Décision de justice

Tribunal judiciaire de Reims, JEX immobilier vente, 3 septembre 2026, n° 24/00019

Saisie immobilière - autorisation de vente amiableBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires

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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, la SELARL [J] [H] es qualité de liquidateur judiciaire de la société TMG a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] cadastré section DT n°[Cadastre 1], appartenant à Monsieur [D] [M] et Madame [S] [V] épouse [M] (ci-après les époux [M]), son épouse commune en biens, ce en vertu : 
- d’un jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Reims en date du 14 septembre 2010, confirmé par arrêt rendu par la Cour d’appel de Reims, chambre des appels correctionnels sur intérêts civils du 9 décembre 2011, ayant condamné solidairement Monsieur [D] [M] et Monsieur [W] [B] à payer à la SCP [X] [I] [H], devenue SELARL [J] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de la société TMG, la somme de 152.670 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- d’une hypothèque judiciaire prise sur le bien immobilier précité. 
Le commandement de payer ainsi délivré a été publié au Service de la publicité foncière de [Localité 3] le 10 septembre 2024 (Volume 2024 S n°54) puis complété par une saisie rectificative valant reprise pour ordre publié le 23 septembre 2024 (Volume 2024 S n°58). 
Par exploits du 8 novembre 2024, la SELARL [J] [H] es qualité a fait assigner les époux [M] devant le Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de Reims aux fins de vente forcée du bien ou, subsidiairement, vente amiable de ce dernier. 
Le cahier des conditions de vente a été reçu au greffe le 15 novembre 2024. 
Le commandement de payer valant saisie précité a été dénoncé aux créanciers inscrits, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD, la société INTRUM DEBT FINANCE AG et le TRESOR PUBLIC, par actes distincts du 13 novembre 2024.
La société INTRUM DEBT FINANCE AG venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD EST a déclaré sa créance selon déclaration reçue au greffe le 17 décembre 2024. 
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 23 janvier 2025 puis, à la suite de renvois à la demande des parties, à l’audience du 18 juin 2026. 
Ce jour, la SELARL [J] [H], es qualité, régulièrement représentée, se réfère aux termes de ses dernières écritures et demande au Juge de l’exécution de : 
- constater la validité de la présente saisie immobilière ; 
- débouter les époux [M] de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- fixer le montant retenu pour la créance du créancier poursuivant en principal, frais et intérêts et autres accessoires à la somme de 94.911,73 euros, sauf mémoire ; 
- dire qu’en cas de règlement de la totalité de la créance par le débiteur avant la vente, les frais de poursuites et de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière demeureront à la charge du débiteur ; 
- ordonner la vente forcée des biens désignés ci-dessous : 
Un ensemble immobilier sis commune de [Localité 4] [Adresse 2], cadastré section DT n°[Cadastre 1] d’une contenance de 03a 00ca ; - fixer la mise à prix à la somme de 80.000 euros telle que fixée dans le cahier des conditions de vente ; 
- fixer la date d’audience de vente conformément aux dispositions de l’article R.322-26du code des procédures civiles d’exécution ; 
- déterminer les modalités de poursuite de la procédure ; 
- désigner la SAS ACTHUISS GRAND EST, commissaires de justice à [Localité 3], pour procéder à la visite des lieux saisies, lequel pourra se faire assister d’un serrurier et du concours de la force publique si nécessaire ; 
Subsidiairement, et pour le cas où le Juge de l’exécution ferait droit à une demande d’autorisation de vente amiable : 
- fixer, en application de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et hors droits ; 
- taxer les frais de poursuite ; 
- rappeler que l’avocat poursuivant devra percevoir l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A.444-91 du code de commerce ; 
- rappeler que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, si celui-ci en fait la demande, des diligences accomplies à cette fin ; 
- dire que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente ; 
- rappeler que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés ; 
- rappeler que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné ; 
- juger que la somme consignée sera transférée au séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente, dès le prononcé du jugement qui constatera que les conditions de la vente amiable fixées par le juge ont été respectées ; 
- rappeler que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L.331-1, L.331-2, L.334-1, R.331-1 à R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 
- fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ; 
- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente. 

Monsieur [D] [M] et Madame [S] [V] épouse [M], régulièrement représentés, se réfèrent aux termes de leurs dernières conclusions et demandent au Juge de l’exécution de : 
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;
- vu le protocole régularisé entre la liquidation judiciaire de la SARL TMG et M. et Madame [B], 
Avant dire droit : 
Vu l’article 2224 du code civil, 
- enjoindre à la liquidation judiciaire de la SARL TMG d’avoir à justifier de l’interruption de la prescription de sa créance, à produire le justificatif des frais d’exécution ; 
- enjoindre à la liquidation judiciaire de la SARL TMG d’avoir à produire un décompte de sa créance tenant compte du délai de prescription de 5 ans à compter de la demande d’exécution et expurgé de la majoration de 5% à compter du caractère exécutoire de la décision ; 
A défaut de justificatif, le déchoir de tout droit à intérêt ; 
A titre principal : 
Vu l’article L.313-3 du code monétaire et financier ; 
Vu la situation obérée des débiteurs ; 
- exonérer Monsieur et Madame [M] des intérêts moratoires et de la majoration de 5% prévue à l’article L.313-3 du code monétaire et financier du taux d’intérêt légal ; 
- débouter la liquidation judiciaire de sa demande de fixation de créances au titre des frais d’exécution ; 
- juger que le protocole régularisé entre les époux [M] et la société « INTRUM DEBT FINANCE AG » emporte novation des obligations précédemment souscrites par les époux [M], suivant acte authentique en date du 24 juin 2003 ; 
Vu l’article 478 du code de procédure civile ; 
- juger non avenu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du 9 février 2021 ; 
En conséquence : 
- juger que la société INTRUM DEBT FINANCE AG ne justifie d’aucun titre exécutoire lui permettant 
De prendre hypothèque sur l’ensemble immobilier sis commune de [Localité 3] [Adresse 6] cadastré seciton DT n°[Cadastre 1] ; De déclarer une créance au passif de Monsieur et Madame [M] ; - rejeter la déclaration de créances de la société INTRUM DEBT FINANCE AG ; 
A titre subsidiaire : 
Vu l’article 1231-5 du code civil : 
- juger que les indemnités de résiliation des prêts initialement consentis par le CREDIT AGRICOLE NORD EST sont assimilables à des clauses pénales ; 
- en conséquence fixer à 1 euro le montant de l’indemnité de résiliation ; 
- dans l’hypothèse d’une fixation de la créance de la société INTRUM DEBT FINANCE AG, en déduire la somme de 10.650 euros ; 
- autoriser Monsieur et Madame [M] à procéder à la vente amiable du bien immobilier précite au prix net vendeur de 365.900 euros ; 
- statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens. 
La société INTRUM DEBT FINANCE AG, venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD EST, régulièrement représentée, se rapporte à ses dernières conclusions et demande au Juge de l’exécution de : 
- débouter les époux [M] de leur demande de sursis à statuer ; 
- débouter les époux [M] de leur s contestations ; 
- rejeter la demande des époux [M] tendant à voir juger non avenu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] du 9 février 2021 ; 
- rejeter la demande des époux [M] tendant à voir juger que la société INTRUM DEBT FINANCE AG ne justifie d’aucun titre exécutoire lui permettant d’inscrire des hypothèques et déclarer une créance dans la présente instance ; 
- rejeter la demande des époux [M] tendant à voir rejeter la déclaration de créances de la société INTRUM DEBT FINANCE AG ; 
- rejeter la demande des époux [M] tendant à voir fixer à 1 euro le montant de l’indemnité de résiliation ; 
- donner acte à la société INTRUM DEBT FINANCE AG de son accord pour voir les époux [M] autorisés à vendre amiablement leur immeuble au prix minimum de 365.900 euros ; 
- condamner solidairement les époux [M] aux dépens ainsi qu’à payer à la société INTRUM DEBT FINANCE AG une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé des prétentions et moyens. 
Le TRESOR PUBLIC et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD EST n’étaient ni présents, ni représentés. 
A l’issue, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS 

SUR LA REGULARITE DE LA PROCEDURE

L’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi et le règlement.

L’article R 321-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

L’article R 311-1 précise que ce délai est prescrit à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.

En l’espèce, la publication du commandement, la délivrance de l’assignation et le dépôt du cahier des conditions de vente sont intervenues dans les délais réglementaires.
Le créancier poursuivant justifie en outre d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir un jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Reims en date du 14 septembre 2010, confirmé par arrêt rendu par la Cour d’appel de Reims, chambre des appels correctionnels sur intérêts civils du 9 décembre 2011, ayant condamné solidairement Monsieur [D] [M] et Monsieur [W] [B] à payer à la SCP [X] [I] [H], devenue SELARL [J] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de la société TMG, la somme de 152.670 euros à titre de dommages et intérêts. 

Seul le montant de la créance réclamée par le créancier poursuivant en vertu du titre précité est contesté. 

SUR LA MENTION DE LA CREANCE

L'article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Au cas d’espèce, le créancier poursuivant produit un décompte détaillé faisant état d’une somme due pour un montant total de 94.911,73 euros. 

Les époux [M] soutiennent en premier lieu que le décompte ainsi produit ne tient pas compte des paiements effectués par Monsieur [Y] à la suite du protocole d’accord conclu entre ce dernier et la SELARL [J] [H] es qualité. 

Toutefois, c’est à juste titre que le créancier poursuivant rappelle que le paiement réalisé par Monsieur [Y] est intervenu pour sa part divise, Monsieur [B] ayant en outre bénéficié d’une remise de solidarité ayant entraîné la libération de Monsieur [M] à concurrence de la part divise de Monsieur [Y], soit à hauteur de 50%.

Par application des articles 1313, 1316, 1317, 1350-1 du code civil, les époux [M] restent toutefois tenus de leur part divise à hauteur de 50% de la dette en principal, intérêts et frais, sans qu’ils ne puissent par ailleurs se prévaloir des remises accordées aux époux [Y] dans le cadre du protocole d’accord lequel ne lie que ces derniers avec la SELARL [J] [H], le Juge de l’exécution relevant en outre que les époux [M] ne tirent pas de conclusion quant aux sommes qui devraient par conséquent, selon eux, être retranchées, se contentant de manifester leur mécontentement d’avoir à payer des sommes supérieures à celles dont s’est acquitté Monsieur [Y]. 
En outre, si les époux [M] estiment que le décompte produit aux débats ne permettrait d’établir la réalité des paiements partiels dont se prévaut le créancier poursuivant afin d’établir l’interruption de la prescription, il convient de rappeler que, si nul ne peut se constituer de titre à soi-même, l’acte établi par commissaire de justice fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.
Par suite, tenant compte du décompte détaillé établi par commissaire de justice le 25 septembre 2023 versé aux débats faisant état des paiements partiels réalisés le 4 juillet 2014 puis les 14 janvier 2019, 11 février 2019, 19 mars 2019, 11 avril 2019, 13 mai 2019, 20 juin 2019 et 16 juillet 2019 il ne saurait être considéré que les intérêts réclamés sont prescrits. 
Sur la majoration de 5 points des intérêts

En application de l’article L 413-3 du Code monétaire et financier, en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Toutefois, le juge de l'exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.

Les époux [M] sollicitent l’exonération de la majoration de 5 points des intérêts.

Toutefois, si ces derniers se prévalent à ce titre d’une situation obérée, ils n’en justifient nullement. 
Il est en outre relevé qu’aucun paiement partiel n’est intervenu depuis le mois de juillet 2019, alors que de nouveaux paiements auraient permis de réduire les intérêts sollicités par le créancier poursuivant. 
Par suite, les époux [M] seront déboutés de l’ensemble de leurs contestations relatives à la mention de la créance de la SELARL [J] [H], laquelle sera fixée à la somme totale de 94.911,73 euros. 
SUR LA CREANCE DE LA SOCIETE INTRUM DEBT FINANCE AG
Sur le moyen tiré de la novation des engagements

Les époux [M] sollicitent d’apprécier la créance de la société INTRUM DEBT FINANCE AG à leur égard à l’aune du protocole transactionnel en date du 27 avril 2020 conclu avec cette dernière, lequel aurait, selon eux, emporté novation des anciens engagements qui régissaient leurs relations avec le CRCAM aux droits duquel vient le créancier inscrit.

Selon l'article 1329 du code civil, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation qu'elle éteint une obligation nouvelle qu'elle crée.

L'article 1330 du même code précise que la novation ne se présume pas, la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte.

Toutefois, si l'intention de nover n'est pas exprimée dans l'acte emportant novation, les juges doivent la rechercher dans les faits de la cause, en appréciant l'ensemble des éléments et des circonstances ayant entouré l'opération réalisée et les relations entretenues par les parties pour en déduire leur éventuelle intention de nover, laquelle peut ainsi résulter, à condition d'être sans équivoque, de l'ensemble des faits et actes intervenus entre les parties.

Au cas d’espèce, la lecture du protocole litigieux conclu entre les parties révèle que ce dernier n'a nullement pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle, qu'elle crée, régissant en réalité les modalités de règlement des sommes dues par les époux [M] à la société INTRUM DEBT FINANCE AG. 
En outre, ce protocole ne comporte aucune disposition indiquant que la commune intention des parties était de faire disparaître le contrat initial, l’absence de référence expresse à l’absence de novation étant indifférente, précisant au contraire que « en cas de non-respect des dispositions du présent protocole, et sauf accord exprès de la société INTRUM DEBT FINANCE AG, cette dernière retrouvera, à défaut de régularisation de la situation par les débiteurs dans le délai de 15 jours à compter de la mise en demeure qu’elle leur adressera pour procéder au paiement des sommes dues, l’intégralité de ses droits et actions à l’encontre des [époux [M]] sur la base des créances telles que reconnues par ceux-ci à l’article 2, sans préjudice de tous les intérêts et frais complémentaires exposés. 
Dans cette hypothèse, les sommes éventuellement perçues par la société INTRUM DEBT FINANCE AG seront imputées en priorité sur les frais et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil. »
En l’absence de toute novation, la modification des mensualités étant relative aux modalités de règlement des sommes dues, le moyen ainsi soulevé par les époux [M] sera rejeté. 


Sur l’absence de titre exécutoire 
Les époux [M] soutiennent en second lieu que la société INTRUM DEBT FINANCE AG ne dispose d’aucun titre exécutoire à leur encontre, le jugement homologuant le protocole transactionnel, réputé contradictoire, ne leur ayant été signifié que six mois après sa date, de sorte qu’il doit être considéré comme non avenu. 
Toutefois, c’est à juste titre que la société INTRUM DEBT FINANCE rappelle que la procédure de l’article 478 du code de procédure civile n’est pas applicable aux décisions non susceptibles d’appel réputées contradictoires en raison du fait que le défendeur a été cité à personne, comme s’agissant du jugement rendu le 9 février 2021. 
Par suite, le moyen ainsi soulevé sera également rejeté, les conséquences que tirent les époux [M] de ce postulat erroné devant également être écartées, en ce compris ses demandes relatives à voir ramener à 1 euro les indemnités de résiliation prévues au titre du protocole homologué et auquel il a été conféré force exécutoire par décision rectificative du 30 août 2021.
Sur le montant de la créance de la société INTRUM DEBT FINANCE AG
Enfin, si les époux [M] soutiennent que la société INTRUM DEBT FINANCE AG n’aurait pas pris en compte les virements dont ils justifient par captures d’écran versées aux débats, il convient au contraire de relever que le décompte détaillé fait état des sommes versées par les débiteurs. 
Aussi, tenant compte de ce qui précède, les époux [M] seront déboutés de leur demande tendant à voir la créance déclarée par la société INTRUM DEBT FINANCE AG diminuée.
SUR L’ORIENTATION DE LA PROCEDURE 
SUR LA DEMANDE DE VENTE AMIABLE

En vertu des articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut autoriser la vente amiable du bien saisi en accordant, dans un premier temps, un délai de quatre mois maximum pour ce faire.

Au cas d’espèce, les époux [M] sollicitent l’autorisation de vendre le bien à l’amiable, ce à quoi le créancier poursuivant et créancier inscrit ne s’opposent pas. 

Au regard de ces éléments et compte tenu de l’accord des parties, il convient de faire droit à la demande d’autorisation de vente amiable du bien saisi pour un prix minimum de 365.900 euros net vendeur.

A la demande du poursuivant et au vu du décompte produit, les frais de vente seront taxés à la somme de 2.106,63 euros, lesquels seront pris en charge par les époux [M].

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les contestations formées par les époux [M] relatives à la mention de la créance de la SELARL [J] [H]; 

FIXE la créance de la SELARL [J] [H] es qualité à la somme de 94.911,73 euros ; 
REJETTE les contestations formées par les époux [M] relatives à la créance de la société INTRUM DEBT FINANCE AG, créancier inscrit ; 
AUTORISE Monsieur [D] [M] et Madame [S] [V] épouse [M] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi visé au commandement dans les conditions prévues aux articles R322-20 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution ; 
DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 365.900 € net vendeur ; 
DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 10 décembre 2026 à 9h ; 
RAPPELLE qu'à cette audience, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir:
- de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,
- du paiement par l'acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ; 
RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; 
RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable dans les conditions susvisées, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans un délai compris entre deux et quatre mois ; 
RAPPELLE que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances et qu'elle doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ; 
TAXE les frais de vente à la somme de 2.106,63 euros, lesquels seront pris en charge par Monsieur [D] [M] et Madame [S] [V] épouse [M] ; 
DIT que les dépens seront inclus dans les frais de vente ; 
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du pôle de l’exécution le 03 SEPTEMBRE 2026 la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge et par Mme PAUL, Greffière principale.

La Greffière La juge

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
JUGE DE L'EXECUTION - SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT D'ORIENTATION
DU 03 Septembre 2026


N° RG 24/00019 - N° Portalis DBZA-W-B7I-E6PT

MINUTE N°



EN DEMANDE :
S.E.L.A.R.L. [J] [H] mandataire judiciaire pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL TMG
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Jessica WOZNIAK-FARIA, avocat au barreau de REIMS




EN DEFENSE :
Monsieur [D] [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Stéphane BLAREAU, avocat au barreau de REIMS

Madame [S] [V] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Stéphane BLAREAU, avocat au barreau de REIMS



CRÉANCIERS INSCRITS :

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD EST
domiciliée : chez Maître [R] [T] Notaire
[Adresse 3]
[Localité 1], 
non comparante, 

Société INTRUM DEBT FINANCE AG venant aux droits de LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD EST
[Adresse 4]
[Localité 2] (SUISSE) 
représentée par Me William IVERNEL, avocat au barreau de REIMS, 

TRESOR PUBLIC
Centre des finances publiques service impôts particuliers
[Adresse 5]
[Localité 1], non comparante




LE TRIBUNAL COMPOSE DE :

Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de Juge de l'exécution en matière de saisies immobilières au Tribunal Judiciaire de REIMS.

Assistée à l’audience de plaidoiries de Mme PAUL, Greffière principale

A l’audience publique de plaidoiries du 18 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2026 et ce jour, la décision suivante a été rendue. 

copie exécutoire aux avocats le

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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, la SELARL [J] [H] es qualité de liquidateur judiciaire de la société TMG a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] cadastré section DT n°[Cadastre 1], appartenant à Monsieur [D] [M] et Madame [S] [V] épouse [M] (ci-après les époux [M]), son épouse commune en biens, ce en vertu : 
- d’un jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Reims en date du 14 septembre 2010, confirmé par arrêt rendu par la Cour d’appel de Reims, chambre des appels correctionnels sur intérêts civils du 9 décembre 2011, ayant condamné solidairement Monsieur [D] [M] et Monsieur [W] [B] à payer à la SCP [X] [I] [H], devenue SELARL [J] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de la société TMG, la somme de 152.670 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- d’une hypothèque judiciaire prise sur le bien immobilier précité. 
Le commandement de payer ainsi délivré a été publié au Service de la publicité foncière de [Localité 3] le 10 septembre 2024 (Volume 2024 S n°54) puis complété par une saisie rectificative valant reprise pour ordre publié le 23 septembre 2024 (Volume 2024 S n°58). 
Par exploits du 8 novembre 2024, la SELARL [J] [H] es qualité a fait assigner les époux [M] devant le Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de Reims aux fins de vente forcée du bien ou, subsidiairement, vente amiable de ce dernier. 
Le cahier des conditions de vente a été reçu au greffe le 15 novembre 2024. 
Le commandement de payer valant saisie précité a été dénoncé aux créanciers inscrits, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD, la société INTRUM DEBT FINANCE AG et le TRESOR PUBLIC, par actes distincts du 13 novembre 2024.
La société INTRUM DEBT FINANCE AG venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD EST a déclaré sa créance selon déclaration reçue au greffe le 17 décembre 2024. 
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 23 janvier 2025 puis, à la suite de renvois à la demande des parties, à l’audience du 18 juin 2026. 
Ce jour, la SELARL [J] [H], es qualité, régulièrement représentée, se réfère aux termes de ses dernières écritures et demande au Juge de l’exécution de : 
- constater la validité de la présente saisie immobilière ; 
- débouter les époux [M] de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- fixer le montant retenu pour la créance du créancier poursuivant en principal, frais et intérêts et autres accessoires à la somme de 94.911,73 euros, sauf mémoire ; 
- dire qu’en cas de règlement de la totalité de la créance par le débiteur avant la vente, les frais de poursuites et de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière demeureront à la charge du débiteur ; 
- ordonner la vente forcée des biens désignés ci-dessous : 
Un ensemble immobilier sis commune de [Localité 4] [Adresse 2], cadastré section DT n°[Cadastre 1] d’une contenance de 03a 00ca ; - fixer la mise à prix à la somme de 80.000 euros telle que fixée dans le cahier des conditions de vente ; 
- fixer la date d’audience de vente conformément aux dispositions de l’article R.322-26du code des procédures civiles d’exécution ; 
- déterminer les modalités de poursuite de la procédure ; 
- désigner la SAS ACTHUISS GRAND EST, commissaires de justice à [Localité 3], pour procéder à la visite des lieux saisies, lequel pourra se faire assister d’un serrurier et du concours de la force publique si nécessaire ; 
Subsidiairement, et pour le cas où le Juge de l’exécution ferait droit à une demande d’autorisation de vente amiable : 
- fixer, en application de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et hors droits ; 
- taxer les frais de poursuite ; 
- rappeler que l’avocat poursuivant devra percevoir l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A.444-91 du code de commerce ; 
- rappeler que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, si celui-ci en fait la demande, des diligences accomplies à cette fin ; 
- dire que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente ; 
- rappeler que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés ; 
- rappeler que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné ; 
- juger que la somme consignée sera transférée au séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente, dès le prononcé du jugement qui constatera que les conditions de la vente amiable fixées par le juge ont été respectées ; 
- rappeler que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L.331-1, L.331-2, L.334-1, R.331-1 à R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 
- fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ; 
- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente. 

Monsieur [D] [M] et Madame [S] [V] épouse [M], régulièrement représentés, se réfèrent aux termes de leurs dernières conclusions et demandent au Juge de l’exécution de : 
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;
- vu le protocole régularisé entre la liquidation judiciaire de la SARL TMG et M. et Madame [B], 
Avant dire droit : 
Vu l’article 2224 du code civil, 
- enjoindre à la liquidation judiciaire de la SARL TMG d’avoir à justifier de l’interruption de la prescription de sa créance, à produire le justificatif des frais d’exécution ; 
- enjoindre à la liquidation judiciaire de la SARL TMG d’avoir à produire un décompte de sa créance tenant compte du délai de prescription de 5 ans à compter de la demande d’exécution et expurgé de la majoration de 5% à compter du caractère exécutoire de la décision ; 
A défaut de justificatif, le déchoir de tout droit à intérêt ; 
A titre principal : 
Vu l’article L.313-3 du code monétaire et financier ; 
Vu la situation obérée des débiteurs ; 
- exonérer Monsieur et Madame [M] des intérêts moratoires et de la majoration de 5% prévue à l’article L.313-3 du code monétaire et financier du taux d’intérêt légal ; 
- débouter la liquidation judiciaire de sa demande de fixation de créances au titre des frais d’exécution ; 
- juger que le protocole régularisé entre les époux [M] et la société « INTRUM DEBT FINANCE AG » emporte novation des obligations précédemment souscrites par les époux [M], suivant acte authentique en date du 24 juin 2003 ; 
Vu l’article 478 du code de procédure civile ; 
- juger non avenu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du 9 février 2021 ; 
En conséquence : 
- juger que la société INTRUM DEBT FINANCE AG ne justifie d’aucun titre exécutoire lui permettant 
De prendre hypothèque sur l’ensemble immobilier sis commune de [Localité 3] [Adresse 6] cadastré seciton DT n°[Cadastre 1] ; De déclarer une créance au passif de Monsieur et Madame [M] ; - rejeter la déclaration de créances de la société INTRUM DEBT FINANCE AG ; 
A titre subsidiaire : 
Vu l’article 1231-5 du code civil : 
- juger que les indemnités de résiliation des prêts initialement consentis par le CREDIT AGRICOLE NORD EST sont assimilables à des clauses pénales ; 
- en conséquence fixer à 1 euro le montant de l’indemnité de résiliation ; 
- dans l’hypothèse d’une fixation de la créance de la société INTRUM DEBT FINANCE AG, en déduire la somme de 10.650 euros ; 
- autoriser Monsieur et Madame [M] à procéder à la vente amiable du bien immobilier précite au prix net vendeur de 365.900 euros ; 
- statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens. 
La société INTRUM DEBT FINANCE AG, venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD EST, régulièrement représentée, se rapporte à ses dernières conclusions et demande au Juge de l’exécution de : 
- débouter les époux [M] de leur demande de sursis à statuer ; 
- débouter les époux [M] de leur s contestations ; 
- rejeter la demande des époux [M] tendant à voir juger non avenu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] du 9 février 2021 ; 
- rejeter la demande des époux [M] tendant à voir juger que la société INTRUM DEBT FINANCE AG ne justifie d’aucun titre exécutoire lui permettant d’inscrire des hypothèques et déclarer une créance dans la présente instance ; 
- rejeter la demande des époux [M] tendant à voir rejeter la déclaration de créances de la société INTRUM DEBT FINANCE AG ; 
- rejeter la demande des époux [M] tendant à voir fixer à 1 euro le montant de l’indemnité de résiliation ; 
- donner acte à la société INTRUM DEBT FINANCE AG de son accord pour voir les époux [M] autorisés à vendre amiablement leur immeuble au prix minimum de 365.900 euros ; 
- condamner solidairement les époux [M] aux dépens ainsi qu’à payer à la société INTRUM DEBT FINANCE AG une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé des prétentions et moyens. 
Le TRESOR PUBLIC et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD EST n’étaient ni présents, ni représentés. 
A l’issue, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 septembre 2026. 

MOTIFS 

SUR LA REGULARITE DE LA PROCEDURE

L’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi et le règlement.

L’article R 321-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

L’article R 311-1 précise que ce délai est prescrit à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.

En l’espèce, la publication du commandement, la délivrance de l’assignation et le dépôt du cahier des conditions de vente sont intervenues dans les délais réglementaires.
Le créancier poursuivant justifie en outre d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir un jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Reims en date du 14 septembre 2010, confirmé par arrêt rendu par la Cour d’appel de Reims, chambre des appels correctionnels sur intérêts civils du 9 décembre 2011, ayant condamné solidairement Monsieur [D] [M] et Monsieur [W] [B] à payer à la SCP [X] [I] [H], devenue SELARL [J] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de la société TMG, la somme de 152.670 euros à titre de dommages et intérêts. 

Seul le montant de la créance réclamée par le créancier poursuivant en vertu du titre précité est contesté. 

SUR LA MENTION DE LA CREANCE

L'article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Au cas d’espèce, le créancier poursuivant produit un décompte détaillé faisant état d’une somme due pour un montant total de 94.911,73 euros. 

Les époux [M] soutiennent en premier lieu que le décompte ainsi produit ne tient pas compte des paiements effectués par Monsieur [Y] à la suite du protocole d’accord conclu entre ce dernier et la SELARL [J] [H] es qualité. 

Toutefois, c’est à juste titre que le créancier poursuivant rappelle que le paiement réalisé par Monsieur [Y] est intervenu pour sa part divise, Monsieur [B] ayant en outre bénéficié d’une remise de solidarité ayant entraîné la libération de Monsieur [M] à concurrence de la part divise de Monsieur [Y], soit à hauteur de 50%.

Par application des articles 1313, 1316, 1317, 1350-1 du code civil, les époux [M] restent toutefois tenus de leur part divise à hauteur de 50% de la dette en principal, intérêts et frais, sans qu’ils ne puissent par ailleurs se prévaloir des remises accordées aux époux [Y] dans le cadre du protocole d’accord lequel ne lie que ces derniers avec la SELARL [J] [H], le Juge de l’exécution relevant en outre que les époux [M] ne tirent pas de conclusion quant aux sommes qui devraient par conséquent, selon eux, être retranchées, se contentant de manifester leur mécontentement d’avoir à payer des sommes supérieures à celles dont s’est acquitté Monsieur [Y]. 
En outre, si les époux [M] estiment que le décompte produit aux débats ne permettrait d’établir la réalité des paiements partiels dont se prévaut le créancier poursuivant afin d’établir l’interruption de la prescription, il convient de rappeler que, si nul ne peut se constituer de titre à soi-même, l’acte établi par commissaire de justice fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.
Par suite, tenant compte du décompte détaillé établi par commissaire de justice le 25 septembre 2023 versé aux débats faisant état des paiements partiels réalisés le 4 juillet 2014 puis les 14 janvier 2019, 11 février 2019, 19 mars 2019, 11 avril 2019, 13 mai 2019, 20 juin 2019 et 16 juillet 2019 il ne saurait être considéré que les intérêts réclamés sont prescrits. 
Sur la majoration de 5 points des intérêts

En application de l’article L 413-3 du Code monétaire et financier, en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Toutefois, le juge de l'exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.

Les époux [M] sollicitent l’exonération de la majoration de 5 points des intérêts.

Toutefois, si ces derniers se prévalent à ce titre d’une situation obérée, ils n’en justifient nullement. 
Il est en outre relevé qu’aucun paiement partiel n’est intervenu depuis le mois de juillet 2019, alors que de nouveaux paiements auraient permis de réduire les intérêts sollicités par le créancier poursuivant. 
Par suite, les époux [M] seront déboutés de l’ensemble de leurs contestations relatives à la mention de la créance de la SELARL [J] [H], laquelle sera fixée à la somme totale de 94.911,73 euros. 
SUR LA CREANCE DE LA SOCIETE INTRUM DEBT FINANCE AG
Sur le moyen tiré de la novation des engagements

Les époux [M] sollicitent d’apprécier la créance de la société INTRUM DEBT FINANCE AG à leur égard à l’aune du protocole transactionnel en date du 27 avril 2020 conclu avec cette dernière, lequel aurait, selon eux, emporté novation des anciens engagements qui régissaient leurs relations avec le CRCAM aux droits duquel vient le créancier inscrit.

Selon l'article 1329 du code civil, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation qu'elle éteint une obligation nouvelle qu'elle crée.

L'article 1330 du même code précise que la novation ne se présume pas, la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte.

Toutefois, si l'intention de nover n'est pas exprimée dans l'acte emportant novation, les juges doivent la rechercher dans les faits de la cause, en appréciant l'ensemble des éléments et des circonstances ayant entouré l'opération réalisée et les relations entretenues par les parties pour en déduire leur éventuelle intention de nover, laquelle peut ainsi résulter, à condition d'être sans équivoque, de l'ensemble des faits et actes intervenus entre les parties.

Au cas d’espèce, la lecture du protocole litigieux conclu entre les parties révèle que ce dernier n'a nullement pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle, qu'elle crée, régissant en réalité les modalités de règlement des sommes dues par les époux [M] à la société INTRUM DEBT FINANCE AG. 
En outre, ce protocole ne comporte aucune disposition indiquant que la commune intention des parties était de faire disparaître le contrat initial, l’absence de référence expresse à l’absence de novation étant indifférente, précisant au contraire que « en cas de non-respect des dispositions du présent protocole, et sauf accord exprès de la société INTRUM DEBT FINANCE AG, cette dernière retrouvera, à défaut de régularisation de la situation par les débiteurs dans le délai de 15 jours à compter de la mise en demeure qu’elle leur adressera pour procéder au paiement des sommes dues, l’intégralité de ses droits et actions à l’encontre des [époux [M]] sur la base des créances telles que reconnues par ceux-ci à l’article 2, sans préjudice de tous les intérêts et frais complémentaires exposés. 
Dans cette hypothèse, les sommes éventuellement perçues par la société INTRUM DEBT FINANCE AG seront imputées en priorité sur les frais et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil. »
En l’absence de toute novation, la modification des mensualités étant relative aux modalités de règlement des sommes dues, le moyen ainsi soulevé par les époux [M] sera rejeté. 


Sur l’absence de titre exécutoire 
Les époux [M] soutiennent en second lieu que la société INTRUM DEBT FINANCE AG ne dispose d’aucun titre exécutoire à leur encontre, le jugement homologuant le protocole transactionnel, réputé contradictoire, ne leur ayant été signifié que six mois après sa date, de sorte qu’il doit être considéré comme non avenu. 
Toutefois, c’est à juste titre que la société INTRUM DEBT FINANCE rappelle que la procédure de l’article 478 du code de procédure civile n’est pas applicable aux décisions non susceptibles d’appel réputées contradictoires en raison du fait que le défendeur a été cité à personne, comme s’agissant du jugement rendu le 9 février 2021. 
Par suite, le moyen ainsi soulevé sera également rejeté, les conséquences que tirent les époux [M] de ce postulat erroné devant également être écartées, en ce compris ses demandes relatives à voir ramener à 1 euro les indemnités de résiliation prévues au titre du protocole homologué et auquel il a été conféré force exécutoire par décision rectificative du 30 août 2021.
Sur le montant de la créance de la société INTRUM DEBT FINANCE AG
Enfin, si les époux [M] soutiennent que la société INTRUM DEBT FINANCE AG n’aurait pas pris en compte les virements dont ils justifient par captures d’écran versées aux débats, il convient au contraire de relever que le décompte détaillé fait état des sommes versées par les débiteurs. 
Aussi, tenant compte de ce qui précède, les époux [M] seront déboutés de leur demande tendant à voir la créance déclarée par la société INTRUM DEBT FINANCE AG diminuée.
SUR L’ORIENTATION DE LA PROCEDURE 
SUR LA DEMANDE DE VENTE AMIABLE

En vertu des articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut autoriser la vente amiable du bien saisi en accordant, dans un premier temps, un délai de quatre mois maximum pour ce faire.

Au cas d’espèce, les époux [M] sollicitent l’autorisation de vendre le bien à l’amiable, ce à quoi le créancier poursuivant et créancier inscrit ne s’opposent pas. 

Au regard de ces éléments et compte tenu de l’accord des parties, il convient de faire droit à la demande d’autorisation de vente amiable du bien saisi pour un prix minimum de 365.900 euros net vendeur.

A la demande du poursuivant et au vu du décompte produit, les frais de vente seront taxés à la somme de 2.106,63 euros, lesquels seront pris en charge par les époux [M]. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les contestations formées par les époux [M] relatives à la mention de la créance de la SELARL [J] [H]; 

FIXE la créance de la SELARL [J] [H] es qualité à la somme de 94.911,73 euros ; 
REJETTE les contestations formées par les époux [M] relatives à la créance de la société INTRUM DEBT FINANCE AG, créancier inscrit ; 
AUTORISE Monsieur [D] [M] et Madame [S] [V] épouse [M] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi visé au commandement dans les conditions prévues aux articles R322-20 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution ; 
DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 365.900 € net vendeur ; 
DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 10 décembre 2026 à 9h ; 
RAPPELLE qu'à cette audience, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir:
- de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,
- du paiement par l'acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ; 
RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; 
RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable dans les conditions susvisées, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans un délai compris entre deux et quatre mois ; 
RAPPELLE que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances et qu'elle doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ; 
TAXE les frais de vente à la somme de 2.106,63 euros, lesquels seront pris en charge par Monsieur [D] [M] et Madame [S] [V] épouse [M] ; 
DIT que les dépens seront inclus dans les frais de vente ; 
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du pôle de l’exécution le 03 SEPTEMBRE 2026 la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge et par Mme PAUL, Greffière principale.

La Greffière La juge

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