Cour d'appel de Rennes, 5ème Chambre, 2 septembre 2026, n° 23/03188

Exposé du litige

****



APPELANTS :

Madame [Z] [K]

née le 26 Juillet 1954 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [Q] [K]

né le 10 Mars 1953 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [M] [N] ÉPOUSE [K]

née le 14 Avril 1932 à 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentées par Me Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentées par Me François MIGNON de la SARL AGIL'IT BRETAGNE, plaidant, avocat au barreau de LORIENT





INTIMÉE :

S.A.R.L. ARMOR TRAITEUR, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 424 657 831, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Vincent CORNAUD de la SARL CORNAUD AVOCAT, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT







Par acte sous seing privé du 28 juin 1999, M. [B] [K] et son épouse Mme [M] [K] ont donné à bail commercial à M. [L] et Mme [C] pour une durée de neuf ans le rez-de-chaussée et la cave d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1].



Par acte du 7 octobre 1999, le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé par M. [L] et Mme [C] à la SARL Armor Traiteur, dont le gérant est M. [O] [U].



Par acte du même jour, les époux [K] et la SARL Armor Traiteur ont régularisé un avenant au contrat de bail, aux termes duquel celui-ci a été étendu à l'ensemble de l'immeuble, à savoir le rez-de-chaussée et la cave originellement visés au contrat, mais aussi les deux étages d'habitation.



Ce bail ainsi étendu a ensuite été renouvelé par acte authentique du 3 décembre 2007 et ce jusqu'au 31 décembre 2018.



La SARL Armor Traiteur a mis fin au bail commercial suivant congé donné par exploit d'huissier du 26 juin 2018, pour une date d'effet au 31 décembre 2018.

Le 3 janvier 2019, les parties ont procédé à l'état des lieux de sortie.



Alors qu'ils s'apprêtaient à vendre l'immeuble suivant compromis dont la signature devait intervenir le 30 janvier 2020, les bailleurs ont par lettre du 28 janvier 2020 déploré l'état d'insalubrité des locaux et imputé à la SARL Armor Traiteur les préjudices afférents, la mettant en demeure de leur payer les sommes suivantes :

- 15 000 euros HT pour la perte locative,

- 80 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur vénale.



Demande à laquelle la SARL Armor Traiteur leur a opposé un refus par lettre du 25 février 2020.



La vente définitive est intervenue le 4 juin 2020 au prix net vendeur de 160 000 euros.



Par acte du 23 décembre 2020, Mme [Z] [K], M. [Q] [K], Mme [M] [K] et M. [B] [K] ont par suite fait assigner la SARL Armor Traiteur devant le tribunal judiciaire de Lorient.



M. [B] [K] est décédé en cours d'instance, le 18 novembre 2021.



Par jugement du 10 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lorient a :

- déclaré recevable l'action de M. [Q] [K], Mme [M] [K] épouse [N] et Mme [Z] [K] ;

- débouté ces derniers de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamné solidairement les mêmes à payer à la SARL Armor Traiteur la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Le 2 juin 2023, les consorts [K] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 29 août 2023, ils demandent à la cour d'appel de Rennes de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé leur action recevable ;

- infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;

en conséquence et statuant à nouveau,

- condamner la SARL Armor Traiteur à leur payer la somme de 20 740 euros de dommages et intérêts pour la perte locative subie ;

- condamner la SARL Armor Traiteur à leur payer la somme de 50 000 euros hors taxes de dommages et intérêts pour la perte de valeur du bien ;

- débouter la SARL Armor Traiteur de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la SARL Armor Traiteur à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- la condamner aux entiers dépens.



Par ses dernières conclusions, notifiées le 27 novembre 2023, la SARL Armor Traiteur demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- débouter Mme [Z] [K], M. [Q] [K] et Mme [M] [K], et la succession de [B] [K] de l'ensemble de leurs demandes ;

y additant,

- condamner solidairement Mme [Z] [K], M. [Q] [K] et Mme [M] [K], et la succession de [B] [K] à lui payer la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens de l'instance.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 



A titre liminaire, la cour observe que l'acte d'appel ne lui a pas dévolu le chef de dispositif du jugement ayant déclaré l'action des consorts [K] recevable, lequel chef n'est pas davantage l'objet d'un quelconque appel incident, de sorte que contrairement à ce qui est demandé par les consorts [K] dans leur dispositif, il n'y a pas à statuer de nouveau sur ce point fût-ce pour le confirmer.



Sur les manquements reprochés au preneur.





Au soutien de leur appel, les consorts [K] font valoir que la société Armor Traiteur a accepté de prendre les locaux en l'état et qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, elle est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives. Ils admettent que les surfaces d'habitation n'étaient pas neuves lors de l'entrée dans les lieux, mais soutiennent qu'elles étaient habitables, entretenues et seulement affectées d'une vétusté des sols et des peintures. Ils ajoutent avoir fait réaliser des travaux, notamment de remplacement de fenêtres, de pose d'une VMC, de peinture, de chauffe-eau, de corniche et de toiture.

Ils reprochent au preneur un défaut complet d'entretien, des dégradations affectant tant la partie commerciale que la partie habitation, ainsi que la disparition ou le démontage de plusieurs équipements, notamment une chaudière, des lavabos, une hotte, un bac de plonge, des éléments de plomberie et des installations, qui auraient dû leur revenir en fin de bail.



La société Armor Traiteur conteste toute faute contractuelle à l'origine des préjudices allégués.

Elle soutient que l'immeuble était déjà affecté d'une vétusté très avancée lors de son entrée dans les lieux, ainsi qu'il résulte selon elle des constats des 19 novembre 1999 et 17 janvier 2000, et que la partie habitation ne permettait ni une occupation normale, ni une sous-location décente. Elle expose que l'état constaté à la sortie résulte de cette vétusté initiale, aggravée par près de vingt années d'occupation et par l'absence de travaux suffisants des bailleurs pendant la durée du bail.

Elle ajoute avoir réalisé des travaux d'amélioration et d'entretien dans la partie commerciale, avoir laissé au bailleur une chambre froide installée à ses frais et n'avoir retiré que des éléments professionnels amovibles lui appartenant.



Selon l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.



Selon l'article 1731 du même code, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. Aux termes de l'article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 



L'article 1755 précise qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires lorsqu'elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.



Il ressort par ailleurs des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicables au bail renouvelé avant le 1er octobre 2016, de l'article 1732 du même code et du principe de réparation intégrale, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état, sans que son indemnisation soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses ; il appartient toutefois au juge, à la date à laquelle il statue, de constater l'existence d'un préjudice résultant de la faute contractuelle et de prendre en considération, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition.



Sur ce, il est constant qu'en l'espèce aucun état des lieux d'entrée contradictoire n'a été établi lors de la prise d'effet du bail au profit de la SARL Armor Traiteur, soit au 7 octobre 1999. La présomption de bon état de réparations locatives prévue par l'article 1731 du code civil est toutefois une présomption simple, qui peut être combattue par tout élément de preuve.



Or, les constats dressés les 19 novembre 1999 et 17 janvier 2000, soit pour le premier à peine plus d'un mois après l'entrée dans les lieux, établissent que la partie habitation présentait déjà un état de vétusté significatif : sols et revêtements non seulement anciens mais au surplus dégradés voire très dégradés, peintures ou tapisseries dégradées, plinthes décollées, sanitaires en mauvais état, fissures, traces d'humidité. Le constat de novembre 1999 se conclut par la précision que 'toutes les pièces de ces appartements sont à refaire tant au premier qu'au second étage'.

Les consorts [K] ne contestent d'ailleurs pas l'existence d'une vétusté initiale de la partie habitation, sauf à affirmer qu'elle était selon eux limitée aux sols et peintures, et à faire valoir que les équipements étaient quant à eux en état de fonctionnement.

Au vu de ces éléments, la présomption de bon état est renversée, l'état très dégradé de la partie habitation ne pouvant pas être imputé au locataire.



Les factures de travaux invoquées par les bailleurs, principalement datées de 1999 et 2000, puis relatives à quelques interventions ponctuelles au cours du bail, établissent qu'ils ont réalisé certains travaux, mais sans qu'il soit prouvé que ces derniers auraient totalement remédié à l'état originel de la partie habitation.



Le constat de sortie du 3 janvier 2019, qui met en évidence un état général dégradé, sale et défraîchi, avec des traces d'humidité et de moisissures, ainsi qu'une vétusté importante de nombreux éléments, tant dans la partie commerciale que dans les étages, n'est donc pas suffisant pour acquérir la conviction que, dans cette partie habitation, cet état serait la conséquence d'un mauvais entretien de la locataire et non la seule persistance du mauvais état originel constaté dès novembre 1999 ou, pour les zones ayant entre temps bénéficié des travaux du bailleur, la simple conséquence de la vétusté après presque 19 ans d'occupation.



Par ailleurs, il n'est pas suffisamment établi que l'embrasure découpée dans un mur serait imputable au preneur, alors que le constat de sortie mentionne la déclaration de M. [U] selon laquelle il s'agissait d'une fenêtre agrandie en passage avant son entrée dans les lieux.



Il n'en demeure pas moins que, dans la partie commerciale, certains éléments ponctuels, tels que les coups et dégradations constatés au niveau des entourages de portes des chambres froides, les chocs sur les arêtes des murs ou certains carreaux cassés, excèdent la seule vétusté et constituent des dégradations locatives imputables à la société Armor Traiteur, ainsi que l'a retenu le tribunal.



S'agissant des équipements retirés ou démontés, il convient de distinguer.



Les consorts [K] ne démontrent pas suffisamment que les éléments professionnels de cuisine dont l'absence est relevée à la sortie, notamment dans la surface de vente, le local plonge ou le local chaud, étaient présents dès l'entrée dans les lieux ou constituaient des améliorations devenues leur propriété en fin de bail.



Les bailleurs produisent par ailleurs une attestation de M. [L], précédent occupant des lieux, selon laquelle le chauffage était alimenté, lorsqu'il occupait le logement de 1989 à 1999, par une chaudière gaz située en sous-sol et en état de fonctionnement. La portée de cette attestation doit être appréciée avec prudence, dès lors que le même témoin a établi à propos de l'état général des locaux et au bénéfice des deux parties plusieurs témoignages qui apparaissent évolutifs. Dans son attestation la plus récente, il déplore en substance l'insistance de Mme [K] à obtenir un témoignage sur un 'bon état de fonctionnement' qu'il dit s'être refusé à lui donner, et ce dans un contexte où il évoque des dysfonctionnements de la chaudière, à la résolution desquels les bailleurs se refusaient de contribuer. Dans ces conditions, qui fragilisent l'attestation obtenue par les consorts [K], la cour ne saurait lui reconnaître une force probante suffisante pour suppléer l'absence d'état des lieux d'entrée et se convaincre que cette chaudière à gaz, manifestement dysfonctionnelle, serait restée en place jusqu'à l'entrée

dans les lieux de la société Armor Traiteur.

Il n'en reste pas moins qu'une facture du 3 mars 2007, établie au nom de M. [K], prouve que les bailleurs ont remplacé un 'chauffe-eau' gaz (démontage et évacuation d'un chauffe-eau [Localité 5], avec fourniture, pose et mise en route d'un chauffe-eau Styx, pour 1 324,85 euros TTC). Cette facture établit donc l'existence, en cours de bail, a minima d'un équipement gaz de production d'eau chaude installé par les bailleurs.

Or, le constat de sortie du 3 janvier 2019 ne mentionne plus, au sous-sol, que la présence de deux ballons d'eau chaude électriques, ainsi que la déclaration de M. [U] selon laquelle il n'y aurait plus de chaudière dans l'immeuble depuis longtemps et qu'il ne resterait, dans la partie habitation, que les radiateurs de chauffage central de l'ancienne installation.

La société Armor Traiteur, que ce soit lors de ce constat ou dans le cadre de l'instance, ne fournit donc aucune explication sur le sort de l'équipement gaz de production d'eau chaude installé en 2007.

Si la cour ne parvient pas à se convaincre sur la seule base de l'attestation de M. [L] d'une disparition de chaudière de chauffage central le cas échéant imputable à la société Armor Traiteur, il reste que cette dernière a en tout cas restitué des locaux dépourvus du chauffe-eau gaz installé en 2007 en cours de bail.



Les pièces versées aux débats permettent en outre de lui imputer le démontage de certains éléments de plomberie dans une salle de douches, le constat du 17 janvier 2000 mentionnant en effet l'existence d'un lavabo dans cette pièce tandis que le constat de sortie relève l'absence de tuyau et de robinet au lavabo ainsi qu'un siphon démonté.



Il s'ensuit que les manquements retenus à la charge de la société Armor Traiteur ne se limitent pas aux seules dégradations locatives ponctuelles retenues plus haut, mais comprennent également ces éléments non restitués.



Les consorts [K] ne forment toutefois pas de demande au titre du coût de remise en état de ces dégradations ponctuelles ou du coût des équipements non restitués. Ils sollicitent exclusivement l'indemnisation d'une perte locative et d'une perte de valeur du bien. Il leur appartient donc de démontrer que ces préjudices sont certains et en lien direct avec les manquements imputables au preneur.



Sur la perte locative.



Les consorts [K] soutiennent que l'état des locaux les a empêchés de relouer l'immeuble du 1er janvier 2019 jusqu'à sa vente le 4 juin 2020. Ils réclament la somme de 20 740 euros, correspondant au loyer annuel de 14 640 euros pour l'année 2019 et à cinq mois de loyers pour l'année 2020.



La société Armor Traiteur fait valoir que les bailleurs avaient choisi de vendre le bien, qu'ils ne justifient d'aucune démarche de relocation et que les désordres invoqués ne peuvent expliquer l'absence de location invoquée.



Sur ce, il ressort tout d'abord des débats et pièces versées à leur soutien que les consorts [K] ont signé un compromis de vente dès le 30 janvier 2020 et que ce compromis portait sur un bien devant être libre de toute occupation. Cette circonstance est incompatible, à compter de cette date, avec la perte de loyers invoquée au titre d'une relocation qui n'était plus recherchée.



Pour l'année 2019, aucune pièce ne permet d'établir que l'absence de location serait la conséquence directe des seules dégradations locatives imputables à la société Armor Traiteur, et non du choix des propriétaires de vendre, de l'état de vétusté non imputable au preneur, de l'ancienneté de l'immeuble, des conditions du marché local ou de toute autre considération.



Plus généralement, il n'est produit aucun mandat de location, aucune annonce, aucune correspondance avec une agence immobilière, aucun refus de candidat preneur, ni aucun élément établissant que les consorts [K] auraient effectivement cherché à relouer l'immeuble après le départ de la société Armor Traiteur. La seule circonstance que le bail antérieur procurait un loyer annuel de 14 640 euros ne suffit pas à démontrer que le bien aurait été reloué immédiatement, aux mêmes conditions, si les dégradations ponctuelles imputables à la locataire n'avaient pas existé.



Les premiers juges ont donc exactement retenu que les dégradations locatives ponctuelles imputables à la société Armor Traiteur ne pouvaient être retenues comme cause de l'absence de location pendant plusieurs mois et que le lien de causalité entre ces manquements et la perte locative alléguée n'était donc pas établi.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [K] de leur demande au titre de la perte locative.



Sur la perte de valeur du bien.



Les consorts [K] soutiennent que l'immeuble, vendu 160 000 euros le 4 juin 2020, aurait pu être vendu 210 000 euros s'il avait été restitué dans un état décent. Ils se fondent sur une estimation de la société Immonergie du 15 novembre 2021 faisant état d'une valeur de 1 500 euros par mètre carré et sur une référence de vente d'un local commercial situé dans la même rue.



La société Armor Traiteur fait valoir que la prétendue perte de valeur n'est établie ni par une expertise, ni par des références comparables suffisantes. Elle conteste toute imputabilité de la prétendue décote à son comportement.



Sur ce, l'estimation Immonergie, établie le 15 novembre 2021, soit plus d'un an après la vente, ne présente pas les garanties suffisantes pour établir la valeur du bien au 4 juin 2020, soit presque un an et demi plus tôt. En outre, elle se borne à chiffrer une valeur au mètre carré 'dans un état décent' dans la suite d'un descriptif très sommaire qui ne détaille pas la surface utile et qui ne permet pas de se convaincre que ce chiffrage reposerait sur une analyse détaillée des caractéristiques de l'immeuble et de ses contraintes propres.



La référence tirée d'une vente intervenue le 14 octobre 2020 au [Adresse 5], concernant un local commercial de 41 m², ne constitue pas davantage un terme de comparaison suffisamment pertinent pour apprécier la valeur d'un immeuble ancien, comprenant des surfaces commerciales mais aussi d'habitation, vendu plusieurs mois auparavant et dans un état qui en grande partie ne peut pas être imputé au preneur.



Surtout, même à supposer que le prix de vente de 160 000 euros ait été inférieur à la valeur d'un immeuble comparable en bon état, les consorts [K] ne démontrent pas que l'écart allégué à hauteur de 50 000 euros serait imputable aux seules dégradations locatives ponctuelles et à l'absence de certains équipements imputées plus haut à la société Armor Traiteur, plutôt qu'à l'état général de vétusté de l'immeuble qui ne peut lui être reproché, à son ancienneté, aux travaux relevant du propriétaire ou à d'autres considérations entourant la négociation du prix de vente.



La preuve d'une perte de valeur certaine et directement causée par les manquements retenus à l'encontre de la société Armor Traiteur n'est donc pas rapportée.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [K] de leur demande au titre de la perte de valeur du bien.



Sur les dépens et les frais irrépétibles.



Le jugement étant confirmé sur le rejet des demandes indemnitaires, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.



Les consorts [K], qui succombent en appel, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et déboutés de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à l'intimée la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



La cour,



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe,



Statuant dans les limites de l'appel,



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;



Y ajoutant,



DEBOUTE Mme [Z] [K], M. [Q] [K] et Mme [M] [K] [N] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles d'appel ;



CONDAMNE in solidum Mme [Z] [K], M. [Q] [K] et Mme [M] [K] [N] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE in solidum Mme [Z] [K], M. [Q] [K] et Mme [M] [K] [N] à payer à la SARL Armor Traiteur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel.







LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

5ème Chambre





ARRÊT N°2026/188



N° RG 23/03188 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TZU4



(Réf 1ère instance : 21/00055)









Mme [Z] [K]

M. [Q] [K]

Mme [M] [N] ÉPOUSE [K]



C/



S.A.R.L. ARMOR TRAITEUR



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Bonte

Me Cornaud











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller, rapporteur 



En présence de Mme [R] [I] et de M. [O] [W], auditeurs de justice,





GREFFIER :

Madame OMNES lors des débats et lors du prononcé,





DÉBATS :

A l'audience publique du 18 Mars 2026





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 02 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe suite aux prorogations du délibéré des 27 mai et 1er juillet 2026, 





****



APPELANTS :

Madame [Z] [K]

née le 26 Juillet 1954 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [Q] [K]

né le 10 Mars 1953 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [M] [N] ÉPOUSE [K]

née le 14 Avril 1932 à 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentées par Me Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentées par Me François MIGNON de la SARL AGIL'IT BRETAGNE, plaidant, avocat au barreau de LORIENT





INTIMÉE :

S.A.R.L. ARMOR TRAITEUR, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 424 657 831, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Vincent CORNAUD de la SARL CORNAUD AVOCAT, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT







Par acte sous seing privé du 28 juin 1999, M. [B] [K] et son épouse Mme [M] [K] ont donné à bail commercial à M. [L] et Mme [C] pour une durée de neuf ans le rez-de-chaussée et la cave d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1].



Par acte du 7 octobre 1999, le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé par M. [L] et Mme [C] à la SARL Armor Traiteur, dont le gérant est M. [O] [U].



Par acte du même jour, les époux [K] et la SARL Armor Traiteur ont régularisé un avenant au contrat de bail, aux termes duquel celui-ci a été étendu à l'ensemble de l'immeuble, à savoir le rez-de-chaussée et la cave originellement visés au contrat, mais aussi les deux étages d'habitation.



Ce bail ainsi étendu a ensuite été renouvelé par acte authentique du 3 décembre 2007 et ce jusqu'au 31 décembre 2018.



La SARL Armor Traiteur a mis fin au bail commercial suivant congé donné par exploit d'huissier du 26 juin 2018, pour une date d'effet au 31 décembre 2018.

Le 3 janvier 2019, les parties ont procédé à l'état des lieux de sortie.



Alors qu'ils s'apprêtaient à vendre l'immeuble suivant compromis dont la signature devait intervenir le 30 janvier 2020, les bailleurs ont par lettre du 28 janvier 2020 déploré l'état d'insalubrité des locaux et imputé à la SARL Armor Traiteur les préjudices afférents, la mettant en demeure de leur payer les sommes suivantes :

- 15 000 euros HT pour la perte locative,

- 80 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur vénale.



Demande à laquelle la SARL Armor Traiteur leur a opposé un refus par lettre du 25 février 2020.



La vente définitive est intervenue le 4 juin 2020 au prix net vendeur de 160 000 euros.



Par acte du 23 décembre 2020, Mme [Z] [K], M. [Q] [K], Mme [M] [K] et M. [B] [K] ont par suite fait assigner la SARL Armor Traiteur devant le tribunal judiciaire de Lorient.



M. [B] [K] est décédé en cours d'instance, le 18 novembre 2021.



Par jugement du 10 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lorient a :

- déclaré recevable l'action de M. [Q] [K], Mme [M] [K] épouse [N] et Mme [Z] [K] ;

- débouté ces derniers de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamné solidairement les mêmes à payer à la SARL Armor Traiteur la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Le 2 juin 2023, les consorts [K] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 29 août 2023, ils demandent à la cour d'appel de Rennes de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé leur action recevable ;

- infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;

en conséquence et statuant à nouveau,

- condamner la SARL Armor Traiteur à leur payer la somme de 20 740 euros de dommages et intérêts pour la perte locative subie ;

- condamner la SARL Armor Traiteur à leur payer la somme de 50 000 euros hors taxes de dommages et intérêts pour la perte de valeur du bien ;

- débouter la SARL Armor Traiteur de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la SARL Armor Traiteur à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- la condamner aux entiers dépens.



Par ses dernières conclusions, notifiées le 27 novembre 2023, la SARL Armor Traiteur demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- débouter Mme [Z] [K], M. [Q] [K] et Mme [M] [K], et la succession de [B] [K] de l'ensemble de leurs demandes ;

y additant,

- condamner solidairement Mme [Z] [K], M. [Q] [K] et Mme [M] [K], et la succession de [B] [K] à lui payer la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens de l'instance.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



A titre liminaire, la cour observe que l'acte d'appel ne lui a pas dévolu le chef de dispositif du jugement ayant déclaré l'action des consorts [K] recevable, lequel chef n'est pas davantage l'objet d'un quelconque appel incident, de sorte que contrairement à ce qui est demandé par les consorts [K] dans leur dispositif, il n'y a pas à statuer de nouveau sur ce point fût-ce pour le confirmer.



Sur les manquements reprochés au preneur.





Au soutien de leur appel, les consorts [K] font valoir que la société Armor Traiteur a accepté de prendre les locaux en l'état et qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, elle est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives. Ils admettent que les surfaces d'habitation n'étaient pas neuves lors de l'entrée dans les lieux, mais soutiennent qu'elles étaient habitables, entretenues et seulement affectées d'une vétusté des sols et des peintures. Ils ajoutent avoir fait réaliser des travaux, notamment de remplacement de fenêtres, de pose d'une VMC, de peinture, de chauffe-eau, de corniche et de toiture.

Ils reprochent au preneur un défaut complet d'entretien, des dégradations affectant tant la partie commerciale que la partie habitation, ainsi que la disparition ou le démontage de plusieurs équipements, notamment une chaudière, des lavabos, une hotte, un bac de plonge, des éléments de plomberie et des installations, qui auraient dû leur revenir en fin de bail.



La société Armor Traiteur conteste toute faute contractuelle à l'origine des préjudices allégués.

Elle soutient que l'immeuble était déjà affecté d'une vétusté très avancée lors de son entrée dans les lieux, ainsi qu'il résulte selon elle des constats des 19 novembre 1999 et 17 janvier 2000, et que la partie habitation ne permettait ni une occupation normale, ni une sous-location décente. Elle expose que l'état constaté à la sortie résulte de cette vétusté initiale, aggravée par près de vingt années d'occupation et par l'absence de travaux suffisants des bailleurs pendant la durée du bail.

Elle ajoute avoir réalisé des travaux d'amélioration et d'entretien dans la partie commerciale, avoir laissé au bailleur une chambre froide installée à ses frais et n'avoir retiré que des éléments professionnels amovibles lui appartenant.



Selon l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.



Selon l'article 1731 du même code, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. Aux termes de l'article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 



L'article 1755 précise qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires lorsqu'elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.



Il ressort par ailleurs des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicables au bail renouvelé avant le 1er octobre 2016, de l'article 1732 du même code et du principe de réparation intégrale, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état, sans que son indemnisation soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses ; il appartient toutefois au juge, à la date à laquelle il statue, de constater l'existence d'un préjudice résultant de la faute contractuelle et de prendre en considération, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition.



Sur ce, il est constant qu'en l'espèce aucun état des lieux d'entrée contradictoire n'a été établi lors de la prise d'effet du bail au profit de la SARL Armor Traiteur, soit au 7 octobre 1999. La présomption de bon état de réparations locatives prévue par l'article 1731 du code civil est toutefois une présomption simple, qui peut être combattue par tout élément de preuve.



Or, les constats dressés les 19 novembre 1999 et 17 janvier 2000, soit pour le premier à peine plus d'un mois après l'entrée dans les lieux, établissent que la partie habitation présentait déjà un état de vétusté significatif : sols et revêtements non seulement anciens mais au surplus dégradés voire très dégradés, peintures ou tapisseries dégradées, plinthes décollées, sanitaires en mauvais état, fissures, traces d'humidité. Le constat de novembre 1999 se conclut par la précision que 'toutes les pièces de ces appartements sont à refaire tant au premier qu'au second étage'.

Les consorts [K] ne contestent d'ailleurs pas l'existence d'une vétusté initiale de la partie habitation, sauf à affirmer qu'elle était selon eux limitée aux sols et peintures, et à faire valoir que les équipements étaient quant à eux en état de fonctionnement.

Au vu de ces éléments, la présomption de bon état est renversée, l'état très dégradé de la partie habitation ne pouvant pas être imputé au locataire.



Les factures de travaux invoquées par les bailleurs, principalement datées de 1999 et 2000, puis relatives à quelques interventions ponctuelles au cours du bail, établissent qu'ils ont réalisé certains travaux, mais sans qu'il soit prouvé que ces derniers auraient totalement remédié à l'état originel de la partie habitation.



Le constat de sortie du 3 janvier 2019, qui met en évidence un état général dégradé, sale et défraîchi, avec des traces d'humidité et de moisissures, ainsi qu'une vétusté importante de nombreux éléments, tant dans la partie commerciale que dans les étages, n'est donc pas suffisant pour acquérir la conviction que, dans cette partie habitation, cet état serait la conséquence d'un mauvais entretien de la locataire et non la seule persistance du mauvais état originel constaté dès novembre 1999 ou, pour les zones ayant entre temps bénéficié des travaux du bailleur, la simple conséquence de la vétusté après presque 19 ans d'occupation.



Par ailleurs, il n'est pas suffisamment établi que l'embrasure découpée dans un mur serait imputable au preneur, alors que le constat de sortie mentionne la déclaration de M. [U] selon laquelle il s'agissait d'une fenêtre agrandie en passage avant son entrée dans les lieux.



Il n'en demeure pas moins que, dans la partie commerciale, certains éléments ponctuels, tels que les coups et dégradations constatés au niveau des entourages de portes des chambres froides, les chocs sur les arêtes des murs ou certains carreaux cassés, excèdent la seule vétusté et constituent des dégradations locatives imputables à la société Armor Traiteur, ainsi que l'a retenu le tribunal.



S'agissant des équipements retirés ou démontés, il convient de distinguer.



Les consorts [K] ne démontrent pas suffisamment que les éléments professionnels de cuisine dont l'absence est relevée à la sortie, notamment dans la surface de vente, le local plonge ou le local chaud, étaient présents dès l'entrée dans les lieux ou constituaient des améliorations devenues leur propriété en fin de bail.



Les bailleurs produisent par ailleurs une attestation de M. [L], précédent occupant des lieux, selon laquelle le chauffage était alimenté, lorsqu'il occupait le logement de 1989 à 1999, par une chaudière gaz située en sous-sol et en état de fonctionnement. La portée de cette attestation doit être appréciée avec prudence, dès lors que le même témoin a établi à propos de l'état général des locaux et au bénéfice des deux parties plusieurs témoignages qui apparaissent évolutifs. Dans son attestation la plus récente, il déplore en substance l'insistance de Mme [K] à obtenir un témoignage sur un 'bon état de fonctionnement' qu'il dit s'être refusé à lui donner, et ce dans un contexte où il évoque des dysfonctionnements de la chaudière, à la résolution desquels les bailleurs se refusaient de contribuer. Dans ces conditions, qui fragilisent l'attestation obtenue par les consorts [K], la cour ne saurait lui reconnaître une force probante suffisante pour suppléer l'absence d'état des lieux d'entrée et se convaincre que cette chaudière à gaz, manifestement dysfonctionnelle, serait restée en place jusqu'à l'entrée

dans les lieux de la société Armor Traiteur.

Il n'en reste pas moins qu'une facture du 3 mars 2007, établie au nom de M. [K], prouve que les bailleurs ont remplacé un 'chauffe-eau' gaz (démontage et évacuation d'un chauffe-eau [Localité 5], avec fourniture, pose et mise en route d'un chauffe-eau Styx, pour 1 324,85 euros TTC). Cette facture établit donc l'existence, en cours de bail, a minima d'un équipement gaz de production d'eau chaude installé par les bailleurs.

Or, le constat de sortie du 3 janvier 2019 ne mentionne plus, au sous-sol, que la présence de deux ballons d'eau chaude électriques, ainsi que la déclaration de M. [U] selon laquelle il n'y aurait plus de chaudière dans l'immeuble depuis longtemps et qu'il ne resterait, dans la partie habitation, que les radiateurs de chauffage central de l'ancienne installation.

La société Armor Traiteur, que ce soit lors de ce constat ou dans le cadre de l'instance, ne fournit donc aucune explication sur le sort de l'équipement gaz de production d'eau chaude installé en 2007.

Si la cour ne parvient pas à se convaincre sur la seule base de l'attestation de M. [L] d'une disparition de chaudière de chauffage central le cas échéant imputable à la société Armor Traiteur, il reste que cette dernière a en tout cas restitué des locaux dépourvus du chauffe-eau gaz installé en 2007 en cours de bail.



Les pièces versées aux débats permettent en outre de lui imputer le démontage de certains éléments de plomberie dans une salle de douches, le constat du 17 janvier 2000 mentionnant en effet l'existence d'un lavabo dans cette pièce tandis que le constat de sortie relève l'absence de tuyau et de robinet au lavabo ainsi qu'un siphon démonté.



Il s'ensuit que les manquements retenus à la charge de la société Armor Traiteur ne se limitent pas aux seules dégradations locatives ponctuelles retenues plus haut, mais comprennent également ces éléments non restitués.



Les consorts [K] ne forment toutefois pas de demande au titre du coût de remise en état de ces dégradations ponctuelles ou du coût des équipements non restitués. Ils sollicitent exclusivement l'indemnisation d'une perte locative et d'une perte de valeur du bien. Il leur appartient donc de démontrer que ces préjudices sont certains et en lien direct avec les manquements imputables au preneur.



Sur la perte locative.



Les consorts [K] soutiennent que l'état des locaux les a empêchés de relouer l'immeuble du 1er janvier 2019 jusqu'à sa vente le 4 juin 2020. Ils réclament la somme de 20 740 euros, correspondant au loyer annuel de 14 640 euros pour l'année 2019 et à cinq mois de loyers pour l'année 2020.



La société Armor Traiteur fait valoir que les bailleurs avaient choisi de vendre le bien, qu'ils ne justifient d'aucune démarche de relocation et que les désordres invoqués ne peuvent expliquer l'absence de location invoquée.



Sur ce, il ressort tout d'abord des débats et pièces versées à leur soutien que les consorts [K] ont signé un compromis de vente dès le 30 janvier 2020 et que ce compromis portait sur un bien devant être libre de toute occupation. Cette circonstance est incompatible, à compter de cette date, avec la perte de loyers invoquée au titre d'une relocation qui n'était plus recherchée.



Pour l'année 2019, aucune pièce ne permet d'établir que l'absence de location serait la conséquence directe des seules dégradations locatives imputables à la société Armor Traiteur, et non du choix des propriétaires de vendre, de l'état de vétusté non imputable au preneur, de l'ancienneté de l'immeuble, des conditions du marché local ou de toute autre considération.



Plus généralement, il n'est produit aucun mandat de location, aucune annonce, aucune correspondance avec une agence immobilière, aucun refus de candidat preneur, ni aucun élément établissant que les consorts [K] auraient effectivement cherché à relouer l'immeuble après le départ de la société Armor Traiteur. La seule circonstance que le bail antérieur procurait un loyer annuel de 14 640 euros ne suffit pas à démontrer que le bien aurait été reloué immédiatement, aux mêmes conditions, si les dégradations ponctuelles imputables à la locataire n'avaient pas existé.



Les premiers juges ont donc exactement retenu que les dégradations locatives ponctuelles imputables à la société Armor Traiteur ne pouvaient être retenues comme cause de l'absence de location pendant plusieurs mois et que le lien de causalité entre ces manquements et la perte locative alléguée n'était donc pas établi.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [K] de leur demande au titre de la perte locative.



Sur la perte de valeur du bien.



Les consorts [K] soutiennent que l'immeuble, vendu 160 000 euros le 4 juin 2020, aurait pu être vendu 210 000 euros s'il avait été restitué dans un état décent. Ils se fondent sur une estimation de la société Immonergie du 15 novembre 2021 faisant état d'une valeur de 1 500 euros par mètre carré et sur une référence de vente d'un local commercial situé dans la même rue.



La société Armor Traiteur fait valoir que la prétendue perte de valeur n'est établie ni par une expertise, ni par des références comparables suffisantes. Elle conteste toute imputabilité de la prétendue décote à son comportement.



Sur ce, l'estimation Immonergie, établie le 15 novembre 2021, soit plus d'un an après la vente, ne présente pas les garanties suffisantes pour établir la valeur du bien au 4 juin 2020, soit presque un an et demi plus tôt. En outre, elle se borne à chiffrer une valeur au mètre carré 'dans un état décent' dans la suite d'un descriptif très sommaire qui ne détaille pas la surface utile et qui ne permet pas de se convaincre que ce chiffrage reposerait sur une analyse détaillée des caractéristiques de l'immeuble et de ses contraintes propres.



La référence tirée d'une vente intervenue le 14 octobre 2020 au [Adresse 5], concernant un local commercial de 41 m², ne constitue pas davantage un terme de comparaison suffisamment pertinent pour apprécier la valeur d'un immeuble ancien, comprenant des surfaces commerciales mais aussi d'habitation, vendu plusieurs mois auparavant et dans un état qui en grande partie ne peut pas être imputé au preneur.



Surtout, même à supposer que le prix de vente de 160 000 euros ait été inférieur à la valeur d'un immeuble comparable en bon état, les consorts [K] ne démontrent pas que l'écart allégué à hauteur de 50 000 euros serait imputable aux seules dégradations locatives ponctuelles et à l'absence de certains équipements imputées plus haut à la société Armor Traiteur, plutôt qu'à l'état général de vétusté de l'immeuble qui ne peut lui être reproché, à son ancienneté, aux travaux relevant du propriétaire ou à d'autres considérations entourant la négociation du prix de vente.



La preuve d'une perte de valeur certaine et directement causée par les manquements retenus à l'encontre de la société Armor Traiteur n'est donc pas rapportée.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [K] de leur demande au titre de la perte de valeur du bien.



Sur les dépens et les frais irrépétibles.



Le jugement étant confirmé sur le rejet des demandes indemnitaires, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.



Les consorts [K], qui succombent en appel, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et déboutés de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à l'intimée la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe,



Statuant dans les limites de l'appel,



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;



Y ajoutant,



DEBOUTE Mme [Z] [K], M. [Q] [K] et Mme [M] [K] [N] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles d'appel ;



CONDAMNE in solidum Mme [Z] [K], M. [Q] [K] et Mme [M] [K] [N] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE in solidum Mme [Z] [K], M. [Q] [K] et Mme [M] [K] [N] à payer à la SARL Armor Traiteur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel.







LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1732, code civil 1149, code civil 1731). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 18 juin 2026 · Cour d'appel de Pau · Autre · n° 24/02763

  en commun : code civil 1732, code civil 1149

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01573

  en commun : code civil 1732, code civil 1149

• 11 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/08078

  en commun : code civil 1732, code civil 1731

• 15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Autres mesures ordonnées en référé · n° 25/05640

  en commun : code civil 1732, code civil 1731

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01421

  en commun : code civil 1732, code civil 1731

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 26/00042

  en commun : code civil 1732, code civil 1731

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00192

  en commun : code civil 1732, code civil 1731

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00094

  en commun : code civil 1732, code civil 1731

Mise à jour de la source le 2026-09-11T16:56:19.170Z.