Tribunal judiciaire de Toulon, 4ème Chambre, 24 août 2026, n° 22/00626

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/00626 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LMGY

En date du : 24 août 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt quatre août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 mai 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 4 août 2026 prorogé au 24 août 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 

DEMANDERESSE :

S.C.I. MARIE TITINE 83, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON


DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [X], né le 01 Novembre 1966 à [Localité 1] (64), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Et
Madame [H] [C] épouse [X], née le 07 Novembre 1969 à [Localité 2] (40), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
tous deux représentés par Me Romain ALLONGUE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [D] [O], demeurant [Adresse 3]
Et
Monsieur [Y] [Q], demeurant [Adresse 3]
Et
S.A.R.L. FORT ET FRANC, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal
tous représentés par Me Sébastien GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Grosses délivrées le : 
à : 
Me Romain ALLONGUE
Me Lionel ALVAREZ - 0001
Me Sébastien GUENOT - 18




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 24 août 2021, M. [L] [X] et Mme. [H] [C] épouse [X] (ci-après les époux [X]) ont consenti une promesse unilatérale de vente à la SCI MARIE TITINE 83 portant sur deux ensembles immobiliers, l'un situé à Saint Raphaël, [Adresse 5], consistant en une propriété bâtie comprenant une partie à usage commercial de restaurant et une partie à usage d’habitation, cadastré section AB n°[Cadastre 1], et l'autre correspondant au lot n°8 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à Saint Raphaël, cadastré AB n°[Cadastre 2], et consistant en la jouissance exclusive et particulière d’une parcelle à usage de parking et jardin et aménagement paysager d’une surface de 316m².

La promesse fixe le prix total à 512.000€, dont 495.000 € pour la partie à usage de restaurant et d’habitation et prévoit que le délai d'option expire le 27 novembre 2021 à 16 heures.

Elle est conclue sous plusieurs conditions suspensives et réserves, et notamment sous la réserve du droit de préemption et stipule une clause relative à la purge du droit de préférence du locataire du bail commercial en ces termes : 
“Le BIEN étant loué à la SARL FORT ET FRANC sus-nommée suivant un bail commercial ainsi qu'il est plus amplement sus-indiqué, le locataire bénéficie d'un droit de préférence en vertu des dispositions de l'article L 145-46-1 du Code de commerce.
Le prix et les conditions convenus par les présentes, à l'exception de tout honoraire de négociation, seront notifiés, sous la forme d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au locataire. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose alors d'un délai d'un mois pour faire connaître son acceptation. A compter de la date d'envoi de son acceptation, il bénéficie d'un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est prorogé à quatre mois si l'acceptation de l'offre par le locataire est subordonnée à l'obtention d'un prêt.
En cas de réalisation de ce droit de préférence (acceptation et vente), les présentes ne produiront pas leurs effets entre les parties. Si l'acceptation n'est pas recueillie dans le délai, la présente réserve sera levée.
Il est fait observer que la purge de ce droit aurait dû être effectuée avant les présentes, comme le texte et la jurisprudence de la Cour de cassation l'imposent. Cependant, en raison des délais inhérents à la signature, de l'incertitude du prix à convenir et des conditions de la vente, le PROMETTANT déclare ne pas avoir été en mesure de respecter ce formalisme. Les parties repoussent alors leur engagement de conclusion de la vente, aux conditions des présentes, jusqu'à la purge du droit de préemption du locataire et au plus tard à l'issue du délai d'un mois, les différentes dates d'échéance tenant compte de l'expiration de cette période. Les parties sont donc averties qu'elles ne sont aucunement liées tant que l'évènement ne s'est pas réalisé, et que les présentes ne produiront automatiquement effet entre elles qu'à sa réalisation.”

Par courrier recommandé du 25 août 2021, réceptionné le 31 août suivant, adressé à la SARL FORT ET FRANC, M. [Y] [Q] et Mme [D] [O] [H] [P] ses co-gérants, le notaire a communiqué une offre d’acquisition du bien loué à hauteur de 512.000 euros et a notifié, au visa de l’article L145-46-1 du code de commerce, le droit de préférence lui profitant ainsi que le délai et les modalités de son exercice.

Par courrier recommandé du 23 septembre 2021, établi à l’entête de “[H] [D] [O] [Y] [Q] SARL FORT ET FRANC JARDIN [Adresse 7] [Adresse 8]”, le notaire a été informé de l’intention des “actuels locataires” d’acquérir le bien en ayant recours à un prêt. 

Aux termes d’un courrier en date du 5 octobre 2021, adressé au notaire par l’intermédiaire de leur conseil, la société MARIE TITINE 83 a fait valoir que le droit de préemption n’avait pas été valablement exercé par M. [Q] et Mme [O] en ce que ces derniers n’ont pas la qualité de locataire.

Excipant de l’absence d’exercice du droit de préemption par le locataire dans le délai légal de quatre mois, la société MARIE TITINE 83 a, par acte signifié le 21 janvier 2022, assigné les époux [X], la société FORT ET FRANC, M. [Q] et Mme [O] devant ce Tribunal en réalisation de la vente du bien en cause à son profit aux conditions de la promesse du 24 août 2021 et indemnisation du préjudice subi. 

Suivant acte notarié du 24 janvier 2022, les époux [X] ont vendu le bien à la SARL FORT ET FRANC au prix de 512.000 euros. 

Cette vente intervient après la conclusion, par acte sous seing privé du 29 mars 2021, d’un compromis de vente portant sur le même bien, entre les époux [X] et la société MARIE TITINE 83, au prix de 430.000 euros, stipulant que la vente entre dans l’un des cas d’exception au droit de préférence du locataire prévus au dernier alinéa de l’article L145-46-1 du code de commerce. 

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 février 2025, la société MARIE TITINE 83 demande au tribunal, au visa de l’article 17 de la Déclaration de 1789 , de l’article 1er alinéa 1er du premier Protocole de la CEDH, des articles 544, 1178, 1179, 1180, 1240 et 1583 du Code civil et de l’article L145-46-1 du Code du commerce, de : 
Déclarer sa demande de la SCI MARINE TITINE 83 recevable,
A TITRE PRINCIPAL, 
PRONONCER l’annulation de la vente conclue le 24 janvier 2022 entre les époux [X] au profit de la société FORT ET FRANC reçu par acte authentique en l’étude de Maître [T] [U], et portant sur le bien : 
1) A [Localité 3] (VAR) [Localité 4] [Adresse 5], 
Une propriété bâtie, comprenant : - Une partie à usage commercial de restaurant, comprenant : entrée, lavabo-w.c, bar avec cheminée, salle de restaurant, cuisine. - Une partie à usage d'habitation, aménagée comme étant un logement de fonction, comprenant en rez-de-jardin, un appartement composé de : séjour, deux chambres, salle de bains, w.c.
Figurant ainsi au cadastre : section AB n° [Cadastre 1] pour une contenance cadastrale de 10a et 30 ca 
2) Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3] (VAR) [Localité 4] [Adresse 6]. 
Figurant ainsi au cadastre : section AB n° [Cadastre 2] pour une contenance cadastrale de 33 a et 20 ca 
Le lot de copropriété numéro huit (8) consistant en la jouissance exclusive et particulière d'une parcelle à usage de parking et jardin et aménagement paysagé, situé sur la partie Sud-Ouest de la propriété, d'une surface de 316 m² environ. 
Et les cent /dix millièmes (100 /10000èmes) des parties communes générales. 
ORDONNER la restitution par la Société FORT ET FRANC dudit bien 
ORDONNER la vente forcée dudit bien selon les conditions stipulées dans la promesse de vente du 29 mars 2021 pour une somme de 430.000 euros par les époux [X] au profit de la SCI MARIE TITINE 83 
ORDONNER la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière aux frais avancés des époux [X] et de la SARL FORT ET FRANC 
CONDAMNER la SARL FORT ET FRANC à lui payer au titre du manque à gagner subi depuis le 29 mars 2021 la somme de 124 097 euros avec intérêt au taux légal à parfaire au jour et à compter de la signification de la présente décision, 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
PRONONCER l’annulation de la vente conclue le 24 janvier 2022 entre les époux [X] au profit de la société FORT ET FRANC reçu par acte authentique en l’étude de Maître [T] [U], et portant sur le bien : 
1) [Adresse 9] [Localité 3] (VAR) [Localité 4] [Adresse 5], 
Une propriété bâtie, comprenant : - Une partie à usage commercial de restaurant, comprenant : entrée, lavabo-w.c, bar avec cheminée, salle de restaurant, cuisine. - Une partie à usage d'habitation, aménagée comme étant un logement de fonction, comprenant en rez-de-jardin, un appartement composé de : séjour, deux chambres, salle de bains, w.c.
Figurant ainsi au cadastre : section AB n° [Cadastre 1] pour une contenance cadastrale de 10a et 30 ca 
2) Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3] (VAR) [Localité 4] [Adresse 6]. 
Figurant ainsi au cadastre : section AB n° [Cadastre 2] pour une contenance cadastrale de 33 a et 20 ca 
Le lot de copropriété numéro huit (8) consistant en la jouissance exclusive et particulière d'une parcelle à usage de parking et jardin et aménagement paysagé, situé sur la partie Sud-Ouest de la propriété, d'une surface de 316 m² environ. 
Et les cent /dix millièmes (100 /10000èmes) des parties communes générales. 
ORDONNER la restitution par la Société FORT ET FRANC dudit bien 
ORDONNER la vente forcée dudit bien selon les conditions stipulées dans la promesse de vente 
du 24 aout 2021 pour une somme de 512.000 euros par les époux [X] au profit de la SCI 
[Adresse 10] 
ORDONNER la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière aux frais avancés des époux [X] et de la SARL FORT ET FRANC 
CONDAMNER la SARL FORT ET FRANC à lui payer au titre du manque à gagner subi depuis le 24 aout 2021 la somme de 109 307 euros avec intérêt au taux légal à parfaire au jour et à compter de la signification de la présente décision 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
CONDAMNER in solidum les époux [X] et la SARL FORT ET FRANC à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. 
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Par dernières conclusions du 3 mai 2022, les époux [X] demandent au tribunal, au visa des articles L.223-28, L.235-1 et L.145-46-1 du Code de commerce et 1583 du Code civil, de : 
JUGER que le droit de préemption exercé par la SARL FORT ET FRANC est conforme aux prescriptions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, 
JUGER que la vente conclue entre les époux [X] et la SARL FORT ET FRANC est parfaite, 
DEBOUTER la SCI MARIE TITINE 83 de toutes ses demandes, 
CONDAMNER la SCI MARIE TITINE 83 à leur verser la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 CPC, 
CONDAMNER la SCI MARIE TITINE 83 aux entiers dépens de la procédure. 

Par dernières conclusions du 23 janvier 2025, la société FORT ET FRANC demande au tribunal de : 
Mettre hors de cause Madame [O] et Monsieur [Q] en ce qu’ils ne sont pas signataires de l’acte de vente. 
Juger que le droit de préemption existé n’entrait pas dans les prévisions de l’alinéa 6 de l’article L. 145-46-1 du Code de Commerce, 
Juger que la société MARIE TITINE ne peut soutenir que le droit de préemption de la société FORT ET FRANC avait été purgé par la notification d’un projet de vente qui leur avait été fait au mois de décembre 2017, alors que la vente litigieuse est-elle intervenue 4 ans plus tard. 
Juger de surcroît que la société MARIE TITINE 83 a reconnu l’existence du droit de préemption de la société FORT ET FRANC en signant le 24 août 2021 une promesse de vente reconnaissant l’existence et le droit de préemption de la société FORT ET FRANC. 
En conséquence 
Débouter la société MARIE TITINE de ses prétentions 
A titre infiniment subsidiaire, 
Condamner Monsieur et Madame [X] à restituer le prix de vente et les intérêts d’emprunt supportés par la société FORT ET FRANC, outre les loyers s’il était fait droit aux prétentions de la société MARIE TITINE. 
Reconventionnellement, 
Juger que les époux [X] ont fraudé le droit de préemption de la société concluante en ne lui notifiant pas la promesse de vente au prix de 430.000€ qu’ins avaient signée avec la Société MARIE TITINE 83. 
Condamner in solidum les époux [X] au paiement d’une somme de 82.000€ à titre de dommages-intérêts outre la quote-part des intérêts bancaires et des frais notariés correspondant à ce montant. 
Condamner la société MARIE TITINE 83 au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC. 
La condamner aux entiers dépens que Maître Sébastien Guénot pourra recouvrer sous sa due affirmation.

M. [Q] et Mme [O] ont constitué avocat, mais n’ont pas conclu. 

Par ordonnance en date du 6 février 2024, la clôture de la procédure a été prononcée au 25 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 25 novembre 2024 pour plaidoiries. A la demande des parties, l’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire renvoyée à l’audience du 12 mars 2025, laquelle n’a pu se tenir en l’absence du magistrat. Les parties ont été avisées du renvoi de l’affaire à l’audience du 4 mai 2026, à laquelle elle a été retenue. 

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes des dispositions de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. 

Lorsqu'une demande en justice tendant à la résolution d'une convention portant sur des droits réels immobiliers est formulée en cours d'instance dans un acte autre que l'assignation, c'est cet autre acte qui doit, à peine d'irrecevabilité, faire l'objet de la publicité foncière. 



Or il est constaté que la société MARIE TITINE 83 a assigné les époux [X] en réalisation de la vente, puis, par conclusions additionnelles, en annulation de la vente conclue le 24 janvier 2022 entre ces derniers et la société FORT ET FRANC et paiement de dommages-intérêts, sans pour autant justifier de la publication de ses conclusions au fichier immobilier. 

Sans qu'il n'y ait lieu à révocation de l'ordonnance de clôture, il convient d'ordonner la réouverture des débats en application des dispositions des articles 16 et 444 du code de procédure civile pour permettre aux parties de présenter leurs observations sur la fin de non-recevoir soulevée d’office tirée du défaut de publication au fichier immobilier de la demande d’annulation de la vente du 24 janvier 2022 portant sur des droits réels immobiliers. 

Il sera rappelé que lorsque les parties sont invitées à s'expliquer sur un moyen relevé d'office par le juge par une décision avant dire droit, elles ne sont pas tenues de reprendre leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans celles-ci, n'étant pas réputés avoir été abandonnés. 

Dans l’attente, les demandes et dépens seront réservés. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, avant dire droit, par mise à disposition au greffe,
 
ORDONNE la réouverture des débats,

INVITE les parties à présenter leurs observations sur l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la vente du 24 janvier 2022 pour défaut de publication au fichier immobilier,

RENVOIE pour ce faire la cause et les parties à l'audience publique de ce tribunal qui se tiendra le 3 mai 2027 à 9 heures et prononce une nouvelle cloture de la procédure au 3 avril 2027.


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, 


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE