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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 20 août 2026, n° 26/04719

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 27 février 2023, l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] a loué à Monsieur et Madame [T] et [P] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 491.77 euros.
Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] a fait délivrer à Monsieur et Madame [T] et [P] [W] un commandement de payer la somme de 2861.82 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. 
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 mars 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mai 2026 délivré à domicile concernant Monsieur [T] [W] et à personne concernant Madame [P] [W], l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] a fait assigner Monsieur et Madame [T] et [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 07/05/2025
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] et Madame [W] [P] née [Z] et de tout occupant et bien de leur chef et ce, avec le concours de la force publique,
- Condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [W] [P] née [Z] à payer à [Localité 6] :
* La somme de 2066,33€ au titre de provision d’arriérés de loyers et charges dus au 07/05/2025, date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer
* Une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter du 07/05/2025, date de résiliation du bail, et ce jusqu’au départ définitif des lieux de tout occupant
- Condamner in solidum Monsieur [W] [T] et Madame [W] [P] née [Z] à payer à [Localité 6] la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 de ce même code, en ce compris le coût du commandement de payer
A titre subsidiaire
- En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéance
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- Dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne pourrait être constater, bien vouloir la prononcer

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 19 mai 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 juillet 2026.
A cette audience, l'Office Public de l'Habitat [Localité 6], comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6948.84 euros, échéance de juin incluse. Il est précisé qu’il y a une reprise de paiement du loyer courant et le bailleur demande la mise en place d’un échéancier avec une échéance globale de 400€, loyer compris, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur et Madame [T] et [P] [W] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel

I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 mars 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 18 mai 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 mai 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 juillet 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». 
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4-1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les causes du commandement n’ont pas été réglés dans les deux mois à compter du commandement de payer du 06 mars 2025.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 07 mai 2025.
•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte qu’au 02 juillet 2026, la dette des locataires serait de 7114.15€.
Il convient de déduire de ces sommes le coût du commandement de payer de 165.31€ qui ne constitue pas une dette de loyers ou de charges mais qui relève des dépens de l’instance.
Le bailleur impute également des frais d’enquête occupation et de dossier pour le SLS sans démontrer que les conditions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation sont réunies. La somme totale de 93.58€ sera déduite.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 6855.26 euros au 02 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.
En l’espèce, le contrat de bail consenti entre l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] d’une part, et Monsieur et Madame [T] et [P] [W] d’autre part mentionne la solidarité 
Par voie de conséquence, Monsieur et Madame [T] et [P] [W] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 06 mars 2025 pour la somme de 2861.82 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus. 
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». 
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur et Madame [T] et [P] [W] sont redevables de la somme de 6855.26 euros au titre de la dette locative.
Le bailleur sollicite la mise en place d’un échéancier et la suspension des effets de la clause résolutoire au regard des paiements des locataires qui sont apparus.
Il sera fait droit à cette demande, favorable aux locataires, dans les conditions fixées au dispositif de la décision.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Monsieur et Madame [T] et [P] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Monsieur et Madame [T] et [P] [W] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Monsieur et Madame [T] et [P] [W] sont autorisés à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur et Madame [T] et [P] [W] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 06 mars 2025 et de l'assignation du 18 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public de l'Habitat [Localité 6]. 

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'Office Public de l'Habitat [Localité 6], Monsieur et Madame [T] et [P] [W] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2023 entre l'Office Public de l'Habitat [Localité 6], d’une part, et Monsieur et Madame [T] et [P] [W], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 07 mai 2025 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [T] et [P] [W] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [T] et [P] [W] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] la somme de 6855.26 euros, soit SIX MILLE HUIT CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET VINGT-SIX CENTIMES (décompte arrêté au 02 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 06 mars 2025 sur la somme de 2861.82 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; 
AUTORISE Monsieur et Madame [T] et [P] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et précise que la 36ème mensualité aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur et Madame [T] et [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur et Madame [T] et [P] [W] soient condamnés solidairement à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [T] et [P] [W] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 06 mars 2025 et de l'assignation du 18 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [T] et [P] [W] à payer à l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 aout 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 20 Août 2026 

N° RG 26/04719 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MI2Q

Jugement du 20 Août 2026 
N°: 26/801 

OPH NEOTOA

C/

[T] [W]
[P] [Z] épouse [W]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à [Localité 3]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Juillet 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Mme [J], munie d’un pouvoir 



ET :

DEFENDEURS :

M. [T] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Mme [P] [Z] épouse [W]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée




EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 27 février 2023, l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] a loué à Monsieur et Madame [T] et [P] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 491.77 euros.
Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] a fait délivrer à Monsieur et Madame [T] et [P] [W] un commandement de payer la somme de 2861.82 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. 
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 mars 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mai 2026 délivré à domicile concernant Monsieur [T] [W] et à personne concernant Madame [P] [W], l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] a fait assigner Monsieur et Madame [T] et [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 07/05/2025
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] et Madame [W] [P] née [Z] et de tout occupant et bien de leur chef et ce, avec le concours de la force publique,
- Condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [W] [P] née [Z] à payer à [Localité 6] :
* La somme de 2066,33€ au titre de provision d’arriérés de loyers et charges dus au 07/05/2025, date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer
* Une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter du 07/05/2025, date de résiliation du bail, et ce jusqu’au départ définitif des lieux de tout occupant
- Condamner in solidum Monsieur [W] [T] et Madame [W] [P] née [Z] à payer à [Localité 6] la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 de ce même code, en ce compris le coût du commandement de payer
A titre subsidiaire
- En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéance
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- Dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne pourrait être constater, bien vouloir la prononcer

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 19 mai 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 juillet 2026.
A cette audience, l'Office Public de l'Habitat [Localité 6], comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6948.84 euros, échéance de juin incluse. Il est précisé qu’il y a une reprise de paiement du loyer courant et le bailleur demande la mise en place d’un échéancier avec une échéance globale de 400€, loyer compris, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur et Madame [T] et [P] [W] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel

I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 mars 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 18 mai 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 mai 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 juillet 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». 
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4-1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les causes du commandement n’ont pas été réglés dans les deux mois à compter du commandement de payer du 06 mars 2025.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 07 mai 2025.
•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte qu’au 02 juillet 2026, la dette des locataires serait de 7114.15€.
Il convient de déduire de ces sommes le coût du commandement de payer de 165.31€ qui ne constitue pas une dette de loyers ou de charges mais qui relève des dépens de l’instance.
Le bailleur impute également des frais d’enquête occupation et de dossier pour le SLS sans démontrer que les conditions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation sont réunies. La somme totale de 93.58€ sera déduite.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 6855.26 euros au 02 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.
En l’espèce, le contrat de bail consenti entre l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] d’une part, et Monsieur et Madame [T] et [P] [W] d’autre part mentionne la solidarité 
Par voie de conséquence, Monsieur et Madame [T] et [P] [W] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 06 mars 2025 pour la somme de 2861.82 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus. 
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». 
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur et Madame [T] et [P] [W] sont redevables de la somme de 6855.26 euros au titre de la dette locative.
Le bailleur sollicite la mise en place d’un échéancier et la suspension des effets de la clause résolutoire au regard des paiements des locataires qui sont apparus.
Il sera fait droit à cette demande, favorable aux locataires, dans les conditions fixées au dispositif de la décision.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Monsieur et Madame [T] et [P] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Monsieur et Madame [T] et [P] [W] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Monsieur et Madame [T] et [P] [W] sont autorisés à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur et Madame [T] et [P] [W] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 06 mars 2025 et de l'assignation du 18 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public de l'Habitat [Localité 6]. 

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'Office Public de l'Habitat [Localité 6], Monsieur et Madame [T] et [P] [W] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2023 entre l'Office Public de l'Habitat [Localité 6], d’une part, et Monsieur et Madame [T] et [P] [W], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 07 mai 2025 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [T] et [P] [W] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [T] et [P] [W] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] la somme de 6855.26 euros, soit SIX MILLE HUIT CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET VINGT-SIX CENTIMES (décompte arrêté au 02 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 06 mars 2025 sur la somme de 2861.82 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; 
AUTORISE Monsieur et Madame [T] et [P] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et précise que la 36ème mensualité aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur et Madame [T] et [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur et Madame [T] et [P] [W] soient condamnés solidairement à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [T] et [P] [W] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 06 mars 2025 et de l'assignation du 18 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [T] et [P] [W] à payer à l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 aout 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la construction et de l'habitation L441-9, code de la securite sociale L542-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:35:29.272Z.