Tribunal judiciaire de Fort-de-France, Chambre Civile Section 1, 16 juillet 2026, n° 23/02345

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2020, la société SCI IMMO ALIZEES a donné à bail commercial à la société SAS [Adresse 7] un local commercial à usage de restauration traditionnelle et rapide, spectacle vivants, organisation de foires avec exposants 
et artisans, achat, vente, négoce de produits alimentaires et d’une manière générale tous produits non réglementés. Le local commercial est situé ([Adresse 8]) [Adresse 9]. Ce bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 3.250 euros. 

La SCI IMMO ALIZEES a fait délivrer le 28 avril 2023 un commandement de payer à la société [Adresse 3] [Adresse 4], visant expressément la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, pour avoir paiement de la somme de 33.619,90 euros au titre de loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux à l'expiration du délai d’un mois.
 
Dans ces conditions par acte de Commissaire de Justice du 10 novembre 2023 la SCI IMMO ALIZES a assigné la société [Adresse 7], devant le tribunal judiciaire de FORT DE FRANCE aux fins de voir : 
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
- Ordonner l'expulsion de la société SAS CREOLE AVENUE 3i, ainsi que celle de tous occupants de son chef, 
- Condamner celle-ci au paiement des loyers et toutes sommes accessoires impayés, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité pour frais irrépétibles. 

Par ordonnance du 20 novembre 2024 le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Par ordonnance du 31 mars 2025 il a été ordonné le remplacement du médiateur. Deux projets de protocole de médiation ont été successivement établis, mais n’ont toutefois pas été signés par les parties. Durant le processus de médiation, la société [Adresse 7] a restitué les locaux et les clés, le 26 septembre 2025.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’entier exposé de ses moyens et prétentions, la société CREOLE AVENUE 3i prie le tribunal de :
A titre principal : 
- Constater la mauvaise foi contractuelle de la SCI IMMO ALIZEES au sens de l’article 1104 du code civil,
- Rejeter toutes les demandes de la SCI IMMO ALIZEES, 
A titre reconventionnel : 
- Condamner la SCI IMMO ALIZEES à payer la somme de 2.000 euros en raison de l’abus du droit d’agir, 
- Condamner la SCI IMMO ALIZEES à payer la somme de 4.250 euros au titre des grosses réparations effectuées sur la toiture, 
- Condamner la SCI IMMO ALIZEES à payer la somme de 30.000 euros au titre des fautes contractuelles constatées dans l’exécution du contrat, 

- Ordonner à la SCI IMMO ALIZEES de réaliser les travaux de toiture nécessaires afin de garantir une exploitation paisible au locataire, 
En tout état de cause : 
- Condamner la SCI IMMO ALIZEES à verser à la défenderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Adresse 7] rappelle que dans le cadre du bail commercial conclu avec le bailleur, son gérant Monsieur [W] a repris possession de la réserve comprise dans les locaux loués. Elle lui reproche d’avoir pris des décisions autocratiques, de l’avoir harcelée, d’avoir exigé un surplus de loyer et d’avoir procédé à un branchement clandestin sur le compteur électrique du restaurant pour alimenter la réserve conservée par lui. Elle indique avoir le 21 mars 2023 déposé plainte pour vol et elle incrimine Monsieur [W].

Elle conteste ensuite le décompte des sommes réclamées, en particulier un pas de porte de 10.000 euros au motif que le bailleur s’est réservé l’usage de la réserve et n’a délivré que partiellement les lieux loués. Elle ajoute que le demandeur ne produit aucune pièce justifiant des taxes d’ordure ménagères réclamées (877,50 euros et 1185 euros ). Elle dénie devoir une facture d’eau ( 8.146,51 euros ) et rappelle avoir mis le contrat de distribution d’eau à son nom pour pouvoir bénéficier d’un tarif professionnel. Concernant les loyers réclamés de janvier à juin 2023, elle fait valoir qu’aucun loyer n’était dû en mars 2023 et précise justifier de virements psotérieurs en mars et mai 2023. S’agissant des loyers d’avril et juin 2023, elle explique avoir subi des actes d’intimidation et de violences intolérables en mars et mai 2023. Elle sollicite reconventionnellement l’octroi de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir sur le fondement de l’article 1240 du code civil au motif que le bailleur a sciemment saisi le tribunal en sachant qu’elle avait réglé les loyers et que les arriérés d’eau ne lui étaient pas dus, ni les taxes non justifiées. Elle demande en outre de condamner la SCI IMMO ALIZEES en application de l’article 5.2 du contrat de bail à lui rembourser les grosses réparations de toîture incombant au bailleur en vertu de l’article 606 du code civil, qu’elle indique avoir financé afin de pouvoir exploiter son restaurant dans de meilleures conditions. Elle explique que ces travaux n’ont pas permis de remédier totalement aux difficultés et assurer l’étanchéité et sollicite que soit ordonné au bailleur de réaliser les travaux nécessaires. Elle demande également une indemnisation des troubles de jouissance subis, sur le fondement de l’article 1104 du code civil au motif que le bailleur met tout en oeuvre pour perturber le développement de son activité de restauration et exécute de mauvaise foi le contrat. S’agissant du grief de mauvaise foi, elle se prévaut d’un constat de Commissaire de Justice en date du 19 juillet 2024. Elle reproche enfin au bailleur des actes de concurrence déloyale, via une société dénommée “L’Ephémère”.

Par conclusions “après médiation” notifiées par RPVA le 05 décembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’entier exposé de ses moyens et prétentions, la SCI IMMO ALIZEES demande au tribunal de :
Vu le bail commercial en date du 1er avril 2020, 
Vu la clause résolutoire prévue au bail,
Vu les clauses y afférentes, 
Vu le commandement de payer demeurer infructueux, 
Vu les dispositions de l’article R321-2 du Code de l’Organisation Judiciaire 
- Déclarer recevable et bien fondée la SCI IMMO ALIZEES en ses écritures, 
- Débouter la SAS [Adresse 7] de toutes ses demandes,
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et dénoncée dans le commandement de payer du 28 avril 2003, 
- Prononcer la résiliation du bail signé entre la SCI IMMO ALIZEES et la SAS [Adresse 10] du fait des manquements de la SAS CREOLE AVENUE 3i à la date du 28 juin 2023, 
A titre subsidiaire, 
- Prononcer la résiliation du bail signé entre la SCI IMMO ALIZEES et la SAS [Adresse 10] du fait des manquements de la SAS CREOLE AVENUE 3i, 
En conséquence, 

En tout état,
- Condamner la SAS [Adresse 7] à payer à la SCI IMMO ALIZEES, la somme de 38.694,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2023, avec intérêts de droit sur cette somme à compter de l’expiration du commandement de payer en date du 28 avril 2023 sans préjudice des loyers échus depuis cette date, 
- Condamner la SAS [Adresse 3] [Adresse 4] à payer à la société SCI IMMO ALIZEES : 
. La somme mensuelle de 3.255,00 euros, à titre d'indemnité d'occupation à compter 
de la résiliation du bail, soit au total (87.885 euros de juillet 2023 à septembre 2025),
. La somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, résistance abusive et obligation d’ester en justice, 
. La somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure 
Civile,
- Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- Condamner la SAS [Adresse 7] aux entiers dépens.

La SCI IMMO ALIZEES demande à titre principal au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce de constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire visée à l’article 12 du bail commercial liant les parties et défaut de paiement des sommes visées au commandement de payer du 28 avril 2023. Elle précise que dans le cadre de la tentative de la mesure de médiation, la société [Adresse 3] a restitué les lieux et les clés le 26 septembre 2025. 

A titre subsidaire la SCI IMMO ALIZEES conclut au prononcé de la résiliation du bail pour inexécution des obligations contractuelles de la société [Adresse 7].

S’agissant des sommes réclamées, elle fait des observations en réponse à la partie adverse sur le pas de porte et l’espace revendiquée par celle-ci. S’agissant des loyers impayés elle observe que le preneur ne fait état que de paiements irréguliers et partiels. S’agissant des charges et factures d’eau impayées, elle remarque que l’échéancier produit par la partie adverse est postérieur au commandement de payer et indique justifier des factures d’eau réclamées. Elle conteste l’allégation sur un branchement EDF et rappelle que chaque local situé [Adresse 5] dispose d’un compteur électrique propre et fait l’objet de facturation pour sa consomation personnelle. La SCI IMMO ALIZEES demande donc la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme totale de 20.209,01 euros au titre du solde du pas de porte, des taxes d’ordure ménagère 2021 et 2022 et d’une facture d’eau, outre celle de 18.485 euros au titre des loyers impayés de janvier à juin 2023, sous déduction d’un acompte versé en janvier 2023, ainsi que de la somme de 87.885 euros au titre des indemnités d’occupation après résiliation de juillet 2023 à septembre 2025. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles en dommages et intérêts au titre de l’abus du droit d’agir et des troubles de jouissance. Elle ajoute que le locataire ne lui a adressé aucune mise en demeure au sens de l’article 1222 alinéa 1 du code civil d’exécuter des travaux et a fait réaliser des travaux sans son accord. Elle demande en revanche l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour résistance abusive à hauteur d’une somme totale de 12.000 euros ( 5.000 euros + 7.000 euros ).

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et celles de l’article 768 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 24 avril 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries à juge unique du 26 mai 2026. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

Motifs de la décision

1. Sur la demande principale en résolution du bail

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1er du code de commerce “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

Aux termes de l'article 1728, 2°, du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la clause résolutoire stipulée dans un bail commercial ne peut produire effet que si le preneur était tenu d'exécuter son obligation de paiement à la date du commandement de payer. Si, à cette date, le bailleur avait lui-même manqué de façon suffisamment grave à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, au point de rendre les locaux impropres à leur destination contractuelle, le preneur est fondé à opposer l'exception d'inexécution, laquelle prive le commandement de payer de tout effet et fait ainsi obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce le contrat de bail commercial signé par les parties le 1er avril 2020 stipule article 12 intitulé “ Clause résolutoire” selon lequel : “ En cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges et autres sommes accessoires comprises), ou de non-respect des obligations contractuelles du Locataire, le Bailleur pourra demander la résiliation de plein droit si le Locataire n’a pas régularisé sa situation après envoi mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuses après un mois, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice.”

Il est constant que le montant du loyer convenu est de 3.250 euros par mois. Il n’est pas justifié du montant de 3.255 euros désormais réclamé par le demandeur. 

La SCI IMMO ALIZEES, bailleur, a fait délivrer le 28 avril 2023 au preneur la société [Adresse 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme totale de 33.619,90 euros, détaillée comme suit :
. 16.275 euros au titre des loyers impayés de décembre 2022 à avril 2023, 
. 6.008,44 euros au titre d’une facture d’eau,
. 877,50 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère 2021,
. 1.185 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère 2022,
. 10.000 euros au titre du solde de pas de porte,
. 318,96 euros au titre du coût du commandement,
. - 1.045 euros à déduire au titre de versements directs.

Il convient de relever que la société CREOLE AVENUE 3i soulève deux moyens de défense qui sont par nature exclusifs l'un de l'autre. Elle soutient en effet simultanément être à jour du paiement des sommes réclamées et elle se prévaut mutatis mutandis d’une exception d'inexécution en soutenant que le bailleur exécute le contrat de mauvaise foi pour justifier leur non-paiement. L'exception d'inexécution suppose nécessairement l'admission d'un défaut de paiement que le débiteur entend justifier par l'inexécution de son cocontractant ; elle est sans objet si le paiement est allégué comme ayant été intégralement effectué.
Sur la réalité de l'arriéré de loyers pour la période de décembre 2022 à avril 2023, la charge de la preuve du paiement incombe au preneur en application de l'article 1353 du code civil. 
Or, la SCI IMMO ALIZEES produit aux débats le bail commercial, le commandement de payer visant la clause résolutoire, et le décompte actualisé en juin 2023. De son côté la société [Adresse 7] ne produit strictement aucune pièce justificative de ce qu’elle était à jour des loyers à la date de délivrance du commandement, soit le 28 avril 2023, ni de ce qu’elle s’est acquittée de la somme réclamée à ce titre. La photo d’une capture d’écran figurant dans les conclusions en défense ne constitue pas en soit une pièce communiquée à la partie adverse et en tout état de cause il s’agit de la photo d’un texte SMS non daté lequel n’a strictement aucune valeur probante. La défenderesse ne démontre pas davantage et en tout état de cause s’être acquittée de la somme totale réclamée au titre des loyers impayés dans le délai d’un mois du commandement visant la clause résolutoire soit avant le 28 mai 2025. Au 28 mai 2025, la SCI IMMO ALIZEES est bien fondée à réclamer le paiement des loyers impayés à hauteur de la somme de 18.455 euros (3.250 euros x 6 sous déduction de l’acompte de 1.045 euros).
S’agissant des sommes réclamées au titre de la facture d’eau, le demandeur verse aux débats une facture du 25 avril 2023 pour la période d’octobre 2022 à mars 2023 d’un montant de 8.146,51 euros adressée à Monsieur [G] demeurant à [Localité 4] pour l’adresse desservie située [Adresse 11] à [Localité 5]. De son côté la société [Adresse 7] dont il n’est pas contesté qu’elle a mis le contrat SME à son nom pour la même adresse desservie, justifie d’un accord d’échéancier pour le solde de créance au 26 juillet 2023 de 7.711,39 euros du 15 août 2023 au 15 juillet 2024. Il est peu crédible que la somme oibjet de l’échéancier corresponde à une consommation pour la période écoulée d’avril 2023 à juillet 2023. Par suite le demandeur qui ne rapporte de surcroît pas la preuve de ce qu’il a acquitté personnellement cette facture, n’est pas fondé au vu de l’échéancier produit par le preneur, à en réclamer le paiement.
S’agissant des sommes réclamées au titre des taxes d’ordure ménagères 2021 et 2022, celels-ci sont justifiés par la production des avis de taxes foncières 2021 et 2022 de Monsieur [G], gérant de la SCI IMMO ALIZEES, pour l’adresse située [Adresse 12] à TROIS ILETS à hauteur de 1170 euros ( 2021) et 1185 euros (2022). Par suite la SCI IMMO ALIZEES est parfaitement fondée en sa demande au titre des taxes foncières, et le défendeur ne rapporte pas la preuve contraire de sa libération desdites sommes.
Le coût du commandement de payer ne souffre d’aucune contestation possible, pas plus que les versements directs à déduire mentionnés à hauteur de 1.045 euros.
S’agissant du solde de pas de porte, celui-ci a été stipulé au contrat de bail en son article 4.2 à la somme totale de 30.000 euros. Cette somme a été prévue d’un commun accord à titre “de supplément de loyer pour se prémunir contre les hausses de loyer ne suivant pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux et à titre d’indemnité à la fourniture d’avantages commerciaux (INDEMNITE POUR DEPRECIATION DE LA VALEUR VENALE DES LOCAUX) accordés par le bailleur au Locataire”. Il se déduit en outre des écritures des parties que le preneur a d’ores et déjà versé la somme de 20.000 euros, mais conteste devoir le solde au motif que le contrat n’est pas exécuté de bonne foi par le bailleur et s’est approprié la réserve visée au contrat dans la description des locaux loués. Au vu des pièces produites le tribunal ne peut pas déterminer avec certitude à quel local correspond la réserve visée au bail commercial. Au demurant le bailleur démontre avoir loué à la société FRUITY-BAR un local de 32 m2 comprenant une terrasse de 12 m2 selon bail du 22 juin 2017. De plus l’allégation du défendeur relative à une appropriation de la réserve par le bailleur n’est étayée par aucune pièce probante. Par suite la société [Adresse 7] ne saurait raisonnablement soutenir qu’elle n’est pas redevable du solde de pas de porte convenu d’un commun accord. La SCI IMMO ALIZEES est ainsi fondée en sa demande au titre du solde du pas de porte à hauteur de la somme de 10.000 euros dont le défendeur ne prouve pas le paiement.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 28 avril 2023 étant demeuré infructueux à l'expiration du délai d'un mois, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l'article 12 du bail commercial doit être constatée à la date du 28 mai 2023.

Par suite au 28 mai 2023, date de la résolution de plein droit du bail, la société [Adresse 3] était redevable de la somme totale de 30.517,50 euros détaillée comme suit :
- Solde de pas de porte : 10.000 euros 
- Taxe d’ordure ménagère 2021 : 877,50 euros 
- Taxe d’ordure ménagère 2022 : 1.185 euros 
- Loyers impayés ( décembre 2022 à mai 2023 inclus soit 3.250 euros x 6) : 19.500 euros 
- A déduire acompte : 1.045 euros 
 
Il y a donc lieu de condamner la société CREOLE AVENUE 3i à payer à la SCI IMMO ALIZEES la somme de 30.517,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 mai 2023, date de résolution du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023, date du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion de la société [Adresse 7], étant acquis aux débats qu’elle a quitté les lieux en cours d’instance et restitué les clés le 26 septembre 2025.
 
La société CREOLE AVENUE 3i étant occupante sans droit ni titre depuis le 28 mai 2023, la SCI IMMO ALIZEES est en outre fondée en sa demande de condamnation de l’occupante au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer antérieurement dû soit 3.250 euros par mois pour la période du 1er juin 2023 au 26 septembre 2025. Le défendeur sera donc condamné au paiement de la somme de 3.250 euros par mois du 1er juin 2023 au 26 septembre 2025, à titre d’indemnité d’occupation.

2. Sur les demandes reconventionnelles formées par la société [Adresse 7]

a. Sur la demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir

Aux termes de l’article 1240 du code civil “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Il ressort de ce qui précède que la société CREOLE AVENUE 3i n’a pas exécuté son obligation de payer les loyers et les charges et qu’elle était redevable à la date de l’acquisition de la clause résolutoire de la somme totale de 30.517,50 euros.

Dans ces conditions, le défendeur est particulièrement mal fondé à soutenir que le bailleur a agi en justice de manière abusive et avec une intention de nuire. 

La société [Adresse 7] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir.

b. Sur la demande de remboursement des travaux

Il résulte de l’article 5.2 intitulé “ Répartition des charges” que : “ Conformément à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi “PINEL”, le bailleur aura à sa charge le règlement :
. Des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation des travaux, ainsi que celles ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’ils relèvent des grosses réparation mentionnées à l’alinéa précédent, à l’exception des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.”

Aux termes de l’article 606 du code civil “ Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.”

En l’espèce, il résulte du témoignage de Madame [L] [B] en date du 13 janvier 2024 que la terrasse intérieure se trouvait inexploitée les jours de pluie car inondée par la montée des eaux et les fuites venant de la toîture, ce qui faisait perdre au restaurant une capacité de 50 couverts. Le défendeur produit aux débats une facture de l’entreprise SAV SERVICES d’un montant de 4.250 euros pour des travaux de réparation de fuites en toîture cuisine, de réparation de fuite en tuile au mortier, de réparation de toîture tuile et toîture résine. Cependant cette facture n’est pas datée et elle porte la mention “ Arrêté la présente facture à la somme de sept mille cinq cent euros TTC” en contradiction totale avec le montant détaillé de 4.250 euros. De plus, il n’est pas justifié du paiement de cette facture notamment par la mention “facture acquittée”. Mais surtout, ainsi que le fait valoir le demandeur, il n’est pas justifié par la société [Adresse 7] d’une mise en demeure préalable tel qu’exigé par l’article 1222 alinéa 1 du code civil qui prévoit “qu’après mise en demeure le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.” Il n’est pas davantage justifié d’une réclamation préalable de la part de la locataire auprès du bailleur afin d’effectuer des travaux de toîture. Au bénéfice de ces observations la société CREOLE AVENUE est mal fondée à solliciter le remboursement de la somme de 4.250 euros et elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il sera en outre constaté que la société [Adresse 7] ayant quitté les lieux le 25 septembre 2025 et restitué les clés au propriétaire, sa demande tendant à ordonner à la SCI IMMO ALIZEES de réalisation de travaux de toîture afin de garantir une exploitation paisible au locataire, est désormais sans objet.

c. Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Selon les dispositions de l’article 1104 du code civil “ Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d’ordre public.”

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 30.000 euros au titre des fautes contractuelles constatées dans l’exécution du contrat, la société [Adresse 7] reproche à son cocontractant de se prêter à une concurrence déloyale en proposant des animations et prestations identiques à celles qu’elle développe, en général juste après les siennes, de n’avoir pas réparé la toîture ce qui la prive du restaurant de 50 couverts, des agressions, menaces, vols, l’absence de mise à disposition de la réserve. Elle explique que le bailleur souhaite lui nuire afin de récupérer les locaux loués et reprendre à son compte le modèle économique du restaurant Créole Avenue. Elle ajoute que le gérant de la SCI IMMO ALIZEES a même placé sa voiture au milieu de l’entrée du restaurant ce qui a eu pour effet d’interdire l’accès axu personnes à mobilité réduite. Elle rappelle que ce comportement est passible de sanctions pénales et que des plaintes ont été déposées. Elle évoque le caractère très réguliers de ces agissements. Elle indique que Monsieur [W] a coupé des cables électriques pour l’empêcher d’exercer son activité et verse un constat dressé le 19 juillet 2024. Elle insiste enfin sur l’impact des actions graves du dirigeant de la SCI et de comparses sur l’exploitation du restaurant.

La SCI IMMO ALIZEES conteste fermement les allégations adverses. Elle indique ne pas avoir de lien avec la société dénommée “L’Ephémère”.

Au soutien de sa prétention, la société [Adresse 7] verse uniquement un dépôt de plainte du 21 mars 2023 pour vol de matériel où il désigne Monsieur [W] comme étant l’auteur des faits. Cependant les suites données à cette plainte demeurent inconnues et rien ne permet d’incriminer avec certitude ce dernier. Il résulte en revanche du témoignage de Madame [L] [B] qu’à plusieurs reprises Monsieur [W] s’est présenté au Restaurant le Creole pour proférer insultes et menaces et a laissé un véhicule en état de panne sur une partie d’entrée du restaurant empêchant l’accès aux personnes handicapées. Une altercation survenue le 25 mai 2023 opposant le gérant du restaurant Le Créole à quatre individus dont Monsieur [W] est également décrite par un autre témoin Monsieur [Y] [D]. Ce témoin direct fait état de tentative d’intimidation et d’agression physique sur Monsieur [P], de tentative d’intimidation de deux salariés, un salarié ayant appelé la gendarmerie. Est-en outre produit un constat de Commissaire de Justice dressé le 19 juillet 2024 établissant que l’électricité a été coupée par retrait d’un fusible sur le compteur EDF alimentant le restaurant, un cable électrique étant sectionné et un chapiteau démonté les éléments de structure posés au sol. Le représentant de la société [Adresse 7] a expliqué au Commissaire de Justice que le 19 juillet 2024 à 6h30 du matin Monsieur [W] et son fils se sont permis de pénétrer dans les lieux pour y commettre ces agissements. En revanche il n’est produit aucune pièce aux débats permettant d’étayer l’allégation selon laquelle il existerait des liens patents de droit ou de fait entre la SCI IMMO ALIZEES et la société “L’EPHEMERE”, ni a fortiori démontrant que cette dernière se livrerait à des actes de concurrence déloyale, la seule reproduction dans les conclusions du défendeur de photos d’affiches annonçant des événements dans les restaurants concernés étant dépourvue de caractère probant.

Il ressort de ce qui précède que la SCI IMMO ALIZEES a failli à son obligation de faire jouir paisiblement la société preneuse des lieux loués à laquelle elle est tenue en vertu de l’article 1719 du code civil. Il s’agit d’un manquement contractuel directement à l’origine d’un préjudice de jouissance et d’exploitation pour la locataire. Ce préjudice doit être réparé par l’octroi de justes dommages et intérêts qui seront fixés à la somme de 10.000 euros. La SCI IMMO ALIZEES sera condamnée à verser à la société [Adresse 7] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis.

Par voie de conséquence la SCI IMMO ALIZEES qui a commis des fautes dans l’exécution de son obligation de jouissance paisible, doit être purement et simplement déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour résistance abusive.

3. Sur les autres demandes 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, “ la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” 

Partie perdante, la société défenderesse sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

La société [Adresse 7], partie perdante, sera condamnée à verser au demandeur une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera par conséquence déboutée de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles.

Selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Il sera en dernier lieu rappelé que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 01 avril 2020 entre d’une part la SCI IMMO ALIZEES, et d’autre part la société [Adresse 7] et dénoncée dans le commandement de payer du 28 avril 2003 ; 

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail signé entre la SCI IMMO ALIZEES et la société [Adresse 7] à la date du 28 mai 2023 ; 

CONDAMNE la société CREOLE AVENUE 3i à payer à la SCI IMMO ALIZEES la somme de 30.517,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 mai 2023, date de résolution du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023, date du commandement de payer;

CONDAMNE la société [Adresse 7] à payer à la SCI IMMO ALIZEES la somme de 3.250 euros par mois pour la période écoulée du 1er juin 2023 au 26 septembre 2025, à titre d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la société [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir ;

DEBOUTE la société CREOLE AVENUE 3i de sa demande de remboursement de réparations effectuées sur la toîture ;

CONSTATE que la demande de la société [Adresse 3] [Adresse 4] à ordonner à la SCI IMMO ALIZEES de réalisation de travaux de toîture, est désormais sans objet ;

CONDAMNE la SCI IMMO ALIZEES à payer à la société [Adresse 7] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance subis par cette dernière ;

DEBOUTE la SCI IMMO ALIZEES de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société [Adresse 7] à payer à la SCI IMMO ALIZEES une indemnité de 1.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [Adresse 7] de sa demande d’indemnité, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CREOLE AVENUE 3i aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi fait et jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus. Jugement signé par Catherine BARRAT, vice-présidente et Olivia REINE DIT REINETTE, greffier.

Le Greffier La vice-présidente

TRIBUNAL JUDICIAIRE Minute : 
DE [Localité 1]

N° RG 23/02345 - N° Portalis DB3X-W-B7H-TH6NH



JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. IMMO ALIZES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par : Me Fred GERMAIN, avocat au barreau de MARTINIQUE, vestiaire : 190


DÉFENDERESSE :

S.A.S. [Adresse 3] [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Représentée par : Me Alik LABEJOF-LORDINOT, avocat au barreau de MARTINIQUE, vestiaire : 195


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE UNIQUE
 -=-=-=-=-=-=-=

PRÉSIDENT : Catherine BARRAT, Juge siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Olivia REINE DIT REINETTE


DÉBATS :

Vu le dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe, conformément aux dispositions de l’article 778 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 avril 2026 ayant fixé le dépôt des dossiers au greffe le ainsi que le délibéré rendu par mise à disposition au greffe le






NATURE DE LA DECISION :

Contradictoire
Premier ressort

***** *** *****



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2020, la société SCI IMMO ALIZEES a donné à bail commercial à la société SAS [Adresse 7] un local commercial à usage de restauration traditionnelle et rapide, spectacle vivants, organisation de foires avec exposants 
et artisans, achat, vente, négoce de produits alimentaires et d’une manière générale tous produits non réglementés. Le local commercial est situé ([Adresse 8]) [Adresse 9]. Ce bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 3.250 euros. 

La SCI IMMO ALIZEES a fait délivrer le 28 avril 2023 un commandement de payer à la société [Adresse 3] [Adresse 4], visant expressément la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, pour avoir paiement de la somme de 33.619,90 euros au titre de loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux à l'expiration du délai d’un mois.
 
Dans ces conditions par acte de Commissaire de Justice du 10 novembre 2023 la SCI IMMO ALIZES a assigné la société [Adresse 7], devant le tribunal judiciaire de FORT DE FRANCE aux fins de voir : 
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
- Ordonner l'expulsion de la société SAS CREOLE AVENUE 3i, ainsi que celle de tous occupants de son chef, 
- Condamner celle-ci au paiement des loyers et toutes sommes accessoires impayés, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité pour frais irrépétibles. 

Par ordonnance du 20 novembre 2024 le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Par ordonnance du 31 mars 2025 il a été ordonné le remplacement du médiateur. Deux projets de protocole de médiation ont été successivement établis, mais n’ont toutefois pas été signés par les parties. Durant le processus de médiation, la société [Adresse 7] a restitué les locaux et les clés, le 26 septembre 2025.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’entier exposé de ses moyens et prétentions, la société CREOLE AVENUE 3i prie le tribunal de :
A titre principal : 
- Constater la mauvaise foi contractuelle de la SCI IMMO ALIZEES au sens de l’article 1104 du code civil,
- Rejeter toutes les demandes de la SCI IMMO ALIZEES, 
A titre reconventionnel : 
- Condamner la SCI IMMO ALIZEES à payer la somme de 2.000 euros en raison de l’abus du droit d’agir, 
- Condamner la SCI IMMO ALIZEES à payer la somme de 4.250 euros au titre des grosses réparations effectuées sur la toiture, 
- Condamner la SCI IMMO ALIZEES à payer la somme de 30.000 euros au titre des fautes contractuelles constatées dans l’exécution du contrat, 

- Ordonner à la SCI IMMO ALIZEES de réaliser les travaux de toiture nécessaires afin de garantir une exploitation paisible au locataire, 
En tout état de cause : 
- Condamner la SCI IMMO ALIZEES à verser à la défenderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Adresse 7] rappelle que dans le cadre du bail commercial conclu avec le bailleur, son gérant Monsieur [W] a repris possession de la réserve comprise dans les locaux loués. Elle lui reproche d’avoir pris des décisions autocratiques, de l’avoir harcelée, d’avoir exigé un surplus de loyer et d’avoir procédé à un branchement clandestin sur le compteur électrique du restaurant pour alimenter la réserve conservée par lui. Elle indique avoir le 21 mars 2023 déposé plainte pour vol et elle incrimine Monsieur [W].

Elle conteste ensuite le décompte des sommes réclamées, en particulier un pas de porte de 10.000 euros au motif que le bailleur s’est réservé l’usage de la réserve et n’a délivré que partiellement les lieux loués. Elle ajoute que le demandeur ne produit aucune pièce justifiant des taxes d’ordure ménagères réclamées (877,50 euros et 1185 euros ). Elle dénie devoir une facture d’eau ( 8.146,51 euros ) et rappelle avoir mis le contrat de distribution d’eau à son nom pour pouvoir bénéficier d’un tarif professionnel. Concernant les loyers réclamés de janvier à juin 2023, elle fait valoir qu’aucun loyer n’était dû en mars 2023 et précise justifier de virements psotérieurs en mars et mai 2023. S’agissant des loyers d’avril et juin 2023, elle explique avoir subi des actes d’intimidation et de violences intolérables en mars et mai 2023. Elle sollicite reconventionnellement l’octroi de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir sur le fondement de l’article 1240 du code civil au motif que le bailleur a sciemment saisi le tribunal en sachant qu’elle avait réglé les loyers et que les arriérés d’eau ne lui étaient pas dus, ni les taxes non justifiées. Elle demande en outre de condamner la SCI IMMO ALIZEES en application de l’article 5.2 du contrat de bail à lui rembourser les grosses réparations de toîture incombant au bailleur en vertu de l’article 606 du code civil, qu’elle indique avoir financé afin de pouvoir exploiter son restaurant dans de meilleures conditions. Elle explique que ces travaux n’ont pas permis de remédier totalement aux difficultés et assurer l’étanchéité et sollicite que soit ordonné au bailleur de réaliser les travaux nécessaires. Elle demande également une indemnisation des troubles de jouissance subis, sur le fondement de l’article 1104 du code civil au motif que le bailleur met tout en oeuvre pour perturber le développement de son activité de restauration et exécute de mauvaise foi le contrat. S’agissant du grief de mauvaise foi, elle se prévaut d’un constat de Commissaire de Justice en date du 19 juillet 2024. Elle reproche enfin au bailleur des actes de concurrence déloyale, via une société dénommée “L’Ephémère”.

Par conclusions “après médiation” notifiées par RPVA le 05 décembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’entier exposé de ses moyens et prétentions, la SCI IMMO ALIZEES demande au tribunal de :
Vu le bail commercial en date du 1er avril 2020, 
Vu la clause résolutoire prévue au bail,
Vu les clauses y afférentes, 
Vu le commandement de payer demeurer infructueux, 
Vu les dispositions de l’article R321-2 du Code de l’Organisation Judiciaire 
- Déclarer recevable et bien fondée la SCI IMMO ALIZEES en ses écritures, 
- Débouter la SAS [Adresse 7] de toutes ses demandes,
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et dénoncée dans le commandement de payer du 28 avril 2003, 
- Prononcer la résiliation du bail signé entre la SCI IMMO ALIZEES et la SAS [Adresse 10] du fait des manquements de la SAS CREOLE AVENUE 3i à la date du 28 juin 2023, 
A titre subsidiaire, 
- Prononcer la résiliation du bail signé entre la SCI IMMO ALIZEES et la SAS [Adresse 10] du fait des manquements de la SAS CREOLE AVENUE 3i, 
En conséquence, 

En tout état,
- Condamner la SAS [Adresse 7] à payer à la SCI IMMO ALIZEES, la somme de 38.694,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2023, avec intérêts de droit sur cette somme à compter de l’expiration du commandement de payer en date du 28 avril 2023 sans préjudice des loyers échus depuis cette date, 
- Condamner la SAS [Adresse 3] [Adresse 4] à payer à la société SCI IMMO ALIZEES : 
. La somme mensuelle de 3.255,00 euros, à titre d'indemnité d'occupation à compter 
de la résiliation du bail, soit au total (87.885 euros de juillet 2023 à septembre 2025),
. La somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, résistance abusive et obligation d’ester en justice, 
. La somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure 
Civile,
- Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- Condamner la SAS [Adresse 7] aux entiers dépens.

La SCI IMMO ALIZEES demande à titre principal au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce de constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire visée à l’article 12 du bail commercial liant les parties et défaut de paiement des sommes visées au commandement de payer du 28 avril 2023. Elle précise que dans le cadre de la tentative de la mesure de médiation, la société [Adresse 3] a restitué les lieux et les clés le 26 septembre 2025. 

A titre subsidaire la SCI IMMO ALIZEES conclut au prononcé de la résiliation du bail pour inexécution des obligations contractuelles de la société [Adresse 7].

S’agissant des sommes réclamées, elle fait des observations en réponse à la partie adverse sur le pas de porte et l’espace revendiquée par celle-ci. S’agissant des loyers impayés elle observe que le preneur ne fait état que de paiements irréguliers et partiels. S’agissant des charges et factures d’eau impayées, elle remarque que l’échéancier produit par la partie adverse est postérieur au commandement de payer et indique justifier des factures d’eau réclamées. Elle conteste l’allégation sur un branchement EDF et rappelle que chaque local situé [Adresse 5] dispose d’un compteur électrique propre et fait l’objet de facturation pour sa consomation personnelle. La SCI IMMO ALIZEES demande donc la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme totale de 20.209,01 euros au titre du solde du pas de porte, des taxes d’ordure ménagère 2021 et 2022 et d’une facture d’eau, outre celle de 18.485 euros au titre des loyers impayés de janvier à juin 2023, sous déduction d’un acompte versé en janvier 2023, ainsi que de la somme de 87.885 euros au titre des indemnités d’occupation après résiliation de juillet 2023 à septembre 2025. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles en dommages et intérêts au titre de l’abus du droit d’agir et des troubles de jouissance. Elle ajoute que le locataire ne lui a adressé aucune mise en demeure au sens de l’article 1222 alinéa 1 du code civil d’exécuter des travaux et a fait réaliser des travaux sans son accord. Elle demande en revanche l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour résistance abusive à hauteur d’une somme totale de 12.000 euros ( 5.000 euros + 7.000 euros ).

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et celles de l’article 768 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 24 avril 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries à juge unique du 26 mai 2026. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.




Motifs de la décision

1. Sur la demande principale en résolution du bail

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1er du code de commerce “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

Aux termes de l'article 1728, 2°, du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la clause résolutoire stipulée dans un bail commercial ne peut produire effet que si le preneur était tenu d'exécuter son obligation de paiement à la date du commandement de payer. Si, à cette date, le bailleur avait lui-même manqué de façon suffisamment grave à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, au point de rendre les locaux impropres à leur destination contractuelle, le preneur est fondé à opposer l'exception d'inexécution, laquelle prive le commandement de payer de tout effet et fait ainsi obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce le contrat de bail commercial signé par les parties le 1er avril 2020 stipule article 12 intitulé “ Clause résolutoire” selon lequel : “ En cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges et autres sommes accessoires comprises), ou de non-respect des obligations contractuelles du Locataire, le Bailleur pourra demander la résiliation de plein droit si le Locataire n’a pas régularisé sa situation après envoi mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuses après un mois, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice.”

Il est constant que le montant du loyer convenu est de 3.250 euros par mois. Il n’est pas justifié du montant de 3.255 euros désormais réclamé par le demandeur. 

La SCI IMMO ALIZEES, bailleur, a fait délivrer le 28 avril 2023 au preneur la société [Adresse 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme totale de 33.619,90 euros, détaillée comme suit :
. 16.275 euros au titre des loyers impayés de décembre 2022 à avril 2023, 
. 6.008,44 euros au titre d’une facture d’eau,
. 877,50 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère 2021,
. 1.185 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère 2022,
. 10.000 euros au titre du solde de pas de porte,
. 318,96 euros au titre du coût du commandement,
. - 1.045 euros à déduire au titre de versements directs.

Il convient de relever que la société CREOLE AVENUE 3i soulève deux moyens de défense qui sont par nature exclusifs l'un de l'autre. Elle soutient en effet simultanément être à jour du paiement des sommes réclamées et elle se prévaut mutatis mutandis d’une exception d'inexécution en soutenant que le bailleur exécute le contrat de mauvaise foi pour justifier leur non-paiement. L'exception d'inexécution suppose nécessairement l'admission d'un défaut de paiement que le débiteur entend justifier par l'inexécution de son cocontractant ; elle est sans objet si le paiement est allégué comme ayant été intégralement effectué.
Sur la réalité de l'arriéré de loyers pour la période de décembre 2022 à avril 2023, la charge de la preuve du paiement incombe au preneur en application de l'article 1353 du code civil. 
Or, la SCI IMMO ALIZEES produit aux débats le bail commercial, le commandement de payer visant la clause résolutoire, et le décompte actualisé en juin 2023. De son côté la société [Adresse 7] ne produit strictement aucune pièce justificative de ce qu’elle était à jour des loyers à la date de délivrance du commandement, soit le 28 avril 2023, ni de ce qu’elle s’est acquittée de la somme réclamée à ce titre. La photo d’une capture d’écran figurant dans les conclusions en défense ne constitue pas en soit une pièce communiquée à la partie adverse et en tout état de cause il s’agit de la photo d’un texte SMS non daté lequel n’a strictement aucune valeur probante. La défenderesse ne démontre pas davantage et en tout état de cause s’être acquittée de la somme totale réclamée au titre des loyers impayés dans le délai d’un mois du commandement visant la clause résolutoire soit avant le 28 mai 2025. Au 28 mai 2025, la SCI IMMO ALIZEES est bien fondée à réclamer le paiement des loyers impayés à hauteur de la somme de 18.455 euros (3.250 euros x 6 sous déduction de l’acompte de 1.045 euros).
S’agissant des sommes réclamées au titre de la facture d’eau, le demandeur verse aux débats une facture du 25 avril 2023 pour la période d’octobre 2022 à mars 2023 d’un montant de 8.146,51 euros adressée à Monsieur [G] demeurant à [Localité 4] pour l’adresse desservie située [Adresse 11] à [Localité 5]. De son côté la société [Adresse 7] dont il n’est pas contesté qu’elle a mis le contrat SME à son nom pour la même adresse desservie, justifie d’un accord d’échéancier pour le solde de créance au 26 juillet 2023 de 7.711,39 euros du 15 août 2023 au 15 juillet 2024. Il est peu crédible que la somme oibjet de l’échéancier corresponde à une consommation pour la période écoulée d’avril 2023 à juillet 2023. Par suite le demandeur qui ne rapporte de surcroît pas la preuve de ce qu’il a acquitté personnellement cette facture, n’est pas fondé au vu de l’échéancier produit par le preneur, à en réclamer le paiement.
S’agissant des sommes réclamées au titre des taxes d’ordure ménagères 2021 et 2022, celels-ci sont justifiés par la production des avis de taxes foncières 2021 et 2022 de Monsieur [G], gérant de la SCI IMMO ALIZEES, pour l’adresse située [Adresse 12] à TROIS ILETS à hauteur de 1170 euros ( 2021) et 1185 euros (2022). Par suite la SCI IMMO ALIZEES est parfaitement fondée en sa demande au titre des taxes foncières, et le défendeur ne rapporte pas la preuve contraire de sa libération desdites sommes.
Le coût du commandement de payer ne souffre d’aucune contestation possible, pas plus que les versements directs à déduire mentionnés à hauteur de 1.045 euros.
S’agissant du solde de pas de porte, celui-ci a été stipulé au contrat de bail en son article 4.2 à la somme totale de 30.000 euros. Cette somme a été prévue d’un commun accord à titre “de supplément de loyer pour se prémunir contre les hausses de loyer ne suivant pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux et à titre d’indemnité à la fourniture d’avantages commerciaux (INDEMNITE POUR DEPRECIATION DE LA VALEUR VENALE DES LOCAUX) accordés par le bailleur au Locataire”. Il se déduit en outre des écritures des parties que le preneur a d’ores et déjà versé la somme de 20.000 euros, mais conteste devoir le solde au motif que le contrat n’est pas exécuté de bonne foi par le bailleur et s’est approprié la réserve visée au contrat dans la description des locaux loués. Au vu des pièces produites le tribunal ne peut pas déterminer avec certitude à quel local correspond la réserve visée au bail commercial. Au demurant le bailleur démontre avoir loué à la société FRUITY-BAR un local de 32 m2 comprenant une terrasse de 12 m2 selon bail du 22 juin 2017. De plus l’allégation du défendeur relative à une appropriation de la réserve par le bailleur n’est étayée par aucune pièce probante. Par suite la société [Adresse 7] ne saurait raisonnablement soutenir qu’elle n’est pas redevable du solde de pas de porte convenu d’un commun accord. La SCI IMMO ALIZEES est ainsi fondée en sa demande au titre du solde du pas de porte à hauteur de la somme de 10.000 euros dont le défendeur ne prouve pas le paiement.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 28 avril 2023 étant demeuré infructueux à l'expiration du délai d'un mois, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l'article 12 du bail commercial doit être constatée à la date du 28 mai 2023.

Par suite au 28 mai 2023, date de la résolution de plein droit du bail, la société [Adresse 3] était redevable de la somme totale de 30.517,50 euros détaillée comme suit :
- Solde de pas de porte : 10.000 euros 
- Taxe d’ordure ménagère 2021 : 877,50 euros 
- Taxe d’ordure ménagère 2022 : 1.185 euros 
- Loyers impayés ( décembre 2022 à mai 2023 inclus soit 3.250 euros x 6) : 19.500 euros 
- A déduire acompte : 1.045 euros 
 
Il y a donc lieu de condamner la société CREOLE AVENUE 3i à payer à la SCI IMMO ALIZEES la somme de 30.517,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 mai 2023, date de résolution du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023, date du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion de la société [Adresse 7], étant acquis aux débats qu’elle a quitté les lieux en cours d’instance et restitué les clés le 26 septembre 2025.
 
La société CREOLE AVENUE 3i étant occupante sans droit ni titre depuis le 28 mai 2023, la SCI IMMO ALIZEES est en outre fondée en sa demande de condamnation de l’occupante au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer antérieurement dû soit 3.250 euros par mois pour la période du 1er juin 2023 au 26 septembre 2025. Le défendeur sera donc condamné au paiement de la somme de 3.250 euros par mois du 1er juin 2023 au 26 septembre 2025, à titre d’indemnité d’occupation.

2. Sur les demandes reconventionnelles formées par la société [Adresse 7]

a. Sur la demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir

Aux termes de l’article 1240 du code civil “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Il ressort de ce qui précède que la société CREOLE AVENUE 3i n’a pas exécuté son obligation de payer les loyers et les charges et qu’elle était redevable à la date de l’acquisition de la clause résolutoire de la somme totale de 30.517,50 euros.

Dans ces conditions, le défendeur est particulièrement mal fondé à soutenir que le bailleur a agi en justice de manière abusive et avec une intention de nuire. 

La société [Adresse 7] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir.

b. Sur la demande de remboursement des travaux

Il résulte de l’article 5.2 intitulé “ Répartition des charges” que : “ Conformément à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi “PINEL”, le bailleur aura à sa charge le règlement :
. Des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation des travaux, ainsi que celles ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’ils relèvent des grosses réparation mentionnées à l’alinéa précédent, à l’exception des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.”

Aux termes de l’article 606 du code civil “ Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.”

En l’espèce, il résulte du témoignage de Madame [L] [B] en date du 13 janvier 2024 que la terrasse intérieure se trouvait inexploitée les jours de pluie car inondée par la montée des eaux et les fuites venant de la toîture, ce qui faisait perdre au restaurant une capacité de 50 couverts. Le défendeur produit aux débats une facture de l’entreprise SAV SERVICES d’un montant de 4.250 euros pour des travaux de réparation de fuites en toîture cuisine, de réparation de fuite en tuile au mortier, de réparation de toîture tuile et toîture résine. Cependant cette facture n’est pas datée et elle porte la mention “ Arrêté la présente facture à la somme de sept mille cinq cent euros TTC” en contradiction totale avec le montant détaillé de 4.250 euros. De plus, il n’est pas justifié du paiement de cette facture notamment par la mention “facture acquittée”. Mais surtout, ainsi que le fait valoir le demandeur, il n’est pas justifié par la société [Adresse 7] d’une mise en demeure préalable tel qu’exigé par l’article 1222 alinéa 1 du code civil qui prévoit “qu’après mise en demeure le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.” Il n’est pas davantage justifié d’une réclamation préalable de la part de la locataire auprès du bailleur afin d’effectuer des travaux de toîture. Au bénéfice de ces observations la société CREOLE AVENUE est mal fondée à solliciter le remboursement de la somme de 4.250 euros et elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il sera en outre constaté que la société [Adresse 7] ayant quitté les lieux le 25 septembre 2025 et restitué les clés au propriétaire, sa demande tendant à ordonner à la SCI IMMO ALIZEES de réalisation de travaux de toîture afin de garantir une exploitation paisible au locataire, est désormais sans objet.

c. Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Selon les dispositions de l’article 1104 du code civil “ Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d’ordre public.”

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 30.000 euros au titre des fautes contractuelles constatées dans l’exécution du contrat, la société [Adresse 7] reproche à son cocontractant de se prêter à une concurrence déloyale en proposant des animations et prestations identiques à celles qu’elle développe, en général juste après les siennes, de n’avoir pas réparé la toîture ce qui la prive du restaurant de 50 couverts, des agressions, menaces, vols, l’absence de mise à disposition de la réserve. Elle explique que le bailleur souhaite lui nuire afin de récupérer les locaux loués et reprendre à son compte le modèle économique du restaurant Créole Avenue. Elle ajoute que le gérant de la SCI IMMO ALIZEES a même placé sa voiture au milieu de l’entrée du restaurant ce qui a eu pour effet d’interdire l’accès axu personnes à mobilité réduite. Elle rappelle que ce comportement est passible de sanctions pénales et que des plaintes ont été déposées. Elle évoque le caractère très réguliers de ces agissements. Elle indique que Monsieur [W] a coupé des cables électriques pour l’empêcher d’exercer son activité et verse un constat dressé le 19 juillet 2024. Elle insiste enfin sur l’impact des actions graves du dirigeant de la SCI et de comparses sur l’exploitation du restaurant.

La SCI IMMO ALIZEES conteste fermement les allégations adverses. Elle indique ne pas avoir de lien avec la société dénommée “L’Ephémère”.

Au soutien de sa prétention, la société [Adresse 7] verse uniquement un dépôt de plainte du 21 mars 2023 pour vol de matériel où il désigne Monsieur [W] comme étant l’auteur des faits. Cependant les suites données à cette plainte demeurent inconnues et rien ne permet d’incriminer avec certitude ce dernier. Il résulte en revanche du témoignage de Madame [L] [B] qu’à plusieurs reprises Monsieur [W] s’est présenté au Restaurant le Creole pour proférer insultes et menaces et a laissé un véhicule en état de panne sur une partie d’entrée du restaurant empêchant l’accès aux personnes handicapées. Une altercation survenue le 25 mai 2023 opposant le gérant du restaurant Le Créole à quatre individus dont Monsieur [W] est également décrite par un autre témoin Monsieur [Y] [D]. Ce témoin direct fait état de tentative d’intimidation et d’agression physique sur Monsieur [P], de tentative d’intimidation de deux salariés, un salarié ayant appelé la gendarmerie. Est-en outre produit un constat de Commissaire de Justice dressé le 19 juillet 2024 établissant que l’électricité a été coupée par retrait d’un fusible sur le compteur EDF alimentant le restaurant, un cable électrique étant sectionné et un chapiteau démonté les éléments de structure posés au sol. Le représentant de la société [Adresse 7] a expliqué au Commissaire de Justice que le 19 juillet 2024 à 6h30 du matin Monsieur [W] et son fils se sont permis de pénétrer dans les lieux pour y commettre ces agissements. En revanche il n’est produit aucune pièce aux débats permettant d’étayer l’allégation selon laquelle il existerait des liens patents de droit ou de fait entre la SCI IMMO ALIZEES et la société “L’EPHEMERE”, ni a fortiori démontrant que cette dernière se livrerait à des actes de concurrence déloyale, la seule reproduction dans les conclusions du défendeur de photos d’affiches annonçant des événements dans les restaurants concernés étant dépourvue de caractère probant.

Il ressort de ce qui précède que la SCI IMMO ALIZEES a failli à son obligation de faire jouir paisiblement la société preneuse des lieux loués à laquelle elle est tenue en vertu de l’article 1719 du code civil. Il s’agit d’un manquement contractuel directement à l’origine d’un préjudice de jouissance et d’exploitation pour la locataire. Ce préjudice doit être réparé par l’octroi de justes dommages et intérêts qui seront fixés à la somme de 10.000 euros. La SCI IMMO ALIZEES sera condamnée à verser à la société [Adresse 7] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis.

Par voie de conséquence la SCI IMMO ALIZEES qui a commis des fautes dans l’exécution de son obligation de jouissance paisible, doit être purement et simplement déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour résistance abusive.

3. Sur les autres demandes 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, “ la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” 

Partie perdante, la société défenderesse sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

La société [Adresse 7], partie perdante, sera condamnée à verser au demandeur une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera par conséquence déboutée de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles.

Selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Il sera en dernier lieu rappelé que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 01 avril 2020 entre d’une part la SCI IMMO ALIZEES, et d’autre part la société [Adresse 7] et dénoncée dans le commandement de payer du 28 avril 2003 ; 

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail signé entre la SCI IMMO ALIZEES et la société [Adresse 7] à la date du 28 mai 2023 ; 

CONDAMNE la société CREOLE AVENUE 3i à payer à la SCI IMMO ALIZEES la somme de 30.517,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 mai 2023, date de résolution du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023, date du commandement de payer;

CONDAMNE la société [Adresse 7] à payer à la SCI IMMO ALIZEES la somme de 3.250 euros par mois pour la période écoulée du 1er juin 2023 au 26 septembre 2025, à titre d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la société [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir ;

DEBOUTE la société CREOLE AVENUE 3i de sa demande de remboursement de réparations effectuées sur la toîture ;

CONSTATE que la demande de la société [Adresse 3] [Adresse 4] à ordonner à la SCI IMMO ALIZEES de réalisation de travaux de toîture, est désormais sans objet ;

CONDAMNE la SCI IMMO ALIZEES à payer à la société [Adresse 7] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance subis par cette dernière ;

DEBOUTE la SCI IMMO ALIZEES de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société [Adresse 7] à payer à la SCI IMMO ALIZEES une indemnité de 1.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [Adresse 7] de sa demande d’indemnité, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CREOLE AVENUE 3i aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi fait et jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus. Jugement signé par Catherine BARRAT, vice-présidente et Olivia REINE DIT REINETTE, greffier.

Le Greffier La vice-présidente

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Mise à jour de la source le 2026-08-31T23:05:05.916Z.