Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, 4ème chambre, 27 août 2026, n° 21/02377

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial

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Parties (entreprises)

ASEVENBOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS

Exposé du litige

Débats à l’audience publique du 05 MAI 2026 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 27 AOUT 2026.


Jugement rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. Société ARMAND THIERY SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Sandrine CARON de la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES



DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.N.C. PARIS-GESTION RCS NANTES n°333 400 349, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

S.C.I. DU PERRAY - HALUCHERE RCS NANTES n°326 286 119, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES



DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART


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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE a consenti à la S.N.C. PARIS-GESTION un bail commercial portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment, un parc de stationnement et un centre commercial, [Adresse 2].

Par acte sous seing privé du 2 février 2010 à effet à compter du 1er avril 2010 pour se terminer le 31 mars 2020, la S.N.C. PARIS-GESTION a donné en sous-location à la société ARMAND THIERY, un local situé au sein du centre commercial “[Adresse 3]” (constituant le lot n°112) d'une superficie de 251 m², et ce, pour une durée de 10 ans, moyennant le paiement d’un loyer annuel minimum de 163.10 € HT pour l’exploitation d’un fonds de commerce de “ PRET A PORTER FEMININ ET ACCESSOIRES S’Y RAPPORTANT” sous l’enseigne “ ARMAND THIERY”.

Suivant acte d’huissier du 27 septembre 2018 , la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE et la S.N.C. PARIS-GESTION ont donné congé à la société ARMAND THIERY SAS pour le 31 mars 2019, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d'éviction, en raison de “la restructuration de la galerie impliquant, outre une réorganisation des activités commerciales exploitées, la construction et reconstruction de l’immeuble”.

Par acte d’huissier délivré le 23 mars 2021, la société ARMAND THIERY SAS a fait assigner la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE devant le Tribunal judiciaire de NANTES aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation.





Par ordonnance du 27 octobre 2022, le juge de la mise en état, à la demande de la S.N.C. PARIS GESTION et de la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer les éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction due à la société ARMAND THIERY en application de l’article L145-14 du code de commerce et de fixer l’indemnité d’occupation due par cette dernière, commettant pour y procéder, Monsieur [G] [I].

Le 30 août 2023, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

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Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 13 mai 2024, la Société ARMAND THIERY SAS sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions de l'article L145 et suivants du Code de Commerce,
Vu les pieces versees aux débats,

- FIXER à la somme de 1 054 456 € (sauf à parfaire en cours de procedure) le montant de l'indemnite d'éviction due à la société ARMAND TI—HERY SAS par la société PARIS-GESTION, en conséquence du "CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT AVEC OFFRE D'INDEMNITE D'EVICTION" date du 27 septembre 2018,

- CONDAMNER la société PARIS-GESTION a payer a la société ARl\/IAND THIERYSAS la sommc dc 1 054 456 € (sauf a parfaire en cours de procédure),
- FIXER à la somme de 146 571,45 € HT (hors taxes) le montant dc l'indemnité d'occupation annuelle due par la société ARMAND THIERY SAS à la société PARIS-GESTION depuis 1e 1er avril 2019,
- CONDAMNER la société PARIS-GESTION à rembourser à la société ARMAND TIHERY SAS la différence en la faveur de cette denière entre le montant des sommesversées à la société PARIS-GESTION à titre d'indemnite d'occupation depuis 1e 1er avril 2019 et 1'indemnité d'occupation réellement due telle qu'établie selon 1e Jugement à intervcnir, laquelle ne saurait être supérieurc à la somme de 146 571,45 euros HT,
- CONDAMNER la société PARIS-GESTION à rembourser à la société ARMAND TIHERY SAS le montant du dépôt de garantie versé, soit la sommc de 46 131,17 € euros,
- ORDONNER la capitalisation des interéts dans les conditions des dispositions de l’article 1154 du Code Civil,
- REJETER toutes les demandes formulées par la société PARIS-GESTION à l'encontre de la société ARMAND THIERY SAS,
- CONDAMNER la société PARIS-GESTION à verser à la société ARMAND THIERYSAS, la somme dc 10 000,00 € en application des dispositions dc Particle 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la société PARIS-GESTION aux entiers depens, en cc compris les frais d'expcrtise judiciaire,
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

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Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 6 juin 2024, la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE sollicite du tribunal de:

Vu les articles L145 et suivants du Code de commercial, 
Vu le contrat de sous location en date du 2 février 2010, 
Vu le congé sans offre de renouvellement du 27 septembre 2018, 
Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 25 août 2023, 
 
A titre principal : 
 
• Dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait une indemnité de remplacement tel que sollicitée par la Société ARMAND THIERRY : 

 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 mars 2019, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION à la Société ARMAND THIERRY est fixée à la somme globale de 357.765 € se décomposant comme suit : 
 
▪ Indemnité principale de remplacement : 357.765 € 
▪ Frais de licenciement : sur présentation de justificatifs 
 
➢ Débouter la Société ARMAND THIERRY de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
 
A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que les indemnités accessoires étaient dues compte tenu de la réinstallation de la Société ARMAND THIERRY, 
 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 mars 2019, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION est fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société ARMAND THIERRY à la somme globale de 405.724 € se décomposant comme suit: 
 
▪ Indemnité principale de remplacement : 357.765 € 
▪ Frais de remploi : 35.776 € 
▪ Trouble commercial : 12.183 € 
▪ Frais de licenciement : sur présentation de justificatifs 
 
Et, dans cette hypothèse, 
 
En cas de perte de clientèle par la Société ARMAND THIERRY, si par extraordinaire le Tribunal entendait allouer une indemnité à la Société ARMAND THIERRY au titre du trouble commercial, des frais de remploi, des frais de réinstallation, des frais de déménagement, dans l’hypothèse d’une indemnité de remplacement : 
 
➢ Ordonner la consignation de ces indemnités sur le compte CARPA du Conseil des Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, Maître Yann MICHEL ; 
 
➢ Ordonner le règlement de ces indemnités à la Société ARMAND THIERRY sur communication aux Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION des justificatifs de la réinstallation effective de la Société ARMAND THIERRY ; 
 
➢ Juger qu’à défaut de justification de la réinstallation de la ARMAND THIERRY dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir aux Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION seront définitivement libérées du paiement desdites indemnités au profit de la Société ARMAND THIERRY; 
 
➢ Débouter la Société ARMAND THIERRY de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
 
➢ Dans l’hypothèse où les Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION seraient susceptibles de proposer un local en cours de procédure, et que le Tribunal devait statuer sur une indemnité de déplacement : 
 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 mars 2019, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION à la Société ARMAND THIERRY est fixée à la somme globale de 23.574 € se décomposant comme suit : 
 
▪ Frais de remploi : 35.140€ 
▪ Trouble d’exploitation : 14.642€ 
 
➢ Débouter la Société ARMAND THIERRY de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
 


1. En toute hypothèse, en cas d’indemnité de remplacement ou de déplacement : 
 
➢ Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, due par la Société ARMAND THIERRY, aux Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, depuis le 1 er avril 2019 jusqu’à la remise des clés à la somme de 170.931 € hors taxe, hors charge par an, outre indexation prévue à l’article 16 du contrat de sous location, sauf à parfaire ; 
 
➢ Condamner la Société ARMAND THIERRY à payer aux Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 1 er avril 2019 jusqu’à la remise des clés correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité fixée par le Tribunal ; 
 
➢ Condamner la Société ARMAND THIERRY, en application de l’article 53 du contrat de sous location, à payer aux Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, les intérêts au taux légal « majorés de quatre points » sur les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 1 er avril 2019, à compter de chaque échéance et jusqu’à parfait paiement ; 
 
➢ Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ; 
 
➢ Condamner la Société ARMAND THIERRY au paiement de la somme de 5.000€ au profit des les Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
➢ Condamner la Société ARMAND THIERRY aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BLOND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. 

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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’état des éléments versés aux débats, la S.A.S. ARMAND THIERY s’est maintenue dans les lieux et exploite toujours le local, objet du bail commercial liant les parties, le projet de restructuration et reconstruction de la galerie commerciale ayant motivé le congé délivré par la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE étant toujours en cours.

1. Sur l’indemnité d’éviction due par la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE

Aux termes de l'article L.145-14 du code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire du refus du renouvellement du bail. Le principe de la réparation intégrale s'applique, sans qu'aucune règle impérative de calcul ne s'impose.

Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité principale d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité principale d'éviction une valeur de remplacement.

A cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires qui ne se limitent pas aux frais visés par l'article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce dont l'énumération n'est pas limitative.

Sur l’indemnité principale

Si le fonds de commerce n'est pas transférable, l'indemnité principale est dite de remplacement et correspond à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce posant une présomption de perte du fonds, il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre si l'activité est transférable.

En l’espèce, force est de constater :

- que l’expert judiciaire a relevé que la mise à disposition de locaux similaires en galerie commerciale est inexistante;

- que la S.N.C. PARIS GESTION et la S.N.C. PARIS GESTION n’apportent pas aujourd’hui la preuve contraire qui leur incombe et plus précisément, la preuve que la S.A.S ARMAND THIERY pourrait déménager dans la galerie commerciale, compte tenu notamment de leur projet de restructuration, ou à proximité de celle-ci, sans perte significative de clientèle.

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’éviction de la société ARMAND THIERY va entraîner la perte de son fonds de commerce, de sorte qu’elle peut prétendre obtenir une indemnité principale de remplacement égale à la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail.

S’agissant de la prise en compte des chiffres d’affaire 2017, 2018 et 2019, il sera relevé que la valorisation du fonds de commerce selon la méthode du chiffre d’affaires doit reposer sur des données représentatives de l’exploitation normale du fonds.

Or, les exercices 2020 et 2021 ont été directement et exceptionnellement affectés par la crise sanitaire liée au Covid-19 et par les mesures administratives qui en ont résulté. En particulier, le magasin exploité par la société ARMAND THIERY SAS a été contraint de fermer du 1er février au 18 mai 2021, en application des mesures gouvernementales de fermeture des centres commerciaux d’une superficie importante.

Les chiffres d’affaires de ces exercices ne reflètent donc pas la capacité réelle du fonds dans des conditions normales d’exploitation. Leur prise en compte conduirait à minorer artificiellement sa valeur en raison de circonstances exceptionnelles, étrangères à la gestion du preneur.

Cette approche est d’ailleurs confortée par la jurisprudence, notamment par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 juillet 2024, qui a écarté les exercices 2020 et 2021 en raison de leur caractère non représentatif lié à la crise sanitaire et retenu les trois exercices antérieurs, soit 2017, 2018 et 2019.

En l’espèce, ces trois exercices constituent les derniers exercices complets antérieurs à la crise sanitaire et présentent ainsi les conditions d’exploitation les plus normales et représentatives.

Il convient dès lors de retenir les chiffres d’affaires des exercices 2017, 2018 et 2019 pour déterminer le chiffre d’affaires de référence servant à la valorisation du fonds de commerce, à l’exclusion des exercices 2020 et 2021, exceptionnellement affectés par la crise sanitaire.

Après la mise en oeuvre de deux méthodes d’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels / par la rentabilité), l’expert judiciaire a considéré que celle-ci pouvait être fixée à la somme de 545.479 euros, ayant par ailleurs retenu une valeur du droit au bail nulle.

Si la demanderesse conteste cette valeur marchande du fonds de commerce telle qu’évaluée par l’expert et plus particulièrement, le coefficient de valorisation de 70 % du C.A. T.T.C. retenu par ce dernier dans le cadre de la méthode dite “corporatiste” (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels), elle ne démontre aucunement le bien-fondé de ses prétentions sur ce point et ne soumet à la juridiction aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert, étant précisé que contrairement à ce qu’elle semble prétendre, ce dernier a parfaitement pris en considération le pourcentage retenu par la profession, la situation et la commercialité du centre, les résultats du commerce expertisé mas également les difficultés actuelles sur le marché du prêt à porter.

L’indemnité principale due à la société ARMAND THIERY sera donc fixée à la somme de 545.479 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires consistent en l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’était pas évincé de ses locaux. Ces indemnités sont évaluées en tenant compte de la nature de l’éviction (perte ou transfert), des spécificités du fonds et de son secteur d’activité, ainsi que des équipements des locaux.

Sur les frais de remploi

Il s’agit des frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour racheter un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail. Conformément à l'article L 145-14 du code de commerce, le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé d'un fonds non transférable de ces frais, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué ces frais de remploi à 10 % de la valeur du fonds de commerce, soit une somme de 54.548,00 euros.

La demanderesse ne verse aux débats aucun élément probant de nature à remettre en cause cette évaluation.

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE n’apportent pas la preuve qui leur incombe, que la S.A.S. RIU AUBLET ET COMPAGNIE ne se réinstallera pas.

L’indemnité qui lui est due à ce titre, sera donc fixée à la somme de 54.548,00 euros.

Sur les frais de déménagement dse installations spécifiques

La société ARMAND THIERY sollicite le paiement de la somme de 24.305 euros HT à ce titre. L’expert judiciaire a relevé que le devis de l’entreprise LENAR correspond à la dépose des enseignes, des caisses, des alarmes, des extincteurs, du mobilier et ce pour mise en décharges. Il a rappelé que le bailleur a indiqué accepter de reprendre les locaux en l’état.

Ce devis ne concerne pas le déménagement d’installation réutilisable dans de nouveaux locaux, et c’est à juste titre que l’expert n’a pas retenu ce coût dans son évaluation.

Cependant, il est justifié de 3.600 euros au titre du coût du déménagement des équipes internes, des effets et marchandises concernées.

Il y a lieu de retenir le chiffrage retenu par l’expert, soit la somme de 3.600 euros.

En conséquence, l’indemnité due à ce titre sera donc fixée à la somme de 3.600 euros.

Sur la perte de stock

L’expert judiciaire rappelle qu’il n’a pas été remis la valorisation du stock de ce magasin, et qu’en tout état de cause, il n’y aura pas de perte de stock, ce dernier pouvant être réacheminé sur d’autres commerces de l’enseigne.

Il n’y a donc pas lieu de retenir une perte de stock.

Sur les frais divers

La société ARMAND THIERY sollicite le paiement d’une indemnité de 1.200 euros au titre des frais divers. Cependant, l’expert n’a retenu aucune indemnité dans l’hypothèse de “remplacement”.

En conséquence, s’agissant de frais accessoires à la demande d’indemnité de remplacement, la société ARMAND THIERY sera déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer ses salariés et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue. Il s’agit d’un travail improductif qu’il y a lieu d’indemniser.

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, la société ARMAND THIERY est bien fondée à solliciter réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de la gestion de l’éviction et de la perturbation dans l'exploitation de son fonds.

Il convient de retenir l’évaluation faite par l’expert, conforme à l’usage, à défaut de tout élément contraire et étant rappelé que ce préjudice est indemnisé en cas de réinstallation, mais aussi en cas d'arrêt d'exploitation.

L’indemnité due à ce titre à la société ARMAND THIERY sera donc fixée à la somme de 12.183 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu'il perd. Ils ne sont dus que s'il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d'installations spécifiques.

Il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce, que dans celle de son déplacement.

Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé de ces frais de réinstallation, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, force est de constater :

- qu’il est constant que les frais de réinstallation sont dus même en cas de disparition du fonds de commerce;

- que la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE ne démontrent aucunement que la société ARMAND THIERY ne se réinstallera pas, étant précisé qu’en l’état des éléments du dossier, cette dernière est toujours dans les lieux, qu’elle bénéficie d’ailleurs d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée conformément à l’article L145-28 du code de commerce et que les défenderesses ne peuvent à ce titre tirer argument du délai qui s’est écoulé depuis la délivrance du congé pour venir prétendre qu’aucune réinstallation ne serait envisagée par la société ARMAND THIERY .

Conformément à ce qui a déjà été indiqué, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la société ARMAND THIERY dans un certain délai puisqu’il appartenait aux défenderesses de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

De plus, la société ARMAND THIERY appartient à une chaîne et a l'obligation de respecter une identité visuelle spécifique à sa chaîne et devra donc engager ces frais.

L’expert se fonde sur un tableau récapitulatif versé aux débats par le preneur, ainsi que les factures de l’aménagement d’origine qu’il a réalisé pour un montant de 344.921,00 euros.

L’expert a retenu un forfait de 1.374 €/m2 pour une surface d’exploitation équivalente,

Il sera rappelé que la durée d'exploitation des locaux par le preneur est importante et ses installations ont été fortement amorties. En conséquence, il y a lieu d’appliquer un abattement pour vétusté de 50 %.

En considération de ces éléments, les frais de réinstallation seront fixés à la somme de 172.460,50 € (344.921 € x 0,50).

La demande de consignation sera rejetée, dès lors que les frais de réinstallation sont suffisamment justifiés par les éléments versés aux débats.

Dans ces conditions, la société ARMAND THIERY est bien fondée en sa demande de paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation évalués par l’expert à la somme de 172.460,50 euros .

L’indemnité due à ce titre à la société ARMAND THIERY sera donc fixée à la somme de 172.460,50 € .

Sur les frais de licenciement

La société ARMAND THIERY SAS sollicite une indemnisation de 17.427 € au titre des frais de licenciement.

L’expert indique que le preneur a versé aux débats un calcul de licenciement pour 3 collaboratrices, et ce pour un montant de 17.427 €.

Ce poste apparaît justifié dans son principe dès lors qu’il est directement lié à la situation litigieuse. Il convient dès lors de retenir la somme de 17.427 €, sous réserve de la production des justificatifs établissant la réalité et le montant des frais exposés.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due à la société ARMAND THIERY s’établit comme suit, étant précisé qu’aucune demande n’a été formée au titre des frais de licenciement et des frais de déménagement en l’état des dernières écritures de la demanderesse:

- indemnité principale 545.479 €
- indemnités accessoires
• frais de déménagement 3.600,00 €
• frais de remploi 54.548,00 €
• trouble commercial 12.183,00 €
• frais de réinstallation 172.460,50 €
• licenciement 17.427,00 € sous réserve de justificatifs

total 805.697,50 €

En conséquence, la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE seront condamnées in solidum à payer à la société ARMAND THIERY la somme de 805.697,50 € à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil, outre la capitalisation des intérêts à échoir.

2. Sur l’indemnité d’occupation due par la société ARMAND THIERY

Il résulte de l'article L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, distincte du loyer, calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation. Elle doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché, mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties a pris fin le 31 mars 2019 par l’effet du congé, le preneur s’étant maintenu dans les lieux jusqu’à ce jour.

La société ARMAND THIERY est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2019.

Force est de constater que la valeur locative des lieux telle que fixée par l’expert judiciaire à la somme de 743,00 euros par m² par an, compte tenu des caractéristiques du local, des valeurs dites de voisinage et des valeurs de nouvelles locations, n’est pas contestée par les parties.

Seul est remis en cause l’abattement de précarité retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 5% et conduisant à une indemnité d’occupation d’un montant global de 162.384 euros par an (pour une surface pondérée de 251 m²).

Contrairement à ce que soutiennent la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, cet abattement de précarité de 5 %, conforme à l’usage, apparaît justifié, dès lors que l’expert judiciaire a expressément pris en considération la situation du preneur tout en limitant l’abattement à 5 % faisant ainsi une évaluation mesurée.

L’indemnité d’occupation due par la société ARMAND THIERY sera donc fixée à la somme de 162.384 euros par an H.T. et H.C. depuis le 1er avril 2019.

Au vu du montant de cette indemnité d’occupation, l’existence de “compléments d’indemnités d’occupation” dus par la société ARMAND THIERY n’est pas démontrée, de sorte qu’il ne sera pas fait droit aux demandes de la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE de ce chef.

Sur la majoration des intérêts et la capitalisation

Les sociétés PARIS-GESTION et PERRAY-HALUCHERE sollicitent l’application de la clause contractuelle prévoyant une majoration de quatre points du taux légal ainsi que la capitalisation des intérêts.

Toutefois, l’indemnité fixée par le tribunal procède de l’application des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce et ne constitue pas un loyer contractuellement dû au titre du contrat de sous-location. La clause prévoyant la majoration de quatre points ne peut dès lors être appliquée à cette indemnité.

La demande de majoration sera en conséquence rejetée.

S’agissant de la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, produisent eux-mêmes intérêts lorsque la décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par ce texte, pour les intérêts échus et dus pour une année entière.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE qui succombent à l'action, supporteront les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires d’expertise judiciaire.
En outre, la société ARMAND THIERY a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE seront donc condamnées à lui payer la somme de 4000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

FIXE comme suit l’indemnité d’éviction due à la société ARMAND THIERY :

- indemnité principale 545.479 €
- indemnités accessoires
• frais de déménagement 3.600,00 €
• frais de remploi 54.548,00 €
• trouble commercial 12.183,00 €
• frais de réinstallation 172.460,50 €
• licenciement 17.427,00 € sous réserve de justificatifs

total 805.697,50 €

CONDAMNE en conséquence in soidum la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE à payer à la société ARMAND THIERY la somme de 805.697,50 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts à échoir;



DÉBOUTE la société ARMAND THIERY de ses demandes pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la société ARMAND THIERY à la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, depuis le 1er avril 2019 et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 162.384 euros hors taxes et hors charges par an ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts;

DÉBOUTE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE de leurs demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE in solidum aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE in solidum à payer à la société ARMAND THIERY la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Laëtitia FENART

Texte intégral

SG




LE 27 AOUT 2026

Minute n°


N° RG 21/02377 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LDUI





S.A.S. Société ARMAND THIERY

C/

S.N.C. PARIS-GESTION 
S.C.I. DU PERRAY - HALUCHERE


 

Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction





1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ASEVEN
Me Emmanuelle BLOND - 191
la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS - 12




délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
---------------------------------------------------


QUATRIEME CHAMBRE


JUGEMENT 
du VINGT SEPT AOUT DEUX MIL VINGT SIX



Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,


GREFFIER : Sandrine GASNIER



Débats à l’audience publique du 05 MAI 2026 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 27 AOUT 2026.


Jugement rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

---------------
ENTRE :

S.A.S. Société ARMAND THIERY SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Sandrine CARON de la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES



DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.N.C. PARIS-GESTION RCS NANTES n°333 400 349, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

S.C.I. DU PERRAY - HALUCHERE RCS NANTES n°326 286 119, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES



DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART


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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE a consenti à la S.N.C. PARIS-GESTION un bail commercial portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment, un parc de stationnement et un centre commercial, [Adresse 2].

Par acte sous seing privé du 2 février 2010 à effet à compter du 1er avril 2010 pour se terminer le 31 mars 2020, la S.N.C. PARIS-GESTION a donné en sous-location à la société ARMAND THIERY, un local situé au sein du centre commercial “[Adresse 3]” (constituant le lot n°112) d'une superficie de 251 m², et ce, pour une durée de 10 ans, moyennant le paiement d’un loyer annuel minimum de 163.10 € HT pour l’exploitation d’un fonds de commerce de “ PRET A PORTER FEMININ ET ACCESSOIRES S’Y RAPPORTANT” sous l’enseigne “ ARMAND THIERY”.

Suivant acte d’huissier du 27 septembre 2018 , la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE et la S.N.C. PARIS-GESTION ont donné congé à la société ARMAND THIERY SAS pour le 31 mars 2019, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d'éviction, en raison de “la restructuration de la galerie impliquant, outre une réorganisation des activités commerciales exploitées, la construction et reconstruction de l’immeuble”.

Par acte d’huissier délivré le 23 mars 2021, la société ARMAND THIERY SAS a fait assigner la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE devant le Tribunal judiciaire de NANTES aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation.





Par ordonnance du 27 octobre 2022, le juge de la mise en état, à la demande de la S.N.C. PARIS GESTION et de la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer les éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction due à la société ARMAND THIERY en application de l’article L145-14 du code de commerce et de fixer l’indemnité d’occupation due par cette dernière, commettant pour y procéder, Monsieur [G] [I].

Le 30 août 2023, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 13 mai 2024, la Société ARMAND THIERY SAS sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions de l'article L145 et suivants du Code de Commerce,
Vu les pieces versees aux débats,

- FIXER à la somme de 1 054 456 € (sauf à parfaire en cours de procedure) le montant de l'indemnite d'éviction due à la société ARMAND TI—HERY SAS par la société PARIS-GESTION, en conséquence du "CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT AVEC OFFRE D'INDEMNITE D'EVICTION" date du 27 septembre 2018,

- CONDAMNER la société PARIS-GESTION a payer a la société ARl\/IAND THIERYSAS la sommc dc 1 054 456 € (sauf a parfaire en cours de procédure),
- FIXER à la somme de 146 571,45 € HT (hors taxes) le montant dc l'indemnité d'occupation annuelle due par la société ARMAND THIERY SAS à la société PARIS-GESTION depuis 1e 1er avril 2019,
- CONDAMNER la société PARIS-GESTION à rembourser à la société ARMAND TIHERY SAS la différence en la faveur de cette denière entre le montant des sommesversées à la société PARIS-GESTION à titre d'indemnite d'occupation depuis 1e 1er avril 2019 et 1'indemnité d'occupation réellement due telle qu'établie selon 1e Jugement à intervcnir, laquelle ne saurait être supérieurc à la somme de 146 571,45 euros HT,
- CONDAMNER la société PARIS-GESTION à rembourser à la société ARMAND TIHERY SAS le montant du dépôt de garantie versé, soit la sommc de 46 131,17 € euros,
- ORDONNER la capitalisation des interéts dans les conditions des dispositions de l’article 1154 du Code Civil,
- REJETER toutes les demandes formulées par la société PARIS-GESTION à l'encontre de la société ARMAND THIERY SAS,
- CONDAMNER la société PARIS-GESTION à verser à la société ARMAND THIERYSAS, la somme dc 10 000,00 € en application des dispositions dc Particle 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la société PARIS-GESTION aux entiers depens, en cc compris les frais d'expcrtise judiciaire,
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 6 juin 2024, la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE sollicite du tribunal de:

Vu les articles L145 et suivants du Code de commercial, 
Vu le contrat de sous location en date du 2 février 2010, 
Vu le congé sans offre de renouvellement du 27 septembre 2018, 
Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 25 août 2023, 
 
A titre principal : 
 
• Dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait une indemnité de remplacement tel que sollicitée par la Société ARMAND THIERRY : 

 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 mars 2019, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION à la Société ARMAND THIERRY est fixée à la somme globale de 357.765 € se décomposant comme suit : 
 
▪ Indemnité principale de remplacement : 357.765 € 
▪ Frais de licenciement : sur présentation de justificatifs 
 
➢ Débouter la Société ARMAND THIERRY de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
 
A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que les indemnités accessoires étaient dues compte tenu de la réinstallation de la Société ARMAND THIERRY, 
 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 mars 2019, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION est fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société ARMAND THIERRY à la somme globale de 405.724 € se décomposant comme suit: 
 
▪ Indemnité principale de remplacement : 357.765 € 
▪ Frais de remploi : 35.776 € 
▪ Trouble commercial : 12.183 € 
▪ Frais de licenciement : sur présentation de justificatifs 
 
Et, dans cette hypothèse, 
 
En cas de perte de clientèle par la Société ARMAND THIERRY, si par extraordinaire le Tribunal entendait allouer une indemnité à la Société ARMAND THIERRY au titre du trouble commercial, des frais de remploi, des frais de réinstallation, des frais de déménagement, dans l’hypothèse d’une indemnité de remplacement : 
 
➢ Ordonner la consignation de ces indemnités sur le compte CARPA du Conseil des Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, Maître Yann MICHEL ; 
 
➢ Ordonner le règlement de ces indemnités à la Société ARMAND THIERRY sur communication aux Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION des justificatifs de la réinstallation effective de la Société ARMAND THIERRY ; 
 
➢ Juger qu’à défaut de justification de la réinstallation de la ARMAND THIERRY dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir aux Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION seront définitivement libérées du paiement desdites indemnités au profit de la Société ARMAND THIERRY; 
 
➢ Débouter la Société ARMAND THIERRY de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
 
➢ Dans l’hypothèse où les Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION seraient susceptibles de proposer un local en cours de procédure, et que le Tribunal devait statuer sur une indemnité de déplacement : 
 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 mars 2019, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION à la Société ARMAND THIERRY est fixée à la somme globale de 23.574 € se décomposant comme suit : 
 
▪ Frais de remploi : 35.140€ 
▪ Trouble d’exploitation : 14.642€ 
 
➢ Débouter la Société ARMAND THIERRY de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
 


1. En toute hypothèse, en cas d’indemnité de remplacement ou de déplacement : 
 
➢ Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, due par la Société ARMAND THIERRY, aux Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, depuis le 1 er avril 2019 jusqu’à la remise des clés à la somme de 170.931 € hors taxe, hors charge par an, outre indexation prévue à l’article 16 du contrat de sous location, sauf à parfaire ; 
 
➢ Condamner la Société ARMAND THIERRY à payer aux Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 1 er avril 2019 jusqu’à la remise des clés correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité fixée par le Tribunal ; 
 
➢ Condamner la Société ARMAND THIERRY, en application de l’article 53 du contrat de sous location, à payer aux Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, les intérêts au taux légal « majorés de quatre points » sur les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 1 er avril 2019, à compter de chaque échéance et jusqu’à parfait paiement ; 
 
➢ Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ; 
 
➢ Condamner la Société ARMAND THIERRY au paiement de la somme de 5.000€ au profit des les Sociétés PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
➢ Condamner la Société ARMAND THIERRY aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BLOND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. 

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’état des éléments versés aux débats, la S.A.S. ARMAND THIERY s’est maintenue dans les lieux et exploite toujours le local, objet du bail commercial liant les parties, le projet de restructuration et reconstruction de la galerie commerciale ayant motivé le congé délivré par la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE étant toujours en cours.

1. Sur l’indemnité d’éviction due par la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE

Aux termes de l'article L.145-14 du code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”



L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire du refus du renouvellement du bail. Le principe de la réparation intégrale s'applique, sans qu'aucune règle impérative de calcul ne s'impose.

Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité principale d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité principale d'éviction une valeur de remplacement.

A cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires qui ne se limitent pas aux frais visés par l'article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce dont l'énumération n'est pas limitative.

Sur l’indemnité principale

Si le fonds de commerce n'est pas transférable, l'indemnité principale est dite de remplacement et correspond à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce posant une présomption de perte du fonds, il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre si l'activité est transférable.

En l’espèce, force est de constater :

- que l’expert judiciaire a relevé que la mise à disposition de locaux similaires en galerie commerciale est inexistante;

- que la S.N.C. PARIS GESTION et la S.N.C. PARIS GESTION n’apportent pas aujourd’hui la preuve contraire qui leur incombe et plus précisément, la preuve que la S.A.S ARMAND THIERY pourrait déménager dans la galerie commerciale, compte tenu notamment de leur projet de restructuration, ou à proximité de celle-ci, sans perte significative de clientèle. 

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’éviction de la société ARMAND THIERY va entraîner la perte de son fonds de commerce, de sorte qu’elle peut prétendre obtenir une indemnité principale de remplacement égale à la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail. 

S’agissant de la prise en compte des chiffres d’affaire 2017, 2018 et 2019, il sera relevé que la valorisation du fonds de commerce selon la méthode du chiffre d’affaires doit reposer sur des données représentatives de l’exploitation normale du fonds. 

Or, les exercices 2020 et 2021 ont été directement et exceptionnellement affectés par la crise sanitaire liée au Covid-19 et par les mesures administratives qui en ont résulté. En particulier, le magasin exploité par la société ARMAND THIERY SAS a été contraint de fermer du 1er février au 18 mai 2021, en application des mesures gouvernementales de fermeture des centres commerciaux d’une superficie importante. 

Les chiffres d’affaires de ces exercices ne reflètent donc pas la capacité réelle du fonds dans des conditions normales d’exploitation. Leur prise en compte conduirait à minorer artificiellement sa valeur en raison de circonstances exceptionnelles, étrangères à la gestion du preneur. 


Cette approche est d’ailleurs confortée par la jurisprudence, notamment par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 juillet 2024, qui a écarté les exercices 2020 et 2021 en raison de leur caractère non représentatif lié à la crise sanitaire et retenu les trois exercices antérieurs, soit 2017, 2018 et 2019.

En l’espèce, ces trois exercices constituent les derniers exercices complets antérieurs à la crise sanitaire et présentent ainsi les conditions d’exploitation les plus normales et représentatives. 

Il convient dès lors de retenir les chiffres d’affaires des exercices 2017, 2018 et 2019 pour déterminer le chiffre d’affaires de référence servant à la valorisation du fonds de commerce, à l’exclusion des exercices 2020 et 2021, exceptionnellement affectés par la crise sanitaire.

Après la mise en oeuvre de deux méthodes d’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels / par la rentabilité), l’expert judiciaire a considéré que celle-ci pouvait être fixée à la somme de 545.479 euros, ayant par ailleurs retenu une valeur du droit au bail nulle.

Si la demanderesse conteste cette valeur marchande du fonds de commerce telle qu’évaluée par l’expert et plus particulièrement, le coefficient de valorisation de 70 % du C.A. T.T.C. retenu par ce dernier dans le cadre de la méthode dite “corporatiste” (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels), elle ne démontre aucunement le bien-fondé de ses prétentions sur ce point et ne soumet à la juridiction aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert, étant précisé que contrairement à ce qu’elle semble prétendre, ce dernier a parfaitement pris en considération le pourcentage retenu par la profession, la situation et la commercialité du centre, les résultats du commerce expertisé mas également les difficultés actuelles sur le marché du prêt à porter.

L’indemnité principale due à la société ARMAND THIERY sera donc fixée à la somme de 545.479 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires consistent en l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’était pas évincé de ses locaux. Ces indemnités sont évaluées en tenant compte de la nature de l’éviction (perte ou transfert), des spécificités du fonds et de son secteur d’activité, ainsi que des équipements des locaux.

Sur les frais de remploi

Il s’agit des frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour racheter un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail. Conformément à l'article L 145-14 du code de commerce, le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé d'un fonds non transférable de ces frais, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué ces frais de remploi à 10 % de la valeur du fonds de commerce, soit une somme de 54.548,00 euros.

La demanderesse ne verse aux débats aucun élément probant de nature à remettre en cause cette évaluation.

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE n’apportent pas la preuve qui leur incombe, que la S.A.S. RIU AUBLET ET COMPAGNIE ne se réinstallera pas.

L’indemnité qui lui est due à ce titre, sera donc fixée à la somme de 54.548,00 euros.





Sur les frais de déménagement dse installations spécifiques

La société ARMAND THIERY sollicite le paiement de la somme de 24.305 euros HT à ce titre. L’expert judiciaire a relevé que le devis de l’entreprise LENAR correspond à la dépose des enseignes, des caisses, des alarmes, des extincteurs, du mobilier et ce pour mise en décharges. Il a rappelé que le bailleur a indiqué accepter de reprendre les locaux en l’état. 

Ce devis ne concerne pas le déménagement d’installation réutilisable dans de nouveaux locaux, et c’est à juste titre que l’expert n’a pas retenu ce coût dans son évaluation. 

Cependant, il est justifié de 3.600 euros au titre du coût du déménagement des équipes internes, des effets et marchandises concernées. 

Il y a lieu de retenir le chiffrage retenu par l’expert, soit la somme de 3.600 euros.

En conséquence, l’indemnité due à ce titre sera donc fixée à la somme de 3.600 euros.

Sur la perte de stock

L’expert judiciaire rappelle qu’il n’a pas été remis la valorisation du stock de ce magasin, et qu’en tout état de cause, il n’y aura pas de perte de stock, ce dernier pouvant être réacheminé sur d’autres commerces de l’enseigne.

Il n’y a donc pas lieu de retenir une perte de stock.

Sur les frais divers

La société ARMAND THIERY sollicite le paiement d’une indemnité de 1.200 euros au titre des frais divers. Cependant, l’expert n’a retenu aucune indemnité dans l’hypothèse de “remplacement”.

En conséquence, s’agissant de frais accessoires à la demande d’indemnité de remplacement, la société ARMAND THIERY sera déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer ses salariés et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue. Il s’agit d’un travail improductif qu’il y a lieu d’indemniser.

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, la société ARMAND THIERY est bien fondée à solliciter réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de la gestion de l’éviction et de la perturbation dans l'exploitation de son fonds. 

Il convient de retenir l’évaluation faite par l’expert, conforme à l’usage, à défaut de tout élément contraire et étant rappelé que ce préjudice est indemnisé en cas de réinstallation, mais aussi en cas d'arrêt d'exploitation.

L’indemnité due à ce titre à la société ARMAND THIERY sera donc fixée à la somme de 12.183 euros.


Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu'il perd. Ils ne sont dus que s'il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d'installations spécifiques.




Il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce, que dans celle de son déplacement. 

Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé de ces frais de réinstallation, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, force est de constater :

- qu’il est constant que les frais de réinstallation sont dus même en cas de disparition du fonds de commerce;

- que la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE ne démontrent aucunement que la société ARMAND THIERY ne se réinstallera pas, étant précisé qu’en l’état des éléments du dossier, cette dernière est toujours dans les lieux, qu’elle bénéficie d’ailleurs d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée conformément à l’article L145-28 du code de commerce et que les défenderesses ne peuvent à ce titre tirer argument du délai qui s’est écoulé depuis la délivrance du congé pour venir prétendre qu’aucune réinstallation ne serait envisagée par la société ARMAND THIERY .

Conformément à ce qui a déjà été indiqué, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la société ARMAND THIERY dans un certain délai puisqu’il appartenait aux défenderesses de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

De plus, la société ARMAND THIERY appartient à une chaîne et a l'obligation de respecter une identité visuelle spécifique à sa chaîne et devra donc engager ces frais.

L’expert se fonde sur un tableau récapitulatif versé aux débats par le preneur, ainsi que les factures de l’aménagement d’origine qu’il a réalisé pour un montant de 344.921,00 euros.

L’expert a retenu un forfait de 1.374 €/m2 pour une surface d’exploitation équivalente,

Il sera rappelé que la durée d'exploitation des locaux par le preneur est importante et ses installations ont été fortement amorties. En conséquence, il y a lieu d’appliquer un abattement pour vétusté de 50 %.

En considération de ces éléments, les frais de réinstallation seront fixés à la somme de 172.460,50 € (344.921 € x 0,50). 

La demande de consignation sera rejetée, dès lors que les frais de réinstallation sont suffisamment justifiés par les éléments versés aux débats.

Dans ces conditions, la société ARMAND THIERY est bien fondée en sa demande de paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation évalués par l’expert à la somme de 172.460,50 euros .

L’indemnité due à ce titre à la société ARMAND THIERY sera donc fixée à la somme de 172.460,50 € .

Sur les frais de licenciement 

La société ARMAND THIERY SAS sollicite une indemnisation de 17.427 € au titre des frais de licenciement. 

L’expert indique que le preneur a versé aux débats un calcul de licenciement pour 3 collaboratrices, et ce pour un montant de 17.427 €. 




Ce poste apparaît justifié dans son principe dès lors qu’il est directement lié à la situation litigieuse. Il convient dès lors de retenir la somme de 17.427 €, sous réserve de la production des justificatifs établissant la réalité et le montant des frais exposés. 

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due à la société ARMAND THIERY s’établit comme suit, étant précisé qu’aucune demande n’a été formée au titre des frais de licenciement et des frais de déménagement en l’état des dernières écritures de la demanderesse:


- indemnité principale 545.479 €
- indemnités accessoires
• frais de déménagement 3.600,00 €
• frais de remploi 54.548,00 €
• trouble commercial 12.183,00 €
• frais de réinstallation 172.460,50 €
• licenciement 17.427,00 € sous réserve de justificatifs

total 805.697,50 €

En conséquence, la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE seront condamnées in solidum à payer à la société ARMAND THIERY la somme de 805.697,50 € à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil, outre la capitalisation des intérêts à échoir.

2. Sur l’indemnité d’occupation due par la société ARMAND THIERY 

Il résulte de l'article L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, distincte du loyer, calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation. Elle doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché, mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties a pris fin le 31 mars 2019 par l’effet du congé, le preneur s’étant maintenu dans les lieux jusqu’à ce jour.

La société ARMAND THIERY est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2019.

Force est de constater que la valeur locative des lieux telle que fixée par l’expert judiciaire à la somme de 743,00 euros par m² par an, compte tenu des caractéristiques du local, des valeurs dites de voisinage et des valeurs de nouvelles locations, n’est pas contestée par les parties.

Seul est remis en cause l’abattement de précarité retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 5% et conduisant à une indemnité d’occupation d’un montant global de 162.384 euros par an (pour une surface pondérée de 251 m²).

Contrairement à ce que soutiennent la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, cet abattement de précarité de 5 %, conforme à l’usage, apparaît justifié, dès lors que l’expert judiciaire a expressément pris en considération la situation du preneur tout en limitant l’abattement à 5 % faisant ainsi une évaluation mesurée.

L’indemnité d’occupation due par la société ARMAND THIERY sera donc fixée à la somme de 162.384 euros par an H.T. et H.C. depuis le 1er avril 2019.



Au vu du montant de cette indemnité d’occupation, l’existence de “compléments d’indemnités d’occupation” dus par la société ARMAND THIERY n’est pas démontrée, de sorte qu’il ne sera pas fait droit aux demandes de la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE de ce chef.

Sur la majoration des intérêts et la capitalisation

Les sociétés PARIS-GESTION et PERRAY-HALUCHERE sollicitent l’application de la clause contractuelle prévoyant une majoration de quatre points du taux légal ainsi que la capitalisation des intérêts. 

Toutefois, l’indemnité fixée par le tribunal procède de l’application des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce et ne constitue pas un loyer contractuellement dû au titre du contrat de sous-location. La clause prévoyant la majoration de quatre points ne peut dès lors être appliquée à cette indemnité. 

La demande de majoration sera en conséquence rejetée.

S’agissant de la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, produisent eux-mêmes intérêts lorsque la décision de justice le précise. 

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par ce texte, pour les intérêts échus et dus pour une année entière. 

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE qui succombent à l'action, supporteront les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires d’expertise judiciaire.
En outre, la société ARMAND THIERY a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE seront donc condamnées à lui payer la somme de 4000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

FIXE comme suit l’indemnité d’éviction due à la société ARMAND THIERY :

- indemnité principale 545.479 €
- indemnités accessoires
• frais de déménagement 3.600,00 €
• frais de remploi 54.548,00 €
• trouble commercial 12.183,00 €
• frais de réinstallation 172.460,50 €
• licenciement 17.427,00 € sous réserve de justificatifs

total 805.697,50 €

CONDAMNE en conséquence in soidum la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE à payer à la société ARMAND THIERY la somme de 805.697,50 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts à échoir;



DÉBOUTE la société ARMAND THIERY de ses demandes pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la société ARMAND THIERY à la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, depuis le 1er avril 2019 et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 162.384 euros hors taxes et hors charges par an ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts;

DÉBOUTE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE de leurs demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE in solidum aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE in solidum à payer à la société ARMAND THIERY la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Laëtitia FENART

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Mise à jour de la source le 2026-08-27T19:33:10.013Z.