 euros qui correspond aux 5% du montant de la rémunération des travaux à sa charge, qu’elle a réévalués à la somme de 178.112 euros selon facture n°05-1647 du 9 novembre 2021 en raison de l’ajout de prestations supplémentaires facturées aux époux [B]. 

S’ils contestent le principe même de l’exigibilité du solde du contrat de construction, les défendeurs ne formulent aucune observation quant au montant du solde du marché.

En conséquence, les époux [B] seront condamnés in solidum à verser à la SAS MAISONS CONCEPT la somme de 8.905,60 euros au titre du paiement du solde du marché selon facture n°05-1647 du 9 novembre 2021. La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 07 février 2023, date de la première mise en demeure. 


II. Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire 

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. 

L’article 144 du même code dispose que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. 

Selon l’article 146 du même code, le juge du fond ne peut ordonner une mesure d’instruction sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas la mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. 

Il n’en va pas de même lorsque la demande est formée devant le juge des référés. En effet, l’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de demander au juge des référés la réalisation d’une mesure d’instruction, lorsqu’il existe un intérêt légitime à établir avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. 

Il en résulte que la mesure d’instruction qui tend à établir, avant toute action en responsabilité dirigée contre le constructeur, la preuve de désordres relevant du champ d’application des garanties dommage-ouvrage et décennale, doit être demandée devant le juge des référés et non devant le juge du fond. 

En l’espèce, le rapport technique produit par les époux [B] à l’appui de leur demande d’expertise fait état de désordres apparus postérieurement à la réception de l’ouvrage, de nature à rechercher la responsabilité décennale de la SAS MAISONS CONCEPT. 

Or le présent litige ne porte que sur la question de l’exigibilité du solde du marché, dont la solution dépend de la preuve, rapportée en l’espèce par le constructeur, de la levée effective des réserves émises à la réception de l’ouvrage. 

Le simple constat des travaux de reprise réalisés ou indemnisés suffit à éclairer la juridiction sur la levée des réserves objets du litige, sans qu’il n’y ait lieu de procéder à des opérations d’expertise. 

Ainsi qu’il a été jugé supra, les rapports d’expertise amiable du cabinet SARETEC Nantes et l’ensemble des courriers versés aux débats suffisent à éclairer la juridiction sur la levée effective des réserves et l’exigibilité du solde du marché qui en découle. 

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire et les époux [B] seront déboutés de leur demande de ce chef. 


III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Les époux [B], succombant à l’instance, en supporteront les dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue du litige, les époux [B] seront condamnés in solidum à verser à la SAS MAISONS CONCEPT une somme que l’équité commande de fixer à 2.000 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

CONDAMNE in solidum M. [M] [B] et Mme [H] [Q] épouse [B] à régler à la SAS MAISONS CONCEPT la somme de 8.905,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2023 ;

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leur demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [B] et Mme [H] [Q] épouse [B] aux dépens de l’instance ; 

CONDAMNE in solidum M. [M] [B] et Mme [H] [Q] épouse [B] à verser à la SAS MAISONS CONCEPT la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE 
I. LABUSZEWSKI C. PIAN
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX 


N° RG 24/02769 - N° Portalis DBYT-W-B7I-FQAN

Minute : 26/90







JUGEMENT
DU 08 Avril 2026




AFFAIRE :

S.A.S. MAISONS CONCEPT

C/

[M] [B], [H] [Q] épouse [B]

















Copies certifiées conformes
Me Blaise EGON
Maître Chahira OUERGHI-NEIFAR 

Copie exécutoire 
Me Blaise EGON

délivrées le :




JUGEMENT 

________________________________________________________


DEMANDEURS :

S.A.S. MAISONS CONCEPT
sise demeurant 80 Boulevard de Chinon - 37300 JOUE LES TOURS
Rep/assistant : Me Blaise EGON, avocat au barreau de TOURS

__________________________________________________________


DEFENDEURS :

Monsieur [M] [B], 
demeurant 3 rue des Chamois - 91220 LE PLESSIS PATE
Rep/assistant : Maître Chahira OUERGHI-NEIFAR de la SARL ATHENAVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [H] [Q] épouse [B], 
demeurant 3 rue des Chamois - 91220 LE PLESSIS PATE
Rep/assistant : Maître Chahira OUERGHI-NEIFAR de la SARL ATHENAVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE



__________________________________________________________


COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRESIDENT : 
Claire PIAN

GREFFIER : 
Léna LE BOHEC, lors des débats 
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé



DEBATS : A l’audience publique du 28 janvier 2026

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT




 RG 24/02769 




EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de construction de maison individuelle (CCMI) conclu le 12 février 2020, M. [M] [B] et Mme [H] [Q] épouse [B] ont confié à la SAS MAISONS CONCEPT la construction d'une maison individuelle sur une parcelle sise 6, allée des Sternes à PRÉFAILLES (44770). Le contrat était conclu pour un prix forfaitaire et définitif de 198.968 euros TTC .

La SAS MAISONS CONCEPT a réalisé l’ouvrage et, selon facture n°05-1647 établie le 9 novembre 2021, elle a actualisé le montant des travaux à la somme de 178.112 euros et sollicité des maîtres de l’ouvrage le paiement de la somme de 8.905,60 euros, soit 5% du prix, correspondant au solde du marché. 

Un procès-verbal de réception a été établi le 10 novembre 2021, avec les réserves suivantes :
- problème sur ouvrant central qui ne suit pas la course sur la baie vitrée donnant sur l’arrière et retouche peinture à effectuer, 
- bavette seuil extérieure - panneau de la porte de garage à changer, 
- absence de rosace sur la serrure de la porte d’entrée et joint de la partie tierce de la porte d’entrée à changer, 
- absence de joints au sol de la salle de bain et couvre joints mitoyenneté façade avant/arrière à poser,
- réglage des menuiseries intérieures et de la trappe du garage (plafond),
- remplacement ouvrant chambre n°2 (porte-fenêtre),
- mise en fonction de la zone 2 du circuit de chauffage, 
- rebouchage placo dans le cellier (robinet extérieur),
- absence de centralisation des volets roulants,
- pose du pot à boues, du micromoteur et déplacement de la vanne thermique,
- vanne d’arrêt pour coupure robinet extérieur à modifier (inaccessible et non vidangeable). 

Par courrier recommandé du 19 novembre 2021, réceptionné par la SAS MAISONS CONCEPT le 23 novembre 2021, les époux [B] ont fait état d’autres désordres : 
- absence de joints de carrelage tout autour du bas de la baignoire, 
- fuite d’eau sur le côté de la pompe à chaleur, 
- fuite d’eau au niveau de la chasse d’eau du WC de la salle de bain,
- absence de pose du contour en carrelage des meubles de la salle de bain, 
- mauvais positionnement du rail de la porte de garage en plein centre de la porte du cellier, 
- mauvais état de la dalle du garage,
Au terme de ce courrier, M. et Mme [B] ont informé le constructeur qu’ils n’entendaient pas régler le solde du marché tant que l’ensemble des réserves ne seraient pas levées. 

A la suite d’une déclaration de sinistre dommages-ouvrage effectuée le 4 novembre 2022 par les maîtres d’ouvrage auprès de leur assureur MMA, une expertise a été diligentée en décembre 2022 par le cabinet SARETEC NANTES pour compte commun des assureurs des garanties dommages-ouvrage et décennale. L’expert a rendu son rapport définitif le 29 janvier 2023. 

Considérant sur la base de ce rapport d’expertise que l’ensemble des réserves avaient été levées, la SAS MAISONS CONCEPT a vainement sollicité auprès des défendeurs, par courrier recommandé du 7 février 2023, le paiement sous huitaine du solde du marché. 

Faute de règlement malgré plusieurs mises en demeure, la SAS MAISONS CONCEPT a, par acte du 5 décembre 2024, fait assigner les époux [B] devant le tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE aux fins de les voir condamnés à lui payer le solde du marché. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2026, après plusieurs renvois sollicités par les parties. 



Représentée par son conseil, la SAS MAISONS CONCEPT, se référant à ses écritures en réplique, a demandé à la juridiction de :

Constater que les travaux de reprise des vices réservés à la réception du chantier et ceux dénoncés par courrier recommandé présenté le 23 novembre 2021 ont été réalisés ou indemnisés dans le cadre de la garantie « Dommages-Ouvrage » ;
En conséquence, condamner in solidum M. [B] et Mme [Q] épouse [B] à lui verser la somme de 8.905,60 euros au titre du solde du marché, avec intérêts au taux légal à compter du 07 février 2023, date de la lettre recommandée de mise en demeure ;
Lui donner acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée ; 
Compléter la mission dévolue à l’expert comme suit : « Examiner les désordres allégués par les époux [B] - [Q] aux termes de leurs conclusions établies en vue de l’audience du Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire du 30 avril 2025 et du rapport technique établi par le cabinet Stéphanie PINIER le 25 janvier 2025 »,
En tout état de cause, 
Condamner in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [H] [Q] épouse [B] à payer à la SAS MAISONS CONCEPT une indemnité de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [H] [Q] épouse [B] aux entiers dépens. 

Se fondant sur les articles 1792-6 et 1231-6 du code civil, et sur l’article R.231-7-II du code de la construction et de l’habitation, la SAS MAISONS CONCEPT soutient que les réserves émises à la réception ont toutes été levées, en précisant que les époux [B] ont expressément reconnu l’exécution des travaux de reprise lors de la réunion d’expertise du 13 décembre 2022. Elle ajoute que les éventuelles malfaçons sur lesquelles porte la demande d’expertise judiciaire sont sans lien avec les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception de l’ouvrage, ce dont elle déduit que les époux [B] devaient s’acquitter du solde du marché dès que celles-ci ont été levées. 
La SAS MAISONS CONCEPT ne s’est pas opposée à la mesure d’instruction sollicitée reconventionnellement par les époux [B], à condition toutefois que les opérations confiées à l’expert judiciaire se limitent aux désordres mentionnés dans le rapport technique établi par le cabinet [R] [Y] le 25 janvier 2025 à la demande ses époux [B]. 

Représentés par leur conseil, M. [M] [B] et Mme [H] [Q] épouse [B] ont demandé au tribunal de :
les déclarer recevables et bien fondés en leur demande ;
En conséquence,
ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la juridiction de désigner avec la mission de : 
-se rendre sur les lieux sis 6 allées des Sternes à PREFAILLES (44770) ;
-se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; 
-examiner les désordres allégués dans l’assignation et ses pièces et en rechercher l’étendue, l’origine et les causes ; 
-fournir tous les éléments permettant d’apprécier s’ils sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; 
-donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres, constater et en évaluer le coût ; 
-dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux bien ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaire, décrire les travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; 
-donner son avis sur le compte entre les parties ; 
-autoriser les requérants à faire réaliser les travaux nécessaires à la précise des griefs constatés à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra ;
-donner au juge tous les éléments techniques et de faits de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par les requérants ; 
-donner tous les éléments techniques et de fait permettant au Juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;
-rédiger un pré-rapport qui sera communiqué, dans le respect du contradictoire, à l’ensemble des parties, qui disposeront d’un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires récapitulatifs ; 
débouter la société MAISONS CONCEPT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions articulées à l’encontre des consorts [B] ; 
condamner la société MAISONS CONCEPT à leur payer la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société MAISONS CONCEPT aux entiers dépens de l’instance. 

Rappelant, au visa de l’article R.231-7 II du code de la construction et l’habitation, que le solde du prix du marché ne devient exigible qu’à compter de la levée effective des réserves, ils s’opposent au paiement du solde du marché en invoquant la persistance de plusieurs désordres.
A titre reconventionnel et sur le fondement de l’article 771 du code de procédure civile relatif à la compétence du juge de la mise en état dans le cadre de la procédure écrite devant le tribunal judiciaire, les époux [B] demandent qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. A l’appui de leur demande reconventionnelle, ils produisent un rapport technique qu’ils ont confié au cabinet Stéphanie PINIER, Conseils et expertise, aux termes duquel l’ouvrage serait impropre à sa destination du fait notamment de la présence de microfissures et d’un taux d’humidité anormalement élevé générant l’apparition de moisissures dans l’immeuble. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION

I. Sur la demande en paiement du solde des travaux

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Les contrats de construction de maisons individuelles sont régis par les dispositions d'ordre public prévues aux articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Les dispositions de l'article R.231-7 du code de la construction et de l'habitation prévoient que le solde de 5% du prix est payable, lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci. Dans le cas où des réserves sont formulées, ce solde doit, jusqu'à la levée des réserves, rester consigné entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. 

Aux termes de l’article L.231-8 du code de la construction et de l’habitation, le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.
En l'espèce, les époux [B] considèrent que toutes les réserves ne sont pas levées.
Or la charge de la preuve de la levée des réserves incombe au constructeur. 
Monsieur et Madame [B] ont émis plusieurs réserves lors de l’établissement, le 10 novembre 2021, du procès-verbal de réception. Ils pouvaient formuler d’autres réserves dans les huit jours suivant la réception de l’immeuble, soit jusqu’au 18 novembre 2021. 
Ils ont dénoncé d’autres désordres par courrier recommandé du 19 novembre 2021. Ces désordres ayant été dénoncés après l’expiration du délai de huit jours, ils ne peuvent être pris en compte dans l’appréciation de l’exigibilité du solde du marché. 

Il est par ailleurs constant que le solde du marché, correspondant à 5% du prix, n’a pas été consigné dans les conditions fixées à l’article R.231-7 II du code de la construction et de l'habitation. 


S’agissant du désaccord qui persiste entre les parties sur la levée effective des réserves, il est versé aux débats :
- un quitus signé le 28 novembre 2022 par l’entreprise SARL MENUISERIE COCHIN FILS et les époux [B], attestant d’une prestation de reprise sur les menuiseries extérieures ;
- un « quitus de levée de réserves » daté du 18 décembre 2021 faisant suite à l’intervention d’une société DIFF ELEC pour la centralisation des volets roulants ; 
- le rapport d’expertise « Dommages-Ouvrage » de Monsieur [L] [S], SARETEC Nantes, en date du 29 janvier 2023, qui liste 24 désordres allégués par Madame [B] au cours de la réunion d’expertise contradictoire et en retient quatre comme affectant l’ouvrage et étant de nature à engager la responsabilité du constructeur dans le cadre du contrat de louage d’ouvrage ; 
- des échanges de courriers entre les parties en date des 7 février 2023, 30 juin 2023, 31 juillet 2023, 2 novembre 2023, 8 novembre 2023, 15 novembre 2023, 28 novembre 2023, 9 octobre 2024 et 18 octobre 2024. 

Aux termes du rapport préliminaire d’expertise amiable rendu le 30 décembre 2022 par Monsieur [S], il est établi que l’ensemble des réserves émises par les époux [B] a été levé, à l’exception de quatre dommages (numéros 16, 19, 22 et 23) relevant de la garantie de parfait achèvement.

En effet les dommages n°1, n°2, n°3, n°4, n°6, n°7 à 13, n°15 ont été corrigés par le constructeur (aux dires de Madame [B] elle-même) . 

Le dommage n°5 relatif aux menuiseries intérieures était partiellement réglé, la société LB Père et Fils s’engageant à poser rapidement une gâche manquante sur une porte intérieure.
Le dommage n°14 a été corrigé par le maître d’ouvrage.
Le dommage n°16 résulte de la pose d’un rail de la porte automatique de garage devant la porte d’accès au cellier et trouve son origine dans un défaut de coordination et d’adaptation du chantier lors de l’installation de cette porte.
Le dommage n°17 trouve son origine dans une utilisation du garage sans protection suffisante du sol pendant les travaux de construction ; il est purement esthétique et ne présente aucun caractère de gravité.
La matérialité des dommages n°18, 21 et 24 n’est pas retenue après analyse technique de l’expert.
Le dommage n°19 (taches de moisissure derrière les deux WC) trouve son origine dans un défaut de calfeutrement de la canalisation EV de chaque WC au niveau du passage dans le vide sanitaire.

Le dommage n°20 résulte d’un léger décalage des tuiles de rive de la couverture du garage ; il ne présente aucun caractère de gravité et relève uniquement du caractère esthétique.
Le dommage n°22 trouve son origine dans un défaut de mise en œuvre de pieds sous le receveur en nombre suffisant, ce qui cause une souplesse des bacs de douche ne permettant pas la tenue des joints périphériques et entraînera à terme, inévitablement, des infiltrations.
Le dommage n°23 trouve son origine dans un défaut de réalisation des bouches d’aération du garage qui provoque une condensation importante, responsable de l’humidité et des traces de moisissure à l’intérieur du garage.

Les époux [B] n’ont émis aucune contestation sur ce rapport d’expertise et ne contestent pas avoir été indemnisés des dommages n° 16, 19, 22 et 23 à hauteur de 5. 700,77 euros par leur assureur dommages-ouvrage (MMA) au titre des travaux de réparation à réaliser, ainsi qu’il résulte du rapport complémentaire d’expertise du 20 décembre 2023. 
Or en application de l’article L242-1 alinéa 4 du code des assurances, cette indemnité doit être employée aux travaux de reprise.

Pour s’opposer au paiement du solde du marché, les défendeurs se contentent de faire état de l’existence de plusieurs désordres subsistants et soulignent que l’indemnisation qui leur a été versée par leur assureur Dommages-Ouvrage « ne met pas fin à la responsabilité du constructeur». 

Ces désordres, qui font l’objet d’un rapport technique non contradictoire établi le 25 janvier 2025 par Madame [R] [Y], relèvent du champ d’application de la garantie dommages-ouvrage et de la responsabilité décennale du constructeur. Ils sont donc sans lien avec les réserves émises à la réception de l’ouvrage, et les travaux de réparation ayant fait l’objet d’une indemnisation au titre de l’assurance Dommages-Ouvrage. 

Il se déduit des éléments du dossier et de l’absence de toute contestation utile des époux [B] que les réserves émises à la réception de l’ouvrage ont toutes été levées. 

Les travaux prévus contractuellement ayant été achevés, les époux [B] doivent s’acquitter du solde du marché. 

Sur le montant du solde du marché 

Aux termes de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation, les contrats de constructions de maisons individuelles doivent comporter les énonciations suivantes :
[...]
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :
- d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;
- d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge. 
Toute modification apportée au contrat de construction de maison individuelle est obligatoirement soumise au même formalisme que le contrat initial. 

En l’espèce, le contrat de construction a été conclu le 12 février 2020 pour un prix forfaitaire et définitif de 198.968 euros TTC se décomposant en un prix de 177.000 euros correspondant à la rémunération des travaux à la charge du constructeur, et une somme de 21.968 euros correspondant aux travaux à la charge des maîtres de l'ouvrage.

La SAS MAISONS CONCEPT sollicite le paiement de la somme de 8.905,60 euros qui correspond aux 5% du montant de la rémunération des travaux à sa charge, qu’elle a réévalués à la somme de 178.112 euros selon facture n°05-1647 du 9 novembre 2021 en raison de l’ajout de prestations supplémentaires facturées aux époux [B]. 

S’ils contestent le principe même de l’exigibilité du solde du contrat de construction, les défendeurs ne formulent aucune observation quant au montant du solde du marché.

En conséquence, les époux [B] seront condamnés in solidum à verser à la SAS MAISONS CONCEPT la somme de 8.905,60 euros au titre du paiement du solde du marché selon facture n°05-1647 du 9 novembre 2021. La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 07 février 2023, date de la première mise en demeure. 


II. Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire 

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. 

L’article 144 du même code dispose que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. 

Selon l’article 146 du même code, le juge du fond ne peut ordonner une mesure d’instruction sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas la mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. 

Il n’en va pas de même lorsque la demande est formée devant le juge des référés. En effet, l’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de demander au juge des référés la réalisation d’une mesure d’instruction, lorsqu’il existe un intérêt légitime à établir avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. 

Il en résulte que la mesure d’instruction qui tend à établir, avant toute action en responsabilité dirigée contre le constructeur, la preuve de désordres relevant du champ d’application des garanties dommage-ouvrage et décennale, doit être demandée devant le juge des référés et non devant le juge du fond. 

En l’espèce, le rapport technique produit par les époux [B] à l’appui de leur demande d’expertise fait état de désordres apparus postérieurement à la réception de l’ouvrage, de nature à rechercher la responsabilité décennale de la SAS MAISONS CONCEPT. 

Or le présent litige ne porte que sur la question de l’exigibilité du solde du marché, dont la solution dépend de la preuve, rapportée en l’espèce par le constructeur, de la levée effective des réserves émises à la réception de l’ouvrage. 

Le simple constat des travaux de reprise réalisés ou indemnisés suffit à éclairer la juridiction sur la levée des réserves objets du litige, sans qu’il n’y ait lieu de procéder à des opérations d’expertise. 

Ainsi qu’il a été jugé supra, les rapports d’expertise amiable du cabinet SARETEC Nantes et l’ensemble des courriers versés aux débats suffisent à éclairer la juridiction sur la levée effective des réserves et l’exigibilité du solde du marché qui en découle. 

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire et les époux [B] seront déboutés de leur demande de ce chef. 


III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Les époux [B], succombant à l’instance, en supporteront les dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue du litige, les époux [B] seront condamnés in solidum à verser à la SAS MAISONS CONCEPT une somme que l’équité commande de fixer à 2.000 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

CONDAMNE in solidum M. [M] [B] et Mme [H] [Q] épouse [B] à régler à la SAS MAISONS CONCEPT la somme de 8.905,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2023 ;

DÉBOUTE M. et Mme [B] de leur demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [B] et Mme [H] [Q] épouse [B] aux dépens de l’instance ; 

CONDAMNE in solidum M. [M] [B] et Mme [H] [Q] épouse [B] à verser à la SAS MAISONS CONCEPT la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE 
I. LABUSZEWSKI C. PIAN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L231-8, code de procedure civile 144, code des assurances L242-1, code de procedure civile 771, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation R231-7, code de la construction et de l'habitation L231-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-24T20:04:54.879Z.