Tribunal judiciaire de Tarbes, 1ère Chambre, 3 septembre 2026, n° 26/00514

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ABAQUE est propriétaire d'un local commercial, lot n°155 du bâtiment C, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Tarbes (65000). 

Selon acte reçu le 8 octobre 2024 par Maître [U] [W], notaire à Tarbes, (Hautes-Pyrénées), la SCI ABAQUE, vendeur, et la SARL SMEE IMMOBILIER (anciennement dénommée SMEE INVEST & ADS), acquéreur, ont conclu une promesse synallagmatique de vente relative à ce bien.

Une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt a été stipulée au bénéfice de l'acquéreur. Les parties ont convenu que cette condition devait être réalisée au plus tard dans un délai de soixante jours à compter de la signature du compromis.

Le 18 décembre 2024, la société SMEE IMMOBILIER a indiqué au notaire instrumentaire que l’opération serait entièrement financée sur ses fonds propres. 

Par courrier du 6 février 2025, le notaire a mis en demeure la société SMEE IMMOBILIER de lui communiquer l'attestation de renonciation à l'obtention d'un prêt et de lui adresser les fonds nécessaires à la réitération de l'acte authentique de vente dans un délai de 48 heures.

Puis, selon lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 mars 2025, le notaire a mis en demeure la société SMEE IMMOBILIER de se présenter à l'office notarial le 25 mars 2025 aux fins de signature de l'acte de vente.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la SCI ABAQUE a fait sommation à la société SMEE IMMOBILIER de lui payer la somme de 1.600 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 25 mars 2026 et selon autorisation de la présidente du tribunal en date du 12 mars 2026, la SCI ABAQUE a assigné à jour fixe la société SMEE IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Tarbes, au fins de voir : 
Vu le code civil et ses articles 1101, 1217 et suivants et 1582 et suivants,
* à titre principal,
Déclarer la vente du lot 155 constitué d’une boutique en rez-de-chaussée du bâtiment C portant le numéro 5 au plan de boutiques et les 77/10000 des parties communes, sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Tarbes (65) parfaite entre la SCI ABAQUE et la société SMEE IMMOBILIER,Ordonner la publication du jugement au répertoire tenu par les services de la publicité foncière,Condamner la société SMEE IMMOBILIER à payer à la SCI ABAQUE, outre le prix de vente d’un montant de 16.000 euros, l’ensemble des frais afférents à la vente arrêté à la date de la réalisation effective de celle-ci arrêté à la somme de 6.458,04 euros à la date de l’assignation et donc à parfaire,Condamner la société SMEE IMMOBILIER à supporter les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de publication du présent jugement et de l’assignation,* à titre subsidiaire,
Prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 8 octobre 2024 entre la SCI ABAQUE et la société SMEE IMMOBILIER,Condamner la société SMEE IMMOBILIER à payer la somme de 6.000 euros en raison de l’impossibilité de louer le bien à parfaire jusqu’à la résolution judiciaire du compromis de vente,* en tout état de cause,
Condamner la société SMEE IMMOBILIER à payer la somme de 1.600 euros au titre de la pénalité telle que prévue dans le compromis de vente,Condamner la société SMEE IMMOBILIER à payer la somme de 600 euros au titre des frais engagés,Condamner la société SMEE IMMOBILIER payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la société SMEE IMMOBILIER à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SMEE IMMOBILIER aux dépens. 
À titre principal, la société ABAQUE sollicite de voir constater que la vente est parfaite du fait de l'accord sur la chose et sur le prix, exposant que l’acquéreur a informé le notaire qu’il renonçait à la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Elle précise qu’à la date de la mise en demeure du 14 mars 2025, le coût de l’opération à la charge de la défenderesse s'élevait à la somme de 22.458,04 euros, dont 16.000 euros au titre du prix de vente et de 6.458,04 euros au titre des frais.
 
A titre subsidiaire, la demanderesse sollicite la résolution de la vente, se prévalant des manquements de la société SMEE IMMOBILIER à ses obligations, celle-ci ayant refusé de signer l'acte authentique et de verser les fonds au notaire. Elle affirme subir un préjudice dû à l'impossibilité de louer le bien depuis le 8 octobre 2024, qu'elle évalue à 400 euros par mois. Elle estime également que la clause pénale insérée au compromis, prévoyant une indemnité de 1.600 euros, doit recevoir application. Elle indique enfin avoir exposé des frais à hauteur de 600 euros du fait des démarches qu'elle a réalisées auprès du notaire et du commissaire de justice, en vain, pour parvenir à la signature de l'acte authentique. Elle invoque enfin un préjudice moral du fait de l'impossibilité de vendre le bien et de rechercher un acquéreur sérieux depuis la signature du compromis, préjudice qu'elle évalue à 10.000 euros. 

L'affaire a été appelée à l'audience collégiale de plaidoiries du 5 mai 2026.

La société SMEE IMMOBILIER, assignée selon acte remis à étude, n’a pas constitué avocat.

À l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, la partie constituée étant avisée qu'elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


I/ Sur la demande principale tendant à voir constater le caractère parfait de la vente

La société ABAQUE entend en premier lieu voir constater le caractère parfait de la vente, exposant que les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix, et que la société SMEE IMMOBILIER a renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt destiné à financer l'acquisition du bien. 


À titre liminaire, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Selon l'article 1582 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L'article 1583 alinéa 1 dispose que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. 

En l'espèce, il est acquis que la société ABAQUE et la société SMEE IMMOBILIER se sont entendues sur la chose et sur le prix.

Il convient dès lors d'examiner si la société ABAQUE est bien fondée à invoquer la renonciation de la condition suspensive relative à l'octroi du prêt par l'acquéreur.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, selon l'article 1304 du code civil :
« L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. 
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. 
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. ».

L’article 1304-4 du même code dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.

En l’espèce, le compromis de vente du 8 octobre 2024 signé par les parties et versé aux débats stipule, page 8, qu’il est consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 23.200 euros, pour une durée maximale de remboursement de 180 mois, un taux nominal d’intérêt maximum de 4,7 % à l’année hors assurances et présentant une garantie de privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire. 

Le compromis de vente mentionne que la condition suspensive est stipulée en faveur de l’acquéreur, qui peut seul s’en prévaloir, que sa réalisation « résultera de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités », et qu’elle « devra être réalisée au plus tard dans les soixante jours des présentes ». 

Il en résulte que la condition suspensive a été stipulée dans l’intérêt exclusif de la société SMEE IMMOBILIER et que le délai défini par les parties pour sa réalisation expirait le 7 décembre 2024. 

Le compromis de vente stipule également, page 7 :
« Les présentes sont soumises à l’accomplissement de conditions suspensives indiquées ci-après. 
Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets. 
La non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquées par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé. 
Toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt. 
La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation. […] ». 

Il est constaté, à la lecture des pièces versées aux débats par la société ABAQUE que, par courriel du 10 décembre 2024, Madame [D] [J], notaire assistante, a demandé aux acquéreurs de lui confirmer la réception de l’offre de prêt et de lui en adresser une copie. 

Par courriel du 18 décembre 2024, l'acquéreur a répondu que le financement du prêt s’effectuerait sur ses fonds propres.

Il est relevé que si Madame [J] a sollicité des acquéreurs, par courriel daté du même jour, de dater et signer une attestation de renonciation à l’obtention de prêt, ce document n'a pas été signé ni remis au notaire par la société SMEE IMMOBILIER.

La société ABAQUE entend se prévaloir de la renonciation, par l'acquéreur, à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt. Or, il est constaté que la condition suspensive a défailli du fait de sa non-réalisation dans le délai prévu, soit le 7 décembre 2024, de sorte qu'il ne peut être considéré que la société SMEE IMMOBILIER y aurait renoncé. En effet, le courriel au sein duquel elle indique qu'elle financera l'acquisition au moyen de fonds propres est postérieur à la défaillance de la condition. À titre surabondant, il est observé qu'il n'est pas justifié que ce courrier électronique ait été adressé en recommandé. 

L'article 1304-6 du code civil dispose, en son alinéa 3, qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

En application de ces dispositions, la défaillance de la condition suspensive stipulée dans un acte de promesse synallagmatique de vente entraîne la caducité de la vente.

À cet égard, il convient de rappeler également les stipulations du compromis signé entre les parties, page 7, selon lesquelles « la non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé. ». 

En outre, la clause intitulée « réitération authentique », page 33, stipule :
« En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans les TROIS (3) MOIS des présentes par le ministère de Maître [U] [W] notaire à [Localité 3] moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement. ». 

Il est constant qu’à la date du 7 janvier 2025, date prévue pour la réitération de l’acte authentique, la condition suspensive ne s’est pas réalisée et que sa défaillance, intervenue à la date du 7 décembre 2024, a entraîné la caducité du compromis, et partant la caducité de la vente.


Dès lors, la demande de la société ABAQUE tendant à voir constater que la vente est parfaite, en application des stipulations de ce compromis, est rejetée. 

La demanderesse est par conséquent également déboutée de ses demandes tendant à voir condamner la société SMEE IMMOBILIER à lui payer la somme de 16.000 euros au titre du prix et la somme de 6.458,04 euros au titre des frais afférents à la vente.
 

II/ Sur la demande subsidiaire de résolution du compromis de vente

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

La société ABAQUE demande au tribunal de prononcer la résolution du compromis de vente aux motifs que la société SMEE IMMOBILIER s’était engagée à acquérir le bien et à le financer par des fonds propres, et qu'elle a ainsi failli à ses obligations. 

La caducité du compromis de vente étant intervenue antérieurement à l'introduction de l'instance, le 7 décembre 2024, la demande de résolution judiciaire est sans objet et ne peut qu'être rejetée. 


III/ Sur les demandes de dommages et intérêts

1) Sur la demande relative à la perte de loyers

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

La société ABAQUE sollicite la condamnation de la société SMEE IMMOBILIER à lui payer la somme de 6.000 euros « à parfaire » à titre de dommages et intérêts, se prévalant de la perte financière qu'elle a subie du fait de l’impossibilité de louer le bien entre la date de signature du compromis, le 8 octobre 2024, et la résolution du contrat.

Il résulte des développements précédents que la société ABAQUE a été déboutée de sa demande de résolution judiciaire du compromis de vente. 

Il revient toutefois au tribunal d'examiner les fautes invoquées par la demanderesse au soutien de sa demande de dommages et intérêts, fautes imputées à la société SMEE IMMOBILIER dans le cadre de l'exécution des stipulations du compromis de vente, dont la caducité est intervenue le 7 décembre 2024.

S'il est acquis que la caducité du compromis est intervenue à raison de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, la demanderesse ne développe aucun moyen en ses écritures quant aux manquements de la société SMEE IMMOBILIER relatifs aux obligations qui lui incombaient au titre de la recherche d'un financement.

Le tribunal ne dispose d'aucun élément quant à déterminer si l'acquéreur a procédé, ou non, à la recherche d'un ou plusieurs prêts correspondant aux conditions définies au compromis (montant, durée, taux d'intérêt), dans le délai défini au compromis (soit un délai de quinze jours pour déposer les demandes de prêt).

Par ailleurs, la société ABAQUE se prévaut de l'engagement de la société SMEE IMMOBILIER quant à financer la vente au moyen de ses fonds propres, engagement qu'elle n'a finalement pas tenu.

En premier lieu, la société ABAQUE ne développe aucun moyen en ses écritures pour affirmer qu'un nouvel accord serait intervenu entre les parties et qu'il constituerait un contrat de vente, postérieurement à la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt.

En tout état de cause, la preuve d'un tel contrat suppose en principe l'établissement d'un acte écrit, et à défaut d'un tel acte, qu'il soit justifié d'un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre élément de preuve, conformément aux dispositions des articles 1359 et 1362 du code civil.

Ici, les quelques échanges intervenus par courrier électronique entre la société SMEE IMMOBILIER et le notaire, et non la société ABAQUE, qui sont versés aux débats, ne permettent pas de faire la preuve un nouvel accord intervenu entre les deux sociétés pour conclure la vente selon des conditions différentes de celles stipulées au compromis, dont la caducité était alors déjà intervenue.

Notamment, le courrier électronique du 28 janvier 2025 évoqué par le notaire au sein de la lettre adressée à la société SMEE IMMOBILIER le 6 février 2025, par lequel celle-ci aurait exprimé son accord pour le versement des fonds et la signature de l'acte authentique, n'est pas produit.

Enfin, en tout état de cause, s'agissant de la preuve du préjudice allégué, la société ABAQUE ne fournit aucune explication en ses écritures, et ne produit pas de pièce, quant à justifier du fait que le bien objet du compromis pouvait être donné à bail et à quel prix.

Par conséquent, il convient de débouter la société ABAQUE de sa demande de dommages et intérêts relative à la perte de loyers. 


2) Sur l’application de la clause pénale

La société ABAQUE sollicite la condamnation de la société SMEE IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.600 euros en application de la clause pénale insérée au compromis. 

Cette clause, page 9, stipule :
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de MILLE SIX CENTS EUROS (1600,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. 
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. ». 

Cette clause ne peut recevoir application dès lors que la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt est intervenue le 7 décembre 2024, qu'il en est résulté la caducité du compromis, et qu'ainsi les conditions d'exécution du compromis avec réitération de l'acte authentique n'ont jamais été réunies à la date prévue pour cette réitération. 

La société ABAQUE est ainsi déboutée de cette demande. 


3) Sur la demande au titre des ''frais''

La société ABAQUE fait état de frais résultant de démarches auprès du notaire instrumentaire et d'un commissaire de justice destinées à obtenir la régularisation de la vente.

La demanderesse ne justifie pas du préjudice invoqué, ne produisant aucune pièce à cet égard.

Sa demande est ainsi rejetée.


4) Sur le préjudice moral

Ici également, faute pour la société ABAQUE, personne morale, de justifier du préjudice moral qu'elle affirme avoir subi, la demande est rejetée.


III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Considérant le sens de la présente décision, les dépens seront laissés à la charge de la société ABAQUE, et la demande formée par celle-ci au titre des frais irrépétibles est rejetée. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI ABAQUE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI ABAQUE aux dépens ;

RAPPELLE que le présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Elen ETIEN , Présidente et par la Greffière présente au greffe le 03 SEPTEMBRE 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe. 

La Greffière La Présidente

Dispositif

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

 JUGEMENT



Dans l’affaire : 
N° RG 26/00514 - N° Portalis DB2B-W-B7K-EXVM
NAC : 50G

DEMANDEUR : 

S.C.I. ABAQUE
RCS 497 624 718
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Anne BACARAT, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant, Me Jean-Michel CROELS, avocat au barreau de [W], avocat plaidant

 
DEFENDEUR : 

S.A.R.L. SMEE IMMOBILIER 
RCS 908 465 552
[Adresse 2]
[Localité 2]
défaillante




L'affaire a été appelée à l'audience publique collégiale du 05 MAI 2026, où étaient présentes Elen ETIEN, faisant fonction de Présidente, et Véronique GIMENO et Florence NICOLAS, assesseurs, assistées de Madame VERENNES Morgane Greffier, 


Le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 03 SEPTEMBRE 2026 ; 

Elen ETIEN, faisant fonction de Présidente, et Véronique GIMENO et Florence NICOLAS, assesseurs ont délibéré conformément à la loi, et le 03 SEPTEMBRE 2026 le jugement , rédigé par Elen ETIEN, a été rendu ; 

 






EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ABAQUE est propriétaire d'un local commercial, lot n°155 du bâtiment C, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Tarbes (65000). 

Selon acte reçu le 8 octobre 2024 par Maître [U] [W], notaire à Tarbes, (Hautes-Pyrénées), la SCI ABAQUE, vendeur, et la SARL SMEE IMMOBILIER (anciennement dénommée SMEE INVEST & ADS), acquéreur, ont conclu une promesse synallagmatique de vente relative à ce bien.

Une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt a été stipulée au bénéfice de l'acquéreur. Les parties ont convenu que cette condition devait être réalisée au plus tard dans un délai de soixante jours à compter de la signature du compromis.

Le 18 décembre 2024, la société SMEE IMMOBILIER a indiqué au notaire instrumentaire que l’opération serait entièrement financée sur ses fonds propres. 

Par courrier du 6 février 2025, le notaire a mis en demeure la société SMEE IMMOBILIER de lui communiquer l'attestation de renonciation à l'obtention d'un prêt et de lui adresser les fonds nécessaires à la réitération de l'acte authentique de vente dans un délai de 48 heures.

Puis, selon lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 mars 2025, le notaire a mis en demeure la société SMEE IMMOBILIER de se présenter à l'office notarial le 25 mars 2025 aux fins de signature de l'acte de vente.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la SCI ABAQUE a fait sommation à la société SMEE IMMOBILIER de lui payer la somme de 1.600 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 25 mars 2026 et selon autorisation de la présidente du tribunal en date du 12 mars 2026, la SCI ABAQUE a assigné à jour fixe la société SMEE IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Tarbes, au fins de voir : 
Vu le code civil et ses articles 1101, 1217 et suivants et 1582 et suivants,
* à titre principal,
Déclarer la vente du lot 155 constitué d’une boutique en rez-de-chaussée du bâtiment C portant le numéro 5 au plan de boutiques et les 77/10000 des parties communes, sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Tarbes (65) parfaite entre la SCI ABAQUE et la société SMEE IMMOBILIER,Ordonner la publication du jugement au répertoire tenu par les services de la publicité foncière,Condamner la société SMEE IMMOBILIER à payer à la SCI ABAQUE, outre le prix de vente d’un montant de 16.000 euros, l’ensemble des frais afférents à la vente arrêté à la date de la réalisation effective de celle-ci arrêté à la somme de 6.458,04 euros à la date de l’assignation et donc à parfaire,Condamner la société SMEE IMMOBILIER à supporter les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de publication du présent jugement et de l’assignation,* à titre subsidiaire,
Prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 8 octobre 2024 entre la SCI ABAQUE et la société SMEE IMMOBILIER,Condamner la société SMEE IMMOBILIER à payer la somme de 6.000 euros en raison de l’impossibilité de louer le bien à parfaire jusqu’à la résolution judiciaire du compromis de vente,* en tout état de cause,
Condamner la société SMEE IMMOBILIER à payer la somme de 1.600 euros au titre de la pénalité telle que prévue dans le compromis de vente,Condamner la société SMEE IMMOBILIER à payer la somme de 600 euros au titre des frais engagés,Condamner la société SMEE IMMOBILIER payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la société SMEE IMMOBILIER à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SMEE IMMOBILIER aux dépens. 
À titre principal, la société ABAQUE sollicite de voir constater que la vente est parfaite du fait de l'accord sur la chose et sur le prix, exposant que l’acquéreur a informé le notaire qu’il renonçait à la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Elle précise qu’à la date de la mise en demeure du 14 mars 2025, le coût de l’opération à la charge de la défenderesse s'élevait à la somme de 22.458,04 euros, dont 16.000 euros au titre du prix de vente et de 6.458,04 euros au titre des frais.
 
A titre subsidiaire, la demanderesse sollicite la résolution de la vente, se prévalant des manquements de la société SMEE IMMOBILIER à ses obligations, celle-ci ayant refusé de signer l'acte authentique et de verser les fonds au notaire. Elle affirme subir un préjudice dû à l'impossibilité de louer le bien depuis le 8 octobre 2024, qu'elle évalue à 400 euros par mois. Elle estime également que la clause pénale insérée au compromis, prévoyant une indemnité de 1.600 euros, doit recevoir application. Elle indique enfin avoir exposé des frais à hauteur de 600 euros du fait des démarches qu'elle a réalisées auprès du notaire et du commissaire de justice, en vain, pour parvenir à la signature de l'acte authentique. Elle invoque enfin un préjudice moral du fait de l'impossibilité de vendre le bien et de rechercher un acquéreur sérieux depuis la signature du compromis, préjudice qu'elle évalue à 10.000 euros. 

L'affaire a été appelée à l'audience collégiale de plaidoiries du 5 mai 2026.

La société SMEE IMMOBILIER, assignée selon acte remis à étude, n’a pas constitué avocat.

À l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, la partie constituée étant avisée qu'elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026.


MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


I/ Sur la demande principale tendant à voir constater le caractère parfait de la vente

La société ABAQUE entend en premier lieu voir constater le caractère parfait de la vente, exposant que les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix, et que la société SMEE IMMOBILIER a renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt destiné à financer l'acquisition du bien. 


À titre liminaire, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Selon l'article 1582 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L'article 1583 alinéa 1 dispose que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. 

En l'espèce, il est acquis que la société ABAQUE et la société SMEE IMMOBILIER se sont entendues sur la chose et sur le prix.

Il convient dès lors d'examiner si la société ABAQUE est bien fondée à invoquer la renonciation de la condition suspensive relative à l'octroi du prêt par l'acquéreur.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, selon l'article 1304 du code civil :
« L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. 
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. 
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. ».

L’article 1304-4 du même code dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.

En l’espèce, le compromis de vente du 8 octobre 2024 signé par les parties et versé aux débats stipule, page 8, qu’il est consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 23.200 euros, pour une durée maximale de remboursement de 180 mois, un taux nominal d’intérêt maximum de 4,7 % à l’année hors assurances et présentant une garantie de privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire. 

Le compromis de vente mentionne que la condition suspensive est stipulée en faveur de l’acquéreur, qui peut seul s’en prévaloir, que sa réalisation « résultera de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités », et qu’elle « devra être réalisée au plus tard dans les soixante jours des présentes ». 

Il en résulte que la condition suspensive a été stipulée dans l’intérêt exclusif de la société SMEE IMMOBILIER et que le délai défini par les parties pour sa réalisation expirait le 7 décembre 2024. 

Le compromis de vente stipule également, page 7 :
« Les présentes sont soumises à l’accomplissement de conditions suspensives indiquées ci-après. 
Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets. 
La non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquées par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé. 
Toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt. 
La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation. […] ». 

Il est constaté, à la lecture des pièces versées aux débats par la société ABAQUE que, par courriel du 10 décembre 2024, Madame [D] [J], notaire assistante, a demandé aux acquéreurs de lui confirmer la réception de l’offre de prêt et de lui en adresser une copie. 

Par courriel du 18 décembre 2024, l'acquéreur a répondu que le financement du prêt s’effectuerait sur ses fonds propres.

Il est relevé que si Madame [J] a sollicité des acquéreurs, par courriel daté du même jour, de dater et signer une attestation de renonciation à l’obtention de prêt, ce document n'a pas été signé ni remis au notaire par la société SMEE IMMOBILIER.

La société ABAQUE entend se prévaloir de la renonciation, par l'acquéreur, à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt. Or, il est constaté que la condition suspensive a défailli du fait de sa non-réalisation dans le délai prévu, soit le 7 décembre 2024, de sorte qu'il ne peut être considéré que la société SMEE IMMOBILIER y aurait renoncé. En effet, le courriel au sein duquel elle indique qu'elle financera l'acquisition au moyen de fonds propres est postérieur à la défaillance de la condition. À titre surabondant, il est observé qu'il n'est pas justifié que ce courrier électronique ait été adressé en recommandé. 

L'article 1304-6 du code civil dispose, en son alinéa 3, qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

En application de ces dispositions, la défaillance de la condition suspensive stipulée dans un acte de promesse synallagmatique de vente entraîne la caducité de la vente.

À cet égard, il convient de rappeler également les stipulations du compromis signé entre les parties, page 7, selon lesquelles « la non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé. ». 

En outre, la clause intitulée « réitération authentique », page 33, stipule :
« En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans les TROIS (3) MOIS des présentes par le ministère de Maître [U] [W] notaire à [Localité 3] moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement. ». 

Il est constant qu’à la date du 7 janvier 2025, date prévue pour la réitération de l’acte authentique, la condition suspensive ne s’est pas réalisée et que sa défaillance, intervenue à la date du 7 décembre 2024, a entraîné la caducité du compromis, et partant la caducité de la vente.


Dès lors, la demande de la société ABAQUE tendant à voir constater que la vente est parfaite, en application des stipulations de ce compromis, est rejetée. 

La demanderesse est par conséquent également déboutée de ses demandes tendant à voir condamner la société SMEE IMMOBILIER à lui payer la somme de 16.000 euros au titre du prix et la somme de 6.458,04 euros au titre des frais afférents à la vente.
 

II/ Sur la demande subsidiaire de résolution du compromis de vente

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

La société ABAQUE demande au tribunal de prononcer la résolution du compromis de vente aux motifs que la société SMEE IMMOBILIER s’était engagée à acquérir le bien et à le financer par des fonds propres, et qu'elle a ainsi failli à ses obligations. 

La caducité du compromis de vente étant intervenue antérieurement à l'introduction de l'instance, le 7 décembre 2024, la demande de résolution judiciaire est sans objet et ne peut qu'être rejetée. 


III/ Sur les demandes de dommages et intérêts

1) Sur la demande relative à la perte de loyers

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

La société ABAQUE sollicite la condamnation de la société SMEE IMMOBILIER à lui payer la somme de 6.000 euros « à parfaire » à titre de dommages et intérêts, se prévalant de la perte financière qu'elle a subie du fait de l’impossibilité de louer le bien entre la date de signature du compromis, le 8 octobre 2024, et la résolution du contrat.

Il résulte des développements précédents que la société ABAQUE a été déboutée de sa demande de résolution judiciaire du compromis de vente. 

Il revient toutefois au tribunal d'examiner les fautes invoquées par la demanderesse au soutien de sa demande de dommages et intérêts, fautes imputées à la société SMEE IMMOBILIER dans le cadre de l'exécution des stipulations du compromis de vente, dont la caducité est intervenue le 7 décembre 2024.

S'il est acquis que la caducité du compromis est intervenue à raison de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, la demanderesse ne développe aucun moyen en ses écritures quant aux manquements de la société SMEE IMMOBILIER relatifs aux obligations qui lui incombaient au titre de la recherche d'un financement.

Le tribunal ne dispose d'aucun élément quant à déterminer si l'acquéreur a procédé, ou non, à la recherche d'un ou plusieurs prêts correspondant aux conditions définies au compromis (montant, durée, taux d'intérêt), dans le délai défini au compromis (soit un délai de quinze jours pour déposer les demandes de prêt).

Par ailleurs, la société ABAQUE se prévaut de l'engagement de la société SMEE IMMOBILIER quant à financer la vente au moyen de ses fonds propres, engagement qu'elle n'a finalement pas tenu.

En premier lieu, la société ABAQUE ne développe aucun moyen en ses écritures pour affirmer qu'un nouvel accord serait intervenu entre les parties et qu'il constituerait un contrat de vente, postérieurement à la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt.

En tout état de cause, la preuve d'un tel contrat suppose en principe l'établissement d'un acte écrit, et à défaut d'un tel acte, qu'il soit justifié d'un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre élément de preuve, conformément aux dispositions des articles 1359 et 1362 du code civil.

Ici, les quelques échanges intervenus par courrier électronique entre la société SMEE IMMOBILIER et le notaire, et non la société ABAQUE, qui sont versés aux débats, ne permettent pas de faire la preuve un nouvel accord intervenu entre les deux sociétés pour conclure la vente selon des conditions différentes de celles stipulées au compromis, dont la caducité était alors déjà intervenue.

Notamment, le courrier électronique du 28 janvier 2025 évoqué par le notaire au sein de la lettre adressée à la société SMEE IMMOBILIER le 6 février 2025, par lequel celle-ci aurait exprimé son accord pour le versement des fonds et la signature de l'acte authentique, n'est pas produit.

Enfin, en tout état de cause, s'agissant de la preuve du préjudice allégué, la société ABAQUE ne fournit aucune explication en ses écritures, et ne produit pas de pièce, quant à justifier du fait que le bien objet du compromis pouvait être donné à bail et à quel prix.

Par conséquent, il convient de débouter la société ABAQUE de sa demande de dommages et intérêts relative à la perte de loyers. 


2) Sur l’application de la clause pénale

La société ABAQUE sollicite la condamnation de la société SMEE IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.600 euros en application de la clause pénale insérée au compromis. 

Cette clause, page 9, stipule :
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de MILLE SIX CENTS EUROS (1600,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. 
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. ». 

Cette clause ne peut recevoir application dès lors que la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt est intervenue le 7 décembre 2024, qu'il en est résulté la caducité du compromis, et qu'ainsi les conditions d'exécution du compromis avec réitération de l'acte authentique n'ont jamais été réunies à la date prévue pour cette réitération. 

La société ABAQUE est ainsi déboutée de cette demande. 


3) Sur la demande au titre des ''frais''

La société ABAQUE fait état de frais résultant de démarches auprès du notaire instrumentaire et d'un commissaire de justice destinées à obtenir la régularisation de la vente.

La demanderesse ne justifie pas du préjudice invoqué, ne produisant aucune pièce à cet égard.

Sa demande est ainsi rejetée.


4) Sur le préjudice moral

Ici également, faute pour la société ABAQUE, personne morale, de justifier du préjudice moral qu'elle affirme avoir subi, la demande est rejetée.


III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Considérant le sens de la présente décision, les dépens seront laissés à la charge de la société ABAQUE, et la demande formée par celle-ci au titre des frais irrépétibles est rejetée. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI ABAQUE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI ABAQUE aux dépens ;

RAPPELLE que le présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Elen ETIEN , Présidente et par la Greffière présente au greffe le 03 SEPTEMBRE 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe. 

La Greffière La Présidente
































En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1582, code civil 1304-4, code civil 1359, code civil 1304-6, code civil 1304, code civil 1362). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01531

  en commun : code civil 1304-4, code civil 1304-6, code civil 1304

• 23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/05992

  en commun : code civil 1304-4, code civil 1304-6, code civil 1304

• 23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00406

  en commun : code civil 1304-4, code civil 1304-6, code civil 1304

• 3 juillet 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/08880

  en commun : code civil 1304-4, code civil 1304-6, code civil 1304

• 2 juillet 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 25/11766

  en commun : code civil 1582, code civil 1359, code civil 1362

• 10 octobre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 23/13416

  en commun : code civil 1304-4, code civil 1304-6

• 17 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00996

  en commun : code civil 1304-4, code civil 1304-6

• 30 octobre 2025 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 22/02728

  en commun : code civil 1304-4, code civil 1304-6

Mise à jour de la source le 2026-09-03T19:24:56.928Z.