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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 27 août 2026, n° 25/09836

Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partageDroit de la famillePartage, indivision, succession
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Madame [Z] [L], née [N], Monsieur [X] [N], Monsieur [T] [N] et Monsieur [J]-[D] [N] sont les quatre enfants issus de l'union de Monsieur [S] [N] et de Madame [O] [N].
Plusieurs actes de disposition et événements successoraux ont jalonné l'histoire familiale :
Le 15 mai 2003, Madame [O] [N] a consenti une donation en avancement d'hoirie à son fils [T] [N], portant sur la pleine propriété du lot n°2 d'un immeuble situé au [Adresse 3].
Les 8 et 14 décembre 2005, les époux [S] et [O] [N] ont consenti une donation à leurs quatre enfants, à parts égales (un quart chacun), de la nue-propriété d'une villa située au [Adresse 5]. 
Les 14 et 15 janvier 2013, Madame [O] [N] a fait une nouvelle donation en avancement d'hoirie à Monsieur [T] [N], portant sur la nue-propriété des lots n°1 et 3 du [Adresse 3].
Monsieur [S] [N] est décédé le [Date décès 1] 2021 à [Localité 1], laissant pour lui succéder son conjoint survivant et ses quatre enfants. Aux termes d’un testament olographe en date du 15 octobre 1958, Monsieur [S] [N] avait institué pour légataire son épouse. Cette dernière a opté dans la succession de son défunt mari pour ¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit.
Le 11 février 2022, Madame [O] [N] a régularisé un acte qualifié de "donation-partage cumulative" portant sur son patrimoine et celui de son défunt époux. Cet acte attribuait à [Z], [X] et [J]-[D] [N] des quotes-parts de nue-propriété (8/24èmes) sur l'immeuble du [Adresse 6] et des sommes d'argent, tandis que [T] [N] recevait les lots de l'immeuble du [Adresse 3].
Par testament olographe du 18 février 2022, Madame [O] [N] a institué Monsieur [T] [N] légataire de la quotité disponible. La répartition successorale globale s'établit à 3/16ème pour [Z], [X] et [J]-[D], et 7/16ème pour [T].




Madame [O] [N] est décédée le [Date décès 2] 2022 à [Localité 2] laissant pour lui succéder ses quatre enfants. 
Face à des désaccords persistants sur la valeur des biens immobiliers devant être liquidés, Madame [Z] [L] a fait assigner ses trois frères devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux par exploits des 13, 14 et 15 mai 2024 aux fins notamment de voir ordonner les opérations de liquidation des indivisions successorales, une expertise judiciaire des biens et la fixation d’une indemnité d’occupation. 
Après plusieurs échanges de conclusions et la fixation de l'affaire pour plaidoirie au 3 juillet 2025, l'affaire a été retirée du rôle par ordonnance du 11 septembre 2025 à la demande des parties. 
Madame [Z] [L] a régularisé des conclusions de reprise d'instance afin de réinscrire l'affaire au rôle de la première chambre civile du Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2025, Mme [Z] [L] née [N] demande au tribunal, au visa des articles 815, 815-5-1, 815-9, 860, 922 , 1076 et 1873-3 du code civil, de :
-ORDONNER la liquidation de l’indivision afférente au bien immobilier entre Messieurs [J], [X] et [T] [N] et Mme [Z] [L] :
-la maison à usage d’habitation sise [Adresse 6], cadastrée [Cadastre 1],
-la villa sise [Adresse 5], cadastrée [Cadastre 2] et [Cadastre 3],
Désigner le Président de la Chambre des Notaires afin que celui-ci délègue la mission de liquidation à tel notaire qu’il lui plaira avec pour mission de procéder aux opérations de liquidation,
Commettre un magistrat en qualité de juge commis pour surveiller le déroulement des opérations de liquidation et faire rapport sur l’homologation de la liquation des deux indivisions s’il y a ,
Dire qu’une copie de la décision à intervenir sera transmise au notaire désigné qui, en cas d’indisponibilité, fera informer sans délai le juge commis de l’identité du notaire de l’étude procédant à la mission.
PRÉALABLEMENT A CES OPÉRATIONS
ORDONNER, pour y parvenir, une mesure d’expertise foncière concernant la valeur des biens immobiliers indivis suivants :
-la maison à usage d’habitation sise [Adresse 6], cadastrée sectioin [Cadastre 1] d’une contenance de 00ha 02 a21 ca,
-la villa sise [Adresse 5], cadastrée section LN parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance de 00ha 14 a62 ca et de 00 ha 13 a 48 ca,

Donner pour mission à l’expert désigné de :
1/ Se rendre sur les lieux des biens immobiliers susvisés en présence des parties ou celle-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés, après s’être fait remettre tout document utile, notamment les attestations notariées et les titres de propriétés,
2/ Décrire sommairement les immeubles ci-dessus mentionnés et proposer une estimation de leur valeur actuelle,
3/ De manière générale, entendre tous sachants et fournir tous éléments d’appréciation utiles permettant de solutionner le litige,
4/Informer les parties de l’état de ses investigations et conclusions et s’expliquer techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport ou par le dépôt d’un pré-rapport,
Dire qu’il appartiendra au notaire désigné de :
Convoquer les parties et leur demander la production de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,
Fixer avec elles un calendrier comprenant les diligences devant être accomplies par chacune d’elles et la date de transmission de son projet d’état liquidatif,
Rechercher si les biens indivis sont communément partageables en nature, eu égard aux droits respectifs des parties,
Dans l’affirmative, composer en vue du tirage au sort entre les coindivisaires autant de lots que nécessaire de valeur égale ou sensiblement égale pouvant être compensée par des soultes en argent aussi réduite que possible,
Dans la négative, proposer des lotissements et mises à prix les plus avantageux en vue de la licitation,
Dresser dans le délai d’un an à compter de l’envoi de la présente décision, un état liquidatif qui fixe la date de jouissance divise, établir les comptes entre les copartageants, la masse partageable les droits des parties et la composition des lots à répartir,
A défaut d’accord entre les indivisaires sur les modalités d’un partage amiable de l’indivision et si le partage judiciaire n’était pas possible, la requérante demande au tribunal de :
Dresser un procès-verbal de difficultés afin de permettre au Juge du fond d’ordonner la liquidation de l’indivision
Autoriser chaque lot d’indivisaires à mettre en vente les deux biens immobiliers compris dans chacune des indivisions.



Et à défaut de vente de gré à gré dans le délai de douze mois suivant la signification du jugement à intervenir
ORDONNER la vente aux enchères par suite de licitation desdits biens en DEUX LOTS sur la ( ou les) mise(s) à prix qui sera déterminée en fonction de l’expertise ordonnée avant dire droit avec une faculté de baisse d’un tiers à défaut d’enchères aux clauses et conditions du cahier des charges, qui sera dressé et déposé au greffe du Tribunal Judiciaire de Bordeaux par Maître Eugénie RESSIE, membre de la société civile professionnelle Cabinet DE SERMET, avocat au barreau de Bordeaux,
ORDONNER que la publicité légale ait lieu dans le Journal d’annonces légales « Les ECHOS » outre une insertion sommaire dans le Journal Sud-Ouest,
ORDONNER qu’une publicité complémentaire sera effectuée sur le site internet [1],
ORDONNER que conformément à l’article 815-5 du code civil, chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe ou auprès du notaire, le cahier des charges établi en vue de la vente devant faire mention des droits de substitution,
DÉSIGNER l’étude [2], Huissiers de justice à [Localité 1], aux fins de réalisation de tout constat et formalité pour lequel son ministère est requis, notamment l’établissement du procès-descriptif et l’organisation de la visite,
DIRE que sous réserve des points tranchés, les parties justifieront auprès du notaire désigné de leurs créances à inscrire au compte des indivisions ou des créances entre elles, 
DIRE que conformément à l’article R 444-61 du Code de commerce, les parties devront verser directement entre les mains du notaire et dès le premier rendez-vous fixé, une provision à valoir sur les émoluments frais et débours,
DIRE que si un acte de partage amiable est établi, le notaire devra en informer le juge commis qui constatera la clôture de la procédure,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
A titre principal CONDAMNER solidairement Messieurs [J], [X] et [T] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de 45 000 euros à compter du mois de janvier 2022 au titre de la quote-part de droits indivis de Mme [Z] [L] et jusqu’à la liquidation de l’indivision la liant à ses trois frères,
A titre subsidiaire FIXER le calendrier de jouissance du bien du [Localité 3] sis [Adresse 5], cadastré section LN parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance de 00ha 14 a 62 ca et de 00 ha 13 a 48 ca jusqu’à la liquidation définitive de cet immeuble au bénéfice exclusif de Mme [Z] [L] [N] pour la période des trois mois de mai à septembre au titre des trois années à venir 2025, 2026 et 2027, à raison d’une semaine-du vendredi soir 20 heures au samedi matin suivant 10 heures de la semaine suivante, selon les modalités suivantes :



Pour l’année 2025 : Attribution de la jouissance exclusive du bien à Mme [Z] [L] [N] la première semaine de chaque mois, avec la précision que le week-end précédent ladite semaine est inclus,
Pour l’année 2026 : Attribution de la jouissance exclusive du bien à Mme [Z] [L] [N] la deuxième semaine de chaque mois, avec la précision que le week-end précédent ladite semaine est inclus,
Pour l’année 2027 : Attribution de la jouissance exclusive du bien à Mme [Z] [L] [N] la troisième semaine de chaque mois, avec la précision que le week-end précédent ladite semaine est inclus,
ORDONNER l’emploi des dépens en frais généraux de partage et dire que chacun des avocats pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Messieurs [T], [X] et [J]-[D] [N] au paiement chacun d’une indemnité de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 avril 2025, Messieurs [T], [X] et [J]-[D] [N] demandent au tribunal de :
Voir rejeter les demandes d’expertise de l’immeuble sis [Adresse 6] et de l’ immeuble sis [Adresse 5] cadastré Section [Cadastre 4] et [Cadastre 5],
Subsidiairement,
Voir ordonner la désignation d’un expert en vue de l’évaluation du bien sis [Adresse 5] cadastré Section [Cadastre 4] et [Cadastre 5], si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment satisfait de l’estimation fiscale de ce bien retenue dans la déclaration de succession,
Voir rejeter les demandes d’indemnité d’occupation sur l’immeuble situé [Adresse 5],
Dire que le projet liquidatif de la succession devra être réalisé en conformité avec les actes des 8 et 14 décembre 2005 et du 11 février 2022 ayant amené à la signature par les quatre enfants de la déclaration de succession,
Désigner tel notaire qu’il plaira par le Président de la chambre des Notaires pour établir ledit projet liquidatif,
Débouter Mme [L] de ces autres demandes dont celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,



Condamner Mme [Z] [L] à régler à chacun des concluants la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au vue de leur obligation d’ester en justice. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.

Motifs

***
MOTIVATION
A titre liminaire, il y a lieu d’indiquer que l'instance ayant légitimement fait l’objet d’un retrait du rôle ordonné le 11 septembre 2025, à la diligence des parties, les conclusions de reprise d'instance notifiées par Madame [Z] [L] sont parfaitement recevables. 
L'affaire est en état d'être jugée.

-1°/SUR LA DEMANDE D’OUVERTURE DES OP?ÉRATIONS DE COMPTES, LIQUIDATION ET PARTAGE JUDICIAIRE DE L INDIVISION SUCCESSORALE
Mme [Z] [N] épouse [L] sollicite en application de l’article 815 du code civil le partage judiciaire de la succession de ses parents. Elle fait valoir des relations conflictuelles et un désaccord avec ses frères sur la valorisation des biens immobiliers indivis rendant impossible tout partage amiable.
Messieurs [T], [X] et [J]-[D] [N] concluent au rejet de cette demande, estimant que la valeur respective des biens litigieux a déjà fait l’objet d’une estimation définitive et objective.

Réponse du tribunal
Selon l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. L’article 840 du même code rappelle que le partage n’est fait en justice que lorsqu’au moins un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer, ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Il résulte des pièces versées au débat que suite au décès de M. [S] [N] survenu le [Date décès 1] 2021 à [Localité 1], puis de son épouse Mme [O] [K] décédée le [Date décès 2] 2022 à [Localité 2] ses héritiers à savoir leurs quatre enfants Mme [Z] [L], Messieurs [T], [X] et [J]-[D] [N], sont en indivision sur le patrimoine 


successoral des défunts qui se comprend à minima à l’actif de deux biens immobiliers à usage d’habitation à [Localité 1] et à [Localité 4].

Mme [Z] [L] née [N] souhaite sortir de l’indivision notamment en vendant les biens immobiliers en cas de situation de blocage. Elle justifie de l’impossibilité à parvenir à un partage amiable malgré une invitation en ce sens par courrier de son conseil à partir du 04 décembre 2023, ce qui justifie de faire droit à sa demande d’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage judiciaire des successions [N] /[K], et en tant que de besoin, au préalable de leurs intérêts matrimoniaux.

 La succession comportant des biens immobiliers soumis à la publicité foncière, il sera désigné un notaire pour procéder aux opérations sus-ordonnées, selon mission détaillée au dispositif.

A défaut d'accord des parties sur le choix d'un notaire, le président de la Chambre des notaires de [Localité 5] sera désigné pour y procéder en application de l'article 1364 alinéa 2 du code de procédure civile avec faculté de délégation à tout notaire de son ressort à l'exception de Maître [A] [M], Notaire à [Localité 1], vainement intervenu à l'amiable dans le dossier.

Le notaire en charge du partage judiciaire disposera d'une année suivant sa désignation pour achever ses opérations conformément à l'article 1368 du code de procédure civile.

Un magistrat sera commis pour surveiller les opérations à accomplir notamment pour s'assurer que ce délai sera respecté.

Aux termes de l'article 1368 du code de procédure civile susvisé, il appartiendra en particulier au notaire liquidateur de dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits de chacun d'eux.

Il appartiendra au notaire de se faire remettre tout document utile à l'accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l'indivision, d'examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte. En effet, chaque indivisaire peut être créancier de la masse au titre d'impenses qu'il a faites, de frais divers qu'il a acquittés, de la rémunération de sa gestion ou de ses travaux personnels, comme débiteur de cette masse au titre des pertes ou détériorations qu'un bien indivis aurait subi par sa faute, de la perception de fonds indivis qu'il n'aurait pas remis à l'indivision ou prélevés dans la caisse de celle-ci, ou encore d'une avance en capital.

En cas de situation de blocage durant les opérations ou de désaccord ou carence des parties quant au projet de partage établi à leur terme, le notaire dressera un procès-verbal de difficultés accompagné de son projet d'état liquidatif et le juge commis pourra être saisi sur simple requête aux fins de conciliation conformément aux dispositions de l'article 1373 du code de procédure civile. Le tribunal tranchera le cas échéant les différends persistants dans le cadre d'une nouvelle instance et pourra homologuer le projet de partage dressé par le notaire délégué s'il est saisi à cette fin.

-SUR LES DEMANDES D’EXPERTISES
Madame [Z] [N] épouse [L] fait valoir un désaccord qui l’oppose à ces frères quant à la valorisation des biens indivis et requiert, avant dire droit, une mesure d'expertise judiciaire pour évaluer les deux immeubles litigieux.
S’agissant de l’immeuble situé au [Adresse 6], elle soutient que l'acte du 11 février 2022 ne peut s’analyse en une donation-partage dans la mesure où il n'a attribué que des droits indivis aux gratifiés. En l'absence de partage de son vivant par la disposante, cet acte doit être requalifié en donation ordinaire. Elle se prévaut d’un arrêt de la cour de cassation aux termes duquel «  quelle qu’en ait été la qualification donnée par les parties, l’acte litigieux, qui n’attribuait que des droits indivis à cinq gratifiés, n’avait pu, à leur égard, opérer un partage, de sorte qu’à défaut de répartition ultérieure de biens indivis par les ascendants, cet acte s’analysait en une donation entre vifs ayant pour effet de faire sortir les biens du patrimoine des donateurs et de créer une indivision conventionnelle entre les donataires à laquelle il pouvait être mis fin dans les conditions prévues par l’article 1873-3 du code civil » ( Cass 1ère civ, 6 mars 2013 n° 11-21.892).Par conséquent, la valeur du bien doit être figée au jour du partage le plus proche selon les dispositions des articles 860 et 922 du code civil, et non au jour de la donation ( en application de l’article 1078 du code civil). 
Enfin, elle produit des avis de valeur commerciale oscillant entre 740 000 € et 782 000 €, bien au-delà de l'évaluation initiale.
S’agissant de la villa du [Adresse 5], elle conteste fermement la valeur fiscale invoquée par ses frères (environ 842 000 €), qu'elle considère comme une tentative de minoration manifeste pour racheter sa part à bas prix. Elle produit des rapports d'agences estimant le bien entre 3 000 000 € et 3 300 000 €, confortés par le fichier PERCEVAL qui fait état d'un prix moyen au m² de 20 577 € dans ce secteur d'exception.

Les défendeurs demandent au Tribunal de débouter leur sœur de ses demandes d'expertise, et sollicitent la réalisation du projet liquidatif conformément aux actes notariés et à la déclaration de succession signée.
En ce qui concerne l'immeuble du [Adresse 6], ils soutiennent qu'il s'agit d'une donation-partage en bonne et due forme, dont la valeur ne peut plus être remise en cause conformément aux dispositions de l’article 1078 du code civil. Ils soulignent qu'ils ont néanmoins accepté qu'une agence soit contactée pour la mise en vente, mais exigent un accord global sur l'ensemble des biens.
En ce qui concerne la villa de [Localité 4], ils estiment qu'une expertise n'est pas nécessaire, la valeur ayant été validée par l'administration fiscale dans le cadre de la régularisation de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Ils objectent que le bien est situé en « zone rouge » du Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn), qu'il est menacé par l'érosion d'une part et l'ensablement d'autre part, et qu'il est en mauvais état, rendant les comparaisons du fichier PERCEVAL inapplicables.
Ils concluent au rejet des deux expertises.


Réponse du tribunal
Sur la qualification de l'acte du 11 février 2022 (Immeuble de [Localité 1])
Aux termes de l'article 1075 du Code civil, la donation-partage implique une répartition concrète et divise des biens du disposant de son vivant. L'article 1076, alinéa 2, dispose que la donation-partage ne peut avoir pour objet que des biens présents.
En application de l’article 1078 du code civil : « Nonobstant les règles applicables aux donations entre vifs, les biens donnés seront, sauf convention contraire, évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve, à condition que tous « les héritiers réservataires » vivants ou représentés au décès de l’ascendant aient reçu un lot dans le partage anticipé et l’aient expressément accepté, et qu’il n’ait pas prévu de réserve d’usufruit portant sur une somme d’argent ».
En l'espèce, l'acte litigieux en date du 11 février 2022 n'a attribué que des quotes-parts indivises à Madame [L] et à Messieurs [X] et [J] [N] sur l'immeuble du [Adresse 6]. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation (notamment Civ. 1ère, 6 mars 2013, n°11-21.892), un acte qui n'attribue que des droits indivis à des gratifiés ne peut opérer un partage direct. À défaut de répartition ultérieure de biens divis par l'ascendant de son vivant, un tel acte s'analyse en une donation ordinaire entre vifs.
En conséquence, les règles de gel des évaluations spécifiques à la donation-partage (article 1078 du Code civil) doivent être écartées au profit des articles 860 et 922 du Code civil. Les biens doivent être évalués selon leur état à l'époque de la donation, mais d'après leur valeur marchande au jour du partage le plus proche. L'écart significatif entre la valeur de la déclaration de succession (610 000 €) et les estimations d'agences récentes (jusqu'à 782 000 €) justifie pleinement d'ordonner une expertise judiciaire avant de finaliser les opérations de liquidation.
Sur l'évaluation de la villa du [Adresse 5]
Il existe un désaccord profond entre les copartageants : les défendeurs se fondent sur une valeur fiscale liée à la régularisation de l'IFI (environ 842 000 €) tandis que la demanderesse produit des avis de valeur de marché s'élevant à plus de 3 000 000 €.
Le Tribunal rappelle en application des articles 761 et 666 du code général des impôts que les bases d'imposition retenues par l'administration fiscale ou mentionnées dans une déclaration de succession souscrite par les héritiers ne lient pas le juge civil du partage, dont la mission est de déterminer la valeur vénale réelle et actuelle des biens pour garantir l'équité du partage.
S'il est exact que la contrôleuse principale des Finances Publiques a validé les déclarations des consorts [N], les éléments du fichier PERCEVAL versés aux débats par la demanderesse démontrent que le marché immobilier d'exception de la presqu'île du Cap-Ferret affiche des prix au m² médians de 15 591 €, en décalage total avec l'évaluation fiscale. Les arguments des défendeurs liés au classement en zone rouge PPRn, à l'érosion d'une part et au mauvais état général du bien d'autre part, touchent à la consistance matérielle de l'immeuble et doivent être précisément chiffrés. Seul l'examen approfondi d'un expert judiciaire indépendant permettra d'arbitrer ces facteurs techniques et environnementaux afin de fixer la juste valeur vénale du bien.
Au demeurant, s’il n’est pas contestable que pour l’Administration fiscale, le bien transmis est évalué à sa valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt, soit au jour du décès de Mme [O] [K] veuve [N], au termes de l’articles 666 du code général des impôts, correspondant à la déclaration de succession, force est de constater que les mécanismes de partage tiennent compte uniquement, dans le cadre d’une donation simple, de la valeur du bien figée au jour du partage le plus proche selon les dispositions de l’article 860 du code civil.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise des biens immobiliers litigieux. 
Les frais de ces expertises seront avancés par Mme [Z] [L] demanderesse à cette mesure d’instruction et seront à titre définitif employés en frais privilégiés de partage successoral.

-SUR LA DEMANDE DE LICITATION
Mme [Z] [N] épouse [L] sollicite, en application de l’article 1377 du code civil, la vente aux enchères des biens indivis « à défaut d'accord entre les indivisaires sur les modalités d'un partage amiable » et dans l'hypothèse où le partage en nature s'avérerait impossible. Elle soutient qu'avant de recourir à la vente forcée aux enchères, un délai de 12 mois à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire doit être accordé aux copartageants pour tenter de vendre les immeubles de gré à gré au prix fixé par l'expert.

Messieurs [T], [X] et [J]-[D] [N] n’ont pas conclu sur la demande de licitation.

Réponse du tribunal 
Bien que la formulation des conclusions de la demanderesse associe la mesure d’expertise préalable à la licitation des immeubles, il ressort de l’analyse de ses prétentions que la demande de vente aux enchères présente un caractère subsidiaire et conditionnel ( «  à défaut d’accord »). Dès lors qu’il est fait droit à sa demande principale d’expertise foncière, la demande de licitation apparaît prématurée, il n’y a pas lieu de statuer en l’état sur cette demande. 

-SUR LA DEMANDE D’ INDEMNITE D’ OCUUPATION
Mme [Z] [N] épouse [L] réclame une indemnité d'occupation annuelle de 45 000 € à compter de 2022. Elle affirme que l'animosité de ses frères rend toute cohabitation



impossible et qu'ils ont joui de manière exclusive de la villa de [Localité 4] durant les périodes estivales. 
À titre subsidiaire, elle demande la fixation d'un calendrier de jouissance exclusive pour les années 2025 à 2027.
Les défendeurs qualifient la demande de surprenante, arguant que [Z] [L] possède les clés de la villa, qu'elle y a passé des vacances par le passé et que sa propre fille y a séjourné durant l'été 2023. Ils affirment que l'immeuble n'est occupé par eux que de manière très réduite et intermittente.

Réponse du tribunal
Aux termes de l'article 815-9, alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. La jouissance privative résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les autres coïndivisaires d'user du bien.
En l'espèce, Madame [Z] [L] sollicite une somme annuelle de 45 000 € au motif que l'ambiance conflictuelle l'empêche de cohabiter avec ses frères durant l'été. Toutefois, il ressort des pièces et des déclarations des parties que la demanderesse détient les clés de la propriété. De plus, les défendeurs rapportent la preuve, non sérieusement contestée, que la propre fille de la demanderesse a pu séjourner au sein de la villa au cours de l'été 2023.
Le simple climat de discorde familiale, bien que réel, ne caractérise pas en soi une exclusion matérielle ou une interdiction d'accès à l'immeuble imputable aux défendeurs. Dès lors que Madame [L] dispose librement des accès et que ses proches ont pu en jouir, la jouissance exclusive et privative au sens de l'article 815-9 n'est pas caractérisée à ce stade de la procédure. Il convient donc de rejeter la demande d'indemnité d'occupation ainsi que la demande subsidiaire de calendrier de jouissance exclusive, qui s'avère incompatible avec la gestion fluide d'une indivision en cours de liquidation.

SUR LES DEMANDES ANNEXES

L'action pendante s'inscrivant dans le cadre d'une liquidation de successions familiales complexes et nécessaires, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par les deux parties au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens de la présente audience seront employés en frais privilégiés de partage. 






 PAR CES MOTIFS
Le tribunal

- ORDONNE l’ouverture des opérations de liquidation et partage des successions de Monsieur [S] [N] décédé le [Date décès 1] 2021 à [Localité 1] (Gironde) et de Mme [O] [B] [K] le [Date décès 2] 2022 à [Localité 2],

- DÉSIGNE pour y procéder M. le président de la Chambre des notaires de [Localité 5] avec faculté de délégation à tout notaire de son ressort, à l’exclusion de Maître [A] [M], notaire à [Localité 1],

-DIT que le notaire commis devra réalisé le projet liquidatif en conformité avec les actes de donation des 8 et 14 décembre 2005 et du 11 février 2022,

- DIT qu’en cas d’empêchement du notaire délégué, le président de la Chambre des notaires de [Localité 5] procédera lui-même à son remplacement par ordonnance rendue à la requête de la partie la plus diligente,

- DIT qu’il appartiendra notamment au notaire désigné de dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits de chacun d’eux conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile,

- RAPPELLE qu'en cas d'inertie d'un indivisaire, un représentant au copartageant défaillant pourra être désigné en application des dispositions des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile,

- RAPPELLE que le notaire désigné devra accomplir sa mission d'après les documents et renseignements communiqués par les parties et d'après les informations qu'il peut recueillir lui même,

- RAPPELLEe que le notaire pourra si nécessaire s'adresser au centre des services informatiques cellule FICOBA et cellule FICOVIE qui seront tenues de lui communiquer l'ensemble des informations qu'il réclame,

- DIT qu'en application de l’article 1372 du code de procédure civile, si un acte de partage amiable est établi et signé entre les parties, le notaire en informera le juge commis qui constatera la clôture de la procédure,

- RAPPELLE qu'en cas de désaccord , le notaire délégué dressera un procès verbal de dires où il consignera son projet d'état liquidatif et les contestations précises émises point par point par les parties à l'encontre de ce projet, lequel sera transmis sans délai au juge commis,

- RAPPELLE que le notaire devra achever ses opérations dans le délai d’un an suivant sa désignation par le président de la Chambre des notaires de [Localité 5], sauf suspension prévue par l’article 1369 du code de procédure civile ou délai supplémentaire sollicité dans les conditions de l’article 1370 du code de procédure civile, 

- COMMET le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en qualité de juge-commis pour surveiller les opérations à accomplir, 

- DIT que le dossier sera rappelé à l’audience du 9 février 2028 pour le suivi du juge commis;


PREALABLEMENT aux operations de partage, et pour y parvenir, 


ORDONNE deux mesures d’expertise immobilière et commet pour y procéder Mme [V] [U] épouse [F]

Domiciliée : [Adresse 7] 
Téléphone :[XXXXXXXX01]
Mail: [Courriel 1]
Laquelle aura pour mission de :
- convoquer et entendre les parties après avoir pris connaissance des éléments du dossier et après s’être fait remettre toutes les pièces utiles à l’exercice de sa mission,
- visiter les deux biens immobiliers suivants :
-la maison à usage d’habitation située [Adresse 6], cadastrée section [Cadastre 1] d’une contenance de 00ha 02 a21 ca,
-la villa sise [Adresse 5], cadastrée section LN parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance de 00ha 14 a62 ca et de 00 ha 13 a 48 ca,
- au regard des constatations précitées et des éléments par elle recueillis concernant l'état du marché immobilier dans la région, déterminer en application de l’article 860 alinéa 1er du code civil, la valeur des biens à l’époque du partage, d’après son état à la date de la donation, 

- de façon générale, donner toute indication utile à la solution du litige,
- établir un pré-rapport et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d'un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs

RAPPELLE que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, 

RAPPELLE que l’expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles,

DIT que si l’expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle de l'expertise, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l'expert et au juge chargé du contrôle de l’expertise leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information,

DESIGNE pour suivre les expertises, le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, 
 
DIT qu'à l'occasion du dépôt de son rapport d'expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d'en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle de l'expertises, communiquer l'évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 5 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, et ce, sur demande présentée avant l'expiration du délai fixé,

DIT que l'expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe.

DIT que les parties devront communiquer au notaire commis, copie du rapport qui leur sera communiqué par l’expert, 


FIXE à la somme de 6 000 euros la provision ( soit trois mille euros pour chaque expertise) que Mme [Z] [L] devra consigner, par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi les expertises pourront être déclarées caduques,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d'urgence,
RAPPELLE que les parties peuvent toujours choisir de procéder à un partage à l’amiable ou à la vente de gré à gré des biens au regard de la valeur vénale déterminée par l’expert,
DIT n’y avoir lieu à statuer en l’état sur la demande de licitation,
DÉBOUTE Madame [Z] [N] épouse [L] de sa demande tendant à la condamnation solidaire de ses frères au paiement d'une indemnité d'occupation annuelle pour la villa de [Localité 4], ainsi que de sa demande subsidiaire de fixation d’un calendrier de jouissance,
REJETTE les demandes des parties formulées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

La présente décision est signée par Madame TAHAR, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
N° RG 25/09836 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3DNX
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

PARTAGE NOTAIRE
EXPERTISE



28A

N° RG 25/09836 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3DNX





AFFAIRE :


[Z] [N] épouse [L]

C/


[X] [N], [T] [N], [J] [N]




 


Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à 
Avocats : Maître Eugénie RESSIE de la SELAS DIXERA
Me Jacqueline PUCHEU



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 Août 2026 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026 prorogé au 27 août 2026,

JUGEMENT :

Non qualifiée
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [N] épouse [L]
née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Représentée par Maître Eugénie RESSIE de la SELAS DIXERA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


DEFENDEURS :

Monsieur [X] [T] [H] [N]
né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Monsieur [T] [D] [N]
né le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]

N° RG 25/09836 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3DNX


Monsieur [J]- [D] [N]
né le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]

Représentés par Maître Jacqueline PUCHEU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant



EXPOSE DU LITIGE
Madame [Z] [L], née [N], Monsieur [X] [N], Monsieur [T] [N] et Monsieur [J]-[D] [N] sont les quatre enfants issus de l'union de Monsieur [S] [N] et de Madame [O] [N].
Plusieurs actes de disposition et événements successoraux ont jalonné l'histoire familiale :
Le 15 mai 2003, Madame [O] [N] a consenti une donation en avancement d'hoirie à son fils [T] [N], portant sur la pleine propriété du lot n°2 d'un immeuble situé au [Adresse 3].
Les 8 et 14 décembre 2005, les époux [S] et [O] [N] ont consenti une donation à leurs quatre enfants, à parts égales (un quart chacun), de la nue-propriété d'une villa située au [Adresse 5]. 
Les 14 et 15 janvier 2013, Madame [O] [N] a fait une nouvelle donation en avancement d'hoirie à Monsieur [T] [N], portant sur la nue-propriété des lots n°1 et 3 du [Adresse 3].
Monsieur [S] [N] est décédé le [Date décès 1] 2021 à [Localité 1], laissant pour lui succéder son conjoint survivant et ses quatre enfants. Aux termes d’un testament olographe en date du 15 octobre 1958, Monsieur [S] [N] avait institué pour légataire son épouse. Cette dernière a opté dans la succession de son défunt mari pour ¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit.
Le 11 février 2022, Madame [O] [N] a régularisé un acte qualifié de "donation-partage cumulative" portant sur son patrimoine et celui de son défunt époux. Cet acte attribuait à [Z], [X] et [J]-[D] [N] des quotes-parts de nue-propriété (8/24èmes) sur l'immeuble du [Adresse 6] et des sommes d'argent, tandis que [T] [N] recevait les lots de l'immeuble du [Adresse 3].
Par testament olographe du 18 février 2022, Madame [O] [N] a institué Monsieur [T] [N] légataire de la quotité disponible. La répartition successorale globale s'établit à 3/16ème pour [Z], [X] et [J]-[D], et 7/16ème pour [T].




Madame [O] [N] est décédée le [Date décès 2] 2022 à [Localité 2] laissant pour lui succéder ses quatre enfants. 
Face à des désaccords persistants sur la valeur des biens immobiliers devant être liquidés, Madame [Z] [L] a fait assigner ses trois frères devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux par exploits des 13, 14 et 15 mai 2024 aux fins notamment de voir ordonner les opérations de liquidation des indivisions successorales, une expertise judiciaire des biens et la fixation d’une indemnité d’occupation. 
Après plusieurs échanges de conclusions et la fixation de l'affaire pour plaidoirie au 3 juillet 2025, l'affaire a été retirée du rôle par ordonnance du 11 septembre 2025 à la demande des parties. 
Madame [Z] [L] a régularisé des conclusions de reprise d'instance afin de réinscrire l'affaire au rôle de la première chambre civile du Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2025, Mme [Z] [L] née [N] demande au tribunal, au visa des articles 815, 815-5-1, 815-9, 860, 922 , 1076 et 1873-3 du code civil, de :
-ORDONNER la liquidation de l’indivision afférente au bien immobilier entre Messieurs [J], [X] et [T] [N] et Mme [Z] [L] :
-la maison à usage d’habitation sise [Adresse 6], cadastrée [Cadastre 1],
-la villa sise [Adresse 5], cadastrée [Cadastre 2] et [Cadastre 3],
Désigner le Président de la Chambre des Notaires afin que celui-ci délègue la mission de liquidation à tel notaire qu’il lui plaira avec pour mission de procéder aux opérations de liquidation,
Commettre un magistrat en qualité de juge commis pour surveiller le déroulement des opérations de liquidation et faire rapport sur l’homologation de la liquation des deux indivisions s’il y a ,
Dire qu’une copie de la décision à intervenir sera transmise au notaire désigné qui, en cas d’indisponibilité, fera informer sans délai le juge commis de l’identité du notaire de l’étude procédant à la mission.
PRÉALABLEMENT A CES OPÉRATIONS
ORDONNER, pour y parvenir, une mesure d’expertise foncière concernant la valeur des biens immobiliers indivis suivants :
-la maison à usage d’habitation sise [Adresse 6], cadastrée sectioin [Cadastre 1] d’une contenance de 00ha 02 a21 ca,
-la villa sise [Adresse 5], cadastrée section LN parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance de 00ha 14 a62 ca et de 00 ha 13 a 48 ca,

Donner pour mission à l’expert désigné de :
1/ Se rendre sur les lieux des biens immobiliers susvisés en présence des parties ou celle-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés, après s’être fait remettre tout document utile, notamment les attestations notariées et les titres de propriétés,
2/ Décrire sommairement les immeubles ci-dessus mentionnés et proposer une estimation de leur valeur actuelle,
3/ De manière générale, entendre tous sachants et fournir tous éléments d’appréciation utiles permettant de solutionner le litige,
4/Informer les parties de l’état de ses investigations et conclusions et s’expliquer techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport ou par le dépôt d’un pré-rapport,
Dire qu’il appartiendra au notaire désigné de :
Convoquer les parties et leur demander la production de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,
Fixer avec elles un calendrier comprenant les diligences devant être accomplies par chacune d’elles et la date de transmission de son projet d’état liquidatif,
Rechercher si les biens indivis sont communément partageables en nature, eu égard aux droits respectifs des parties,
Dans l’affirmative, composer en vue du tirage au sort entre les coindivisaires autant de lots que nécessaire de valeur égale ou sensiblement égale pouvant être compensée par des soultes en argent aussi réduite que possible,
Dans la négative, proposer des lotissements et mises à prix les plus avantageux en vue de la licitation,
Dresser dans le délai d’un an à compter de l’envoi de la présente décision, un état liquidatif qui fixe la date de jouissance divise, établir les comptes entre les copartageants, la masse partageable les droits des parties et la composition des lots à répartir,
A défaut d’accord entre les indivisaires sur les modalités d’un partage amiable de l’indivision et si le partage judiciaire n’était pas possible, la requérante demande au tribunal de :
Dresser un procès-verbal de difficultés afin de permettre au Juge du fond d’ordonner la liquidation de l’indivision
Autoriser chaque lot d’indivisaires à mettre en vente les deux biens immobiliers compris dans chacune des indivisions.



Et à défaut de vente de gré à gré dans le délai de douze mois suivant la signification du jugement à intervenir
ORDONNER la vente aux enchères par suite de licitation desdits biens en DEUX LOTS sur la ( ou les) mise(s) à prix qui sera déterminée en fonction de l’expertise ordonnée avant dire droit avec une faculté de baisse d’un tiers à défaut d’enchères aux clauses et conditions du cahier des charges, qui sera dressé et déposé au greffe du Tribunal Judiciaire de Bordeaux par Maître Eugénie RESSIE, membre de la société civile professionnelle Cabinet DE SERMET, avocat au barreau de Bordeaux,
ORDONNER que la publicité légale ait lieu dans le Journal d’annonces légales « Les ECHOS » outre une insertion sommaire dans le Journal Sud-Ouest,
ORDONNER qu’une publicité complémentaire sera effectuée sur le site internet [1],
ORDONNER que conformément à l’article 815-5 du code civil, chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe ou auprès du notaire, le cahier des charges établi en vue de la vente devant faire mention des droits de substitution,
DÉSIGNER l’étude [2], Huissiers de justice à [Localité 1], aux fins de réalisation de tout constat et formalité pour lequel son ministère est requis, notamment l’établissement du procès-descriptif et l’organisation de la visite,
DIRE que sous réserve des points tranchés, les parties justifieront auprès du notaire désigné de leurs créances à inscrire au compte des indivisions ou des créances entre elles, 
DIRE que conformément à l’article R 444-61 du Code de commerce, les parties devront verser directement entre les mains du notaire et dès le premier rendez-vous fixé, une provision à valoir sur les émoluments frais et débours,
DIRE que si un acte de partage amiable est établi, le notaire devra en informer le juge commis qui constatera la clôture de la procédure,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
A titre principal CONDAMNER solidairement Messieurs [J], [X] et [T] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de 45 000 euros à compter du mois de janvier 2022 au titre de la quote-part de droits indivis de Mme [Z] [L] et jusqu’à la liquidation de l’indivision la liant à ses trois frères,
A titre subsidiaire FIXER le calendrier de jouissance du bien du [Localité 3] sis [Adresse 5], cadastré section LN parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance de 00ha 14 a 62 ca et de 00 ha 13 a 48 ca jusqu’à la liquidation définitive de cet immeuble au bénéfice exclusif de Mme [Z] [L] [N] pour la période des trois mois de mai à septembre au titre des trois années à venir 2025, 2026 et 2027, à raison d’une semaine-du vendredi soir 20 heures au samedi matin suivant 10 heures de la semaine suivante, selon les modalités suivantes :



Pour l’année 2025 : Attribution de la jouissance exclusive du bien à Mme [Z] [L] [N] la première semaine de chaque mois, avec la précision que le week-end précédent ladite semaine est inclus,
Pour l’année 2026 : Attribution de la jouissance exclusive du bien à Mme [Z] [L] [N] la deuxième semaine de chaque mois, avec la précision que le week-end précédent ladite semaine est inclus,
Pour l’année 2027 : Attribution de la jouissance exclusive du bien à Mme [Z] [L] [N] la troisième semaine de chaque mois, avec la précision que le week-end précédent ladite semaine est inclus,
ORDONNER l’emploi des dépens en frais généraux de partage et dire que chacun des avocats pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Messieurs [T], [X] et [J]-[D] [N] au paiement chacun d’une indemnité de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 avril 2025, Messieurs [T], [X] et [J]-[D] [N] demandent au tribunal de :
Voir rejeter les demandes d’expertise de l’immeuble sis [Adresse 6] et de l’ immeuble sis [Adresse 5] cadastré Section [Cadastre 4] et [Cadastre 5],
Subsidiairement,
Voir ordonner la désignation d’un expert en vue de l’évaluation du bien sis [Adresse 5] cadastré Section [Cadastre 4] et [Cadastre 5], si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment satisfait de l’estimation fiscale de ce bien retenue dans la déclaration de succession,
Voir rejeter les demandes d’indemnité d’occupation sur l’immeuble situé [Adresse 5],
Dire que le projet liquidatif de la succession devra être réalisé en conformité avec les actes des 8 et 14 décembre 2005 et du 11 février 2022 ayant amené à la signature par les quatre enfants de la déclaration de succession,
Désigner tel notaire qu’il plaira par le Président de la chambre des Notaires pour établir ledit projet liquidatif,
Débouter Mme [L] de ces autres demandes dont celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,



Condamner Mme [Z] [L] à régler à chacun des concluants la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au vue de leur obligation d’ester en justice. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.

 ***
MOTIVATION
A titre liminaire, il y a lieu d’indiquer que l'instance ayant légitimement fait l’objet d’un retrait du rôle ordonné le 11 septembre 2025, à la diligence des parties, les conclusions de reprise d'instance notifiées par Madame [Z] [L] sont parfaitement recevables. 
L'affaire est en état d'être jugée.

-1°/SUR LA DEMANDE D’OUVERTURE DES OP?ÉRATIONS DE COMPTES, LIQUIDATION ET PARTAGE JUDICIAIRE DE L INDIVISION SUCCESSORALE
Mme [Z] [N] épouse [L] sollicite en application de l’article 815 du code civil le partage judiciaire de la succession de ses parents. Elle fait valoir des relations conflictuelles et un désaccord avec ses frères sur la valorisation des biens immobiliers indivis rendant impossible tout partage amiable.
Messieurs [T], [X] et [J]-[D] [N] concluent au rejet de cette demande, estimant que la valeur respective des biens litigieux a déjà fait l’objet d’une estimation définitive et objective.

Réponse du tribunal
Selon l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. L’article 840 du même code rappelle que le partage n’est fait en justice que lorsqu’au moins un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer, ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Il résulte des pièces versées au débat que suite au décès de M. [S] [N] survenu le [Date décès 1] 2021 à [Localité 1], puis de son épouse Mme [O] [K] décédée le [Date décès 2] 2022 à [Localité 2] ses héritiers à savoir leurs quatre enfants Mme [Z] [L], Messieurs [T], [X] et [J]-[D] [N], sont en indivision sur le patrimoine 


successoral des défunts qui se comprend à minima à l’actif de deux biens immobiliers à usage d’habitation à [Localité 1] et à [Localité 4].

Mme [Z] [L] née [N] souhaite sortir de l’indivision notamment en vendant les biens immobiliers en cas de situation de blocage. Elle justifie de l’impossibilité à parvenir à un partage amiable malgré une invitation en ce sens par courrier de son conseil à partir du 04 décembre 2023, ce qui justifie de faire droit à sa demande d’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage judiciaire des successions [N] /[K], et en tant que de besoin, au préalable de leurs intérêts matrimoniaux.

 La succession comportant des biens immobiliers soumis à la publicité foncière, il sera désigné un notaire pour procéder aux opérations sus-ordonnées, selon mission détaillée au dispositif.

A défaut d'accord des parties sur le choix d'un notaire, le président de la Chambre des notaires de [Localité 5] sera désigné pour y procéder en application de l'article 1364 alinéa 2 du code de procédure civile avec faculté de délégation à tout notaire de son ressort à l'exception de Maître [A] [M], Notaire à [Localité 1], vainement intervenu à l'amiable dans le dossier.

Le notaire en charge du partage judiciaire disposera d'une année suivant sa désignation pour achever ses opérations conformément à l'article 1368 du code de procédure civile.

Un magistrat sera commis pour surveiller les opérations à accomplir notamment pour s'assurer que ce délai sera respecté.

Aux termes de l'article 1368 du code de procédure civile susvisé, il appartiendra en particulier au notaire liquidateur de dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits de chacun d'eux.

Il appartiendra au notaire de se faire remettre tout document utile à l'accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l'indivision, d'examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte. En effet, chaque indivisaire peut être créancier de la masse au titre d'impenses qu'il a faites, de frais divers qu'il a acquittés, de la rémunération de sa gestion ou de ses travaux personnels, comme débiteur de cette masse au titre des pertes ou détériorations qu'un bien indivis aurait subi par sa faute, de la perception de fonds indivis qu'il n'aurait pas remis à l'indivision ou prélevés dans la caisse de celle-ci, ou encore d'une avance en capital.

En cas de situation de blocage durant les opérations ou de désaccord ou carence des parties quant au projet de partage établi à leur terme, le notaire dressera un procès-verbal de difficultés accompagné de son projet d'état liquidatif et le juge commis pourra être saisi sur simple requête aux fins de conciliation conformément aux dispositions de l'article 1373 du code de procédure civile. Le tribunal tranchera le cas échéant les différends persistants dans le cadre d'une nouvelle instance et pourra homologuer le projet de partage dressé par le notaire délégué s'il est saisi à cette fin.

-SUR LES DEMANDES D’EXPERTISES
Madame [Z] [N] épouse [L] fait valoir un désaccord qui l’oppose à ces frères quant à la valorisation des biens indivis et requiert, avant dire droit, une mesure d'expertise judiciaire pour évaluer les deux immeubles litigieux.
S’agissant de l’immeuble situé au [Adresse 6], elle soutient que l'acte du 11 février 2022 ne peut s’analyse en une donation-partage dans la mesure où il n'a attribué que des droits indivis aux gratifiés. En l'absence de partage de son vivant par la disposante, cet acte doit être requalifié en donation ordinaire. Elle se prévaut d’un arrêt de la cour de cassation aux termes duquel «  quelle qu’en ait été la qualification donnée par les parties, l’acte litigieux, qui n’attribuait que des droits indivis à cinq gratifiés, n’avait pu, à leur égard, opérer un partage, de sorte qu’à défaut de répartition ultérieure de biens indivis par les ascendants, cet acte s’analysait en une donation entre vifs ayant pour effet de faire sortir les biens du patrimoine des donateurs et de créer une indivision conventionnelle entre les donataires à laquelle il pouvait être mis fin dans les conditions prévues par l’article 1873-3 du code civil » ( Cass 1ère civ, 6 mars 2013 n° 11-21.892).Par conséquent, la valeur du bien doit être figée au jour du partage le plus proche selon les dispositions des articles 860 et 922 du code civil, et non au jour de la donation ( en application de l’article 1078 du code civil). 
Enfin, elle produit des avis de valeur commerciale oscillant entre 740 000 € et 782 000 €, bien au-delà de l'évaluation initiale.
S’agissant de la villa du [Adresse 5], elle conteste fermement la valeur fiscale invoquée par ses frères (environ 842 000 €), qu'elle considère comme une tentative de minoration manifeste pour racheter sa part à bas prix. Elle produit des rapports d'agences estimant le bien entre 3 000 000 € et 3 300 000 €, confortés par le fichier PERCEVAL qui fait état d'un prix moyen au m² de 20 577 € dans ce secteur d'exception.

Les défendeurs demandent au Tribunal de débouter leur sœur de ses demandes d'expertise, et sollicitent la réalisation du projet liquidatif conformément aux actes notariés et à la déclaration de succession signée.
En ce qui concerne l'immeuble du [Adresse 6], ils soutiennent qu'il s'agit d'une donation-partage en bonne et due forme, dont la valeur ne peut plus être remise en cause conformément aux dispositions de l’article 1078 du code civil. Ils soulignent qu'ils ont néanmoins accepté qu'une agence soit contactée pour la mise en vente, mais exigent un accord global sur l'ensemble des biens.
En ce qui concerne la villa de [Localité 4], ils estiment qu'une expertise n'est pas nécessaire, la valeur ayant été validée par l'administration fiscale dans le cadre de la régularisation de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Ils objectent que le bien est situé en « zone rouge » du Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn), qu'il est menacé par l'érosion d'une part et l'ensablement d'autre part, et qu'il est en mauvais état, rendant les comparaisons du fichier PERCEVAL inapplicables.
Ils concluent au rejet des deux expertises.


Réponse du tribunal
Sur la qualification de l'acte du 11 février 2022 (Immeuble de [Localité 1])
Aux termes de l'article 1075 du Code civil, la donation-partage implique une répartition concrète et divise des biens du disposant de son vivant. L'article 1076, alinéa 2, dispose que la donation-partage ne peut avoir pour objet que des biens présents.
En application de l’article 1078 du code civil : « Nonobstant les règles applicables aux donations entre vifs, les biens donnés seront, sauf convention contraire, évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve, à condition que tous « les héritiers réservataires » vivants ou représentés au décès de l’ascendant aient reçu un lot dans le partage anticipé et l’aient expressément accepté, et qu’il n’ait pas prévu de réserve d’usufruit portant sur une somme d’argent ».
En l'espèce, l'acte litigieux en date du 11 février 2022 n'a attribué que des quotes-parts indivises à Madame [L] et à Messieurs [X] et [J] [N] sur l'immeuble du [Adresse 6]. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation (notamment Civ. 1ère, 6 mars 2013, n°11-21.892), un acte qui n'attribue que des droits indivis à des gratifiés ne peut opérer un partage direct. À défaut de répartition ultérieure de biens divis par l'ascendant de son vivant, un tel acte s'analyse en une donation ordinaire entre vifs.
En conséquence, les règles de gel des évaluations spécifiques à la donation-partage (article 1078 du Code civil) doivent être écartées au profit des articles 860 et 922 du Code civil. Les biens doivent être évalués selon leur état à l'époque de la donation, mais d'après leur valeur marchande au jour du partage le plus proche. L'écart significatif entre la valeur de la déclaration de succession (610 000 €) et les estimations d'agences récentes (jusqu'à 782 000 €) justifie pleinement d'ordonner une expertise judiciaire avant de finaliser les opérations de liquidation.
Sur l'évaluation de la villa du [Adresse 5]
Il existe un désaccord profond entre les copartageants : les défendeurs se fondent sur une valeur fiscale liée à la régularisation de l'IFI (environ 842 000 €) tandis que la demanderesse produit des avis de valeur de marché s'élevant à plus de 3 000 000 €.
Le Tribunal rappelle en application des articles 761 et 666 du code général des impôts que les bases d'imposition retenues par l'administration fiscale ou mentionnées dans une déclaration de succession souscrite par les héritiers ne lient pas le juge civil du partage, dont la mission est de déterminer la valeur vénale réelle et actuelle des biens pour garantir l'équité du partage.
S'il est exact que la contrôleuse principale des Finances Publiques a validé les déclarations des consorts [N], les éléments du fichier PERCEVAL versés aux débats par la demanderesse démontrent que le marché immobilier d'exception de la presqu'île du Cap-Ferret affiche des prix au m² médians de 15 591 €, en décalage total avec l'évaluation fiscale. Les arguments des défendeurs liés au classement en zone rouge PPRn, à l'érosion d'une part et au mauvais état général du bien d'autre part, touchent à la consistance matérielle de l'immeuble et doivent être précisément chiffrés. Seul l'examen approfondi d'un expert judiciaire indépendant permettra d'arbitrer ces facteurs techniques et environnementaux afin de fixer la juste valeur vénale du bien.
Au demeurant, s’il n’est pas contestable que pour l’Administration fiscale, le bien transmis est évalué à sa valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt, soit au jour du décès de Mme [O] [K] veuve [N], au termes de l’articles 666 du code général des impôts, correspondant à la déclaration de succession, force est de constater que les mécanismes de partage tiennent compte uniquement, dans le cadre d’une donation simple, de la valeur du bien figée au jour du partage le plus proche selon les dispositions de l’article 860 du code civil.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise des biens immobiliers litigieux. 
Les frais de ces expertises seront avancés par Mme [Z] [L] demanderesse à cette mesure d’instruction et seront à titre définitif employés en frais privilégiés de partage successoral.

-SUR LA DEMANDE DE LICITATION
Mme [Z] [N] épouse [L] sollicite, en application de l’article 1377 du code civil, la vente aux enchères des biens indivis « à défaut d'accord entre les indivisaires sur les modalités d'un partage amiable » et dans l'hypothèse où le partage en nature s'avérerait impossible. Elle soutient qu'avant de recourir à la vente forcée aux enchères, un délai de 12 mois à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire doit être accordé aux copartageants pour tenter de vendre les immeubles de gré à gré au prix fixé par l'expert.

Messieurs [T], [X] et [J]-[D] [N] n’ont pas conclu sur la demande de licitation.

Réponse du tribunal 
Bien que la formulation des conclusions de la demanderesse associe la mesure d’expertise préalable à la licitation des immeubles, il ressort de l’analyse de ses prétentions que la demande de vente aux enchères présente un caractère subsidiaire et conditionnel ( «  à défaut d’accord »). Dès lors qu’il est fait droit à sa demande principale d’expertise foncière, la demande de licitation apparaît prématurée, il n’y a pas lieu de statuer en l’état sur cette demande. 

-SUR LA DEMANDE D’ INDEMNITE D’ OCUUPATION
Mme [Z] [N] épouse [L] réclame une indemnité d'occupation annuelle de 45 000 € à compter de 2022. Elle affirme que l'animosité de ses frères rend toute cohabitation



impossible et qu'ils ont joui de manière exclusive de la villa de [Localité 4] durant les périodes estivales. 
À titre subsidiaire, elle demande la fixation d'un calendrier de jouissance exclusive pour les années 2025 à 2027.
Les défendeurs qualifient la demande de surprenante, arguant que [Z] [L] possède les clés de la villa, qu'elle y a passé des vacances par le passé et que sa propre fille y a séjourné durant l'été 2023. Ils affirment que l'immeuble n'est occupé par eux que de manière très réduite et intermittente.

Réponse du tribunal
Aux termes de l'article 815-9, alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. La jouissance privative résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les autres coïndivisaires d'user du bien.
En l'espèce, Madame [Z] [L] sollicite une somme annuelle de 45 000 € au motif que l'ambiance conflictuelle l'empêche de cohabiter avec ses frères durant l'été. Toutefois, il ressort des pièces et des déclarations des parties que la demanderesse détient les clés de la propriété. De plus, les défendeurs rapportent la preuve, non sérieusement contestée, que la propre fille de la demanderesse a pu séjourner au sein de la villa au cours de l'été 2023.
Le simple climat de discorde familiale, bien que réel, ne caractérise pas en soi une exclusion matérielle ou une interdiction d'accès à l'immeuble imputable aux défendeurs. Dès lors que Madame [L] dispose librement des accès et que ses proches ont pu en jouir, la jouissance exclusive et privative au sens de l'article 815-9 n'est pas caractérisée à ce stade de la procédure. Il convient donc de rejeter la demande d'indemnité d'occupation ainsi que la demande subsidiaire de calendrier de jouissance exclusive, qui s'avère incompatible avec la gestion fluide d'une indivision en cours de liquidation.

SUR LES DEMANDES ANNEXES

L'action pendante s'inscrivant dans le cadre d'une liquidation de successions familiales complexes et nécessaires, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par les deux parties au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens de la présente audience seront employés en frais privilégiés de partage. 






 PAR CES MOTIFS
Le tribunal

- ORDONNE l’ouverture des opérations de liquidation et partage des successions de Monsieur [S] [N] décédé le [Date décès 1] 2021 à [Localité 1] (Gironde) et de Mme [O] [B] [K] le [Date décès 2] 2022 à [Localité 2],

- DÉSIGNE pour y procéder M. le président de la Chambre des notaires de [Localité 5] avec faculté de délégation à tout notaire de son ressort, à l’exclusion de Maître [A] [M], notaire à [Localité 1],

-DIT que le notaire commis devra réalisé le projet liquidatif en conformité avec les actes de donation des 8 et 14 décembre 2005 et du 11 février 2022,

- DIT qu’en cas d’empêchement du notaire délégué, le président de la Chambre des notaires de [Localité 5] procédera lui-même à son remplacement par ordonnance rendue à la requête de la partie la plus diligente,

- DIT qu’il appartiendra notamment au notaire désigné de dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits de chacun d’eux conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile,

- RAPPELLE qu'en cas d'inertie d'un indivisaire, un représentant au copartageant défaillant pourra être désigné en application des dispositions des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile,

- RAPPELLE que le notaire désigné devra accomplir sa mission d'après les documents et renseignements communiqués par les parties et d'après les informations qu'il peut recueillir lui même,

- RAPPELLEe que le notaire pourra si nécessaire s'adresser au centre des services informatiques cellule FICOBA et cellule FICOVIE qui seront tenues de lui communiquer l'ensemble des informations qu'il réclame,

- DIT qu'en application de l’article 1372 du code de procédure civile, si un acte de partage amiable est établi et signé entre les parties, le notaire en informera le juge commis qui constatera la clôture de la procédure,

- RAPPELLE qu'en cas de désaccord , le notaire délégué dressera un procès verbal de dires où il consignera son projet d'état liquidatif et les contestations précises émises point par point par les parties à l'encontre de ce projet, lequel sera transmis sans délai au juge commis,

- RAPPELLE que le notaire devra achever ses opérations dans le délai d’un an suivant sa désignation par le président de la Chambre des notaires de [Localité 5], sauf suspension prévue par l’article 1369 du code de procédure civile ou délai supplémentaire sollicité dans les conditions de l’article 1370 du code de procédure civile, 

- COMMET le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en qualité de juge-commis pour surveiller les opérations à accomplir, 

- DIT que le dossier sera rappelé à l’audience du 9 février 2028 pour le suivi du juge commis;


PREALABLEMENT aux operations de partage, et pour y parvenir, 


ORDONNE deux mesures d’expertise immobilière et commet pour y procéder Mme [V] [U] épouse [F]

Domiciliée : [Adresse 7] 
Téléphone :[XXXXXXXX01]
Mail: [Courriel 1]
Laquelle aura pour mission de :
- convoquer et entendre les parties après avoir pris connaissance des éléments du dossier et après s’être fait remettre toutes les pièces utiles à l’exercice de sa mission,
- visiter les deux biens immobiliers suivants :
-la maison à usage d’habitation située [Adresse 6], cadastrée section [Cadastre 1] d’une contenance de 00ha 02 a21 ca,
-la villa sise [Adresse 5], cadastrée section LN parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance de 00ha 14 a62 ca et de 00 ha 13 a 48 ca,
- au regard des constatations précitées et des éléments par elle recueillis concernant l'état du marché immobilier dans la région, déterminer en application de l’article 860 alinéa 1er du code civil, la valeur des biens à l’époque du partage, d’après son état à la date de la donation, 

- de façon générale, donner toute indication utile à la solution du litige,
- établir un pré-rapport et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d'un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs

RAPPELLE que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, 

RAPPELLE que l’expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles,

DIT que si l’expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle de l'expertise, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l'expert et au juge chargé du contrôle de l’expertise leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information,

DESIGNE pour suivre les expertises, le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, 
 
DIT qu'à l'occasion du dépôt de son rapport d'expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d'en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle de l'expertises, communiquer l'évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 5 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, et ce, sur demande présentée avant l'expiration du délai fixé,

DIT que l'expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe.

DIT que les parties devront communiquer au notaire commis, copie du rapport qui leur sera communiqué par l’expert, 


FIXE à la somme de 6 000 euros la provision ( soit trois mille euros pour chaque expertise) que Mme [Z] [L] devra consigner, par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi les expertises pourront être déclarées caduques,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d'urgence,
RAPPELLE que les parties peuvent toujours choisir de procéder à un partage à l’amiable ou à la vente de gré à gré des biens au regard de la valeur vénale déterminée par l’expert,
DIT n’y avoir lieu à statuer en l’état sur la demande de licitation,
DÉBOUTE Madame [Z] [N] épouse [L] de sa demande tendant à la condamnation solidaire de ses frères au paiement d'une indemnité d'occupation annuelle pour la villa de [Localité 4], ainsi que de sa demande subsidiaire de fixation d’un calendrier de jouissance,
REJETTE les demandes des parties formulées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

La présente décision est signée par Madame TAHAR, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 860, code civil 840, code civil 1078, code de procedure civile 1372, code civil 1075, code de procedure civile 1373, code civil 1377, code general des impots 666, code civil 1873-3, code de commerce R444-61, code de procedure civile 1364, code de procedure civile 1367, code civil 815-5, code de procedure civile 1370, code civil 815-5-1, code de procedure civile 1368, code civil 841-1, code de procedure civile 1369, code general des impots 761, code civil 1076, code civil 922). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-28T18:11:18.459Z.