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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Val de Briey, JUGE CTX PROTECTION, 25 août 2026, n° 26/00013

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2025 ayant pris effet le 17 mars 2025, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a consenti à Mme [T] [M] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 530,40 euros et une provision sur charges de 71,88 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 17 octobre 2025.

Un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré à Mme [T] [M] le 29 octobre 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 19 décembre 2025, dénoncé le 22 décembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :
 constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, 
 ordonner l'expulsion de Mme [T] [M] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
 condamner Mme [T] [M] à lui payer :
 la somme de 3 238,41 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 12 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
 la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,
 ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 24 mars 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l'arriéré locatif à la somme de 9 623 euros, sans produire le décompte correspondant. 

Mme [T] [M] a expliqué, sans en justifier, qu'elle avait dû précédemment quitter le logement familial, seule avec son fils, en raison de violences familiales et qu'elle avait été contrainte de souscrire des crédits à la consommation. Elle s'est engagée à se rapprocher du bailleur en vue de convenir le cas échéant de modalités de remboursement de sa dette.

Dans cette perspective, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à une audience ultérieure.

A l'audience du 26 mai 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l'arriéré locatif à la somme de 12 250,74 euros et produit un décompte arrêté au 18 mai 2026. Elle a souligné le fait que la dette locative n'avait cessé de croître, y compris depuis la précédente audience, et a sollicité la mise en délibéré du dossier.

Mme [T] [M] a proposé d'apurer la dette, dont elle ne conteste pas le montant, au moyen de versements mensuels de 100 à 150 euros en plus du loyer courant. Elle a exprimé son souhait de se maintenir dans le logement et a sollicité à cet effet la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Elle a indiqué avoir transmis au bailleur sa déclaration d'impôt sur le revenu.

Un bordereau de carence, établi le 25 mars 2026 par l'organisme chargé de réaliser le diagnostic social et financier, a été transmis au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires, et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Mme [T] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 033,85 euros.

Les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 décembre 2025.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Mme [T] [M] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant Mme [T] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme actuelle de 615,42 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré.

L'indemnité d'occupation sera due mensuellement à compter de mai 2026 et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l'article 4 p) de la même loi, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, auquel le contrat de bail litigieux est soumis, dispose que "l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. (...)



A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article".

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce et à l'appui de sa demande en paiement, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte locatif actualisé, retraçant l'historique des quittancements et paiements depuis le 20 mars 2025 jusqu'au 30 avril 2026 et faisant apparaître un solde restant dû à cette date de 12 250,74 euros.

L'analyse de ce décompte montre que la SA BATIGERE HABITAT a imputé à Mme [T] [M] un supplément de loyer de solidarité de janvier à avril 2026 pour un montant total de 5 587,52 euros (1 396,88 euros x 4), alors que le bailleur ne justifie pas même de l'envoi à la locataire du document à remplir au titre de l'enquête ressources.

Il apparaît par ailleurs qu'aucune mise en demeure valant interpellation suffisante n'a constaté la défaillance de la locataire dans la réponse attendue ou précisé les conséquences de celle-ci.

Dans ces conditions, le bailleur ne justifie pas qu'il était en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

Il en résulte qu'après déduction des sommes réclamées au titre du surloyer appliqué à tort de janvier à avril 2026 (5 587,52 euros), ainsi que des frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure (335,85 euros) dont le sort sera traité dans les dépens, la dette locative s'établit à la somme de 6 327,37 euros.

Cependant, Mme [T] [M] verse aux débats un avis de débit duquel il ressort qu'un montant de 615,42 euros, correspondant au loyer du mois d'avril 2026, a été viré sur le compte bancaire de la SA BATIGERE en date du 21 mai 2026.

La dette locative s'établit ainsi à la somme de 5 711,95 euros au 21 mai 2026.
 
La défenderesse ne conteste pas le principe de cet arriéré locatif et n'allègue ni ne justifie a fortiori s'en être acquittée.

Il convient en conséquence de condamner Mme [T] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 5 711,95 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l'article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l'article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [T] [M] justifie avoir repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. 

Elle produit par ailleurs des bulletins de paie qui établissent qu'elle perçoit un salaire net mensuel moyen de 2 600 euros, de sorte qu'elle justifie être en capacité, au moins théoriquement, de faire face au paiement de son loyer et d'apurer sa dette dans les délais légaux. 

Dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. 

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail et que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l'exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [T] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Il n'y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n'ayant été réalisée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure. 

Mme [T] [M] sera condamnée au paiement d'une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l'action de la SA BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail d'habitation liant les parties à compter du 11 décembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [T] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 5 711,95 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 21 mai 2026 (échéance de mai 2026 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l'exécution des poursuites ;

AUTORISE Mme [T] [M] à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 160 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 36ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;


DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

 la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

 le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

 faute par Mme [T] [M] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], [Localité 5], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

 Mme [T] [M] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 615,42 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon les conditions du bail, ce jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

CONDAMNE Mme [T] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [T] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le greffier Le juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 1]
 [Localité 1]

CIVIL - JCP


Minute n° 

RG n° : N° RG 26/00013 - N° Portalis DBZD-W-B7K-CSYD

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[M]


JUGEMENT DU 25 Août 2026



DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D'HLM BATIGERE NORD EST, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité
RCS [Localité 2] N° 645 520 164
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Madame [T] [M]
née le 29 Mai 1975 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier : CORROY Laurence


DEBATS : 


Audience publique du : 26 mai 2026






Copie exécutoire délivrée le : 
à : Me Thomas KREMSER





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2025 ayant pris effet le 17 mars 2025, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a consenti à Mme [T] [M] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 530,40 euros et une provision sur charges de 71,88 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 17 octobre 2025.

Un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré à Mme [T] [M] le 29 octobre 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 19 décembre 2025, dénoncé le 22 décembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :
 constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, 
 ordonner l'expulsion de Mme [T] [M] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
 condamner Mme [T] [M] à lui payer :
 la somme de 3 238,41 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 12 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
 la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,
 ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 24 mars 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l'arriéré locatif à la somme de 9 623 euros, sans produire le décompte correspondant. 

Mme [T] [M] a expliqué, sans en justifier, qu'elle avait dû précédemment quitter le logement familial, seule avec son fils, en raison de violences familiales et qu'elle avait été contrainte de souscrire des crédits à la consommation. Elle s'est engagée à se rapprocher du bailleur en vue de convenir le cas échéant de modalités de remboursement de sa dette.

Dans cette perspective, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à une audience ultérieure.

A l'audience du 26 mai 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l'arriéré locatif à la somme de 12 250,74 euros et produit un décompte arrêté au 18 mai 2026. Elle a souligné le fait que la dette locative n'avait cessé de croître, y compris depuis la précédente audience, et a sollicité la mise en délibéré du dossier.

Mme [T] [M] a proposé d'apurer la dette, dont elle ne conteste pas le montant, au moyen de versements mensuels de 100 à 150 euros en plus du loyer courant. Elle a exprimé son souhait de se maintenir dans le logement et a sollicité à cet effet la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Elle a indiqué avoir transmis au bailleur sa déclaration d'impôt sur le revenu.

Un bordereau de carence, établi le 25 mars 2026 par l'organisme chargé de réaliser le diagnostic social et financier, a été transmis au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires, et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Mme [T] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 033,85 euros.

Les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 décembre 2025.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Mme [T] [M] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant Mme [T] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme actuelle de 615,42 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré.

L'indemnité d'occupation sera due mensuellement à compter de mai 2026 et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l'article 4 p) de la même loi, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, auquel le contrat de bail litigieux est soumis, dispose que "l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. (...)



A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article".

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce et à l'appui de sa demande en paiement, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte locatif actualisé, retraçant l'historique des quittancements et paiements depuis le 20 mars 2025 jusqu'au 30 avril 2026 et faisant apparaître un solde restant dû à cette date de 12 250,74 euros.

L'analyse de ce décompte montre que la SA BATIGERE HABITAT a imputé à Mme [T] [M] un supplément de loyer de solidarité de janvier à avril 2026 pour un montant total de 5 587,52 euros (1 396,88 euros x 4), alors que le bailleur ne justifie pas même de l'envoi à la locataire du document à remplir au titre de l'enquête ressources.

Il apparaît par ailleurs qu'aucune mise en demeure valant interpellation suffisante n'a constaté la défaillance de la locataire dans la réponse attendue ou précisé les conséquences de celle-ci.

Dans ces conditions, le bailleur ne justifie pas qu'il était en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

Il en résulte qu'après déduction des sommes réclamées au titre du surloyer appliqué à tort de janvier à avril 2026 (5 587,52 euros), ainsi que des frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure (335,85 euros) dont le sort sera traité dans les dépens, la dette locative s'établit à la somme de 6 327,37 euros.

Cependant, Mme [T] [M] verse aux débats un avis de débit duquel il ressort qu'un montant de 615,42 euros, correspondant au loyer du mois d'avril 2026, a été viré sur le compte bancaire de la SA BATIGERE en date du 21 mai 2026.

La dette locative s'établit ainsi à la somme de 5 711,95 euros au 21 mai 2026.
 
La défenderesse ne conteste pas le principe de cet arriéré locatif et n'allègue ni ne justifie a fortiori s'en être acquittée.

Il convient en conséquence de condamner Mme [T] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 5 711,95 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l'article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l'article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [T] [M] justifie avoir repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. 

Elle produit par ailleurs des bulletins de paie qui établissent qu'elle perçoit un salaire net mensuel moyen de 2 600 euros, de sorte qu'elle justifie être en capacité, au moins théoriquement, de faire face au paiement de son loyer et d'apurer sa dette dans les délais légaux. 

Dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. 

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail et que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l'exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [T] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Il n'y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n'ayant été réalisée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure. 

Mme [T] [M] sera condamnée au paiement d'une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l'action de la SA BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail d'habitation liant les parties à compter du 11 décembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [T] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 5 711,95 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 21 mai 2026 (échéance de mai 2026 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l'exécution des poursuites ;

AUTORISE Mme [T] [M] à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 160 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 36ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;


DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

 la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

 le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

 faute par Mme [T] [M] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], [Localité 5], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

 Mme [T] [M] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 615,42 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon les conditions du bail, ce jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

CONDAMNE Mme [T] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [T] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le greffier Le juge

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L441-9, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-09T19:27:33.151Z.