Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 3 septembre 2026, n° 23/15224

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me SALEM
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me SALEM, Me COURCEL 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/15224 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFB

N° MINUTE : 




Assignation du :
24 Novembre 2023






JUGEMENT 
rendu le 03 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Coprorprétaires de la Résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, SAS, elle-même représentée par son Président y domicilié 
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représenté par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1392



DÉFENDERESSE

La SOCIETE CIVILE JEMMAPES REPUBLIQUE, représentée par son administrateur provisoire, Maître [U] [Y], administrateur judiciaire, fonction à laquelle elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 22 juin 2023 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaie de PARIS
[Adresse 4]
[Localité 4]

Représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0165

Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/15224 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFB


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 06 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI JEMMAPES REPUBLIQUE est propriétaire des lots de copropriété n° 931, 932, 934, 1378 et 3183 d'un immeuble situé au [Adresse 5] à Paris 10ème arrondissement.

Suivant ordonnance du 22 juin 2023, Me [Y] a été désignée administrateur provisoire de la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant ce tribunal, sollicitant de :
- condamner la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE au paiement de la somme de 45 778,38 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 21 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- condamner la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE au paiement de la somme de 4 126,34 euros, au titre des frais de recouvrement ;
- condamner la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE au paiement des entiers dépens ;
- condamner la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions au fond, notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE demande au tribunal de :
- annuler les assemblées générales des 15 juin 2016, 14 mars 2017, 19 juin 2017, 25 juin 2018, 18 juin 2019, 12 octobre 2020, 8 juin 2021,14 mars 2022, 21 mars 2022, 8 juin 2022, 8 juin 2023, 7 août 2023 et 11 septembre 2023 ; 
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses prétentions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/15224 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFB

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance.

Par ordonnance du 18 septembre 2025, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevables les demandes de la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE en annulation d’assemblées générales présentées dans ses conclusions du 4 septembre 2024, rejeté sa demande de sursis à statuer, condamné la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE aux dépens de l’incident et à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires et de la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 janvier 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 6 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes d’annulation d’assemblées générales

Aux termes de l’article 794 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance, et sur une demande de rejet rapide en application de l'article 499-1.

La SCI JEMMAPES REPUBLIQUE n’a pas reconclu après l’ordonnance du juge de la mise en état ayant déclaré irrecevables ses demandes reconventionnelles d’annulation d’assemblées générales. 

Cette ordonnance à autorité de chose jugée au principal s’agissant d’une fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tenant à l’irrecevabilité de ces demandes présentées dans des conclusions et non par voie d’assignation, en sorte que les demandes d’annulation d’assemblées générales formées par la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE sont irrecevables. 

2 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE, qui a construit la résidence au début des années 1970 et n’a depuis jamais vendu les lots 931, 932, 934, 1378 et 3183, n’a jamais réglé les charges afférentes à ces lots. Elle sollicite le paiement de charges exposées depuis 2017 et indique produire les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et votés les budgets prévisionnels et les appels impayés. 
La défenderesse fait valoir que les extraits du règlement de copropriété et de ses modificatifs ne mentionnent pas les tantièmes des charges générales et spéciales affectés à ses lots et que ni les appels individuels de charges des années 2017 à 2020 (1er, 2ème et 3ème trimestres) ni les régularisations des charges annuelles 2017, 2018, 2019 et 2021 ne sont versés aux débats.

*

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2016, 14 mars 2017, 19 juin 2017, 25 juin 2018, 18 juin 2019, 12 octobre 2020, 8 juin 2021, 14 mars 2022, 21 mars 2022, 8 juin 2022, 8 juin 2023, 7 août 2023, 11 septembre 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes et fixé les budgets prévisionnels des années afférentes et voté la réalisation de divers travaux ;
- le relevé des formalités du service de la publicité foncière pour la période du 1er janvier 1973 au 19 juin 2023 comportant notamment l’état descriptif de division et des fiches afférentes aux lots n°932,933,934 1373 et 3183 faisant figurer les tantièmes suivants :
lot n°931 : 192/100 000elot n°932 : 77/100 000elot n°933 : 75/100 000elot n°934 : 50/100 000elot n°1378 : 10/100 000elots n°3183 : 69/100 000e- les appels de fonds depuis octobre 2020 faisant application de la clé de répartition à proportion de ces mêmes tantièmes ;
- les répartitions individuelles de charges pour les années 2020 à 2022 ;
- un décompte de créance actualisé au 21 novembre 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 49 904,72 euros. 

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, la preuve des tantièmes attachés à chacun de ses lots est donc suffisamment rapportée par le syndicat des copropriétaires. En outre, dans la mesure où les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets depuis 2016 sont communiqués, l’absence d’appels de fonds antérieurs à 2020 est sans incidence sur la preuve du bien-fondé de la créance de charges pour ces années. 

En revanche la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE relève à juste titre que les décomptes de répartition des charges pour les années antérieures à 2020 ne sont pas produits. La reprise de solde de 322,74 euros pour « régul comptes 2018 », qui n’est pas justifiée sera donc déduite de la créance. 

Il convient en outre de déduire de la somme de 49 904,72 euros figurant sur le décompte les frais suivants qui ne constituent pas des charges de copropriété :
- frais d’assignation de 343,17 euros le 21 novembre 2023,
- frais de consignation mandataire de 2 000 euros le 13 juillet 2023
- dotation créance irrecouvrable de 6,52 euros le 1er juillet 2023
- honoraires d’avocat de 1 440 euros le 7 juin 2023
- frais de mise en contentieux de 343,17 euros le 5 juin 2023
- frais de relance de 39,50 euros le 8 décembre 2020
- frais de mise en demeure de 54,38 euros le 16 novembre 2020.

En définitive, le compte individuel de copropriétaire de la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE, déduction faite de ces différentes sommes, est débiteur de 45 355,24 euros.

La SCI JEMMAPES REPUBLIQUE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 45 355,24 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 21 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023, date de l’assignation, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires et à l’article 1231-6 du code civil.

B – Au titre des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais liés à la désignation d’un administrateur provisoire (honoraires versés pour la requête et provision versée à l’administrateur provisoire) de 4 126,34 euros. 

La SCI JEMMAPES REPUBLIQUE fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère nécessaire des frais en ce qu’il ne détaille pas les frais concernés, qu’aucune mise en demeure n’est communiquée et que les frais réclamés ne sont justifiés par aucune pièce, à l’exception d’une note de vacation du syndic alors que le suivi d’un contentieux de recouvrement de charges de copropriété fait partie intégrante des missions du syndic et constitue un acte élémentaire de l’administration d’une copropriété. 

*

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

*

L’ordonnance du 22 juin 2023 désignant un administrateur provisoire aux fins notamment de représenter la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE dans le cadre des procédures engagées par le syndicat des copropriétaires tendant au paiement des charges de copropriété, a fixé à 2 000 euros la provision à la charge du syndicat des copropriétaires. 

La désignation de l’administrateur provisoire étant à ce titre nécessaire pour le recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, en sorte que la provision constitue des frais nécessaires au sens des dispositions précitées. 

Le reste de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires n’est en revanche justifié par aucune pièce, étant précisé que les honoraires d’avocat sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 précité. 

En conséquence, la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI JEMMAPES REPUBLIQUE, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre. Sa demande réciproque sera rejetée.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les demandes de la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE aux fins d’annulations des assemblées générales des 15 juin 2016, 14 mars 2017, 19 juin 2017, 25 juin 2018, 18 juin 2019, 12 octobre 2020, 8 juin 2021, 14 mars 2022, 21 mars 2022, 8 juin 2022, 8 juin 2023, 7 août 2023 et 11 septembre 2023 ;

Condamne la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

- 45 355,24 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 21 novembre 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 ;
- 2 000,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

- 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la SCI JEMMAPES REPUBLIQUE au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 



Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Septembre 2026.


La Greffière La Présidente